XL Businesspark Twente Risicoanalyse per 1-1-2013 Openbaar Lichaam Regionaal Bedrijventerrein Twente (RBT) Januari 2013
1. Inleiding Grootschalige gebiedsontwikkelingen (zoals de transformatie van 180 hectare agrarische gebied tot het XL Businesspark) kennen een lange looptijd. Om die reden hebben de in de grondexploitatie opgenomen ramingen (de nog te maken kosten en de nog te realiseren opbrengsten), in een bepaalde mate het karakter van een voorspelling. De boekwaarde (al gemaakte kosten en opbrengsten) ligt vast, terwijl de ramingen beter of slechter kunnen uitvallen dan vooraf begroot. Door middel van een (financiële) risicoanalyse wordt de begroting en daarmee het begrote resultaat in een breder perspectief geplaatst. In deze notitie wordt een toelichting gegeven op het resultaat van de risicoanalyse, die betrekking heeft op de grondexploitatiebegroting. Het is van belang dat de grondexploitatie een zo reëel mogelijk beeld geeft van het eindresultaat. Immers: de begroting dient als waardering van de investeringen die in het kader van programma 1 (bouwgrondproductie) en programma 4 (laad- en loskade) zijn gedaan (het onderhanden werk). In hoofdstuk 2 wordt een beknopte toelichting gegeven op het begrote resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2013. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar de notitie toelichting op de grondexploitatie per 1-1-2013. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de bandbreedte per begrotingspost (de meest positieve en negatieve afwijking op de begroting). In hoofdstuk 4 komt het geactualiseerde risicoprofiel aan de orde. 2
2. Begroot resultaat Het geïnvesteerd vermogen (= boekwaarde) bedraagt circa 77,7 miljoen per 31-12-2012. Op eindwaarde (31-12-2030) sluit de begroting op een tekort van circa 23,4 miljoen. Het resultaat is berekend op basis van een begroting van (nominaal) 122,7 miljoen aan nog te realiseren kosten en 176,8 miljoen aan nog te verwachten opbrengsten (zie tabel 1, inclusief inflatie en rente). Op netto contante waarde per 1-1-2013 sluit de begroting op een tekort van 11,3 miljoen, op basis van gemiddeld 4,14% rente. Gerealiseerde en nog te realiseren kosten- en opbrengsten Uitgaven Totaal Boekwaarde Nog te maken Verwerving 66.031.502 51.158.156 14.873.346 Sloopkosten 1.581.208 953.418 627.790 Milieuonderzoek en sanering 876.456 406.206 470.250 Ophoging kavels 1.769.934-1.769.934 Bouw- en woonrijp maken 35.963.561 11.840.567 24.259.979 Laad- en loskade 5.210.969 133.813 5.077.156 Zonnepark 250.000 113.015 136.985 Plankosten en VTU 17.277.146 11.013.343 6.263.803 Afdracht aan complex BOVO 7.720.577 671.130 7.049.447 Overige uitgaven 5.458.317 2.255.012 3.203.305 Boekwaarde rente 17.016.596 17.016.596 - Niet verrekenbare BTW 169.924 169.924 - sub-totaal kosten nominaal 159.326.190 95.731.180 63.731.995 Uitgavenstijging 10.567.217 10.567.217 Rentekosten (nog) 48.380.407 48.380.407 Totaal uitgaven : 218.273.813 95.731.180 122.679.618 Inkomsten Totaal Boekwaarde Nog te maken Bedrijventerrein (droog) 135.017.348 10.402.112 124.615.236 Bedrijventerrein (nat) 8.350.000-8.350.000 Containerterminal 1.895.000-1.895.000. - - - Subsidie EFRO en TIPP 5.964.635 5.964.635 - Subsidie laad- en loskade 4.593.482 693.488 3.899.994 - - - Overige opbrengsten 3.956.772 1.637.631 2.319.141 sub-totaal opbrengsten nominaal 159.777.237 18.697.866 141.079.371 Inkomstenstijging 35.056.031 35.056.031 Totaal inkomsten : 194.833.267 18.697.866 176.135.401 Eindsaldo per 31-12-2030 23.440.546 negatief 77.033.314 53.455.783- Eindsaldo op NCW per 1-1- 2013 11.297.934 Tabel 1: gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten 3
