ADVIES VLAAMSE COMMISSIE VOOR RUIMTELIJKE ORDENING Aanvraag Planologisch Attest Desoete bvba. Jabbeke Inleiding Het planologisch attest is een document waarin de bevoegde overheid aangeeft of een bestaand bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is (DRO art. 145ter). In geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en op lange termijn medegedeeld. Het planologisch attest kan enkel aangevraagd worden door en voor een bedrijf waarvoor het maken of wijzigen van een ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg moet overwogen worden om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken. Voor het betreffende bedrijf Desoete bvba werd op 22 april 2008 een aanvraag tot planologisch attest ingediend bij de gewestelijke planologisch ambtenaar. De gewestelijke planologisch ambtenaar heeft de aanvraag volledig en ontvankelijk bevonden op 29 april 2008. Hierbij heeft de planologisch ambtenaar geoordeeld dat de aanvraag moet behandeld worden op gewestelijk niveau. De Vlaamse regering kan, als bevoegde overheid, dit attest pas verlenen na adviezen ter zake vanwege VLACORO en vanwege de gewestelijke planologisch ambtenaar. A. Samenvatting van het dossier A.1. Situering Het met de aanvraag voorgestelde plangebied situeert zich te Jabbeke in de Spanjaardstraat tegen de grens met de gemeente De Haan. De bedrijfssite paalt aan de noordzijde aan de Noordede die loopt langs de baan Brugge Oostende. Aan de overzijde van deze baan bevindt zich het grondgebied van De Haan. Aan de west-zuidelijke zijde paalt het terrein aan de Spanjaardstraat, waarop wordt ontsloten. Zuid-oostelijk paalt het terrein aan niet bebouwde open ruimte (landbouwgebied). De bedrijfssite is gelegen in een door het gewestplan Oostende Middenkust (K.B. 7 maart 1977 en wijzigingen) vastgelegd landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het geheel is gelegen in vastgelegd agrarisch gebied. Er zijn geen Europeese beschermingszones van toepassing. A.2. Kenmerken van het bedrijf Het bedrijf Desoete bvba is in 1978 gestart als een opslag en overslagbedrijf van granen, zaden en meststoffen, op vandaag zijn de bedrijfsactiviteiten meer geëvolueerd naar logistiek. Voor deze logistieke activiteiten werd in 2005 een tweede voor het bedrijf Desoete ondersteunende vennootschap, de firma DM Logistics, opgericht. De bijhorende toelichtingnota spreekt hier van zakelijk vrachtvervoer. Het bedrijf is in hoofdzaak geëvolueerd van opslag van landbouwproducten naar een opslag-, overslag- en transportbedrijf van producten die vreemd zijn aan de landbouw De evolutie, het economisch belang en de intrinsieke eigenschappen van het bedrijf worden meer gedetailleerd en uitvoerig weergegeven in de bij de aanvraag gevoegde begeleidende nota. Hierin wordt tevens de bedrijfsactiviteiten en de infrastructuur van het bedrijf omschreven. 1/6
Op de bedrijfssite bevinden zich aan de voorzijde (kant Spanjaardstraat) één bedrijfsgebouw, dat bestaat uit drie samengevoegde volumes. Rondom de reeds bestaande bebouwing ligt verharding. Deze verharding loopt tot op een drietal meter van de Noordede. A.3. Korte- en langetermijnbehoefte Met dit planologisch attest wenst de aanvrager op korte termijn de volgende activiteiten te ontwikkelen: Het bouwen van een kantoorruimte ter vervanging van containerburelen; Op lange termijn wordt door het bedrijf het volgende gepland: Bijkomende loods(-en) voor opslag. A.4. Planologische context Het globale project strekt zich uit op het grondgebied van de gemeente Jabbeke in een door het gewestplan Oostende-Middenkust (K.B. 7 april 1977) vastgelegd landschappelijk waardevol agrarisch gebied. De uitbreiding