Besluit van burgemeester en wethouders Teylingen Zaakkenmerk/Onderwerp Z-17-012158/Principeverzoek bouwen van 28 woningen achter het bestaande hoofdgebouw van Liduina op de locatie hoek Endepoellaan/De Weiden te Warmond Verantwoordelijke TM Planvorming Zaakkenmerk/Document kenmerk Z-17-012158/D - 26630 Vertrouwelijkheid Portefeuillehouder Openbaar Dhr. B.H.C. Brekelmans, wethouder Besloten in de vergadering van College Teylingen d.d. 04 jul 2017 toelichting besluit Wij stellen voor Besluitpunt 1: In principe medewerking te verlenen aan het bouwen van 28 woningen met bijbehorende voorzieningen achter het bestaande hoofdgebouw van Liduina op de locatie hoek Endepoellaan/De Weiden te Warmond door middel van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan door initiatiefnemer Vorm uit Papendrecht. Besluitpunt 2: Met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst te sluiten. Besluitpunt 3: De commissie Ruimte in kennis te stellen van dit besluit. Samenvatting De heer L. de Coninck heeft namens Vorm uit Papendrecht een principeverzoek ingediend voor het bouwen van 28 woningen met bijbehorende voorzieningen op de locatie hoek Endepoellaan/De Weiden te Warmond en is gelegen achter het bestaande hoofdgebouw Liduina. De 28 koopwoningen bestaan uit twee evenwijdige woonblokken, onderverdeeld in 20 eengezinswoningen en 8 gestapelde woningen. Het plan draagt bij aan het realiseren van de opgaven uit de Woonvisie Teylingen: aanbod van goedkope koopwoningen, doorstroming bevorderen en jonge huishoudens vasthouden en/of aantrekken voor behoud en versterking van de vitaliteit. Ook voor ouderen zijn deze woningen geschikt ter voorbereiding op een periode, waarin ze wellicht wat meer zorg vragen of aanspraken in de buurt willen
hebben. De twee Gastenhuizen met in het midden een sociëteit die in het nieuwe Liduina worden gevestigd, bieden hiervoor mogelijkheden. Ter plaatse van deze locatie geldt het bestemmingsplan Kom Warmond 2009, 2 e herziening met de bestemming 'Maatschappelijk'. Het bouwplan is hiermee in strijd. Besloten wordt om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het verzoek. Het bestaande hoofdgebouw Liduina, inclusief de kapel aan de Herenweg 50, zal behouden blijven en zal door Amvest Vastgoedontwikkeling verbouwd worden tot twee Gastenhuizen met totaal 38 zorgeenheden met twee inwonende zorg(echt)paren en in het midden een sociëteit. Dit verbouwingsplan past binnen het geldende bestemmingsplan en maakt geen deel uit van dit principeverzoek. Inleiding De heer L. de Coninck heeft namens Vorm uit Papendrecht een principeverzoek ingediend voor het bouwen van 28 woningen met bijbehorende voorzieningen op de locatie hoek Endepoellaan/De Weiden te Warmond. Deze locatie is gelegen achter het bestaande hoofdgebouw Liduina aan de Herenweg 50. Ten gevolge van de bouw van deze woningen zal de bestaande bebouwing gesloopt moeten worden. Enige jaren geleden is al een deel van de bestaande bebouwing (aanleunwoningen) op deze locatie gesloopt. Het ingediende verzoek omvat het realiseren van 28 koopwoningen in twee evenwijdige woonblokken, onderverdeeld