Zaaknummer : S21-89 Datum uitspraak : 3 oktober 2017 Plaats uitspraak : Zeist

Transcriptie

1 Zaaknummer : S21-89 Datum uitspraak : 3 oktober 2017 Plaats uitspraak : Zeist in het geschil tussen: Bindend Advies de heer Y. Batman mevrouw K. Batman-Smet wonende te Hilversum verder te noemen: Batman c.s. tegen: de heer O.L. Zimbile wonende te Hilversum verder te noemen: Zimbile gegeven door mr J.S. Reid, verder te noemen de rijdende rechter.

2 De procedure Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend adviesreglement "De Rijdende Rechter" te laten beslechten. De rijdende rechter heeft kennisgenomen van alle door partijen overgelegde stukken, de vordering van Batman c.s. en de tegenvorderingen van Zimbile. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 15 september 2017, die is gehouden in Hilversum. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaand aan de hoorzitting heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd en onderzocht. De heer P. van Meegeren van Stichting Milieu Centraal en de heer M. Koudijs (makelaar) waren als deskundigen aanwezig op de hoorzitting. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Batman c.s. zijn sinds 21 juli 2014 eigenaar van een appartement in een appartementencomplex aan het adres Naarderstraat 39-D te Hilversum. Hun appartement is gelegen op de derde, tevens bovenste verdieping. 2. Zimbile is sinds 1 juni 2007 eigenaar van een eengezinswoning aan de Diepeweg 36 te Hilversum. 3. Partijen zijn buren, in die zin dat de woning van Zimbile naast het appartementencomplex ligt en wel, vanaf de openbare weg bezien, aan de linkerzijde. De buitenmuur van het appartementencomplex vormt daarbij de erfgrens met het perceel van Zimbile. 4. In voornoemde buitenmuur zit op elke etage (de begane grond, de eerste, tweede en derde verdieping) een venster. Bij oplevering van de appartementen waren de vensters voorzien van melkglas. De projectontwikkelaar heeft de kamers met het venster bij de verkoop aangemerkt als bergruimte. 5. Batman c.s. hebben het melkglas vervangen door doorzichtig glas en een ventilatierooster. 6. De ruit van Batman is 20 cm hoog (gemeten zonder ventilatierooster), het venster zit 26 cm diep en is gerekend vanaf de betreffende verdiepingsvloer op circa 168 cm hoogte geplaatst. 7. Batman c.s. gebruiken de ruimte met voornoemd venster als slaapkamer. 2

3 De vordering van Batman c.s. Batman c.s. vorderen een verklaring voor recht dat de huidige staat van het venster is toegestaan. De tegenvorderingen van Zimbile Zimbile vordert een verklaring voor recht dat het hebben van doorzichtig glas met of zonder ventilatierooster in het venster van de buitenmuur van het appartementencomplex niet is toegestaan. Zimbile vordert dat Batman c.s. hun venster herstellen in de oorspronkelijke staat (het doorzichtig glas en de ventilatierooster moeten worden vervangen door melkglas zonder ventilatierooster). De deskundigen Van Meegeren heeft in de slaapkamer van Batman c.s. het CO2 gehalte gemeten in de situatie dat het ventilatierooster was gesloten en in de situatie dat het ventilatierooster was geopend. De metingen zijn in de nacht uitgevoerd. Uit de metingen volgt dat de luchtkwaliteit bij een gesloten ventilatierooster in de loop van de meetperiode daalde van goed naar verslechterd/onvoldoende. Van Meegeren heeft verklaard dat een slaapkamer op grond van het Bouwbesluit verplicht dient te worden voorzien van voldoende ventilatiemogelijkheden zoals een raam dat kan worden geopend of een ventilatierooster. Deze verplichting geldt niet voor een kamer die wordt aangemerkt als bergruimte. Volgens Koudijs heeft het venster met thans doorzichtig glas en een ventilatierooster geen invloed op de waarde van de woning van Zimbile. Ook indien de overige drie vensters worden voorzien van doorzichtig glas en een ventilatierooster heeft dit geen negatief effect op de waarde van de woning, omdat de vensters vooral uitzicht geven op de lucht. Daarentegen heeft het venster met doorzichtig glas en ventilatierooster wel invloed op de waarde van het appartement van Batman c.s., omdat de ruimte die de projectontwikkelaar alleen als bergruimte kon aanbieden, thans als woonruimte kan worden aangeboden. Beoordeling van het geschil Zimbile betoogt dat het venster met doorzichtig glas en ventilatierooster zich in strijd met artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW) binnen twee meter van de erfgrens bevindt. Dit artikel geeft, behoudens toestemming, een verbod tot het hebben van vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Zimbile beroept zich tevens op artikel 5:51 BW dat bepaalt dat aan de onrechtmatige toestand een einde kan worden gemaakt door de lichtopening te voorzien van vaststaande en ondoorzichtige vensters. Voornoemde wetsartikelen strekken ertoe het uitzicht op naburige erven te beperken. Niet alle ramen die gelegen zijn binnen twee meter van de grens tussen erven en uitzicht geven op het erf van de buurman, zijn echter in strijd met het bepaalde in artikel 5:50 BW. Onderscheid moet worden gemaakt tussen ramen die recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf, en ramen die daarop zijdelings uitzicht geven. 3

