Financiële crisis en recessie Implicaties voor de Belgische bouw en vastgoedmarkt Plato IIF Euro Equity EUR Best EMU Equity Fund December 28 Bart Van Craeynest 1
Financiële crisis Recessie Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt 2
Financiële crisis en de reële economie Niets nieuws Terugkerend patroon Deregulering/financiële innovatie Kredietexpansie voedt prijzen activa Zeepbel barst, met pijnlijke gevolgen voor financiële sector Recente voorbeelden in ontwikkelde economieën Scandinavië begin jaren 9 Japan doorheen de jaren 9 VS van mid-8 tot begin jaren 9 Belangrijke gevolgen voor de reële economie Vermogenseffecten Credit crunch => IMF (28): recessions associated with credit crunches and house price busts are deeper and last longer than other recessions 3
Vastgoedzeepbellen & financiële crisis Langdurige en zware gevolgen voor de reële economie 11 Correctie van een vastgoedzeepbel duurt jaren... 12 met belangrijke gevolgen voor de reële economie (reëel BBP, piek in activa prijzen = 1) 1 11 9 11 1 8 1 7 9 9 8 8-2 -2-1 -12-8 - 8 12 1 2 2 28 32 Kwartalen ( = piek) Japan 91 Comm. grondprijzen Finland 89 Huizenprijzen Zweden 91 Huizenprijzen VS 7 Huizenprijzen (Case Shiller) 7-2 -2-1 -12-8 - 8 12 1 2 2 28 32 Kwartalen ( = piek in activa prijzen) Japan 91 Finland 89 Zweden 91 VS 7
Japan 1991: the lost decade 1 jaar lage groei (reëel BBP, jaarwijziging in %) 8 2 Gemiddelde BBP groei:.8% per jaar Commerciële grondprijzen piekten in Q 1991 en vielen vervolgens spectaculair terug Positief: snelle monetaire en budgettaire stimulus Maar: Bijkomende problemen aardbeving in 199 yen-appreciatie in 199 Asiatische crisis in 1997 Beleidsfouten BTW-verhoging in 1997 uitstel van de noodzakelijke opkuis van de financiële sector tot 1997-2 - Q1 199 Q1 1993 Q1 199 Q1 1999 Q1 22 Q1 2
Finland 1989: diepe recessie, geen verloren decennium Economie klapt in elkaar (reëel BBP, jaarwijziging in %) 8 2-2 Huizenprijzen piekten in Q2 1989 en vielen vervolgens spectaculair terug Positief: snelle (dure) opkuis van de financiële sector Maar: Bijkomende problemen ineen storten van de Sovjet-Unie Beleidsfouten vaste wisselkoers (wat resulteerde in een veel te strak monetair beleid) - - -8-1 Q1 1988 Q1 199 Q1 1992 Q1 199 Q1 199
Financiële crisis: belangrijke kosten 1 Terugval activa prijzen (in %, piek tot bodem) 1 Output loss (in %, piek tot bodem) 9 1 8 7 12 1 8 3 2 1 2 Fin Zwe Noo Jap VK VS VS 7 Aandelenkoersen Huizenprijzen Fin Zwe Noo Jap VK VS VS 7 7
Financiële crisis: naar een oplossing Herstel van het vertrouwen in de financiële sector om het kredietmechanisme overeind te houden Snelheid en erkenning van de verliezen zijn cruciaal (cf. verloren decennium in Japan, Grote Depressie VS) Noodzakelijke stappen: Herstel interbankenmarkt (via verregaande overheidswaarborgen) Liquiditeitsvoorzieningen Herkapitalisatie van de banksector (ev. via nationalisatie) Negatieve impact op de reële economie via uitgebreide budgettaire en monetaire stimulus => Zelfs met een snelle oplossing van de problemen in de financiële sector is een belangrijke negatieve impact op de reële economie onvermijdelijk 8
