Zaaknummer : S21-101 Datum uitspraak : 15 mei 2018 Plaats uitspraak : Zeist in het geschil tussen: de heer G.W. W mevrouw K. W wonende te Vlissingen verder te noemen: W c.s. tegen: Bindend Advies de Vereniging van Eigenaars XX gevestigd te Vlissingen hierbij vertegenwoordigd door haar bestuur bestaande uit de heer R.M. F. (voorzitter), de heer C.J. de B. (secretaris) en mevrouw L. S. (penningmeester) verder te noemen: de VvE gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend adviesreglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken, de vorderingen van W. c.s. en de tegenvordering van de VvE. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 25 april 2018, die is gehouden in Vlissingen. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaand aan de hoorzitting heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze procedure bedoelde appartementencomplex en heeft hij dit in het bijzijn van partijen bezichtigd en onderzocht. Daarbij waren tevens de heer F. Verschiere (zonneschermdeskundige) en de heer R. van Ewijk (deskundige op het gebied van VvE-recht) als deskundigen aanwezig. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. In de akte van 6 december 2005 (hierna: de splitsingsakte) heeft splitsing in appartementsrechten plaatsgevonden van een destijds nog op te richten gebouw aan de XX en XX te Vlissingen, kadastraal bekend onder XX. Ook is een Vereniging van Eigenaars opgericht, genaamd Vereniging van Eigenaars XX 102 tot en met 126 en XX 194 en is een Huishoudelijk Reglement vastgesteld. 2. In voornoemde splitsingsakte is het modelreglement 1992 van toepassing verklaard behoudens de in de splitsingsakte vermelde uitzonderingen. 3. Het appartementencomplex bestaat uit twaalf appartementen en een penthouse. De woningen aan de westzijde van het appartementencomplex en het penthouse zijn opgeleverd met een zonwering (zg. screens en knikarmschermen). 4. W. c.s. hebben in 2007 in het complex een appartement gekocht. W. c.s. zijn in die hoedanigheid van rechtswege lid van de VvE. Het appartement van W. c.s. heeft geen zonwering. De ramen bevinden zich grotendeels aan de noordzijde. 5. In 2017 zijn de herstelkosten van de zonwering van het appartement XX 122 van 440,00 door de VvE betaald. 2
De vorderingen van W. c.s. W. c.s. vorderen een verklaring voor recht dat de zonwering geen gemeenschappelijke zaak is en niet valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Indien W. c.s. in deze procedure in het gelijk worden gesteld, dan vorderen W. c.s. betaling door de VvE van hun aandeel in de vergoeding van de zonweringschade uit 2017 van ongeveer 34,00. De tegenvordering van de VvE De VvE vordert een verklaring voor recht dat de zonwering een gemeenschappelijke zaak is en valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE. De deskundigen Verschiere heeft verklaard dat behoudens slijtage op enkele plekken, vervanging van de doeken van de screens de komende jaren niet nodig is. Voor zover de VvE zou besluiten om in 2020 overeenkomstig het meerjarenonderhoudsplan tot vervanging van de doeken van de screens over te gaan, komt het daarvoor gereserveerde bedrag 4543,-- realistisch voor. Verder heeft Verschiere verklaard dat zowel de screens als de knikarmschermen zonder noemenswaardige moeite of beschadiging van de buitengevel kunnen worden verwijderd. Van Ewijk heeft verklaard dat een groot aandeel van conflicten binnen VvE s ziet op de vraag welke kosten als gemeenschappelijk moeten worden aangemerkt. Hierbij is opvallend te noemen dat de eigenaar die een privégedeelte vergroot met toestemming van de VvE, de kosten van het onderhoud van de buitenzijde van die uitbouw, dat gemeenschappelijk is, ten laste kan brengen van de VvE. Beoordeling van het geschil Tussen partijen is in geschil de vraag of de zonwering al dan niet gemeenschappelijk is. De VvE stelt zich op het standpunt dat dit het geval is. Ten eerste omdat deze reeds bij oplevering aan het gebouw is bevestigd en daardoor niet door de eigenaar of gebruiker van de appartementen is aangeschaft. Ten tweede is de zonwering volgens de Vereniging Eigen Huis, aan wie de VvE deze vraag heeft voorgelegd, bestanddeel van het gebouw. Nu de buitengevel, waaronder de raamkozijnen, volgens het modelreglement gemeenschappelijk is, is de zonwering dat ook. W. c.s. zijn het hier niet mee eens. Voor het antwoord op de vraag of de zonwering al dan niet gemeenschappelijk is, moet doorslaggevende betekenis worden toegekend aan wat daarover in de splitsingsakte en het daarbij behorende modelreglement is vastgelegd. Bij de uitleg van de splitsingsakte en het modelreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, bezien in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsakte en het modelreglement. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten en wat tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingstukken voor verschillende 3
uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078). Tegen deze achtergrond overweegt de rijdende rechter als volgt. Onder F van het modelreglement staat een regeling over het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Dit is uitgewerkt in de artikelen 9 tot en met 16 van het modelreglement. Artikel 15 van het modelreglement bepaalt dat de VvE het beheer voert over en zorg draagt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Hieruit vloeit voort dat de VvE in principe ook zorg draagt voor de kosten die hieraan zijn verbonden (artikel 3 van het modelreglement). Artikel 9 geeft een opsomming van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Hierin staat zonwering niet genoemd. Wel staat in artikel 13 lid 2 dat voor het plaatsen van zonneschermen (zonwering) toestemming van het bestuur moet worden verkregen. Dat dit artikellid is geplaatst onder de regeling over het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, betekent echter niet dat zonwering daarom gemeenschappelijk is. De achtergrond hiervan is naar het oordeel van de rijdende rechter slechts dat zonwering wordt bevestigd aan de buitengevel, waaronder begrepen de raamkozijnen, en die is gemeenschappelijk. In dat kader is het logisch dat toestemming daarvoor nodig is. Verder is het zo dat de vergadering op grond van artikel 10 van het modelreglement kan beslissen dat een zaak gemeenschappelijk zal zijn, indien hierover twijfel bestaat. Van een gemeenschappelijke beslissing van de eigenaren is in dit geval echter geen sprake. Het feit dat de bewuste zonwering reeds aanwezig was ten tijde van de oplevering van het appartementencomplex maakt ook niet dat deze hierdoor reeds gemeenschappelijk is. Hetzelfde geldt voor het feit dat de bewoners niet hebben kunnen kiezen voor de soort zonwering. Gelet op het voorgaande valt uit de splitsingsakte en het modelreglement niet af te leiden dat de zonwering gemeenschappelijk is. Artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak. En voorts dat een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, bestanddeel wordt van de hoofdzaak. Voor zover de VvE zou willen betogen dat de zonwering bestanddeel van de buitengevel is, en aldus gemeenschappelijk als bedoeld in het modelreglement, gaat deze redenering niet op. Ten eerste omdat, zoals de zonneschermdeskundige heeft verklaard, alle aanwezige zonwering zich eenvoudig en zonder noemenswaardige schade laat verwijderen. Verder kan ook naar verkeersopvattingen niet worden volgehouden dat zonwering onderdeel van de buitengevel, waaronder het raamkozijn, uitmaakt. Immers moet het gebouw uit een oogpunt van geschiktheid als appartementencomplex bij het ontbreken van zonwering niet als onvoltooid worden beschouwd. De conclusie is dat de zonwering niet gemeenschappelijk is. De door W. c.s. gevraagde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen. De daartegenover gevorderde verklaring voor recht door de VvE zal worden afgewezen. 4
Het voorgaande betekent ook dat de appartementen die zonder zonwering zijn opgeleverd niet aan het onderhoud en/of herstel mee hoeven te betalen. W. c.s. hebben onvoldoende betwist dat het aandeel waarvoor zij gehouden zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten van de VvE moet worden berekend op de grondslag van de oppervlakten van elk appartementsrecht. Zij hebben daarom niet recht op terugbetaling van 34,00. W. c.s. hebben recht op terugbetaling van 22,46 (= 440,00 : 2135 x 109) van de door de VvE betaalde factuur van 440,00 voor het herstel van de zonwering van nummer 122. Alle overige stellingen behoeven geen behandeling meer omdat deze niet leiden tot een andere beslissing. B E S L I S S I N G De rijdende rechter: met betrekking tot de vorderingen van W. c.s.: - verklaart voor recht dat de zonwering geen gemeenschappelijke zaak is en niet valt onder de verantwoordelijkheid van de VvE. - veroordeelt de VvE tot betaling aan W. c.s. van 22,46; met betrekking tot de tegenvordering van de VvE: - wijst het gevorderde af. Dit bindend advies is gegeven door mr J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 15 mei 2018. Bindend Adviseur mr J.S. Reid Secretaris mr C.M. Sharif 5