Seminarie bij de start van het nieuwe fiscale werkjaar

Transcriptie

1 Seminarie bij de start van het nieuwe fiscale werkjaar 13 september 2016 Brussels London -

2 Laurence Pinte Pierre Desenfans Het Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) Wat? Voor wie? Brussels London -

3 De puzzel van de papieren baksteen Klassiek instrument dat geen fiscale transparantie geniet Instrument voor grote publiek dus beperkingen Reits (GVV) AIF (GVBF) Nietgereglementeerde vastgoedvennootschap Vastgoedcertificaat Beleggingsinstrument in een of meer bepaalde onroerende goederen 3

4 Wettelijk en boekhoudkundig kader - Ontwerp WETTELIJK Rechtsgrond: Programmawet (II) van 3 augustus 2016 en K.B. van Rechtsvorm: NV of de commanditaire vennootschap (gewone of op aandelen) Bepaalde duur (<10 jaar), maar kan worden verlengd met opeenvolgende periodes van 5 jaar (unanimiteit) BOEKHOUD- KUNDIG Vast kapitaal Boekhouding volgens IFRS Waardering van de activa volgens hun werkelijke waarde Geen afschrijving van het onroerend goed 4

5 Reglementair kader Ontwerp (1) REGLEMENTAIR Toepassing van de geharmoniseerde en nietgeharmoniseerde bepalingen van de wet van 19 april 2014 (omzetting van de AIFMD-richtlijn), behoudens vrijstelling en met uitzondering van het lichtere regime voor de GVBF die activa beheren van < 100 miljoen EUR KB GVBF: inschrijving op de lijst bijgehouden door de FOD Financiën Voorbehouden voor in aanmerking komende investeerders (geen natuurlijke personen) Kan door één investeerder worden aangehouden Totale waarde van de onroerende goederen: minstens 10 miljoen EUR na het 2 de aanslagjaar volgend op zijn inschrijving Geen verplichting tot diversificatie (kan slechts één onroerend goed bevatten) Verbod tot beursnotering Geen beperking inzake de schuldratio Verplichting om 80% van het netto-inkomen uit te keren Verplichting om een onafhankelijk expert aan te stellen 5

6 Reglementair kader Ontwerp (2) KWALIFICERENDE ACTIVA Onroerende goederen gelegen in België en rechtstreeks aangehouden door het GVBF Onroerende goederen gelegen in het buitenland en rechtstreeks of onrechtstreeks aangehouden door het GVBF Aandelen of deelbewijzen met stemrecht uitgegeven door buitenlandse vastgoedvennootschappen die onroerende goederen gelegen in het buitenland aanhouden Aandelen uitgegeven door publieke en institutionele GVV Aandelen of deelbewijzen in Belgische of buitenlandse AICB die investeren in onroerende goederen Aandelen of deelbewijzen uitgegeven door REITs opgericht volgens het recht van een andere lidstaat van de EER en onderworpen aan een specifiek regime Opties op onroerende goederen Vastgoedcertificaten Rechten voortvloeiend uit overeenkomsten waarbij de goederen in financiële leasing worden gegeven aan het GVBF Kredieten, zekerheden en garanties ten voordele van de dochterondernemingen 6

7 Reglementair kader Ontwerp (3) Eén onroerend goed volstaat Eén investeerder volstaat 7

8 Belastingregime op kruissnelheid (1) Vennootschap aandeelhouder-inwoner In principe, belasting van 33.99% op het dividend Maar DBI op het gedeelte van het dividend dat voortkomt uit onroerende goederen in het buitenland of goede dividenden van buitenlandse oorsprong Geen RV (voorwaarden van art. 106, 6 KB/WIB) / RV verrekenbaar/terugbetaalbaar GVBF Geen belasting op huurinkomsten, dividenden en interesten Geen RV op ontvangen dividenden (voorwaarden van art. 106, 6 KB/WIB voor de dividenden van Belgische oorsprong) en interesten GVV/GVBF Buitenlandse vennootschap Lokaal belastingregime 8

9 Belastingregime op kruissnelheid (2) Vennootschap aandeelhouder-niet-inwoner Lokaal belastingregime te bepalen Geen RV behalve op het deel van het dividend dat voortkomt uit een Belgisch onroerend goed (art. 106, 7 nieuw KB/WIB) GVBF Geen op belasting huurinkomsten, dividenden en interesten Geen RV op ontvangen dividenden (voorwaarden van art. 106, 6 KB/WIB voor de dividenden van Belgische oorsprong) en interesten GVV/GVBF Buitenlandse vennootschap Lokaal belastingregime 9