Huidige crisis: autoriteiten lijken op de goeie weg Monetair beleid 1 9 8 7 3 2 1-3 -28-2 -12-12 2 28 3 Maanden ( = vastgoedpiek) Japan 91 VS 7 Finland 89 Huizenprijzen piekten in Q2 2 en vielen sindsdien 22% terug Huizenprijscorrectie nog maar halfweg Autoriteiten goed op weg om Japanse en Finse fouten te vermijden: Agressieve monetaire versoepeling Massale liquiditeitsverschaffing Snel ingrijpen in de financiële sector (wel trial and error) Fannie Mae & Freddie Mac TARP Bijkomende reddingsplannen zijn nodig, maar uiteindelijk zal een oplossing gevonden worden => In tegenstelling tot Japan en de Grote Depressie zijn autoriteiten vandaag duidelijk bereid om de problemen in de financiële sector kost wat kost op te lossen 9
Eerste lichtpuntjes in de financiële sector Garanderen van interbankenleningen werpt zijn vruchten af. VS Spread interbank vs policy rate futures (OIS) 3. EMU Spread interbank vs policy rate futures (EONIA) 3. 2. 3. 2. 2. 2. 1. 1. 1. 1.... Jan-7 May-7 Oct-7 Feb-8 Jul-8 Dec-8. Jan-7 May-7 Oct-7 Feb-8 Jul-8 Dec-8 3m 12m 3m 12m 1
Eerste lichtpuntjes in de financiële sector Kapitaalinjecties krikken vertrouwen in markt bedrijfsobligaties slechts mondjesmaat op 8 7 Ommekeer in de spreads op bedrijfsobligaties? (iboxx, in basispunten) ibx Corp Non-Fin Snr ibx Corp Fin Snr ibx Corp Fin Banks Sub 3 2 1 Jan- Jan-2 Jan- Jan- Jan-8 11
Financiële crisis: erkenning van de verliezen Gecumuleerde afschrijvingen en kapitaalinjecties (in mrd USD) 8 7 9 8 7 Verwachte afschrijvingen (IMF, in mrd USD) 3 2 1 Feb. 28 Mar-8 Apr. 28 Jun-8 Jul-8 Aug. 28 Sept. 28 Afschrijvingen Kapitaalinjecties Oct. 28 Nov. 28 3 2 1 Banken Verzekering Pensioenfondsen GSEs en Gov Andere IMF ramingen Gerapporteerd (tot 31 Oct 8) 12
Financiële crisis Recessie Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt 13
Financiële crisis bereikt de reële economie Kredietverlening aan de private sector (VS) 8 1 8 2 Zware negatieve impact van de financiële crisis op de reële economie is onvermijdelijk: verdere correctie in de bouw via de kredietverlening negatieve vermogenseffecten 2-2 - -2 - - Q1 198 Q1 198 Q1 199 Q1 199 Q1 2 Q1 2 Nieuwe kredieten (netto jaarwijziging in procentpunten BBP) Binnenlandse vraag (reële jaarwijziging in %) 1
Kredietcrisis bedreigt reële economie 1 Senior Loan Officer Survey Fed 7 Bank Lending Survey ECB 8 Strengere kredietvoorwaarden 3 Strengere kredietvoorwaarden 2 2 1-2 - Soepelere kredietvoorwaarden Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28 Hypotheekleningen Subprime hypotheken Bedrijven Prime hypotheken Kredietkaarten -1-2 Soepelere kredietvoorwaarden Q1 23 Q1 2 Q1 2 Q1 2 Q1 27 Q1 28 Hypotheekleningen Bedrijven Consumentenkrediet 1
