CONCEPTUEEL BOUWEN KNELPUNTEN WONINGCORPORATIES PROJECTONTWIKKELAARS drs. Henri Busker drs. Reinoud de Jager 23 mei 2008
Inhoud rapportage Onderzoeksverantwoording 3 - Aanleiding en doel onderzoek 4 - Onderzoeksverloop 6 - Steekproef 7 Onderzoeksbevindingen 8 - Achtergrondkenmerken 9 - Heden en verleden 11 - Toekomst 20 Conclusies en aanbevelingen 25 2
Onderzoeksverantwoording
Aanleiding en doel onderzoek - 1 Bij traditioneel bouwen brengt een opdrachtgever een aantal partijen bij elkaar om een unieke oplossing te realiseren. Die manier van bouwen voldoet echter niet langer. De bouw is daarvoor te complex geworden. Het aantal deelnemers aan het bouwproces is enorm toegenomen en het aantal keuzemogelijkheden is verveelvoudigd. Het lukt niet langer om ieders kennis en expertise zodanig in te brengen dat een optimale oplossing ontstaat. Het gevolg: een inefficiënt proces, hoge faalkosten en een oplossing die niet volledig voldoet. Bij Conceptueel Bouwen maakt de klant een keuze uit een aantal concepten. Deze zijn vooraf ontwikkeld door ontwikkelaars, architecten, bouwbedrijven of toeleveranciers. Afzonderlijk of (nog beter) in samenhang. Elk concept speelt in op de behoeften van een specifieke doelgroep. Daarna volgt maatwerk om ervoor te zorgen dat de gekozen oplossing volledig tegemoet komt aan de verwachtingen. Het Netwerk Conceptueel Bouwen wil ertoe bijdragen dat Conceptueel Bouwen de meest toegepaste vorm van bouwen wordt. Door publiciteit, marketing, kennisuitwisseling en ontsluiten van het aanbod aan concepten. Het Netwerk biedt directies van bedrijven die bezig zijn met Conceptueel Bouwen een platform voor overleg en kennisuitwisseling. Meermalen per jaar zijn er workshops en bijeenkomsten. Daarnaast zorgt het Netwerk voor publiciteit, bijvoorbeeld via een internetportal. De website biedt potentiële opdrachtgevers een vergelijkend overzicht van de beschikbare concepten. Het aanbod van leden van het Netwerk wordt extra uitgelicht. Tot slot neemt het Netwerk initiatieven om meer steun te krijgen voor dit marktmodel bij ministeries, brancheorganisaties, de Regieraad en PSIBouw. 4
Aanleiding en doel onderzoek - 2 De doelstelling van dit onderzoek is om inzicht te verkrijgen in de wijze waarop woningcorporaties en projectontwikkelaars omgaan met problemen en oplossingen aangaande het huidige bouwproces. Op deze manier wordt in kaart gebracht wat de behoefte aan nieuwe werkwijzen is onder opdrachtgevers. De vragenlijst bestaat uit de volgende vragenblokken: Achtergrondkenmerken Heden en verleden Toekomst Het onderzoek is telefonisch afgenomen onder woningcorporaties en projectontwikkelaars. Per marktpartij is de persoon ondervraagd die het meest te maken heeft en/of kennis heeft van projecten aangaande nieuwbouw en grootschalig onderhoud binnen de organisatie. Dit zijn met name directeuren en beleidsmakers. 5
Onderzoeksverloop Voor dit onderzoek zijn de volgende onderzoeksfasen doorlopen: 1. Week 18 (2008) Kwalitatieve fase; deskresearch 2. Week 18 en 19; op basis van de verkregen informatie is uit het deskresearch een vragenlijst opgesteld en afgestemd met Conceptueel Bouwen. 3. Week 19 t/m 21 Kwantitatieve fase; 201 geslaagde telefonische enquêtes. 4. In week 21 zijn de resultaten geanalyseerd en gerapporteerd in voorliggende presentatie. 6