4 Uit de Parlementaire Geschiedenis bij artikel 5:50 BW blijkt dat de wetgever wat dit betreft als onrechtmatig heeft willen aanmerken die werken die recht naar voren uitzicht geven op dat erf (Van Zeben, Parl. Gesch. Boek 5, blz. 204). Weliswaar is deze zin uiteindelijk niet met zoveel woorden in de tekst van artikel 5:50 BW opgenomen, maar uit de wijze waarop in lid 3 van dit artikel is bepaald op welke manier moet worden gemeten of sprake is van zicht binnen twee meter, blijkt dat de wetgever als onrechtmatig heeft willen aanmerken die vensters of muuropeningen die recht naar voren uitzicht geven. In het derde lid van artikel 5:50 BW is namelijk bepaald dat de in dat artikel bedoelde afstand van twee meter wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur. Het eerste deel van die bepaling ( rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt ) ziet op raam- of deuropeningen en geeft duidelijk weer dat slechts ramen en deuren die bezien vanuit de positie dat men voor de raam- of deuropening staat recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf, strijdigheid met het in artikel 5:50 lid 1 BW bepaalde kunnen opleveren. Het tweede deel van die bepaling ( uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk ), maakt duidelijk dat slechts de rand van een balkon (zijnde een vooruitspringend werk), waarover recht naar voren op het naburige erf wordt gekeken, strijd met het in artikel 5:50 lid 1 BW bepaalde kan opleveren. Het venster waarover het in deze zaak gaat is op de derde verdieping gelegen, is 20 cm hoog en zit op een hoogte, gemeten vanaf de vloer van de ruimte waarin het venster is gelegen, van 168 cm. De rijdende rechter heeft geconstateerd dat het uitzicht dat zichtbaar is als men voor het raam staat, de lucht is. Alleen als men op een verhoging gaat staan, het hoofd in het venster steekt en schuin naar beneden kijkt, geeft dit uitzicht op een smalle strook van het dak van de keuken van Zimbile, waarop hij eventueel een dakterras wil realiseren. Behoudens deze smalle strook, die slechts onder voornoemde omstandigheden zichtbaar is, biedt het venster geen uitzicht op het perceel van Zimbile. De rijdende rechter is daarom van oordeel dat het venster slechts zijdelings uitzicht geeft op het perceel van Zimbile. Van rechtstreeks uitzicht, zoals bedoeld in artikel 5:50 BW, is geen sprake. De rijdende rechter merkt ten overvloede op dat een venster op een afstand van 2,05 meter van de erfgrens dat onbelemmerd en rechtstreeks uitzicht biedt op het perceel van de buurman, rechtmatig is. Hiervoor gelden geen wettelijke beperkingen. Er is dus geen recht om zich ongezien te weten door de buren. Slechts indien een venster binnen 2 meter van de erfgrens staat en dit bovendien rechtstreeks uitzicht geeft op het perceel van de buurman, geldt de wettelijke bescherming van de privacy. De rijdende rechter komt tot de conclusie dat het bewuste venster met doorzichtig glas gelet op het voorgaande niet onrechtmatig is. Zimbile voert aan dat hij afspraken heeft gemaakt met de projectontwikkelaar van het appartementencomplex over het plaatsen van de vensters. Op grond van deze afspraken zijn de vensters voorzien van melkglas en zijn de ruimtes met de bewuste vensters aangemerkt als bergruimte. Vanwege deze afspraken heeft Zimbile het door hem bij de gemeente ingediende bezwaar tegen de bouwvergunning niet langer gehandhaafd en heeft hij toegestaan dat de vensters werden geplaatst. Deze tussen Zimbile en de projectontwikkelaar gemaakte afspraak kan hem echter niet baten, nu Batman c.s. niet is gebonden aan een afspraak waarbij hij geen partij is. Een overeenkomst heeft immers alleen werking tussen de contractspartijen. Dit is slechts anders indien sprake is van een kwalitatieve verplichting. Dat is een verplichting om iets te dulden of niet te doen, die bij verkoop steeds overgaat op de nieuwe eigenaar. Voor de werking van een kwalitatieve verplichting is vereist dat het door een 4

