i Inhoudstafel Table des matières Inleiding............................................... 1 Chapitre I. Le leasing immobilier en droit civil............. 5 YVES MOREAU & ANTON COX 1. Introduction........................................... 5 2. Caractéristiques principales............................... 6 2.1. Définition......................................... 6 2.2. Caractère sui generis................................ 8 2.3. Parties à la convention............................... 11 2.4. Immeubles........................................ 15 2.5. Contrat de financement.............................. 16 2.6. Contrat non translatif de propriété..................... 17 2.7. Redevance déterminée en fonction du capital investi...... 19 2.8. Leasing financier et leasing opérationnel................ 21 2.9. Mise à disposition du bien........................... 23 2.10. Durée et non-résiliation............................. 28 3. Quelques dispositions contractuelles habituelles.............. 30 3.1. Introduction...................................... 30 3.2. Mise à disposition du bien........................... 31 3.3. Législation environnementale......................... 32 3.4. Garantie des vices cachés............................ 34 3.5. Garantie du fait personnel ou du fait des tiers............ 35 3.6. Charges, réparations et transfert des risques............. 36 3.7. Garanties à fournir par le lessee....................... 39 3.8. Pacte commissoire exprès et clause pénale.............. 41 4. Leasing et droits réels.................................... 43 4.1. Introduction...................................... 43 4.2. Droit réel du lessor................................. 43 4.3. Droit réel du lessee................................. 45 5. L option du lessee....................................... 49 5.1. Introduction...................................... 49 5.2. Cessibilité de l option............................... 52 5.3. Prix d exercice..................................... 52
ii ONROERENDE LEASING LEASING IMMOBILIER 5.4. Exercice de l option................................. 55 5.5. Le micro lessor.................................... 59 6. Conclusion............................................. 60 Hoofdstuk II. Leasing, boekhoudkundig bekeken.............. 63 DR. VÉRONIQUE WEETS & JOËL BRANSON 1. Inleiding.............................................. 63 2. Verwerking volgens de Belgische regelgeving.................. 66 2.1. Toepassingsgebied................................. 66 2.2. Terminologie en definities........................... 68 2.3. Aandachtspunten bij het aangaan van de leasingovereenkomst................................ 69 2.4. Speciale gevallen................................... 74 2.5. Aandachtspunten gedurende de leasingovereenkomst..... 78 2.6. Aandachtspunten op het einde van de leasingovereenkomst 81 3. Verwerking van leasingovereenkomsten volgens IAS 17- Leaseovereenkomsten.................................... 83 3.1. Terminologie en definities........................... 84 3.2. Classificatie van de lease-overeenkomst................. 86 4. Verwerking door de lessee................................ 92 4.1. Classificatie....................................... 93 4.2. Waardering en opname bij de lessee................... 94 5. Verwerking door de lessor................................ 97 6. Sale and lease back -transacties.......................... 99 6.1. Verwerking bij entiteit A............................. 101 6.2. Verwerking bij entiteit B............................. 102 7. Belangrijkste verschillen tussen IFRS en US GAAP.............. 102 Hoofdstuk III. Onroerende leasing en directe belastingen....... 105 KOEN MAEREVOET 1. Inleiding. Boekhoudkundige en fiscale definitie............... 105 2. Fiscale behandeling..................................... 107 2.1. Roerende of onroerende inkomsten?................... 107 2.2. Aanvang van de leasing.............................. 109 2.3. Tijdens de leasing.................................. 110
INHOUDSTAFEL TABLE DES MATIÈRES iii 2.4. Einde van het contract............................... 116 3. Investeringsaftrek....................................... 119 3.1. De investeringsaftrek................................ 119 4. Meerwaarden.......................................... 122 5. Sale and lease back...................................... 126 5.1. Boekhoudkundige versus fiscale behandeling van de sale and lease back-verrichting............................... 127 5.2. Verkoop met verwezenlijkingvan een meerwaarde........ 128 6. Cross Border leasing..................................... 132 6.1. Algemeen......................................... 132 6.2. Outbound onroerende leasing (Belgische leasinggever, buitenlands onroerend goed)......................... 134 6.3. Vaste inrichting.................................... 134 Hoofdstuk IV. Onroerende leasing en registratierechten........ 137 KOEN MAEREVOET 1. Inleiding.............................................. 