Raadsmededeling - Openbaar Nummer : 28/2013 Datum : B&W datum : 19 maart 2013 Portefeuillehouder : J. Teeuwsen Onderwerp : Behoefte-onderzoek bedrijventerrein Aalten-West Aanleiding Als gevolg van een uitspraak van de Raad van State is de ontwikkeling van Werklandschap stilgelegd en dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Hiertoe dient de behoefte aan bedrijventerrein opnieuw aangetoond te worden. Wij hebben stec-groep opdracht gegeven dit behoefte-onderzoek voor ons uit te voeren. Inhoud mededeling Het rapport wordt u ter kennisname aangeboden. Het rapport dient als bouwsteen voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan Bedrijventerrein Aalten-West. Er wordt een kadernotitie voor de ontwikkeling daarvan opgesteld met daarin de opties voor de bestemmingen, de ontsluiting en de financiële consequenties. De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: Actueel zicht op behoefte Bedrijventerrein Aalten-West, stec-groep (maart 2013) De volgende stukken zijn voor u ter inzage gelegd:
ACTUEEL ZICHT OP BEHOEFTE BEDRIJVENTERREIN AALTEN-WEST Stec Groep aan gemeente Aalten Stec Groep B.V. Laura Engelbertink, Harry Hendriks en Boudewijn Kuil Maart 2013
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 2 1.1 Uw situatie en vragen 2 1.2 Onze aanpak 2 1.3 Leeswijzer 3 2. MARKTANALYSE 4 2.1 Totale vraag bedrijfsruimte kern Aalten tot en met 2023 is 8 tot 10 hectare 4 2.2 Vraag voor Aalten-West komt vooral van kleine tot middelgrote bedrijven uit de traditionele bedrijfsruimtesector 12 2.3 De meeste vraag naar bedrijfsruimte gaat uit naar een gemiddeld kwaliteitsniveau 14 2.4 Het totaal aanbod in de kern Aalten is zo n 5,7 tot 6,2 hectare 16 2.5 Vraagaanbod confrontatie: tekort van 2,3 tot 3,8 hectare in kern Aalten 2012 tot en met 2023 21 3. ADVIEZEN 22 3.1 Ga uit van zeer beperkte marktruimte voor Aalten-West 22 3.2 Breng Aalten-West pas over drie tot vijf jaar, gedeeltelijk en gefaseerd op de markt om uw exploitatierisico te beperken 24 3.3 Laat het concept werklandschap los 26 3.4 Richt u op het modern gemengde segment en zorg voor flexibele kavelmaten 27 BIJLAGE A: DOELGROEPEN EN HUISVESTINGSEISEN 28 BIJLAGE B: LIJST MET GEÏNTERVIEWDEN 32 Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 1
1. INLEIDING In dit hoofdstuk gaan we kort in op uw vragen, onze aanpak en de leeswijzer. 1.1 Uw situatie en vragen U gaat een nieuw plan maken voor uitbreiding van uw bedrijventerreinen Door een uitspraak van de Raad van State is de door u geplande ontwikkeling van het nieuwe Werklandschap Aalten-West stilgelegd. Gezien het dreigend tekort aan bedrijventerrein op (middel)lange termijn wilt u nog steeds inzetten op uitbreiding. Op Industrieterrein II, Vierde Broekdijk (Cattier) en Lammersweide is nog krap 4 hectare uitgeefbaar. Hiermee kunt u nog enkele jaren vooruit; daarna is er geen uitgeefbaar bedrijventerrein meer. Voordat u verdere stappen zet wilt u graag een actueel zicht op de behoefte aan bedrijventerrein in Aalten. 1.2 Onze aanpak Onze aanpak bestaat uit de volgende stappen. Deze stappen lichten we hieronder kort toe. projectlocatie Aalten-West Stap 1. Analyse van de marktvraag In deze stap hebben we een actuele kwantitatieve vraagraming gemaakt voor bedrijventerrein Aalten-West. Hierbij hebben we de huidige RPB raming als basis gebruikt en aangevuld en fijngeslepen met bottom-up informatie en hebben we onder andere bedrijven, lokale bedrijfsmakelaars en ontwikkelaars geïnterviewd. Stap 2. Verdieping in aanbod en bestaande voorraad In stap twee hebben we naar het aanbod van bedrijventerrein in de gemeente Aalten en omliggende gemeenten gekeken. Ook hebben we mogelijke inbreidingsruimte en leegstaand vastgoed meegenomen. Dit conform de stappen van de SER-ladder. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 2
Stap 3. Verdieping kwalitatieve vraag In deze stap hebben we gekeken naar de kwalitatieve vraag. Wat zijn de kwalitatieve wensen en eisen van Aaltense ondernemers met betrekking tot kavelmaat en kavelgrootte, type bedrijfspand, ligging locatie, et cetera. Ook deze informatie haalden we uit onze interviews, aangevuld met ervaring in de praktijk elders en landelijke kengetallen. Stap 5. Advies en to-the-point rapportage In de laatste fase zetten we de conclusies en adviezen voor Aalten-West op een rij. Dit alles resulteert in een markttechnisch onderbouwde ontwikkelrichting voor Aalten-West. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk twee leest u een uitgebreide marktanalyse voor Aalten-West. Op basis hiervan leest u in hoofdstuk drie onze adviezen. In de bijlage vindt u een overzicht van doelgroepen en huisvestingswensen en een lijst met geïnterviewden. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 3
2. MARKTANALYSE In dit hoofdstuk leest u over de marktvraag naar bedrijventerrein in Aalten. We berekenen de vraag op basis van de prognosecijfers van de BLM en op basis van historische uitgiftecijfers. 2.1 Totale vraag bedrijfsruimte kern Aalten tot en met 2023 is 8 tot 10 hectare Twee aanvullende methoden om de ruimtevraag voor kern Aalten te bepalen We bepalen de ruimtevraag waarop u op middellange en lange termijn kunt rekenen, op basis van twee methoden: methode 1: ontwikkeling ruimtevraag op basis van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM 1 ) (tevens gebruikt in EPO, RPB en door provincie Gelderland); methode 2: extrapolatie van de historische uitgifte, aangevuld met bottom-up input van de markt. Beide methoden hebben voor- en nadelen. Methode 1 kijkt terug en vooruit, methode 2 kijkt vooral terug in de tijd. Zo is extrapolatie van de historische uitgifte (methode 2) gebaseerd op de uitgifte in voorgaande jaren. De prognose wordt beïnvloed door de vraag-aanbodsituatie en eventuele incidenten (grote eenmalige uitgifte of juist geen uitgifte) in het verleden. Verder houdt deze methode geen rekening met toekomstige ontwikkelingen in productiviteit en economische groei. Methode 1 wordt in Nederland in zijn algemeenheid gezien als robuuste en betrouwbare methodiek om de toekomstige ruimtevraag voor bedrijventerreinen te ramen. Zowel het Rijk, IPO als de VNG ondersteunen het gebruik van de BLM, zo ook de provincie Gelderland. We gebruiken een combinatie van de twee methoden voor een goed afgewogen, betrouwbaar beeld. Hieronder werken we een prognose volgens beide methoden uit en geven we advies over de ruimtevraag in Aalten op middellange en lange termijn. 1 Vraagprognoses voor bedrijventerreinen van het Centraal Planbureau (CPB). Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 4