voor het bedrijf op langere termijn wordt voorzien in oostelijke richting, deze situeert zich eveneens in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. A.5. Openbaar onderzoek De aanvraag voor planologisch attest werd onderworpen aan een openbaar onderzoek gedurende 30 dagen van 01/06/2008 tot 01/07/2008. Vlacoro dient hierover te adviseren binnen de 60 dagen na het afsluiten van het openbaar onderzoek. Naar aanleiding van dit openbaar onderzoek ontving Vlacoro geen bezwaarschriften. A.6. Adviezen De gedelegeerde planologisch ambtenaar heeft op 24 mei 2007 het advies ingewonnen van de instanties bedoeld in artikel 6, 1 van het besluit van Vlaamse regering van 4 juni 2004, houdende nadere regels voor het planologisch attest en heeft deze verzocht binnen 30 dagen na ontvangst van het dossier hun advies te laten geworden aan de bevoegde commissie voor ruimtelijke ordening. Er werden 6 tijdige adviezen gezonden aan Vlacoro. Er werden geen laattijdige adviezen ontvangen B. Advies van Vlacoro De nummers tussen [ ] verwijzen naar de bezwaarschriften en adviezen zoals zij opgenomen zijn in de databank. B.1. Bespreking van de bezwaren en opmerkingen Er werden naar aanleiding van het openbaar onderzoek geen bezwaren ingediend. B.2. Bespreking van de adviezen 1. Agentschap Economie [A1] ONGUNSTIG 2/6
De activiteiten van het bedrijf zijn geëvolueerd van opslag en overslag van landbouwproducten tot zakelijk vrachtvervoer, wat een nieuwe activiteit is. Het bedrijf is gelegen in een landschappelijk waardevol gebied. Het bedrijf verwacht de komende jaren een verdere groei wat een uitbreiding, o.a. met de bouw van nieuwe loodsen, noodzakelijk maakt. Het Agentschap Economie merkt wel op dat de omzet van het bedrijf (p. 11) de laatste jaren een scherpe daling kent, waarvoor in het document geen verklaring wordt gegeven. Het Agentschap Economie waardeert de inspanningen die door de bedrijfsleiders geleverd zijn om de activiteiten te diversifiëren en zo verder te groeien Het Agentschap erkent dat het bedrijf, om de groei verder te zetten, nieuwe infrastructuur nodig heeft. Gezien de ligging van het bedrijf (in landschappelijk waardevol gebied) en de huidige vergunningstoestand is het wellicht niet aangewezen om het bedrijf op de huidige locatie te laten uitbreiden. Het bedrijf zal zich economisch beter ontwikkelen als het bedrijf zich op een daartoe geëigende plaats bevindt, i.c. een bedrijventerrein. Als blijkt dat een herlocalisatie voor het bedrijf een betere economische groei toelaat moet in voldoende begeleiding voorzien worden. Het bedrijf moet hierbij de nodige tijd gegeven worden om een geschikt terrein te bekomen. Daarbij moet zij begeleid worden door bijvoorbeeld het VLAO. Tot een geschikt terrein gevonden is, moet het bedrijf kunnen verder functioneren op de huidige vestigingsplaats. Vlacoro neemt akte van dit vanuit economisch oogpunt ongunstig advies waarbij in conclusie wordt geöpteerd voor een herlocalisatie van het betreffende bedrijf. Vlacoro kan de hierin aangehaalde overwegingen en conclusie in essentie bijtreden. Zij verwijst verder naar haar ingenomen standpunt ter zake onder kader 3. 