Vastgoedfonds II Jaarverslag 2012
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 1 Inhoudsopgave Algemene informatie en profiel 2 Verslag van de beherend vennoot 3 Jaarrekening Balans per 31 december 2012 21 Winst- en verliesrekening over 2012 22 Kasstroomoverzicht over 2012 23 Toelichting op de jaarrekening 24 Overige gegevens Verwerking van het resultaat 34 Gebeurtenissen na balansdatum 34 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 34
2 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Algemene informatie Fonds MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Beherend vennoot (en Beheerder) ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. Gustav Mahlerlaan 10 (HQ 5040) Postbus 283 1000 AE Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen Prins Bernhardplein 200 Postbus 293 1000 AG Amsterdam Fondsmanager MPC Capital Strawinskylaan 835 B Toren 8e Etage 1077 XX Amsterdam Vastgoedbeheerder CBRE Gustav Mahlerlaan 405 Postbus 7971 1008 AD Amsterdam Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350 Postbus 8800 3009 AV Rotterdam Accountant Deloitte Accountants B.V. Orlyplein 10 Postbus 58110 1040 HC Amsterdam Juridisch adviseur Loyens & Loeff Fred. Roeskestraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 3 Verslag van de beherend vennoot Hierbij presenteert de beherend vennoot aan de commanditaire vennoten de financiële rapportage per 31 december 2012 van MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. Algemeen MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is op 3 mei 2005 opgericht. Per einde verslagperiode heeft de C.V. één beherend vennoot, ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. De commanditaire vennoten (hierna ook participanten ) zijn niet aansprakelijk voor eventuele (exploitatie)verliezen die hun inleg te boven gaan mits zij geen daden van beheer verrichten. samenwerking is MPC één van de grootste beheerders van vastgoedfondsen geworden op de Nederlandse markt. De betrokkenheid van MPC bij het beheer van het fonds heeft geen verandering met zich meegebracht voor de participanten en ook geen additionele kosten. ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. is in de nieuwe structuur het aanspreekpunt voor de participanten gebleven. Interne beheersing en vergunning Doelstelling Het fonds heeft als doel het exploiteren van zijn vermogen, waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten, alsmede het doen verrichten van al hetgeen daarmee, in de ruimste zin, verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn. Beleggingsdoelstelling De beherend vennoot (en beheerder) heeft tot taak haar activiteiten op betrouwbare wijze uit te voeren en de belangen van de commanditaire vennoten in MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. optimaal te behartigen. Interne beheersing, risicomanagement en compliance zijn belangrijk voor de beherend vennoot (en beheerder) en hebben de voortdurende aandacht. De richtlijnen en procedures worden zorgvuldig uitgevoerd en gecontroleerd. In de verslagperiode is speciale aandacht uitgegaan naar de interne organisatie, de operationele bedrijfsprocessen en het risicomanagement beleid. Het fonds beoogt een jaarlijks terugkerend direct rendement te genereren voor de participanten. Dit direct rendement wordt behaald uit de exploitatie van een winkelcentrum in Emmen en een winkelcentrum in Dordrecht. Afhankelijk van het uiteindelijke verkoopresultaat van de winkelcentra, kan het (indirect) rendement worden beïnvloed. Management ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. treedt op als beherend vennoot en beheerder van het fonds. Sinds november 2011 bestaat er een samenwerking tussen ABN AMRO en MPC Capital ( MPC ) en is laatstgenoemde partij manager van het fonds. Door deze Verklaring De beherend vennoot (en beheerder) beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering die voldoet aan de eisen van de Wft en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen ( Bgfo ). De beherend vennoot (en beheerder) heeft gedurende de verslagperiode verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan er zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart de beherend vennoot (en beheerder) voor MeesPierson Vastgoedfonds II C.V. te beschikken over
4 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft de beherend vennoot (en beheerder) niet geconstateerd dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart de beherend vennoot (en beheerder) met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende de verslagperiode effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. Hieronder worden de relevante economische ontwikkelingen over de afgelopen periode weergegeven, waarna wordt ingegaan op het object. Macro-economische ontwikkelingen gedurende 2012 en vooruitzichten 2013 Geleidelijk aan komt de wereldeconomie in rustiger vaarwater. De systeemrisico s, voortvloeiend uit de Europese schuldencrisis zijn niet verdwenen maar wel aanzienlijk verminderd. De mondiale economische groei zal in 2013 volgens onze ramingen iets hoger uitkomen dan in 2012, maar nog steeds onder de langjarige trend blijven. Centrale bankiers beginnen te discussiëren over het juiste moment om monetaire stimulansen te stoppen of in elk geval te verminderen. Wij achten dat voor dit jaar nog niet waarschijnlijk. In 2012 stond de Europese schuldencrisis centraal en vooral de manier waarop de beleidsmakers reageerden. Op de topontmoeting van regeringsleiders werd een besluit genomen over verbeterde fiscale discipline. De Europese Centrale Bank (ECB) nam diverse maatregelen om de economie te stimuleren. Ook was de ECB bereid om ongelimiteerd staatsobligaties van probleemlanden op te kopen onder de strenge voorwaarde dat het land een beroep doet op een van de Europese steunfondsen. Hierdoor verminderden de spanningen op de financiële markten aanzienlijk en daalde de rente tot niveaus die dicht in de buurt komen van voor de crisis. Van al deze ontwikkelingen gingen in de meeste landen positieve impulsen uit op de economische ontwikkeling, die tot dan toe overal uitermate zwak was. De groei van de wereldeconomie, die in 2012 op 2,9% is uitgekomen, zal dit jaar vermoedelijk iets oplopen tot 3,2%. Een sterkere groei is niet waarschijnlijk omdat ombuigingen in de overheidsfinanciën in zowel Europa als de Verenigde Staten de groei drukken en in de opkomende landen de exporten onder druk staan waardoor de versnelling van de economische groei daar afneemt. In 2014 worden de cyclische krachten sterker en nemen de remmende effecten van de bezuinigingen af, waardoor de groei naar onze verwachting toeneemt tot bijna 4%. Onder de geschetste omstandigheden van lager dan trendmatige groei - en mede daardoor weinig opwaartse druk op grondstoffenprijzen en loonkosten - zal de mondiale inflatie gematigd blijven. Hoewel de