Beslisdocument college van Peel en Maas Document openbaar: Ja Zaaknummer: 1894/2016/828514 Besluitnummer: 39 6.5 Onderwerp: Scheiding DAEB niet-baeb Wonen Limburg Advies: 1 instemmen met de juridische scheiding van DAEB niet-daeb bij Wonen Limburg overeenkomstig bijgevoegde conceptbrief. Besluit van het college Peel en Maas: volgens advies aangehouden anders, namelijk: Ondertekening gemeentesecretaris, datum: drs. H. Mensink
Zaaknummer: 1894/2016/828514 Besluitnummer: Adviesnota Onderwerp Scheiding DAEB niet-baeb Advies 1 instemmen met de juridische scheiding van DAEB en niet-daeb bij Wonen Limburg overeenkomstig bijgevoegde conceptbrief. Inleiding Als gevolg van de herziene Woningwet per 1 juli 2015 moeten alle woningbouwcorporaties per 1 januari 2018 hun werkzaamheden onderverdelen in twee categorieën. De eerste categorie is de kerntaak. Hieronder valt het aanbieden van huisvesting onder de huurtoeslaggrens (woningen met een huur tot 710,68) en maatschappelijk vastgoed. Dit noemen we dan Diensten van Algemeen Economisch Belang, afgekort DAEB. Voor deze woningen gelden de toewijzingsregels, zoals een inkomenstoets, een maximale huur- en huurprijsstijging en de passendheidstoets. Het vastgoed in de DAEB-tak is de kernvoorraad van de corporatie. Ook alle geborgde leningen worden toegekend aan de DAEB-tak. De tweede categorie behelst de overige activiteiten, zoals het aanbieden van huisvesting boven de huurtoeslaggrens (dus woningen met een huur > 710,68) en overig bedrijfsonroerend goed. Dit noemen we dan niet-daeb. Een deel van het bezit van een woningcorporatie kan zowel aan de DAEB als niet-daeb worden toebedeeld. Woningen waarvan de kwaliteit op basis van het Woningwaarderingsstelsel-systeem leidt tot een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( 710,68) komen altijd in de DAEB-tak. Woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens, maar met een kwaliteit die op basis van het WWS-systeem leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens mogen zowel in de DAEB-tak als de niet-daeb tak worden ondergebracht. Voorwaarde is wel dat de DAEB-tak groot genoeg moet blijven om aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke doelstellingen te kunnen voldoen. Bij juridische splitsing mag maximaal 10% van het te liberaliseren bezit dat op 1 januari 2014 in bezit was, in een dochter worden ondergebracht. Voor de diensten van algemeen economisch belang krijgen woningcorporaties staatssteun, vooral in de vorm van garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het Rijk en gemeenten staan vervolgens garant voor de garanties van het WSW. De corporaties hebben daarbij de keuze uit een administratieve scheiding of een juridische scheiding. Een combinatie van beide is ook nog mogelijk. De keuze in deze is aan de corporatie. Bij een administratieve scheiding blijven zowel DAEB als niet-daeb in dezelfde stichting. Bij een juridische scheiding worden de DAEB en niet-daeb activiteiten in 2 aparte onderdelen gesplitst, die vervolgens wel in het geval van Wonen Limburg als een geheel blijven opereren onder de naam van de woningbouwcorporatie. Met de scheiding wordt voorkomen, dat te grote risico s bij niet-daeb activiteiten een gevaar opleveren voor de DAEB-activiteiten. Bovendien maakt de vermogensscheiding zichtbaar, dat de staatsteun die woningbouwcorporaties krijgen voor DAEB-werkzaamheden niet worden ingezet voor niet-daeb activiteiten. De gemeente moet aangeven het al dan niet eens te zijn met een administratieve of juridische splitsing. Dit standpunt moet vóór 1 oktober a.s. kenbaar worden gemaakt aan de corporatie, te weten binnen 6 weken na indiening van het verzoek om een zienswijze. Overigens ook de huurdersvertegenwoordigers hebben de gelegenheid om daarover een zienswijze in te dienen. Met inbreng en verwerking van de standpunten van alle gemeenten en de huurdersvertegenwoordigers waar de corporaties werkzaam zijn moet het scheidingsvoorstel uiterlijk 15 december 2016 ter goedkeuring aan de Minister worden voorgelegd. Beoordeling vindt namens de Minister plaats door de Autoriteit woningcorporaties. Zij toetst het voorstel op basis van vier basisprincipes: 1. Heldere governance voor gescheiden taken; 2. Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; Gemeente Peel en Maas 1894/2016/845778 Pagina 2 van 5
