Zonder financiering geen markt

www.dtz.nl www.dtz.com Zonder financiering geen markt De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed Januari 29

Inhoud Marktvisie 2 Economie en financieringsmarkt 5 Beleggingsmarkt voor vastgoed 7 Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren 13 Begrippenlijst 16 Zonder financiering geen markt Pagina 2

Zonder financiering geen markt Meer dan ooit wordt ons gevraagd naar een visie op de ontwikkeling van de beleggingsmarkt in vastgoed. Door de snelle omslag van de markt in 28 bestaat er bij veel partijen onduidelijkheid ten aanzien van de toekomst. Eigenaren van vastgoed zien de waarde van hun portefeuille teruglopen en willen weten waar de afwaardering van de portefeuille zal stoppen. Veel beleggers in vastgoed zien anderzijds door de huidige prijsdalingen kansen ontstaan en willen het juiste moment bepalen om te kopen. Typerend voor die snelle omslag is wellicht het vorig jaar door ons geïntroduceerde beleggers- en financiersvertrouwen. Eind 27 had vrijwel iedereen nog vertrouwen in de fundamenten van de vastgoedsector. Een jaar later is van dit vertrouwen echter weinig terug te vinden. Wat begon bij de financiers, sloeg over naar de beleggers en de toekomst moet uitwijzen in hoeverre de gebruikers worden geraakt. Om de huidige situatie op de markten te analyseren en een visie op de komende periode te vormen, ontkomen wij er niet aan om een blik op het verleden te werpen. Een van de opvallende lessen uit het verleden is dat, in tegenstelling tot eerdere crises, de teruggang van de beleggingsmarkt niet volgt maar vooruitloopt op een teruggang in de gebruikersmarkt. De oorzaak schuilt in de kredietcrisis. Vraag blijft wat deze crisis nu betekent voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Als we de huidige marktsituatie plaatsen in een lange termijn perspectief, moeten we wellicht spreken van een versneld verdwijnen van de lucht uit de kredietbubbel die sinds 24 is ontstaan. Te ruime kredietverstrekking toen leidt tot te krappe kredietfaciliteiten nu. De waarde van een vastgoedbelegging bestaat in de basis uit een vermenigvuldiging van de huurinkomsten met de kapitalisatiefactor. Doordat de lucht uit de kredietbubbel is verdwenen, heeft de waardecorrectie voor de kapitalisatiefactor grotendeels plaatsgevonden. Het resultaat is dan ook dat de vastgoedbeleggingsmarkt terugkeert naar het niveau van de jaren voor 25. Als het aanvangsrendement synoniem is voor het vertrouwen in vastgoed, kan voor goede kantoorruimte op de betere locaties worden gesteld dat na een periode van vijven en zessen, dit vertrouwen in vastgoed weer kruipt richting de zeven. Bij het bepalen van de waarde van vastgoed, moeten wij terug naar de fundamenten. Beleggen in vastgoed onderscheidt zich van andere beleggingsproducten door het unieke en tastbare karakter van het onderliggende vastgoed. De specifieke karakteristieken van het object, de locatie en de huursituatie bepalen de waarde van de belegging. Indien bij de belegging gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen is daarnaast de wijze van financieren bepalend voor het rendement op het eigen vermogen. Wel moet worden ingezien dat de wijze van financiering een belangrijk middel is voor de vastgoedbelegging maar niet het doel. Immers zonder voldoende olie kan de motor niet blijven draaien. Natuurlijk kan de waarde van het object fluctueren met veranderende marktomstandigheden, maar zolang het object op een goede locatie staat en de eigenschappen van het object aansluiten op de vraag van de markt, zal met het vastgoed een goed rendement kunnen worden behaald. We voorzien dat het effect van de kredietcrisis, dat in 28 nog beperkt was, zeer manifest zal worden in 29 op de gebruikersmarkten. Door de recessie zal er minder vraag zijn naar huisvesting, waardoor de kans op leegstand zal toenemen, met name in het secundaire vastgoedsegment. Voor dit segment zal de andere waardebepalende factor van een vastgoedbelegging, te weten de huurinkomsten, onder druk komen te staan, waardoor een verdere waardecorrectie niet kan uitblijven. Zonder financiering geen markt Pagina 1

Marktvisie Zonder financiering geen markt De economische crisis vindt zijn oorzaak in de kredietcrisis. Financiële instellingen stopten met het onderling verstrekken van leningen, doordat onzekerheid bestond over de financiële gezondheid van de instellingen. Het gebrek aan vertrouwen bij financiële instellingen heeft er medio 28 toe geleid dat de financieringsvoorwaarden voor beleggers in direct vastgoed verder afnamen. Banken verstrekken nog maar in zeer beperkte mate financiering voor vastgoed. Daarnaast brengt men aanzienlijk hogere risico-opslagen in rekening. Hoewel de renteniveaus fluctuaties lieten zien, werd het aantrekken van vreemd vermogen steeds moeilijker en duurder. Hierdoor hebben de partijen die in de hoogtijdagen met grote aandelen vreemd vermogen investeerden in vastgoed zich als koper uit de markt teruggetrokken. Gedurende het jaar kon het daardoor niet uitblijven dat de vraag naar beleggingsvastgoed zou teruglopen. Het aantal afgeronde transacties is in de tweede helft van 28 aanzienlijk teruggelopen en het aantal nieuw ingezette transacties is eveneens sterk teruggelopen. Zeker toen in oktober 28 de kredietcrisis echt zichtbaar werd door het omvallen van Lehman Brothers en de steun die zowel voor buitenlandse, maar ook voor Nederlandse banken noodzakelijk bleek, werden besluiten om te investeren door beleggers vaak herroepen. Ook de partijen met eigen vermogen werden afgeremd. Pensioenfondsen werden door dalende aandelenkoersen geconfronteerd met te hoge wegingen aan vastgoed in hun portefeuilles en enkele Duitse open-end fondsen dienden tijdelijk te sluiten om uitstroom van liquiditeiten te voorkomen. Met de dalende vraag was het onvermijdelijk dat de aanvangsrendementen in 28 op gingen lopen. Dit wordt nog eens versterkt doordat de kosten van geld zijn gestegen door de hogere risico-opslagen die financiers in rekening brengen. Ten slotte zien beleggers weer meer risico s in vastgoed. De vraag naar vastgoed als beleggingsproduct is gedaald en de kans op leegstand neemt toe, doordat de vraag van gebruikers onder druk staat. Hierdoor is de risico-opslag die voor direct vastgoed wordt gehanteerd bovenop het rendementsniveau van risicovrije beleggingen gestegen. Al deze factoren hebben er aan bijgedragen dat de aanvangsrendementen voor het kantorensegment ultimo 28 een stijging hebben laten zien van minimaal 1 basispunten voor vastgoed met lange contracten op goede locaties. Aanbod Het transactievolume in Nederland is in de laatste twee kwartalen van 28 met respectievelijk een transactievolume van 9 miljoen in het derde kwartaal en een prognose van circa 6 miljoen in het laatste kwartaal, gezakt naar een historisch dieptepunt. Daar waar in de afgelopen jaren altijd een piek in investeringen in het laatste kwartaal zichtbaar was, zal deze nu uitblijven. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement (%) 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28* BAR kantoren op goede locaties in West-Nederland Lange rente (jongste tienjarige staatsobligatie) * Prognose Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 2

