STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING NV ZUIDERPARK AMERSVELDESTRAAT-SPOORWEG KORTEMARK 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Er zijn meer dan voldoende voorzieningen in de onmiddellijke omgeving. Verkeersgenererende activiteiten zijn in deze verkaveling niet toegelaten. Voorzieningen voor een inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Samenvoegen van twee geschakelde woningen tot één lot is toegelaten zonder dat deze samenvoeging als een wijziging van de verkaveling wordt aanzien mits de maximum oppervlakte van het hoofdgebouw zich binnen de bouwzone blijft situeren en het hoofdgebouw wordt ingeplant op beide loten. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Woningen: Eengezinswoningen, met inbegrip van zorgwoningen worden toegelaten. Woningsplitsing is niet toegelaten. Samenvoeging van twee geschakelde woningen of twee geschakelde loten tot één lot of één woning is toegelaten mits het hoofdgebouw zich binnen de bouwzone blijft situeren en wordt ingeplant op beide loten. Garages en staanplaatsen: Per woongelegenheid dient men minimum 2 plaatsen te voorzien om de wagen te stallen. 1 hiervan is een garage. Deze garage kan op de woonkavel voorzien worden of kan gegroepeerd worden buiten de woonkavels in de zones voorzien op het verkavelingsplan. De andere plaats betreft een autostaanplaats op de woonkavel. Handel, horeca en ambacht zijn niet Woningen: toegelaten. Tank- en servicestations zijn Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals uitgesloten. kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening zijn toegelaten, Slechts een beperkt gedeelte van de mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: woning kan ingericht worden als 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; nevenbestemming. Het accent van de 2 de complementaire functie beslaat minder dan de helft van verkaveling ligt immers op 'wonen'. de oppervlakte van de woonfunctie met een totale maximale vloeroppervlakte van 100 vierkante meter en bevindt zich enkel op het gelijkvloers. 3 de garage op het woonkavel dient haar functie te behouden Gegroepeerde garages: Geen nevenbestemming toegelaten. 1.2. BESTEMMING BIJGEBOUW(EN) Het bijgebouw dient niet ter stalling van De bestemming van bijgebouwen moet complementair zijn wagens en mag dus geen carport, garage aan de residentiële hoofdbestemming, zoals het gebruik als of elkeen andere vorm van staanplaats van bergruimte voor (motor)fietsen, huishoudelijk afval en 1 / 6 12/07/2012
gemotoriseerde voertuigen inhouden, uitgezonderd van motorfietsen. Het concept van deze verkaveling is dusdanig dat alle woningbijgebouwen binnen een bepaalde zone dienen te worden voorzien langs de achterkavelgrens om een optimale benutting van de tuin en het kruiwagenpad te garanderen. materiaal en materieel nodig voor het onderhoud van de tuin en de woning. De bergruimte moet rechtstreeks bereikbaar zijn via de private tuin en/of via een gemeenschappelijke circulatieruimte (kruiwagenpad, ) Deze al dan niet afgesloten ruimte dient voldoende te zijn verlucht. 1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Binnen de verkaveling wordt bewust Het niet-bebouwd gedeelte van het perceel dient voor aanleg geopteerd voor een dieptewerking ten van verhardingen en tuin. voordele van de privacy. Immers, door de De private tuin in de achtertuinstrook van het woonkavel dient zijdelingse grenzen tussen de kavels hard bereikbaar te zijn, al dan niet langs het bijgebouw, via de te definiëren, door de kavels smal te maken openbare weg en/of via een kruiwagenpad, zoals voorzien op en door voldoende diepe tuinen mogelijk te het verkavelingsplan. maken, kan elke woning optimaal geënt worden op haar tuin zonder dat de privacy in het gedrang komt. Er worden enkel tuinen toegestaan om het residentiële karakter van de verkaveling te waarborgen. De private kruiwagenpaden dienen om de tuinen en de openbare weg fysiek te koppelen. 