Zaaknummer : S21-54 Datum uitspraak : 30 maart 2016 Plaats uitspraak : Zeist

Transcriptie

1 Zaaknummer : S21-54 Datum uitspraak : 30 maart 2016 Plaats uitspraak : Zeist in het geschil tussen: Bindend Advies Mevrouw M.G.E. van der Zalm Ruschmeijer te Monster hierna te noemen: Van der Zalm en De heer P.J.M. Schalke en mevrouw A.M.W. Schalke-Westdijk te Monster verder ook te noemen: Schalke c.s. gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter.

2 De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het Bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken en de vordering van Van der Zalm en de tegenvordering van Schalke cs.. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 11 maart 2016, die is gehouden te Monster. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde tuinen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij waren tevens aanwezig namens het kadaster Peter Winterswijk en als deskundige de makelaar Perry Janssen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundigen hebben mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Schalke c.s. zijn sinds 17 november 1976 eigenaar van Choorstraat 69 te Monster. Schalke is er geboren en getogen en kocht de woning op genoemde datum van zijn vader. 2. Van der Zalm is sinds 19 december 1984 eigenaar van Choorstraat 73 te Monster. Zij heeft de woning geërfd van haar moeder die de woning in 1967 van een zekere Scholtes kocht. Van der Zalm heeft er met haar gezin sinds 1967 gewoond. 3. Op het erf van nummer 73 drukt (als dienend erf) ten gunste van nummer 69 (het heersend erf) een erfdienstbaarheid van weg die is gevestigd bij notariële akte van 31 mei Deze erfdienstbaarheid luidt, voor zover in deze zaak van belang, als volgt: Zowel voor de tegenwoordige bestemming van de heersende erven als voor die daaraan in de toekomst te geven wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van weg, om 2

3 daarover met een geladen bestelauto te rijden ten behoeve van het bakkersbedrijf van verkoper van en naar de Choorstraat ( ). 4. De achtertuinen van nummers 73 en 69 grenzen aan elkaar. De vader van Schalke had al een bakkerszaak op nummer 69. Schalke heeft deze zaak voortgezet tot Toen is de bakkerij gesloten. Schalke c.s. wonen niet meer op nummer 69. Het staat te koop. De woning wordt thans verhuurd. 5. Tussen de achtertuinen van 73 en 69 bevindt zich sinds 1961 een houten schuifwand. Deze schuifwand strekte ertoe nummer 69 in staat te stellen van de erfdienstbaarheid gebruik te maken. Van deze erfdienstbaarheid is tot 2003 door Schalke c.s. en hun rechtsvoorgangers geregeld gebruik gemaakt. Sindsdien niet meer. 6. Aan de oostzijde van de schuifwand dus aan de zijde van nummer 73 bevindt zich een aantal vierkante meters betegelde tuin (hierna: het stukje grond) waarvan partijen de afgelopen decennia hebben gedacht dit deze kadastraal tot het perceel van nummer 69 behoorden. De vordering van partijen Van der Zalm eist een verklaring van recht dat zij eigenaar is van het stukje grond. Van der Zalm eist verder een verklaring van recht dat bij akte van 31 mei 1961 is. gevestigd de erfdienstbaarheid van weg, om daarover met een geladen bestelauto te rijden ten behoeve het bakkersbedrijf van verkoper van en naar de Choorstraat. Van der Zalm eist tevens dat wordt vastgesteld dat: - Schalke zijn bakkersbedrijf 12 jaar geleden heeft beëindigd; - Schalke c.s. sindsdien geen gebruik meer maken van de erfdienstbaarheid; - Schalke c.s. niet meer woonachtig zijn op de Choorstraat 69; - De Choorstraat 69 thans wordt aangewend voor de huisvesting van personen Van der Zalm eist voorts opheffing van de erfdienstbaarheid, althans een verklaring voor recht dat deze is beëindigd. Schalke c.s. eisen een verklaring van recht dat er een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd ten behoeve van hun erf op het erf van Van der Zalm zowel voor de tegenwoordige bestemming als voor die, die daaraan in de toekomst wordt gegeven. Schalke c.s. eisen een verklaring van recht dat zij eigenaar zijn van het stukje grond. 3