Ook voor het begin van 29 wordt verwacht dat er een laag transactievolume zal worden gerealiseerd. Dit komt voornamelijk doordat transacties een grote doorlooptijd kennen. De transacties die in het begin van 29 zullen worden afgerond, moeten dus in 28 al zijn ingezet. Het aantal ingezette verkopen is echter teruggelopen in 28, doordat beleggers hun verkoop uitstellen. Daarnaast zijn de grootschalige portefeuilleverkopen die de afgelopen jaren het marktbeeld hebben gedomineerd, nu niet aan de orde. Vanaf het begin van 29 zal naar verwachting meer aanbod op de markt komen dan in de tweede helft van 28. Enerzijds zijn er Nederlandse institutionele partijen die de transitie van direct naar indirect beleggen verder doorvoeren (bijvoorbeeld Progress), anderzijds zullen (buitenlandse) partijen die in afgelopen jaren met hoge aandelen vreemd vermogen vastgoed hebben gekocht, in 29 delen van hun vastgoed willen gaan verkopen, al dan niet gedwongen. Tenslotte zullen ondernemingen vastgoed te gelde willen maken door sale- en leaseback transacties en daarmee eigen financiële middelen creëren, bij gebrek aan financiering van banken. In 29 zal er dus nog steeds een kwantitatief voldoende aanbod van beleggingsvastgoed zijn. Tot nu toe behalen beleggers nog steeds goede resultaten uit hun beleggingsportefeuilles. De economische recessie zal in 29 echter haar uitwerking hebben op de gebruikersmarkten van vastgoed. Voor 29 verwachten wij dan ook een verruiming van de markt vooral in het kantorensegment en bedrijfsruimtesegment. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte zal verder afnemen, wat zich zal vertalen in een lagere opname. Verder verwachten wij dat bedrijven en organisaties zullen bezuinigen en inkrimpen, hetgeen gevolgen zal hebben voor hun ruimtegebruik. Dit zou kunnen resulteren in meer leegstand. Hier staat tegenover dat minder vierkante meters aan de voorraad zullen worden toegevoegd. Hoewel op korte termijn de totale voorraad nog zal toenemen, doordat nog in ontwikkeling zijnde projecten opgeleverd gaan worden, is nu al zichtbaar dat veel ontwikkelingsprojecten voorlopig in de ijskast worden gezet. Dit kan positief uitpakken voor de bestaande voorraad en hierdoor wordt het effect van oplopende leegstand gedempt. Voor het winkelsegment zijn vooral de consumentenbestedingen van belang. Nu de verwachting is dat de bestedingen in 29 verder zullen teruglopen, zal dit een negatief effect hebben op de gebruikersmarkt voor winkels. Vooral op de B- en C-locaties wordt verwacht dat de vraag naar winkelruimte zal afnemen met als gevolg een mogelijke negatieve markthuurontwikkeling op deze locaties. De vraag naar de A1-locaties is nog altijd groot en bovendien kan nieuwe voorraad maar zeer beperkt aan de markt worden toegevoegd. Daardoor zal de winkelmarkt op A1-locaties een aanbodmarkt blijven en wordt een stabilisering of slechts lichte daling van de huurontwikkeling verwacht. Voor het begin van 29 verwachten wij dat de aanvangsrendementen nog verder zullen oplopen. Vooral bij het secundaire vastgoed, waar sprake is van leegstand en nog korte looptijden van huurovereenkomsten, zal er een verdere stijging kunnen optreden. Door de teruglopende vraag in de gebruikersmarkt is namelijk het risico bij het secundair vastgoed groot dat de potentiële leegstand niet zal worden ingevuld en de aflopende contracten niet worden verlengd of worden verlengd tegen minder aantrekkelijke voorwaarden voor de verhuurder. Eigen vermogen telt weer De kopende partijen in de hausse van de vastgoedmarkt bestonden uit beleggers die met hoge aandelen vreemd vermogen tegen zeer lage aanvangsrendementen konden kopen. In de huidige markt bestaat voor partijen die met eigen vermogen beleggen in vastgoed weer de mogelijkheid om kwalitatief goede objecten te verwerven tegen prijzen waarmee zij een gewenst rendement kunnen maken. In de hoogtijdagen van 26 en 27 konden deze partijen niet concurreren met de partijen die door het hoge aandeel vreemd vermogen tegen Zonder financiering geen markt Pagina 3

Marktvisie recordlage aanvangsrendementen vastgoed aankochten. Beschikbaarheid over eigen vermogen biedt in de huidige markt dus kansen. Particuliere beleggers en traditionele institutionele partijen zullen aan de koperszijde de komende tijd de markt domineren. Van de financiers verwachten wij geen verbetering van de financieringsvoorwaarden op korte termijn. De risico-opslagen die zij voor de risico s bij vastgoedbeleggingen rekenen zullen relatief hoog blijven en ook de bevoorschotting zal op een conservatief niveau blijven. De grote vraag is echter of men weer financieringen zal gaan verstrekken in 29. Zonder externe financiering is de olie uit de motor van de beleggingsmarkt verdwenen. Wij verwachten dat de banken het niet vol kunnen houden in deze beperkte mate te financieren en onder politieke druk de kredietlijnen weer open dienen te gaan zetten. Dit zal echter wel in mindere mate zijn dan in de hoogtijdagen, omdat banken in hun asset allocatie meer opportunities zien in de alternatieve aanwendingen dan vastgoed. Daarnaast zal in de loop van 29 de huidige daling van de rente kunnen leiden tot gunstigere financieringsvoorwaarden voor beleggers. Zeker als de rente nog verder zal dalen, kan het niet uitblijven dat ook de rente die beleggers betalen op hun financiering gaat dalen. Op het moment dat deze situatie zich voordoet, zullen de aanvangsrendementen gaan stabiliseren. Deze stabilisatie zal als eerste optreden bij het minder risicovolle vastgoed met lange huurcontracten op de goede locaties. Het secundaire vastgoedsegment zal nog hinder ondervinden van de teruglopende vraag op de gebruikersmarkten. De prognose ten aanzien van de aanvangsrendementen is dat deze zullen stabiliseren op het gemiddelde niveau van voor 25. De rendementen in het kantorensegment zullen, na een periode van rendementen boven de 5 of 6%, naar verwachting oplopen richting de 7%. De partijen die met een hoge leverage tegen zeer lage aanvangsrendementen kochten, zullen voorlopig niet meer terugkeren als kopers in de markt. Al zouden deze partijen weer de middelen hebben om in te stappen, dan zullen zij door de gewijzigde financieringsvoorwaarden niet meer in staat zijn tegen dezelfde rendementen aan te kopen. Ook zij zullen er niet aan ontkomen om het vastgoed te gaan waarderen op de specifieke kenmerken van het object, de huursituatie en de locatie. Vastgoed is namelijk meer dan alleen een cashflowmodel, waarop rendement kan worden behaald. Voordat in de gebruikersmarkten de vraag naar vastgoed weer zal toenemen, dient eerst de economische groei aan te trekken. Volgens de jongste prognoses van het Centraal Planbureau zal de Nederlandse economie op zijn vroegst in 21 een groei laten zien. Op de korte termijn lijkt een groei in het aantal kantoorbanen niet waarschijnlijk, omdat de werkloosheid in 29 zal oplopen. Herstel in de vraag naar kantoorruimte zal naar verwachting pas in de tweede helft van 21 manifest worden. Pas dan zal ook bij het secundaire vastgoed een stabilisatie van de aanvangsrendementen gaan plaatsvinden. Meer dan een cashflow Mede gebaseerd op een lange termijn historisch perspectief verwachten wij voor de periode na 29 dat de beleggingsmarkt voor vastgoed in een rustiger vaarwater zal terechtkomen. De grootste correctie van de aanvangsrendementen zal naar verwachting in de tweede helft van 29 hebben plaatsgevonden. Zonder financiering geen markt Pagina 4

