Zaaknummer : S21-47 Datum uitspraak : 12 februari 2016 Plaats uitspraak : Zeist. Bindend Advies. in het geschil tussen:

Transcriptie

1 Zaaknummer : S21-47 Datum uitspraak : 12 februari 2016 Plaats uitspraak : Zeist Bindend Advies in het geschil tussen: D. Crop te Utrecht, verder te noemen: Crop, tegen: Amateur Tuinen Vereniging de Pioniers te Utrecht, verder te noemen ATV de Pioniers, vertegenwoordigd door F. van den Broek, P. Verharen en W. Sen gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de Rijdende Rechter.

2 De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De Rijdende Rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken en de vordering van Crop en de tegenvordering van ATV de Pioniers. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 22 januari 2016, welke is gehouden te Utrecht. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde tuin met huisje en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig makelaar/taxateur Reijer Adriaanse als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. In oktober 1997 heeft Crop gekocht het huisje met aangebouwde kast, inclusief groene inventaris van de tuin, terras en paden op tuin no. 076 op het complex van de ATV de Pioniers te Utrecht voor een bedrag van f 1.400,- (veertienhonderd gulden). 2. Krachtens artikel 5, lid 2 van de statuten van ATV de Pioniers heeft ieder lid van de verenging recht op het gebruik van een door het bestuur aan hem aan te wijzen volkstuin. De algemene vergadering komt ingevolge artikel 15, lid 1 van de statuten alle bevoegdheden toe, die niet door de Wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. 3. ATV de Pioniers heeft een taxatiecommissie tuinen en een taxatiecommissie huisjes. De huisjes worden zowel van binnen als buiten getaxeerd. Bij overdracht het huisje en de tuin aan een nieuw lid heeft het vertrekkende lid recht op een waardevergoeding van het huisje en de tuin. Deze waardevergoeding dient door het opvolgende lid te worden betaald. 4. ATV de pioniers heeft een Huishoudelijk Reglement dat o.a. in artikel 12 bepaalt dat dat leden bij verkoop van hun tuin met huisje minimaal een bedrag krijgen van

3 250,-- en maximaal een bedrag van 7000,--. Dit om ongewenste marktwerking te voorkomen en de tuinen bereikbaar te laten blijven voor leden met beperkte financiële middelen. 5. De taxatiecommissie van ATV de Pioniers heeft Crops huisje op 1750,-- getaxeerd. De tuin werd in eerste instantie op 150,-- getaxeerd en in tweede instantie op 300,--. Het bestuur van ATV de Pioniers heeft de waarde van het huisje overeenkomstig de getaxeerde waarde vastgesteld. De tuin had zij in eerste instantie een waarde gegeven van 0,-- en in tweede instantie heeft zij de waarde vastgesteld overeenkomstig de taxatiewaarde van 300,--. De vordering. Crop vordert kort gezegd dat de Rijdende Rechter in deze procedure de waarde van zijn tuin met huisje vaststelt. ATV de Pioniers vordert kort gezegd dat de Rijdende Rechter bij het vaststellen van de waarde van de tuin met huisje van Crop haar begrenzing respecteert. Standpunten van partijen. Het standpunt van Crop komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Alhoewel Crop begrijpt wat ATV de Pioniers met haar beleid beoogt vindt hij dat zij hierbij doorslaat. Crop meent dat het verslonzing en verpaupering van het volkstuinencomplex in de hand werkt, aangezien de leden het investeren in hun tuin met huisje wordt ontmoedigd. Crop heeft in de afgelopen jaren het achterraam vervangen en voorzien van glasblokken; een terras aangebracht; het dak van zijn huisje geheel vernieuwd en binnenbetimmering aangebracht waardoor een goede balk en drie vliering opbergruimtes zijn gecreëerd. Met een en ander gingen grote investeringen van geld en moeite gepaard. Crop ziet dit niet terug in de waardebepaling van zijn tuin met huisje. Volgens ATV de Pioniers is Crops tuin met huisje gezien de staat van onderhoud en in vergelijking met andere taxaties niet meer waard dan de getaxeerde en vastgestelde waarde. Verslag van de deskundige. Volgens de deskundige, waarvan de bevindingen door de rijdende rechter worden overgenomen, komt de taxatiewaarde van ATV de Pioniers hem gezien de staat van de tuin met huisje, niet onterecht voor. Hij denkt dat de waarde van het huisje gezien het feit dat het hier een opknapper betreft iets waar niet veel mensen zin in hebben in het vrije verkeer wellicht nog wel enkele honderden euro s lager ligt.