in 20 eengezinswoningen en 8 gestapelde woningen. In het geldende bestemmingsplan Kom Warmond 2009, 2e herziening heeft de te ontwikkelen locatie de bestemming Maatschappelijk en de aanduiding specifieke vorm maatschappelijk wooncomplex. Het ingediende verzoek is hiermee in strijd. De strijdigheid heeft vooral betrekking op de ter plaatse geldende bestemming; daarnaast liggen de woningbouwblokken deels buiten de bouwvlakken. Het bestaande hoofdgebouw Liduina, inclusief de kapel aan de Herenweg 50, is inmiddels verkocht aan Amvest Vastgoedontwikkeling. Hoofdgebouw en kapel zullen behouden blijven en zullen worden verbouwd tot twee Gastenhuizen met 38 zorgeenheden en een sociëteit. In dit gebouw wordt zorg verleend aan mensen met dementie. Het Gastenhuis wordt geleid door een
inwonend zorg(echt)paar. Meer info hierover is te vinden op de website www.hetgastenhuis.nl. Dit verbouwingsplan past binnen het geldende bestemmingsplan en maakt geen onderdeel uit van dit principe verzoek. Voor dit verbouwingsplan is inmiddels een omgevingsvergunning aangevraagd. Wat willen we bereiken Doel van dit voorstel is om in principe medewerking te verlenen aan het verzoek, dat voorziet in het bouwen van 28 woningen op de locatie hoek Endepoellaan/De Weiden te Warmond zodat een bestemmingsplan voor dit bouwplan kan worden voorbereid. Waarom nemen we dit besluit: argumenten 1.1 Het plan is stedenbouwkundig passend. De gemeenteraad heeft op 31 oktober 2013 het ter plaatse geldende bestemmingsplan Kom Warmond 2009, 2 e herziening vastgesteld. Op grond van dit bestemmingsplan kunnen ter plaatse een appartementengebouwen gerealiseerd worden met een bouwhoogte van maximaal 9,7 meter en een appartementengebouw met een bouwhoogte van maximaal 12,3 meter. De bestemming is Maatschappelijk met de aanduiding specifieke vorm maatschappelijk wooncomplex Maatschappelijk. Het was de bedoeling van de toenmalige eigenaar (ActiVite) samen met de Woonstichting Vooruitgang op deze locatie 24 wooneenheden voor zorgplaatsen en 58 (zorg)huurappartementen te realiseren. Het bestaande hoofdgebouw aan de Herenweg 50 zou verbouwd worden tot 28 koopappartementen. In de toelichting van dit geldende bestemmingsplan is hierover een ruimtelijke onderbouwing opgenomen. Ten gevolge van gewijzigd Rijksbeleid met betrekking tot zorg heeft ActiVite afgezien van deze plannen en het perceel uiteindelijk verkocht aan projectontwikkelaar Vorm, waarbij Amvest de nieuwe eigenaar is geworden van het bestaande hoofdgebouw. Het voorgestelde plan omvat het realiseren van 28 koopwoningen in twee evenwijdige woonblokken, waarin totaal 20 eengezinswoningen en 8 gestapelde woningen zijn gesitueerd. Dit is exclusief het bestaande hoofdgebouw (zie ook inleiding). Het plan met eengezinswoningen en gestapelde woningen past wat betreft de bouw- en goothoogten en de afstanden tot de bestaande woningen aan de Endepoellaan en de Bijleveldlaan goed in de omgeving. Tevens zijn de voorgevels van de beide woonblokken in het verlengde geplaatst van de zijgevelrooilijnen van het bestaande hoofdgebouw van Liduina aan de Herenweg 50.