Economie en financieringsmarkt Ondanks maatregelen van verschillende centrale banken om de economie te stimuleren heeft gedurende 28 een afkoeling van de economie plaatsgevonden. Waren de verwachtingen voor de economische groei nog positief aan het eind van 27, nu een jaar later is duidelijk geworden dat deze verwachtingen niet zijn uitgekomen. Prognoses voor het komende jaar laten dan ook een achteruitgang zien van de economie. Einde economische groei Begin 28 ondervond de reële economie nog weinig hinder van de gevolgen van de financiële crisis. De ontwikkelingen in de internationale financiële wereld hebben in 28 ook invloed gehad op de Nederlandse economie. Volgens de cijfers van het Centraal Planbureau zal de economische groei over 28 circa 2,3% bedragen. Hiermee blijft de economische groei achter bij de hoogconjunctuur van 26 en 27 toen de economie nog met respectievelijk 3,4% en 3,5% groeide. Ten opzichte van de Europese Unie presteert de Nederlandse economie in 28 beter, daar de verwachting is dat de Europese economie in 28 met circa 1,3% zal groeien. De Nederlandse economische groei op kwartaalbasis laat zien dat in het derde kwartaal de economische groei sterk aan het te dalen is. Kwam de groei in de eerste twee kwartalen nog uit op respectievelijk 3,3 en 3,1 %, in het derde kwartaal bedroeg de economische groei nog maar 1,8% ten opzichte van een jaar eerder. Bovengenoemde cijfers betreffen de groeicijfers vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder. Als gekeken wordt naar de groeicijfers Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5, 4, 3, 2, 1, -1, -2, 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28* 29* 21* Nederland EU-18 VS * Prognose Bron: CPB, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 5

Economie en financieringsmarkt op kwartaalbasis dan is de groei van de Nederlandse economie tot stilstand gekomen. In de totale Europese Unie wordt al gesproken over een recessie. In 29 zal Nederland ook niet ontkomen aan een recessie. De laatste prognoses van het Centraal Planbureau wordt uitgegaan van een krimp van de economie van,75% in 29. Dit is de grootste terugval van de economie sinds de jaren tachtig. In 21 wordt door het CPB wel weer een herstel verwacht met een lichte economische groei van ongeveer 1%. Inflatie in de hand houden Sinds augustus 27 tot en met augustus 28 heeft de inflatie in Nederland een stijgende lijn laten zien. Deze inflatie werd vooral gestuurd door de stijging van de grondstofprijzen met als absolute koploper de olieprijzen. De olieprijs bereikte een recordniveau van $147 per vat in juli van 28. De toenemende vraag naar grondstoffen die debet is aan de prijsstijging, kwam vooral door sterk groeiende opkomende economie uit Oost-Europa en Azië. Op het moment dat de kredietcrisis zich begon te uiten buiten de financiële markten en ook de reële economie raakte, kwam er een einde aan de stijgende inflatie. In de tweede helft van 28 is er vrij abrupt een einde gekomen aan economische groei en daarmee ook aan de stijgende inflatie. Dit werd vooral veroorzaakt doordat de vraag naar grondstoffen inzakte. De olieprijs die in juli nog een recordniveau bereikte stond begin december alweer op een niveau van circa $45. Kort geld weer goedkoper dan lang? Voor het bepalen van de waarde van direct vastgoed wordt de lange termijn rente door veel beleggers gebuikt als vergelijk. De jongste 1-jarige staatslening wordt gezien als een risicovrije belegging. Voor het gewenste rendement voor direct vastgoed wordt gerekend met een risico-opslag voor de specifieke vastgoedrisico s boven op de rente die op de 1-jarige staatslening wordt verkregen. De rente op een 1-jarige staatslening heeft sinds juni van dit jaar een daling laten zien en het gemiddelde cijfer voor november komt uit op 3,96% met de verwachting dat in december deze rente verder zal dalen. Naast de rente op de 1-jarige staatslening is de Euribor-rente belangrijk voor beleggers in vastgoed. Op basis van deze rente wordt namelijk de rente voor financieringen in vastgoed bepaald. In de periode vanaf augustus 27 heeft de Euribor-rente een vergelijkbare ontwikkeling laten zien als de rente op de 1-jarige staatslening tot circa juni 28. Na juni is het verschil tussen de Euribor-rente opgelopen ten opzichte van de 1-jarige staatslening. Medio oktober bereikte de Euribor het hoogste niveau van bijna 5,4% (3 maands). Daarna is de Euribor-rente sterk gedaald tot een niveau van circa 3,5% begin december 28. De dalende Euribor-rente betekent voor beleggers in vastgoed dat zij ook goedkoper geld kunnen lenen. Bij een verdere teruggang van de economische ontwikkeling in 29 zal naar alle verwachting de inflatie nog verder dalen. Het Centraal Planbureau verwacht dat voor 29 de inflatie zal uitkomen op 1,5%. Ook in 21, wanneer verwacht wordt dat de economie zich licht zal herstellen, is nog sprake van een lagere inflatie die uit zal komen rond de 1%. Inflatie CPI-maandindex (%) Rente ontwikkeling Rentestanden per maand (%) 4, 5,3 5,1 3, 4,9 4,7 2, 4,5 4,3 1, 4,1 3,9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1*11* 27 28 3,7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1*11* 27 28 * Voorlopige cijfers Inflatie per maand t.o.v. een jaar eerder * Prognose 3-maands Euribor Lange rente (jongste 1-jarige staatsobligatie) Bron: CBS, 28 Bron: DNB, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 6

Beleggingsmarkt voor vastgoed Met het hoofd in de wolken Gedreven door de gunstige financieringsvoorwaarden, waarbij transacties tot stand konden komen met financieringen tot op een niveau van meer dan 9% vreemd vermogen, nam het aantal transacties explosief toe. Beleggers waren bereid om tegen voor de vastgoedmarkt relatief lage aanvangsrendementen te beleggen in vastgoed, omdat het rendement op het beperkt benodigde eigen vermogen hoog was. Tevens werd de markt gekenmerkt door omvangrijke portefeuilleverkopen met als absolute uitschieters de verkoop van de Bankhaus Wölbern-portefeuille voor circa 1,2 miljard euro en de aankoop van ING van Kantorenfonds Nederland voor circa 1,6 miljard euro. Doordat pas aan het einde van 27 de kredietcrisis Europa bereikte, bleven de gevolgen voor de beleggingsmarkt voor vastgoed in Nederland nog beperkt. In Nederland liep weliswaar in het derde kwartaal van 27 het beleggingsvolume met een niveau van circa 1,7 miljard terug naar het laagste niveau sinds medio 25, uiteindelijk vond in het laatste kwartaal de inmiddels traditionele eindejaarsrally plaats en steeg het investeringsvolume naar een niveau van bijna 3,4 miljard. Dit werd vooral vormgegeven door een aantal grote portefeuilles, waaronder de eerder genoemde aankoop door ING. Ook in Europa had de kredietcrisis als eerste gevolgen op de financiële markten. In september 27 was de Britse hypotheekbank Northern Rock het eerste Europese slachtoffer van de kredietcrisis. Northern Rock bleek niet de enige financiële instelling die in problemen was geraakt door het moeten afschrijven op risicovolle beleggingsproducten. Door heel Europa hebben banken noodkrediet aangevraagd bij de Europese centrale banken die voor miljarden aan steun hebben verstrekt. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per jaar (miljoen euro) 12. 1. 8. 6. 4. 2. 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 Q3 28 Investeringsvolume Prognose voor Q4 28 Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Totaal investeringsvolume per kwartaal (miljoen euro) 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 26 27 28 Investeringsvolume Prognose voor Q4 28 Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 7