3. Bescherming maatschappelijk vermogen; 4. Financiële levensvatbaarheid en financierbaarheid DAEB en niet-daeb. Bij een akkoord van de Aw gaat Wonen Limburg in 2017 aan de slag met de implementatie van de splitsing/scheiding, zodat per 1 januari 2018 alle activiteiten uitgesplitst zijn in DAEB en Niet DAEB. Wonen Limburg heeft daarbij aangegeven een juridische splitsing te willen doorvoeren. Bij de argumenten is nader uiteengezet waarom Wonen Limburg kiest voor een juridische scheiding. Doelstelling Het innemen van een standpunt over de voorgenomen juridische splitsing van DAEB en niet-daeb door Wonen Limburg. Relatie (programma)begroting Dit voorstel draagt bij aan de realisatie van de volgende doelstelling en uitvoeringsafspraak uit de (programma)begroting: 1.2 Wonen 4.. Een woningmarkt ín balans afgestemd op de veranderende bevolkingssamenstelling en met een maximaal haalbaar kwaliteitsniveau. Argumenten 1.1 De lange termijn visie van wonen Limburg is om er te zijn voor huishoudens die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Dit zijn vooral de mensen met een laag inkomens- en opleidingsniveau, maar ook mensen met midden-inkomens komen steeds meer in de problemen waarvoor Wonen Limburg ook een thuis wil bieden. Volgens de nieuwe Woningwet mogen corporaties zich alleen maar bezig houden met de bouw van sociale huurwoningen. Vervolgens zijn deze sociale huurwoningen alleen maar beschikbaar voor mensen met een bepaald (lager) inkomen afhankelijk van de gezinssamenstelling. Het bouwen van duurdere huur is volgens de Minister voorbehouden aan marktpartijen. Probleem daarbij is dat marktpartijen of beleggers niet of nauwelijks investeren in krimpgebieden. (zoals Limburg) Daarom heeft ook de provincie er voor gepleit bij de Minister om corporaties meer mogelijkheden te bieden voor het bouwen van vrije sector huurwoningen. Woningen die dus bedoeld zijn voor inwoners die vanwege inkomenseisen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook niet in staat zijn om een woning te kopen. De zogenaamde middengroep. Door de juridische scheiding kan deze nieuwe rechtsvorm voorzien in de bouw van vrije sector huurwoningen in Peel en Maas. 1.2 Door het bouwen van vrije sector huurwoningen en het bij mutatie aan de hand van de woningwaardering ophogen van de huren van bestaande woningen boven de huurtoeslaggrens ontstaat een meer gevarieerde wijkopbouw. Het is van belang om een gevarieerde wijkopbouw te realiseren. Dat wil zeggen een variatie aan woningen en mensen die er wonen met sociale huurwoningen en vrije sector woningen. Daardoor blijven de wijken leefbaar en kleurrijk. Door een menging van sociale huur met vrije sector huur wordt een eenzijdige samenstelling van woningen en bewoners voorkomen. 1.3 Door de juridische scheiding kan een helder inzicht worden gegeven over de investeringsstromen. Bij een juridische scheiding worden maatschappelijke gelden uit de DAEB-tak op een transparante wijze in diezelfde DAEB-tak ingezet en kunnen dus niet ten gunste komen van de niet-daeb tak. Daarnaast wordt het (op termijn) wellicht wel mogelijk dat opbrengsten uit de niet-daeb tak ten gunste komen van de DAEB-tak. 1.4 Door de juridische splitsing ontstaat naast de woningcorporatie een woningvennootschap. De woningvennootschap is 100% eigendom van de woningcorporatie. Zowel de woningcorporatie als de woningvennootschap zijn volgens Wonen Limburg na splitsing levensvatbaar en financierbaar, o.a. middels een interne lening bij aanvang. Deze interne lening dient door de woningvennootschap binnen 15 jaar (annuïtair of lineair) te worden afgelost, waarbij binnen elke 5 jaar minimaal een derde van de lening moet zijn afgelost. Gemeente Peel en Maas 1894/2016/845778 Pagina 3 van 5
