DE RIJDENDE RECHTER. Bindend Advies. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.

Transcriptie

1 Zaaknummer: S21-40 Datum uitspraak: 24 september 2015 Plaats uitspraak: Zeist DE RIJDENDE RECHTER Bindend Advies in het geschil tussen: H.G. Warmer en S.H.M. Warmer-Bleij te Neede, verder te noemen: Warmer, tegen: Nu Wonen Rotterdam B.V. te Rotterdam, verder te noemen Nu Wonen Rotterdam, vertegenwoordigd door R.C.Blonk, gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter. De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie januari 2014 te laten beslechten. De vordering van Warmer is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Nu Wonen Rotterdam opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken.

2 Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 18 augustus 2015, welke is gehouden te Oud IJsselmonde, Rotterdam. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze procedure bedoelde huurwoning en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig C. van Scherpenzeel als deskundige. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige heeft mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Warmer is eigenaar van de flatwoning staande en gelegen te Rotterdam aan de Hendrik van Bontfortstraat Op 16 november 2013 heeft Warmer met Nu Wonen Rotterdam een overeenkomst gesloten strekkende tot bemiddeling door Nu Wonen Rotterdam bij het zoeken van een geschikte huurder voor deze woning. Dat is gelukt, want de woning is door bemiddeling van Nu Wonen Rotterdam verhuurd aan China Classification Society Rotterdam B.V. ten behoeve van de heer Yang: dit voor bepaalde tijd, te weten de periode van 1 april 2014 tot en met 31 maart 2015 tegen een huurprijs van 875,-- per maand, vermeerderd met de in artikel 9 van het huurcontract bedoelde belastingen en heffingen. Volgens het huurcontract mocht de huur tussentijds niet door de huurder worden opgezegd. Nu Wonen Rotterdam heeft bij separate overeenkomst tevens het financiële beheer van het verhuurde op zich genomen, waaronder begrepen het incasseren van de huur. De huur voor deze woning werd vanuit China aan Nu Wonen Rotterdam betaald, waarna deze het aan Warmer

3 toekomende bedrag aan laatstgenoemde overmaakte. 3. Aansluitend is in maart 2014 door Warmer door tussenkomst van Nu Wonen Rotterdam een nieuwe overeenkomst voor deze woonruimte gesloten met China Classification Society Rotterdam B.V. en wel wederom voor bepaalde tijd, te weten de periode van 1 april 2015 tot en met 31 maart 2016, tegen een huurprijs van 910,-- per maand. Ook in dit nieuwe huurcontract is tussentijdse huuropzegging door huurder uitgesloten. 4. Yang had inmiddels echter problemen gekregen met zijn benedenburen en wilde de woning zo snel mogelijk verlaten. Nadat Nu Wonen Rotterdam dit aan Warmer had gemeld, liet deze weten het hier niet mee eens te zijn en vast te willen houden aan het huurcontract. Het aanbod van Nu Wonen Rotterdam om zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder te vinden is door Warmer niet aanvaard. 5. Hoewel Nu Wonen Rotterdam aan Yang had laten weten, dat hij niet zomaar mocht vertrekken, heeft Yang het gehuurde toch eind mei/begin juni 2015 verlaten. De huur is betaald tot en met de maand juni De bij aanvang van de eerste huur door de huurder betaalde waarborgsom ad 875,-- bevindt zich nog steeds onder Nu Wonen Rotterdam. 6. Tijdens de huur is een afzuigkap in brand geraakt en door Warmer op kosten van Yang vervangen. De nieuwe afzuigkap bleek bij vertrek van Yang echter defect. In het gehuurde is enige slijtageschade aangetroffen, zoals een hittevlek op een eetkamertafel, loslatende stoelzittingen (inmiddels door Nu Wonen Rotterdam hersteld), een losgeraakte lat in een bedbodem, een ondersteboven opgehangen lamel op de slaapkamer en verkleuring van de vloerbedekking. De vordering van Warmer. Warmer vordert kort gezegd, dat Nu Wonen Rotterdam wordt verplicht tot betaling van een bedrag gelijk aan de resterende 9 maanden huur, te weten 9 x 910,--. Tevens wil hij dat de huurder alle belastingen en heffingen, zoals bedoeld in artikel 9 van het huurcontract, betaalt. Tenslotte wil Warmer dat Nu Wonen Rotterdam zorg voor draagt voor herstel van in het gehuurde aangerichte schade. De tegenvordering vordering van Nu Wonen Rotterdam. Nu Wonen Rotterdam vordert kort gezegd, een verklaring voor recht, dat zij niet