Steekproef De telefonische interviews zijn afgenomen bij bedrijven die geselecteerd zijn uit het Gouden Gids bestand of uit onze eigen USP bestanden (BouwPanel). In totaal zijn 201 geslaagde enquêtes afgenomen, verdeeld over de volgende marktpartijen: Projectontwikkelaars; 100 Woningcorporaties; 101 Indien het aantal enquêtes in een bepaalde groep gering is, zijn deze resultaten in de rapportage met een sterretje (*) weergegeven, zodat de lezer zich ervan bewust is dat die resultaten gebaseerd zijn op een klein aantal waarnemingen en de resultaten dus indicatief zijn (<25). 7
ONDERZOEKS- BEVINDINGEN
Achtergrondkenmerken
Bezit en leeftijd woningvoorraad en bedrijfspanden Naar marktpartij Projectontwikkelaars: 461 woningen Projectontwikkelaars: 42 bedrijfspanden Woningcorporaties: 5.777 woningen 41% 17% 46% 19% 18% 13% 11% 12% 30% 2 2 44% voor 1945 1945-1974 1975-1990 na 1990 voor 1945 1945-1974 1975-1990 na 1990 voor 1945 1945-1974 1975-1990 na 1990 De projectontwikkelaars in dit onderzoek hebben gemiddeld 461 woningen en 42 bedrijfspanden in bezit. De gemiddelde onderzochte woningcorporatie heeft 5.777 huurwoningen in bezit. De gemiddelde corporatie in Nederland heeft 4.600 woningen in bezit (Bron: Aedes). Bovenstaande figuur geeft de leeftijdsverdeling van het bezit van beide marktpartijen weer. Hieruit blijkt dat het bezit van woningcorporaties over het algemeen ouder is. Zo bestaat het bestand voor projectontwikkelaars voor 41% uit woningen die gebouwd zijn na 1990, terwijl dit voor woningcorporaties 18% is. Bij de vestigingen waar de respondenten werkzaam zijn, werken gemiddeld 76 personen (incl. de respondent zelf). Bij projectontwikkelaars zijn dit er 97 en bij woningcorporaties 60. 10
Heden en verleden
Volume en locatie nieuwbouw afgelopen vijf jaar Naar marktpartij Binnenstedelijk 63% 66% 69% Aan rand van stad/dorp 43% 49% 59% 'in de wei' 17% 18% 16% Anders Weet niet/geen mening 1% 1% 0% 1% 11% Totaal Projectontwikkelaars Woningcorporaties 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De projectontwikkelaars hebben de afgelopen vijf jaar gemiddeld 341 nieuwe woningen gebouwd (en 49 bedrijfspanden), de woningcorporaties 1.788 woningen. Gezien de leeftijdsopbouw van het woningbezit (zie blz. 10), worden veel woningen na de oplevering verkocht. De meeste nieuwbouw vond binnenstedelijk plaats (66%). Opvallend is dat projectontwikkelaars (59%) meer aan de randen van de steden en dorpen bouwen dan de woningcorporaties (43%). NB: Met nieuwbouw worden overigens ook projecten bedoeld waar huizen zijn gesloopt en waar op dezelfde plek nieuwe woningen zijn gebouwd: oftewel renovatie/sanering. 12
Belangrijkste knelpunten nieuwbouw (spontaan) Naar marktpartij Procedures, vergunningen, bestemmingsplan Langdurige processen Betaalbaarheid, oplopende kosten Tijdrovend, veel rompslomp voor opdrachtgevers Bodemvervuiling, milieu Maatschappelijke ontevredenheid, politieke onrust Onvoldoende afstemming op eindgebruikers 0% Tegenvallende kwaliteit, onvoldoende veilig 0% Anders Weet niet/geen mening 19% 23% 16% 18% 2 14% 18% 14% 20% 8% 9% 3% 1% 3% 4% 2% 1% 2% 1% 2% 21% 21% 21% 22% 13% 28% Totaal Projectontwikkelaars Woningcorporaties 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Procedures en vergunningen (19%), langdurige processen van initiatief tot oplevering (18%) en oplopende kosten (18%) vormden de grootste knelpunten volgens de respondenten. Grootste verschil is dat woningcorporaties veel meer last hebben van oplopende kosten dan projectontwikkelaars (20% vs. 14%), terwijl de ontwikkelaars juist weer meer last hebben van de procedures en langdurige processen. 13