3. Risicoanalyse per begrotingspost Alle afzonderlijke begrotingsposten zijn tegen het licht gehouden, waarbij de kansen en bedreigingen zijn beoordeeld. Dit heeft geleid tot een bandbreedte per begrotingspost, met aan de ene kant de meest optimistische afwijking van de begroting en aan de andere kant de meest pessimistische afwijking van de begroting. De bandbreedte wordt in onderstaand figuur grafisch weergegeven. -40.000.0 00-30.000.0 00-20.000.0 00-10.000.0 00 0 10.000.00 0 20.000.00 0 30.000.00 0 Kostenstijging % Opbrengstenstijging % Rente op korte termijn (%) 2013-2015 Rente op middellange termijn (%) 2016-2020 Rente op lange termijn (%) 2021-2030 #WAARDE! Verwerving Sloopkosten M ilieuonderzoek en sanering Bouw- en woonrijp maken Laad- en loskade Plankosten en VTU Afdracht aan complex BOVO Overige uitgaven Boekwaarde rente Niet verrekenbare BTW. Verkoopopbrengst droog bedrijventerrein Verkoopopbrengst nat bedrijventerrein Verkoopopbrengst containerterminal Subsidie EFRO en TIPP Subsidie laad- en loskade Quick Wins Overige opbrengsten Verkoop te handhaven objecten. Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Subsidiebijdrage van hogere overheden Tegenvallende uitgifte (5 hectare per jaar) positieve afw ijking negatieve afw ijking Figuur 1: bandbreedte per begrotingspost 4
In bijlage 1 wordt een cijfermatige weergave gegeven van de bandbreedtes per begrotingspost. In bijlage 2 wordt een uitgebreide (technische) toelichting gegeven op de uitgangspunten die bij bepaling van de bandbreedte zijn gehanteerd. Deze uitgangspunten (de input ) zijn bepalend voor de uitkomst van de risicosimulatie. Uit de bandbreedtes kan het volgende worden geconcludeerd: De verwervingskosten zijn behoudend geraamd. Ruwe bouwgrond is voor 16,- in de begroting opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden een verlaging mogelijk lijkt. De civieltechnische investeringen (sloop, sanering en bouw- en woonrijp maken) zijn behoudend begroot. Uit onderzoek van het Intergemeentelijk Ingenieursbureau (op basis van een analyse van recent aanbestede werken) blijkt dat op korte termijn een aanbestedingsvoordeel van circa 20% kan worden gerealiseerd. De plankosten zijn optimistisch ( scherp aan de wind ) begroot. Het in de grondexploitatie opgenomen budget is gebaseerd op een eerder besluit van het Dagelijks Bestuur om het in de grondexploitatie opgenomen bedrag als taakstellend ( maximum ) te beschouwen. In 2013 is 0,8 miljoen beschikbaar voor planontwikkeling; vanaf 2014 jaarlijks 0,5 miljoen en vanaf 2018 0,25 miljoen per jaar. Gerelateerd aan de jaarlijkse uitgaven (die de afgelopen jaren door bezuinigingen zijn teruggebracht tot 0,8 miljoen per jaar), lijkt het in 2011 vastgestelde budget vanaf 2014 onvoldoende. De rentelasten op korte termijn (t/m 2015) en op middellange termijn (t/m 2020) zijn reëel begroot. De rente op lange termijn lijkt (gerelateerd aan het historisch langjarig gemiddelde van 5,5%), relatief optimistisch