Box: Bedrijfslocatiemonitor (BLM) De Bedrijfslocatiemonitor van het CPB (thans in beheer bij PBL) is een model voor lange termijn ramingen voor de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en kantoren. Dat gebeurt aan de hand van conjunctuurvrije lange termijn scenario s. Binnen het BLM-model zijn de locatietypevoorkeur en het terreinquotiënt belangrijke parameters. De locatietypevoorkeur is de verdeling van de werkgelegenheid over de verschillende locatietypen van de BLM. De terreinquotiënt is het aantal vierkante meters kaveloppervlak of netto terreinoppervlak per werknemer. De spanning die op langere termijn ontstaat, zit tussen een stabiliserende (en op termijn afnemende) beroepsbevolking, een groeiende economie en een economie die verandert in aard. Uit: Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020, Bijlage 5. Op basis van de BLM (tevens gebruikt in RPB) is de ruimtevraag 7,9 hectare In het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) voor de Regio Achterhoek zijn tussen de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Montferland, Oude IJsselstreek, Oost Gelre en Winterswijk afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om zaken als vraag en aanbod, herstructurering, grondprijsmethodiek en SER-ladder. Een belangrijk onderdeel van het RPB is de confrontatie van vraag en aanbod en de onderbouwing hiervan. Onderlegger bij deze afspraken is het EPO 2 waarbij is afgesproken dat de ruimtebehoefte wordt gebaseerd op het TM-scenario 3 in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het CPB en de doorvertaling van de provincie Gelderland naar de zes Gelderse regio s. Het RPB biedt daarmee een solide basis om de bedrijventerreinbehoefte voor de gemeente en de kern Aalten te bepalen. Echter, voor een meer gedetailleerde raming is het van belang dat de raming van het RPB wordt aangevuld met specifieke bottomup gegevens van de Aaltense bedrijfsruimtemarkt. Het gaat hierbij om historische uitgiftecijfers, huidige kwantitatieve en kwalitatieve vraag lokale ondernemers, huidig aanbod in de gemeente Aalten en omgeving, toepassing van de SER-ladder, et cetera. 2 Economisch Programmerings- en Ontwikkelingsdocument (EPO). 3 TM-scenario is de afkorting van het scenario Transatlantic Market, zie box. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 5
Box: TM-scenario in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) Het Centraal Planbureau (CPB) verkent de vraag naar ruimte voor werken aan de hand van vier toekomstscenario s voor de economische en demografische ontwikkeling in Nederland op lange termijn. Deze scenario s zijn uitgewerkt en beschreven in de publicaties Four futures of Europe en Vier vergezichten op Nederland (CPB 2003 en CPB 2004). De scenario s zijn genaamd Strong Europe, Transatlantic Market, Regional Communities en Global Economy. De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) geeft een beeld van de toekomstige uitbreidingsvraag in Nederland en per COROP-regio tot 2040 voor kantoorruimte, zeehaven- en bedrijventerreinen. Het TM-scenario is voor de provincie Gelderland, regio Achterhoek en ook voor ons leidend. Het TM-scenario achten ook we meest opportuun gezien de huidige en verwachte economische en politieke ontwikkelingen op nationaal en Europees niveau. Recente analyses van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) tonen aan dat dit scenario de werkelijkheid het best benadert. Tabel 1 geeft een weergave van de berekening van de ruimtevraag naar bedrijventerrein in Aalten. Het gaat zowel om uitbreidingsvraag als verplaatsingsvraag als gevolg van transformatie. De ruimtevraag voor de subregio Oost-Achterhoek 4 is hier vertaald naar de gemeente Aalten en er is gekeken naar het aandeel van Aalten in de totale uitgifte van de subregio Oost-Achterhoek. De uitgifte die heeft plaatsgevonden in de jaren na totstandkoming van het RPB is in mindering gebracht 5. Voor de gemeente Aalten was dit in 2011 en 2012 overigens 0 hectare (zie ook tabel 2). Op basis van deze vertaalslag is de vraag naar bedrijventerrein in de gemeente Aalten (komt vrijwel geheel op conto van kern Aalten) tot en met 2023 zo n kleine 8 hectare. 4 Oost-Achterhoek bestaat uit de gemeenten Aalten, Berkelland, Oost-Gelre en Winterswijk. 5 Op basis van IBIS Werklocaties (2012) gaat het om 13,8 hectare over de periode 2009-2011. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 6
Tabel 1: ruimtevraag bedrijventerrein gemeente Aalten ruimtevraag: deelberekening vraag (in hectare netto) vraag 2012 tot en met 2023 subregio Oost Achterhoek 6 60,9 aandeel uitgifte gemeente Aalten in subregio Oost Achterhoek 7 13% totale ruimtevraag gemeente Aalten 7,9 Bron: RBP Regio Achterhoek, IBIS Werklocaties (2012), gemeente Aalten 2012. De ruimtevraag bestaat zoals gezegd uit uitbreidingsvraag en verplaatsingsvraag als gevolg van transformatie. Indien de geplande transformatie van Stationslocatie Zuid (zo n 7 hectare) niet doorgaat, betekent dit ook dat u geen rekening hoeft te houden met eventuele verplaatsers uit het stationsgebied. Op het niveau van Oost Achterhoek uitgangspunt RPB betekent dit een ruimtevraag die enkele hectaren lager uitkomt voor de periode 2009-2023 8. Dit vertaalt zich ook in iets minder ruimtevraag voor Aalten. Overigens, de uitgifte van bedrijventerrein ligt in subregio Oost-Achterhoek al sinds 2002 onder het langjarig gemiddelde (gelet op een periode van zo n twintig jaar). Het jaar 2001 was nog een piekjaar, maar nu zien we een daling van de vraag naar bedrijventerrein; als gevolg van de huidige financieel-economische situatie maar ook structureel. De werkgelegenheidsontwikkeling loopt bovendien achter bij het gemiddelde in de provincie Gelderland. 6 Bron: RPB Regio Achterhoek. 7 Gebaseerd op aandeel gemeente Aalten in de netto uitgifte, langjarig gemiddelde 2001-2011: zo n 13%. Bron: IBIS Werklocaties (2012). 8 In het RPB is als uitgangspunt genomen dat 50% van de transformatie leidt tot extra ruimtevraag. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 7
