XL Businesspark Twente Grondexploitatie per 1-1-2014 en bijbehorende risicoanalyse Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) 24 maart 2014
Inhoudsopgave Pagina 1. Inleiding 3 2. Voorstel aan het Algemeen Bestuur 4 3.1 Begroot resultaat per 1-1-2014 7 3.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per 1-1-2013 8 4. Toelichting op de begroting 10 4.1 Rekenparameters 10 4.2 Kosten 10 4.3 Opbrengsten 11 4.4 Fasering van kosten- en opbrengsten 12 5. Gevoeligheidsanalyse 13 6. Risicoanalyse 14 6.1 Risicobandbreedtes 15 6.2 Risicosimulatie en risicoprofiel 16 Bijlagen 1. Kaart van het exploitatiegebied 2. Grondexploitatie per 1-1-2014 3. Analyse van verschillen t.o.v. grondexploitatie per 1-1-2013 4. Overzicht van geraadpleegde bronnen 5. Bandbreedtes per begrotingspost 2
1. Inleiding Voor u ligt de toelichting op de grondexploitatie per 1 januari 2014. De grondexploitatiebegroting vormt de waardering van de in het kader van programma 1 (bouwgrondproductie) en programma 4 (laad- en loskade) van de jaarrekening geadministreerde investeringen (het onderhanden werk). De nu voorliggende notitie wordt in maart 2014 behandeld door het Dagelijks Bestuur, tegelijk met de jaarstukken (over 2013) en de (herziene) begroting (2014 / 2015). De notitie wordt in mei aangeboden aan raden en staten van de deelnemende gemeenten en de provincie. Deze kunnen daarover hun gevoelen kenbaar maken aan het Algemeen Bestuur. Het Algemeen Bestuur stelt vervolgens de grondexploitatie, horende de gevoelen van raden en staten, in juni 2014 vast. Hoofdstuk 2 van deze notitie bevat het voorstel aan het Algemeen Bestuur. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste wijzigingen (op hoofdlijnen) beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een toelichting gegeven op het resultaat. Daarbij komen de belangrijkste verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2013 aan bod. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de grondexploitatiebegroting. In hoofdstuk 5 en 6 komen de resultaten van de uitgevoerde gevoeligheidsanalyse en risicoanalyse aan de orde, waarmee de grondexploitatie in een breder perspectief wordt geplaatst. 3
2. Voorstel aan het Algemeen Bestuur Op 24 januari 2013 heeft het Algemeen Bestuur besloten om: 1. In te stemmen met de realisatie van een laad- en loskade; 2. Deze laad- en loskade zodanig te dimensioneren, dat deze ook geschikt is voor containeroverslag; 3. De grondexploitatie qua uitgiftetempo te baseren op het marktonderzoek van Ecorys; 4. Twee hectare te reserveren voor realisatie van een containeroverslagterrein; De laad- en loskade wordt op dit moment gerealiseerd en wordt daarbij geschikt gemaakt voor de overslag van containers. Direct daarna, wanneer alle benodigde gronden pachtvrij zijn, wordt de ontsluitingsweg naar de laad- en loskade aangelegd. Dit ten behoeve van een adequate ontsluiting, toegespitst op logistieke bedrijven. In de berekening is als uitgangspunt gehanteerd dat de hoofdinfrastructuur in 2018 wordt afgerond, na uitgifte van tranche 3a. De vastgestelde grondexploitatie per 1 januari 2013 sloot op een tekort van 11,3 miljoen (netto contant per 1 januari 2013). Op prijspeil 1 januari 2014 is dat 11,7 miljoen. De grondexploitatie per 1-1-2014 sluit op een tekort van 15,0 miljoen en verslechtert derhalve met 3,3 miljoen. Hierna worden de belangrijkste wijzigingen (op hoofdlijnen) toegelicht. Voor een uitgebreider overzicht van verschillen wordt verwezen naar paragraaf 3.2. Subsidies Het ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft een subsidie ter beschikking gesteld van 4,5 miljoen. Zowel de aanleg van de laad- en loskade, als deze subsidie, is vanaf 2013 in de grondexploitatie opgenomen. Het afgelopen jaar is een subsidie toegekend door de Regio Twente van 0,85 miljoen (vanuit de Agenda van Twente) om de laad- en loskade te kunnen dimensioneren voor containeroverslag en een veilige toegang tot het containeroverslagterrein te kunnen realiseren. Daarnaast is door de provincie Overijssel een subsidie voorzien van 1,8 miljoen (vanuit de Ontwikkelagenda van Twente) voor aanleg van de ontsluitingsweg tussen de containerterminal en de A35. Deze subsidies (in totaal 2,65 miljoen) zijn in de nu voorliggende grondexploitatie opgenomen. Omdat de investeringen al waren voorzien, heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Bluswatervoorziening Op 18 november 2013 is een ontwikkelovereenkomst gesloten met Eurol. Voor Eurol is het essentieel dat er een centrale bluswatervoorziening wordt aangelegd. Juist logistieke bedrijven hebben baat bij een gezamenlijke blusvoorziening, omdat op deze wijze grote logistieke hallen 4