Beleggingsmarkt voor vastgoed Op Europees niveau is de eindejaarsrally in 27 uitgebleven. In het laatste kwartaal van 27 waren de gevolgen van de kredietcrisis al enigszins merkbaar binnen de vastgoedbeleggingsmarkt. Nog steeds werd met een transactievolume van 48,5 miljard euro een hoge omzet gehaald, maar de piek in de markt werd al in het tweede en derde kwartaal gehaald met een omzet van 62,5 miljard euro en respectievelijk 6,5 miljard euro. Met beide benen weer op aarde In 27 lag het investeringsniveau in Nederlands commercieel vastgoed op een recordniveau van ruim 11,5 miljard euro. In het eerste kwartaal van 28 vertaalden de gevolgen van de kredietcrisis zich al in een lager investeringsvolume ten opzichte van het eerste kwartaal in 27. Deze trend heeft zich doorgezet in het tweede en derde kwartaal van 28. Het laatste kwartaal van 28, zal in tegenstelling tot de voorgaande jaren, een dieptepunt in investeringsvolumes laten zien. Deze prognose is gebaseerd op het voorlopig investeringsvolume en een inschatting ten aanzien van de transacties waarvan nog verwacht wordt dat deze in het laatste kwartaal worden afgerond. De verwachting is dan ook dat het investeringsniveau voor het laatste kwartaal zal uitkomen op circa 6 miljoen euro. Onze verwachting is dat het totale investeringsvolume voor 28 hiermee ruim onder het niveau van 25 (7 miljard) zal uitkomen op een niveau van bijna 6 miljard. Overigens ligt dit niveau nog hoog vergeleken met de volumes van voor 25. Destijds leek de beleggingsmarkt geremd te worden door gebrek aan aanbod. De huidige en komende markt zal meer geremd worden door een meer beperkte vraag. De daling van het investeringvolume is het gevolg van een sterke daling van het aantal transacties in 28. Gedurende het jaar nam zowel het volume als het aantal transacties af. Ondanks enkele grote portefeuillevolumes in het begin van 28 is het investeringsvolume per transactie teruggelopen. Hoewel het aantal transacties in het vierde kwartaal van 28 is teruggelopen, constateren wij wel een toenemende activiteit van kandidaat-kopers en een toenemende interesse van particuliere beleggers. De particuliere beleggers, die voornamelijk met eigen vermogen beleggen in vastgoed, zien door de oplopende rendementen kansen om goede objecten aan te kopen. Het einde van de omvangrijke transacties De omvangrijke transacties die in 25 tot en met 27 mede de investeringsvolumes tot recordhoogte hebben gestuwd zijn in 28 grotendeels uitgebleven. In het begin van 28 werden nog twee omvangrijke transacties afgerond, te weten de verkoop van de Unibail-Rodamco winkelportefeuille (circa EUR 775 miljoen) en de verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimte portefeuille van Corio (circa EUR 65 miljoen). Het transactievolume van deze twee transacties is goed voor ongeveer 25% van het totale volume in 28. Naast de afronding van deze twee transacties hebben in 28 geen transacties boven de EUR 15 miljoen plaatsgevonden. Het verhandelen van grootschalige portefeuilles is stil komen te liggen doordat er geen potentiële kopers zijn die een financiering kunnen krijgen voor dergelijke investeringsvolumes. Banken die dergelijke omvangrijke financiering voorheen nog solitair verzorgden, zijn hiervoor momenteel veelal afhankelijk van samenwerking met andere banken. Door het gebrek aan onderling vertrouwen tussen de banken is deze samenwerking niet of nauwelijks mogelijk. Omvangrijke portefeuilles die naar de markt gaan, worden of in delen verkocht of panden uit een dergelijke portefeuille worden individueel afgenomen (ING en Corio). Voor 29 verwachten wij nog wel dat enkele portefeuilles op de markt zullen worden gebracht. In een aantal gevallen is dit al aangekondigd. Naast institutionele partijen die de transitie van direct naar indirect vastgoed vormgeven, verwachten wij ook meer sale- en leasebacktransacties. Op deze wijze trekken Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %) 1 8 6 4 2 22 23 24 25 26 27 Q3 28 5 miljoen euro 25 75 miljoen euro > = 15 miljoen euro 5 25 miljoen euro 75 15 miljoen euro Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar vastgoedsegment (miljoen euro) 12. 1. 8. 6. 4. 2. 22 23 24 25 26 27 Q3 28 Kantoor Bedrijf Winkel Woning Overige Bron: DTZ Zadelhoff, 28 22 23 24 25 26 27 Q3 28 Zonder financiering geen markt Pagina 8

ondernemingen direct uit de markt financiering aan. Daarnaast is er een groot (latent) aanbod van objecten die recent in portefeuilles zijn gekocht, om na optimalisatie op individuele basis weer te verkopen. Omdat de reikwijdte van financieringen klein zal blijven verwachten wij in 29 dat het aantal transacties met een groot investeringsvolume beperkt zal zijn. Indien portefeuilles naar de markt worden gebracht zal dit veelal in delen geschieden. Al deze factoren meenemende, is het niet aannemelijk dat de investeringsvolumes van de afgelopen jaren, inclusief 28, in de eerstvolgende jaren wordt geëvenaard. Ondanks een ruimer aanbod van beleggingsproposities dan in de periode tot 25 zal het volume bepaald worden door de vraag. Onze verwachting, mede gebaseerd op een langjarig historische analyse, komt neer op investeringsvolumes tussen vier en vijf miljard euro. Stijging van het aantal winkelbeleggingen Traditioneel heeft het kantorensegment het grootste aandeel in het investeringsvolume van de totale beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed. Zo ook in 28, maar met een aandeel van circa 3% tot en met het derde kwartaal blijft het kantorensegment ver achter bij heel 27 toen circa 65% van het transactievolume bestond uit transacties in kantoren. Dit heeft alles te maken met de relatief grote hoeveelheid winkels die in 28 verkocht zijn. Daar waar in voorgaande jaren het aanbod van winkelbeleggingsvastgoed beperkt was, zijn door enkele grote portefeuilletransacties de winkelverkopen in 28 fors toegenomen. Onder andere door verkopen uit de Unibail-Rodamco portefeuille, het Philips Pensioenfonds, VastNed en Corio wordt een investeringsvolume in winkels verwacht van rond EUR 1,5 miljard. De portefeuilleverkoop van Unibail-Rodamco neemt met EUR 775 miljoen een groot deel van het transactievolume voor haar rekening. In vergelijking met 27, toen een transactievolume van circa EUR 85 miljoen werd gerealiseerd, laat het winkelsegment in 28 een aanzienlijke investeringsvolumegroei zien. Niet alleen kan uit dit grote volume afgeleid worden dat meer winkels beschikbaar zijn gekomen in het aanbod, tevens blijkt dat beleggers nog steeds grote interesse in winkelbeleggingen tonen. Kantoren bleken moeilijker te verkopen het afgelopen jaar. Sinds 21 heeft het transactievolume van kantoren, met uitzondering van 25, niet onder het niveau van 5% van het totale transactievolume gelegen. De verwachting voor het transactievolume van het kantorensegment is dat het laagste niveau sinds jaren wordt gerealiseerd. Tot en met het derde kwartaal van 28 is door ons een niveau geregistreerd van circa EUR 1,6 miljard. Een daling van circa 75% ten opzichte van het voorgaande jaar. In het bedrijfssegment is net als in het kantorensegment een terugloop te zien van het transactievolume. De daling is met circa 5% echter aanzienlijk minder en bovendien is het aandeel van het bedrijvensegment ten opzichte van het totale investeringsvolume in 28, stabiel gebleven. Met een verwacht volume voor heel 28 van circa 8 miljoen euro, komt het niveau aanzienlijk lager uit en schommelt daarmee weer rond het gemiddelde investeringsvolume van voor 26. Europese vastgoedbeleggingsmarkt Aanvangsrendementen in Europa, Q3 28 (%) 12 9 6 3 Parijs Dublin Berlijn Londen Stockholm Barcelona Madrid Frankfurt Kopenhagen Oslo Helsinki Milaan Luxemburg Amsterdam Praag Wenen Rome Warschau Brussel Boedapest Lissabon Athene Istanbul Moskou Kiev Bron: DTZ Research, 28 Kantoorruimte Bedrijfsruimte Winkels Zonder financiering geen markt Pagina 9