Box: door de crisis heenkijken Het economisch klimaat heeft invloed op de vraag naar bedrijfsruimte. Nederland is in recessie. De terugval van de wereldhandel, daling van consumentenbestedingen, overheidsbezuinigingen en vooral de huidige schuldencrisis in Europa zijn hier debet aan. Door de economische ontwikkelingen neemt de behoefte aan ruimte op korte termijn af. Bedrijven stellen hun verhuisvraag uit en teren in op de huidige bedrijfsruimtevoorraad. De verwachtingen voor de langere termijn zijn op dit moment uiterst moeilijk te voorspellen. Economen verwachten na 2013-2014 een regelmatiger verloop van de economie, met een groei van de economie tussen 1 en 3%. Een en ander is afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de eurocrisis en het herstel van het vertrouwen in de economie. Zodra de economie zich herstelt zal de vraag weer licht toenemen. De verwachting is echter dat de groei nooit meer het niveau van voor de kredietcrisis zal bereiken. Bottom-up input duidt op iets meer vraag We deden aanvullend en als check op het hierboven gepresenteerde ook enkele interviews met bedrijven en intermediairs (makelaars, ondernemersverenigingen) en (lokale) ontwikkelaars in de gemeente Aalten. Verder maakten we ook een prognose op basis van extrapolatie van de historische uitgifte. We concluderen hieruit: de verwachte vraag ligt mogelijk iets hoger. Eerst extrapoleren we de uitgiftecijfers uit het verleden naar de toekomst. We gebruiken een periode van twaalf jaar om de invloed van incidenten in de uitgifte zoveel mogelijk te reduceren. Onderstaande tabel 2 geeft de historische uitgifte van bedrijventerrein in de kern Aalten weer. Hierbij gaat het zowel om uitgifte van particuliere als gemeentegronden. De uitgifte fluctueert over een periode van twaalf jaar tussen 0 en 3,1 hectare per jaar. De jaren 2006, 2007 en 2008 waren piekjaren in de uitgifte van bedrijventerrein voor kern Aalten. Dit is in lijn met het beeld landelijk. Zie ook de box hieronder. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 8
Box: tijdelijke dip uitgifte of trendbreuk? De uitgifte van bedrijventerreinen in Nederland laat sinds 2007 een dalende trend zien. Toen werd nog 915 hectare uitgegeven. In 2010 was dit nog maar 418 hectare en in 2011 zakte de uitgifte verder terug naar 334 hectare. Een daling van 63% ten opzichte van piekjaar 2007. Het gaat hierbij zowel om een conjuncturele daling de financieeleconomische situatie dempt de ruimtevraag van bedrijven en daarmee de gronduitgifte als een structurele verandering in ruimtevraag in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Dit groeiverlies is niet puur het gevolg van de crisis. Hier liggen ook veranderingen in arbeidsaanbod en arbeidsproductiviteit als gevolg van een minder hoog tempo van technologische vooruitgang aan ten grondslag. De potentiële beroepsbevolking is, net als de totale bevolking de laatste decennia continu in omvang toegenomen; richting 2025 verwachten het CBS en Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een afname van zo n 150.000 mensen, een direct effect van de huidige leeftijdsopbouw en migratie (ontgroening en vergrijzing). Daarnaast verandert en moderniseert de economie. Voor de jaren 2004-2020 rekent het CPB in de BLM nog met een gemiddelde uitgifte van 250 hectare per jaar in Regional Communities (RC ) tot iets meer dan 1.000 hectare per jaar in Global Economy (GE ). Voor de periode na 2020 daalt de vraag zelfs in drie scenario s: Strong Europe (SE ), Transatlantic Market (TM ) en Regional Communities (RC), de scenario s waarin ook de werkgelegenheid daalt na 2020. Overigens gaat hier wel het puur om saldi: als gevolg van transformatie, uitplaatsing en verhuizing kan er nog steeds sprake zijn van een behoefte aan nieuwe uitleglocaties. Bovendien zijn de regionale verschillen groot. De gemiddelde uitgifte van bedrijventerrein in de laatste twaalf jaar is zo blijkt uit uw uitgiftecijfers, zie tabel 2 hierna zo n 1,2 hectare per jaar. Wanneer we dit extrapoleren richting 2023 betekent dit een ruimtevraag van zo n 13 tot 14 hectare 9. Rekenen we met een gemiddelde uitgifte van bedrijventerrein in de laatste vijf jaar dan gaat het om ruim 0,7 hectare netto per jaar; fors minder dus! Wanneer we dit extrapoleren richting 2023 betekent dit een ruimtevraag van ( slechts ) zo n 7,5 tot 8 hectare 10. 9 Afhankelijk van met welke periode we rekenen gaat het om zo n 14 hectare netto voor de periode 2012 tot en met 2023 (12x1,2 hectare) en 13 hectare netto voor de periode 2013 tot en met 2023 (11x1,2 hectare netto). 10 Afhankelijk van met welke periode we rekenen gaat het om zo n 8,5 hectare netto voor de periode 2012 tot en met 2023 (12x0,7 hectare) en 7,5 hectare netto voor de periode 2013 tot en met 2023 (11x0,7 hectare netto). Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 9
Tabel 2: uitgifte bedrijventerrein kern Aalten (particuliere en gemeentegronden) jaar 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 uitgifte (netto hectare) 0,3 0,7 1,4 1,2 1,2 2,9 3,1 2,5 0,4 0,8 0 0 Bron: IBIS Werklocaties (2012), gemeente Aalten 2012. Uit onze interviews met bedrijven en intermediairs (makelaars, ondernemersverenigingen) en (lokale) ontwikkelaars in de gemeente Aalten lijkt er op dit moment en ook de eerstkomende jaren geen directe vraag naar nieuwe kavels voor bedrijfsruimte of uitbreidingsruimte te bestaan. Indien de geplande transformatie van Stationslocatie Zuid niet doorgaat, betekent dit ook dat u geen ruimtelijke reservering hoeft te maken specifiek voor verplaatsers uit het stationsgebied. Bedrijven die wel uitbreidingsplannen hebben krijgen op dit moment bij de banken de financiering niet rond, zo geven diverse bronnen aan. Dit beeld zien we overigens ook in veel gemeenten en regio s elders. Ook in 2012 werd volgens uw cijfers geen grond uitgegeven. Dit is reden om aan te nemen dat de ruimtevraag op korte termijn aan de onderkant van de bandbreedte bij extrapolatie zal liggen. We gaan daarom uit van een ruimtevraag op basis van methode 2, extrapolatie van zo n 10 hectare voor de periode 2012 tot en met 2023. Iets hoger dus dan de vraagraming op basis van de BLM (methode 1). Er is wel een ruimtevraag, maar vooral naar kleinschalige bedrijfsruimten voor zzp ers, kleinere doorstarters zo blijkt in de praktijk. Deze vinden meestal hun weg in de huurmarkt en in bestaand vastgoed en kunnen gezien het profiel ook prima terecht op Cattier en Lammersweide. Indien zich op korte termijn alsnog een onverwachte, middelgrote of grote ruimtevrager aandient, kan deze gezien de bestemming niet terecht op Cattier of Lammersweide. U kunt een dergelijk bedrijf wel doorverwijzen naar uitgeefbaar aanbod in Varsseveld of Dinxperlo of elders in Achterhoek-Oost. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 10