zonder de belemmering van scheidingswanden kunnen worden gebruikt. Om die reden is besloten om ook tranche 3 aan te sluiten op het pompgebouw dat in 2010 is gerealiseerd in tranche 1. De investeringskosten ( 3,5 mln., gebaseerd op een raming van Deerns) voor de aansluiting van de bedrijven op de blusleiding bij de laad en loskade zijn dermate excessief, dat deze kosten niet marktconform kunnen worden ondergebracht in de reguliere parkmanagementbijdrage die bij de bedrijven in rekening wordt gebracht. Om die reden is besloten om de aanleg van de blusleiding naar de laad- en loskade op te nemen in de grondexploitatie. Plankosten Bij behandeling van de nota grondexploitatiebeleid is er voor gekozen om de begroting van plankosten en kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering, zoals opgenomen in de grondexploitatie 2010, voorlopig als uitgangspunt te blijven nemen voor toekomstige herzieningen. Vorig jaar hebben wij u geïnformeerd over het feit dat deze raming niet langer voldoende is. Sindsdien zijn maatregelen genomen om de kosten te beheersen, echter deze zullen naar verwachting pas vanaf volgend jaar effect sorteren. Vanaf 2015 is vanuit het eerder bepaalde budget jaarlijks nog 250.000 per jaar beschikbaar. Om inzicht te krijgen in het benodigde budget vanaf 2015, hebben wij de projectdirecteur opdracht gegeven om een nieuwe plankostenraming uit te werken voor de grondexploitatie per 1-1-2015. Dit ook in het licht van de discussie over het moment waarop de werkzaamheden worden ondergebracht bij één van de deelnemers ( going concern ). De grondexploitatie moet echter ook op dit moment een reëel beeld geven van het resultaat (Besluit Begroting en Verantwoording). Om die reden hebben wij, vooruitlopend op uitwerking van de plankostenraming, het budget opgehoogd met 2,0 miljoen. Dit gebaseerd op de werkzaamheden die in ieder geval moeten plaatsvinden en in afwachting van besluitvorming over going concern. Het is nog steeds nodig om een nauwkeurige raming uit te werken. Na afronding van het onderzoek wordt het plankostenbudget definitief vastgesteld. Uitgiftetempo Uit onderzoek van Ecorys (2012) bleek dat na aanleg van een laad- en loskade en bij vestiging van een containerterminal, jaarlijks 6 hectare bedrijventerrein wordt uitgegeven. Ook uit de Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad (2013) komt deze verwachting naar voren. De laad- en loskade en containerterminal worden op dit moment gerealiseerd. Als gevolg hiervan trekt de belangstelling vanuit het bedrijfsleven merkbaar aan. Voor 2014 is de uitgifte verzekerd, nu met Eurol een ontwikkelovereenkomst (4 hectare, waarvan 3,2 hectare wordt afgenomen in 2014) en met C.T.T. een huurovereenkomst (3 hectare) is gesloten. Daarnaast worden, in samenwerking met Port of Twente, gesprekken gevoerd met grote logistieke dienstverleners, voor vestiging in 2014 en/of 2015. Op korte termijn lijken de vooruitzichten, ondanks de moeilijke marktomstandigheden, goed. 5
Desalniettemin maken wij ons zorgen over het afzettempo. Mede als gevolg van de economische recessie, is het uitgiftetempo tot op heden niet gehaald (uitzondering hierop vormt het jaar 2011, waarin Timberland zich vestigde). Gemiddeld is slechts 2,7 hectare per jaar uitgegeven. Wij zullen de gronduitgifte nauwgezet monitoren. Omdat een vertraging van gronduitgifte een forse impact heeft op het resultaat van de grondexploitatie, zullen wij binnen twee jaar opnieuw een marktonderzoek laten uitvoeren. Voorstel aan het Algemeen Bestuur Wij stellen u voor om de grondexploitatie per 1-1-2014 vast te stellen, inclusief het bijbehorende risicoprofiel. Besluit: Almelo, 23 juni 2014 De secretaris De voorzitter H.M. Bolhaar E.J. van Marle 6
3. Grondexploitatie per 1-1-2014 In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op het resultaat van de geactualiseerde grondexploitatie. 3.1 Begroot resultaat per 1-1-2014 Per 1-1-2013 werd een tekort van 11,3 miljoen (netto contant per 1-1-2013) begroot. Op prijspeil 1-1-2014 is dit 11,7 miljoen. De grondexploitatie per 1-1-2014 sluit op 15 miljoen en verslechtert derhalve met 3,3 miljoen. De verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 worden in paragraaf 3.2 toegelicht. T/m 31-12-2013 is circa 80,9 miljoen geïnvesteerd in de productie van bouwgrond (op basis van vreemd vermogen). De grondexploitatie laat zien dat op deze investeringen circa 65,9 wordt terug verdiend en derhalve een tekort resteert van 15 miljoen (netto contant per 1-1-2014). Dit op basis van een begroting van (op netto contante waarde) 56,5 miljoen aan nog te maken kosten en 122,4 miljoen aan nog te realiseren opbrengsten. In onderstaande tabel wordt een vereenvoudigde weergave gegeven van de grondexploitatiebegroting. Voor de fasering van kosten- en opbrengsten wordt verwezen naar bijlage 2. GREX-begroting op EW op NCW Boekw aarde per 31-12- 2013 80.891.263 80.891.263 Kosten nominaal 61.233.477 50.082.213 2,50% kostenstijging 9.616.610 6.433.390 Nog te maken kosten 70.850.086 56.515.603 Opbrengsten nominaal 140.912.677 101.323.693 2,46% opbrengstenstijging 34.244.533 21.106.641 Nog te realiseren opbrengsten 175.157.210 122.430.334 4,18% Rente (nog te maken) 54.689.619 Economische w aarde (O - K) 65.914.732 2031 Resultaat op Ew per 31-12-2031 31.273.758 2014 Resultaat op NCW per 1-1-2014 14.976.531 Tabel 1: gecomprimeerde weergave van de grondexploitatiebegroting 7