versnelling er afneemt blijven de opkomende landen de belangrijkste bronnen van economische groei. In de Verenigde Staten en Europa was de groei aan het einde van 2012 erg zwak. In de Verenigde Staten verwachten we in 2013 enig herstel, maar Europa zal achterblijven en de werkloosheid zal, ook in Nederland, verder oplopen. De vertrouwensindex van de Europese Commissie steeg in december 2012 van 85,7 naar 87,0 punten. In absolute zin staat de vertrouwensindex voor de eurozone nog steeds erg laag. En sommige elementen geven reden tot grote zorg. Zo is het vertrouwen in de Nederlandse bouwsector naar het extreem lage niveau van 47,7 gedaald. De economie in Nederland draait al enkele jaren slecht en dat is mede te wijten aan de situatie op de woningmarkt, waar de huizenprijzen inmiddels met zo n 20% gedaald zijn. Dit tast zowel het vermogen als het vertrouwen van de consument aan. In 2012 was het Bruto Binnenlands Product (BBP) 0,8% lager dan een jaar eerder. Voor 2013 voorzien wij een daling met 0,3% om in 2014 met 1% toe te nemen. De inflatie zal in Nederland in 2013 naar verwachting hoger (2,5%) uitkomen dan in de eurozone (1,5%). Op de kapitaalmarkt voorzien we een voortgaande stijging van de rendementen, zowel in de kernlanden van Europa als in de Verenigde Staten. De sterke daling van de rente die in deze regio s in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden moet voor een groot deel op het conto worden geschreven van de Europese schuldencrisis. Een correctie daarop is waarschijnlijk wanneer de crisis in ernst vermindert. De Nederlandse rente is het afgelopen jaar voortdurend gedaald en ligt nu op een historisch laag niveau van 1,6%. Begin 2013 is die rente echter aan een voorzichtige opmars begonnen. Voor de Duitse 10-jaarsrente wordt een niveau van tussen 2,5 en 3% verwacht eind 2013. Bron: ABN AMRO, januari 2013
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 5 Retailsector Nederland Algemeen Nederland beschikt over een winkelvoorraad van circa 30 miljoen m 2. Deze voorraad kan worden onderverdeeld in drie typen winkelgebied: centrale winkelgebieden (o.a. binnensteden), ondersteunende winkelgebieden (o.a. wijk en buurtwinkelcentra) en overige locaties (o.a. perifere detailhandel PDV/GDV). Nederland beschikt over circa 1,8 m 2 winkelruimte per inwoner en dit is een hoog cijfer in vergelijking met andere Europese landen. Een ander belangrijk kenmerk van de Nederlandse winkelmarkt is de fijnmazige winkelstructuur: naast grote winkel-concentraties in het stadscentrum zijn er kleinschalige(re) wijkwinkelcentra in bijna elke planmatig ontwikkelde buurt. Het gevolg hiervan is een sterk hiërarchisch winkellandschap. Doordat de bevolkingsopbouw echter aan het veranderen is en consumentenvoorkeuren wijzigen, wordt deze fijnmazige structuur langzaam losgelaten en ontstaat er een duidelijker onderscheid tussen locaties voor recreatief winkelen ( funshopping in de binnensteden), dagelijkse boodschappen ( runshopping in buurtwinkelcentra) en doelgericht winkelen ( goalshopping in perifere detailhandel PDV/GDV). Het gevolg hiervan is dat locaties zonder duidelijke identiteit (en geen geschikt winkelaanbod) te maken hebben met een afnemende passantenstroom. Ook de snelle ontwikkeling van e-commerce zorgt voor het verdwijnen van bepaalde branches uit het straatbeeld, zoals reisbureaus en CD/DVD winkels. Voor andere branches is internet juist een uitstekend middel voor multi-channel verkoop. Vraag & aanbod In de afgelopen jaren bewoog de jaarlijks gemiddelde opname van winkelruimte in Nederland rond een half miljoen m 2. Het valt daarbij op dat in de meeste jaren de gerealiseerde opname dicht bij het langjarig gemiddelde lag. In 2010, toen er circa 560.000 m 2 aan winkelruimte werd verhuurd, overtrof het opnamecijfer echter het langjarig gemiddelde. In 2011 daarentegen lag de totale opname weer rond het langjarig gemiddelde opnamecijfer van circa 470.000 m 2. In 2012 is de opname van winkelruimte gestegen, ca. 560.000 m 2. Zowel internationale als nationale winkel-ketens hebben zich niet laten afschrikken door de crisis maar bleven inzetten op nieuwe winkels. Deze groep retailers wordt juist gestimuleerd door de huidige markt-omstandigheden (leegstand en gunstigere huurprijzen) om naar nieuwe winkelruimte te zoeken. Zij kunnen zich nu makkelijker op locaties vestigen die voorheen niet binnen hun bereik lagen. In het algemeen laat de winkelsector een concentratietrend zien. De vraag naar winkelruimte richt zich vooral op de sterkste binnensteden, goed functionerende (wijk) winkelcentra met enkele trekkers en een grote supermarkt, én aantrekkelijke en goed bereikbare big shop clusters aan de rand van de stad. Winkellocaties die buiten deze lijst vallen, zoals aanloopstraten, kleinere winkelcentra en buurtwinkellocaties, hebben te maken met vraaguitval. De kloof tussen de hoofdstraten en de aanloopstraten evenals het verschil tussen sterke en zwakke steden zal groter worden. Als gevolg hiervan is de winkelleegstand sinds 2009 opgelopen, waarbij in het jaar 2011 het aanbod sneller steeg dan in voorgaande jaren. Momenteel omvat het aanbod circa 2.980.000 m 2, hetgeen uitkomt op 10,7%. Ondanks het feit dat het winkelaanbod in het afgelopen jaar nauwelijks is gegroeid, is het niet denkbeeldig dat de winkelleegstand als gevolg van de verslechterende economische omstandigheden verder oploopt. De verwachting is dat alle type winkelgebieden met dit fenomeen te maken zullen krijgen. Vooral de elektronicazaken, doe-het-zelf/woonwinkels en de modebranche worden getroffen door teruglopende bestedingen van consumenten. Voor winkeliers zal het in toenemende mate belangrijk worden om vanuit hun winkelconcept toegevoegde waarde te bieden aan consumenten en te experimenteren met formules waarin beleving centraal staat. Huurprijzen Tussen 2001 en 2009 zijn de huurprijzen voor winkelruimte sterk gestegen, soms zelfs met 55%. Dit betekent dat de gemiddelde jaarlijkse stijging in die periode zo n 6% bedroeg. Echter, sinds 2008 stabiliseerden de huurprijzen en vanaf 2010 werd er zelfs een lichte daling zichtbaar door tegenvallende verkoopcijfers en, meer specifiek, een dalende omzet in de non-food sector. Hierbij valt op dat er een steeds grotere kloof ontstaat tussen de tophuren voor units in goed functionerende hoofdwinkelstraten en het niveau van de markthuurprijzen voor units op overige locaties. Vooral buitenlandse winkelketens hebben nog steeds veel behoefte aan eersteklas winkelvastgoed in de sterkste winkelsteden. Wat betreft de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) lieten de huurprijzen voor eersteklas winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten in de eerste helft van 2011 nog een huurgroei zien, maar in de tweede helft van 2011 vond een stabilisatie plaats. Deze stabilisatie heeft zich in 2012 voortgezet.