Box: Kaemingk bosje Het enige bedrijf voor zover uit onze interviews blijkt dat op dit moment een directe uitbreidingsvraag heeft is het bedrijf Kaemingk. Zij willen echter alleen uitbreiden als het Kaemingkbosje aan de 2e Broekdijk beschikbaar komt. Deze uitbreiding is echter geen uitbreiding vanwege groei, maar om de interne logistieke processen te verbeteren. Uitbreiding op een andere locatie, bijvoorbeeld Aalten West is de eerstkomende vijf jaar geen optie. De gewenste grootte hangt af van de mogelijkheden die er zijn in het bosje. Kaemingk is bereid om aan bebouwingseisen die de gemeente stelt aan het bosje te voldoen. Er is overigens wel degelijk dynamiek te zien binnen uw bedrijvenbestand. Dit blijkt onder meer uit de verleende bouwvergunningen van afgelopen tien jaar. Ook lieten bedrijven als Kaemingk, Beele en Inteqnion afgelopen jaren dynamiek zien in de vorm van uitbreiding. Verder zoekt u een nieuwe locatie voor een garagebedrijf uit Bredevoort; dit is een concrete ruimtevraag die u wilt accommoderen binnen Aalten. Echter, er is pas sprake van een ruimtevraag naar nieuw bedrijventerrein indien een bedrijf de uitbreiding niet (meer) kan of wil realiseren op de bestaande kavel. Bij aankoop in het verleden is veelal rekening gehouden met een zekere flexibiliteit richting de toekomst; zo kan een kavel gedurende vette en dunne jaren mee ademen met de marktomstandigheden. Gezien de huidige financieel-economische omstandigheden en aangescherpte financieringseisen bij banken zien we ook dat veel bedrijven eventuele uitbreidingsplannen in de ijskast hebben gezet. Conclusie: Op basis van de prognose van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) (tevens gebruikt in EPO, RPB en door provincie Gelderland), extrapolatie van de historische uitgifte aangevuld met bottom-up input van de markt komen we tot een ruimtevraag naar nieuw bedrijventerrein in de kern Aalten van zo n 8 tot 10 hectare netto in de periode 2012 tot en met 2023. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 11
2.2 Vraag voor Aalten-West komt vooral van kleine tot middelgrote bedrijven uit de traditionele bedrijfsruimtesector Bedrijven in Aalten hebben zeer sterke lokale binding In de regel worden bedrijventerreinen met een laag aandeel kantoorvloer voor 80 tot 90% gevuld met lokale en regionale bedrijvigheid. We schatten in dat circa 90 tot 95% van de bedrijven die zich in de gemeente Aalten vestigen op reguliere bedrijventerreinen afkomstig is uit de gemeente zelf, zo blijkt ook uit onze interviews. Dit komt omdat veel van uw ondernemers lokaal geworteld en van oorsprong Aaltense ondernemers zijn. Niet zozeer de afzetmarkt is lokaal, het gaat vooral om werknemers en zogenaamde roots. Dit maakt dat bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe of uitbreidingslocatie veelal opnieuw zullen kiezen voor hetzelfde bedrijventerrein of binnen een straal van maximaal 5 km van de huidige locatie, in de praktijk meestal in dezelfde kern of gemeente. In theorie kunt u bedrijven dus wel doorverwijzen naar uitgeefbaar aanbod in Varsseveld of Dinxperlo. Dit past ook in de lijn van de SER-ladder. Echter niet altijd zal dit de eerste keus zijn van het bedrijf. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 12
Meeste bedrijven in Aalten vallen in traditionele bedrijfsruimtesectoren: bouwnijverheid, handel en dienstverlening In de Achterhoek zijn de grootste sectoren zakelijke dienstverlening (21,3%), landbouw en visserij (14,4%) bouw (10,3%) handel Soorten bedrijven op 't Broek (8,4%), bouwnijverheid (13%), handel (21%) en productie (7,3%) 11. Deze sectoren vestigen zich echter niet allemaal op een bedrijventerrein. De huidige bedrijven die gevestigd zijn op 19% 34% bedrijventerrein t Broek hebben hun activiteiten voornamelijk in productie (34%), dienstverlening (19%) en bouw en afbouw (15%). Zie het diagram hiernaast. De vraag voor Aalten-West moet u ook in deze sectoren zoeken. 11% 11% 15% 4% 6% productie groothandel bouw en afbouw transport dienstverlening detailhandel overig Vraag naar bedrijfsruimte vooral kleinschalig Wanneer we kijken naar de bedrijfsgrootte op bedrijventerrein t Broek, dan zien we enkele grote werkgevers (o.a. Kaemingk en de sociale werkvoorziening Hameland). Het merendeel bestaat echter uit kleine en middelgrote ondernemers in de productie, handel, bouw en afbouw. Met name de laatste jaren onder invloed van de financieel-economische crisis stijgt het aantal zzp ers die behoefte heeft aan kleinschalige bedrijfsruimte snel. Met name in de bouw en afbouw is deze groei sterk. Op maagdelijke uitleglocaties zien we dat de meeste kavels worden aangeboden om de middelmaat te kunnen bedienen. Dit zijn kavels variërend van 5.000 m² tot circa 20.000 m² 12. Hiermee wordt zo n 80% van de markt opgevangen. In de markt van Aalten zien we vooral dat er op dit moment behoefte is aan kleinschalige bedrijfsruimten, vaak starters en zzp ers. Ook op langere termijn verwachten we dat de vraag kleinschalig is. In onderstaande tabel ziet u op basis van landelijke kengetallen een indicatieve verdeling 11 Bron: Handelsregister Kamer van Koophandel, 2012. 12 In uw samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat u in principe geen bedrijven faciliteert met een ruimtevraag >5.000 m². Uit onze bottom-up benadering blijkt dat de vraag in Aalten met name kleinschalig is. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 13