4 Beoordeling van het geschil. Vooropgesteld moet worden dat Crop uit hoofde van zijn lidmaatschap van ATV de pioniers slechts het tijdelijk gebruik heeft gekregen van de tuin met het daarop gebouwde tuinhuisje. De juridische eigendom van die tuin, alsmede van het daarop gebouwde tuinhuisje, bleef overeenkomstig de hoofdregel van artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij de grondeigenaar rusten. Waar het op neerkomt is dat een vertrekkend lid verenigingsrechtelijk de mogelijkheid krijgt geboden een vergoeding te ontvangen voor een op de tuin gebouwd tuinhuisje. Verder is van belang dat artikel 2:8 BW bepaalt dat een rechtspersoon (zoals vereniging ATV de pioniers) en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken (zoals in dit geval de leden), zich als zodanig jegens elkander moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een tussen hen krachtens wet, gewoonte, statuten, reglementen of besluit geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het is in de ogen van de Rijdende Rechter lovenswaardig dat ATV de pioniers, door het willen voeren van genoemd prijsbeleid, de huisjes betaalbaar houdt voor mensen met een smallere beurs. De regel om de prijs voor vrijkomende woningen aan een maximum te verbinden is niet kennelijk onredelijk. De stelling dat dit verkrotting en verloedering in de hand werkt is in zijn algemeenheid niet juist. Crop miskent met deze stelling dat mensen ook in hun huidige geluk kunnen investeren, zonder hiervoor op termijn gecompenseerd te willen worden. Crop vindt echter dat hij niet genoeg terugkrijgt voor de tijd en het geld die hij in het opknappen van zijn tuinhuisje heeft gestoken. Bij het uiten van zijn teleurstelling ter zake gaat Crop ronde woorden niet uit de weg. De Rijdende Rechter begrijpt zijn betoog aldus dat het aanbod van het bestuur in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hij is ervan overtuigd dat zijn huisje meer waard is dan 7.000,-. Het is in zijn geval apert onredelijk om hem niet bijvoorbeeld minimaal 9.800,- voor het huisje en de tuin te betalen, aldus Crop in zijn mail van 2 september 2015 aan Verharen. ATV de pioniers is het om twee redenen met Crop niet eens. Ten eerste is zijn huisje met tuin niet meer waard dan 2.050,-. Ten tweede zou Crop, ware zijn huisje meer waard geweest dan 7.000,-, er niet meer voor krijgen dan dat. Ter illustratie heeft ATV de pioniers erop gewezen dat verderop in het complex een huisje is neergezet van meer dan dertigduizend euro. Die mensen hebben dat gedaan in de wetenschap dat op het moment dat ze vertrekken, ze er niet meer voor zullen krijgen dan 7.000,-. De redelijkheid van het beleid van maximering is tussen partijen niet in geschil. De vraag is wat het huisje van Crop waard is, en wat hij er voor moet krijgen. De deskundige Adriaanse heeft daarover verklaard dat 1.750,- voor het huisje nog

5 honderden euro s meer is dan een redelijk handelend koper er waarschijnlijk voor over zou hebben. De Rijdende Rechter heeft, ook na bezichtiging van het huisje, geen reden om aan het oordeel van de deskundige te twijfelen. Hiermee is niet gezegd dat Crop niet veel tijd en geld in het huisje heeft gestoken. Indien hij met uit was op winstmaximalisatie is een en ander echter geen goede investering gebleken. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. B E S L I S S I N G De Rijdende Rechter: Bepaalt de waarde van het huisje met tuin op 2.050,- euro. Het mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 12 februari Bindend adviseur Secretaris mr J.S. Reid mr C.M. Sharif