begroot. Anderzijds is de rente nu historisch laag (ook bij een langjarige lening). In 2013 wordt samen met de werkgroep Treasury onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het renterisico verder te beperken. De grondopbrengsten zijn begroot op gemiddeld 125,- per m2. De t/m heden gerealiseerde uitgifteprijs bedraagt gemiddeld circa 100,- per m2. Uit onderzoek van Stec Groep (2010), in opdracht van de Netwerkstad gemeenten, blijkt dat voor het XL Businesspark een verhoging naar 160,- per m2 (prijspeil 1-1-2010) realistisch is. De grondopbrengsten zijn derhalve behoudend begroot: er is nog ruimte om prijsverhogingen door te voeren. Het uitgiftetempo (de fasering van grondopbrengsten) is gebaseerd op onderzoek van Ecorys (jaarlijks 6 hectare). Volgens Ecorys een behoedzaam scenario, waarin rekening is gehouden met uitval van vraag. Omdat dit uitgiftetempo door de huidige economische omstandigheden echter nog nooit is gehaald (tussen 2009 t/m 2012 werd 11,5 hectare uitgegeven), wordt in de risicoanalyse ook rekening gehouden met een scenario waarin een lager uitgiftetempo wordt gerealiseerd (van jaarlijks 5 hectare). 5
Er is geen rekening gehouden met subsidies. De laad- en loskade past echter uitstekend binnen de beleidsdoelstellingen van hogere overheden, zoals het programma goederenvervoer van de provincie Overijssel. Gelet hierop is ook rekening gehouden met een scenario waarin een subsidiebijdrage ( 2,4 miljoen) wordt verkregen. Op hoofdlijnen kan worden gesteld dat de kosten reëel zijn geraamd. Meevallers (zoals aanbestedingsvoordelen) vallen weg tegen mogelijke tegenvallers (zoals bijvoorbeeld een overschrijding van het plankosten budget). Het belangrijkste risico vormt het uitgiftetempo. Dit risico wordt in balans gehouden door de mogelijkheid (kans) om gefaseerd prijsverhogingen door te (kunnen) voeren. Deze mogelijkheid blijkt uit het onderzoek van Stec (2010). 6
3. Risicoprofiel Het risicoprofiel van het project is, op basis van de hiervoor genoemde bandbreedtes, bepaald door middel van het uitvoeren van een risicosimulatie. Daarbij zijn 10.000 willekeurige scenario s bepaald m.b.v. de Monte Carlo techniek. Door vervolgens deze 10.000 scenario s te rangschikken van extreem gunstig tot extreem ongunstig, ontstaat er een risicoprofiel die weergegeven kan worden in een zogenaamde kansdichtheidgrafiek: Figuur 2: Kansdichtheidsgrafiek (risicoprofiel XL Businesspark) Uit de simulatie kan het volgende worden geconcludeerd: Met 80% zekerheid kan worden gesteld dat het tekort in een bandbreedte ligt van (netto contant per 1-1-2013) een winst van 6,6 miljoen ( 17,9 miljoen positiever) en een verlies van 28,8 miljoen ( 17,5 miljoen negatiever). In onderstaand schema wordt de meest optimistische en de meest pessimistische afwijking van de begroting weergegeven 1. Er is 10% kans dat het resultaat negatiever is dan 28,8 miljoen en 10% kans dat het resultaat positiever is dan 6,6 miljoen. Er is 50% kans op een gunstiger resultaat en 50% kans op een negatiever resultaat. Statistisch en rekenkundig gezien zijn de uitkomsten van de risicosimulatie goed. Desondanks moet niet uit het oog verloren worden dat de betrouwbaarheid van de uitkomst bepaald wordt door de input (= de bandbreedtes). Deze input is en blijft altijd arbitrair, omdat hierover immers 1 Daarbij worden de 10% meest pessimistische scenario s en de 10% meest optimistische scenario s buiten beschouwing gelaten. 7