Beleggingsmarkt voor vastgoed Bruto aanvangsrendementen v.o.n. Q4 27 Kantoren Bedrijfsruimten Winkels Woningen Q4 28 Kantoren Bedrijfsruimten Winkels Woningen Noord Beste locaties 6,5-7,75 7,7-9, 5,3-6,5 4,9-5,75 7,5-8,5 8,25-9,75 5,6-6,85 5,2-6,15 Oost Beste locaties 6,-7,6 7,6-8,8 5,2-6,25 4,6-5,6 7,-8,35 8,15-9,55 5,4-6,75 4,95-5,85 Zuid Beste locaties 6,-7,75 7,2-8,65 5,1-6,25 4,6-5,5 7,-8,5 7,85-9,5 5,25-6,65 4,95-5,75 West Beste locaties 5,35-7, 7,1-8,25 4,6-5,55 4,3-5, 6,35-7,75 7,65-9, 4,75-5,85 4,75-5,75 De grondslag voor de aanvangsrendementen voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels is een 1-jarige huurovereenkomst met goede debiteuren. Voor woningen zijn recent ontwikkelde complexen met marktconforme huurwaarden als basis genomen. Oplopende rendementen Uit een langjarige analyse van aanvangsrendementen van kantoren op de beste locaties in het westen van Nederland kan worden afgeleid dat we snel terugkeren naar de niveaus van voor 25. De trend van dalende rendementen die over de laatste 4 jaar heeft plaatsgevonden, is aan het einde van 27 tot stilstand gekomen. De verwachtingen op dat moment waren een stabilisatie in de rendementen voor het langdurig verhuurd vastgoed op de goede locaties. Voor het overige vastgoed was de verwachting dat er een prijscorrectie zou plaatsvinden wat zou leiden tot een verhoging van de rendementen. In eerste instantie leek de stabilisatie van de aanvangsrendementen voor eersteklas vastgoed in het begin van 28 stand te houden. Vanaf het tweede kwartaal zijn echter ook de aanvangsrendementen voor goed verhuurd vastgoed gaan oplopen. Vooral het kantorensegment heeft in 28 sterk oplopende aanvangsrendementen laten zien. In alle regio s zijn de aanvangsrendementen voor eersteklas kantoorruimte gestegen met tenminste 1 basispunten ten opzichte van een jaar geleden. Ook het bedrijvensegment heeft ten opzichte van het laatste kwartaal van 27 een forse stijging laten zien. De aanvangsrendementen stegen voor dit segment met circa 5 tot 1 basispunten. Het winkel- en woningsegment hebben een minder grote stijging laten zien van respectievelijk 2 tot 5 basispunten en 25 tot 5 basispunten. Niet alleen in Nederland heeft een correctie plaatsgevonden van de rendementen. In Europa zijn de aanvangsrendementen eveneens onder druk komen staan. Vooral in West-Europa zijn de rendementen op de toplocaties in 28 gestegen ten opzichte van 27. In Oost-Europa zijn de rendementen stabiel gebleven of slechts licht gestegen. Uit inventarisatie van DTZ Research blijkt dat de aanvangsrendementen in Europa in het derde kwartaal van 28 in vergelijking met dezelfde periode vorige een stijgende lijn hebben laten zien. Vooral de belangrijkste West-Europese steden, zoals Parijs, Londen en Madrid laten sterk stijgende rendementen zien. Evenals in Amsterdam laten de West-Europese steden de grootste stijging van de rendementen zien in het kantorensegment. Tijdens de hoogconjunctuur van 25 tot en met 27 was een situatie in een aantal West-Europese steden ontstaan, waarbij de aanvangsrendementen van kantoren op de beste locaties onder het niveau van de 1-jarige staatslening was komen te liggen. De risicowaardering van het vastgoed in die tijd was dus lager dan van een 1-jarige staatslening. Deze situatie kon alleen ontstaan door de Europese vastgoedbeleggingsmarkt Yield gap en aanvangsrendementen (%) 2, 1,5 1,,5 -,5-1, -1,5-2, -2,5 Budapest Bucharest Yield gap Munich Warsaw Dublin Milan Berlin London (West End) Hamburg Copenhagen Helsinki Paris (CBD) Brussels Barcelona Madrid Prague London (City) Amsterdam Oslo Moscow Aanvangsrendement 9, 4,5, -4,5-9, Bron: DTZ Research, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 1