6 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Beleggingsmarkt In de periode 2005-2011 werd er jaarlijks een gemiddeld bedrag van (indicatief) 1,5 miljard geïnvesteerd in Nederlands winkelvastgoed. Eersteklas winkelvastgoed was daarbij vooral in trek omdat dit doorgaans wordt gezien als een relatief veilige belegging. Gedurende 2012 is in totaal voor ca. 975 miljoen geinvesteerd in winkelvastgoed. Dit is een afname ten opzichte van het investeringsvolume van 2011 ter grootte van 1,3 miljard. De activiteit van winkelbeleggers nam sterk af als gevolg van het relatief beperkte aanbod van eersteklas winkelvastgoed en de voortdurende financieringsproblemen. De netto aanvangsrendementen voor secundair vastgoed zijn gestegen vanwege de oplopende leegstand in dit segment en zorgen over de toekomstige verhuurbaarheid van dit type vastgoed. Bron: CBRE 2013 Retail sector Dordrecht Algemeen De bijna 119.000 inwoners tellende gemeente Dordrecht beschikt over een winkelvloeroppervlak van 176.300 m² (dit komt neer op een winkelmetrage van afgerond 1,5 m 2 per inwoner) en circa 781 verkooppunten. Het aantal verkooppunten is in het afgelopen jaar gedaald met ongeveer 30 units. Naast de eigen bevolking bedient het winkelareaal in Dordrecht ook de inwoners van de omliggende gemeenten (Drechtsteden). Het kernwinkelgebied van Dordrecht is gelegen in het centrum. Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Statenplein (18.000 m²) en de Sarisgang kunnen worden gekwalificeerd als A1-winkellocatie en trekken dagelijks de meeste passanten. Een andere drukbezochte locatie is het overdekte winkelcentrum Drievriendenhof (8.000 m²). Ook het Bagijnhof, de Voorstraat en winkelgalerij Paradium worden tot het hoofdwinkelgebied gerekend. Naast het winkelaanbod in het centrumgebied gelden De Bieshof, Crabbehof, Maasplaza, Sterrenburg en Admiraalsplein als belangrijkste wijkwinkelcentra. Dordrecht beschikt tevens over een perifere detailhandelslocatie met Woonboulevard Dordt (20.000 m²). Vraag In 2012 is er in totaal circa 2.740 m² verhuurd in de Dordtse winkelmarkt. De totale opname van winkelruimte in 2011 was 9.758 m 2. Aanbod Met een totaaloppervlak van 11.285 m² bedraagt het huidige aanbod van winkelruimte in Dordrecht circa 6,4% van de voorraad. Ten opzichte van eind 2011 is het aanbod toegenomen, toen het aanbod 9.120 m 2 (5,2% van de winkelvoorraad) bedroeg. Bron: CBRE 2013 Retail sector Emmen Algemeen De gemeente Emmen telt ruim 108.000 inwoners maar heeft naast het bedienen van haar eigen gemeente een belangrijke regionale verzorgingsfunctie. Deze regiofunctie strekt zich vooral uit over het zuidoosten van Drenthe. In dit gebied zijn de inwoners voor niet-dagelijkse boodschappen aangewezen op de stad Emmen. De gehele stad Emmen beschikt over een winkeloppervlak van circa 250.000 m² verdeeld over ongeveer 750 verkooppunten. Hiervan zijn circa 470 winkels gelegen in het centrum van Emmen met een totaaloppervlak van circa 160.000 m². Winkelcentra De Weiert (30.500 m²), de Vlinderpassage (8.400 m²) en de Hoofdstraat vormen het kernwinkelgebied van de stad. De gemeente Emmen bereidt inmiddels een gebiedsontwikkeling voor waarbij Dierenpark Emmen, een belangrijke trekker van lokale en regionale bezoekers, wordt verplaatst naar een locatie direct tegenover winkelcentrum De Weiert. Daarnaast heeft er in het wijkwinkelcentrum Emmerhout en winkelcentrum Autorama een herontwikkeling plaatsgevonden, waarbij in beide gevallen uitbreiding van het winkeloppervlak heeft plaatsgevonden. Vraag De totale opname van winkelruimte in Emmen bedroeg in 2012 circa 3.400 m². Dit is 15% meer vergeleken met de totale opname in 2011 van 2.952 m². Aanbod Het winkelaanbod is in 2012 ruim 24.000 m² (circa 10%). Daarvan is ruim 11.000 m² beschikbaar op de woonboulevard Nijbracht. Bron: CBRE 2013
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 7 Winkelcentrum Crabbehof te Dordrecht Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 39 winkelunits en is gelegen in de wijk Crabbehof aan het Van Oldenbarneveltplein in Dordrecht. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 9.902 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580) verdeeld over 8.126 m² begane grond en 1.776 m² kelder. Positionering en branchering Het winkelcentrum Crabbehof kenmerkt zich als wijkwinkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte van de wijk. Vanuit dit oogpunt heeft het winkelcentrum een duidelijke opbouw in de branchering met een dagelijks aanbod in de vorm van een tweetal supermarkten (Lidl en MCD), enkele landelijke trekkers zoals Blokker, Intertoys en Trekpleister alsmede enkele lokale ondernemers waaronder een schoenmaker, een bakker en een stomerij. Binnen de gemeente Dordrecht is er veel aandacht voor de wijk Crabbehof, die een halve eeuw na de realisatie op verschillende vlakken aanpassing behoeft. Ook het winkelcentrum heeft een enigszins gedateerde uitstraling. De gemeente heeft daartoe een structuurvisie voor de wijk opgesteld. Daarin heeft het winkelcentrum Crabbehof een belangrijke sociale en economische rol als ontmoetingsplaats en kloppend hart van de wijk. Voor de upgrading van het winkelcentrum is op initiatief van de gemeente een stuurgroep actief waarin diverse betrokken partijen, waaronder de beherend vennoot, participeren. Op basis van een aantal uitgewerkte stedenbouwkundige opties is binnen de stuurgroep en vooral bij de gemeente, het inzicht ontstaan dat een meer ingrijpende revitalisering van het winkelcentrum en het direct omliggende gebied de meest wenselijke aanpak is. Met deze meer verregaande maatregelen wordt het meest recht gedaan aan het toekomstbestendig maken van het winkelcentrum en de wijk als geheel. In de thans voorliggende