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUW(EN) 2.1.A. TYPOLOGIE Er dient aandacht te zijn voor de realisatie van verschillende typologieën voor verschillende doelgroepen. Loten 34,35,56 en 74 die aanpalend aan de gegroepeerde garages zijn voorzien,mogen op de verdieping langs de zijde van de garages raamopeningen bevatten. Loten 2,3,4,5,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17, 19,20,29,30,31,32,33,34,,45,46,47,48,49 en 50 mogen, indien zij de ruimte op de verdieping boven hun garage niet bebouwen, ramen voorzien op de verdieping van het hoofdvolume langs de zijde van hun garage. 2.1.B. INPLANTING Woningen: Open bebouwing, halfopen bebouwing en gesloten bebouwing, zoals weergegeven op het verkavelingsplan. Loten 1,6,15,18 en 21 zijn voor open bebouwing. Loten 2,3,4,5,7,8,9,10,11,12,13,14,16,17,19,20,22,28,29,31, 32,40,41,44,45,47,48,50,51,55,59,60,69 en 70 zijn voor halfopen bebouwing. Loten 23,24,25,26,27,30,33,34,35,36,37,38,39,42,43,46,49, 52,53,54,56,57,58,61,62,63,64,65,66,67,68,71,72,73 en 74 zijn voor gesloten bebouwing. Garages: Gegroepeerde geschakelde garages, zoals weergegeven op het verkavelingsplan. Er kan niet afgeweken worden van het bouwkader. Hierdoor wordt er gezorgd voor Woningen: Op het verkavelingsplan wordt de maximale bouwzone voor 2 / 6 12/07/2012
een kwaliteitsvolle relatie met - het openbaar domein - de omliggende kavels wat lichtinval betreft, bezonning, privacy, enz. De loten met gesloten bebouwing dienen over de voorziene volledige breedte te worden bebouwd op het gelijkvloers. het hoofdgebouw vastgesteld. Rooilijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan Voorbouwlijn: (zoals aangegeven op het verkavelingsplan) - Woning: op minimum 3,5 meter van de rooilijn De voorgevel mag maximum 1,5 meter dieper worden gebouwd dan de voorbouwlijn. - Garage: op minimum 5 meter van de rooilijn Bouwdiepte: Maximale bouwdiepte gelijkvloers: zoals aangegeven op het verkavelingsplan. Maximale bouwdiepte verdieping: 12 meter gemeten vanaf de dichtst bij de rooilijn gelegen voorbouwlijn. Niet dieper dan de maximale bouwdiepte van het gelijkvloers. Achterkavelgrens: Tussen de achtergevel en de achterkavelgrens: minimum 8 meter afstand en conform de bouwzones vastgelegd op het verkavelingsplan. Zijkavelgrens: Minimum 3 meter afstand tussen zijkavelgrens en zijgevel bij halfopen en open bebouwing. Garages: Maximale bouwzone zoals voorzien op het verkavelingsplan. Rooilijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan Voorbouwlijn: zoals aangegeven op het verkavelingsplan, verplicht te volgen. 2.1.C. BOUWVOLUME Maximum 2 zichtbare bouwlagen voor alle Woningen: typologieën + eventueel lessenaarsdak Gabarit: voor de woningen op loten 1 t.e.m. 21. Maximale kroonlijsthoogte van 6,2 meter voor alle typologieën, gemeten vanaf de vloerpas van de woning tot bovenkant van de kroonlijst. Voor de loten met open bebouwing is er bijkomend een maximale nokhoogte van 10 meter toegelaten, gemeten vanaf de vloerpas van de woning. Het profiel van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende woning(en). Vloerpeil: Max. 0,5 meter boven straatniveau, gemeten vóór de betreffende woning, in de as van de weg gelijk met het midden van de woning. 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM Garages: Gabarit: Maximale kroonlijsthoogte van 3 meter, gemeten vanaf de vloerpas van de garages. Het profiel van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende garages. Vloerpeil: Max. 0,2 meter boven straatniveau. Het vloerpeil van de eerst vergunde garage is bepalend voor de te bouwen aanpalende garages. Er wordt in het concept erg veel belang Woningen: gehecht aan het kader waarbinnen de Gevelmaterialen: woningen tot stand kunnen komen. Dat De keuze van de materialen wordt beperkt teneinde de 3 / 6 12/07/2012