Belangrijkste oorzaken knelpunten nieuwbouw (spontaan) Naar marktpartij Procedures/invloed overheid 3 38% 44% Kosten Ruimtegebrek/locatie Complexiteit/organisatie bouwproces 8% 9% 2% 2% 2% 30% Anders 27% 36% Totaal Weet niet/geen mening 13% 21% 27% Projectontwikkelaars Woningcorporaties 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De knelpunten wordt volgens 38% van de respondenten voornamelijk veroorzaakt door procedures en invloed van de overheid. Projectontwikkelaars ondervinden dit probleem sterker dan woningcorporaties (44% vs. 3). Oplopende kosten volgen op afstand op de tweede plaats (8%). 14
Werkzaamheden grootschalig onderhoud (spontaan) Naar marktpartij Totaal Projectontwikkelaars Woningcorporaties Nieuwe kozijnen 46% 3 49% Nieuw sanitair 34% 23% 37% Schilderwerk 32% 46% 27% Nieuwe keukens 29% 1 33% Vervangen dakpannen 18% 8% 21% Gevelreiniging 17% 12% 19% Dakisolatie 16% 1 16% Vervangen dakbedekking plat 1 8% 17% Glaswerk vervangen 11% 1 9% Plaat- en gevelmateriaal 8% 1 Dakkapellen 8% 4% 9% CV 8% 8% 8% Installatiekasten vervangen 7% 8% 7% Nieuwe deuren 12% 3% Projectontwikkelaars hebben de afgelopen vijf jaar aan 135 woningen (29% van totale bezit) en 18 bedrijfspanden (42% van totale bezit) grootschalig onderhoud verricht. Woningcorporaties deden dit aan 713 woningen (12% van totale bezit). Projectontwikkelaars plegen dus naar eigen zeggen veel meer onderhoud dan woningbouwcorporaties. Bovenstaande tabel geeft de meest uitgevoerde werkzaamheden aan. 15
Belangrijkste knelpunten grootschalig onderhoud (spontaan) Naar marktpartij Niet meewerken bewoners 14% 8% 16% Betaalbaarheid, oplopende kosten 12% 8% 13% Tijdrovend, veel rompslomp voor opdrachtgevers 6% 4% 7% Onvoldoende afstemming op eindgebruikers 6% 4% 7% Langdurige processen 6% 4% 7% Tegenvallende kwaliteit, onvoldoende veilig Anders 1% 1% 38% 38% 37% Totaal Projectontwikkelaars Weet niet/geen mening 26% 23% 3 Woningcorporaties 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De knelpunten voor groot onderhoud verschillen nogal van die bij nieuwbouwprojecten. Bij bestaande bouw is niet meewerken van de huidige bewoners het grootste knelpunt (14%). Betaalbaarheid en oplopende kosten spelen in ongeveer gelijke mate. Procedures, vergunningen en processen spelen veel minder bij onderhoud dan bij nieuwbouw. 16
Oorzaken knelpunten grootschalig onderhoud (spontaan) Naar marktpartij Medewerking bewoners 12% 1 16% Procedures en invloed overheid Strijdige verdeling risico, rendement en verantwoordelijkheden Complexiteit van bouwproces en organisatie ervan 6% 8% 3% 4% 3% 2% 3% Anders Weet niet/geen mening 39% 38% 39% 36% 32% 46% Totaal Projectontwikkelaars Woningcorporaties 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De oorzaken van de knelpunten van de voorgaande figuur worden in de bovenstaande figuur uiteengezet. Medewerking van de bewoners staat op de eerste plaats (1). De complexiteit van het bouwproces wordt weinig spontaan genoemd. Dit kan aan de functie van de respondent liggen: er zijn voornamelijk beleidsmakers ondervraagd en geen functionarissen op de bouwplaats. 17
Te maken gehad met concepten Naar marktpartij Projectontwikkelaars Corporaties 10% 11% 8% 3% 9% 38% 17% 19% 16% 46% 18% In zeer grote mate In grote mate In zeer grote mate In grote mate In enige mate In geringe mate In enige mate In geringe mate Niet Weet niet/geen mening Niet Weet niet/geen mening Aan de respondenten is uitgelegd wat onder concepten wordt verstaan, waarna is gevraagd of ze hier al in de praktijk mee te maken hebben gehad. Projectontwikkelaars zijn bekender met concepten dan woningcorporaties: 37% heeft er al in minimaal enige mate mee te maken gehad, terwijl dit bij woningcorporaties op 29% ligt. 18
Ervaringen met concepten Naar marktpartij Projectontwikkelaars Corporaties 7% 2% 1 27% 61% 28% 5 Positief Neutraal Positief Neutraal Negatief Weet niet/geen mening Negatief Weet niet/geen mening De ervaringen van de meerderheid van de respondenten met concepten zijn overwegend positief. Maar liefst 61% van de projectontwikkelaars en 5 van de woningcorporaties geven aan positieve ervaringen te hebben. Het aandeel respondenten dat uitgesproken negatief over concepten oordeelt, is laag: bij de ontwikkelaars en 2% bij de woningcorporaties. 19
Toekomst
Optimale realisatie nieuwbouwprojecten (spontaan) Totaal Projectontwikkelaars Woningcorporaties Stakeholders eerder en beter betrekken 12% 4% 16% Klant- en marktgericht werken 9% 13% 7% Betere kwaliteit- en risicobewaking 8% 6% 8% Goede interne organisatie 8% 13% Ketenintegratie 7% 6% 7% Goede voorbereiding en planning 7% 9% 6% Gebruik van ICT en internet 4% 6% 2% Alles in eigen beheer 4% 4% 4% Beheer op basis van levensduurkosten 3% 0% Andere cultuur in de bouw 3% 9% 0% Betere samenwerking met overheidspartijen 3% 2% 4% Projectontwikkelaars zijn van plan de komende vijf jaar gemiddeld 528 woningen en 11 bedrijfspanden te bouwen. Corporaties willen gemiddeld 625 woningen realiseren. Op de vraag hoe deze nieuwbouwprojecten optimaal kunnen worden gerealiseerd, zijn grote verschillen waar te nemen tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties. Woningcorporaties vinden het veel belangrijker om stakeholders eerder te betrekken dan projectontwikkelaars (16% vs. 4%). Projectontwikkelaars, daarentegen, hebben klant- en marktgericht werken hoger in het vaandel staan (13% vs. 7%). Dit verschil is te verklaren uit het meer maatschappelijke karakter van de woningcorporaties tegenover het meer commerciële van de projectontwikkelaars. 21
Optimale realisatie nieuwbouwprojecten (geholpen) Klant- en marktgericht werken 88% 7% 2% 2% Betere kwaliteit- en risicobewaking 84% 10% 4% 2% Beheer op basis van levensduurkosten 60% 22% 10% 8% Stakeholders (vraagzijde) eerder en beter betrekken 56% 31% 7% 6% Ketenintegratie 44% 31% 1 10% Niet zoeken naar unieke oplossing met wisselende part 40% 30% 26% Gebruik van ICT en internet 3 51% 11% 3% Andere cultuur in de bouw 34% 39% 20% 7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Belangrijke rol Minder belangrijke rol Geen rol Weet niet/geen mening Volgens 88% van de respondenten met nieuwbouwplannen kan klant- en marktgericht werken een belangrijke rol spelen in het optimaliseren van nieuwbouwprojecten. Een betere kwaliteit- en risicobewaking volgt op de tweede plaats met 84%. Voor deze twee aspecten zijn de verschillen tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties niet groot. Van de ontwikkelaars dicht 57% het gebruik van ICT en internet een belangrijke rol toe, tegen slechts 24% van de corporaties. Voor het beheer op basis van levensduurkosten is dit andersom (41% tegenover 70%). 22
Ideale resultaat van conceptoplossingen (spontaan) Betere prijs-kwaliteitverhouding 30% Snelheid, kortere doorlooptijd 20% Duurzamer, veiliger, gezonder 14% Makkelijker in gebruik Minder faalkosten/ fouten Beter comfort Meer zekerheid en garanties Meer transparantie Minder betrokkenheid klant Betere beleving/uitstraling Minder inzet klant Meer differentiatie/maatwerk 3% 3% 2% 2% 1% Anders 27% Weet niet/geen mening 17% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De respondenten hebben vooral de verwachting dat concepten voor een betere prijskwaliteitverhouding (30%), een snellere, kortere doorlooptijd (20%) en duurzamere en veiligere nieuwbouw (14%) kunnen zorgen. Ook hier zijn de verschillen tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties groot. Zo verwachten de ondervraagde woningcorporaties op bijna alle aspecten meer van conceptoplossingen dan de projectontwikkelaars. 23
