De Duitse winkelmarkt
Outlook Duitse winkelmarkt Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden 15 16 17 18 Waardegroei High street retail + + + + Dominante winkelcentra + + + + Boodschappencentra =/+ =/+ =/+ =/+ Huurgroei High street retail + + + + Dominante winkelcentra + + + + Boodschappencentra =/+ =/+ =/+ =/+ Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Binnenstedelijke winkelprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. Beste vooruitzichten voor winkels in (middel)grote groeisteden vanaf 250.000 inwoners en een selectie van steden tussen 100.000 en 250.000 inwoners op basis van economische vooruitzichten en demografische groei. Delen van West- en Zuid-Duitsland en de regio s Berlijn en Hamburg bieden meeste perspectief Voorzichtigheid geboden in het core prime segment in de top 5 steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf). Boodschappencentra kunnen ook interessant zijn.
Investeringsklimaat Als gevolg van de sterke urbanisatie neemt de druk op de grootste binnensteden toe. Het vastgoed in deze steden staat dan ook onder grote belangstelling van investeerders. Binnen de Eurozone is Duitsland het land met de sterkste economie en daardoor een safe haven voor internationale investeerders. Het totaal rendement heeft de afgelopen jaren een sterke perfomance laten zien. De belangstelling van investeerders vertaalt zich in een niet al te grote risicopremie. De vraag naar winkelobjecten nam de afgelopen jaren flink toe. In 2014 bedroeg het investeringsvolume op de Duitse winkelmarkt 9,2 miljard. Hierbij domi - neerden grootschalige transacties van internationale investeerders. De grote vraag naar prime winkelobjecten in combinatie met een beperkt aanbod zorgt voor een druk op de aanvangsrendementen. Dit zorgt ervoor dat investeerders ook naar secundaire locaties in de beste winkelsteden kijken. Tegelijker tijd is een verschuiving in focus waarneembaar naar dominante boodschappen centra. Boodschappen centra worden door investeerders als een stabiele belegging gezien met weinig risico s. De huren op deze locaties stijgen weliswaar minder sterk dan op de prime high street retail locaties maar daar staat tegenover dat de aanvangsrendementen ook hoger liggen. Met retailers worden over het algemeen lange termijn contracten afgesloten (10-15 jaar). Dit zorgt voor een gegarandeerde kasstroom voor een langere periode. Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse winkelmarkt Bron: MSCI/IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Totaal rendement winkels Duitsland Totaal rendement All Property NL 10 jaars rente Bruto aanvangsrendement Risicopremie 8 7 6 5 % 4 3 2 1 0-1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths Binnen Eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie en om die reden een stabiele waarde voor investeerders. Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden. De leegstand is hier laag, ook op secundaire locaties. Grote liquide vastgoedmarkt; beleggingsvolume neemt toe. Opportunities Trek naar stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste steden neemt ook op de lange termijn verder toe. Aantrekkingskracht Duitsland blijft onverminderd groot vanuit internationale retailers, zowel vanuit Europese als vanuit Amerikaanse retailers. Scherpe koersdaling euro stimuleert export en draagt met lage olieprijs bij aan economische groei. Weaknesses Lage aanvangsrendementen in het prime segment. Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar, schaarste drijft prijzen op. Op lokaal niveau zorgt vergrijzing ervoor dat verzorgings gebieden onder druk komen te staan. Threats Regio s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen. Stijging internetverkopen gaat ten koste van de omzet voor fysieke winkels. Vanwege de regionaal sterke verschillen is een goede selectie van het juiste vastgoed noodzakelijk. Niet dominant winkelvastgoed met een groot aandeel non-food heeft minder goede vooruitzichten.