Hierbij is de goothoogte van de kopwoningen van de bouwen woningen gelijk aan de goothoogte van het bestaande hoofdgebouw. Waardoor vanuit planologisch oogpunt een duidelijke relatie wordt gelegd met dit bestaande hoofgebouw. Dit geldt ook voor de kleurstelling van het metselwerk en de dakpannen van de te bouwen woningen. De welstandscommissie gaat in hoofdlijnen akkoord met het plan. Eind september 2016 hebben Vorm en Amvest Vastgoedontwikkeling samen met toekomstig huurder Gastenhuis een inloopavond in Warmond georganiseerd voor omwonenden en overige belangstellenden. Tijdens deze inloopavond konden de plannen worden ingezien en is een toelichting gegeven op zowel de bouw van de 28 woningen als de verbouw en gebruik van het bestaande pand Liduina. De avond werd goed bezocht. De algemene indruk is, dat de plannen positief zijn ontvangen. 1.2 Het plan voldoet aan de landelijke richtlijnen voor verkeersveiligheid uit de ASVV en de eisen van de brandweer. Voor het plan zijn op grond van de Parkeernota Teylingen 2014 in totaal 48 parkeerplaatsen noodzakelijk. Naast zeven parkeerplaatsen in het openbaar gebied, die op grond van het geldende bestemmingsplan mogen worden toegeschreven aan het bestaande gebruik, worden alle overige 41 extra benodigde parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling allen binnen het plangebied aangelegd. Met het plan wordt hiermee voldaan aan de parkeernota. De eengezinswoningen en de gestapelde woningen op de begane grond krijgen een parkeerplaats op eigen erf in de achtertuinen. Deze parkeerplaatsen zijn bereikbaar door middel van een tussenpad, dat gelegen is tussen de beide woonblokken. Hiervoor komt een nieuwe inrit aan de zijde van De Weiden. Voor dit tussenpad geldt éénrichtingsverkeer. Om de inrit mogelijk te maken, worden drie bestaande parkeerplaatsen in het openbaar gebied verplaatst van De Weiden naar de Endepoellaan. Het genoemde tussenpad en de resterende parkeerplaatsen in het plangebied worden ontsloten door middel van de bestaande in- en uitrit in de bocht van de Endepoellaan. Het aantal woningen neemt behoorlijk af ten opzichte van het plan, dat op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Dit heeft een gunstig effect op het aantal verkeersbewegingen voor de omgeving. Tevens is advies gevraagd aan de brandweer. De aanbevelingen uit dit advies zijn in het plan verwerkt. 1.3 Er zijn geen milieutechnische belemmeringen te
verwachten. Vanuit de ODWH is aangegeven, dat de aspecten bedrijven en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, ecologie (gebiedsbescherming) geen belemmering opleveren voor het plan. Deze aspecten moeten echter wel in de ruimtelijke onderbouwing nader worden gemotiveerd. Tevens moet er een vormvrije m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd, waarbij wordt nagegaan of er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten. Gelet op de aard en omvang van het plan en de ligging binnen stedelijk gebied verwacht de ODWH dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Een formele m.e.r.-beoordeling of MER is naar verwachting niet noodzakelijk. Verder zijn voor het plan ook een quickscan flora en fauna een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. 1.4 Initiatiefnemer Vorm en Amvest hebben hun plannen onderling op elkaar afgestemd. Dit heeft vooral betrekking op de parkeerplaatsen op de strook grond tussen de beide plannen en de ontsluiting hiervan op de Endepoellaan. Hierop worden 17 parkeerplaatsen aangelegd voor de 28 woningen en 7 parkeerplaatsen voor de verbouwing van het bestaande hoofdgebouw Liduina. Tevens wordt een bestaande kastanjeboom verplaatst omdat deze anders op de ontsluitingsweg van deze parkeerplaatsen zou komen te staan. 1.5 Het plan draagt bij aan het realiseren van de opgaven vanuit de Woonvisie: aanbod van goedkope koopwoningen, doorstroming bevorderen en jonge huishoudens vasthouden en/of aantrekken voor behoud en versterking van de vitaliteit. In de Woonvisie komt naar voren dat bij nieuwbouw meer aandacht moet bestaan voor de betaalbaarheid van woningen. Voor Warmond is daarbij een accent gelegd op het vergroten van het aanbod goedkope woningen voor middeninkomens (< 45.000). De 8 gestapelde woningen (bijna 30% van dit plan) hebben een v.o.n. prijs van 186.000,-. Hiermee vallen deze woningen binnen de definitie van goedkope koopwoningen vanuit de Woonvisie (max. 187.000,-). Deze woningen zijn zeer geschikt voor huishoudens met een middeninkomen die nu nauwelijks aan bod komen in Warmond. Dit kunnen starters zijn maar ook doorstromers uit een sociale huurwoning. De eengezinswoningen, onderverdeeld in 16 rijwoningen en 4 hoekwoningen, hebben een v.o.n prijs van respectievelijk 290.000 en 310.000. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor
huishoudens die naar een duurdere luxere koopwoning willen doorstromen. De woningen die zij achterlaten zijn geschikt voor jonge huishoudens; een groep die we graag in Warmond willen vasthouden en/of aantrekken. Ook voor scheefwoners kunnen deze woningen aantrekkelijk zijn. Ook voor ouderen zijn deze woningen geschikt. Ouderen, die op zich nog niets mankeren, maar zich toch zo kunnen en willen voorbereiden op een periode, waarin ze wellicht wat meer zorg vragen of aanspraken in de buurt willen hebben. De twee Gastenhuizen met de centrale sociëteit die in het nieuwe Liduina worden gevestigd, bieden hiervoor mogelijkheden. Elk Gastenhuis wordt geleid door een inwonend zorg(echt)paar. Zij zijn verantwoordelijk voor alle zorg die in en vanuit hun huis geboden wordt en doen er alles aan om het Gastenhuis tot een veilige haven te maken voor mensen met dementie uit de omgeving. Mensen die vanuit het Gastenhuis zorg aan huis ontvangen zijn er net zo welkom als de mensen die er wonen. Gewoon om iets te drinken, maar ook voor dagactiviteiten. Doordat zij er al regelmatig tijd doorbrengen en de mensen die er werken kennen, hoeft een uiteindelijke verhuizing naar het Gastenhuis niet meer zo ingrijpend te zijn. 1.6 Er kan planologische medewerking worden verleend door het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Het is noodzakelijk om voor dit plan een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit kan gebeuren in opdracht van initiatiefnemer binnen de gebruikelijke voorwaarden van de gemeente. Indien aan alle voorwaarden wordt voldaan en het conceptbestemmingsplan met de bijbehorende onderzoeken positief is beoordeeld, wordt u te zijner tijd gevraagd in te stemmen met het starten van de inspraakprocedure van het voorontwerpbestemmingsplan voor het bouwplan. 2.1 Voor het kostenverhaal moet een anterieure overeenkomst worden gesloten. Vóórdat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd wordt met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin worden afspraken gemaakt over o.a. afwikkeling planschade, kosten onderzoeken/opstellen bestemmingsplan, ambtelijke kosten, duurzaamheid e.d. 3.1 De gemeenteraad is het bevoegd gezag voor het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan en blijft op deze manier op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Wat moeten we meewegen bij de besluit: kanttekeningen - Wat kost het Uitgangspunt is dat de ontwikkelaar het plan voor eigen
rekening en risico realiseert. Het opstellen van het bestemmingsplan en de bijbehorende onderzoeken wordt in opdracht van en voor rekening van de initiatiefnemer. De overige gemeentelijke kosten, advieskosten en kosten voor de planologische procedure worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Het gehele kostenverhaal inclusief een overeenkomst ten aanzien van planschade wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Aanpak, uitvoering en participatie Na uw besluit zal de initiatiefnemer van dit besluit op de hoogte worden gesteld. Voordat er een bestemmingsplanprocedure wordt gestart zal er met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst worden afgesloten. Duurzaamheid Het plan zal gaan voorzien in duurzaam ruimtegebruik door het benutten van ruimtes in bestaand dorpsgebied (intensivering) en het vervangen van functioneel gedateerde bebouwing door nieuwbouw, die beter voldoet aan de eisen van de huidige tijd en voorziet in een actuele woonbehoefte. In de toelichting van het nog op te stellen bestemmingsplan zal het te ontwikkelen plan gemotiveerd moeten worden conform de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de nog af te sluiten anterieure overeenkomst met initiatiefnemer zullen voorwaarden worden opgenomen met betrekking tot de minimaal vereiste GPR-gebouwscore, waaraan het plan moet gaan voldoen (minimale score van 7 per thema en minimale score van 7,5 op het thema energie). Daarnaast zullen hierin ook eisen worden gesteld met betrekking tot het voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen(PKVW). Hillegom-Lisse-Teylingen Het is een principe verzoek, dat uitsluitend betrekking heeft op de gemeente Teylingen. Urgentie - Evaluatie Bijlagen en - Principe verzoek van de heer L. de Coninck namens Vorm
achtergrondinformatie - Complete set tekeningen d.d. 8 juni 2017 behorende bij principe verzoek