verschillend kan worden gedacht. In bijlage 2 wordt een toelichting gegeven op de uitgangspunten die bij de bepaling van de bandbreedte zijn gehanteerd. Verschillen ten opzichte van vorig jaar In de grondexploitatie per 1-1-2012 werd uitgegaan van een versnelde uitgifte van het natte bedrijventerrein: een relatief optimistisch scenario. Om die reden werd in de risicoanalyse geconcludeerd dat er 42% kans was op een gunstiger resultaat en 58% kans was op een slechter resultaat en de grondexploitatie per saldo optimistisch was begroot. Mede daarom heeft het Dagelijks Bestuur destijds besloten dat pas tot realisatie van de laad- en loskade wordt overgegaan, nadat zekerheid is verkregen over de financiële risico s. De Provincie Overijssel was in dit kader gevraagd om garant te staan voor deze versnelde uitgifte. In de nu voorliggende grondexploitatie wordt niet geanticipeerd op een versnelde gronduitgifte. Eveneens is in de grondexploitatie geen rekening gehouden met een subsidie of garantiestelling van de provincie. Hierdoor neemt het tekort toe. Tegelijkertijd neemt, ten opzichte van vorig jaar, het (neerwaarts) risico af: uit de nu uitgevoerde risicosimulatie blijkt dat er 50% kans is op een gunstiger resultaat en 50% kans is op een negatiever resultaat. 8
Bijlage 1: cijfermatige weergave van de bandbreedte per begrotingspost Risico analyse XL Bussinesspark Twente kans op begroot bedrag Bandbreedte gemiddeld effect voordoen positief negatief t.o.v. de begroting INDEXERING + RENTE Kostenstijging % 100% 10.583.000-2.328.174 2.446.362 59.094 Opbrengstenstijging % 100% -35.056.000-8.249.258 7.804.604-222.327 Rente op korte termijn (%) 2013-2015 100% 8.600.000-446.923 548.083 50.580 Rente op middellange termijn (%) 2016-2020 100% 17.440.000-1.112.042 1.123.296 5.627 Rente op lange termijn (%) 2021-2030 100% 22.330.000-1.628.092 8.828.679 3.600.294. 100% 0 0 0 0 Sub-totaal 23.897.000-13.764.489 20.751.024 3.493.268 KOSTEN (nog te maken) Verwerving 100% 14.873.000-4.462.004 3.718.337-371.834 Sloopkosten 100% 624.000-124.860 124.860 0 Milieuonderzoek en sanering 100% 470.000-94.050 94.050 0 Bouw- en woonrijp maken 100% 25.772.000-6.443.020 5.154.416-644.302 Laad- en loskade 100% 5.053.000-1.263.344 1.010.675-126.334 Plankosten en VTU 100% 6.489.000 0 3.511.048 1.755.524 Afdracht aan complex BOVO 100% 7.049.000-704.945 704.945 0 Overige uitgaven 100% 3.271.000-981.343 981.343 0 Boekwaarde rente 100% 0 0 0 0 Niet verrekenbare BTW 100% 0 0 0 0. 100% 0 0 0 0 gewogen bandbreedte Sub-totaal 63.601.000-14.073.566 15.299.674 613.054 OPBRENGSTEN (nog te realiseren) Verkoopopbrengst droog bedrijventerrein 100% -124.615.000-34.584.190 24.224.810-5.179.690 Verkoopopbrengst nat bedrijventerrein 100% -8.350.000-2.338.000 835.000-751.500 Verkoopopbrengst containerterminal 100% -1.895.000-530.600 379.000-75.800 Subsidie EFRO en TIPP 100% 0 0 0 0 Subsidie laad- en loskade Quick Wins 100% -4.593.000 0 2.296.741 1.148.371 Overige opbrengsten 100% -289.000-28.914 28.914 0 Verkoop te handhaven objecten 100% -2.030.000-609.000 1.015.000 203.000. 100% 0 0 0 0 gewogen bandbreedte Sub-totaal -141.772.000-38.090.704 28.779.465-4.655.620 BOEKWAARDE Boekwaarde kosten 100% 95.714.000 0 0 0 Boekwaarde opbrengsten 100% -18.000.000 0 0 0 Sub-totaal 77.714.000 0 0 0 Scenario's Subsidiebijdrage van hogere overheden 100% 0-2.400.000 0-1.200.000 Tegenvallende uitgifte (5 hectare per jaar) 100% 0 0 3.650.000 1.825.000 Sub-totaal 0-2.400.000 3.650.000 625.000 TOTAAL 23.440.000-68.328.759 68.480.163 75.702 Eindresultaat op NCW 11.298.000 gekwanticeerd optimisme / pessimisme 76.000 risico-neutraal eindresultaat 11.374.000 9