4 Standpunten van partijen Het stukje grond Het standpunt van Van der Zalm komt - kort samengevat - op het volgende neer. Het stukje grond hoort al sinds 1961 bij haar tuin. Scholtes had het stukje grond toen al bij zijn perceel getrokken. Sinds 1967 is het stukje grond bij Van der Zalm in bezit. het wordt door haar als haar eigen tuin gebruikt en onderhouden. Volgens Van der Zalm is er sprake van verjaring en is het nu haar eigendom. Volgens Schalke c.s. is het stukje grond hun eigendom en het bezit is door hen nooit prijsgegeven. De erfdienstbaarheid Van der Zalm stelt dat al 12 jaar geen gebruik is gemaakt van de erfdienstbaarheid omdat Schalke zijn bakkersbedrijf toen heeft beëindigd en een hervatting van die bakkersactiviteiten ook niet aannemelijk is te achten. De erfdienstbaarheid strekt immers slechts tot gebruik ten behoeve van het bakkersbedrijf van Schalke c.s. De erfdienstbaarheid is daarom komen te vervallen, althans moet worden opgeheven. Als Van der Zalm haar huis wil verkopen, drukt de erfdienstbaarheid op de waarde ervan. Schalke c.s. stellen zich op het standpunt dat de tekst van de erfdienstbaarheid duidelijk is. De erfdienstbaarheid is ook voor toekomstige bestemmingen gevestigd, dus niet alleen gekoppeld aan het gebruik door de bakkerij. Als de rijdende rechter dit standpunt niet mocht volgen, dan stellen Schalke c.s. dat zij een recht van erfdienstbaarheid hebben verkregen door middel van verjaring. Het verslag van de deskundigen Het kadaster heeft de perceelsgrenzen uitgezet en heeft geconcludeerd dat het stukje grond waar partijen over twisten nooit onderdeel van het perceel van Schalke c.s. is geweest. Het hoort in zijn geheel tot het perceel van Van der Zalm. Het geschil van partijen berust op een misverstand. De makelaar heeft geconcludeerd dat de erfdienstbaarheid van weg drukt op de waarde van de onroerende zaak van Van der Zalm. Voor het perceel van Schalke is de erfdienstbaarheid echter waardevol omdat hiermee de grote ruimte achter Choorstraat 69 - de voormalige bakkerij - tot hobbyruimte kan worden bestemd voor bijvoorbeeld het sleutelen aan auto's, aldus de makelaar. 4

5 Beoordeling van het geschil Het stukje grond Het stukje grond is al sinds 1984 eigendom van Van der Zalm. Partijen zaten er al die jaren letterlijk naast. De gevraagde verklaring van recht kan daarom worden toegewezen zoals door Van der Zalm gevorderd. Zij is echter geen eigenaar geworden ten gevolge van verjaring, maar door de verkrijging in 1984 van het legaat van wijlen haar moeder. De erfdienstbaarheid Om te kunnen beoordelen wat de betekenis is van een erfdienstbaarheid moet deze worden uitgelegd. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rijdende rechter stelt bij de uitleg van de akte voorop dat ervan moet worden uitgegaan dat de in een akte gebezigde bewoordingen niet zonder reden zijn opgenomen. Dat is van belang omdat de bewoordingen van de erfdienstbaarheid tegenstrijdig lijken te zijn. Waar in de aanhef wordt gesproken over toekomstige bestemmingen van het heersende erf, wordt de erfdienstbaarheid even later gekoppeld aan het bakkersbedrijf van de vader van Schalke, Schalke sr.. Uit de tekst van de akte blijkt dat de erfdienstbaarheid is gevestigd toen de vader van Schalke een stuk grond verkocht aan Scholtes. Door middel van de vestiging van de erfdienstbaarheid heeft Schalke sr. voor zijn bakkerij een recht van weg bedongen over de grond van Scholtes en zijn rechtsopvolgers. De rijdende rechter is van oordeel dat de erfdienstbaarheid van weg zich niet uitstrekt tot ieder (toekomstig) gebruik van het heersend erf. Ware dat namelijk een juiste uitleg geweest, dan was de tekst "om daarover met een geladen bestelauto te rijden ten behoeve van het bakkersbedrijf van verkoper van en naar de Choorstraat " overbodig en zonder betekenis geweest. Dat lijkt bij de formulering van een notariële akte die een zakelijk recht vestigt niet voor de hand liggend. Zoals gezegd: er moet van uit worden gegaan dat de bewoordingen van een notariële akte betekenis hebben. Had Schalke sr. destijds een ruimere erfdienstbaarheid willen bedingen die voor alle vervoersmiddelen en voor ieder toekomstig gebruik van Choorstraat 69 had gegolden, had kunnen worden volstaan met een ongeclausuleerde erfdienstbaarheid van weg. Steun voor het standpunt van Van der Zalm kan verder worden gevonden in het feit dat 5

