Aan de Raad Made, 22 december 2010 Aan de commissie: Datum vergadering: Agendapunt : Raadsvergadering: 28 januari 2010 Nummer raadsnota: 8 Onderwerp: Bestemmingsplan Made-Oost Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: J. van Meggelen Ambtelijke coördinatie: afdeling Grondgebied Steller: Pie Bauer 1. Raadsbesluit 1. Raadsvoorstel 17 april 2008 2. Het in te trekken ontwerp bestemmingsplan Made- Oost zoals dat m.i.v. 18 juli 2008 tot en met 4 september 2008 ter inzage heeft gelegen. 3. Het nieuwe plangebied inclusief gewijzigde verkaveling en waar mogelijk het nieuwe ontwerp bestemmingsplan Made Oost. SAMENVATTING Al geruime tijd zit het bestemmingsplan Made-Oost in een impasse om reden dat een ontwikkelaar waarmee de gemeente een overeenkomst had, uiteindelijk niet in het bezit van de grond ko n komen. Hierover loopt tussen ontwikkelaar en de verkopende grondeigenaar al jarenlang een juridisch geschil. De gemeente heeft lange tijd de hoop gekoesterd dat partijen er uit zouden komen, waarna het bestemmingsplan Made-Oost door de raad zou kunnen wo rden vastgesteld. Daar geen zicht is op een spoedige oplossing wordt voorgesteld het plan op te splitsen. Dit houdt in dat het gronddeel waarover geen overeenstemming is bereikt buiten het plan wordt gelaten. Hierdoor kunnen andere ontwikkelaars en gemeente welke ook de dupe zijn van deze vertraging toch de woningen realiseren zoals bij overeenkomst afgesproken. Voorgesteld wordt de eerder in gang gezette bestemmingsplanprocedure in te trekken en voor een kleiner plangebied middels het opnieuw ter inzage leggen van een ontwerp bestemmingsplan op te starten.
VOORGESCHIEDENIS In de raadsvergadering van 17 april 2008 is bestemmingsplan Made Oost onderwerp van gesprek geweest (zie bijlage 1). Destijds heeft u kennis kunnen nemen van een voorstel tot verwerking van de reacties uit het wettelijk vooroverleg en de inspraak op het voorontwerp - bestemmingsplan Made Oost. Tegelijkertijd werd u gevraagd in te stemmen met een projectrealisatieovereenkomst af te sluiten met de ontwikkelaars. WAT IS ER AAN DE HAND? Vervolgens is het bestemmingsplan als ontwerp bestemmingsplan op 18 juli 2008 tot en met 4 september 2008 ter inzage gelegd en had de gemeente een projectrealisatieovereenkomst met de ontwikkelaars in het gebied te weten bouwbedrijf Pals, Van Sundert Hoogstraten BVBA, Ruimte voor Ruimte C.V. en Aan de Stegge Roosendaal Vof. Tot zo ver is er niets aan de hand. Binnen de zienswijzentermijn worden een vijftal zienswijze ingediend. De indieners van een zienswijze dienen in de regel te worden gehoord door een hoorcommissie bestemmingsplannen. Zo ver is het echter nooit gekomen, om reden dat in één van de zienswijzen de grondeigendompositie in twijfel wordt getrokken en uit nader onderzoek blijkt dat twee van de ontwikkelaars daadwerkelijk de grond niet in eigendom blijken te hebben. Hierdoor is er geen sprake van een rechtsgeldige projectrealisatieovereenkomst met alle ontwikkelaars en kan uw raad het bestemmingsplan Made Oost formeel (artikel 6.1.2, lid 2a Wet ruimtelijke ordening) niet vaststellen. Het meest noordelijke deel van plan Made Oost blijkt in handen te zijn van een familie van Dongen. Deze familie wil de grond niet verkopen aan ontwikkelaar Aan de Stegge, welke vervolgens een deel van de grond zou doorverkopen aan Ruimte voor ruimte C.V. Het is ruim 1 jaar en een paar maanden na september 2008 niet mogelijk gebleken om uit deze impasse te geraken. De grondeigenaar