2. Departement Landbouw en Visserij [A2] VOORWAARDELIJK GUNSTIG In haar inleiding stelt dit advies dat er geen rekening wordt gehouden met het herbevestigd agrarisch gebied. Zij is van oordeel dat, in geval van een positief planologisch attest, de algemene compensatieregeling 1 moet worden toegepast (ruimteboekhouding). Ten aanzien van de termijnbehoeften stelt dit advies: De afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling heeft in principe geen probleem met de uitbreiding op korte termijn, omdat het nieuwe kantoorgebied binnen de bestaande gebouwenconfiguratie ligt. Wel moet de algemene compensatie regel worden toegepast. De Afdeling Duurzame Landbouwontwikkeling kan enkel akkoord gaan met een uitbreiding van het bedrijf op het nog braakliggend terrein (lange termijn), omdat dit terrein door een bestaande waterloop/gracht afgesloten is van het actief uitgebaat landbouwgebied en enkel aansluit bbij de bestaande bedrijfsgebouwen. Dit terrein heeft ook geen nut meer voor de beroepslandbouwer. Ook hier moet de algemene compensatieregel worden toegepast. Vlacoro neemt akte van dit vanuit het oogpunt van landbouwontwikkeling voorwaardelijk gunstig advies. Ten aanzien van de gestelde compensatievoorwaarde verwijst Vlacoro naar de betreffende bepalingen van de Gewenste Ruimtelijke Structuur van het RSV waarin kwantitatieve beleidsopties worden geformuleerd m.b.t. de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van verschillende activiteiten en functies in Vlaanderen. Vlacoro is van mening dat bij de ontwikkeling van Ruimtelijke Uitvoeringsplannen in de ruimteboekhouding deze kwantitatieve opties worden verrekend in toenames en afnames van de oppervlakten van bestemmingscategorieën. Ingevolge de conclusie van huidig Vlacoro-advies is het hier gestelde probleem van compenseren niet aan de orde. 1 De compensatieregeling houdt in dat bij de omzetting van een zachte naar een harde bestemming een gelijkwaardige omzetting van een harde naar een zachte bestemming doorgevoerd wordt. (Bron: Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen) 3/6
3. Deputatie West-Vlaanderen [A3] ONGUNSTIG Dit advies schetst als inleiding op het advies de context. Het eigenlijk advies stelt volgende: Bij het bepalen van de ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde bedrijven dient uitgegaan te worden van de bestaande juridische toestand. Volgens de vergunningentoestand in het dossier is het bedrijf vergund als landbouwbedrijf. Deze functie was verzoenbaar met de gewestplanbestemming van landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Ondertussen is het bedrijf geëvolueerd naar een internationaal transport- en logistiek bedrijf. Deze functie werd echter nooit vergund. Een belangrijke beleidsdoelstelling in het PRS West-Vl. is: Geen nieuwe zonvreemde bedrijven creëren. Allen de regularisatie van de bestaande toestand betekent al het toelaten van een nieuw zonvreemd bedrijf in landbouwgebied, laat staan het toelaten van een omvangrijke uitbreiding. Daarenboven is de ruimtelijke impact ten aanzien van de omgeving erg groot te noemen. De site heeft momenteel een oppervlakte van ca 2ha, na uitbreiding zou het gaan over 3,4 ha. Dit betekent dus een grote impact op het open polderlandschap waarin het is gelegen. In de omgeving zijn wel een aantal hoeves gelegen maar die zijn veel kleinschaliger. Besluit: De aanvraag planologisch attest voor Desoete bvba (Jabbeke) wordt ongunstig geadviseerd, zowel voor de korte als voor de lange termijn, omwille van volgende redenen: - De regularisatie van de bestaande toestand alleen al betekent het creëren van een nieuw zonevreemd bedrijf. - De ruimtelijke impact van het bedrijf op het open polderlandschap is onaanvaardbaar groot. Vlacoro neemt akte van dit vanuit de ruimtelijke ordening met redenen omklede ongunstig advies. Vlacoro kan de hierin aangehaalde overwegingen en conclusie alleen maar bijtreden. 