1.5 Om de niet-daeb tak levensvatbaar te maken moet een deel van het bezit van Wonen Limburg overgeheveld worden naar de niet-daeb tak. Voor Peel en Maas betekent dit dat er 266 woningen worden overgeheveld naar de niet DAEB tak. Voor de zittende huurder verandert er niets. Daarnaast is het mogelijk om bij mutatie woningen over te hevelen naar de niet-daeb tak als het woningwaarderingsstelsel aangeeft dat een hogere huur verantwoord is. 1.6 Wonen Limburg geeft aan dat ook de niet-daeb tak onderdeel blijft uitmaken van de prestatieafspraken. Wonen Limburg is dit niet verplicht, maar vindt het van belang dat gemeente en huurdersvertegenwoordigers invloed kunnen uitoefenen op het reilen en zeilen van de niet-daeb tak. Dit betekent dus dat wij als gemeente samen met de huurdersvertegenwoordigers en Wonen Limburg in de prestatieafspraken zaken kunnen opnemen die betrekking hebben op de niet-daeb tak en daar dus direct invloed op hebben. Tevens is het mogelijk om zaken te monitoren. 1.7 In de structuurvisie Wonen Noord-Limburg is opgenomen dat er een toenemende vraag wordt verwacht van duurdere huurwoningen. De niet-daeb tak van wonen Limburg kan er voor zorgen dat aan deze vraag kan worden voldaan door het bouwen van deze categorie woningen. 1.8 De standpuntbepaling is ook regionaal afgestemd. Omdat Wonen Limburg werkzaam is in meerdere gemeenten in Noord-Limburg is de standpuntbepaling ook regionaal afgestemd. Ook in het bestuurlijk overleg wonen is dit punt aan de orde geweest. Kanttekeningen 1.1 Door overheveling van huurwoningen van DAEB naar niet-daeb wordt de kernvoorraad minder. Hierbij is het van belang er voor te zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen overblijven voor degenen die daarop zijn aangewezen. Hierover zal in samenspraak met de huurdersverenigingen aandacht worden besteed in de nog op te stellen prestatieafspraken. Immers de niet-daeb tak blijft zoals hiervoor genoemd deel uitmaken van de prestatieafspraken. Overigens heeft Wonen Limburg aangegeven dat afhankelijk van de mogelijke zienswijzen en goedkeuring RvC, in Noord-Limburg 91,3% van de woningen in de toegelaten instelling blijft. 8,7% van het woningbezit gaat over naar de woningvennootschap. Financiële consequenties Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. Juridische consequenties Formeel moet de gemeente een zienswijze afgeven over de voorgenomen juridische splitsing. Met verwerking van de zienswijze en die van de overige gemeenten en huurdersvertegenwoordigers moet het splitsingsverzoek door de corporatie uiterlijk 15 december worden ingediend bij de minister. Communicatie Met de communicatieconsulent is het volgende overeengekomen: hier wordt geen specifiek communicatiemoment aan gekoppeld. Uitvoering Zie hiervoor bij juridische gevolgen.. Formulering besluit t.b.v. openbare besluitenlijst Het college heeft besloten in te stemmen met de juridische splitsing van het DAEB bezit (sociale huurwoningen met een huur tot 710,68) en niet-daeb bezit (vrije sector huurwoningen met een huur boven 710,68) bezit door Wonen Limburg Gemeente Peel en Maas 1894/2016/845778 Pagina 4 van 5
Zaaknummer: 1894/2016/828514 Besluitnummer: Collegevoorstel ROUTINGBLAD Van team: Omgevingsontwikkeling Portefeuillehouder: Arno Janssen Opgesteld door: Thijs van Lier Datum: 8 september 2016 Wijziging: 21-september-2016 11:32 Paraaf Teammanager: Als Bijlage bijgevoegd: Documentnummer: 1894/2013/ (van iedere bijlage het documentnummer vermelden) Overleg gepleegd met: de regio/wonen Limburg Advies ingewonnen bij Advies en Control: Overleg gehad met communicatieconsulent? Meezenden Ter inzage leggen Resultaat:verwerkt Resultaat: verwerkt Ja Is de Wet KPB van toepassing? (zie toelichting/formulier WKPB op intranet) Voorstel naar OR/GO: Redactionele samenvatting (in overleg met PHO/teammanager): Na vaststelling doorgeleiden naar de gemeenteraad: Niet van toepassing Gemeente Peel en Maas 1894/2016/845778 Pagina 5 van 5