van de ruimtevraag in Aalten. Wat dit betekent voor de kavelmaat die u moet aanbieden leest u in onze adviezen in het volgende hoofdstuk. Tabel 3: indicatieve verdeling ruimtegebruik naar kavelomvang (in m²) kavelomvang < 1.000 m² 1.000 tot 5.000 m² > 5.000 m² indicatieve verdeling 10 tot 35% 35 tot 45% 45 tot 55% Bron: Stec Groep (2012). 2.3 De meeste vraag naar bedrijfsruimte gaat uit naar een gemiddeld kwaliteitsniveau Niet al te veel poespas voor Aaltense bedrijven Naast de indeling in sectoren is de vraag naar bedrijventerreinen in te delen naar beeldkwaliteit en uitstraling. Het ene bedrijf wil graag een mooie zichtlocatie en heeft extra geld over voor de uitstraling van het pand en het andere bedrijf geeft juist de voorkeur aan een functioneel pand zonder al te veel poespas. De verschijningsvorm vormt een van de meest marktconforme criteria waarin de bedrijfsruimtevraag kan worden gesegmenteerd. In Aalten delen we de vraag in naar functionele, gemiddelde en hoogwaardige uitstraling. Op basis van onze interviews, de verdeling van bedrijfsactiviteiten en onze Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld 13 en de verdeling van uw bedrijfsactiviteiten gaan we ervan uit dat verreweg het grootste deel van de bedrijfsruimtegebruikers een bedrijfsruimte wil met een gemiddeld kwaliteitsniveau (80 tot 90%). Daarnaast wil een klein deel een hoogwaardig kwaliteitsniveau (5 tot 10%). Zie ook onderstaande box. 13 In deze database staan gegevens over kwalitatieve eisen en wensen van zo n 4.000 bedrijfsruimtegebruikers. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 14
Box: segmentering bedrijventerreinen op basis van kwaliteit Hoogwaardig kwaliteitsniveau Bedrijfsruimtegebruikers op zoek naar een locatie met een hoogwaardige uitstraling, zijn bereid extra huisvestingslasten te betalen voor deze uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteresseerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en parkmanagement. Op basis van de interviews en de database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2005-2012) schatten we in dat circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimtevraag in Aalten bestaat uit hoogwaardige bedrijfsruimtegebruikers. Gemiddeld kwaliteitsniveau Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven volstaat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de interesse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand gemiddeld. Het moet goed werken en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa 80% tot 90 % 75% van de bedrijfsruimtevragers in Aalten. Functioneel kwaliteitsniveau Daarnaast zijn er altijd bedrijven in Aalten waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet. Het gaat om een functionele uitstraling van gebouw en kavel, zo lang de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar relatief laag zijn. Deze categorie bedrijven vindt meestal haar weg in leegstaand, bestaand minder courant vastgoed. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 15
2.4 Het totaal aanbod in de kern Aalten is zo n 5,7 tot 6,2 hectare Op dit moment nog zo n 4,6 hectare uitgeefbaar beschikbaar in kern Aalten Op dit moment is in de kern Aalten nog 4,6 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar. Zo n 0,9 hectare is in handen van u als gemeente Aalten, de rest is van particulier grondeigenaren en ontwikkelaars. Op Vierde Broekdijk (Cattier) en Lammersweide zijn volgens actuele gegevens van de verkopende makelaars geen kavels verkocht ten opzichte van de uitgiftestand in tabel 4 hieronder. Evenmin zijn onherroepelijk contracten aangegaan met potentiële kopers. Tabel 4: aanbod uitgeefbaar bedrijventerrein bedrijventerrein eigendom nog uitgeefbaar (hectare netto) Industrieterrein II gemeente Aalten 0,9 Vierde Broekdijk (Cattier) particulier 2 Lammersweide particulier 1 Eerste Broekdijk particulier 0,5 Rondweg Zuid particulier 0,2 totaal 4,6 Bron: gemeente Aalten (2012). Inbreidingsruimte op t Broek: zo n 0,6 hectare Om het aanbod op bedrijventerreinen te bepalen nemen we ook de mogelijke inbreidingsruimte op bedrijventerreinen mee en het leegstaande vastgoed (trede 1 en 2 van de SER-ladder). Daarmee volgen we de treden van de SER-ladder zoals u dat in het RPB Achterhoek heeft afgesproken. Zie ook de box op de volgende pagina. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 16
Box: SER-ladder, sturingsfilosofie om zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren De SER-ladder voor bedrijventerreinen vormt een geheel aan maatregelen om duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen te stimuleren. De ladder bestaat uit drie treden (zie figuur). Het principe van de SER-ladder is dat een ruimtevragend bedrijf eerst op eigen kavel of in de bestaande voorraad naar uitbreidingsmogelijkheden zoekt. Pas als het bedrijf niet op eigen kavel of in de bestaande voorraad kan slagen, wordt gekeken naar ruimte op nieuw bedrijventerrein. De gemeente Aalten biedt in haar nieuwe bestemmingsplan meer ruimte voor uitbreiding en hogere bebouwingspercentages. Dit biedt ruimte om de SER-ladder vooral trede 2 nog beter toe te passen en potentiële inbreidingslocaties optimaal te benutten. Om de inbreidingsruimte te bepalen hebben we eerst alle braakliggende terreinen op t Broek in kaart gebracht. Zie figuur 1 hierna. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 17
Figuur 1: braakliggende kavels op t Broek (Noord en Zuid) (peildatum: september 2012) Circa 0,52 ha aan Broekstraat (1) Circa 0,38 ha aan Broekstraat (2) Circa 0,56 ha aan 4e Broekdijk Circa 1,11 ha aan 1e Broekdijk (1) Circa 0,46 ha aan 1e Broekdijk (2) Circa 0,18 ha aan Rondweg Zuid Bron: Stec Groep, op basis van schouw (2012). De kavels in tabel 5 hierna aangegeven met ja zijn geschikt voor uitgifte. De meeste hiervan zijn al in het beschikbare uitgeefbare aanbod bedrijventerrein (particulier en gemeentegronden) meegenomen. De enige kavel die volgens ons geschikt is voor uitgifte en niet in het huidige aanbod is meegenomen is de braakliggende kavel aan de Vierde Broekdijk (0,56 hectare). Dit is een ongebruikte kavel in bezit van een bedrijf. Met de nieuwe planregels (meer ruimte voor uitbreiding en hogere bebouwingspercentages) geeft u ruimte deze (en in de toekomst wellicht ook andere) potentiële inbreidingslocatie optimaal te benutten. We concluderen dat de inbreidingsruimte op t Broek dus zo n 0,6 hectare is. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 18