planvorming wordt aan de kant van de Donkerstraat (zuidzijde) de bebouwing grotendeels herontwikkeld, waarbij een gedeelte van de winkels alsmede een gedeelte van de bovengelegen woningen zal verdwijnen en/of vervangen door nieuwbouw. In deze herontwikkeling zal dan ook meteen een plek worden ingericht voor de beoogde nieuwe vestiging van Action. Toevoeging van Action aan het winkelgebied zal een positief effect hebben op de aantrekkingskracht van het centrum. Ondanks het feit dat revitalisering van het winkelcentrum door de beherend vennoot zeer wenselijk wordt geacht om een goede concurrentiepositie van het winkelcentrum op de langere termijn te kunnen waarborgen, zal eerst de (financiële) haalbaarheid van de beoogde herontwikkeling moeten worden onderzocht. De gemeente Dordrecht voert hierover momenteel gesprekken met de belanghebbende partijen. Hierop anticiperend is de beherend vennoot in 2012 gestart met het creëren van een financiële reserve (150.000 euro). Deze reservering zal in 2013 worden voortgezet. De mate waaruit de alsdan benodigde bijdrage uit die reserve kan worden gefinancierd is afhankelijk van het totale investeringsvolume. Zodra er meer duidelijkheid bestaat omtrent de haalbaarheid van de herontwikkeling en de daaraan gerelateerde omvang van de investering, zal de beherend vennoot de planvorming verder (financieel) beoordelen. Verhuur Ondanks het feit dat er nog weinig fysieke leegstand in het winkelcentrum bestaat (alleen Van Oldenbarneveltplein 29 is thans voor verhuur beschikbaar) valt waar te nemen dat (sommige) winkeliers het als gevolg van de verslechterde economische omstandigheden moeilijk hebben. Dit uit zich onder meer in een oplopend huurachterstandspercentage en toename van het aantal opzeggingen dan wel verzoeken tot indeplaatsstelling. De verhuur van de beschikbare ruimte ligt bij Blok Makelaardij, een lokale makelaar, in combinatie met CBRE, de property manager, die op retailgebied over een netwerk op nationaal niveau beschikt.
8 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Door een actief verhuurbeleid is de bezettingsgraad op niveau gebleven. De bezettingsgraad van het winkelcentrum ligt per einde van het verslagjaar op 99,2%. In onderstaande tabel zijn de komende expiraties (zowel in huuropbrengsten als in metrage) in tijd uitgezet. Hierbij valt op dat in 2018 veel huurcontracten expireren. Wat betreft de toekomstige bezettingsgraad geldt dat deze kan worden beïnvloed door het expireren van de huurovereenkomsten. Over het jaar 2012 hebben er drie opzeggingen plaatsgevonden. Met twee huurders worden gesprekken gevoerd om ze naar een kleinere unit te verhuizen zodat zij behouden kunnen blijven voor het winkelcentrum. In 2013 zullen er acht huurovereenkomsten expireren. Van één huurder is inmiddels een opzegging ontvangen. De verwachting is dat er van nog twee huurders een opzegging tegemoet kan worden gezien in verband met een dalende omzet. Van het overige vijftal winkeliers is ter zake nog geen signaal ontvangen. Operationeel beheer CBRE is aangesteld als property manager voor het winkelcentrum en is vanuit die hoedanigheid in eerste lijn betrokken bij het dagelijkse onderhoud van het object. Wat betreft de gemeenschappelijke delen die onder de VvE vallen, treedt MVGM als partij namens de belanghebbenden op. In verband met de planvorming rondom de eventuele (gedeeltelijke) herontwikkeling van het winkelcentrum voert de beherend vennoot een terughoudend beleid wat betreft het uitvoeren van groot onderhoud. In 2012 hebben er, naast het dagelijkse onderhoud, herstelwerkzaamheden plaatsgevonden aan het waterleidingnet en is alle verlichting van reclame-uitingen van huurders vervangen. Tenslotte zijn de ten onrechte in rekening gebrachte verbruikskosten aan huurder Lidl, zoals reeds gemeld in eerdere (half)jaarverslagen, eind 2012 afgewikkeld. Voor 2013 staan werkzaamheden met betrekking tot de dakbedekking gepland. Ondanks het feit dat de dakbedekking nog in goede staat verkeert, is het, teneinde de levensduur van de dakbedekking te verlengen, gewenst onder meer aandacht te besteden aan de dakranden en de dakdoorvoeren. Net als in voorgaande jaren zullen er delen van de riolering moeten worden vervangen. Daarnaast zal er, daar waar sprake is van einde levensduur, een aantal CV-ketels moeten worden geplaatst. 600.000 3.500 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 0 Huuropbrengsten m²
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 9 Winkelcentrum Angelslo te Emmen Objectomschrijving Het winkelcentrum bestaat uit 38 winkelunits en is gelegen in de wijk Angelslo aan de Landschapslaan/Peyserhof in Emmen. In totaal heeft het winkelcentrum een oppervlakte van 9.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak (NEN 2580), verdeeld over 8.269 m² begane grond en 731 m² kelder. Positionering en branchering Het winkelcentrum Angelslo kenmerkt zich als wijkoverstijgend winkelcentrum met een beperkte verblijfsfunctie en voorziet daarmee in de dagelijkse en wekelijkse behoefte. Het winkelcentrum kent een brede branchering met een aantal landelijke trekkers zoals C1000, Hema, Blokker, Zeeman en Action, aangevuld met enkele lokale ondernemers. De herontwikkeling van wijkwinkelcentrum Emmerhout is inmiddels afgerond. Op grond van deze ontwikkeling is in samenspraak met de winkeliersvereniging een traject opgestart om de uitstraling van winkelcentrum Angelslo te optimaliseren. In de loop van 2013 zullen deze plannen verder worden geconcretiseerd en tot uitvoering worden gebracht. Verhuur Hoewel er geluiden bij ondernemers te beluisteren zijn dat omzetten onder druk staan, is de mutatiegraad zeer laag en kent het winkelcentrum een stabiele bezetting. De bezettingsgraad van het