Bijlage 2: (Technische) toelichting op de bandbreedtes per begrotingspost Statistisch en rekenkundig gezien zijn de uitkomsten van de risicosimulatie goed. Desondanks moet niet uit het oog verloren worden dat de betrouwbaarheid van de uitkomst bepaald wordt door de input (= de bandbreedtes). Deze input is en blijft altijd arbitrair, omdat hierover immers verschillend kan worden gedacht. Hierna wordt een toelichting gegeven op de keuzes die zijn gemaakt ter bepaling van de bandbreedtes per begrotingspost (de input t.b.v. de risicosimulatie). Kosten- en opbrengstenstijging In de grondexploitatie wordt uitgegaan van 2,5% kostenstijging, overeenkomstig de gemiddelde stijging van de bouwgrondproductiekosten over de afgelopen tien jaren. Verwachting is dat de uitgifteprijs minimaal met de kostprijsontwikkeling meestijgt (eveneens 2,5%). Dit ook omdat uit marktonderzoek blijkt dat er ruimte is om de prijs te verhogen. In het kader van de kwantificering van risico s wordt uitgegaan van een bandbreedte van (globaal benaderd) + en 20%. Dit betekent dat wordt verondersteld dat de kosten jaarlijks maximaal met 3% stijgen en minimaal met 2%. Bandbreedte inflatie Kosten Opbrengsten stijging stijging Huidige begroting 2,5% 2,5% Optimistisch scenario 2,0% 3,0% Pessimistisch scenario 3,0% 2,0% Rentekosten In de begroting van rentekosten is een onderscheid gemaakt tussen de korte termijn (tot 2015), middellange termijn (2016 t/m 2020) en de lange termijn (vanaf 2021). Bandbreedte rente % kort middel lang 2013-2015 2016-2020 2021-2030 Huidige begroting 3,58% 4,25% 4,25% Optimistisch scenario 3,40% 4,00% 4,00% Pessimistisch scenario 3,80% 4,50% 5,50% Uit de bandbreedtes blijkt dat de rentelasten op korte en middellange termijn per saldo reëel zijn begroot. De rentekosten op lange termijn (na 2020) zijn per saldo optimistisch begroot (wanneer wij deze relateren aan het langjarig historisch gemiddelde). Om die reden wordt in 2013 onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het renterisico af te dekken, bijvoorbeeld door langjarig een 10
lage rente vast te zetten. Dit ook omdat verwacht wordt dat de langetermijnrente het dieptepunt heeft bereikt. Uitgiftetempo In de grondexploitatie wordt, op basis van het onderzoek van Ecorys (d.d. 21 november 2012), uitgegaan van een uitgiftetempo van jaarlijks 6,0 hectare: volgens Ecorys een behoedzaam scenario waarbij rekening is gehouden met uitval van vraag. Daarnaast wordt verondersteld dat er in 2014 grond wordt uitgegeven ten behoeve van de realisatie van een containerterminal (2 hectare). Gerelateerd aan de uitgifte t/m heden (in 2009 t/m 2012 is 11,5 hectare uitgegeven) lijkt het uitgiftetempo echter optimistisch. Er is daarom ook rekening gehouden met een mogelijke tegenvaller van 3,7 miljoen (op NCW per 1-1-2013), die zich manifesteert indien jaarlijks slechts 5 hectare wordt uitgegeven. Met