Kredietcrisis bedreigt reële economie Kredietverlening aan de private sector 2 VS 1 EMU 18 1 12 1 1 12 1 8 8 2 %, yoy Jan-99 Sep- May-2 Jan- Sep- May-7 Totaal Hypotheek %, yoy 2 Jan-99 Jul- Jan-2 Jul-3 Jan- Jul- Jan-8 Totaal Hypotheek 1
VS in recessie 1 Waarschijnlijkheid van een recessie in de VS 8 2 1972 1977 1982 1987 1992 1997 22 27 Recessies volgens NBER Recessiemodel (kans op recessie, in %) 17
VS recessie: nog slecht nieuws op komst 1 Monetair klimaat Vertrouwensindicatoren 8 3 2 2 1-2 -1-2 - Q1 197 Q1 198 Q1 198 Q1 1992 Q1 1998 Q1 2 Reëel BBP (yoy) Monetaire condities (fed, 1y, aandelen, hypotheek) -3 Q2 198 Q2 1991 Q2 199 Q2 21 Q2 2 Binnenlandse vraag (yoy) Model (ISM, NAHB, consumentenvertrouwen) 18
VS-recessie zal niet eeuwig duren Duur vorige recessies in VS (in maanden) 18 1 1 12 1 8 2 3- Gemiddelde: 18-19 21 19-21 1 Niet makkelijk om lichtpunten te zien tijdens recessie, niettemin: 7-8 -1 9-7 73-7 198 81-82 9-91 21 27-? (*) Reddingsinitiatieven banken moet vertrouwen in financieel systeem herstellen Significante correctie bouw Gezonde (niet-financiële) bedrijven Massieve monetaire versoepeling Bijkomende budgettaire versoepeling Koopkrachtimpuls dankzij terugval inflatie in komende maanden 19
vergelijking met de Grote Depressie zwaar overdreven 1 1 - -1-1 -2-2 Industriële productie (jaarwijziging in %) 1929 (27) 193 (28) 1931 (29) Grote Depressie Huidige crisis 1932 1933 193 2. -2. - -7. -1-12. 1929 (27) 193 (28) Inflatie (in %) 1931 (29) Grote Depressie Huidige crisis 1932 1933 193 3 2 2 Werkloosheidsgraad (%) 12 11 1 Geldhoeveelheid (M2) Grote Depressie (inflatie) Grote Depressie (M2) Huidige crisis (M2) 1 9 1 1929 (27) 193 (28) 1931 (29) Grote Depressie Huidige crisis 1932 1933 193 8 7 1927 (27) Start = 1 193 (28) 1931 1932 1933 193 193 193 1937 1938 2
EMU niet immuun 12 12 1.2 11 3 11 3 1.1 2 1 2 1. 1 1 1 9.9 9 8-1.8-1 Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28 8-2 Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28.7 BBP (jaarwijziging in %, links) BBP (jaarwijziging in %, links) Economic sentiment EC (rechts) PMI (orders/stocks, rechts) 21
En ook België ontsnapt niet aan de recessie 1 Waarschijnlijkheid van een recessie in België 8 2 Q1 1971 Q1 1978 Q1 198 Q1 1992 Q1 1999 Q1 2 Recessie (2 opeenvolgende kwartalen van negatieve groei) Recessiemodel (kans op recessie in de volgende 12 maanden, in %) 22
Financiële crisis Recessie Gevolgen voor de Belgische vastgoedmarkt 23
Huizenprijzen in vrije val in getroffen landen 2 22 2 18 1 1 12 1 13 12 VS - 22% Spanje Case-Shiller Jan- Jul-1 Jan-3 Jul- Jan- Jul-7 7 3 3 2 VK - 1,7% Jan- Jul-1 Jan-3 Jul- Jan- Jul-7 Ierland Halifax 11 1 9-1,% 3 3-8,3% 8 2 7 Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28 2 1 Bestaande huizen Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28 2