10 Hoe? Belastingregime bij start (1) Inbreng van een onroerend goed, een bedrijfstak of een algemeenheid in een GVBF Inschrijving van een vastgoedvennootschap als GVBF Overneming van een normale vennootschap door een GVBF (in voorkomend geval na verwerving van de deelbewijzen) 10

11 Belastingregime bij start (2) Inbreng onroerend goed Inbreng van een bedrijfstak of algemeenheid van goederen Inschrijving van vastgoedvennootschap als een GVBF De overdrager is een exit tax van % verschuldigd op de latente meerwaarden (i.p.v %) De overdrager is een exit tax van % verschuldigd op latente meerwaarden en verdwenen belastingvrije reserves DBI bij de Belgische vennootschap-aandeelhouder Vraag: boekhoudkundige en fiscale waarde van de aandelen maar ruling RV: uitdrukkelijke afstand (nieuw art. 264, 2 quater WIB) 11

12 Belastingregime bij start (3) Exit tax van % op latente meerwaarden en belastingvrije reserves Overneming van een normale vennootschap door een GVBF (eventueel na verwerving van de aandelen) Geen belasting bij de overnemende aandeelhouder want is GVBF In geval van splitsing, DBI bij de aandeelhouder van de gespliste vennootschap RV: opgelet voor de termijn van één jaar in geval van overneming na aankop 12

13 Belastingregime bij einde (1) Verkoop van de aandelen van het GVBF Vereffening van het GVBF (bij het verstrijken van de in de statuten bepaalde duur of bij een vervroegde vereffening zoals unaniem beslist) 13

14 Belastingregime bij einde (2) Meerwaarde op de overdracht van de aandelen van het GVBF Belgische aandeelhouder GVBF Buitenlandse aandeelhouder Bij de Belgische aandeelhoudervennootschap > De gerealiseerde meerwaarde op de aandelen van het GVBF is in principe belast. > Vrijstelling voor het gedeelte dat voortkomt uit buitenlandse roerende goederen? Bij de buitenlandse aandeelhoudervennootschap > Lokaal belastingregime 14

15 Belastingregime bij einde (3) Vereffening van het GVBF GVBF Belgische aandeelhouder Buitenlandse aandeelhouder GVBF > Latente meerwaarde op onroerend goed is vrijgesteld > Registratierechten of BTW Bij de aandeelhouder-vennootschap Cf. dividenden (33.99% op het gedeelte dat voortkomt uit Belgische onroerende goederen en 1.7% op het gedeelte van het dividend dat voortkomt uit buitenlandse onroerende goederen) 15

16 Het GVBF: nut? (1) 1. Structurering van een bestaand onroerend patrimonium Onmiddellijke belasting tegen 16,5% in vergelijking met 34% later Beheer van een voorraad fiscale verliezen Impact op de deferred tax liabilities (DTL) Neutraal in het regime op kruissnelheid Geen belasting binnen het GVBF, maar uitkeringsverplichting en belasting in hoofde van aandeelhouders Aanpassing van het tarief? 16

17 2. Verwervingsvehikel Het GVBF: nut? (2) Geen reëel fiscaal voordeel, maar oplossing voor de cash trap en debt push down De meerderheid van de vastgoedoverdrachten wordt gerealiseerd via een share deals (in principe geen registratierechten of BTW en geen belasting op de latente meerwaarden van het onroerend goed) 17

18 Het GVBF: nut? (3) Nadelen van een share deal (1) Kosten fiscale korting (in het algemeen ½ Venn.B.) Target behoudt latente meerwaarde en schrijft minder af (het bedrag dat moet worden afgeschreven = de historische waarde en niet de marktprijs) 18

19 Het GVBF: nut? (4) Nadelen van een share deal (2) Probleem van de plaatsing van de verwervingsschuld (1) Verwerver Target Verwervingsschuld Huur Verwervingsschuld op een hoger niveau geplaatst dan dat van het target - de interesten van de schuld staan niet tegenover de huur Oplossing: fusie van het vehikel van de verwerver en het target (maar risico op verwerping van de fiscale neutraliteit) 19