4. Departement LNE [A4] ONGUNSTIG Algemeen: Het dossier bevat onvoldoende milieurelevante informatie. Ook het profiel van het bedrijf is niet duidelijk. De vraag is in welke mate de activiteiten m.b.t. landbouwproducten nog een lokale of streekgebonden band hebben. Specifiek: De kleurenkeuze op het plan is misleidend (verharde en groene zones lijken op elkaar). - De ruimtelijk sterk geïsoleerde zonevreemde bedrijfsactiviteiten waarvan een verder te verklaren aandeel de functie van de omliggende open ruimtefuncties niet ondersteunt, tasten o.a. door hun ruimte-inname het buitengebied en de open ruimte structureel aan. De bebouwing en het goederentransport over de weg dragen bovendien bij tot ecologische barrièrevorming en versnippering. Ze brengt bovendien de goede plaatselijke ordening in het gedrang. - De voorgestelde TDL-activiteiten beschermen het landschap niet, ondersteunen de ontwikkeling ervan niet en brengen de schoonheidswaarde van het landschap in gevaar door visuele hinderlijke aanwezigheid van vervoer en gebouwen die niet afdoende door het dunne schermgroen gebufferd worden. Omwille van de zonevreemdheid van de activiteiten (transport en opslag van niet aan de landbouw verwante producten) is de gevraagde uitbreiding ongewenst. - Het biologisch waardevolle tot zeer waardevolle gebied waarin het bedrijf gelegen is en wilt in uitbreiden wordt ernstig aangetast door de milieuhinderende activiteiten van het bedrijf. - Vanuit oogpunt van mobiliteit is het behoud en het uitbreiden van dit bedrijf niet te verantwoorden. Het advies maakt hieromtrent uitgebreide algemene en voor het kwestieuze bedrijf specifieke overwegingen. - Het betreffende bedrijf kan niet worden beschouwd als een historische gegroeide situatie. De opslag en de transport van niet streekgebonden landbouwproducten (TDL activiteiten) worden als vreemd zijnde aan de vastgelegde bestemming en hinderlijk ervaren. - De toetsing aan zowel het PRS als aan het GRS is voor deze aanvraag negatief. - De stelling in de aanvraag dat het bedrijf geen milieuhinder zou te weeg brengen wordt formeel tegen gesproken. 4/6
- Dat er qua herlocalisatiemogelijkheden geen alternatieven voorhanden zijn, is in de aanvraag niet aangetoond. De daar rond aangehaalde sociaal-economische redenen (lokale werkgelegenheid) werden niet gestaafd. Besluit: Vanuit het belang van milieu, energie en klimaat beveelt LNE aan om de geïsoleerde zonevreemde functies te verwijderen van deze ongeschikte locatie. Voornamelijk omwille van de ongunstige ligging voor de voorgestelde logistieke activiteiten tegenover de natuurlijke en agrarische structuur en het gebrek aan afdoende milieu-informatie is het advies van het departement LNE ongunstig voor het behouden van het zakentransport of TDL-activiteit (DM Logistics) van Desoete bvba op deze locatie. Dit geldt evenzeer voor de uitbreiding op zowel korte als lange termijn. Voor deze TDL-functies is ernstig herlocalisatie-onderzoek aangewezen. Het is gewenst dat het bedrijf DM Logistics ten laatste op het moment van het vervallen van de milieuvergunning (2025) geherlocaliseerd is. Mocht er desondanks het ongunstige advies beslist worden de TDL-activiteiten deels of tijdelijk te behouden, bevelen wij verdere ruimtelijke maatregelen aan zoals beschreven in de toegevoegde bijlage duurzame mobiliteit, openbaar vervoer, fietsparkeerplaatsen en voorzieningen, duurzaam energieverbruik, milieuverantwoorde bouwmaterialen, groendaken en water, compact en zuinig ruimtegebruik,. Dit advies omvat ook het advies van de Dienst Veiligheidsrapportering. Hierin wordt gesteld dat een ruimtelijk veiligheidsrapport hier niet nodig is. Vlacoro neemt akte van dit gemotiveerde ongunstig advies. Vlacoro kan de hierin aangehaalde overwegingen en conclusie in essentie bijtreden. Het standpunt van de commissie hieromtrent sluit aan bij haar standpunt vermeld onder kader 3 5. College