betekent dat initiatief tot het creëren van architectuur de drijfveer zal zijn om deze verkaveling tot een kwalitatieve woonomgeving te ontwikkelen. Er moet een architecturale samenhang bestaan per consistent geheel van woningen. Deze architecturale samenhang wordt beoordeeld bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning, en kan betrekking hebben op de speling van de dakvorm, materiaalkeuze, algemene vormgeving of een combinatie van deze elementen. Er dient bijzondere aandacht te gaan naar het samengaan of contrasteren van de gekoppelde woningen. Het residentieel karakter van de verkaveling zal hoe dan ook door materiaalgebruik onderstreept worden. continuïteit in het straatbeeld gecreëerd door de architecturale vormgeving te ondersteunen of er positief mee te contrasteren. Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en latten, sierpleisters, vezelcementgebonden gevelleien. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. In elk bouwblok dienen in de voorgevel zichtbare vlakken in gevelsteen te zijn verwerkt, voor een minimum van 20%, de raam- en deuropeningen niet meegerekend. Alle materialen dienen zich in aardkleuren en houtkleuren voor te doen, uitgezonderd de gevelbepleistering, dewelke een contrast mag vormen met de overige gebruikte gevelmaterialen. Dakvorm: Platte daken voor de halfopen en gesloten bebouwingen. Platte daken of lessenaarsdaken of combinatie van plat dak en lessenaarsdak voor de open bebouwingen. De lessenaarsdaken mogen tussen een helling van 15 en 35 worden gebouwd met een maximale nokhoogte van 10 meter, gemeten vanaf de vloerpas van de woning. De lessenaarsdaken mogen worden uitgevoerd in elke materiaal geschikt voor dakbedekking. Het plaatsen van thermische en/of electrovoltaïsche zonnepanelen en dakvensters in hellende daken en op platte daken is toegelaten. Gegroepeerde garages: Gevelmaterialen: Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en latten, sierpleisters.. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. Prefab garages zijn toegelaten in de vorm van betonnen prefabgarages met crepi afwerking. Metalen en houten prefabgarages zijn niet toegelaten. Sectionaalpoorten zijn verplicht. Dakvorm: Platte daken of lessenaarsdaken met een helling tussen 5 en 15, met een maximale nokhoogte van 4,50 meter. De lessenaarsdaken mogen worden uitgevoerd in elke materiaal geschikt voor dakbedekking èn voor de specifieke hellingsgraad. 2.2. VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING Het concept van deze verkaveling is Op het verkavelingsplan wordt de zone voor bijgebouwen dusdanig dat alle woningbijgebouwen aangegeven. binnen een bepaalde zone dienen te worden voorzien langs de achterkavelgrens om een optimale benutting van de tuin en het kruiwagenpad te garanderen. De zone voor bijgebouwen maakt het 4 / 6 12/07/2012
