Toolbox Financieringsconstructies duurzame investeringen woningcorporaties Mei 2012
Inhoudsopgave Inleiding Toolbox... 3 Conclusies en aanbevelingen... 6 Toolbox... 7 1. Financiering... 8 Geborgde financiering... 9 Commerciële (ongeborgde) financiering... 11 Groenfinanciering... 13 Lease constructies... 15 Revolverend fonds... 17 2. Uitbesteding... 20 DBFMO... 21 ESCo... 24 3. Subsidies... 27 Groene subsidieregelingen... 28 Europese regelingen - EFRO... 30 SDE+ 2012... 32 4. Garanties... 34 Regionale garanties... 35 5. Fiscaliteiten... 38 Energie Investeringsaftrek - EIA... 39 Energie BV... 41 6. Overige overwegingen... 43 Collectieve inkoop... 44 Tender - Aanbesteding... 46 Woonlastenwaarborg... 48 Levensduurverlenging en onderhoudsverlaging... 50 Bijlage: voorbeelden... 52 Groenfinanciering WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant... 53 (Milieu) Lease Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW)... 55 PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal Patrimonium Veenendaal... 57 DBFMO WKO De Dillenburgh door Vidomes... 59 ESCo (Energy Service Company) Rotterdamse Groene Gebouwen... 61 Subsidies Passiefhuisconcept door Wooncorporatie AlleeWonen... 63 (Lokale) Garantiefondsen WKO installatie Vallei Wonen met Garantiefonds Energie... 65 Energie Investeringsaftrek Anoniem... 67 Energie B.V. Energiek B.V. van Staedion... 68 Woonlastenwaarborg Woningcorporatie Thuisvester... 70 2
Inleiding Toolbox Verduurzaming van de woningportefeuille staat bij veel woningcorporaties hoog op de agenda. De voornemens zijn mede vastgelegd in het Convenant Energiebesparing corporatiesector tussen de Rijksoverheid (het voormalig ministerie van VROM/WWI), Aedes en de Woonbond. In dit convenant is bepaald dat uiterlijk 2018 alle woningen in bezit van een woningcorporatie minimaal een B-label moeten hebben, er sprake dient te zijn van een energiebesparing op het gasverbruik in de bestaande woningvoorraad van minimaal 20% over de periode 2008-2018, en het gestandaardiseerde energieverbruik in de nieuwbouwproductie per 2015 met 50% gereduceerd dient te worden. Om te voldoen aan de afspraken in het convenant zullen woningcorporaties veelal aanzienlijke investeringen in duurzaamheid, zowel voor de bestaande portefeuille als voor nieuw te bouwen woningen, moeten plegen. In de keuze hoe deze noodzakelijke investeringen in duurzaamheid vorm te geven spelen verschillende juridische en financiële zaken een rol. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de investering gefinancierd kan worden. Tot op heden worden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd, middels een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna WSW ), gefinancierd. Diverse ontwikkelingen in zowel de sector als de kapitaalmarkt zorgen er echter voor dat de financiering van duurzame investeringen voor woningcorporaties op termijn mogelijk lastiger zal worden. Er is sprake van een nieuwe realiteit die vraagt dat corporaties op zoek gaan naar creatieve nieuwe financieringsvormen, werkwijzen en eventuele samenwerkingsverbanden voor dit type investeringen. Agentschap NL heeft de afgelopen jaren middels meerdere programma s en subsidies in de corporatiesector innovatieve energieprojecten ondersteund. Ook naar de toekomst zal Agentschap NL duurzame energieprojecten blijven ondersteunen. Met deze toolbox, waarin mogelijke alternatieve financieringsconstructies voor duurzame investeringen zijn geïdentificeerd, wil Agentschap NL tevens een bijdrage leveren aan kennisoverdracht binnen de sector op het gebied van mogelijke financieringsconstructies. Bij de samenstelling van deze toolbox in Agentschap NL ondersteund door Deloitte Real Estate Advisory. Ontwikkelingen woningcorporaties De omgeving en wereld van woningcorporaties staan niet stil, het speelveld waarin de woningcorporaties actief zijn is volop in beweging. Dit heeft gevolgen voor de financiering van corporaties. Een aantal ontwikkelingen speelt hierbij een rol: de kasstromen van woningcorporaties staan door de economische crisis onder druk. De invoering van de bijdrage van de corporatiesector aan de huurtoeslag met ingang van 2014 zorgt voor een extra afname van de beschikbare operationele kasstroom voor financiering (rente en aflossing); de markt voor koopwoningen staat sinds het begin van de crisis onder druk. Woningen staan langer te koop en er is sprake van daling van de verkoopprijzen. Dit raakt nieuwbouwprojecten en de verkoop van huurwoningen door corporaties. Verkoopopbrengsten zijn in het verleden door corporaties regelmatig ingezet voor invulling van de financieringsbehoefte of dekking van maatschappelijke projecten. Deze bron van financiering is nu deels weggevallen; de maatregelen vanuit het Europa-dossier zorgen er voor dat de financiering van woningen boven de huurtoeslaggrens (niet-daeb 1 ) bemoeilijkt wordt. Hiervoor moet duurdere marktfinanciering worden aangetrokken zonder borging van het WSW. De onzekerheid rondom de nieuwe wetgeving (minister Spies heeft op 12 maart 2012 een 1 DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang 3
nota uitgebracht, maar dit is nog geen wetgeving) zorgt er voor dat banken meer afwachtend zijn bij het verstrekken van commerciële financiering. Genoemde ontwikkelingen hebben in toenemende mate een negatief effect op de financieringsmogelijkheden van een corporatie, waarbij de mogelijkheden voor geborgde financiering afnemen en het belang van alternatieve financieringsvormen toeneemt. Geborgde financiering In januari 2011 is de tijdelijke ministeriële regeling DAEB in werking getreden. Het doel van deze regeling is de staatssteun voor woningcorporaties in overeenstemming te brengen met de Europese regelgeving. De regeling beperkt de mogelijkheden om financiering met borging van het WSW of een gemeente aan te trekken. Kernpunt van de regeling op het gebied van financiering is dat borging beperkt is tot DAEBactiviteiten; dit betreft woongelegenheden met een huurprijs tot de huur liberalisatiegrens (per 1 januari 2012 664,66) en een gelimiteerde lijst van maatschappelijk vastgoed. Overige (niet- DAEB) activiteiten dienen zonder borging gefinancierd te worden. Dit betekent dat duurzame investeringen in de bestaande woningvoorraad, voor zover de huurprijs na renovatie de liberalisatiegrens niet overschrijdt, geborgd