20 Het GVBF: nut? (5) Nadelen van een share deal (3) Cash trap probleem Het uit te keren resultaat is lager dan de beschikbare cash als gevolg van de boekhoudkundige afschrijving van het onroerend goed Voorbeeld : Kosten Afschrijving : 3 Huur : 4 Opbrengsten Uit te keren resultaat: (-3) + 4 = 1 20

21 Het GVBF: nut? (6) Oplossing? GVBF? Verwerver Verwerver GVBF Target GVBF Target Overneming De kosten staan tegenover de belastbare inkomsten Geen afschrijving van het onroerend goed 21

22 Het GVBF: nut? (7) 3. Vormen van partnerschappen voor het aanhouden van de vastgoedpijler van een groep A Business PARTNER Klassieke oplossing: gedeeltelijke splitsing en overdracht van een deel van de aandelen van de vennootschap die voortkomt uit de gedeeltelijke splitsing maar de vrijstelling van de splitsing is soms moeilijk Alternatief: gedeeltelijke splitsing door inbreng van de vastgoedpijler in een GVBF en overdracht van de aandelen Maar algemene de antimisbruikbepalingen 22

23 Het GVBF: nut? (8) 4. En voor de buitenlandse investeerders? Geen (Belgische) fiscale kost als het GVBF geen Belgische onroerende goederen aanhoudt Toegang tot dubbelbelastingverdragen 23

24 BEDANKT VOOR UW AANDACHT Brussels London -

25 Bijlagen Brussels London -

26 Het GVBF - informatiefiche 1. Gespecialiseerd Vastgoedbeleggingsfonds (GVBF) / Fonds d Investissement Immobilier Spécialisé (FIIS) 2. Programmawet (II) van 3 augustus 2016 & Koninklijk Besluit van 3. Doelstellingen > Aantrekkelijkheid van België Dynamisch en flexibel instrument om Belgische en buitenlandse onroerende goederen aan te houden Doelpubliek: buitenlandse beleggings- en pensioenfondsen, evenals Belgische vennootschappen > Financiële opbrengsten van ongeveer 250 miljoen EUR: Onmiddellijke belasting op latente meerwaarde van het onroerend goed Tarief vennootschapsbelasting gehalveerd (16.995%) 4. Inwerkingtreding op 26

27 Belastingregime van het GVBF (1) Venn.B. Principiële onderworpenheid aan de Venn.B. Beperkte belastbare basis (art. 185bis WIB) Ontvangen AGV VU (met uitzondering van de waardeverminderingen en de minderwaarden op aandelen en deelbewijzen) Bijzondere aanslag op geheime commissielonen Geen belasting van huurinkomsten Belgische interesten: vrijstelling van roerende voorheffing (nieuw art. 116 KB/WIB) Buitenlandse interesten: eventuele buitenlandse bronheffing en geen verrekening van FBB 27

28 Belastingregime van het GVBF (2) Venn.B. Belgische dividenden: Afstand van RV indien deelneming van minimum 10% gedurende minstens 1 jaar (art. 106, 6, KB/WIB) De eventueel ingehouden RV is niet verrekenbaar en het overschot is niet terugbetaalbaar (art. 185bis, 2, al. 2 WIB) Buitenlandse dividenden: Geen Belgische RV Eventueel buitenlandse RV 28

29 Belastingregime van aandeelhouder - dividenden Aandeelhouder Belasting Afstand van RV? Belgisch vennootschap Buitenlandse vennootschap Buitenlands pensioensfonds Venn.B. Deel van het dividend dat voortkomt uit Belgische onroerende inkomsten of Belgische dividenden: 33.99% Deel van het dividend dat voortkomt uit buitenlandse onroerende inkomsten of uit goede buitenlandse dividenden: DBI Zelfde principe als DBI-BEVEK, maar verplichting tot uitkeren van 80% RV 27% verrekenbaar/terugbetaalbaar RV van 27%, behoudens vermindering uit overeenkomst Meer dan 10% aanhouden gedurende 1 jaar (art. 106, 6 KB/WIB) Voor het deel van het dividend dat voortkomt uit andere inkomsten dan die van Belgische onroerende goederen of van dividenden van Belgische vennootschappen (art. 106, 7 KB/WIB) Algemene vrijstelling (art. 106, 2 KB/WIB) 29