5 notaris wordt vastgelegd in een notariële akte en wordt ingeschreven in een openbaar register. Hiervan is echter niet gebleken. De vrees van Zimbile voor precedentwerking volgt de rijdende rechter niet. De overige drie vensters laten zich niet vergelijken met het venster van Batman c.s., nu deze zich lager bevinden. Deze uitspraak werkt dus niet door in de verhouding tussen Zimbile en de overige appartementseigenaars. De tegenvorderingen van Zimbile zien tevens op het ventilatierooster. Volgens Zimbile leidt dit tot geluidsoverlast. Nu het ventilatierooster in een slaapkamer zit, laat het zich niet snel indenken dat dit zal leiden tot geluidsoverlast; het is geen studentenhuis. Maar ook als het rooster zich in een andere ruimte in het appartement bevindt, kan zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet de conclusie worden getrokken dat hierdoor hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW zal ontstaan. Een beroep op, naar de rijdende rechter begrijpt, onrechtmatige hinder als gevolg van het ventilatierooster slaagt dan ook niet. Ten overvloede overweegt de rijdende rechter dat Batman c.s. een groot belang heeft bij een ventilatierooster gelet op de verklaring van deskundige Van Meegeren over het CO2 gehalte. Op grond van het bouwbesluit geldt ook een verplichting om een slaapkamer te voorzien van voldoende ventilatiemogelijkheden. Dat de ruimte door de projectontwikkelaar is verkocht als bergruimte en niet als slaapkamer (woonruimte), maakt het feit dat de ruimte thans wordt gebruikt als slaapkamer bestuursrechtelijk niet in strijd met het bouwbesluit. De gemeente heeft immers een bouwvergunning verleend voor een slaapkamer op die plek. Ten slotte stelt Zimbile dat zijn woning door het nieuwe venster minder waard of zelfs onverkoopbaar is. De Makelaar heeft hierover echter verklaard dat dit geen invloed heeft op de waarde van de woning van Zimbile. Het bewuste venster met doorzichtig glas en ventilatierooster is gelet op het voorgaande niet onrechtmatig. De vordering van Batman c.s. zal daarom worden toegewezen en de tegenvorderingen van Zimbile worden afgewezen. Alle overige stellingen van partijen leiden niet tot een andere beslissing en deze behoeven daarom geen bespreking meer. 5

6 B E S L I S S I N G De rijdende rechter: met betrekking tot de vordering van Batman c.s.: - verklaart voor recht dat de huidige staat van het venster is toegestaan; met betrekking tot de tegenvorderingen van Zimbile: - wijst het gevorderde af. Dit bindend advies is gegeven door mr J.S. Reid als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 3 oktober Bindend Adviseur mr J.S. Reid Secretaris mr C.M. Sharif 6