Burgemeester en Schepenen Jabbeke [A5] ONGUNSTIG De collegebeslissing stelt het volgende: Er wordt beslist dat het voorliggende dossier, gelet op zijn aard van activiteiten en zijn schaalgrootte, onvoldoende gegevens bevat om een degelijk advies en een passende beoordeling te kunnen uitbrengen. Er moet eerst worden nagegaan als er een MER-studie vereist is alvorens er ten gronde een advies kan worden verleend. Het voorliggende planologisch attest toont met name onvoldoende aan dat er geen significante milieueffecten zijn gelet op zijn geïsoleerde ligging in de polders. Daarnaast is het onduidelijk wat de effecten zullen zijn voor het milieu ten aanzien van de gemeente De Haan en dit gelet op de inplanting van het bedrijf op de grens van de gemeente Jabbeke. Vlacoro neemt akte van dit gemotiveerd en in conclusie ongunstig advies. Vlacoro kan de hierin aangehaalde overwegingen en conclusie in essentie bijtreden. Het standpunt van de commissie hieromtrent sluit aan bij haar standpunt vermeld onder kader 3 6. Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) [A6] VOORWAARDELIJK GUNSTIG De percelen zijn volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig, zijn infiltratiegevoelig en zeer gevoelig voor grondwaterstroming. Voor wat betreft het aspect infiltratie kunnen de schadelijke effecten worden ondervangen indien de aanvraag minstens voldoet aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten e.a. (GSV). Prioriteit moet uitgaan naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer. Volgens het plan wordt er met het aanleggen van de groenbuffer mogelijks geen rekening gehouden met de 5M-erfdienstbaarheidszone langs de Noordede. Aangezien de Noordede een geklasseerde onbevaarbare waterloop is, dient langs deze waterloop te allen tijde een strook van 5 m breed toegankelijk te zijn voor het onderhoud overeenkomstig de wet van 28 oktober 1967 op de onbevaarbare waterlopen. Bij de aanplantingen dient hiermee rekening te worden gehouden. Het advies vermeldt verder specifieke voorwaarden m.b.t. het inrichten van de beektalud en het voorzien van afsluitingen. Besluit: De aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Er moet aan volgende voorwaarden worden voldaan: 5/6
- er moet rekening gehouden worden met de erfdienstbaarheidzone van 5 m langs de Noordede, deze moet volledig worden vrij gehouden van beplantingen of andere obstakels om het recht van doorgang langsheen deze waterloop niet te belemmeren; - er moet voldaan worden aan de voorwaarden van GSV. Vlacoro neemt akte van dit voorwaardelijk gunstig advies. Vlacoro stelt vast dat het plan van de bestaande toestand reeds aantoont dat de op vandaag bestaande toestand niet beantwoordt aan de hier gestelde voorwaarden, in het bijzonder voor wat betreft het vrijwaren van de 5 m-zone. Verder verwijst zij naar haar strandpunt ingenomen onder kader 3. 7. Dienst Waterlopen (Prov W-Vl) [A7] GEEN ADVIES Het bedrijf ligt in de nabijheid van een onbevaarbare waterloop van 1 ste categorie. Deze worden beheerd door de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM) en dient als dusdanig aan deze dienst te worde voorgelegd. Vlacoro stelt vast dit advies verwijst naar het advies ter zake vanwege de VMM (zie kader 6 hiervoor). B.3. Eigen opmerkingen VLACORO Geen opmerkingen. B.4. Besluit VLACORO geeft een ongunstig advies over de aanvraag planologisch attest voor het bedrijf Desoete bvba te Jabbeke, dit zowel voor de korte als voor de lange termijnbehoeften.. Verleend te Brussel op 2 september 2008, De vaste secretaris, Lieve Reenaers De ondervoorzitter Roel Vanhaeren Bijlage: lijst met bezwaarindieners en adviserende instanties 6/6