Gebruikersmarkt Winkelen in de binnenstad is een populair tijdverdrijf in Duitsland. Tezamen met de stabiele economische vooruitzichten maakt dit dat Duitsland prominent bovenaan in de uitbreidingsplannen van retailers staat. Berlijn geniet de meeste belangstelling, gevolgd door München en Hamburg. De grote vraag naar locaties heeft de huurprijs op de prime locaties sterk opgedreven. Er lijkt een top te zijn bereikt in met name de middelgrote steden. Hier zullen de huren nog maar voorzichtig groeien. De winkelmarkt in Duitsland maakt momenteel structurele veranderingen door. Enerzijds vanwege demo - grafische ontwikkelingen anderzijds vanwege e-commerce. De groei van de omzet in 2014 kwam nagenoeg volledig voor rekening van het online winkelkanaal. Ook voor de lange termijn gaan de ontwikkelingen op de online markt gevolgen hebben op het functioneren van de Duitse winkel - markt. Retailers zullen kritisch naar het eigen locatiebeleid kijken en locaties met de minste toekomstperspectieven afstoten. Dit zullen naar verwachting voornamelijk locaties in de kleinere steden zijn. Naast high street retail heeft ook foodretail gunstige vooruitzichten. De afgelopen jaren noteerde food positieve omzetgroeicijfers, daarnaast is de online concurrentie beperkt. Afhankelijk van de wijze waarop foodretailers weten in te spelen op het veranderende gedrag van de consument en invulling wordt gegeven aan het begrip gemak en beleving zal het effect van e-commerce ook op de lange termijn beperkt zijn. Figuur 2 Gebruikersmarkt Bron: MSCI/IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Huur per m2 per jaar Winkels: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Winkels: overige steden (l.a.) Leegstand Winkels: grote steden (r.a.) Leegstand Winkels: overige steden (r.a.) 400 4 350 300 3 250 Euro 200 2 % 150 100 1 50 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0
Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe De trek van het platteland naar de stad blijft onverminderd groot. Het aantal inwoners in de grootste Duitse steden zal de komende jaren verder toenemen. In deze steden is dan ook voldoende draagvlak aanwezig voor het vestigen en concentreren van (nieuwe) voorzieningen, services en retail. Trend 2 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens Duitsland maakt op de lange termijn structurele demografische veranderingen door. De komende jaren gaat én een sterke vergrijzing plaatsvinden én daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Deze ontwikkelingen zullen naar verwachting van grote invloed zijn op het consumptiegedrag. Trend 3 Impact e-commerce wordt groter Duitsland heeft na het Verenigd Koninkrijk de grootste online markt van Europa. De impact van het online winkelkanaal wordt alsmaar groter. De online bestedingen zijn nu nog relatief beperkt maar de verwachting is dat het land een inhaalslag zal gaan maken als gevolg van verbeterde privacy maatregelen en bezorgings- en betaalmogelijkheden. Trend 4 Sterke interesse vanuit internationale retailers Van alle Europese landen is Duitsland het meest favoriet onder internationale retailers. Dat geldt niet alleen voor Europse retailers maar ook voor Amerikaanse retailers. De focus van deze retailers ligt daarbij met name op de 20 grootste steden van Duitsland. Trend 5 Tweedeling in de markt De polarisatie van de Duitse retailmarkt neemt steeds grotere vormen aan. De populariteit van enerzijds het luxe segment en anderzijds het discount segment gaat ten koste van retailers die zich focussen op middensegment. Tegelijkertijd is ook een tweedeling waarneembaar tussen winkelgebieden onderling. De prime locaties worden steeds beter ten koste van minder gunstig gelegen locaties.
Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens Bovengrens High street retail 3,50% 4,50% Dominante winkelcentra 4,50% 5,50% Boodschappencentra 5,50% 6,50% Toelichting De grote interesse van investeerders voor Duits winkelvastgoed zorgt voor een druk op de aanvangsrendementen op de prime high street locaties. Het lage risico en het vooruitzicht op een stijging van de waarde verantwoordt een laag aanvangsrendement, variërend tussen 3,5% - 4,5% voor de echte prime locaties. In toenemende mate wordt gekeken naar alternatieve investeringen zoals dominante winkelcentra en boodschappencentra. Voor beide typen winkelvastgoed ligt het aanvangsrendement hoger. Het aanvangsrendement voor dominante winkelcentra ligt tussen 4,5% - 5,5% en tussen 5,5% - 6,5% voor boodschappencentra. Voor beide alternatieven geldt dat de uitdaging is heel goed naar het aangeboden winkelvastgoed te kijken en investeringen niet alleen op locatie en type object te beoordelen maar ook op kwaliteit van de huurders, huurdersmix en concept. Vanwege de grote belangstelling in winkelvastgoed kan het tevens interessant zijn een value add of opportunistische strategie te volgen door te investeren in secundaire locaties. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP, reëel, Duitsland (l.a.) Inflatie Duitsland (r.a.) Private consumptie, reëel, Duitsland (r.a.) Retail sales, waarde index, Duitsland (r.a.) 6 4 2 6 4 2 % 0-2 0-2 % -4-6 -4-6 -8 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 prognose 2016 prognose 2017 prognose 2018 prognose -8 Toelichting Duitsland heeft de sterkste economie van Europa en is dan ook vanzelfsprekend de grootste driver achter de economische groei in de Eurozone. Het land heeft zich na de financiële crisis sterk hersteld en liet vanaf 2009 een aanhoudende economische groei zien. Ook nam over dezelfde periode de private consumptie toe mede door de toenemende werkgelegenheid en stijgende inkomens. Binnen de particuliere consumptie valt vooral de sterke ontwikkeling van de retailsales op. De groei van de retailsales is steevast hoger dan de groei van de particuliere consumptie. Evenals voorgaande jaren wordt ook voor 2015 gerekend op een groei van de economie. Voorspellingen gaan uit van een groei van 1,7% dit jaar en 2,1% in 2016. De werkloosheid blijft daarbij historisch laag. De verdere ontwikkeling van de Duitse economie hangt in grote mate af van de ontwikkelingen in zowel de Eurozone als China.