gefinancierd kunnen worden. Duurzame investeringen in nieuwbouw woningen vallen veelal in de categorie onroerende en infrastructurele aanhorigheden, en kunnen als onderdeel van de totale investering geborgd gefinancierd worden zolang aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Voor dit type investeringen kunnen additionele voorwaarden van toepassing zijn. Voor bijvoorbeeld het investeren in een WKO installatie geldt dat het volledig eigendom bij de woningcorporatie dient te liggen en de WKO installatie een ondeelbaar onderdeel dient te vormen van het vastgoed dat borgbaar is (Bron Waarborgfonds Sociale Woningbouw, WSW). Veel corporaties kiezen er echter voor hun WKO installaties onder te brengen in een separate energie BV. Reden hiervoor kan bijvoorbeeld zijn dat een corporatie een hoge onrendabele top heeft. Doordat de warmtelevering wordt ondergebracht in een aparte BV is de installatie geen onderdeel van de investeringen en betekent dit een lagere onrendabele top. In dit geval is een WKO installatie niet meer borgbaar. Investeringen die niet voldoen aan de voorwaarden voor borging (niet-daeb activiteiten) zullen op een alternatieve wijze, ongeborgd, gefinancierd moeten worden. Het is daarbij nog onduidelijk in welke mate en onder welke voorwaarden corporaties eigen middelen, afkomstig van DAEBactiviteiten, mogen inzetten voor niet-daeb activiteiten en niet-geborgde financiering. Het WSW zal hier nog nadere regels voor opstellen. Ontwikkelingen kapitaalmarkt Een krapte aan liquide middelen is op dit moment vrijwel overal aan de orde binnen de Nederlandse vastgoedwereld en in het bijzonder bij projectontwikkeling van vastgoed, zowel in de private als (semi) publieke sector. Deze liquiditeit krapte is een nieuw fenomeen, waar ook de woningcorporatiesector mee geconfronteerd wordt. Het aantal banken actief in de woningcorporatiesector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Daarnaast hebben nieuwe Basel III regels voor het aanhouden van kapitaal door banken (o.a. leverage ratio) een negatief effect op de beschikbaarheid van financiering en wordt financiering over het algemeen ook duurder. De mogelijkheden voor ongeborgde financiering zijn nog beperkter. Niet-DAEB bezit zal op projectniveau, op basis van kasstromen, gefinancierd moeten worden. Banken zullen hierbij woningcorporaties beschouwen als gewone commerciële vastgoedondernemingen. Naar verwachting zal sprake zijn van een lagere bevoorschotting, hogere financieringslasten en uitgebreidere voorwaarden en eisen dan gebruikelijk is voor geborgde leningen. 4
Doel Toolbox Doel van deze toolbox is het in beeld brengen van bestaande en mogelijk opkomende financierings- en garantieconstructies voor duurzame investeringen voor woningcorporaties. In de toolbox worden zowel feitelijke financieringsconstructies beschreven als maatregelen/constructies die het ophalen van deze financiering of het doen van de investeringen kunnen vergemakkelijken (bijv. garanties, woonlastenwaarborg etc.). Hierbij zijn zowel de constructies die momenteel door woningcorporaties worden toegepast meegenomen als de constructies die in andere sectoren worden toegepast en in de toekomst mogelijk geschikt worden voor corporaties. De focus van deze toolbox ligt op generieke constructies, waarvan bijvoorbeeld verschillende regionale vormen bestaan. Een aantal voorbeelden van deze constructies opgezet door regionale/lokale instanties of bedrijven is opgenomen bij de generieke functies. De volgende indeling in type constructies is gehanteerd: Financieringsconstructies; Samenwerkingsvormen/uitbesteding; Subsidies; Garantieregelingen; Fiscaliteiten, van toepassing zijnde regelingen waarmee fiscaal voordeel behaald kan worden; Overige overwegingen, overige maatregelen die een corporatie kan nemen om een duurzame investering mogelijk te maken. De keuze voor een bepaalde financieringsstructuur is mede afhankelijk van het soort duurzaamheidsinvestering en wordt door de woningcorporatie gemaakt op basis van verscheidene financiële aspecten die gepaard gaan met de financieringsstructuren. In de toolbox wordt per financieringsvorm ingegaan op deze financiële aspecten en het type investeringen waarvoor een financieringsvorm van toepassing kan zijn. Waar mogelijk zijn tevens voorbeelden van corporaties die de betreffende financieringsvorm hebben toegepast opgenomen. De volgende type duurzame investeringen zijn beschouwd: Duurzame Energie: Zonnecollectoren, aardwarmte, waterkracht; Energiebesparing: Warmtepompen en WKO, Nuttige toepassing restwarmte, Isolatie en ventilatie; Duurzaam bouwen: Duurzame nieuwbouwwoningen, duurzame renovatie woningen. De selectie van opgenomen financierings-, garantie- en overige constructies is tot stand gekomen op basis van literatuuronderzoek. Daarnaast is een aantal interviews gehouden met verschillende partijen actief in de sector op dit gebied. Ondermeer is gesproken met: BNG, ABN Amro, ING, ASN Bank, Triodos Bank WSW, Aedes, Woonbond, SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) SvN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten), Essent Tevens heeft een groot aantal woningcorporaties meegewerkt aan de totstandkoming van de voorbeelden. Deze voorbeelden zijn in de bijlage bij de toolbox terug te vinden. Voor de voorbeelden is onder meer gesproken met de volgende woningcorporaties: Staedion, Patriumonium Woonstichting, Woonstichting Rhiant, Oost Flevoland Woondiensten, Aramis AlleeWonen, Thuisvester, Vidomes, Vallei Wonen. 5
