Ilta van der Mast Naar een nieuw systeem van sociale volkshuisvesting De wijze waarop de woningmarkt nu georganiseerd is met 2,4 miljoen sociale huurwoningen is niet meer houdbaar. We zullen naar een systeemverandering moeten, waarin corporaties zich op transparante en efficiënte wijze bezig houden met de huisvesting van mensen die daarbij echt ondersteuning nodig hebben. Leefbaarheid blijft zij het in mindere mate een activiteit waar corporaties zich mee bezig zullen houden. Ook institutionele beleggers, gemeenten, eigenaar-bewonres en andere betrokkenen zullen leefbaarheid voor hun rekening moeten nemen. De rest kan aan de markt worden overgelaten. Ilta van der Mast, manager adviesgroep van Twynstra Gudde pleit voor meer focus en transparantie bij corporaties: in dialoog met de omgeving. Daarvoor is het nodig om ballast af te werpen. Ilta trekt daarbij de volgende vergelijking. Lang geleden hadden steden stadspoorten. Om de veiligheid van de bewoners te garanderen werden bij zonsondergang de poorten gesloten. Voor de reiziger die na het sluiten van de poort toch nog onder 82
Interviews strategie de bescherming van de stadsmuren de nacht wilde doorbrengen, was er naast de grote stadspoort een kleine doorgang, de naald genoemd. De doorgang was niet eenvoudig, omdat deze erg nauw was. Overtollige ballast werd daarom van de kameel geladen en buiten de poort gelaten; alleen het meest essentiële ging mee naar binnen. In het huidige tijdsgewricht van transitie moeten we ons regelmatig afvragen welke ballast wij achterlaten om het nieuwe te kunnen ontdekken. Hoe komen wij door het oog van de naald? De vraag die Ilta zich stelt is hoe de corporaties door het oog van de naald kunnen gaan. 1 Teveel, te breed, te los, te duur Terugkijkend op de ontwikkeling bij corporaties constateert Ilta van der Mast dat er een te ruime invulling van taken is ontstaan. Leefbaarheid bijvoorbeeld. Er zijn ongelofelijk veel activiteiten uitgevoerd op het terrein van leefbaarheid, voor mensen in wijken. Met de beste intenties. Daar tegenover staat dat er te weinig is gefocust, corporaties zich te weinig afvroegen waarom zij met welk doel in een wijk ïnvesteerden. Er werd te weinig binnen vooraf vastgestelde kaders gewerkt, Ook is er te weinig gekeken naar wat al die activiteiten achteraf hebben opgeleverd. Daarmee is maatschappelijk onduidelijk geworden wat nu de toegevoegde waarde van corporaties is. Daardoor is tegelijkertijd het draagvlak verdwenen. De financiële middelen zijn er niet meer om op deze voet door te gaan, concludeert Ilta van der Mast. Corporaties en hun medewerkers kunnen niet meer ieder probleem wat ze tegenkomen tackelen. Dat kost veel te veel geld. Als al die vele activiteiten het voortbestaan van de organisatie financieel bedreigen, dan wordt het tijd voor een strategische heroriëntatie; wie ben ik, waar ben ik voor op aarde. Ik zie veel corporaties die zich daarmee bezig houden. Geen eenvoudige taak. De omgeving waarin veel corporaties werken is zo veranderlijk, dat plannen vaak al weer achterhaald zijn, voordat de inkt waarmee ze geschreven zijn, droog is. Ballast afwerpen Transparantie vergroten en inefficiëntie terugdringen; daar liggen op de korte en middellange termijn de opgave van corporaties, aldus Ilta van der Mast. Corporaties en eigenlijk de hele sector staan voor een 1 De titel van deze bundel is ontleend aan deze uitspraak van Ilta 83
Excelleren in de volkshuisvesting fundamentele koersverandering. Er zijn teveel sociale huurwoningen, zeker als je het vergelijkt met de hoeveelheid sociale huurwoningen in andere Europese landen (17%). De sociale voorraad met een omvang van 33% wordt in Nederland niet efficiënt beheerd. Commerciële verhuurders zijn veel minder kosten kwijt. Dat zij minder kosten maken vanwege het ontbreken van leefbaarheidsvraagstukken is niet de volledige verklaring van de verschillen. Er is een aanmerkelijke efficiencywinst bij woningcorporaties te behalen. Dat het nu tot een drastische hervorming moet komen, is niet alleen het gevolg van het regeerakkoord en het recentelijk afgesloten Woonakkoord. Met