6 de omschrijving van de erfdienstbaarheid niet noodzakelijk tegenstrijdig is. Men kan de clausule ook zó lezen dat er kort gezegd staat: ongeacht de bestemming die een deel of het geheel van het heersend erf in de toekomst krijgt; zolang Schalkes bakkerij er is, mag hij met een bestelauto over het dienend erf rijden. De rijdende rechter is daarom van oordeel dat, toen het bakkersbedrijf in 2003 werd gestaakt, aan de erfdienstbaarheid van nummer 69 een einde is gekomen. Overigens is dat feitelijk ook zo gegaan. Van der Zalm heeft de houten schuifdeur toen vastgeschroefd. Deze is eerst in het bijzijn van de rijdende rechter weer opengemaakt. Door Schalke c.s. is echter ook nog aangevoerd dat zij in de afgelopen decennia met privé-auto's over de grond van Van der Zalm reden, en niet alleen met de bedrijfswagen van de bakkerij. Deze stelling dient naar het zich laat aanzien een tweeledig doel: aan te tonen dat er niet louter bedrijfsmatig van de erfdienstbaarheid gebruik werd gemaakt. En voorts ter ondersteuning van de stelling dat er door verjaring een recht van erfdienstbaarheid, ook voor privégebruik, is ontstaan. Wat het eerste standpunt betreft, treft dit geen doel. Tussen partijen is niet in het geschil dat de bedrijfswagen van Schalke niet de in de akte genoemde bestelauto was. Er werd door Schalke met een auto met grijs kenteken voor de bakkerij gereden, maar die was niet als bedrijfswagen herkenbaar. Van der Zalm heeft daarover terecht gesteld dat ze natuurlijk niet iedere keer dat Schalke (sr.) over haar erf reed kon controleren om te kijken of er werkelijk brood in zat. Wat dat betreft heeft ze haar buren noodzakelijkerwijs moeten vertrouwen dat ze geen privégebruik van de erfdienstbaarheid zouden maken. Dat dit privégebruik vast wel eens heeft plaatsgevonden, daar is de rijdende rechter van overtuigd, brengt echter niet mee dat de uitleg van de erfdienstbaarheid een andere moet worden. Erfdienstbaarheid wegens verjaring Ook erfdienstbaarheden kunnen in bezit genomen worden. Aangezien het kennelijke karakter van de bezitspretentie meestal discutabel zal zijn, d.w.z. het zal niet altijd heel duidelijk voor anderen zijn dat iemand een erfdienstbaarheid in bezit heeft genomen, kan echter niet te snel tot bezit van een erfdienstbaarheid worden geconcludeerd. Vereist is dat uit de gedragingen van degene die zich op verjaring beroept naar verkeersopvattingen de wil kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen (de zgn. bezitspretentie). Het voorgaande toetsingskader brengt mee dat de stellingen van Schalke c.s. geen doel treffen. In de door hen gestelde feiten wordt onvoldoende grond gevonden voor de conclusie dat Van der Zalm hieruit had moeten afleiden dat Schalke c.s. pretendeerden ook eigenaar van een erfdienstbaarheid van weg voor privégebruik te zijn. Het 6

7 onderscheid tussen zakelijk- of privégebruik was namelijk onvoldoende zichtbaar, nu Van der Zalm uit de aard der zaak Schalke c.s. moest vertrouwen dat ze slechts voor de zaak van de erfdienstbaarheid gebruik maakten. Nu de bezitspretentie van Schalke c.s. niet evident was, is niet aan het vereiste van bezit van de gestelde erfdienstbaarheid is voldaan. Daarom kan van verjaring in de zin van art. 3:105 BW geen sprake zijn. De door Schalke c.s. gevraagde verklaring van recht dat een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan kan daarom niet worden toegewezen. Slotsom is dat Van der Zalm de poort tussen de tuinen van nummers 69 en 73 van de Choorstraat mag afsluiten. De overige door Van der Zalm gevraagde vaststellingen In art. 3:302 BW is de mogelijkheid opgenomen om een verklaring van recht te vorderen. Toewijzing van die vordering leidt ertoe dat een rechtsverhouding tussen partijen wordt vastgesteld. Van der Zalm heeft daarentegen gevraagd een aantal feitelijke vaststellingen te doen. Dat is wat anders. Deze zijn reeds onder de vaststaande feiten opgenomen, zodat daar verder geen beslissing over hoeft te worden genomen. De rijdende rechter concludeert als volgt. B E S L I S S I N G De rijdende rechter: - verklaart van recht dat Van der Zalm eigenaar is van het stukje grond. - verklaart van recht dat de bij notariële akte van 31 mei 1961 gevestigde erfdienstbaarheid slechts strekte ten behoeve van zakelijk gebruik voor het bakkersbedrijf van Schalke c.s.. Aan de erfdienstbaarheid is in 2003, toen het bakkersbedrijf werd gestaakt, dus een einde gekomen. Van der Zalm mag de poort tussen de tuinen van nummers 69 en 73 van de Choorstraat afsluiten Alle overige vorderingen worden afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 30 maart Bindend Adviseur Secretaris 7

8 mr J.S. Reid mr C.M. Sharif 8