Huizenprijzen: correctie nog niet achter de rug 1 IMF (Juli 28): VS huizenprijzen 1% overgewaardeerd, maar dit is geen factor voor de KT-prijsontwikkelingen Belangrijkste factoren voor KTprijsontwikkelingen: Voorraad onverkochte huizen Achterstallige hypotheekcontracten 12 1 8 2 Voorraad onverkochte huizen Jan-8 Jan-8 Jan-92 Jan-98 Jan- Verdere daling met 2% vanaf huidige niveaus is mogelijk 1. 1.2 1.8...2 Achterstallige hypotheekcontracten Q1 198 Q3 1987 Q1 199 Q3 22 2
Belgische bouw en vastgoedmarkt: belangrijke risico s 2 Woningbouw Huizenprijzen (1998 = 1) 3 2 1 3 1 2 2-1 -1-1 Q1 199 Q1 1998 Q1 2 Q1 22 Q1 2 Q1 2 Q1 28 1 1998 1999 2 21 22 23 2 2 2 27 Jaarwijziging Kwartaalwijziging op jaarbasis België Ierland Spanje VS VK 2
Stevige prijsstijgingen 2 Belgische huizenprijzen (jaarwijziging in %) 2 Huizenprijzen (gemiddelde jaarwijziging in %) 2 1 1 1 1-1997-23 2-27 -1 198 1983 198 1989 1992 199 1998 21 2 27 - B EMU D F NL Irl It Sp VS VK 27
Geen zware overdrijving: bouw 8 Bouwactiviteit 7. Werkgelegenheid in de bouw (in % van het totaal) 7 7. 3. 2 Q1 198 Q1 198 Q1 199 Q1 199 Q1 2 Q1 2 Investeringen in woningbouw (in % van het BBP) Q1 198 Q1 198 Q1 199 Q1 199 Q1 2 Q1 2 28
Geen zware overdrijving: gezinsfinanciën 2 Oplopende schuldenlast, maar internationaal nog altijd laag Schuldenlast in % van BBP 33 2 Belgen blijven spaarders VS: 121 (eind 7) VK: 19 (midden 8) 32 31 18 8 3 1 29 28 1 2 27 12 2 In % van BBP 38 Q 1992 Q 199 Q 1998 Q 21 Q 2 Q 27 Schulden (ls) Financiële activa (rs) 2 2 1 8 198 1983 198 1989 1992 199 1998 21 2 27 Spaarquote (in % van het beschikbaar inkomen) 29
Geen zware overdrijving: hypotheekmarkt 3 Gezinnen niet diep in de schulden Geen betalingsproblemen 2 2 1 1 3 3 IT Oo Gr F FIN B EMU D Sp PT IRL Uitstaande hypotheekschuld (in % van het BBP) NL 2 Jan-9 Jan-98 Jan-1 Jul- Jul-7 Achterstallige hypotheekcontracten 3
Geen zware overdrijving: huizenprijzen Huizenprijsstijging op basis van fundamentele factoren 2 2 1 1 - -1 Modellen op basis van bevolking, rente en inkomen 198 1983 198 1989 1992 199 1998 21 2 27 21 Huizenprijzen (jaarwijziging in %) Model 1 Model 2 31
Bouwactiviteit niet immuun voor de recessie Nieuwe projecten Vertrouwen onder druk 3 2 2 1 1 3-3 -1 2 12-maands voortschrijdend gemiddelde Jan-9 Jan-93 Jan-9 Jan-99 Jan-2 Jan- Jan-8-1 -2 Jan-9 Jan-93 Jan-9 Jan-99 Jan-2 Jan- Jan-8 Begonnen woningen Bouwvergunningen Ondernemersvertrouwen in de bouw (NBB) 32
Hypotheekmarkt stagneert 23 8 21 19 17 1 2 13 11-2 9 7 12-maands voortschrijdend gemiddelde Jan-8 Jan-88 Jan-92 Jan-9 Jan- Jan- Jan-8 - Jaarwijziging in % (-maands gemiddelde) - Jan-9 Jan-93 Jan-9 Jan-99 Jan-2 Jan- Jan-8 Hypotheekaanvragen Hypotheekaanvragen (bedrag) 33
Rentesteun op komst voor de hypotheekmarkt. Variabel Vast....... 3.. 3 3. 2. 3. 3 2 Jan-3 Jan- Jan- Jan- Jan-7 Jan-8 Variabel tarief en initiële rentevaste periode tot één jaar Interbankrente (3m) 3. Jan-3 Initiële rentevaste periode Jan- voor meer dan tien jaar Obligatierente (1 jaar) 3 3