4 aansprakelijk is voor onbetaalde huurpenningen en (mogelijk) door de huurder veroorzaakte schade aan en/of in het gehuurde. Standpunten van partijen. Het standpunt van Warmer komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Warmer accepteert de vroegtijdige opzegging door de huurder niet en houdt Nu Wonen Rotterdam, die de huurcontracten opstelde en mede ondertekende, aansprakelijk voor de financiële gevolgen van die vroegtijdige opzegging. Datzelfde geldt voor de schade in en/of aan het gehuurde, die door de huurder is veroorzaakt. Het standpunt van Nu Wonen Rotterdam komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Nu Wonen Rotterdam erkent dat de eerste huurovereenkomst inderdaad is verlengd door ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst door Warmer, de huurder en haarzelf. Nu Wonen Rotterdam heeft aan Yang laten weten, dat vroegtijdige opzegging van de huur pas aan de orde was, als een nieuwe huurder kon worden gevonden. Yang liet echter blijken het daarmee niet eens te zijn en was van mening wel degelijk vroegtijdig te mogen opzeggen, met een opzegtermijn van een maand. Nu Wonen Rotterdam kon zijn vertrek niet beletten. Wel heeft zij aangeboden zo snel mogelijk een nieuwe huurder te zoeken, maar daar voelde Warmer niets voor. Volgens Nu Wonen Rotterdam is zij niet aansprakelijk voor de hele gang van zaken, waaronder het niet meer betalen van de huur door de vertrokken huurder. Dat geldt ook voor mogelijk door de huurder achtergelaten schade, die Nu Wonen Rotterdam echter niet kan vinden, nu de flat netjes is achtergelaten en de defecte wasemkap door Warmer zelf is gekocht. Beoordeling van het geschil. Uitgangspunt is, dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds door de huurder mag worden opgezegd (artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek).

5 Volgens het bepaalde in artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek geldt echter, dat een huurder, die na afloop van de huur met goedvinden van de verhuurder in het gehuurde blijft, in beginsel wordt geacht de huur voor onbepaalde tijd voort te zetten en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mag te allen tijde met inachtneming van een opzegtermijn worden opgezegd (artikel 7:271 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). In de rechtspraak is beslist (Kantonrechter Breda 19 maart 2010; ECLI:NL:RBBRE:2010; 8552 en Kantonrechter Utrecht 29 oktober 2014; ECLI:NL:RBMNE:2014; 047) dat deze voor wwonruimte dwingendrechtelijke regeling (zie artikel 7:242 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek) niet mag worden ontdoken, door al dan niet in een aansluitend contract een verlenging voor bepaalde tijd overeen te komen. Nu dat hier wel is gebeurd, mocht de huurder de voor de duur van een jaar voortgezette huurovereenkomst wel degelijk tussentijds beëindigen, met inachtneming van een maand opzegtermijn. Kortom: van een verboden tussentijdse opzegging was en is geen sprake, zodat Warmer alleen al hierom geen recht heeft op doorbetaling van de huur door wie dan ook. Wel is duidelijk, dat de opzegging niet volgens de regels heeft plaatsgevonden, zodat in elk geval de door de huurder gestorte borgsom aan Warmer toekomt. Maar ook al mocht de huur niet tussentijds worden opgezegd, zoals partijen kennelijk menen, dan nog was Nu Wonen Rotterdam niet aansprakelijk voor de doorbetaling van de huur. Beide huurovereenkomsten zijn immers gesloten tussen Warmer als verhuurder en China Classification Society Rotterdam B.V. als huurder. Nu Wonen Rotterdam heeft deze huurovereenkomsten slechts als bemiddelaar ondertekend en is daarna slechts als financieel beheerder opgetreden. Daardoor is zij geen partij geworden bij deze huurovereenkomsten. Dat geldt ook voor de door Warmer bedoelde schade, die door de rijdende rechter overigens niet is aangetroffen, nu het enerzijds gaat om een garantiekwestie (kapotte afzuigkap) en verder om normale slijtage, die een verhuurder voor lief heeft te nemen. Nu Wonen Rotterdam zou alleen dan aansprakelijk zijn, wanneer zij haar taken als bemiddelaar en/of beheerder niet naar behoren zou hebben uitgevoerd. Dat is echter niet gebleken. Integendeel, Nu Wonen Rotterdam heeft haar best gedaan Yang van vroegtijdig vertrek te weerhouden en heeft verder tevergeefs aangeboden de woning zo snel mogelijk weer te verhuren.

6 Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist. B E S L I S S I N G Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Voor recht wordt verklaard dat Nu Wonen Rotterdam niet aansprakelijk is voor door de huurder onbetaald gelaten huurpenningen, noch voor door Warmer bedoelde schade. Verstaat dat Warmer recht heeft op de door Nu Wonen Rotterdam onder zich gehouden waarborgsom. Het (mogelijk) over en weer meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zeist op 25 september 2015 Bindend adviseur Secretaris mr F.M. Visser mr C.M Sharif