3.2 Verschillen ten opzichte van de grondexploitatiebegroting per 1-1-2013 De belangrijkste wijzigingen zijn als volgt: - De aanleg van de laad- en loskade blijkt goedkoper dan vooraf geraamd. Het aanbestedingsvoordeel is in de grondexploitatie verwerkt. Daarbij is rekening gehouden met onvoorzien meerwerk. - In de grondexploitatie is een budget opgenomen voor aanleg van een ringleiding ten behoeve van de centrale bluswatervoorziening, ter hoogte van 3,5 miljoen. Dit gebaseerd op een raming van investeringskosten door Deerns Raadgevende Ingenieurs (5 juli 2013). - In eerdere grondexploitaties was een budget opgenomen voor ophoging van bedrijfskavels met ophoogzand, als extraatje om de uitgifte te bespoedigen. Omdat bedrijven vaak maatwerk willen, is hier niet langer rekening mee gehouden. Bedrijven kunnen wel ophoogzand afnemen uit depot (tegen kostprijs en voor zover beschikbaar). - Planoptimalisatie (tranche 3) heeft geleid tot extra uitgeefbaar terrein (1,4 hectare) - Er is een subsidie toegekend door de Regio Twente van 700.000,- (vanuit de Agenda van Twente) om de laad- en loskade te kunnen dimensioneren voor containeroverslag. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect. - Er is door de Regio Twente een subsidie voorzien van 150.000,- (vanuit de Agenda van Twente of BDU) om een veilige toegang tot het containeroverslagterrein te kunnen realiseren. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect. - Er is door de provincie Overijssel een subsidie voorzien van 1,8 miljoen (vanuit de Ontwikkelagenda van Twente) voor aanleg van de ontsluitingsweg tussen de containerterminal en de A35. Omdat deze investeringen waren voorzien in de grondexploitatie (terwijl de subsidie niet was opgenomen), heeft dit een positief effect. - Het uitgiftetempo is, net als vorig jaar, gebaseerd op marktonderzoek van Ecorys (2012). Dit ook omdat ook uit de Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad (2013) bleek dat deze prognose nog steeds actueel is. De uitgifte van bouwgrond bleef in 2013 echter achter bij de planning. In plaats van 6,0 hectare is 2,0 hectare bouwgrond uitgegeven. Dit had een negatief effect van circa 1 miljoen, omdat de grondopbrengsten zijn uitgefaseerd tot na 2030. - Voor wat betreft 2014 is de uitgifte zeker gesteld. In november 2013 zijn twee overeenkomsten gesloten, met Eurol en C.T.T., over een oppervlak van in totaal zeven hectare. - Het Dagelijks Bestuur heeft opdracht gegeven om een nauwkeurige plankostenraming uit te werken. Hierop vooruitlopend is het plankostenbudget opgehoogd met 2 miljoen. 8
Afhankelijk van de uitkomst van dit onderzoek wordt de plankostenraming in het kader van de grondexploitatie per 1-1-2015 naar boven of beneden bijgesteld. De verschillen per begrotingspost worden in onderstaande tabel cijfermatig weergegeven. Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2014 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 Grex Grex 1-1-2014 1-1-2013 Verschil Verklaring 2014 2013 Eindjaar -----> 2031 2030 1 Looptijd wordt met één jaar verlengd wis oude grex Verwerving 65.664.653 66.031.502-366.849 Geveltaxatie vs werkelijke taxatie Sloopkosten 1.528.798 1.581.208-52.410 Aanbestedingsvoordeel Milieuonderzoek en sanering 873.796 876.456-2.660 Aanbestedingsvoordeel Ophogen kavels 758.543 1.769.934-1.011.391 Geen ophoging van kavels in tranche 1 Bouw- en woonrijp maken 35.955.969 35.963.561-7.592 Aanbestedingsvoordeel Laad- en loskade 4.986.904 5.210.969-224.065 Aanbestedingsvoordeel - - - Plankosten en VTU 19.413.636 17.413.636 2.000.000 Ophoging plankostenbudget Afdracht aan complex BOVO 7.324.730 7.720.577-395.847 Geen rekening gehouden met indexering Overige uitgaven 8.996.835 5.458.317 3.538.518 Ringleiding blusvoorziening Boekwaarde rente + rente 2013 19.761.792 19.768.658-6.866 Niet verrekenbare BTW 169.924 169.924 - Totaal 165.435.580 161.964.742 3.470.838 - - - - Uitgifte bedrijventerrein (totaal) 144.410.917 143.367.348 1.043.569 Meer uitgeefbaar terrein door planoptimalisatie Containerterminal 2.411.667 1.895.000 516.667 Aanbestedingsvoordeel - Subsidie EFRO en TIPP 5.964.635 5.964.635 - Subsidie Quick wins 4.593.482 4.593.482 - Agenda van Twente 850.000-850.000 Bijdrage vanuit de Regio Twente Ontwikkelagenda Netwerkstad 1.800.000-1.800.000 Conform besluit GS Overijssel Overige opbrengsten 2.162.817 1.926.772 236.045 Huren en pachten Bestaande objecten 2.030.000 2.030.000 - Totaal 164.223.517 159.777.237 4.446.280 - Uitgavenstijging 9.616.610 10.567.217-950.607 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters Inkomstenstijging 34.244.533 35.056.031-811.498 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters - Rente toerekening 54.689.619 48.380.407 6.309.212 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters Saldo Investeringen op eindwaarde 31.273.758 23.440.546 5.194.660 op NCW 1-1-2014 14.976.531 11.702.400 3.274.131 negatief Tabel 2: overzicht van verschillen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 (zie bijlage 3 voor een begroting) 9