Tabel 5: braakliggende kavels op t Broek naar eigendom locatie omvang toelichting uitgeefbaar? (hectare) Broekstraat (1) 0,52 uitgeefbaar gemeente (0,25 optie), al meegenomen in huidig aanbod ja Broekstraat (2) 0,38 uitgeefbaar gemeente, al meegenomen in huidig aanbod ja 1e Broekdijk (1) 1,11 eigendom van Schepers vastgoed, reservering voor naastliggende nee bedrijven 1e Broekdijk (2) 0,46 Macrander projectontwikkeling, al meegenomen in huidig aanbod ja 4e Broekdijk 0,56 eigendom naastliggend bedrijf, niet in gebruik nu, geschikt voor ja kleine uitgeefbare kavel Rondweg Zuid 0,18 Macrander projectontwikkeling ja Bron: Stec Groep en gemeente Aalten (2012). Ruimte leegstaand vastgoed zo n 0,5 tot 1 hectare Volgens de treden van de SER-ladder nemen we ook potentieel aanbod in leegstaand vastgoed mee. De tabel hieronder geeft een selectie uit leegstaand bedrijfsonroerend goed op bedrijventerrein t Broek in Aalten. Deze selectie is gebaseerd op het aanbod op Funda in Business en informatie van lokale BOGmakelaars 14. Vervolgens is bepaald of het aanbod courant en dus direct verhuurbaar is of dat het aantrekkelijk is herontwikkeling. Het aanbod dat op dit moment op de markt is bedraagt zo n 7.000 m². Omgerekend naar hectare bij een f.s.i van 0,6 is dat zo n 1,2 hectare. Omdat een zekere leegstand gewenst is en om schuifruimte te creëren (frictieleegstand) gaan we uit van een inbreidingsruimte van zo n 0,5 tot 1 hectare. 14 Peildatum: eind september 2012. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 19
Tabel 6: selectie leegstaand vastgoed met (her)ontwikkelingspotentie (op t Broek) # adres omvang pand bouwlagen courant? 1 Broekstraat 49 1.150 m² 1 Ja Recent leegstaand pand (voorheen was hier waarschijnlijk een meubelhandel gevestigd). Gelegen op aantrekkelijke locatie op bedrijventerrein. => Zonder ingreep verhuur- of verkoopbaar. 2 Weverij 10 558 m² 1 Redelijk Productiehal met showroom die pas recentelijk leeg staat. Kwaliteit vastgoed redelijk tot goed. Aantrekkelijke ligging op bedrijventerrein. => Zonder ingreep redelijk verhuur- of verkoopbaar. 3 Industriestraat 15 2.200 m² 1 Redelijk Logistiek pand op bedrijventerrein. Onderhoud vastgoed redelijk. => Zonder ingreep redelijk verhuur- of verkoopbaar. 4 Eerste Broekdijk 73 2.400 m² 1 Redelijk Logistiek of productie pand op bedrijventerrein. Vastgoed is redelijk onderhouden. Bouwhoogte is voor huidige normen logistiek laag. => Zonder ingreep redelijk verhuur- of verkoopbaar. 5 Vierde Broekdijk 1 677 m² 1 Redelijk Showroom / kantoorruimte / opslaghal op zichtlocatie. Vastgoed redelijke tot goed onderhouden. => Zonder ingreep redelijk verhuur- of verkoopbaar. Bron: Stec Groep en gemeente Aalten (2012). Peildatum eind september 2012. Conclusie: Op basis van het uitgeefbaar aanbod aan bedrijventerrein, beschikbare braakliggende kavels met inbreidingsmogelijkheden en leegstaand courant bedrijfsvastgoed op bedrijventerrein t Broek komen we tot een aanbod van zo n 5,7 tot 6,2 hectare. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 20
2.5 Vraagaanbod confrontatie: tekort van 2,3 tot 3,8 hectare in kern Aalten 2012 tot en met 2023 In deze paragraaf confronteren we vraag en aanbod met elkaar. De vraag naar bedrijventerreinen in de kern Aalten in de periode 2012 tot en met 2023 bedraagt 8 tot 10 hectare netto. Het totale aanbod in de kern Aalten is zo n 5,7 tot 6,2 hectare. In dit aanbod is de SER-ladder al doorlopen (dus: inclusief potentiële inbreidingsruimte en courant leegstaand vastgoed op bedrijventerrein t Broek). Dit resulteert in een netto ruimtebehoefte voor de kern Aalten van zo n 2,3 tot 3,8 hectare voor de periode 2012 tot en met 2023. Zie ook de tabel 7 hierna. Tabel 7: vraagaanbod confrontatie bedrijventerrein kern Aalten onderdeel vraagaanbod confrontatie netto hectaren 2012 tot en met 2023 ruimtevraag Aalten 8 tot 10 uitgeefbaar Aalten 0,9 uitgeefbaar particulier 3,7 inbreidingsruimte t Broek (=SER ladder) 0,6 leegstaand vastgoed voor hergebruik geschikt(= SER ladder) 0,5 tot 1 totaal aanbod 5,7 tot 6,2 saldo 2,3 tot 3,8 hectare Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 21
3. ADVIEZEN In dit hoofdstuk leest u onze adviezen. We gaan in op fasering, omvang en kavelmaten. 3.1 Ga uit van zeer beperkte marktruimte voor Aalten-West De vraag naar bedrijventerreinen in de kern Aalten in de periode 2012 tot en met 2023 bedraagt 8 tot 10 hectare netto. Het totale aanbod in de kern Aalten is zo n 5,7 tot 6,2 hectare. In dit aanbod is de SERladder al doorlopen (dus: inclusief potentiële inbreidingsruimte en courant leegstaand vastgoed op bedrijventerrein t Broek). Dit resulteert in een netto ruimtebehoefte voor de kern Aalten van zo n 2,3 tot 3,8 hectare voor de periode 2012 tot en met 2023. Zie ook de tabel 8 hierna. Tabel 8: vraagaanbod confrontatie bedrijventerrein kern Aalten onderdeel vraagaanbod confrontatie netto hectaren 2012 tot en met 2023 ruimtevraag Aalten 8 tot 10 uitgeefbaar Aalten 0,9 uitgeefbaar particulier 3,7 inbreidingsruimte t Broek (=SER ladder) 0,6 leegstaand vastgoed voor hergebruik geschikt(= SER ladder) 0,5 tot 1 totaal aanbod 5,7 tot 6,2 saldo 2,3 tot 3,8 hectare Naast het huidige aanbod op bedrijventerrein t Broek is er ook nog uitgeefbaar bedrijventerrein elders in uw gemeente en bij uw omliggende gemeenten beschikbaar. In totaal is zo n 60 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein beschikbaar. Dit is een forse hoeveelheid. Vanwege de zeer lokale vraag van uw gemeente verwachten we dat er nauwelijks vraag van de gemeente Aalten (met uitzondering van lokale vraag Dinxperlo) weg kan vloeien naar een van deze bedrijventerreinen. Het tekort aan aanbod om de lokale vraag op te vangen in de kern Aalten is uw beweegreden om bedrijventerrein Aalten-West aan te leggen. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 22
Tabel 9: aanbod bedrijventerrein omliggende gemeenten gemeente bedrijventerrein uitgeefbaar aanbod (netto hectare) Aalten (kern Dinxperlo) t Hietveld 6,5 Aalten (kern Dinxperlo) Aa-strang 2,8 Eibergen De Kiefte 5,9 Groenlo RBT Laareberg 2 e fase 8,7 Lichtenvoorde Lindebrook 8,2 Ulft De Rieze 8 Winterswijk Veeneslat Zuid 15 Oude IJsselstreek De Hofskamp 5,2 totaal 60,3 Bron: Stec Groep, op basis van IBIS Werklocaties (2012). Er is wel een ruimtevraag, deze is nu vooral naar kleinschalige bedrijfsruimten voor zzp ers, kleinere doorstarters zo blijkt in de praktijk. Deze vinden meestal hun weg in de huurmarkt en in bestaand vastgoed en kunnen gezien het profiel ook prima terecht op Cattier en Lammersweide. Indien zich op korte termijn alsnog een onverwachte, middelgrote of grote ruimtevrager aandient, kan deze gezien de bestemming niet terecht op Cattier of Lammersweide of een van de (kleinere) inbreidingslocaties op t Broek. U kunt een dergelijk bedrijf wel doorverwijzen naar uitgeefbaar aanbod in Varsseveld of Dinxperlo. Dit past ook in de lijn van de SER-ladder. Vanwege de sterke lokale binding van Aaltense ondernemers zal dit echter niet altijd de eerste keus zijn van het bedrijf. Verder dient er een oplossing op maat te worden gevonden voor een directe ruimtevraag van een garagebedrijf uit Bredevoort 15. Onduidelijk is wat die ruimtevraag precies is, hoe hard en op welke termijn. Indien hiervoor geen passende mogelijkheden zijn binnen de bestaande bedrijfsruimtevoorraad of via inbreiding op t Broek is er mogelijk een latente ruimtevraag voor een bedrijfskavel in Aalten. 15 Bron: gemeente Aalten (2012). Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 23