negatievere scenario s (een uitgifte van jaarlijks minder dan 5 hectare) is geen rekening gehouden. Verwervingskosten De verwervingskosten zijn relatief conservatief geraamd. Ruwe bouwgrond is voor 16,- in de begroting opgenomen, terwijl binnen de huidige economische omstandigheden wellicht een verlaging mogelijk is. In het kader van deze risicoanalyse is dit uitgedrukt in een bandbreedte van +25% en 30%. Bouw- en woonrijp maken, sloop en sanering (inclusief laad- en loskade) De kosten van bouw- en woonrijp maken, sloop en sanering zijn per saldo behoudend begroot. In het kader van deze risicoanalyse is dit uitgedrukt in een bandbreedte van +20% en 25%. Met name op korte termijn lijken aanbestedingsvoordelen te realiseren. Uit een analyse van aanbestedingsresultaten gedurende het afgelopen jaar bleek dat deze gemiddeld 20% lager uitvallen dan vooraf geraamd (bron: Intergemeentelijk Ingenieursbureau). Planontwikkelingskosten Geconcludeerd wordt dat de plankosten per saldo optimistisch zijn begroot. Het plankosten budget is in 2011 taakstellend vastgesteld door het Dagelijks Bestuur, met als uitgangspunt dat de werkzaamheden vanaf 2018 worden ondergebracht bij één van de deelnemers (going concern). Vanaf 1-1-2013 is nog een budget van in totaal 6,3 miljoen beschikbaar: 0,8 miljoen in 2013; 0,5 miljoen vanaf 2014 en 0,25 miljoen vanaf 2019. Wanneer we het beschikbare budget relateren aan de gemiddelde jaarlijks uitgaven tot en met heden (op dit moment gemiddeld circa 0,8 miljoen per jaar, waarin reeds bezuinigingen zijn doorgevoerd), dan lijkt het budget onvoldoende. Bij continueren van het huidige verbruik en going 11
concern in 2018 zou minimaal circa 10 miljoen beschikbaar moeten zijn: jaarlijks 0,8 miljoen t/m 2018 en 0,25 miljoen vanaf 2019. Grondopbrengsten De t/m heden gerealiseerde uitgifteprijs bedraagt gemiddeld circa 100,- per m2. In de beginjaren is grond verkocht tegen een gemiddeld lagere uitgifteprijs (circa 100,- per m2), ondermeer om trekkers in de logistieke sector binnen te kunnen halen. Omdat de pioniersfase nu voorbij is, wordt ingezet op een hogere verkoopprijs. Uit onderzoek van Stec Groep (2010), in opdracht van de Netwerkstad gemeenten, blijkt dat voor het XL Businesspark een verhoging naar 160,- per m2 (prijspeil 1-1-2010) realistisch is (ook in tijden van crisis). Stec adviseert om de grondprijzen op bedrijventerreinen te verhogen. Dit omdat de prijselasticiteit van bouwgrond op bedrijventerreinen erg laag is (zelfs een verdubbeling van de prijs zou de vraag nauwelijks beïnvloeden) en omdat de grondprijs voor bedrijven zelden een doorslaggevende factor is bij de vestigingsplaatskeuze. Andere factoren, zoals ligging (aan een snelweg), voorzieningen (nabij een laad- en loskade), blijken veel belangrijker. In het kader van de risicoanalyse wordt om die reden uitgegaan van een bandbreedte van minimaal 100,- per m2 (meest negatieve scenario) en maximaal 160,- per m2 (meest positieve scenario). De grondopbrengsten zijn geraamd op gemiddeld 125,- per m2 uitgeefbaar terrein. Subsidies De laad- en loskade past binnen de beleidsdoelstellingen van hogere overheden, zoals het programma goederenvervoer van de provincie Overijssel. Gelet hierop is ook rekening gehouden met een scenario waarin een subsidiebijdrage ( 2,4 miljoen) wordt verkregen. 12