4. Toelichting op de begroting In dit hoofdstuk wordt een beknopte toelichting gegeven op de uitgangspunten die in de grondexploitatiebegroting worden gehanteerd. In bijlage 4 is een lijst opgenomen met geraadpleegde bronnen. 4.1 Rekenparameters Op basis van de huidige leningsarrangementen wordt de rente op korte termijn begroot op 3,58% (tot en met 2015). Dit is in overeenstemming met het advies van de werkgroep treasury. Op basis van de huidige leningsarrangementen wordt de gemiddelde rente op middellange termijn (2016 t/m 2020) begroot op 4,25%. Dit is in overeenstemming met het advies van de werkgroep treasury. De rente op lange termijn is lastiger in te schatten. Zeker omdat in 2020 een substantieel deel van de huidige leningen moet worden hergefinancierd. Voor alsnog wordt uitgegaan van 4,25%, net als in eerdere grondexploitaties en gelijk aan de rente op middellange termijn. De werkgroep treasury merkt op dat een rentepercentage van 4,25% voor de periode 2015 t/m 2020 reëel is, maar adviseert om in de periode na 2020 uit te gaan van 5%. Hierop wordt ingegaan in de risicoanalyse (hoofdstuk 6). De kostenstijging is begroot op 2,5%, op basis van de prijsontwikkeling in grond, weg en waterbouw (gemiddeld over de afgelopen twintig jaar). De opbrengstenstijging is begroot op 2,5%. Dit omdat verwacht wordt dat de prijs van bouwgrond op lange termijn (minimaal) de kostprijsontwikkeling volgt. Uit onderzoek van Stec bleek dat er ruimte is om de reële uitgifteprijs gefaseerd te verhogen naar 160,- per m2. Op korte termijn (2014 en 2015) wordt de consumentenprijsindex (CPI) gevolgd, omdat deze index als uitgangspunt geldt in de huidige uitgiftecontracten. 4.2 Kosten De verwervingskosten zijn begroot op basis van taxaties van Roes-Groenlo B.V. Het betreft grotendeels geveltaxaties. In de exploitatie is rekening gehouden met 16,- als basisprijs voor ruwe bouwgrond. Er wordt blijvend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om een verlaging van de basisprijs te (kunnen) effectueren. De sloopkosten zijn geraamd door het team Vastgoed van de Gemeente Almelo, op basis van een uitwendige opname, rekening houdend met een proportionele aanwezigheid van asbesthoudende materialen. De verwachte sloopkosten in 2014 zijn op basis van aanbestedingsresultaten in de grondexploitatie opgenomen. De saneringskosten zijn geraamd door het team milieu van de Gemeente Almelo, op basis van archiefonderzoek en het kennisdocument dat is opgesteld door Buro Antares. 10
De civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) zijn geraamd door het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB). In de raming van het ingenieursbureau is rekening gehouden met onvoorziene kosten (6%). Uitgangspunt in de raming is de ruimtegebruik kaart die is opgenomen in bijlage 1. De aanleg van de laad- en loskade is op basis van het aanbestedingsresultaat in de begroting opgenomen, waarbij rekening is gehouden met onvoorzien meerwerk. De aanleg van de blusringleiding is begroot op basis van een raming van het bureau Deerns. Bij behandeling van de nota grondexploitatiebeleid is er voor gekozen om de begroting van plankosten en kosten voorbereiding, toezicht en uitvoering, zoals opgenomen in de grondexploitatie 2010, voorlopig als uitgangspunt te blijven nemen voor toekomstige herzieningen. Het Dagelijks Bestuur heeft opdracht gegeven aan de projectdirecteur om een plankostenraming uit te werken ten behoeve van de grondexploitatie per 1-1-2015. Vooruitlopend hierop is het plankostenbudget opgehoogd met 2 miljoen. De afdracht aan het fonds Bovenwijkse voorzieningen (gemeente Almelo) is begroot op 6,- per m2 uitgeefbaar terrein, conform de gemeenschappelijke regeling RBT. Voor onderhoud-, tijdelijk beheer en onroerende zaakbelasting zijn (voor alsnog) stelposten opgenomen. De kosten die samenhangen met de (voorfinanciering van de) aanleg van het energienet zijn begroot op basis van indicatieve ramingen van Cogas en Enexis. De aanleg van de (voor het rioleringsnet noodzakelijke) persleiding naar de rioolwaterzuivering, is aanbesteed en op basis van de aanbestedingsresultaten in de grondexploitatie verwerkt (waarbij rekening is gehouden met onvoorzien meerwerk). 4.3 Opbrengsten De grondopbrengsten zijn begroot op gemiddeld 125,- per m2. Uit onderzoek van de Stec groep (2009), in opdracht van Netwerkstad Twente, bleek dat een gefaseerde verhoging naar 160,- tot 180,- per m2 uitgeefbaar terrein realistisch is. De ingezette lijn, om de grondprijzen te verhogen, wordt in de praktijk ook geëffectueerd en is als zodanig in ontwikkelovereenkomsten opgenomen. Voor aanleg van de laad- en loskade is rekening gehouden met een subsidie van 4,5 miljoen. Deze subsidie is begroot op basis van de beschikking van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, in het kader van de regeling Quick Wins Binnenvaart. Daarnaast is rekening gehouden met cofinanciering vanuit de Agenda van Twente, ter hoogte van 850.000,-. Voor aanleg van de ontsluitingsweg is rekening gehouden met een provinciale subsidie van 1,8 miljoen, vanuit de Ontwikkelagenda Netwerkstad. 11
De opbrengsten uit verkoop of (en/of verhuur) van te handhaven panden zijn getaxeerd door Roes-Groenlo B.V. Hetzelfde geldt voor gronden die zijn aangekocht buiten de grens van het bestemmingsplan en die op termijn worden afgestoten (bijvoorbeeld t.b.v. de doorbraak). 4.4 Fasering van kosten- en opbrengsten Uitgangspunt is dat alle gronden voor 2018 worden aangekocht. Dit omdat het Dagelijks Bestuur zich bij het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan RBT heeft verplicht om zich in te spannen om alle gronden binnen tien jaar te verwerven. De laad- en loskade wordt in 2014 afgerond. Direct hierop volgend wordt de toegangsweg gerealiseerd. De overige civieltechnische werkzaamheden worden afgestemd op het uitgiftetempo (conform artikel 14 van de gemeenschappelijke regeling) en zijn (pas) in een later stadium aan de orde. Verwachting is dat de hoofdinfrastructuur in 2018 wordt afgerond. De grondexploitatiebegroting is gebaseerd op een uitgiftetempo van 6,0 hectare per jaar. Dit in overeenstemming met het advies van Ecorys en in lijn met de Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad. De gronduitgifte in 2014 is zeker gesteld door middel van overeenkomsten met Eurol en C.T.T. In onderstaande grafiek wordt het uitgiftetempo grafisch weergegeven. Het uitgiftetempo is voor wat betreft 2014 gebaseerd op de overeenkomsten met Eurol en C.T.T. Figuur 1: uitgiftetempo (m2 bouwgrond per jaar) In onderstaande grafiek wordt de uitgifte in euro s weergegeven en afgezet tegen de te realiseren kosten. Figuur 2: fasering van kosten- en opbrengsten ( per jaar) 12
5. Gevoeligheidsanalyse Het resultaat van de grondexploitatie wordt in belangrijke mate bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Bijvoorbeeld: a. Parameter kosten- en opbrengstenstijging b. Parameter rente c. Eenheidsprijzen bouw- en woonrijp maken d. Eenheidsprijzen grondverwerving e. Uitgifteprijs f. Uitgiftetempo 5.1 Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse geeft inzicht in het effect van bijstelling van de gehanteerde uitgangspunten. De gevoeligheidsanalyse geeft geen inzicht in de kans op afwijking (hierop wordt ingegaan in de risicoanalyse), maar het financieel gevolg van bijstelling van de in de berekening gehanteerde uitgangspunten. Zo ontstaat per uitgangspunt zicht op het effect van verschillende keuzes (waarop vervolgens kan worden gestuurd). In onderstaande grafiek wordt het effect weergegeven van een bijstelling, per in de berekening gehanteerd uitgangspunt. Figuur 3: gevoeligheidsanalyse grondexploitatie Uit de analyse blijkt dat vooral een bijstelling van de uitgifteprijs een groot effect heeft op het resultaat. Dit hangt samen met het feit dat veel kosten al zijn gemaakt (een geïnvesteerd vermogen van 80,9 miljoen), terwijl de opbrengsten (gebaseerd op de verkoop van 1.088.100 m2 bouwgrond) grotendeels nog moeten worden gerealiseerd. 13
5.2 Uitgifteprijs De Stec Groep heeft in september 2009 een marktscan uitgevoerd in opdracht van Netwerkstad Twente. Dit om inzicht te verkrijgen in marktconforme grondprijzen in de Netwerkstad. Het adviesbureau concludeert dat op verschillende terreinen in de Netwerkstad ruimte is voor prijsverhoging. Voor wat betreft het XL Businesspark wordt een adviesprijs genoemd van 160,- tot 180,- per m2 uitgeefbaar terrein (prijspeil 1-1-2010). Dit vanwege de gunstige ligging, het hoge kwaliteitsniveau en de vele voorzieningen (zoals een laad- en losfaciliteit en collectief bluswater). Stec adviseert de regio om de grondprijzen gefaseerd te verhogen. Het Dagelijks Bestuur heeft in maart 2011 besloten om de uitgifteprijs per 1 januari 2013 bij te stellen naar gemiddeld 125,- per m2. Daarmee werd, in lijn met het advies van Stec, een prijsverhoging met 15,- per m2 doorgevoerd. In de grondexploitatie wordt uitgegaan van een bijstelling met 2,5% per jaar, omdat verwacht wordt dat de uitgifteprijs op lange termijn minimaal de kostprijsontwikkeling volgt. Indien geen extra verhogingen worden doorgevoerd, wordt de door Stec benoemde ondergrens van 160,- per m2 (prijspeil 1-1-2010) over tien jaar bereikt. Omdat een snellere verhoging ook mogelijk is, wordt een hogere uitgifteprijs in de risicoanalyse beschouwd als kans. De uitgifteprijs staat veel ter discussie. Dit onder meer omdat verwacht wordt dat met een lagere uitgifteprijs bedrijven over de streep worden getrokken. Uit diverse onderzoeken blijkt echter dat een verhoging van de uitgifteprijs, nagenoeg geen effect heeft op het uitgiftetempo. Dit omdat de grondprijs voor bedrijven zelden een doorslaggevende factor is bij de vestigingsplaatskeuze. Andere factoren, zoals ligging (aan een snelweg), voorzieningen (zoals een laad- en loskade, camera s of centraal blusgebouw), blijken veel belangrijker. Dit houdt ongetwijfeld verband met het gegeven dat slechts 1% tot 2% van de jaarlijkse investeringen van bedrijven, betrekking heeft op de grondkosten. Omdat de grondkosten een marginaal aandeel vormen in de bedrijfskosten, is de prijselasticiteit van de vraag naar grond gering en zal een verhoging van grondkosten nauwelijks leiden tot vraaguitval. Desalniettemin zal een ondernemer in onderhandelingen altijd inzetten op een zo laag mogelijke uitgifteprijs, simpelweg omdat een ondernemer nooit meer zal willen betalen dan nodig (psychologisch effect). Het is niet waarschijnlijk dat bedrijven de regio zullen verlaten, wanneer een hogere uitgifteprijs wordt gehanteerd. Prijs vormt immers geen doorslaggevende factor. Voor (grote) bedrijven, die van buiten de regio komen, ligt het genuanceerder. Deze bedrijven betrekken naast de aanwezige kwaliteiten de investering in grond wel degelijk in hun afweging. 14
6. Risicoanalyse Grootschalige gebiedsontwikkelingen (zoals de transformatie van 180 hectare agrarische gebied tot het XL Businesspark) kennen een lange looptijd. Om die reden hebben de in de grondexploitatie opgenomen ramingen (de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten), in een bepaalde mate het karakter van een voorspelling. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de grondexploitatiebegroting (en daarmee het begrote resultaat) in een breder perspectief geplaatst. 6.1 Risicobandbreedtes Alle afzonderlijke begrotingsposten zijn tegen het licht gehouden, waarbij de kansen en bedreigingen zijn beoordeeld. Dit heeft geleid tot een bandbreedte per begrotingspost, met aan de ene kant de meest optimistische afwijking van de begroting en aan de andere kant de meest pessimistische afwijking van de begroting. De bandbreedte wordt in onderstaand figuur grafisch weergegeven. Figuur 4: bandbreedte per begrotingspost 15
In bijlage 5 wordt een cijfermatige weergave gegeven van de bandbreedtes per begrotingspost. Deze uitgangspunten (de input ) zijn bepalend voor de uitkomst van de risicosimulatie. Uit de bandbreedtes kan het volgende worden geconcludeerd: De verwervingskosten zijn behoudend geraamd. Ruwe bouwgrond is voor 16,- in de begroting opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden een verlaging voor de hand ligt. De civieltechnische investeringen (sloop, sanering en bouw- en woonrijp maken) zijn behoudend begroot. Uit onderzoek van het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (op basis van een analyse van recent aanbestede werken) blijkt dat op korte termijn een aanbestedingsvoordeel van circa 20% kan worden gerealiseerd. De rentelasten op korte termijn (t/m 2015) en op middellange termijn (t/m 2020) zijn behoudend begroot. De rente op lange termijn lijkt (gerelateerd aan het historisch langjarig gemiddelde van 5%) relatief optimistisch begroot. Anderzijds blijft de rente historisch laag (ook bij een langjarige lening). De grondopbrengsten zijn behoudend begroot (gemiddeld 125,- per m2). Uit onderzoek van de Stec groep (2009), in opdracht van Netwerkstad Twente, bleek dat een gefaseerde verhoging naar 160,- tot 180,- per m2 uitgeefbaar terrein realistisch is. Het uitgiftetempo (de fasering van grondopbrengsten) is gebaseerd op onderzoek van Ecorys (jaarlijks 6 hectare). Volgens Ecorys wordt met een uitgifte van jaarlijkse zes hectare een behoedzaam scenario gevolgd. Gerelateerd aan de uitgifte t/m heden is het uitgiftetempo echter optimistisch. In de risicoanalyse is daarom ook rekening gehouden met de mogelijkheid 33% minder wordt uitgegeven (4 hectare per jaar). Met een structurele uitval van vraag is geen rekening gehouden. Het belangrijkste risico vormt het uitgiftetempo, in combinatie met de rente op lange termijn. Dit risico wordt in balans gehouden door de mogelijkheid om (op termijn) de grondprijs te verhogen. 6.2 Risicosimulatie en risicoprofiel Het risicoprofiel van het project is, op basis van de hiervoor genoemde bandbreedtes, bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij zijn 10.000 willekeurige scenario s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een risicoprofiel, dat weergegeven kan worden in een zogenaamde kansdichtheid grafiek. 16
Figuur 5: Kansdichtheidsgrafiek (risicoprofiel XL Businesspark) Uit de simulatie kan het volgende worden geconcludeerd: Met 80% zekerheid kan worden gesteld dat het tekort in een bandbreedte ligt van (netto contant per 1-1-2014) een winst van 4,4 miljoen ( 19,4 miljoen positiever) en een verlies van 31,8 miljoen ( 16,8 miljoen negatiever). In onderstaand schema wordt de meest optimistische en de meest pessimistische afwijking van de begroting weergegeven. -19.400.000 = -4.400.000 begroot resultaat 15.000.000 16.800.000 = 31.800.000 Er is 10% kans dat het resultaat negatiever is dan 31,8 miljoen en 10% kans dat het resultaat positiever is dan 4,4 miljoen. Er is 50% kans op een gunstiger resultaat en 50% kans op een negatiever resultaat. Statistisch en rekenkundig gezien zijn de uitkomsten van de risicosimulatie goed. Desondanks moet niet uit het oog verloren worden dat de betrouwbaarheid van de uitkomst bepaald wordt door de input (= de bandbreedtes). Deze input is en blijft altijd arbitrair, omdat hierover immers verschillend kan worden gedacht. De gehanteerde bandbreedtes zijn weergegeven in bijlage 5. 17
Bijlage 1: Kaart van het exploitatiegebied
Bijlage 2: Grondexploitatie XL Businesspark per 1-1-2014 Plan XL Bussinesspark Twente Startjaar 2014 Eindjaar 2031 MPG nr een project van Openbaar Lichaam RBT Kosten st.% 2,50% Opbr. st.% 2,50% Complex nr n.v.t. Rente % 3,58% 4,25% Rc-rente % 3,58% Kasstroomschema % jaarlijkse kostenstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% regels_verbergen % rente 3,58% 3,58% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% 4,25% Omschrijving Totaal Boekwaarde nog te 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 K UITGAVEN 01-jan-14 realiseren 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 1 Verwerving 65.664.653 52.034.271 13.630.382 245.462 3.399.000 3.399.000-6.586.920 - - - - - - - - - - - - - 2 Sloopkosten 1.528.798 979.355 549.443 187.429 104.129 154.629 31.629 71.629 - - - - - - - - - - - - - 3 Milieuonderzoek en sanering 873.796 432.810 440.986 163.074 8.088 8.088 8.088 156.588 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088 8.088-5 Ophogen kavels 758.543-758.543 189.636 189.636 189.636 189.636 - - - - - - - - - - - - - - 6 Bouw- en woonrijp maken 35.955.969 12.461.914 23.494.055 2.491.606 2.491.606 3.347.626 2.719.623 954.660 10.043 461.436 461.436 461.436 461.436 461.436 1.989.368 2.231.850 2.231.850 772.613 772.613 772.613 400.806 7 Laad- en loskade 4.986.904 2.352.230 2.634.674 2.634.674 - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 Zonnepark 135.561 135.561 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12 Plankosten en VTU 19.278.075 12.028.075 7.250.000 1.000.000 1.000.000 666.667 666.667 666.667 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 13 Afdracht aan complex BOVO 7.324.730 796.130 6.528.600 426.193 360.001 360.001 360.001 360.001 360.001 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 360.000 342.402 14 Overige uitgaven 8.996.835 3.050.041 5.946.794 2.172.289 2.243.104 108.287 108.287 89.899 89.899 325.942 89.899 89.899 89.899 89.899 89.899 89.899 89.899 89.899 89.899 - - 15 Boekwaarde rente 19.761.792 19.761.792 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 16 Niet verrekenbare BTW 169.924 169.924 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Totaal 165.435.580 104.202.103 61.233.477 9.510.363 9.795.564 8.233.933 4.083.930 8.886.363 718.031 1.405.466 1.169.423 1.169.423 1.169.423 1.169.423 2.697.355 2.939.837 2.939.837 1.480.600 1.480.600 1.390.701 993.208 % jaarlijkse opbrengststijging 2,10% 2,10% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% O Omschrijving Totaal Boekwaarde nog te 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 INKOMSTEN 01-jan-14 realiseren 21 Bedrijventerrein 144.410.917 12.856.262 131.554.655 4.093.333 7.433.333 7.009.904 7.500.000 7.344.709 8.540.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.133.375 22. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 23 * Containerterminal 2.411.667-2.411.667 2.828.333-138.889-111.111-83.333-55.556-27.778 - - - - - - - - - - - - 24. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - opbr_ov 25 Subsidie EFRO en TIPP 5.964.635 5.964.635 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 26 * Subsidie Quick wins 4.593.482 2.572.514 2.020.968 2.020.968 - - - - - - - - - - - - - - - - - 27 * Agenda van Twente 2.650.000-2.650.000 1.600.000 1.050.000 - - - - - - - - - - - - - - - - 28 Overige opbrengsten 2.162.817 1.917.429 245.388 5.000 5.000 5.000 5.000 225.388 - - - - - - - - - - - - - 29 Bestaande objecten 2.030.000-2.030.000 - - - - 950.000 - - - - - - - - - - - 1.080.000 - Totaal 164.223.517 23.310.840 140.912.677 10.547.635 8.349.444 6.903.793 7.421.667 8.464.541 8.512.222 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 7.500.000 8.580.000 7.133.375 INFLATIECORRECTIE EN BEPALING KASSTROOM Uitgavenstijging 9.616.610 9.616.610 118.146 369.620 524.310 368.651 1.044.373 104.447 244.692 237.922 273.106 309.169 346.134 885.775 1.063.034 1.163.106 637.438 690.389 699.449 536.850 Inkomstenstijging 34.244.533 34.244.533 42.809 235.533 388.563 613.728 927.159 1.166.058 1.237.157 1.455.586 1.679.476 1.908.963 2.144.187 2.385.291 2.632.424 2.885.734 3.145.377 3.411.512 4.214.839 3.770.138 Kasstroom 23.415.861 104.307.124 961.935-1.580.206-1.465.887 3.582.814-539.037 8.855.802 7.087.000 7.548.241 7.736.947 7.930.371 8.128.630 6.302.161 6.129.553 6.282.792 8.527.340 8.740.523 10.704.689 9.373.456 Rentetoerekening 54.689.619 54.689.619 2.878.840 2.992.569 3.744.516 3.859.790 3.958.239 3.951.810 3.780.586 3.630.365 3.459.886 3.274.044 3.071.981 2.895.482 2.754.328 2.607.658 2.404.265 2.139.551 1.817.706 1.468.003 SALDO INV PER ULTIMO 31.273.757 80.891.263 82.808.168 87.380.943 92.591.346 92.868.322 97.365.597 92.461.605 89.155.192 85.237.316 80.960.255 76.303.928 71.247.279 67.840.600 64.465.375 60.790.241 54.667.166 48.066.194 39.179.211 31.273.758 CONTANTE WAARDE 14.976.531 negatief 103 128 123 135 136 162 146 149 153 157 161 165 169 173 177 182 186 19
Bijlage 3: Verschillenanalyse ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 Verschillenanalyse grondexploitatie per 1-1-2014 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2013 Grex Grex 1-1-2014 1-1-2013 Verschil Verklaring 2014 2013 Eindjaar -----> 2031 2030 1 Looptijd wordt met één jaar verlengd wis oude grex Verwerving 65.664.653 66.031.502-366.849 Geveltaxatie vs werkelijke taxatie Sloopkosten 1.528.798 1.581.208-52.410 Aanbestedingsvoordeel Milieuonderzoek en sanering 873.796 876.456-2.660 Aanbestedingsvoordeel Ophogen kavels 758.543 1.769.934-1.011.391 Geen ophoging van kavels in tranche 1 Bouw- en woonrijp maken 35.955.969 35.963.561-7.592 Aanbestedingsvoordeel Laad- en loskade 4.986.904 5.210.969-224.065 Aanbestedingsvoordeel - - - Plankosten en VTU 19.413.636 17.413.636 2.000.000 Ophoging plankostenbudget Afdracht aan complex BOVO 7.324.730 7.720.577-395.847 Geen rekening gehouden met indexering Overige uitgaven 8.996.835 5.458.317 3.538.518 Ringleiding blusvoorziening Boekwaarde rente + rente 2013 19.761.792 19.768.658-6.866 Niet verrekenbare BTW 169.924 169.924 - Totaal 165.435.580 161.964.742 3.470.838 - - - - Uitgifte bedrijventerrein (totaal) 144.410.917 143.367.348 1.043.569 Meer uitgeefbaar terrein door planoptimalisatie Containerterminal 2.411.667 1.895.000 516.667 Aanbestedingsvoordeel - Subsidie EFRO en TIPP 5.964.635 5.964.635 - Subsidie Quick wins 4.593.482 4.593.482 - Agenda van Twente 850.000-850.000 Bijdrage vanuit de Regio Twente Ontwikkelagenda Netwerkstad 1.800.000-1.800.000 Conform besluit GS Overijssel Overige opbrengsten 2.162.817 1.926.772 236.045 Huren en pachten Bestaande objecten 2.030.000 2.030.000 - Totaal 164.223.517 159.777.237 4.446.280 - Uitgavenstijging 9.616.610 10.567.217-950.607 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters Inkomstenstijging 34.244.533 35.056.031-811.498 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters - Rente toerekening 54.689.619 48.380.407 6.309.212 T.g.v. uitfaseren en bijstellen parameters Saldo Investeringen op eindwaarde 31.273.758 23.440.546 5.194.660 op NCW 1-1-2014 14.976.531 11.702.400 3.274.131 negatief
Bijlage 4: Overzicht van geraadpleegde bronnen - Roes Groenlo B.V., raming verwervingskosten, 3 november 2010 - Gemeente Almelo, team Vastgoed, raming van sloopkosten, 30 september 2010 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau, gunningsadvies sloopbestek XL Park 14, 19 december 2013 - Gemeente Almelo, team BMCH, raming bodemonderzoek en saneringskosten XL Businesspark Twente, 26 september 2011 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, bouwrijpfase, 26 september 2011 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden Tranche 1, woonrijpfase, 26 september 2011 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten ophogen kavels, 18 januari 2012 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten civieltechnische werkzaamheden tranche 2 en 3, per cluster, bouwrijpfase en woonrijpfase, 26 augustus 2011 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), gunningsadvies bestek XL Park 12, 14 juni 2013 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), raming kosten inrichting groenzone langs de Doorbraak, 11 april 2011 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau (IIB), memo inzake aanbestedingsvoordelen ten opzichte van de ramingen, 8 november 2012 - Gunningsadvies laad- en loskade, Witteveen + Bos, 20 december 2013 - Deerns Raadgevende Ingenieurs, kostenraming tranche 3, investering bluswatervoorziening, 5 juli 2013 - Enexis, concept offerte aanleg energievoorzieningen in tranche 3a en 3b, 17 oktober 2012 - G3 advies, uitgangspunten aanbieding Cogas m.b.t. aanleg gasnet tranche 3 XL Businesspark Twente, 27 december 2012 - Intergemeentelijk Ingenieursbureau, kaart oppervlakte verschillende tranches, 23 oktober 2013 - Ecorys, marktstudie XL Businesspark Twente, 21 november 2012 - Herijking Visie Bedrijventerreinen Netwerkstad, 8 november 2013 - Vestiging bedrijven op het XL Businesspark Twente, vertrouwelijke memo aan het Dagelijks Bestuur, 19 december 2013 - Stec Groep, Marktscan bedrijventerreinen en grondprijzen netwerkstad, 22 september 2009 - Stec Groep, Email over actualiteit van eerdere adviezen, 7 februari 2013 - Roes Groenlo B.V, raming verkoopwaarde te handhaven cultuurhistorische panden, 22 december 2010
- Ministerie van Infrastructuur en Milieu (vh Verkeer en Waterstaat), subsidiebeschikking in het kader van de tijdelijke regeling Quick Wins binnenvaart, 13 juli 2010 - Regio Twente, subsidiebeschikking in het kader van de Agenda van Twente, 22 januari 2014 - Regio Twente, voorstel aan het DB inzake besteding resterende middelen Agenda van Twente, 9 september 2013 - Statenvoorstel m.b.t. ontwikkelagenda Netwerkstad Twente, d.d. 5 november 2013 en bijbehorend besluit van Provinciale Staten d.d. 11 december 2013. 22
Bijlage 5: risicobandbreedtes per begrotingspost Risico analyse XL Bussinesspark Twente kans op begroot bedrag Bandbreedte Bandbreedte gemiddeld effect voordoen positief negatief positief negatief t.o.v. de begroting INDEXERING + RENTE Kostenstijging 100% 9.617.000 0% 0% -2.108.089 2.210.987 34.300 Opbrengstenstijging 100% -34.245.000 0% 0% -6.623.028 6.633.925 3.632 Rentekosten 2014-2015 100% 5.871.000 0% 0% -300.127 33.380-88.916 Rentekosten 2016-2020 100% 19.295.000 0% 0% -3.170.733 1.241.585-643.049 Rentekosten 2021-2031 100% 29.523.000 0% 0% -2.193.273 6.479.917 1.428.882 Faseringsrisico = afwijking t.o.v. de 100% looptijd = 18 jaar 0-3.220.395 6.440.790 1.610.197 Sub-totaal 30.061.000-17,6 mln 23,0 mln -17.615.644 23.040.584 2.345.046 KOSTEN (nog te maken) Verwerving 100% 13.630.000-30% 20% -4.089.115 2.726.076-681.519 Sloopkosten 100% 549.000-30% 20% -164.833 109.889-27.472 Milieuonderzoek en sanering 100% 441.000-30% 20% -132.296 88.197-22.049 Bouw- en woonrijp maken 100% 24.253.000-30% 20% -7.275.779 4.850.520-1.212.630 Laad- en loskade 100% 2.635.000-30% 20% -790.402 526.935-131.734 Plankosten en VTU 100% 7.250.000 0% 0% -1.886.019 7.913.981 2.009.321 Afdracht aan complex BOVO 100% 6.529.000-10% 10% -652.860 652.860 0 Overige afdrachten 100% 5.947.000-30% 20% -1.784.038 1.189.359-297.340 gewogen bandbreedte Sub-totaal 61.234.000-16,8 mln 18,1 mln -16.775.342 18.057.816-363.423 OPBRENGSTEN (nog te realiseren) Uitgifte bouwgrond bedrijventerrein100% -131.554.700 0% 0% -33.840.450 25.671.750-2.722.900 Uitgifte containerterminal 100% -2.412.000 10% -10% -241.167 241.167 0 100% 0-10% 10% 0 0 0 Subsidie laad- en loskade Quick Wins 100% -2.021.000 10% -10% -202.097 202.097 0 Subsidie Ontwikkelagenda en Agenda 100% van Twente -2.650.000 10% -10% -265.000 265.000 0 Huren en pachten 100% -245.000 10% -10% -24.539 24.539 0 Overige opbrengsten 100% -2.030.000 30% -30% -609.000 609.000 0 gewogen bandbreedte -27% 29% 25% -19% Sub-totaal -140.912.700-35,2 mln 27,0 mln -35.182.253 27.013.552-2.722.900 TOTAAL 31.273.300-69,6 mln 68,1 mln -69.573.239 68.111.952-741.278 Eindresultaat op NCW 14.977.000 gekwanticeerd optimisme / pessimisme -741.000 risico-neutraal eindresultaat 14.236.000 23