3.2 Breng Aalten-West pas over drie tot vijf jaar, gedeeltelijk en gefaseerd op de markt om uw exploitatierisico te beperken Breng Aalten-West pas over drie tot vijf jaar op de markt Vanwege de beperkte marktruimte en exploitatierisico dat u mogelijk loopt, adviseren we Aalten-West gedeeltelijk, gefaseerd en in elk geval pas over drie tot vijf jaar op de markt te brengen. Zo kunt u uw exploitatierisico s beperken. Tegelijkertijd voorkomt u zo dat onnodig bedrijventerrein op de markt komt, in lijn met de gedachte van de SER-ladder (inbreiden voor uitbreiden). Wanneer we uitgaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de kern Aalten van 1,2 hectare 16 dan kunt u nog zo n vier à vijf jaar vooruit met uw huidig aanbod. Dit is een langjarig gemiddelde; kijken we naar de uitgifte in de afgelopen vijf jaar dan kunt u in theorie langer vooruit. De huidige vraag komt voornamelijk van lokale ondernemers en is kleinschalig. Deze ondernemers kunnen uitstekend terecht binnen het huidige aanbod op t Broek, Cattier en Lammersweide. We adviseren u daarom Aalten-West in elk geval pas over drie tot vijf jaar op de markt te brengen. Ga uit van een voorlopige ontwikkeling van 5 hectare en breng dit gefaseerd op de markt Op basis van de huidige marktsituatie lijkt een ontwikkeling van 10 hectare niet nodig en risicovol. We adviseren u daarom uit te gaan van een voorlopige ontwikkeling van 5 hectare op middellange termijn. De overige 5 hectare zet u voorlopig in de ijskast. De eerste 5 hectare brengt u ook gefaseerd op de markt in twee delen van 2,5 hectare. Daarbij is het moment van uitgifte van het tweede gedeelte van 2,5 hectare afhankelijk van de belangstelling en uitgiftetempo van het eerste gedeelte van 2,5 hectare. Belangrijk is daarom dat u uitgifte en vraag goed monitort! Middelgrote of grote ruimtevraag op korte termijn kunt u doorverwijzen naar uitgeefbaar aanbod in Varsseveld of Dinxperlo, in de lijn van de SER-ladder. Zie ook advies 1 en hoofdstuk 2. Vanwege de sterke lokale binding van Aaltense ondernemers zal dit echter niet altijd de eerste keus zijn van het bedrijf. Dit kan reden zijn om als de vraag komende jaren weer aan zou trekken het tweede deel van Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 24
2,5 hectare anders (lees: eerder in tijd) te faseren. Verder dient er een oplossing op maat te worden gevonden voor een directe ruimtevraag van een garagebedrijf uit Bredevoort. Een gefaseerde ontwikkeling maakt bijsturing mogelijk Naast het voorkomen van overaanbod kunt u ook beter bijsturen wanneer de marktvraag kwalitatief verandert. Hiermee beperkt u uw marktrisico s. Tenslotte kan het gefaseerd uitgeven van een bedrijventerrein zorgen voor minder negatieve effecten op uw gemeentelijke financiën. U hoeft immers minder voor te investeren op zaken als bouw- en woonrijp maken. U spreidt het risico door investeringen te spreiden. Zie ook de figuur hiernaast. Figuur 2: spreiden investeringsrisico s Monitor de vraag continu We adviseren u om de vraag naar bedrijventerrein continu te monitoren en scherp te houden. Voor u voorbereidingen treft om nieuw bedrijventerrein op de markt te brengen adviseren we u om over twee tot drie jaar de behoefte aan bedrijventerrein in Aalten wederom in beeld te brengen. Over twee tot drie jaar hebben we de gevolgen van de crisis beter in beeld en is de markt mogelijk weer iets aangetrokken. Ook tijdens de uitgifte is het belangrijk continu de vraag te monitoren. Zo heeft u niet alleen de kwantitatieve behoefte scherp, maar kunt u ook inspelen op de kwalitatieve behoefte van ondernemers. Zo kunt u in uw uitgifte maatwerk leveren. 16 Bron IBIS Werklocaties en gemeente Aalten, uitgifte is gemeente en particulier op basis van historische uitgifte afgelopen tien jaar. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 25
Box: tip, zorg voor een verplichte realisatietermijn bij uitgifte Aalten-West Neem een verplichte realisatietermijn en terugkooprecht op in de koopovereenkomst in de uitgifte van Aalten-West. Zo voorkomt u onnodige speculatie en te lang braak liggende kavels zoals nu op t Broek het geval is. Dit is slecht voor het imago en bovendien vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik, ongewenst). Door een terugkooprecht op te nemen gunt u uzelf de mogelijkheid om tegen het originele verkoopbedrag na vijf, tien of vijftien jaar de gronden terug te kopen en opnieuw uit te geven. Ook kunt u op deze manier beter de markt bedienen doordat bedrijven meer ruimte kunnen kopen voor mogelijke uitbreiding van de activiteiten in de toekomst. Met name productie- en distributiebedrijven willen ruimte overhouden op de kavel. U kunt, met de terugkoopmogelijkheid als achtervang, ervoor kiezen deze bedrijven iets meer ruimte te geven om de groeimogelijkheden niet te belemmeren. 3.3 Laat het concept werklandschap los Concept werklandschap gebaat bij volume In uw oorspronkelijke plannen voor Aalten-West ging u uit van een werklandschap van 10 hectare. We adviseren u het concept werklandschap los te laten. Vanwege de beperkte marktruimte en de gefaseerde ontwikkeling is het verstandig om kleine uitbreidingen aan het bestaande bedrijventerrein t Broek te realiseren. Een concept als werklandschap kan pas slagen als er sprake is van enige volume en er sprake kan zijn van menging van functies. Dit is op dit moment niet de situatie in Aalten. Sluit aan bij de ruimtelijke structuren van t Broek We adviseren u met uw eerste fase aan te sluiten op de huidige ruimtelijke structuren. Daarbij spiegelt u als het ware het huidige t Broek naar de overkant van de Zomerweg. Voordeel van de stapsgewijze uitbreiding is dat u mocht de vraag c.q. uitgifte tegenvallen en u besluiten een gedeelte niet te ontwikkelen kunt zorgen voor een landschappelijk verantwoorde afronding van het terrein t Broek. Daarnaast is de keuze voor de locatie van de eerste fase sterk afhankelijk van de interne ontsluiting. Al met al lijkt het kruispunt van de Sondernweg en de Zomerweg de meest geschikte locatie voor de eerste fase. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 26