Conclusies en aanbevelingen Huidige manier van financieren van duurzame investeringen Het overgrote deel van duurzame investeringen wordt geborgd gefinancierd. Vaak zijn de duurzame investeringen onderdeel van een grotere investering, zoals een volledige renovatie of nieuwbouwproject. Daarnaast worden duurzame investeringen gefinancierd met eigen vermogen van de corporatie bijvoorbeeld middels de opbrengsten uit verkopen. Dit betekent dat slechts een beperkt deel van alle duurzame investeringen volledig extern gefinancierd dient te worden. Ontwikkelingen in financieringsmogelijkheden Doordat de komende jaren een grote herfinancieringsgolf in het vastgoed wordt verwacht en tegelijk de verscherpte Basel III regelgeving met betrekking tot minimaal aan te houden kapitaal (ten opzichte van uitstaande leningen) wordt ingevoerd kan de beschikbaarheid van financiering ook voor corporaties in het gedrang komen. Daarnaast dalen mede als gevolg van de economische crisis de huizenprijzen, hetgeen tot gevolg heeft dat meer onderpand ingezet dient te worden bij een gelijke financiering. Daarbij zorgt de nieuwe wet- en regelgeving omtrent staatssteun voor beperkingen met betrekking tot het geborgd kunnen financieren van investeringen. Woningcorporaties zullen daarom op andere manieren (commerciële) financiering moeten gaan aantrekken. Inzet Toolbox De toolbox toont verschillende constructies die reeds door woningcorporaties ingezet worden, waarbij de geborgde financiering en financiering uit eigen middelen (als onderdeel van een grotere investering) bij duurzame investeringen het meest voorkomend zijn. De Toolbox geeft naast een overzicht van de financieringsmogelijkheden voor duurzame investeringen ook verschillende regelingen en constructies die het doen van duurzame investeringen aantrekkelijker (voordeliger) of eenvoudiger maken. Het speelveld waarin corporaties zich bevinden is volop in beweging en dit is niet anders voor de financieringsconstructies die men kan gebruiken. Het is van belang om de Toolbox actueel te houden zodat deze relevante oplossingen blijft bieden voor woningcorporaties die duurzame investeringen willen uitvoeren. Met name de subsidieregelingen zijn aan wijziging onderhevig. De toolbox toont ook enkele constructies die vooralsnog niet of nauwelijks in de sector gehanteerd zijn maar wellicht wel bruikbaar zijn. Daarnaast worden verschillende initiatieven opgestart die duurzame investeringen haalbaar kunnen maken. Zo heeft Adviesbureau Atrivé een samenwerking tussen 22 woningcorporaties, Aedes en Agentschap NL geïnitieerd om samen de mogelijkheden voor grootschalig gebruik van zonnepanelen op huurwoningen te onderzoeken. Mogelijke voordelen hierbij zijn lagere prijzen door volume-inkoop, en het aantrekken van financiering kan eenvoudiger worden doordat een groter volume interessanter wordt voor potentiële financiers. Bovengenoemde voorbeelden van uitbesteding en collectieve financiering kunnen richting de toekomst uitkomst bieden voor het doen van duurzame investeringen in een steeds lastiger financieringsmarkt. 6
Toolbox 7
1. Financiering Het deel Financiering omvat constructies waarmee duurzame investeringen door woningcorporaties daadwerkelijk gefinancierd kunnen worden. Geborgde financiering Commerciële (ongeborgde) financiering Groenfinanciering Lease constructie Revolverend fonds 8
Geborgde financiering Doelgroep Woningcorporaties Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Duurzame investeringen gekoppeld aan DAEB woningen Rijk/Provinciaal/Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden Woningcorporaties financieren het overgrote deel van hun activiteiten geborgd. De duurzame investeringen worden vaak meegenomen in de stichtingskosten van woningen en op deze manier meegefinancierd in de geborgde financiering. Geborgde financiering kan alleen verkregen worden voor activiteiten gebonden aan DAEB bezit: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Deze DAEB activiteiten betreffen activiteiten die door de overheid aan de corporaties zijn opgedragen. De diensten van algemeen economisch belang onderscheiden zich van gewone diensten door de aanwezigheid van een publiek belang. Wanneer het gaat om energiebesparende maatregelen heeft het WSW spelregels opgesteld die aangeven wanneer deze maatregelen geborgd mogen worden gefinancierd. Bij bijvoorbeeld het investeren in een WKO installatie geldt dat het volledig eigendom bij de woningcorporatie dient te liggen en de WKO installatie een ondeelbaar onderdeel vormt van het vastgoed dat borgbaar is (Bron Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Doelstelling Werking constructie Het financieren van energiebesparende maatregelen. Een deelnemer die in aanmerking wil komen voor een borgstelling, stuurt een concept leningsovereenkomst naar het WSW. Het WSW toetst of de lening een standaard leningsovereenkomst is en of de leningsmodaliteiten passen binnen het beleid van het WSW. Als ook de gemeente een achtervangovereenkomst heeft ondertekend, dan kan het WSW de borgstelling afgeven. De borgingsaanvraag dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Deze voorwaarden hebben betrekking op de kredietwaardigheid, het eigendom, de waarde van het onderpand, het toegekende faciliteringsvolume, de gemeentelijke achtervang en het rentemaximum. Resultaat Projectfase SWOT Financiering met borging van het WSW leidt tot lagere rentelasten en draagt daarmee positief bij aan de financiële haalbaarheid van een duurzame investering. Ontwerp/Planfase/Uitvoeringsfase/Exploitatie Sterk: Wanneer geborgde financiering mogelijk is scheelt dit fors in de financieringslasten. De rentelasten op een geborgde lening liggen ongeveer 50-150 basispunten lager dan de rentelasten op een ongeborgde lening. Zwak: Duurzame investeringen hebben soms betrekking op zowel DAEB als niet- DAEB bezit, waardoor geen (of slechts deels) geborgde financiering verkregen kan worden. Mogelijkheden: Het WSW geeft aan dat de opname van bijvoorbeeld WKO installaties en wellicht ook andere duurzame / energiebesparende installaties op de lijst van investeringen die borgbaar zijn, ongeacht of zij verband houden met DAEBof niet-daeb bezit, een goede stimulans zou vormen voor het doen van duurzame 9
investeringen. Bedreigingen: Het aantal banken dat actief is in de woningcorporatiesector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Eisen met betrekking tot het minimaal aan te houden vermogen ten opzichte van uitstaande leningen (Basel III) kunnen er toe leiden dat BNG en WNB in de toekomst minder leningen kunnen verstrekken. Voorbeeldproject en Contactpersonen Links/meer informatie Woningcorporaties financieren het overgrote deel van hun activiteiten geborgd. De duurzame investeringen worden vaak meegenomen in de stichtingskosten van woningen en op deze manier meegefinancierd in de geborgde financiering. WSW - Voorwaarden borgstelling 10