fam. Van Dongen en ontwikkelaar Aan de Stegge hebben een privaatrechtelijk geschil, welke al geruime tijd bij de rechter ligt. Zelfs mediation heeft niets opgeleverd. Door deze vertragingen komt woningbouw niet van de grond en is het zelfs maar de vraag of er ooit gebouwd gaat worden. De gemeente kan hierdoor haar woningbouwprogramma niet verwezenlijken en de overige ontwikkelaars welke wel grond in eigendom hebben, kunnen niets anders dan lijdzaam wachten op een uitspraak van de rechter welke vervolgens door één van de partijen in een zaak in hoger beroep kan worden aangevochten. Een oplossing valt derhalve op korte termijn niet te verwachte n. WAT WILLEN WE BEREIKEN? De gemeente heeft lange tijd veel geduld gehad. Het is echter onverteerbaar om als gemeente langer lijdzaam af te wachten. Wij hebben dan ook gezocht naar een alternatieve oplossing. Die oplossing kan gevonden worden door als volgt te werk te gaan. Er dient een bestemmingsplan te worden opgesteld, waarbij alleen een plan wordt gemaakt voor die gronden, die daadwerkelijk in bezit zijn van de ontwikkelaars. De gronden waarover geen overeenstemming wordt bereikt, worden buiten het bestemmingsplan gehouden. Hierdoor is het mogelijk een rechtsgeldige projectrealisatieovereenkomst te sluiten met de resterende ontwikkelaars. Dit wil niet zeggen dat de gemeente voor altijd afscheid heeft genomen van de ontwikkelaars die thans geen grondpositie hebben. Gesteld wordt dat op het moment dat zij een grondpositie kunnen verkrijgen (middels het passeren van een akte en inschrijving in het kadaster), zij in beeld blijven voor een verdere vervolgfase in een afzonderlijk ruimtelijk 2
plan en daarvoor te volgen ruimtelijke procedure. Hiervoor kan het plan zoals dat ten tijde van het ontwerp-bestemmingsplan aanwezig was als basis dienen. Mocht er onverhoopt voor raadsbehandeling 28 januari 2010 alsnog overeenstemming worden bereikt tussen de familie van Dongen en Aan de Stegge, dan zou alsnog de huidige procedure kunnen worden voortgezet. De verwachting hieromtrent is evenwel laag gespannen. Er is even overwogen om het gronddeel waarover geen overeenstemming bestaat via een wijzigingsbevoegdheid mee te nemen in het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Dit heeft het voordeel dat met een betrekkelijk lichtere procedure het plan op een later moment kan worden afgemaakt. Het nadeel is echter dat een wijzigingsbevoegdheid niet op naam wordt afgegeven, en het gevaar bestaat dat bij een verzoek tot wijziging één ieder dit verzoek kan doen en de gemeente een wijzigingsverzoek niet zondermeer kan weigeren. De regierol wordt als het ware minder. Bovendien wordt gelet op de complexiteit van de materie en de ervaringen uit het recente verleden het niet langer wenselijk geacht om zaken langer met elkaar te verknopen. Wij hanteren het standpunt komt u als ontwikkelaar maar terug, wanneer u de zaken onderling goed geregeld heeft. HOE PAST DIT BINNEN BELEID EN WETGEVING? Er heeft n.a.v. het bovenstaande ambtelijk planteamoverleg d.d. 7 december 2009 plaatsgevonden met de provincie. De provincie kan instemmen met ons voorstel om de ruimtelijke procedure tot vaststelling van het bestemmingsplan Made Oost in te trekken. Gelijktijdig willen we een kleiner plan van omvang opnieuw 6 weken als ontwerp bestemmingsplan ter inzage leggen, waardoor een groot deel van het plan alsnog wordt gerealiseerd. De mutaties die hiervoor dienen plaats te vinden zijn marginaal en derhalve aanvaardbaar zonder dat nieuw wettelijk vooroverleg noodzakelijk is. HOE GAAN WE DIT DOEN? In het oude in te trekken bestemmingsplan werd uitgegaan van 151 woningen met de volgende onderverdeling: 16 gestapelde starterswoningen 25 tussenwoningen 18 hoekwo ningen 78 vrije sectorwoningen 14 Ruimte voor Ruimtekavels Door het vooralsnog wegvallen van het meest noordelijke deel zou bij het gewijzigd in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan de verdeling er als volgt uit komen te zien. 16 gestapelde starterswoningen 24 tussenwoningen 18 hoekwoningen 48 vrije sectorwoningen 106 woningen De conclusie is gerechtvaardigd dat door het wegvallen van het meest noordelijke deel, met name de duurdere woningen niet worden gerealiseerd. Er worden aanzienlijk min der vrije 3
sectorwoningen en vooralsnog geen ruimte voor ruimtekavels gerealiseerd. Wellicht dat deze woningen in een later stadium alsnog kunnen worden gebouwd. Met het oog op de huidige kredietcrises kan dit volgens ons geen zwaarwegend probleem zijn om dit uit te stellen naar een later tijdstip. Wel is het zo dat uw raad met de provincie in september 2004 een intentieovereenkomst heeft getekend voor wat betreft het mogelijk realiseren van ruimte van ruimtekavels binnen de planlocatie Made-Oost. Nu het evenwel de Ruimte voor Ruimte C.V. niet is gelukt een grondpositie te verkrijgen binnen het plangebied, hetgeen wij overigens betreuren, kunnen wij niet anders dan onze eigen belangen veilig stellen, hetgeen impliceert bouwen voor de doelgroepen om zo een b ijdrage te leveren aan het gemeentelijk woningbouwprogramma. Naast het verkleinen van het plangebied willen wij u voorts wijzen op een aantal wijzigingen die noodzakelijkerwijs moeten worden doorgevoerd om het plan ten uitvoer te kunnen brengen. Hoewel aan de hoofdopzet van het plan feitelijk niets veranderd is met name de ontsluiting van het plangebied van groot belang. Door het vervallen van de meest noordelijke ontsluiting op de Kalverstraat wordt de nieuwe woonwijk nog maar via één ontsluiting tussen Kalverstraat 12 en 20 ontsloten. Dit is onacceptabel en niet wenselijk mede bezien vanuit calamiteiten- en veiligheidsoogpunt. Om die reden is gezocht naar een tweede ontsluiting op de Zandstraat. Er zat een langzaam verkeersverbinding in het plan opgenomen ter hoogte van het vroegere bedrijf Vanotools (Zandstraat 5-7). Het opwaarderen van deze verbinding tot volwaardige tweede ontsluitingsroute wordt niet wenselijk gevonden vanwege het feit dat deze ontsluiting te dicht is gelegen op de rotonde Blockmekerstraat, waardoor een zogenaamd stropeffect van auto s kan optreden. Zowel door provincie als eigen afdeling OW is gepleit voor een andere oplossing. Deze zoektocht heeft geresulteerd in een volwaardige (tijdelijke) ontsluiting van de nieuwe woonwijk over het grondgebied van bouwbedrijf Pals (Zandstraat 15). Hoewel deze oplossing vanuit stedenbouwkundig oogpunt op korte termijn niet ideaal is, immers een gesloten straatwandprofiel is wenselijk, is afgesproken dat bouwbedrijf Pals tijdelijk afziet van de bouw van 4 woningen om de gewenste ontsluiting mogelijk te kunnen maken. Echter zodra aan de noordzijde van het plangebied alsnog overeenstemming wordt bereikt over de grondeigendomposities met andere ontwikkelaars en verder inhoud wordt gegeven aan de gekozen hoofdplanopzet inhoudende een tweetal hoofdontsluitingen op de Kalverstraat, zal medewerking aan bouwbedrijf Pals worden verleend voor de bouw van de resterende 4 