winkelcentrum ligt per einde van het verslagjaar op 100%. In onderstaande tabel zijn de komende expiraties (zowel in huuropbrengsten als in metrage) in tijd uitgezet. Hierbij valt op dat in 2014 en 2015 veel huurcontracten expireren. Wat betreft de toekomstige bezettingsgraad geldt dat deze kan worden beïnvloed door het expireren van de huurovereenkomsten. In de verslagperiode hebben er twee mutaties plaats-gevonden welke beide het gevolg waren van een faillissement van de huurder (Op=Op Winkels en Henk ten Hoor). De desbetreffende winkelruimten zijn in beide gevallen door de franchiseorganisatie ingevuld. Daarnaast heeft er één opzegging plaatsgevonden die reeds geruime tijd te verwachten was. Het betreft de ruimte Statenweg 23c die door C1000 als opslagruimte in gebruik is geweest. Inmiddels is de beherend vennoot al in verregaande onderhandeling met een nieuwe huurder voor deze ruimte. In 2013 zullen er twaalf huurovereenkomsten expireren. Van twee huurders valt te verwachten dat zij de huurovereenkomst ook daadwerkelijk zullen opzeggen dan wel om een indeplaatsstelling vragen omdat zij de pensioengerechtigde leeftijd bereiken en er geen opvolging voor hun onderneming is. Van het overige tiental winkeliers is ter zake nog geen signaal ontvangen. 500.000 3.000 400.000 2.500 300.000 2.000 1.500 200.000 1.000 100.000 500 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 Huuropbrengsten m²
10 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Operationeel beheer Het property management voor het winkelcentrum wordt uitgevoerd door CBRE. In samenspraak met de beheerders van de VvE Angelslo (MVGM) en VvE Landschapslaan (Mira) zijn zij betrokken bij het dagelijks onderhoud van het object. MVGM is in samenspraak met de beherend vennoot en CBRE nog doende de splitsingsakte op een aantal fronten aan te passen waarbij enerzijds onvolkomenheden uit het verleden worden aangepast en anderzijds een kostenverdeling wordt vastgelegd die meer recht doet aan de feitelijke situatie. De afronding van het hele traject zal enige tijd in beslag nemen omdat alle individuele hypotheekverstrekkers moeten instemmen met de herlocatie van de bergingen. In 2012 is, naast het dagelijkse onderhoud, de verbouwing van het Gall&Gall-filiaal gerealiseerd. Naar aanleiding van een uitgevoerde asbestinventarisatie door moedermaatschappij Ahold heeft de beherend vennoot de asbesthoudende plaatmaterialen boven het plafond laten verwijderen. Huuropbrengsten De omzet uit de fondsprognose bestaat uit de huuropbrengsten inclusief een correctie voor eventuele (frictie) leegstand. Omdat het object gedurende 2012 nagenoeg volledig is verhuurd is er nauwelijks (frictie)leegstand opgetreden. Hiermee zijn de huuropbrengsten 218.479 euro hoger dan begroot. Rentebaten Op de deposito-rekening ontvangt het fonds rente over de (tijdelijk overtollige) liquide middelen. De werkelijk gerealiseerde renteopbrengsten liggen hoger dan de begroting. Rentelasten De rente op de leningen is vanaf 2 mei 2012 variabel geweest middels het 3-maands Euribortarief, verhoogd met een opslag van 1,05% en een liquiditeitsopslag van 0,5%. Omdat de rentestand zich in 2012 op een relatief laag niveau bevond, zijn de rentelasten binnen de begroting gebleven. Begroot 2013 Werkelijk 2012 Begroot 2012 Verschil 2012 Huuropbrengsten 2.685.000 2.858.479 2.640.000 218.479 Rentebaten 7.500 9.594 5.500 4.094 Rentelasten 900.000 843.039 1.186.077 343.038 Vastgoedbeheer 90.000 84.255 82.000-2.255 Zakelijke lasten 75.000 70.064 70.000-64 Onderhoudskosten 160.000 126.805 121.200-5.605 Verzekeringen 45.000 1.693 45.000 43.307 Niet-verrekenbare btw - 1.000-1.568-1.000 568 Dubieuze debiteuren 50.000 30.492 60.000 29.508 Overige kosten 20.000 1.612 20.000 18.388 Fondsbeheer 150.000 142.924 145.000 2.076 Fondskosten 100.000 94.960 100.000 5.040 Totaal 1.103.500 1.473.797 817.223 656.574
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 11 Vastgoedbeheer De kosten voor vastgoedbeheer zijn conform begroting. Zakelijke lasten De zakelijke lasten bestaan uit de WOZ-beschikking en de waterschapsbelasting (of watersysteemheffing). Deze kosten liggen in lijn met de begroting. Onderhoudskosten De onderhoudskosten liggen in lijn met de begroting van 2012. Naast enkele reparaties aan het dak van beide winkelcentra bestonden deze kosten uit het vernieuwen van delen van de waterleiding en alle verlichting van reclameuitingen van huurders in winkelcentrum Crabbehof. Ook zijn de kosten inzake de onterecht in rekening gebrachte voorschotten aan Lidl verrekend. In winkelcentrum Angelslo hadden de onderhoudskosten met name betrekking op de verbouwing van Gall&Gall (waarvoor ook een voorziening was opgenomen in 2011). Verzekeringen De kosten, die betrekking hebben op de premie voor de brand/opstal-, milieuschade- en aansprakelijkheidsverzekering zijn aanzienlijk lager geweest in 2012. Vanwege een te hoge getaxeerde herbouwwaarde voor winkelcentrum Crabbehof van de taxateur heeft het fonds in het verleden te veel premie betaald. De te veel betaalde premies heeft het fonds eind 2012 door de verschillende verzekeringsinstellingen retour gekregen. Fondsbeheer De beherend vennoot brengt, conform prospectus, een beheervergoeding in rekening bij het fonds. De beheervergoeding wordt per kwartaal berekend op basis van de huuropbrengsten en na afloop van het kwartaal in rekening gebracht. De kosten zijn in lijn met de begroting. Fondskosten De fondskosten zijn voor 2012 binnen de begroting gebleven. Deze kosten bestaan onder meer uit de kosten voor de accountant, de (administratie)kosten voor de bewaarder, juridische kosten, advieskosten, verhuurcourtages en kosten voor de Kamer van Koophandel. Toelichting begroting 2013 Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend vennoot de begroting 2013 in haar verslaglegging opgenomen. De beherend vennoot heeft in de huurinkomsten rekening gehouden met een toename van frictieleegstand en huurkorting als gevolg van voortdurende verslechterde economische omstandigheden voor winkeliers. Niet-verrekenbare btw Per einde boekjaar zal er een afrekening worden opgesteld van de niet-verrekenbare btw. Deze last dan wel bate wordt aan het eind van het jaar opgenomen in de exploitatiekosten. Dubieuze debiteuren De beherend vennoot heeft in 2012 een extra voorziening opgenomen van 30.492 euro voor oud-huurders Wagenaar het Café in Emmen en Pure GSM in Dordrecht. Overige kosten De overige kosten bestaan in 2012 voornamelijk uit bank- en incassokosten.