Commerciële (ongeborgde) financiering Doelgroep Woningcorporaties Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Doelstelling Werking constructie Duurzame investeringen gekoppeld aan niet-daeb bezit of buiten de toegelaten instelling (bijvoorbeeld in een energie BV). Object-/Projectniveau gebonden Ter financiering van duurzame investeringen in niet-daeb bezit kan commerciële (ongeborgde) financiering worden aangetrokken. Banken verstrekken deze financiering op objectniveau, op basis van de kasstromen van het betreffende object. Daarnaast dient de corporatie zekerheden te verstrekken. Het financieren van energiebesparende maatregelen die als niet-daeb worden gekwalificeerd. De eerste vraag die een corporatie dient te beantwoorden wanneer zij een duurzame investering doet, is of deze investering geborgd gefinancierd kan worden. Indien dit niet mogelijk is kan voor ongeborgde financiering gekozen worden. Ongeborgde financiering voor niet-daeb activiteiten wordt door banken op objectniveau, op basis van de kasstromen van het betreffende object, verstrekt. Bovendien dient de corporatie zekerheden te verstrekken ten aanzien van het te financieren object, veelal in de vorm van een hypothecaire zekerheid en/of verpanding van huurinkomsten. Zowel bestaande (niet-daeb) woningen, nieuwbouwwoningen als specifieke installaties (zoals een WKO installatie) kunnen als onderpand voor de financiering worden ingezet. ASN biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om een WKO installatie als onderpand in te zetten. Daarnaast dient de corporatie te voldoen aan financiële convenanten. Meestal is sprake van een minimale Interest Coverage Ratio (ICR) en een maximale Loan to Value (LtV) op basis van de kasstromen en de waarde van het te financieren object. Resultaat Projectfase SWOT De niet-daeb financiering maakt de energiebesparende maatregelen mogelijk. Ontwerp/Planfase/Uitvoeringsfase/Exploitatie Sterk: Niet-DAEB financiering is een aparte financieringsbron die geen beslag legt op de faciliteringsruimte van de corporatie. Zwak: Banken beoordelen ongeborgde financiering op een andere manier dan geborgde financiering. Het aantrekken van ongeborgde financiering is een complexer, intensiever en veelal langduriger proces dat mogelijk een beslag legt op de interne organisatie. Daarbij is ongeborgde financiering duurder dan geborgde financiering en zijn uitgebreidere voorwaarden en eisen van toepassing dan gebruikelijk is voor geborgde leningen. Om niet-daeb financiering aan te trekken (bijvoorbeeld in een aparte energie BV) dient een corporatie een businessplan op te stellen waaruit blijkt dat het te financieren object voldoende kasstromen genereert om de rente- en aflossingsbetalingen te kunnen voldoen. Niet iedere investering in energiebesparende 11
maatregelen is (vanaf het begin) rendabel, en zal derhalve niet of slechts gedeeltelijk ongeborgd gefinancierd kunnen worden omdat deze investering dan niet aan de vereiste convenanten kan voldoen. Mogelijkheden: Wanneer sprake is van een positieve business case kan ongeborgde financiering overwogen worden. Een voorwaarde is dat de financiering voldoende omvang dient te hebben om interessant te zijn voor financiers. Wanneer sprake is van ongeborgde financiering kan verder gekeken worden naar mogelijkheden omtrent bijvoorbeeld groenfinanciering. Bedreigingen: Het aantrekken van commerciële financiering is een intensief en langdurig proces. Corporaties dienen hier in de planning van duurzame investeringen rekening mee te houden. De informatie vereisten vanuit de banken zijn zwaarder en daarnaast is bijvoorbeeld vrijgave van onderpand door het WSW mogelijk noodzakelijk. Voorbeeldproject en Contactpersonen ASN gaat investeren in (financiering bieden voor) duurzame woningen (zowel nieuwbouw als renovatie). Zij gaat zich hierbij vooral richten op huurwoningen van woningcorporaties voor middeninkomens (33.000-43.000 euro). De huur van deze woningen ligt boven de sociale huurgrens. Deze woningen betreffen daarmee niet-daeb bezit, waarvoor geen financiering met borging van het WSW verkregen kan worden. Voorwaarde voor financiering gesteld door ASN Bank is dat de woningen energielabel A hebben. Het eerste project dat door ASN Bank is gefinancierd betreft vijftig duurzame woningen in Purmerend van woningcorporatie Wooncompagnie. ASN Bank financiert de in 2011 opgeleverde huurwoningen met energielabel A voor 7 mln. Woningcorporatie Staedion heeft > 100 mln. niet-daeb financiering opgehaald ter financiering van haar niet-daeb bezit (geen directe koppeling met duurzame investeringen). Links/meer informatie 1) Niet-DAEB financiering 2) ASN Bank financiert duurzame woningen in Purmerend 12
Groenfinanciering Doelgroep Corporaties, particulieren, ondernemers en overheden Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Doelstelling Werking constructie Duurzame projecten met een groenverklaring Rijk/Provinciaal/Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden Indien een investering in energiebesparende maatregelen voldoet aan de gestelde voorwaarden voor het verkrijgen van een Groenverklaring, dan komt het project in aanmerking voor groene financiering, waarbij de rente lager ligt dan de gewone marktrente. De Regeling groenprojecten is in het leven geroepen om projecten te stimuleren die een positief effect op het milieu hebben. De overheid stimuleert deze projecten onder meer door de financiering van 'groenprojecten' aantrekkelijk te maken middels een fiscale constructie, waarmee de overheid een belastingvoordeel geeft aan spaarders en beleggers die investeren in groene beleggingen. Banken bieden dergelijke groenfondsen aan, waarbij als gevolg van de fiscale constructie, de bank een lening voor een groenproject met een lager rentetarief kan verstrekken. Onder meer ING, ABN AMRO, Rabobank, Triodos en ASN hebben groenfondsen. Spaarders/beleggers kunnen deelnemen in dit fonds, waarbij zij een belastingvoordeel ontvangen. Door dit belastingvoordeel nemen zij genoegen met een lager rendement. Banken verstrekken leningen voor duurzame projecten vanuit het fonds, waarbij zij een gunstig tarief kunnen bieden gegeven het lagere vereiste rendement van de spaarders/beleggers in het fonds. De fiscus controleert of minstens 70 procent van het ingelegde spaargeld in het fonds ook daadwerkelijk naar groene, goedgekeurde projecten gaat. Groene financiering kan verkregen worden voor projecten met een zogenaamde Groenverklaring. Het ministerie van I&M verklaart daarmee dat het project voldoet aan de voorwaarden