name het Woonakkoord functioneert als wake-up call: het is voor corporaties onvermijdelijk om zich zeer intensief met hun bedrijfsvoering en strategie bezig te houden. Ook de ontwikkelingen in Europa, de noodzaak om tot een level playing field te komen, leiden onherroepelijk tot een hervorming van de woningmarkt. Gecombineerd met een veel efficiëntere vorm van beheer, op basis van assetmanagement. Gewoon zakelijk beheren en voor alle duidelijkheid dat is niet huisjesmelken nieuwe stijl. Echt de klant leidend laten zijn, vaststellen wat je extra nodig hebt voor je doelgroep, daarover transparant zijn en daarover verantwoording afleggen. Deze andere vorm van werken maakt de meerwaarde van corporaties veel inzichtelijker dan nu het geval is. Focussen Er zou dus een systeemwijziging moeten plaatsvinden, maar die is niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Hoe nu verder in de tussentijd? Ilta van der Mast: Focussen is nodig. Corporaties zullen keuzes moeten maken, ook in de activiteiten in de wijken. Afspraken moeten maken met andere partijen over wie welke rol vervult indien er zich vraagstukken in wijken voordoen. Stabiele wijken zijn in het belang van bewoners en van alle eigenaren van vastgoed. En uiteraard heeft ook de gemeente een verantwoordelijkheid en een rol te vervullen om tot stabiele wijken te komen. Het kan echter niet zo zijn dat corporaties zich met alle problemen bezig houden. Daarom is een helder strategisch kader zo belangrijk. Focus is een opgave in strategie én in uitvoering. Ik zie nog wel eens corporaties die een prachtig strategisch plan hebben gemaakt in interactie met belanghebbenden, maar waarbij het plan, de focus en het afwegingskader niet in het DNA van de medewerkers zijn geland. Dan 84
Interviews strategie heeft er geen vertaling van beleid in concreet handelen op de werkvloer plaatsgevonden. Daarvoor zal veel meer aandacht moeten komen. Koersvastheid gevraagd De cultuur van goedbedoelde vrije individuele interventies, zoals die lange tijd bij veel corporaties de boventoon voerde, is voorbij. Ilta van der Mast: Als er een goed plan ligt, is het de kunst om je daaraan te houden. Dat betekent niet dat er geen vrijheid van handelen voor medewerkers is. Die vrijheid is er wel binnen de kaders van het afgesproken strategisch plan. Medewerkers zullen elkaar daarop moeten aanspreken of op aangesproken moeten worden. Tegelijkertijd maakt deze manier van werken het voor medewerkers veel duidelijker waaraan ze een bijdrage leveren en als het goed is, wat het oplevert voor klant en samenleving. Voor bestuurders ligt er een belangrijke rol weggelegd, volgens Ilta van der Mast. Bestuurders hebben een voorbeeldfunctie te vervullen. Leiderschap is in mijn ogen management met visie. Leiderschap is nodig in het leiding geven aan strategische processen om tot een visie en een kader te komen. Management zal er toe moeten leiden om je aan het plan te houden, de koers vast te houden. Daar hoort ook navolgbaar voorbeeldgedrag bij. Die koersvastheid moet het kader van het handelen zijn, niet de ene dag dit en de volgende dag dat. Overigens is dat in deze tijd van sterk veranderende omstandigheden een wankel evenwicht. Dialoog noodzakelijk Die continu veranderende omstandigheden maken immers een flexibele en wendbare manier van werken noodzakelijk. Hoe verhoudt zich dat tot de gewenste koersvastheid? Ilta van der Mast: Hoe belangrijk ook, koersvastheid mag niet uitmonden in een ivoren-torengedrag, waarbij corporaties het verwijt krijgen dat ze onbereikbaar zijn voor signalen van hun belanghebbenden. Het houden van verbinding met de omgeving waarin corporaties werken is essentieel. Het continu voeren van een dialoog met de omgeving is een van de belangrijkste taken van corporaties. Daarbij zullen corporaties aan de ene kant duidelijk moeten maken wat ze wel doen en wat ze niet doen, en aan de andere kant ook moeten luisteren naar wat er nodig is. En indien nodig moeten bijsturen, maar dan wel binnen de koers en de richting die past bij de strategische doelstellingen en de missie van corporatie. 85