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 13 Financieel verslag en resultaat van het fonds
14 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Kerncijfers (bedragen in euro s) 31-12-2012 31-12-2011 Totale activa 35.227.793 35.096.139 Hypothecaire lening 26.900.000 27.100.000 Eigen vermogen 7.662.024 7.324.250 Aantal participaties 514 514 Boekwaarde vastgoed 33.880.000 34.380.000 Intrinsieke waarde per participatie 14.907 14.250 Uitkering (direct rendement) 642.500 899.500 Waarde onroerend goed Eigen vermogen De objecten zijn per 31 december 2012 extern getaxeerd door Cushman & Wakefield. Op basis van deze taxatie is de waarde ten opzichte van 2011 met 490.000 euro naar beneden bijgesteld tot 33.880.000 euro. Op basis van de huidige marktomstandigheden blijft neerwaartse druk op de waardeontwikkeling gedurende de komende periode zeer waarschijnlijk. Het fonds kent 514 participaties, die gezamenlijk 12.850.000 euro commanditair kapitaal hebben ingebracht. De minimale deelname per participant bedroeg één participatie met een uitgifteprijs van 25.000 euro per participatie. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt 14.907 euro per 31 december 2012 ten opzichte van 14.250 euro per 31 december 2011. De intrinsieke waarde wordt sterk beïnvloed door het gebruik van vreemd vermogen in het fonds. Hierdoor treedt het zogenaamde hefboomeffect op. Dit zorgt ervoor dat bij een financieringspercentage van 75% en een waardedaling of stijging van 10% van het vastgoed het eigen vermogen met 40% afneemt dan wel toeneemt. In onderstaande grafiek wordt het verloop van de intrinsieke waarde per participatie weergegeven. 45.000.000 40.000.000 Boekwaarde Vastgoed Hypothecaire lening 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 Dec 2005 Jun 2006 Dec 2006 Jun 2007 Dec 2007 Jun 2008 Dec 2008 Jun 2009 Dec 2009 Jun 2010 Dec 2010 Jun 2011 Dec 2011 Jun 2012 Dec 2012 Grafiek: Verloop van de intrinsieke waarde per participatie
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 15 Vreemd vermogen Herfinanciering Ten behoeve van de aankoop van de twee winkelcentra zijn bij aanvang van het fonds twee hypothecaire leningen afgesloten bij SNS Property Finance, één voor elk winkelcentrum respectievelijk ter hoogte van 12.900.000 euro (Crabbehof te Dordrecht) en 14.200.000 euro (Angelslo te Emmen). Deze langlopende schulden hebben een looptijd van 10 jaar tot en met 1 juni 2015 waarop in beginsel geen aflossing plaatsvindt. Per 31 december 2012 bedragen deze leningen tezamen nog 26.900.000 euro. In onder staande grafiek wordt het verloop van de boekwaarde ten opzichte van het vreemd vermogen weergegeven. De financieringen van het fonds lopen tot 1 juni 2015. De swapcontracten zijn per 2 mei 2012 afgelopen wat betekent dat de rente momenteel variabel is. De beherend vennoot houdt de rente vooralsnog floating en volgt de renteontwikkeling op de voet teneinde tijdig actie te kunnen ondernemen. De beherend vennoot stelt vast dat de herfinancieringsmarkt sterk onder druk staat en spreekt de verwachting uit dat deze markt ook de komende jaren zeer moeilijk zal blijven. Loan-to-value convenant SNS Property Finance heeft op 19 juli 2012 de beherend vennoot schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande expiratie per 1 juni 2015 en hierbij expliciet gewezen op de verplichting tot algehele aflossing van de leningen. Om hieraan verantwoord invulling te kunnen geven is tijdens de jaarvergadering op 19 april 2012 besloten dat er in 2012 uit de beschikbare middelen additioneel zal worden afgelost op de hypothecaire leningen. Derhalve heeft de beherend vennoot in 2012 een additionele aflossing gedaan op de hypothecaire leningen van 200.000 euro (100.000 euro per lening). Op de hypothecaire leningen zijn financieringsconvenanten van toepassing. Iedere 2 jaar zal de loan-to-value ratio (lening/boekwaarde) door de financier mogelijk opnieuw worden vastgesteld door middel van hertaxatie. Indien blijkt dat de loan-to-value ratio meer dan 5% is toegenomen ten opzichte van de oorspronkelijke loan-to-value ratio (lening/aankoopprijs) zal een verplichte aflossingsregeling van toepassing zijn van 2% van de hoofdsommen. Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Crabbehof in Dordrecht is een convenant van toepassing met een criterium van 80,0% (12.900.000 euro / 17.195.281 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,6% (12.800.000 euro / 16.080.000 euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet. 30.000 Intrinsieke Waarde Participatie Participatiegrootte bij aanvang 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Dec 2005 Jun 2006 Dec 2006 Jun 2007 Dec 2007 Jun 2008 Dec 2008 Jun 2009 Dec 2009 Jun 2010 Dec 2010 Jun 2011 Dec 2011 Jun 2012 Dec 2012 Grafiek: Boekwaarde vs vreemd vermogen