voor groene financiering. Stappenplan groenverklaring De initiatiefnemer of projectbeheerder die een groene financiering wil aanvragen, dient bij een bank met een groenfonds een projectplan met een investeringsplan in. Het groenfonds van de bank vraagt voor de projectbeheerder de groenverklaring aan bij het ministerie van I&M. Het ministerie van I&M beoordeelt het project. Dit duurt gemiddeld vijf weken. De beoordelende instantie geeft de groenverklaring af aan de bank met een afschrift aan de projectbeheerder. Resultaat De regeling is de afgelopen jaren sterk versoberd. Het fiscale voordeel voor groene beleggingen, toe te delen aan groenspaarders, investeerders en de bank is verlaagd van 2,5% naar 1,2%. Daardoor is de regeling minder aantrekkelijk geworden voor spaarders en beleggers en is de rentekorting die banken aan investeerders kunnen geven ook afgenomen. Hiermee is het tarief van een groenfinanciering niet langer concurrerend met een geborgde financiering. Er is nog wel een voordeel 13
te behalen ten opzichte van ongeborgde financiering. Projectfase SWOT Ontwerp/Planfase Het moet gaan om een nog te realiseren project in Nederland. Een aanvraag kan ingediend worden tot 6 maanden na de start van de werkzaamheden. Sterk: De regeling levert een rechtstreekse korting op voor de corporatie die investeert in energiebesparende maatregelen. Zwak: Dit betreft een korting die veelal in combinatie met ongeborgde financiering wordt aangeboden. De BNG en de Waterschapsbank (grootste aanbieders van geborgde financiering) kennen geen groenfinanciering. Deze constructie komt nog relatief weinig voor bij woningcorporaties omdat een niet-daeb financiering met groenverklaring als gevolg van versobering van de regeling vaak duurder uitvalt dan een geborgde financiering. Mogelijkheden: De regeling is zowel van toepassing op investeringen in bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Bedreigingen: De overheid heeft de regeling onlangs beperkt waardoor deze minder voordeel biedt. Voorbeeldproject en Contactpersonen Het ASN Groenprojectenfonds verstrekte in 2010 aan Stichting Wooninvest een financiering voor de duurzame renovatie van 81 galerijwoningen in Leidschendam-Voorburg. Dit project viel onder de oude groenregeling. Woningstichting Rhiant heeft voor een nieuwbouwproject een groenverklaring aangevraagd en ontvangen. Momenteel is Rhiant in gesprek met ING om de financiering te regelen. Links/meer informatie Achtergronddocumenten: 1) Hoe werkt Groen Beleggen en Groene Financiering? 2) Groen beleggen en financieren 3) Veel gestelde vragen Voorbeeldproject: Groenfinanciering WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant 14
Lease constructies Doelgroep Gemeentes, provincies, ziekenhuizen, woningcorporaties (alle publieke instellingen) Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Energie en Klimaat/Gebouwde omgeving Van toepassing op investeringen die zich buiten de schil van de woning bevinden, zoals WKK- en WKO installaties en zonnepanelen. Rijk/Provinciaal/Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden Lease is een financieringsconstructie waarmee duurzame investeringen buiten de schil van de woning tot 100% gefinancierd kunnen worden. Bij een Lease financiering is er een lessor, veelal een bank, die het object financiert en hiervoor het juridische en/of economische eigendom van het te financieren object verkrijgt. De woningcorporatie, welke in de leaseconstructie optreedt als lessee, verkrijgt gedurende een bepaalde periode het recht om het object te gebruiken en betaalt hiervoor een vaste vergoeding aan de lessor. Een lease financiering kan als alternatief voor een bancaire financiering worden beschouwd. Doelstelling Met een lease financiering kan tot 100% van de noodzakelijke investering worden gefinancierd. Hiermee maakt een leaseconstructie een grote duurzame investering mogelijk zonder een directe cash out voor de corporatie. De corporatie betaalt hiervoor een vast maandelijks bedrag voor rente en aflossing. Afhankelijk van het type lease, operational lease of financial lease, ligt het economische risico van waardevermindering van het object bij de lessee of de lessor. Werking constructie Investeringen die in aanmerking komen voor een leaseconstructie zijn duurzame investeringen buiten de schil van de woning of specifieke installaties. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een WKO- of WKK-installatie, zonnepanelen of een zonneboiler en TLverlichtingsbakken. De installatie kan een collectieve of een individuele voorziening zijn. Er zijn twee type lease te onderscheiden; een financial lease en een operational lease. Bij een financial lease blijft het economische risico bij de woningcorporatie die het object aan het einde van de looptijd van de lease terugkoopt. Het te leasen object dient derhalve te worden opgenomen op de balans. In het geval van een operational lease ligt het economische risico van het object bij de lessor en de investering verschijnt niet op de balans van de corporatie. In beide gevallen betaalt een corporatie een vast bedrag per maand voor rente en aflossing, gebaseerd op een annuïteit. De hoogte van deze annuïteit is afhankelijk van de looptijd en de restwaarde aan het einde van de looptijd. De maximale looptijd voor een lease financiering 15
is circa 10 jaar. Het minimale bedrag is circa 250.000 euro. Verder kan zowel bij een operational lease als een financial lease gebruik gemaakt worden van de fiscale aftrekbaarheid van afschrijvingen en fiscale regelingen zoals de EIA. Partijen die leaseconstructies aanbieden zijn onder meer ABN AMRO Lease en ING Lease. Resultaat Behoud van liquiditeit door 100% financiering Benutting van fiscaal voordeel (aftrekbaarheid afschrijvingen, fiscale regelingen zoals EIA Vaste periodieke kosten Operational lease: financiële ratio s kunnen worden verbeterd Mogelijkheid te combineren met groene financiering Projectfase SWOT Planfase/Uitvoeringsfase Sterk: Het gebruik van een leaseconstructie brengt geen kapitaalbeslag met zich mee. Een investering is mogelijk zonder directe cash out bij de start van de ontwikkeling. Daarnaast geeft ING Lease aan dat leasen ook mogelijk is voor relatief kleine investeringen, terwijl voor het verkrijgen van financiering vaak een minimum investering geldt. Zwak: De totale kosten