gunstige financieringsvoorwaarden en de hoge aandelen vreemd vermogen die banken bereid waren te verschaffen. Alleen op deze manier was het mogelijk om nog een hoger rendement op het eigen vermogen te behalen dan de rente op de 1-jarige staatslening. Voor Amsterdam liet de yield-gap ten opzichte van 27 een stijging zien van,5% van 1,25% naar 1,75%. Met het stijgen van de aanvangsrendementen is de yield-gap, het verschil tussen de aanvangsrendementen en de rente op een tienjarige staatslening, voor de meeste Europese steden groter geworden. In het derde kwartaal van 27 lag het aanvangsrendement van een aantal belangrijke kantorenlocaties in West-Europa nog onder het renteniveau van een tienjarige staatslening. Van deze negatieve yield-gap is voor vrijwel alle steden in Europa geen sprake meer. Vooral in Londen zijn de verschillen ten opzichte van 27 groot. Waar in 27 de yield-gap nog circa -1,25%-punt bedroeg, is in 28 de yield-gap positief met circa,75%-punt voor de West-End respectievelijk circa 1,75%-punt voor Londen City. Kopers en verkopers De koopactiviteit naar type belegger is nagenoeg onveranderd in 28. Als gekeken wordt naar het aandeel van de verschillende typen beleggers in het totaal investeringsvolume dan zijn de aandelen in 28 vergelijkbaar met 27. Alleen de niet-genoteerde fondsen zijn relatief minder gaan investeren in vastgoed. In 28 kwam circa 4% van de investeringen voor rekening van de niet-genoteerde fondsen tegenover nog 49% in 27. Bij de beleggers die in het afgelopen jaar hebben verkocht is vooral de sterke stijging van beursgenoteerde fondsen opvallend. Met een totaal des-investeringsvolume van bijna EUR 1,5 miljard, was deze groep nadrukkelijk aanwezig op de markt. In 28 is vooral door Nederlandse beleggers geïnvesteerd in vastgoed. In totaal kwam maar 14% van het transactievolume voor rekening van beleggers uit het buitenland. Dit is een trendbreuk met de voorgaande jaren. In 26 hadden de buitenlandse beleggers nog een aandeel van 35% in het totale investeringsvolume. In 27 leken de buitenlandse investeerders nog lange tijd de Nederlandse investeerders achter zich te laten, maar uiteindelijk werd het aandeel in het totale investeringsvolume 45%. De terugloop van het aantal buitenlandse investeerders valt enerzijds te verklaren doordat de buitenlandse investeerders die in de afgelopen twee jaar in Nederlands vastgoed investeerden financieringsgedreven waren. Anderzijds zijn de traditionele buitenlandse investeerders, zoals de Duitse open-end fondsen, in afwachting van de ontwikkeling in de markt of zelfs gesloten. Bij de verkopende partijen is een vergelijkbaar beeld waar te nemen. In 28 bestaat circa 85% van het transactievolume uit transacties van Nederlandse partijen. In 26 en 27 was dit aandeel nog circa 75%. In 29 zal een deel van de buitenlandse investeerders die Nederlands vastgoed verkoopt, al dan niet gedwongen, bestaan uit de partijen die in de hausse van de markt met een groot aandeel vreemd vermogen vastgoed hebben aangekocht. Beleggers- en financiersvertrouwen Eind 27 heeft DTZ Zadelhoff het DTZ Beleggers- en DTZ Financiersvertrouwen geïntroduceerd. Om meer inzicht te krijgen in het marktsentiment wordt elk kwartaal onder beleggers en financiers een enquête afgenomen met vragen over de ontwikkeling van de belangrijkste marktindicatoren, zoals de ontwikkeling van de gebruikersmarkt, huurwaardeontwikkeling, ontwikkeling van de aanvangsrendementen en de financieringsvoorwaarden. Hierbij wordt gevraagd hoe deze factoren zich in het afgelopen kwartaal hebben ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor het komende kwartaal. Nu voor de vierde keer de resultaten van de enquête binnen zijn kan een vergelijk worden gemaakt tussen het marktsentiment van een jaar geleden en de daadwerkelijke marktontwikkelingen. De laatste resultaten zijn van de enquête waarin de verwachtingen voor het vierde kwartaal van 28 zijn opgenomen. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (miljoen euro) DTZ Beleggersvertrouwen (%) 7. 4 6. 3 5. 2 4. 1 3. 2. -1 1. -2 22 23 24 25 26 27 Q3 28-3 Q4 27 Q1 28 Q2 28 Q3 28 Nederlands Duits Brits Overig DTZ Beleggersvertrouwen Consumentenvertrouwen Producentenvertrouwen Bron: DTZ Research, 28 Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 11

Beleggingsmarkt voor vastgoed Het merendeel van de beleggers is van mening dat de situatie in het derde kwartaal van 28 op de gebruikersmarkt nog steeds stabiel was. Wel neemt het aandeel van de respondenten dat aangeeft dat de situatie is verslechterd sinds het begin van de enquête verder toe tot een niveau van bijna 3% in de laatste enquête. Eind 27 gaf nog maar 7% van de beleggers aan dat zij verwachtten dat de situatie op de gebruikersmarkt in het komend kwartaal verslechterd. Eind 28 zag meer dan de helft van de beleggers de ontwikkeling voor het vierde kwartaal somber in. Bijna 6% van de beleggers verwachtte dat in het vierde kwartaal de situatie op de gebruikersmarkt zou verslechteren. Het vertrouwen van de financiers op de gebruikersmarkt is minder positief dan het beleggersvertrouwen. Bijna alle financiers hebben aangegeven dat zij de situatie op gebruikersmarkt hebben zien verslechteren in het derde kwartaal. De verwachting voor het vierde kwartaal was dat de situatie verder zal verslechteren. Voor de verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van de huurwaarde is een vergelijkbaar beeld te zien. De financiers waren pessimistischer over de huurwaarde ontwikkeling in het vierde kwartaal. Het merendeel van de beleggers verwachtte dat de huurwaarden stabiel zullen blijven, terwijl de financiers verwachten dat de huurwaardes zullen dalen. Sinds de start van de enquête zijn bijna alle financiers negatief geweest over de ontwikkeling van de financieringsmogelijkheden. In de laatste twee kwartalen van 28 hebben zelfs alle financiers aangegeven dat het verkrijgen van een financiering enkel tegen minder aantrekkelijke voorwaarden mogelijk was. Ook de beleggers constateren dat de financieringsvoorwaarden zijn verslechterd. Zolang de financiers zullen uitspreken dat hun eigen voorwaarden zullen verslechteren is het niet waarschijnlijk dat meer beleggers een passende financiering zullen krijgen. Aan het eind van 27 spraken wij de verwachting uit dat de financieringsvoorwaarden zouden verslechteren. Dat dit heeft plaatsgevonden hebben wij allemaal meegemaakt, maar dat dit effect zo drastisch zou toeslaan had niemand voorzien. Alle verschillende aspecten die in de enquête aan bod komen bekeken kan geconstateerd worden dat het beleggersvertrouwen index sinds de invoering een dalende trend heeft laten zien. De index sluit hiermee aan op de analyse van de marktgegevens. Opvallend is wel dat de beleggers langer optimistisch zijn gebleven over de situatie op zowel de beleggings- als de gebruikersmarkt dan de financiers. Over de aanvangsrendementen zijn zowel de beleggers als de financiers het eens dat de rendementen in het derde kwartaal zijn gestegen en de verwachting was dat deze in het vierde kwartaal verder zouden stijgen. Eind 27 waren de verwachtingen voor het eerste kwartaal van 28 vooral bij de beleggers nog positief. Bijna tweederde van de beleggers verwachtte toen nog een stabilisatie of daling van de aanvangsrendementen. Bij de enquête voor het derde kwartaal van 28 is een omslag onder de beleggers waar te nemen. Voor het eerst had een meerderheid van circa 6% van de beleggers de verwachting dat de aanvangsrendementen zouden stijgen. Bij de laatste enquête is dit percentage zelfs gestegen tot 84%. Zonder financiering geen markt Pagina 12

Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren Economische vooruitzichten temperen de markt Nu de periode van hoogconjunctuur achter ons ligt en de vooruitzichten een recessie voorspellen, vertonen de gebruikersmarkten in 28 ook de eerste kleerscheuren. Medio 28 heeft de Nederlandse economie een omslagpunt gekend van economische groei naar een stilstaande economische ontwikkeling. De gevolgen van de economische teruggang, zoals de oplopende werkloosheid, de teruglopende investeringen door bedrijven en overheden en een afname van de consumentenbestedingen hebben er in 28 ertoe geleid dat de opname op de kantoor- en, in mindere mate op de bedrijfsruimtemarkt, is gedaald. Op de kantorenmarkt is de opname nog niet stil komen te liggen, getuige de bijna 1,5 miljoen m² die van gebruiker wisselde. Voor de bedrijfsruimtemarkt was dit met een geëffectueerde vraag van circa 2,5 miljoen m² zelfs één van de hoogste opnameniveaus sinds 2. Het effect van de kredietcrisis die ook in Nederland haar intrede deed was daarmee in 28 nog beperkt merkbaar op de gebruikersmarkt. Naar verwachting zal dit effect in 29 zeer manifest worden. De prognose die het Centraal Planbureau stelt voor 29 en 21 laten een verder verslechtering zien van de economische ontwikkeling. In 29 zal de economie in Nederland krimpen met circa,75%. Pas in 21 zal de economie zich naar verwachting herstellen en de economische groei circa 1% bedragen. Het verleden heeft echter doen blijken dat het moeilijk is om te voorspellen wanneer de omslag naar een groeiende economie zal plaatsvinden. Omdat op korte termijn geen economisch herstel wordt voorzien, zal de vraag naar huisvesting verder afnemen, terwijl de voorraad in de meeste segmenten op korte termijn nog zal toenemen door reeds ingezette nieuwbouwontwikkelingen die zullen worden opgeleverd. economische ontwikkeling in de eerste helft van 28 gaf geen directe aanleiding voor deze terugval. Doordat de vooruitzichten over de economische ontwikkeling echter slecht waren, zijn door veel bedrijven de huisvestingsbeslissingen uitgesteld of zelfs helemaal afgesteld. Niet verwonderlijk is dan ook dat eind 28 de teller niet verder kwam dan circa 1,5 miljoen m². Kantorenmarkt loopt op de zaken vooruit In de eerste helft van 28 liet de kantorenmarkt al een terugval zien in de opname. Voor deze periode bedroeg de opname circa 7. m², een daling circa 35% ten opzichte van dezelfde periode in 27. De Door de aankomende recessie is de verwachting dat in 29 de opname van kantoorruimte verder zal dalen. Met deze verwachte daling van de opname zal de markt voor kantoorruimte verder verruimen. De totale voorraad kantoorruimte zal naar verwachting de komende jaren Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van kantoorruimte (x 1. m 2 v.v.o.) 8. 6. 4. 2. 21 22 23 24 25 26 27 28 Opname Aanbod Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 13

Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren verder groeien. De economische voorspoed van 26 tot en met begin 28 heeft ertoe geleid dat veel nieuwe initiatieven voor de ontwikkeling van kantoorruimte in gang zijn gezet en in aanbouw zijn genomen. In 28 is er ruim 7. m² kantoorruimte toegevoegd aan de voorraad. Deze extra meters zien wij vrijwel direct terug in en toename van de leegstand in het totale aanbod, namelijk met circa 65. m², waarmee de leegstand van bijna 11% stijgt naar 12% van de totale kantoorvoorraad. Eind 28 verschenen er steeds meer berichten dat ontwikkelaars plannen voor nieuw te ontwikkelen kantoorruimte uitstellen of zelfs helemaal niet door laten gaan. In 29 zal de nieuwbouwproductie dan ook gaan afnemen. Het aanbod van kantoorruimte is in 28 opgelopen naar een niveau van circa zes miljoen m². Dit wordt veroorzaakt door de teruglopende vraag naar kantoorruimte en een toename van de voorraad met nieuwe kantoorgebouwen, waarvan de ontwikkeling al in gang was gezet.. Het Centraal Planbureau verwacht een afnemende groei van het aantal werkende personen in 28 en 29. Aangezien dit een belangrijke indicator is voor de omvang van de voorraad in gebruik, verwacht DTZ Zadelhoff een beperkte groei van de voorraad in gebruik. Vermoedelijk zal de omvang van de voorraad in gebruik eind 21 ongeveer 4 miljoen m² bedragen. Per saldo zal in 29 en 21 het aanbod verder groeien door de nog op te leveren kantoorruimte en de afnemende vraag, mits er niet wordt onttrokken. Ook de huurprijsniveaus weerspiegelen nog altijd de tweedeling in de markt. Aan de ene kant zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte gestegen. Voornamelijk door de aanhoudende vraag naar kwalitatief goede huisvesting, het relatief beperkte aanbod en niet te vergeten de inflatiecorrectie. Aan de andere kant is een deel van het totale aanbod dusdanig verouderd dat deze ruimten niet meer voldoen aan de kwalitatieve wensen en eisen van de gebruiker. Deze kantoren zijn moeilijk verhuurbaar, waardoor de huurprijsniveaus in dit segment nog altijd onder druk staan. Bedrijfsruimtemarkt blijft vooralsnog robuust De verwachting die wij medio 28 uitspraken dat op de bedrijfsruimtemarkt ondanks de kredietcrisis nog een sterke vraag naar nieuwe huisvesting zou gelden in 28, zien wij bevestigd in een jaaropname van circa 2,5 miljoen m². Met deze opname kunnen we in de bedrijfsruimtemarkt zelfs spreken van één van de hoogste opnameniveaus sinds 2. Een belangrijk verklaring voor deze relatief robuuste opname van bedrijfsruimte ligt in het feit dat bedrijfsruimte - meer dan bijvoorbeeld kantoorruimte - afgestemd is op een specifiek productie- of logistiekproces, waardoor veel specifieke eisen worden gesteld aan de huisvesting. Gebruikers zijn in hun zoektocht naar nieuwe huisvesting daarom geneigd om sneller te kiezen voor nieuwbouw. Dat een groot deel van de transacties in de bedrijfsruimtemarkt het afgelopen jaar op de tekentafel werd afgesloten, onderschrijft dit. De uitzonderlijk hoge opname in 27 werd voornamelijk ingegeven door zeer grootschalige transacties in een bijzondere deelmarkt binnen de bedrijfsruimtemarkt, namelijk de markt voor logistieke ruimte. Echter ook deze sector wordt geraakt door de wereldwijde onrust in de financiële economie. Dit zien wij terug in een significante daling van de opname in dit segment, met name voor de grootschalige logistieke ruimte. Een bijzonder korte termijn gevolg van de kredietcrisis is dat voorraden langer blijven liggen waardoor (tijdelijk) meer opslagruimte nodig is. Huurprijsniveaus voor bedrijfsruimte zijn in 28 (licht) gestegen. Het nieuwbouwsegment leverde een belangrijke bijdrage aan deze huurprijsstijging. Immers zowel grond- als bouwprijzen zijn fors gestegen. Voor het komende jaar verwachten wij een stabilisatie van huurprijsniveaus voor dit segment omdat de concurrentie op prijs van de bestaande, eventueel licht gerenoveerde bedrijfsruimte zal toenemen nu organisaties meer kostenbewust gaan opereren. Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1. m 2 v.v.o.) 1. 8. 6. 4. 2. Nederlandse gebruikersmarkt Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995 =1) 15 14 13 12 11 21 22 23 24 25 26 26 28 Opname Aanbod 1 1995 1997 1999 21 23 25 27 1996 1998 2 22 24 26 28 Bedrijven Kantoren Inflatie Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 14

Verschil tussen retail toplocaties en overige winkelsegment neemt toe De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed wordt gekenmerkt door een tweedeling tussen A-locaties, de populaire hoofdwinkelgebieden en binnensteden, en overige locaties buiten het kernwinkelgebied. Doordat de vraag naar winkelruimte op A-locaties in veel gemeenten vooralsnog het aanbod ruimschoots overstijgt, is de leegstand hier momenteel zeer beperkt. Volgens voorlopige cijfers is de leegstand op A-locaties zelfs gedaald van 3% in 27 naar 2% in 28. Door de nog altijd grote vraag naar winkels op toplocaties is de druk op huurprijzen groot. Door de nog immer aanwezige interesse in deze locaties is de verwachting dat, ondanks de onrust op de financiële markten, een daling van de huurprijzen vooralsnog uitblijft. Volgens recent uitgevoerde huurprijsanalyses stijgen huurprijzen in de binnensteden nog altijd gestaag, gevolgd door stadsdeelcentra en hoofdwinkelgebieden. De relatief lagere huurprijsstijging in de hoofdwinkelgebieden is in lijn met de leegstand in deze gebieden, die met 5% hoger ligt dan in de binnensteden en stadsdeelcentra (respectievelijk 4% en 3,5%). Met name de druk op A-locaties in Amsterdam is groot wat zich vertaalt in een aanzienlijke toename van de huurprijzen. Voor de overige drie grote steden in de Randstad is dit in iets mindere mate het geval. Winkelhuren in middelgrote en kleinere steden bleven nagenoeg onveranderd. Ten aanzien van de huurprijsontwikkeling is onze verwachting dat de tanende vraag naar winkelruimte zal resulteren in een daling van de markthuur op B en C-locaties. Door bovenstaande ontwikkelingen is het huurprijsverschil tussen toplocaties en subtoplocaties groter geworden. Dit zal in de komende periode hoogstwaarschijnlijk aanhouden. Op A-locaties worden vooralsnog geen huurprijsdalingen verwacht. Prijscorrecties zullen eerder plaatsvinden in overnamesommen die de afgelopen jaren zijn betaald aan zittende huurders. Voor B- en C-locaties geldt een andere marktdynamiek. Op locaties buiten het kernwinkelgebied, zoals de aanloopstraten in het B-segment is de vraag naar winkelruimte de afgelopen jaren afgenomen. Dit heeft geresulteerd in een geringere stijging of stabilisatie van de huurprijzen. Met de minder gunstige vooruitzichten ten aanzien van de economie, waaronder ook een verwachte afname van de consumentenbestedingen, is de prognose dat met name deze locaties hiervan de gevolgen ondervinden. De vraag naar winkelruimte op deze locaties wordt over het algemeen ingegeven door kleinschaliger retailers die in hun marges eerder de economische situatie verdisconteerd zien. Nederlandse gebruikersmarkt Index huurprijsontwikkeling voor winkelruimte (2 =1) 14 13 12 11 1 9 21 22 23 24 25 26 27 28 Binnensteden (>4 winkels) Hoofdwinkelgebieden (1-4 winkels) Stadsdeelcentra (>5 winkels) Bron: DTZ Zadelhoff, 28 Zonder financiering geen markt Pagina 15

Begrippenlijst Aanbod Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 5 m² kantoorruimte, 75 m² bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende kantoorruimte) dan wel 2 m² winkelruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Bedrijfsruimte Ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent soms oplopend tot 5 procent van het totale vloeroppervlak vallen hieronder. Bestaande bouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Bruto-aanvangsrendement De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en eigenaarslasten, als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfs leven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-) locaties wordt in het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en een gangbaar oppervlakte in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt. Eigenbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Nieuwbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de vrije markt is verhuurd en verkocht met een metrage van minimaal 5 m² v.v.o. (kantoorruimte) met uitzondering van sale and lease back transacties, huurverlengingen en nieuwbouw ten behoeve van eigenaargebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming is bereikt. Structureel aanbod Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer als aanbod staat geregistreerd. Structurele leegstand Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in gebruik bij huurders. Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte omhullen, inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie. Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten en dragende binnenwanden (NEN 258). Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 5 m² v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig van Bak. Voorraad in gebruik Het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod staat geregistreerd. Het betreft hier dus een combinatie van gegevens van Bak (kantorenvoorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod). Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfsen/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Zonder financiering geen markt Pagina 16

Zonder financiering geen markt De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed Januari 29 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-9-78197-17-1 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. DTZ Zadelhoff 29. Zonder financiering geen markt Pagina 17

Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt. Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen. Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met 12.5 medewerkers wereldwijd actief in 45 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Eén van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange. DTZ Zadelhoff, kantoor Amsterdam Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 BG Amsterdam Tel.: 2 6 644 644 Fax: 2 6 716 392 E-mail: amsterdam@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Arnhem Postbus 573 68 AN Arnhem Meander 61 6825 ME Arnhem Tel.: 26 4 452 445 Fax: 26 3 513 99 E-mail: arnhem@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Breda Postbus 2216 48 CE Breda Claudius Prinsenlaan 148 4818 CP Breda Tel.: 76 5 29 29 Fax: 76 5 227 148 E-mail: breda@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Den Haag Postbus 85617 258 CH Den Haag Parkstraat 83 2514 JG Den Haag Tel.: 7 3 55 55 Fax: 7 3 512 5 E-mail: den-haag@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Eindhoven Postbus 973 56 AZ Eindhoven Beemdstraat 9 5653 MA Eindhoven Tel.: 4 2 125 125 Fax: 4 2 122 22 E-mail: eindhoven@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Enschede De Ruyterlaan 2 7511 JH Enschede Tel.: 53 4 3 9 Fax: 53 4 34 647 E-mail: enschede@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Groningen Postbus 87 97 AW Groningen Ubbo Emmiussingel 2 9711 BH Groningen Tel.: 5 3 141 232 Fax: 5 3 185 16 E-mail: groningen@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor s-hertogenbosch Postbus 565 521 GB s-hertogenbosch Pettelaarpark 64 5216 PP s-hertogenbosch Tel.: 73 6 132 424 Fax: 73 6 133 484 E-mail: den-bosch@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Hoofddorp Postbus 228 213 GE Hoofddorp Polarisavenue 85a 2132 JH Hoofddorp Tel.: 23 5 685 685 Fax: 23 5 685 111 E-mail: hoofddorp@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Rotterdam Postbus 937 3 AX Rotterdam K.P. van der Mandelelaan 11 362 MB Rotterdam Tel.: 1 4 333 555 Fax: 1 4 117 971 E-mail: rotterdam@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Utrecht Postbus 19125 351 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 3 2 332 552 Fax: 3 2 31 543 E-mail: utrecht@dtz.nl DTZ Zadelhoff, kantoor Zwolle Postbus 382 8 AJ Zwolle Burg. van Royensingel 6 811 CS Zwolle Tel.: 38 4 258 8 Fax: 38 4 258 822 E-mail: zwolle@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Investments Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 BG Amsterdam Tel.: 2 5 711 411 Fax: 2 6 716 932 E-mail: investments@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Marketing & Communications Postbus 19125 351 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 3 2 32 Fax: 3 2 888 694 E-mail: marcom@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Finance Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 BG Amsterdam Tel.: 2 5 711 444 Fax: 2 6 716 932 E-mail: finance@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Corporate Real Estate Services Postbus 19125 351 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 3 2 32 Fax: 3 2 369 12 E-mail: cres@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Global Corporate Services Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 BG Amsterdam Tel.: 2 5 711 411 Fax: 2 6 716 392 E-mail: gcs@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Research Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 GB Amsterdam Tel.: 2 8 47 251 Fax: 2 6 716 392 E-mail: research@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Retail Postbus 19125 351 DC Utrecht Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel.: 3 6 22 211 Fax: 3 6 22 811 E-mail: retail@dtz.nl DTZ Zadelhoff, afdeling Valuation Advisory Services Postbus 743 17 BA Amsterdam Apollolaan 15 177 BG Amsterdam Tel.: 2 8 47 26 Fax: 2 6 716 932 E-mail: vas@dtz.nl DTZ Zadelhoff Property Management BV Postbus 1916 351 DD Utrecht Nieuwekade 15 3511 RV Utrecht Tel.: 3 2 394 239 Fax: 3 2 394 24 E-mail: propertymanagement@dtz.nl www.dtz.nl www.dtz.com DTZ Zadelhoff. Meer inzicht.