16 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Op de hypothecaire lening van winkelcentrum Angelslo in Emmen is een convenant van toepassing met een criterium van 79,9% (14.200.000 euro / 18.969.479 euro + 5%). Per balansdatum bedraagt de loan-to-value ratio 79,2% (14.100.000 euro / 17.800.000 euro), waarmee de C.V. aan het gestelde criterium voldoet. Naast de loan-to-value ratio geldt een ratio die betrekking heeft op de huuropbrengsten. Zodra de huuropbrengst daalt tot het niveau waarbij 85% van de huur gelijk is aan de oorspronkelijk afgesloten interest rate swap percentage (3,49% voor Dordrecht en 3,66% voor Emmen) + 2% aflossing geldt dezelfde verplichte aflossingsregeling als bij de loan-to-value ratio. Op basis van de taxatie van eind december 2012 wordt er voldaan aan deze criteria. Echter, bij verdere waardedalingen in de toekomst kan de situatie ontstaan waarbij aflossing op de hypothecaire leningen moet worden gedaan. De beherend vennoot is voornemens om ook in 2013 uit voorzorg additioneel af te lossen op de hypothecaire leningen. Deze aflossingen zullen ten koste gaan van het directe rendement dat aan de participanten kan worden uitgekeerd, maar komen ten goede aan het indirecte rendement. Rendement Een belangrijk deel van het geprognosticeerde totaalrendement op jaarbasis komt voort uit het directe rendement. Het indirecte rendement, oftewel de waardemutatie van de participaties, wordt voornamelijk beïnvloed door waardestijgingen of waardedalingen van het vastgoed gedurende de looptijd van het fonds. Direct rendement Het directe rendement over 2012 bestaat uit een uitkering van in totaal 642.500 euro op fondsniveau. Per participatie bedraagt de uitkering 1.250 euro. Deze uitkering is eind juni 2012 en eind december 2012 betaalbaar gesteld. Het totale directe rendement over 2012 komt hiermee uit op 5,0% op basis van de initiële inleg. Ten opzichte van de huidige intrinsieke waarde bedraagt het rendement over 2012 8,55%. Er is in de periode 2005 tot en met 2012 in totaal 52,3% direct rendement uitgekeerd op basis van de initiële inleg. Het verloop hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven. 82% Actuele LTV Convenant LTV 120% 80% 78% 100% Direct rendement t.o.v. initiele inleg Inleg 76% 80% 74% 72% 60% 70% 40% 68% 66% 20% 64% dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12 0% dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 dec-09 dec-10 dec-11 dec-12 Grafiek: Loan-to-value ratio Grafiek: Cumulatief verloop uitgekeerde direct rendement
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 17 Indirect rendement (waardemutatie van een participatie) Verwachtingen voor 2013 Het uitgangspunt voor het berekenen van het (indirecte) rendement op de participaties per einde verslagperiode wordt hoofdzakelijk gevormd door de waardemutatie van het vastgoed in combinatie met de resterende uitstaande hypothecaire leningen per einde van het boekjaar. De intrinsieke waarde per participatie per 31 december 2012 bedraagt 14.907 euro en blijft hiermee stabiel ten opzichte van 31 december 2011, toen de intrinsieke waarde 14.250 euro bedroeg. Verloopoverzicht Zoals verzocht in de jaarvergadering heeft de beherend vennoot hieronder een overzicht in haar verslaglegging opgenomen waarin het verloop van de waarde van het vastgoed ten opzichte van het eigen- en vreemd vermogen wordt weergegeven vanaf de start van het fonds. De beherend vennoot verwacht dat de leegstand in alle type winkelgebieden als gevolg van de verslechterende marktomstandigheden verder zal toenemen. De financieringsmarkt voor vastgoed zit op slot en de beleggersdynamiek stagneert. Genoemde ontwikkelingen zullen naar verwachting mogelijk een verder drukkend effect op de waardeontwikkeling van het vastgoed hebben en de beherend vennoot zal zich dan ook vooral richten op het behoud van huurders teneinde de kasstroom in het fonds en daarmee de waarde van het vastgoed zo veel als mogelijk in stand te houden dan wel dalingen te beperken. Dit zal mogelijk gepaard gaan met het geven van incentives en/of het terugbrengen van huurprijzen naar het huidige marktniveau. De verwachting voor 2013 is dat er een dividend van 5% kan worden uitbetaald, waarbij de beherend vennoot tijdens de aanstaande jaarvergadering wil voorstellen om tevens additioneel af te lossen op de uitstaande lening. Amsterdam, 29 maart 2013 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. T.A.M. Meulman H.A.J. Boom - Conradi Waarde vastgoed % Eigen Vermogen % Vreemd Vermogen % Intrinsieke waarde % 2005 37.250.000 10.429.891 27.100.000 20.292 2006 38.883.000 4,38% 12.087.193 15,89% 27.100.000 0,00% 23.516 15,89% 2007 38.913.000 0,08% 12.158.502 0,59% 27.100.000 0,00% 23.655 0,59% 2008 34.990.000-10,08% 8.171.369-32,79% 27.100.000 0,00% 15.898-32,79% 2009 34.990.000 0,00% 7.534.232-7,80% 27.100.000 0,00% 14.658-7,80% 2010 34.300.000-1,97% 7.400.845-1,77% 27.100.000 0,00% 14.399-1,77% 2011 34.380.000 0,23% 7.324.250-1,03% 27.100.000 0,00% 14.250-1,03% 2012 33.880.000-1,45% 7.662.024 4,61% 26.900.000-0,74% 14.907 4,61%
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Jaarrekening 2012 19
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 21 Balans per 31 december 2012 (Na winstbestemming) Activa (bedragen in euro s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011 Vaste activa Onroerend goed 1 33.880.000 34.380.000 Financieringskosten 2 0 3.523 Vlottende activa Vorderingen 3 197.217 211.684 Overlopende activa 4 58.264 29.576 Liquide middelen 5 1.092.312 471.356 1.347.793 712.616 Totaal Activa 35.227.793 35.096.139 Passiva (bedragen in euro s) Toelichting 31-12-2012 31-12-2011 Eigen Vermogen Kapitaalrekening 6 7.662.024 7.324.250 Langlopende schulden 7 26.900.000 27.100.000 Kortlopende schulden (ten hoogste 1 jaar) Crediteuren 32.898 10.334 Omzetbelasting 8 99.348 90.266 Overlopende passiva 9 533.523 571.289 665.769 671.889 Totaal Passiva 35.227.793 35.096.139