van leasen kunnen hoger liggen dan wanneer een corporatie zelf investeert, aangezien de lessor een bepaald rendement wil halen. De voordelen van leasen moeten opwegen tegen deze extra kosten. Mogelijkheden: Aanvullende mogelijkheid van een leaseconstructie is dat een corporatie indirect gebruik kan maken van fiscale regelingen zoals EIA. Bedreigingen: Lease is vooral geschikt als alternatief voor ongeborgde investeringen. Het eventuele financiële nadeel van de leaseconstructie blijft dan beperkt. Voorbeeldproject en Contactpersonen Links/meer informatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW): OFW heeft het WKO systeem voor de seniorencomplexen De WoonArk in Dronten en De Tas in Biddinghuizen door middel van sale en lease back overgedragen aan ABN AMRO Lease. De investering staat daardoor niet meer op de balans van OFW, maar OFW mag de afschrijvingen wel blijven aftrekken van de belasting en komt via de lease ook in aanmerking voor de EIA. Achtergronddocumenten: 1) Duurzaam wonen in Oost-Flevoland Voorbeeldproject: (Milieu) Lease Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW) 16
Revolverend fonds Doelgroep Particulieren, ondernemers en corporaties, afhankelijk van de doelstelling van het fonds Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Doelstelling Werking constructie Energie en Klimaat Provinciaal/Regionaal Een revolverend fonds is een fonds dat zichzelf in stand houdt en de realisatie van investeringen via bijvoorbeeld laagrentende leningen beoogt. Het fonds dient een startkapitaal te hebben, waarmee het leningen voor duurzame investeringen kan verstrekken. De rente en aflossingen van deze leningen vloeien terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De leninggever kan hetzelfde geld telkens opnieuw inzetten en daardoor zijn doelstellingen realiseren. Ook kan een revolverend fonds een garantiefonds zijn, waarbij garanties van een bepaalde totale omvang worden gegeven. Het (bijvoorbeeld) met leningen stimuleren van (maatschappelijk gewenste) duurzaamheidsprojecten die anders moeizaam van de grond komen als gevolg van hoge financieringslasten gekoppeld aan risico s. Een revolverend fonds is een manier van duurzaam financieren toegepast door provincies en gemeenten. Het fonds verstrekt lenigen voor duurzame investeringen met een lage rente. Om het fonds succesvol te laten zijn dienen projecten gefinancierd te worden met voldoende kasstromen om aan de rente en aflossingsverplichting te kunnen voldoen. Diverse gemeenten hebben een revolverend fonds voor duurzame investeringen. Een voorbeeld is de gemeente Amsterdam die eind vorig jaar het fonds Klimaat, duurzaamheid en luchtkwaliteit heeft ingesteld ter grootte van minimaal 60 mln. Het fonds maakt deel uit van het Amsterdams Investeringsfonds, wat gevuld is na de verkoop van de aandelen van de NUON. Met het fonds wil Amsterdam projecten van burgers, bedrijven en maatschappelijke partijen op weg helpen die ten goede komen aan de energietransitie in Amsterdam en de verlaging van de CO2-uitstoot. Vanuit Europa wordt het programma JESSICA uitgevoerd: Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas. Dit programma heeft onder meer als doel het stimuleren van duurzaam investeren. Het is een initiatief van de Europese Commissie in samenwerking met de Europese Investeringsbank (EIB) en de Ontwikkelingsbank van de Raad van Europa (CEB). Via JESSICA kunnen steden ontwikkelingsfondsen opzetten. De fondsen vormen geen subsidie, maar een lening. Daardoor kunnen de fondsen blijven circuleren en is sprake van een revolverend fonds. De leningen kunnen worden gebruikt voor stedelijke ontwikkeling, inclusief sociale woningbouw. Gebruikers van het fonds kunnen gebruik maken van de expertise van de EIB, de CEB en andere financiële instellingen. Daarnaast zijn er momenteel diverse provincies die overwegen de verkoopopbrengsten uit verkoop van hun aandelen in energiebedrijven 17
in te zetten om een revolverend fonds op te zetten of dit reeds hebben gedaan. Zo heeft de provincie Zeeland in samenwerking met SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) een revolverend fonds opgezet ter bevordering van duurzame particuliere woningverbetering. Iedere Zeeuwse gemeente heeft via een verdeelsleutel budget toegewezen gekregen om leningen vanuit dit fonds te verstrekken. De provincie Gelderland heeft ingestemd met de oprichting van het Innovatie- en Investeringsfonds Gelderland (IIG). Ook duurzame energie-infrastructuurprojecten zijn geschikt voor fondsen. Veel van de bovengenoemde fondsen zijn momenteel primair gericht op particulier woningbezit. Corporaties komen in de toekomst mogelijk in aanmerking voor financiering vanuit sommige van deze fondsen. Daarnaast kan een corporatie overwegen zelf een revolverend fonds op te zetten. Een dergelijk fonds zou bijvoorbeeld kunnen worden toegepast voor te verkopen woningen uit het bestaande bezit waarbij een lening voor renovatie aan de nieuwe eigenaar wordt verstrekt. Een dergelijke constructie is opgenomen in het nieuwe voorstel van het kabinet waarbij woningcorporaties mogelijk worden verplicht om 75 procent van hun woningen te koop aan te bieden aan de huidige huurders. Een dergelijk fonds kan gecombineerd worden met andere verkoopconstructies. Resultaat Projectfase SWOT Meerdere partijen kunnen profiteren van de beschikbare middelen en anders dan bij bijvoorbeeld subsidies komen de middelen uiteindelijk terug bij de partij die de middelen beschikbaar heeft gesteld. Ontwerp/Planfase Sterk: Het fonds verdient zichzelf terug en blijft hierdoor bestaan. De gevraagde rente is veelal lager dan bancaire financiering doordat de fondsen vaak vanuit de overheid worden opgezet en deze geen winstoogmerk hebben. Zwak: Momenteel is er nog geen concreet voorbeeld van een revolverend leningfonds toegankelijk voor corporaties. Dit geldt wel voor het revolverend garantiefonds; deze komt terug bij de Regionale Garanties. Mogelijkheden: Gemeenten en provincies kunnen de fondsen opzetten waarna corporaties hier gebruik van kunnen maken. Een corporatie zou ook zelf een revolverend fonds voor de verkoop van gelabelde woningen kunnen opzetten. Bedreigingen: Vanwege het verbod op ongeoorloofde staatssteun gelden beperkingen voor de vormgeving van een revolverend fonds. Voorbeeldproject en Contactpersonen Links/meer Het SVn beheert diverse revolverende fondsen voor gemeenten. Deze zijn vooralsnog alleen gericht op particuliere investeerders / woningeigenaren. Het SVn heeft wel aangegeven mee te willen denken over mogelijkheden voor de corporatiesector. Achtergronddocumenten: 18
informatie 1) Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 2) Amsterdam fonds klimaat, duurzaamheid en luchtkwaliteit 3) JESSICA 4) Zeeland Stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering 5) Gelderland - Innovatie- en Investeringsfonds Gelderland Voorbeeldproject: PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal Patrimonium Veenendaal 19
2. Uitbesteding Een woningcorporatie kan het traject rondom een duurzame investering gedeeltelijk of geheel uitbesteden. Hiermee kunnen risico s die gepaard gaan met een dergelijke investering verlegd worden naar partijen die deze risico s beter kunnen beheersen. Daarnaast kan uitbesteding ervoor zorgen dat de beste kwaliteit-prijsverhouding gekozen wordt, wanneer meerdere marktpartijen de gewenste producten en diensten kunnen bieden. DBFMO ESCo 20
DBFMO Doelgroep Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Provincies, gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars Gebouwde Omgeving Rijk/Provinciaal/Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden DBFMO (Design-Build-Finance-Maintain-Operate) is een aanbestedingsvorm waarbij alle fasen van de bouw/installatie en de financiering volledig worden uitbesteed aan een private partij voor een langere periode (vaak 20-30 jaar). Deze contractvorm wordt toegepast bij infrastructuur en diverse soorten accommodatieprojecten. Dit gebeurt veelal in het kader van Europese aanbestedingen voor de grotere projecten, met name voor de landelijke overheid als opdrachtgever. Er is inmiddels echter ook een standaard ontwikkeld voor DBFM lightcontracten die geschikt is voor kleinere projecten, bijvoorbeeld op gemeentelijk en provinciaal niveau. Doelstelling Werking constructie Resultaat Projectfase Kosten baten afweging SWOT Het mogelijk maken van investeren in duurzame maatregelen - zonder hiervoor zelf de kennis in huis te moeten hebben; - zonder grote cash out aan de start van het project; - met mogelijk gegarandeerde energiebesparingen Afhankelijk van de grootte van het project kan een (Europese) aanbesteding gedaan worden om zo de partij(en) te vinden die met de beste kwaliteit-prijsverhouding het project kan (kunnen) uitvoeren. Deze partij of dit consortium neemt de verantwoordelijkheid voor alle fasen van de bouw/installatie en de financiering. De betaling aan het consortium gebeurt periodiek en op basis van vooraf vastgelegde prestatieafspraken. Door uitbesteding middels een DBFM(O) contract kan een duurzame investering uitgevoerd worden, waarbij de energiebesparingen gegarandeerd worden door het consortium. Het consortium draagt het risico van het behalen van de besparingen aangezien zij de financiering regelt en de betalingen prestatie afhankelijk zijn. Ontwerpfase/Planfase/Uitvoeringsfase Het aanbesteden van een duurzaam project of het zelf vinden van een geschikte partij voor het uitvoeren van de duurzame investering dient ook meegenomen te worden in de kosten van het project. Indien de baten echter groot genoeg zijn om ook deze kosten te dekken dienen deze kosten vergeleken te worden met het investeren in kennis die nodig is voor het zelfstandig uitvoeren van de duurzame investering; kennis die de externe partij al in huis heeft. Sterk: - Het consortium ontzorgt de opdrachtgever; - Het consortium heeft veel kennis van de installaties, waardoor deze kennis niet in huis hoeft te zijn; - Aangezien het consortium ook de financiering regelt hoeven er geen investeringskosten gemaakt te worden; 21
- Afspraken over energiebesparing kunnen vooraf worden vastgelegd in een energieprestatiecontract; indien het consortium deze afspraken niet nakomt kan de betaling gekort worden; - Het consortium heeft extra belang bij het nakomen van haar afspraken, aangezien het ook zorgt voor de financiering. Zwak: Indien een duurzaam project volledig wordt uitbesteed aan een consortium bestaat het risico van beperkte interne betrokkenheid. Vanuit de corporatie dienen vaste projectleiders bij elke stap van het project betrokken te blijven zodat de corporatie als opdrachtgever het overzicht kan houden. Daarnaast zijn de te maken afspraken over wat er gebeurt bij einde looptijd van het contact van groot belang. Mogelijkheden: Het is mogelijk met het consortium een contract voor een langere periode van bijvoorbeeld 20 of 30 jaar af te sluiten. Prestaties zijn dan gegarandeerd voor een zeer lange periode. Bedreigingen: Een DBFMO contract wordt voor een langere periode afgesloten. Het is belangrijk als opdrachtgever goed in control te zijn in deze periode en je rechten te kennen indien de opdrachtnemer niet aan de prestatie afspraken kan voldoen. Duurzaamheid is slechts een onderdeel van de totale prestatieafspraken (relatief ondergeschikt), bij een ESCo zijn energieprestatieafspraken leidend. Voorbeeldproject en Contactpersonen Onder de naam Eco Energy levert Eneco duurzame collectieve energiesystemen aan woningcorporaties en zorginstellingen. De Eco Energy-installaties zorgen voor warm tapwater en ruimteverwarming met de zon als belangrijkste energiebron. Eneco biedt een exploitatieconstructie waarmee zij het investeringsrisico op zich neemt. Eneco neemt alle stappen in het proces van WKO voor haar rekening, waaronder ook de financiering, de bouw en het beheer van de installatie en de facturatie naar eindgebruikers. Eneco adviseert tevens over en assisteert bij de aanvraag van subsidies waarvoor projecten in aanmerking kunnen komen. Voorbeeldprojecten: Vidomes: WKO voor het gecombineerde nieuwbouw- en renovatieproject De Dillenburgh (Leidschendam). Eneco heeft 140 huurappartementen en vijf commerciële ruimtes aangesloten op een systeem van warmte/koudeopslag (WKO), waardoor de woningen circa 27 procent minder CO2-uitstoot veroorzaken ten opzichte van conventionele woningen. Het 2 Megawattproject in Europawijk (Haarlem) is een groot duurzaam energieproject in bestaande bouw. Ongeveer vierhonderd woningen worden in de winter verwarmd met zonnewarmte opgevangen in de zomer. Met zonnecollectoren, een WKO opslag in de bodem en warmtepompen wordt duurzaam opgewekte warmte en warm water geleverd. Met als resultaat 70% lager energieverbruik: 40% door isolatie (HR++ dubbelglas en isolatie van gevels en dak) en 30% middels duurzame energie. De betrokken woningcorporaties zijn Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere. Poort van Noord en Charivarius: In Delftwijk (Haarlem) vond enkele jaren terug met ongeveer 1.500 woningen een grootscheepse herstructurering plaats. Twee nieuwbouwcomplexen van Pré Wonen 22
Poort van Noord en Charivarius zijn voorzien van een centrale warmtepomp en zonnecollectoren die in de behoefte van centrale verwarming en warm water voorzien. Eneco beheert en onderhoudt de installaties. Links/meer informatie Achtergronddocumenten: 1) Eneco: Duurzame verwarming en koeling 2) Haarlem klimaat neutraal Voorbeeldproject: DBFMO WKO De Dillenburgh door Vidomes 23
ESCo Doelgroep Toepassingsgebied (en) Toepassingsniveau Essentie constructie Doelstelling Werking constructie Gemeenten/Corporaties/Ontwikkelaar (partijen in het bezit van gebouwen met grote installaties) Energie en Klimaat Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden Energy Service Companies (ESCo's) zijn bedrijven die de aanleg, het onderhoud en het beheer van duurzame installaties in/bij gebouwen overnemen (bijvoorbeeld in ziekenhuizen, zwembaden, zorginstellingen, scholen en sporthallen). Deze bedrijven bieden een gegarandeerde energiebesparing, welke wordt vastgelegd middels energieprestatie afspraken. Daarnaast kan de ESCo de financiering van de installatie verzorgen, waardoor geen investeringskosten gemaakt hoeven te worden. Het mogelijk maken van investeren in duurzame maatregelen - met gegarandeerde energiebesparingen; - zonder hiervoor zelf de kennis in huis te moeten hebben; - (mogelijk) zonder investering door corporatie bij de start van het project. Afhankelijk van de grootte van het project kan een (Europese) aanbesteding gedaan worden om zo de partij te vinden die met de beste kwaliteit-prijsverhouding het project kan uitvoeren. Deze partij de ESCo kan het project uitvoeren, onderhouden en beheren voor een nader te bepalen periode en, indien beide partijen dat overeenkomen, de investering financieren. De ESCo garandeert daarbij een energiebesparing, welke wordt vastgelegd in een Energie Prestatie Contract. De opdrachtgever (corporatie) betaalt jaarlijks een vergoeding afhankelijk van de gerealiseerde energiebesparing. Deze vergoeding is prestatieafhankelijk. Uit deze jaarlijkse betalingen kan de ESCo de rente en aflossing op de financiering bekostigen. De ESCo draagt op deze manier het prestatierisico. WAIFER WAIFER is een voorbeeld van een ESCo. WAIFER voert de renovatie uit van een woning naar een energielabel van tenminste B, neemt de energielevering over en neemt gedurende 15 jaar de onderhoudskosten voor haar rekening. WAIFER verdient de investering op eigen risico terug via de besparing op de energierekening. Deze constructie is te gebruiken door woningcorporaties voor het behalen van labelverbetering van het bestaande bezit. Deze constructie is tevens geschikt voor gemengd bezit (VVE, MVE). Greenfox Greenfox is een bedrijf dat zich richt op verbetering van de lichthuishouding en bouwt bestaande TL armaturen om naar energiezuinige armaturen. De armaturen worden omgebouwd door medewerkers van een sociale werkplaats in de regio. Dit zorgt voor lage kosten en het verhoogt de betrokkenheid van mensen die wat verder 24
van de arbeidsmarkt staan. Het ombouwen van de armaturen zorgt voor een besparing op energiekosten. Indien de investeringskosten te hoog zijn kan de financiering geboden worden door een externe bank. Momenteel verzorgt ABN AMRO de financiering van de investering. Een deel van de gegarandeerde energiebesparing wordt gereserveerd voor terugbetaling van de financiering. Resultaat Projectfase Kosten baten afweging SWOT De ESCo draagt het risico voor de te behalen energiebesparing en de ESCo ontzorgt de opdrachtgever (corporatie). Ontwerpfase/Planfase/Uitvoeringsfase Het aanbesteden van een duurzaam project of het vinden van een geschikte partij voor het uitvoeren van de duurzame investering dient ook meegenomen te worden in de kostenafweging van een project. Daarnaast dienen ook vermeden kosten door de opdrachtgever in haar kosten-baten afweging meegenomen te worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om kennis die nodig is voor het zelfstandig uitvoeren van de duurzame investering; kennis die de externe partij al in huis heeft. Sterk: - De ESCo heeft veel kennis van de installaties, waardoor deze kennis niet in huis hoeft te zijn; - Indien de ESCo ook de financiering regelt hoeven geen investeringskosten gemaakt te worden; - Afspraken over energiebesparing worden vooraf vastgelegd in een energieprestatiecontract; - Een ESCo kan in aanmerking komen voor subsidies en fiscale regelingen. Zwak: Indien een duurzaam project volledig wordt uitbesteed aan een ESCo bestaat het risico dat de interne betrokkenheid bij een project te beperkt is. Dit risico dient door de opdrachtgever onderkend te worden. Mogelijkheden: De ESCo kan een totaalpakket aanbieden, zodat alle stappen van installatie tot beheer kunnen worden uitbesteed en zorgt voor een gegarandeerde energiebesparing. Bedreigingen: Een (prestatie)contract wordt vaak voor een lange periode afgesloten. Het is zeer belangrijk goed te weten waar je als opdrachtgever aan toe bent in die periode en waar je recht op hebt indien de opdrachtnemer niet aan de prestatie afspraken kan voldoen. Voorbeeldproject en Contactpersonen Retrofit In het kader van het verminderen van de CO2-uitstoot door Rotterdam heeft de gemeente een Europese aanbesteding gevoerd voor het verduurzamen en onderhouden van negen gemeentelijke zwembaden gedurende 2011 tot 2021. Na deze aanbesteding is Strukton, samen met Hellebrekers Technieken, gekozen om de opdracht uit te voeren. De afspraken m.b.t. de energieprestaties en het onderhoud zijn vastgelegd in een Onderhouds- en Energie Prestatie Contract. Strukton financiert het gehele project en geeft een garantie af voor energiebesparing. Gemeente Rotterdam betaalt Strukton op basis van de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing, prestaties op het gebied van kwaliteit, onderhoud en beheer en van het comfort in de zwembaden. 25