woningen bestaande uit twee 2/1-kappers ter hoogte van de Zandstraat. Drie andere mutaties zijn het definitief verdwijnen van de langzaamverkeersverbinding over het terrein van Vanotools ter hoogte van Zandstraat 9, een hoekwoning ter hoogte van Vanotools te realiseren als losstaande vrije sectorwoning en de 4 woningen voorheen opgenomen met een wijzigingsbevoegdheid in het ontwerp-bestemmingsplan nu rechtstreeks op te nemen in het nieuw op te stellen bestemmingsplan. Voor deze door te voeren mutaties verwijzen wij u naar bijlage 3. Nadrukkelijk willen wij u er op wijzen dat aan de waterhuishoudkundige opzet niets is veranderd. De berekende waterbergingen blijven ongemoeid, waardoor het waterschap niet opnieuw hoeft te worden benaderd. 4
WIE ZIJN DE BETROKKEN PARTIJEN? Er zijn door deze nieuw ingeslagen weg feitelijk nog maar twee ontwikkelaars over te weten bouwbedrijf Pals en Van Sundert Hoogstraten BVBA. Met deze partijen worden nieuwe overeenkomsten afgesloten. Wij stellen ons hierbij op het standpunt dat het nieuwe bestemmingsplan door uw raad niet eerder zal worden vastgesteld dan het moment dat overeenkomsten zonder voorwaarden zijn getekend. HOE GAAN WE COMMUNICEREN? De indieners van een zienswijze op het ontwerp-bestemmingsplan Made-Oost zoals dat in 2008 ter inzage heeft gelegen, zullen na het door uw raad te nemen besluit formeel worden geïnformeerd over stopzetting van de procedure. Gelijktijdig zullen zij dienen te worden geïnformeerd over de voortgang van het plan en de mogelijkheid om opnieuw een zienswijze tegen het plan in te dienen. Het valt te verwachten dat ook de bewoners uit de Zandstraat gelet op de nieuwe tijdelijke ontsluiting over het terrein van bouwbedrijf Pals niet allen zullen staan te juichen. Het wordt wenselijk gevonden om ook deze bewoners middels een brief hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen. WAT IS DE VERVOLGPROCEDURE? Mocht uw raad in haar vergadering op 28 januari 2010 besluiten in te stemmen met dit voorstel, dan zal hoogstwaarschijnlijk ergens in februari 2010 het nieuwe bestemmingsplan 6 weken ter inzage komen te liggen. In april kunnen de indieners van een zienswijze worden gehoord, waarna u in de raad van mei of juni het bestemmingsplan definitief kan vaststellen. Hierna bestaat uiteraard nog de mogelijkheid tot het instellen van beroep. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, drs. C. Smits Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester 5
De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 22 december 2010; B e s l u i t : 1. de procedure met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan Made-Oost zoals dat met ingang van 18 juli 2008 tot en met 4 september 2008 ter inzage heeft gelegen en waarop een vijftal zienswijzen zijn ingediend te beëindigen en in te trekken; 2. de indieners van een zienswijze en de formele overlegpartners hiervan in kennis te stellen; 3. er kennis van te nemen dat een kleiner plan met minder woningen en een gewijzigde ontsluiting als ontwerp bestemmingsplan opnieuw voor 6 weken ter inzage zal worden gelegd en hierna ter vaststelling door de raad zal worden aangeboden en ; 4. een anterieure exploitatieovereenkomst met bouwbedrijf Pals en Van Sundert Hoogstraten BVBA op te stellen, welke derhalve getekend zal dienen te zijn voordat het bestemmingsplan door uw raad zal worden vastgesteld. Made, 28 januari 2010 De raad voornoemd, Griffier, Voorzitter, mr. M.J.N. Schetters-Schuurbiers drs. G.L.C.M. de Kok