Ideale resultaat van conceptoplossingen (geholpen) Duurzamer, veiliger, gezonder 58% Betere prijs-kwaliteitverhouding Meer zekerheid en garanties Meer transparantie Snelheid, kortere doorlooptijd Makkelijker in gebruik Beter comfort Meer differentiatie/ maatwerk Betere beleving/ uitstraling 51% 50% 46% 4 44% 42% 42% 38% Minder inzet klant 27% Minder betrokkenheid klant Weet niet/geen mening 1 14% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bovenstaande figuur geeft de zelfde aspecten weer, alleen zijn de respondenten bij deze vraag geholpen. Duurzaamheid scoort nu hoger dan een betere prijs-kwaliteitverhouding. Opvallend verder is dat op de derde plaats meer zekerheid en garanties komt, terwijl dit eerder maar door van de respondenten is genoemd. 24
Conclusies en aanbevelingen
Conclusies en aanbevelingen - 1 Uit het onderzoek is met name naar voren gekomen dat er wel degelijk behoefte is aan een omslag bij deze marktpartijen, alleen is het belangrijk om conceptueel bouwen goed over de bühne te krijgen. Het blijkt namelijk dat projectontwikkelaars en woningcorporaties met name tegen de regeltjes aanlopen: langdurige processen, procedures/vergunningen en de invloed vanuit de overheid worden als lastig ervaren. Door deze knelpunten en oorzaken op enigerlei wijze aan te pakken, kan men een USP ontwikkelen waarmee beide doelgroepen overtuigd kunnen raken van concepten. Een bijkomend voordeel kan zijn door bij concepten reeds in een vroegtijdig stadium de eindgebruiker of de stakeholder te betrekken, dus meer keuzevrijheid in te bouwen zonder dat daar extra inspraak mee gemoeid is. Dit zal enerzijds de corporaties aanspreken, aangezien zij stakeholdersbelangen hoog in het vaandel hebben staan, anderzijds zal het ook projectontwikkelaars aanspreken aangezien zij markt- en klantgerichtheid belangrijk vinden. 26
Conclusies en aanbevelingen - 2 Men is slechts in beperkte mate of niet in aanraking gekomen met concepten. Dit pleit ervoor meer aandacht te schenken aan conceptueel bouwen. Wat ook moet worden meegenomen in het aandacht schenken is structuur aanbrengen. Men geeft ontzettend veel verschillende concepten op, waarmee men te maken heeft gehad. Indien er structuur wordt aangebracht, zal dit ook de bekendheid en acceptatie van conceptueel bouwen positief beïnvloeden. Het feit dat men open staat voor conceptueel bouwen mag blijken uit het feit dat men louter positieve of neutrale ervaringen heeft. Voordelen die hierbij worden genoemd zijn de snelheid/ kortere doorlooptijd, de duidelijkheid van het proces (men weet waar men staat en wat er verwacht wordt), een beter eindresultaat en een goede risicoafdekking. Deze zaken dienen dan ook uitdrukkelijk naar voren worden gebracht bij het onder de aandacht brengen van conceptueel bouwen. Dat de genoemde positieve ervaringen overeenkomen met wat men wenst bij conceptueel bouwen is dan ook alleen maar positief: men wil klant- en marktgericht werken (beter eindresultaat en snelheid) en een betere kwaliteit en risicobewaking (beter eindresultaat, duidelijkheid proces en risicoafdekking). Uiteindelijk bereikt men dan de doelen die men wenst te bereiken, dit zijn wederom die zaken die men ook als positief ervaart: duurzamer, zekerder, sneller en beter. Meer aandacht voor conceptueel bouwen, benadruk de ervaringen, de wensen van de doelgroepen en wat men er mee kan bereiken, maar belangrijker nog wat men juist kan voorkomen. 27