mogelijk de woning in gesloten verband te voorzien van een buitenberging. Bijgebouwen worden niet aangebouwd aan het hoofdgebouw. De zone voor bijgebouwen mag volledig worden bebouwd. De zone is dermate ingeplant zodat het bijgebouw kan worden gekoppeld aan het bijgebouw van de aanpalende buur. 2.2.B. BOUWVOLUME De hoogte van de bijgebouwen wordt De bouwhoogte van de bijgebouwen is minimaal 2 meter, beperkt tot maximaal 2,85 meter, zodat de maximaal 2,85 meter, gemeten van af de vloerpas van het hogere hoofdgebouwen beeldbepalend bijgebouw tot bovenkant kroonlijst. zullen zijn voor de verkaveling. 2.2.C. VERSCHIJNINGSVORM Dit hoeft geen toelichting. De hoofd- en bijgebouwen moeten één architecturaal geheel vormen. Toegelaten materialen zijn: gevelstenen, harsgebonden/kunststoffen/vezelcementgebonden/metalen/ houten/gecoate gevelbekledingspanelen en latten, sierpleisters. De herkomst van de gevelstenen dient streekgebonden te zijn. Enkel gevelstenen vervaardigd met klei afkomstig van Kortemarkse bodem zijn toegelaten. De bijgebouwen moeten worden voorzien van een plat dak. Hellende daken zijn niet toegelaten. 2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Zaken inzake duurzaamheid die volgen uit het verkavelingsconcept en niet moeten vastgelegd worden in de voorschriften zijn het zongericht bouwen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 25 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Terrassen mogen tot maximum 5 meter diep gebouwd zijn t.o.v. de achtergevel van de woning. 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Het gaat om een hellend terrein, waar Reliëfwijzigingen worden toegestaan in een omtrek van één reliëfwijzigingen toegelaten zijn rond de meter rond de woning èn in de zone voor terrassen, om een woning. vlak plateau te maken rond de woning van maximum 0,15 meter onder de vloerpas, waarna men in een talud van max. 30 de overgang naar het natuurlijk maaiveld dient te 5 / 6 12/07/2012
voorzien. 3.2. VERHARDINGEN Het is de bedoeling het groene karakter van Verhardingen moeten beperkt blijven tot de bouwzone voor de verkaveling te bewaren. Gezien de bij- en hoofdgebouwen, uitgezonderd een eventueel terras dat beperkte perceelsoppervlakte is dit enkel tot 5 meter diep t.o.v. de achtergevel mag worden bebouwd, mogelijk door alle verhardingen buiten de binnen 25 m² maximale oppervlakte. bouwzones te verbieden. De volledige De noodzakelijke voorzieningen voor tuinpaden en oprit zijn achtertuin dient met groen aangelegd te voorzien op het verkavelingsplan, en dienen verplicht te worden. De oprit mag met worden opgevolgd. waterdoorlatende materialen worden Buiten deze bouwzones dient de tuin aangelegd te worden aangelegd, zijnde grind of grasdallen. met groenaanplantingen. Per woongelegenheid dient een oprit te worden voorzien waarop de wagen kan gestald worden. 3.3. INRICHTINGSELEMENTEN Het groene karakter dient optimaal gevrijwaard te worden. Binnen de zone van de achtertuin mag een beperkte tuinberging (15 m²) opgericht worden op voorwaarde dat ze opgenomen wordt binnen de groenstructuren van de tuin (sober onopvallend element) en passend binnen de zone voor bijgebouwen zoals opgenomen in het verkavelingsplan. Voor de materialen zijn toegelaten deze van het hoofdgebouw en hout. De totale hoogte mag echter niet meer dan 2,85 meter bedragen. 3.4. AFSLUITINGEN Gezien de beperkte oppervlakte van de Binnen de strook voor bijgebouwen kan een tuinmuur worden achtertuinen zijn voldoende hoge toegestaan op de perceelsgrens. afsluitingen nodig om voldoende privacy te Op de achterste en zijdelingse perceelsgrenzen mag enkel garanderen. een groene scheiding aangebracht worden in de vorm van een haag. In de voortuinen zijn geen afsluitingen toegelaten op de zijdelingse perceelsgrenzen. De scheiding met de aanpalende buur wordt aangetoond d.m.v. een betonboord in de grond. AFMETINGEN Tuinmuur: maximale hoogte 2,60 meter Haag: maximale hoogte 2,35 meter 6 / 6 12/07/2012