3.4 Richt u op het modern gemengde segment en zorg voor flexibele kavelmaten Sluit ook aan bij de huidige kwaliteit van bedrijventerrein t Broek Zoals uit onze analyse blijkt hebben ondernemers in Aalten behoefte aan bedrijfspanden voor de sectoren bouw, productie, handel en reparatie en daarbij gemiddelde eisen stellen aan kwaliteit, uitstraling en afwerkingsniveau. We adviseren u daarom voor Aalten-West aan te sluiten bij de uitstraling en kwaliteit van het huidige terrein t Broek. Zorg voor een flexibele opzet van kavelmaten en een flexibel bebouwingspercentage Ook willen we benadrukken om de marktconformiteit van het terrein te vergroten uit te gaan van flexibele kavelmaten afhankelijk van vraag en behoefte. Een mix van (flexibele) kavelgroottes en de mogelijkheid om kavels samen te voegen en te splitsen maakt Aalten-West extra aantrekkelijk en biedt de beste garantie om bedrijven optimaal te kunnen bedienen. Naast de kavelomvang is ook de breedtediepteverhouding c.q. vorm van de kavel een belangrijk aandachtspunt. Veel bedrijven hebben het liefst een kavel die rechthoekig is. Dit biedt de beste mogelijkheden om het pand en de kavel zo efficiënt mogelijk in te delen. Rare, ongebruikelijke kavelvormen zijn moeilijk afzetbaar. Figuur 3: flexibele indeling kavels Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 27
BIJLAGE A: DOELGROEPEN EN HUISVESTINGSEISEN In deze bijlage vindt u de huisvestingswensen en -eisen van kansrijke bedrijfsruimtegebruikers voor Aalten- West. Doelgroepen waar we relatief veel vraag van verwachten zijn: installatiebedrijven en bouw; groothandel; (kleinschalige) logistiek; productie; reparatie en onderhoud; showroom; dienstverlening (kleinschalige kantoorgebruikers). De wensen en eisen van de doelgroepen aan de locatie en pand- en kavelgrootte vindt u in tabel 10 hierna. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 28
Tabel 10: huisvestingswensen en eisen gebruikers bedrijfsruimte segment locatie eisen pand- en kavelgrootte installatiebedrijven en bouw Zichtlocatie is van beperkt belang voor kleine bedrijven, voor grotere bedrijven iets belangrijker. Bouw- en installatiebedrijven gebruiken hun bedrijfsruimte grotendeels voor opslag van goederen en als werkplaats. Voorkeur voor solitair bedrijfspand; bij kleinere ondernemingen ook vaak in een woonwerkeenheid, bedrijfsverzamelgebouw of aan huis (schuur/garage). Goede autobereikbaarheid van de locatie is van bovengemiddeld belang. Ruimte voor wagenpark en laden/lossen van goederen (overhead-doors). Weinig kwaliteitseisen aan locatie, uitstraling is vaak minder belangrijk. groothandel Voldoende ruimte voor op- en overslag. (Eventueel) zichtlocatie. Vrachtautobereikbaarheid is zeer belangrijk. Bereikbaarheid is belangrijk voor distributie van goederen; ligging direct aan de snelwegafslag niet per se noodzakelijk wanneer toegangswegen goed zijn. (kleinschalige) logistiek Goede autobereikbaarheid essentieel (bij voorkeur langs of nabij snelweg). Centrale ligging t.o.v. klanten. Ruimte voor wagenpark en uitbreiding en groei. Brede wegen, voldoende ruimte voor vrachtwagens. 500 m² tot 2.500 m² bvo, kavelgrootte circa 1.000 m² tot 5.000 m². Mix van kleine en middelgrote bedrijven, vooral opslag van goederen, beperkte kantoorruimte. Eventueel ruimte voor showroom, ruimte voor wagenpark en laden/lossen van goederen (overhead-doors). Een krappe helft van de bedrijven heeft een gemiddeld bebouwingspercentage tot 50%, een derde heeft een bebouwingspercentage tussen 50-75%. Aandeel kantoor gemiddeld <20% van het totale bedrijfsvloeroppervlak. Omvang bedrijfsruimte: 500 m² tot 2.000 m² bvo, kavelgrootte circa 770 m² tot 3.100 m². 20% kantoor, 80% bedrijfsruimte: veel opslagruimte nodig (1 bouwlaag, gemiddeld minimaal 9 meter hoog). Afhankelijk van de omvang zijn geschakelde units mogelijk, grotere vestigers (> 25 werknemers) veelal solitair pand. Omvang bedrijfspand circa 1.000 m² tot 3.000 m², kavelgrootte circa 2.000 tot 6.000 m². Bedrijfspanden met een toenemend aandeel kantoorruimte (10% tot 30%). Voldoende ruimte voor laden en lossen op eigen kavel. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 29
Tabel 10 (vervolg): huisvestingswensen en eisen gebruikers bedrijfsruimte segment locatie eisen pand- en kavelgrootte Productie Wensen en eisen aan de verschijningsvorm is laag/gemiddeld. 500 m² tot 2.500 m² bvo, kavelgrootte circa 380 m² tot 3.900 m². Redelijke autobereikbaarheid en parkeergelegenheid. Behoefte aan ruime kantoorruimte (30%-70%), kleine bedrijven behoefte aan Nabijheid van (technisch geschoold) personeel. bedrijfsverzamelgebouw. Kosten personeel. Beschikbaarheid en kosten van grond/bedrijfsruimte. Centrale ligging ten opzichte van afzetmarkt en toeleveranciers. reparatie en onderhoud Goede autobereikbaarheid is zeer belangrijk. Voldoende parkeergelegenheid. Nabijheid klanten/afzetmarkt en dus bevolkingsconcentraties. Omvang bedrijfsruimte: 600 m² tot 1.500 m² bvo, kavelgrootte circa 400 m² tot 2.300 m². Solitair bedrijfsgebouw, maar kan ook in verzamelgebouwen of woonwerkeenheden. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 30
Tabel 10 (vervolg): huisvestingswensen en eisen gebruikers bedrijfsruimte segment locatie eisen pand- en kavelgrootte showroom Autobereikbaarheid is belangrijk. Kavelomvang: circa 40% < 1.000 m² en nog Representativiteit: vooral grote vestigers hechten eens 40% tussen de 1.000 m² en 2.000 m² veel aan uitstraling. Sterke voorkeur voor een solitair pand. Zichtlocatie (dienstverlening). Bovengemiddelde eisen aan uitstraling gebouw, Goede en ruime parkeergelegenheid. omgeving en kwaliteitsgroen/natuur. Circa 15 tot 20% kantoorvloer en ruime etalageruimte (circa 20-30%). Clustering is mogelijk. dienstverlening (kleinschalige kantoorgebruikers) Nabij uitvalswegen met goede autobereikbaarheid. Voldoende parkeermogelijkheden. Voorzieningen nabij. Bij voorkeur op binnenstedelijke locaties en locaties aan de kantorensingels in grote steden. Voldoende lichtinval. Ruimten moeten eenvoudig en flexibel in te delen zijn. Huurders hechten aan mogelijkheden voor uitbreidingsruimte. Goede telecomvoorzieningen. Eenheden vanaf 25 m² vvo 17. 17 Verhuurbaar vloer oppervlak (vvo): de nuttig te gebruiken oppervlakte voor kantoorpersoneel met aftrek van o.a. niet bruikbare glasopeningen. Actueel zicht op behoefte bedrijventerrein Aalten-West 31