Gemiddelde koopkracht Duitsland 2015 per deelstaat Hamburg Schleswig- Holstein Mecklenburg- Vorpommern Bremen Niedersachsen Brandenburg Berlin Sachsen- Anhalt Nordrhein-Westfalen Hessen Thüringen Sachsen Rheinland- Pfalz Saarland Baden- Württemberg Bayern Legenda landelijk gemiddelde = 100 112-107 107-102 102-97 97-92 92-87 87-82 Bron: Statistisches Bundesamt, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Advies beleggingsstrategie Duitsland biedt goede beleggingsmogelijkheden en het land geniet grote interesse vanuit investeerders. De Duitse vastgoedmarkt is aantrekkelijk vanwege het sterke economische fundament en de lage volatiliteit van huren en prijzen. De gunstige economische vooruitzichten vertalen zich in een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook de consumentenbestedingen. Sinds 2009 is er een dalende trend waarneembaar in de aanvangs - rendementen in vooral de top vijf steden. Voor prime high street retail ligt het gemiddelde aanvangs rendement tussen 3,5% en 4,5%. Desondanks is de internationale interesse voor dit type winkelvastgoed bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en nationale beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente. De grote vraag naar prime locaties heeft de huurprijs in de beste winkelsteden inmiddels flink opgedreven. In de top vijf steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf) kan naar verwachting nog worden geprofiteerd van een huurgroei. Voor de middelgrote steden geldt dat er een top lijkt te zijn bereikt. Dat betekent dat voor deze locaties de komende jaren niet kan worden gerekend op veel huurgroei. Niettemin vormen prime locaties de meest stabiele en courante investeringscategorie mede vanwege de interesse vanuit internationale retailers voor juist deze locaties. Vrijkomende locaties kunnen zonder problemen worden wederverhuurd. aantrekkingskracht uit op zowel (internationale) retailers als consumenten. Als gevolg van het tekort aan beschikbaar winkelvastgoed kan het interessant zijn om een value add of opportunistische strategie na te streven door te beleggen in secundaire locaties. Daarnaast vormen boodschappencentra een potentieel interessante beleggingscategorie vanwege de focus op de dagelijkse noodzakelijke aankopen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om boodschappencentra die een dominante positie hebben binnen een groeiend verzorgingsgebied en met een beperkt aanvullend aanbod non-food. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra liggen hoger en vanwege de lange termijn huurovereenkomsten kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom over een langere periode. Hoewel Duitsland tot één van de meest vergrijzende landen van Europa behoort, maakt een groot deel van de grootstedelijke agglomeraties een groei van de bevolking door. De economisch dynamiek in deze steden en regio s oefent een grote aantrekkingskracht uit en zorgt voor een aanhoudende trek van het platteland naar de stad. Dit geldt in versterkte mate voor de top vijf steden maar ook voor middelgrote steden vanaf 250.000 inwoners en een selectie van steden tussen 100.000 en 250.000 inwoners. De steden met het meeste toekomstperspectief zijn de steden die naast een groei van het aantal inwoners ook in economisch sterke regio s liggen. Naast een groei van het GDP betekent dat ook een lage werkloosheid en een (boven)gemiddelde koopkracht. Vanwege de structurele veranderingen die het winkellandschap momenteel doormaakt, heeft prime high street retail de beste perspectieven, gevolgd door dominante winkelcentra. Beide oefenen op de lange termijn een grote