137 2. Aankoop door de leasinggever............................. 138 2.1. Aankoop van gebouw (en grond)...................... 138 2.2. Aankoop van grond................................. 138 2.3. Afsluiten van het leasingcontract....................... 140 2.4. Lichten van de koopoptie............................ 140 2.5. Overdracht van een contract van onroerende (financiële) leasing........................................... 141 Hoofdstuk V. Onroerende leasing en BTW................... 143 DANNY STAS 1. Inleiding.............................................. 143 1.1. Algemeen......................................... 143 1.2. Situering historische context........................ 144 2. Toepassingsvoorwaarden................................. 147 2.1. Algemeen......................................... 147 2.2. Voorwaarden met betrekking tot de leasinggever......... 148 2.3. Voorwaarden met betrekking tot het voorwerp van het contract.......................................... 149
iv ONROERENDE LEASING LEASING IMMOBILIER 2.4. Voorwaarden met betrekking tot het contract............ 155 2.5. Aanpassing van artikel 1, 4 K.B. nr. 30.................. 161 3. Toepassingen........................................... 168 3.1. Algemeen......................................... 168 3.2. Basisbeginselen.................................... 169 3.3. Alternatief voor vrijgestelde onroerende verhuur......... 172 3.4. Spreiding in de tijd................................. 173 4. Openstaande issues...................................... 175 4.1. Inleiding......................................... 175 4.2. Bijzondere topics................................... 175 5. Besluit................................................ 181 Hoofdstuk VI. Onroerende leasing in de praktijk.............. 183 JEROEN OOMS 1. Onroerende leasing als alternatieve financiering.............. 183 1.1. Inleiding en voorafgaandelijke begrippen............... 183 1.2. Roerende en onroerende leasing...................... 184 1.3. Financiële en operationele leasing..................... 184 2. De markt van onroerende leasing in België: cijfers............ 186 3. Chronologie van een onroerende leasingverrichting........... 189 4. Klassieke elementen in het leasingcontract................... 190 4.1. Partijen: leasinggever, leasingnemer, grondeigenaar, andere betrokkenen...................................... 190 4.2. Voorwerp van onroerende leasing..................... 193 4.3. De looptijd van de overeenkomst...................... 194 4.4. De aankoopoptie op het einde van de leasingovereenkomst. 194 4.5. Bepaling van de leasingvergoedingen................... 195 4.6. Verzekeringen, onderhoud, herstellingen............... 198 5. Overwegingen voor de leasingnemer........................ 198 5.1. Boekhoudkundige aspecten volgens Belgische boekhoudwetgeving................................ 199 5.2. Rapportering volgens IFRS, USGAAP.................... 199 5.3. Operationele leasing: fiscaal op maat................... 200 5.4. Leasing als BTW-alternatief voor huur.................. 201
INHOUDSTAFEL TABLE DES MATIÈRES v 5.5. Mogelijkheid tot overdracht van het leasingcontract, overdracht van de aankoopoptie, onderhuur, co-lessee contracten........................................ 205 5.6. Registratierechten.................................. 208 5.7. Leasing en subsidies................................ 211 5.8. Leasing en de gespreide belastbaarheid van meerwaarden.. 212 5.9. Onroerende voorheffing op materieel en outillage........ 213 5.10. Krediet- en waarborgtechnische aspecten............... 215 5.11. Prijs/Intrestvoet.................................... 217 5.12. Intercompany leasing............................... 217 5.13. Een correcte financiële vergelijking tussen leasing en financiering....................................... 218 6. Overwegingen voor de leasinggever......................... 222 6.1. Het risicoprofiel van de leasingnemer.................. 222 6.2. De intrinsieke waarde van het vastgoed................. 222 6.3. De verwerkingskost van onroerende leasing............. 223 6.4. De fiscaliteit van operationele leasing in hoofde van de leasinggever....................................... 224 6.5. De toepassing van een BTW-herziening bij ontbinding van het leasingcontract................................. 225 7. Sale & rent back........................................ 225 7.1. Registratierechten.................................. 226 7.2. BTW-herziening.................................... 228 7.3. Meer- of minwaarden, boekhoudkundig................ 228 7.4. Meer- of minwaarden, fiscaal.......................... 229 7.5. Vroeger verkregen subsidies.......................... 230 7.6. Notionele intrestaftrek.............................. 230 7.7. Afzondering van het vastgoed in een patrimoniumvennootschap........................... 232 8. Besluit................................................ 233 Circulaire nr. AOIF 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007........ 235