22 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Winst- en verliesrekening (Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012) (Bedragen in euro s) Toelichting 2012 2011 Opbrengsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed 10 2.858.479 2.774.047 Herwaardering onroerend goed 11-490.000 0 Exploitatiekosten 12-328.099-407.857 2.040.380 2.366.190 Interest baten en lasten Rentebaten 13 9.594 5.371 Rentelasten 14 843.039- - 1.338.477 833.445- - 1.333.106 Overige kosten Overige kosten 15-223.138- - 199.611 Afschrijvingen 16-3.523-10.568-226.661-210.179 Resultaat boekjaar 980.274 822.905
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 23 Kasstroomoverzicht (Over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012) Kasstroom uit operationele activiteiten (bedragen in euro s) 2012 2011 Resultaat boekjaar 980.274 822.905 Correctie rentebaten - 9.594-5.371 Correctie rentelasten 843.039 1.338.477 Correctie herwaardering onroerend goed 490.000 0 Correctie huurincentive 10.000 10.000 Afschrijving 3.523 10.568 2.317.242 2.176.579 Veranderingen in werkkapitaal: Vorderingen 14.467-133.425 Overlopende activa - 29.816-3.304 Crediteuren 22.564 0 Omzetbelasting 9.082 49.138 Overlopende passiva 84.125-16.733 100.422-104.324 Kasstroom uit operationele activiteiten 2.417.664 2.072.255 Kasstroom uit financieringsactiviteiten (bedragen in euro s) 2012 2011 Werkelijk ontvangen interest 10.722 5.088 Werkelijk betaalde interest - 964.930-1.409.630 Aflossing lening 200.000-0 Uitkering participanten - 642.500-899.500 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.796.708-2.304.042 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (bedragen in euro s) 2012 2011 Investeringen in materiële vaste activa 0 0 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 0 0 Netto kasstroom (bedragen in euro s) 2012 2011 620.956 231.787- Liquide middelen bij aanvang verslagperiode 471.356 703.143 Liquide middelen bij einde verslagperiode 1.092.312 471.356 Mutatie geldmiddelen 620.956-231.787
24 MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam Toelichting Algemeen Grondslag van het kasstroomoverzicht Vergunning en doorlopend toezicht van de AFM Met ingang van 1 januari 2007 is de Wet op het financieel toezicht (Wft) van kracht, welke in de plaats is getreden van onder meer de Wet toezicht beleggingsinstellingen (Wtb). De door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) aan LaSalle Beheer B.V., in haar rol als beheerder van de C.V., op 8 juni 2006, op grond van artikel 5 Wtb, verleende vergunning berust vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van de Wft op artikel 2:67 van de Wft. Met ingang van 1 juli 2008 is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. beheerder van de C.V. De vergunning van de AFM is op 24 april 2008 reeds aan ABN AMRO MeesPierson Real Estate Management B.V. verstrekt. De C.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. Hieruit volgt dat er informatie op de website van ABN AMRO Meespierson beschikbaar is. De beheerder en bewaarder van de C.V. staan, onder het regime van de Wft, onder doorlopend toezicht van de AFM, zoals ook het geval was onder het regime van de Wtb. De kosten van doorlopend toezicht komen ten laste van de C.V. Fiscale status De C.V. is een besloten commanditaire vennootschap, die transparant is voor de heffing van inkomsten- en vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat de C.V. zelf niet onderworpen is aan een belasting naar de winst, maar dat belastingheffing plaatsvindt op het niveau van de participanten. Zowel de resultaten als het vermogen van de C.V. zullen rechtstreeks worden toegerekend aan de participanten naar rato van hun kapitaaldeelname in de C.V. De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst gesloten met Stichting Bewaarder MeesPierson Vastgoedfondsen, gevestigd te Amsterdam ( de Stichting ). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting verwerkt, aangezien het economische eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Onroerend goed Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd op reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder onroerend goed object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een interne of externe deskundige. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.
MeesPierson Vastgoedfonds II C.V., Amsterdam 25 Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goed objecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is de verkrijging van het economische eigendom van belang. Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd op nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid. Liquide middelen Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s en banktegoeden. Gestort C.V.-kapitaal Dit betreft het door de participanten van de CV gestorte kapitaal. Herwaarderingsreserve Waardemutaties ten opzichte van de eerste waardering worden uiteindelijk verantwoord in de herwaarderingsreserve, te weten via de winstbestemming. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huurinkomsten onroerend goed Huurinkomsten onroerend goed zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen in onroerend goed. Overige kosten De overige kosten betreffen onder andere exploitatiekosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed alsmede kosten van externe adviseurs en accountantskosten. Afschrijving Dit betreft de afschrijving op de financieringskosten. Waardering renteswapcontracten Bij de verwerking van het renteswapcontract in de jaarrekening wordt gebruikgemaakt van kostprijshedgeaccounting. Op dit renteswapcontract is geen marginverplichting van toepassing. Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden.