Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Hazepaterslaan 242 2012 HZ HAARLEM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 23-11-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 bedraagt 939,78 periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 bedraagt 1538,54 periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 bedraagt 1383,57 periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 bedraagt 2015,91 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 10 december 2014 twee verzoeken van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 en 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de stookkosten opgevraagd. De huurder heeft uitsluitend bezwaar gemaakt tegen de toepassing van de reductiefactoren. De rapporteur heeft daarom de redelijkheidstoetsing van de in rekening gebrachte stookkosten buiten beschouwing gelaten. Pagina 1 van 5
De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De huurder heeft bij brief van 30 april 2015 en 1 mei 2015 een uitgebreide toelichting van zijn ingediende verzoek gegeven. Deze brief wordt hier als overgenomen en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Ik heb uw commissie een overzicht gestuurd van de reductiefactoren. In de aanvulling staat alleen iets over de meting en niets over de reductiefactoren zelf. De uitspraak over een woning in Krommenie betreft een geheel andere situatie. Daar is geen VvE en binnen ons complex wel. Er mogen geen reductiefactoren worden toegepast, omdat het nergens staat vermeld, niet in het huurcontract en niet in de splitsingsakte. Ik heb de brief van 20 juni 2012 van de verhuurder niet ontvangen. Mijn standpunt is dat er geen reductiefactoren mogen worden toegepast. Het gaat mij dus niet om een wijziging, zoals is vermeld in de brief van 20 juni 2012. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Het is aan de verhuurder om te bepalen of er al dan niet reductiefactoren worden toegepast. We hebben op 20 juni 2012 de bewoners schriftelijk op de hoogte gebracht van de wijzigingen van de reductiefactoren. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de stookkosten en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost "stookkosten" en met name de toepassing van de reductiefactoren ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COU2G ENV-2015-343629 Pagina 2 van 5
Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van respectievelijk 939,78 en 1383,57 aan stookkosten in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de stookkosten over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 en 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 vast te stellen op respectievelijk 939,78 en 1383,57. Beoordeling Huurcommissie De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen de toepassing van de reductiefactoren, Huurder stelt zich op het standpunt dat hij nimmer op de hoogte is gesteld van het besluit van de VvE en de verhuurder. Huurder stelt voorts dat daarover niets in de splitsingsakte en het huurcontract is vermeld. De huurder verwijst naar een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant over het al dan niet toepassen van reductiefactoren. Huurder stelt (met verwijzing naar deze uitspraak) dat kopers/eigenaren en huurders van een appartement hun rechten en plichten kunnen kennen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement en in dit geval ook het huurcontract volgens de huurder. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat het aan de verhuurder is om al dan niet reductiefactoren toe te passen. De Huurcommissie deelt het standpunt van de huurder niet. De uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant, waar huurder naar verwijst, betrof een geschil tussen een VvE en een eigenaar van een appartement. Huurder trekt naar het oordeel van de Huurcommissie een onterechte vergelijking met een eigenaar. In casu is de verhuurder de eigenaar van het appartement en kan als zodanig rechten en plichten ontlenen aan de splitsingsakte. Naar het oordeel van de commissie hebben huurders en eigenaren in dit geval geheel andere rechten en plichten. Een vergelijking zoals door huurder is gedaan is naar de mening van de commissie dan ook misplaatst. Huurder kan immers geen rechten ontlenen aan de splitsingsakte en dat kan de verhuurder wel. De verhuurder heeft overigens aan de Huurcommissie laten weten dat enkele leden van de VvE een procedure bij de rechter zijn gestart om de toepassing van de reductiefactoren aan te vechten. In deze procedure staat vast dat huurder en verhuurder stookkosten / kosten verwarming zijn overeengekomen. Tevens staat vast dat de verhuurder op enig moment heeft besloten om de berekeningswijze van de in rekening te brengen stookkosten te wijzigen door zogenaamde reductiefactoren toe te passen. Van een wijziging van het totale servicekostenpakket zoals tussen huurder en verhuurder is overeengekomen, is dus geen sprake. Pagina 3 van 5
Ten aanzien van het toepassen van reductie/correctiefactoren wijst de Huurcommissie partijen tevens naar een eerdere uitspraak ( met zaaknummer 2012-002645 ) waarin de Huurcommissie het navolgende heeft overwogen: De Huurcommissie merkt op dat locatieafhankelijke correctiefactoren gebruikt kunnen worden om woningen die stooktechnisch gezien ongunstig zijn gelegen, te compenseren. Er bestaat echter geen verplichting om deze factoren toe te passen. Voor wijzigingen met betrekking tot het toepassen van de reductiefactoren is geen instemming nodig van (minimaal 70% van) de huurders. De betreffende wijziging is op zichzelf dan ook legitiem. Gelet op al het vorenstaande is de Huurcommissie van oordeel dat het bezwaar van de huurder ongegrond is. Om die reden, stelt de Huurcommissie de verhuurder in het gelijk. Het is in dit geval aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze de kosten worden berekend en of er reductiefactoren worden toegepast. De Huurcommissie stelt daarom de betalingsverplichting van de huurder voor de stookkosten vast conform de afrekening van de verhuurder. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost stookkosten 939,78 betalen over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juli 2012. De huurder moet voor de kostenpost stookkosten 939,78 betalen over de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juli 2013. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juli 2012 bedraagt 1538,54. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juli 2013 bedraagt 2015,91. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan stookkosten dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. COU2G ENV-2015-343629 Pagina 4 van 5
IV Beslissing periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 bedraagt 939,78 periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012 bedraagt 1538,54 periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 bedraagt 1383,57 periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 bedraagt 2015,91 Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet tweemaal 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter P.L.M. Brugman en drs. mr. E. Hollink Zittingsleden Pagina 5 van 5