Open en transparant samenwerken. Hoe het begon. Energiesprong SEV bijeenkomst Rijtse Vennen in Deurne 1 juni 2011

Transcriptie

1 Energiesprong SEV bijeenkomst Rijtse Vennen in Deurne 1 juni 2011 Open en transparant samenwerken Hoe het begon 1

2 Hoe het begon Aanleiding Vogelaarwijk no. 1 Overtoomse Veld Nieuw-West Amsterdam Vernieuwingsplan Overtoomse Veld 2003 Uitwerkingsplan Middengebied Zuid 2010 Milieuvisie Eigen Haard Ambitie Gemeente Amsterdam 100% Klimaatneutraal in 2015 Hoe het begon Bestaande situatie Repeterende ensembles van haken en stroken Eenzijdige samenstelling bevolking 350 sociale huurwoningen Onaantrekkelijke plinten Aantrekkelijk groen Hoe het begon 2

3 Hoe het begon Stedenbouwkundig plan Circa 460 woningen Combinatie eengezinswoningen en appartementen 30% sociale huur 20% vrije sector huur 50% koop Kleinschalige mogelijkheden, wijk ondersteunende, bedrijfsruimten Gesloten bouwblokken 70% parkeren binnen bouwblokken Hoe het begon Ambities Eigen Haard Klimaatneutraal slopen, bouwen en wonen Duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid Kostenneutraal over de volledige exploitatieperiode Lagere exploitatielasten voor gebruikers Ontwikkelen van repeteerbare modules voor klimaatneutraal bouwen Het behalen van deze ambities stelt stevige eisen aan de samenwerking tussen alle partijen. Hoe het begon Selectie ketenpartners Bewust van noodzaak voor vergaande ketenintegratie gehele bouwketen: opdrachtgever, ontwikkelaar, bouwer, architect en amoveerder Uitnodiging i marktpartijen tij selectie op basis van gezamenlijke visie partners gekoppeld aan ambitie Eigen Haard Selectie ketenpartners ERA Contour, KOW, Oranje en Fakton Rol Stadsdeel Nieuw-West het stadsdeel is plantoetser maar omarmt het project en is directe ketenpartner 3

4 Uitwerking concept Mechanismen ontwikkeld ter bevordering van de samenwerking inhoudelijke doelstellingen Essenties financiële kaders Base Case procesmatige gedragsregels Code of Conduct prikkel Dynamisch Verdelings Model Zachte en harde sturingsmechanismen Vastlegging in ketenintegratie Samenwerkings- en bilaterale overeenkomsten transparantie inspraak risicodeling Co-creatie en CO2 Bouwers die claimen dat ze goed zijn in ketenintegratie, simpelweg omdat ze alles in huis hebben, moeten dan niet altijd op hun woord geloofd worden. Beter is het om de ketenrijpheid van alle organisaties waarmee je overweegt samen te werken goed in kaart te brengen. prof. dr. Jack van der Veen Universiteit van Amsterdam drs. ing. Marcel Noordhuis Deloitte Real Estate Advisory 4

5 Essenties Gekoppeld aan ambitie Eigen Haard Meetbaar door SMART-gemaakte KPI s (Kritische Prestatie Indicatoren) Kwalitatieve essenties klimaatneutraliteit, duurzaam- en leefbaarheid, lagere exploitatielasten, repeteerbaarheid en samenwerking Kwantitatieve essenties kostenneutraliteit Essenties Base Case Vertrekpunt: financieel kader traditionele ontwikkeling, resultaat uitgedrukt in kosten per Sociale Huurwoning IJkpunt: realisatie nieuwe (klimaatneutrale) opgave binnen resultaat Base Case Klimaatneutraal / Kostenneutraal (KN 2 ): Hogere investeringskosten klimaatneutraal Reduceren kosten (faalkosten in ontwerp, bouw en beheer) Opbrengstenoptimalisatie klimaatneutraal vastgoed 5

6 Totale kosten excl. Base Case KN2 Case Extra investeringsruimte agv KNB: T.o.v. een traditionele woning wordt een extra opbrengstwaarde aan het klimaatneutrale vastgoed toegekend. Dit bedrag wordt ingezet om kosten voor duurzame toepassingen voor KNB te financieren. : Alle partijen reserveren 100% van hun. Indien nodig wordt (een deel van) het bedrag ingezet om alle Essenties volledig te behalen. Budgetneutraal betekent dat dit gehele bedrag aan het einde van het project (minimaal) uitgekeerd wordt. Verwachte extra kosten voor KNB (taakstelling): door proces-optimalisatie en ketenintegratie worden in het gehele project t.o.v. een traditioneel proces veel minder (faal)kosten gemaakt. Deze kostenbesparing t.o.v. de Base Case wordt ingezet om de kosten voor duurzame toepassingen voor KNB te financieren. Totale kosten voor niet klimaatneutrale bouw: dit budget staat gelijk aan het realiseren van een woning die op dit moment voldoet aan de (basis)eisen van Eigen Haard, waarop de Base case is vastgesteld en waarvan de taakstelling door procesoptimalisatie is afgetrokken. Code of Conduct Opstellen spelregels beperken van spelregels openheid en transparantie commitment t oplossingsgericht denken en handelen Het principe: regel zo min mogelijk in het verkeer, zodat verkeersdeelnemers weer zelf gaan nadenken en communiceren Dynamisch Verdelings Model (DVM) Alle partijen participeren Spil CO-GREEN concept Alle partijen zijn gemeenschappelijk verantwoordelijk voor het resultaat Partijen leggen 100% van hun (beoogde) winst in de succespot Beloning op basis van beoordeling kwalitatieve en kwantitatieve essenties Beter / slechter resultaat wordt verdeeld 6

7 Eigen Haard KOW Era Contour ontwikkelbedrijf Oranje Era Contour bouwbedrijf Succes pot Totale kosten excl. Elke partij koopt met de reservering van haar winst een aandeel in het resultaat van het project. wordt berekend als percentage van de projectomzet per partij. Er is onderscheid gemaakt tussen ERA als ontwikkelaar en ERA als bouwbedrijf omdat het twee verschillende spelers zijn. Aan het einde van het project wordt vastgesteld of en zo ja welk aandeel van de gereserveerde winst uitgekeerd wordt aan de partijen. Hoogte van de uitkering is mede gekoppeld aan het behalen van de Essenties. Gedurende het project vindt geen afrekening plaats en de gereserveerde winst wordt niet op facturen vermeld. Base Case 7

8 Planuitwerking Planuitwerking Projectdefinitie Voordenken is beter dan nadenken, eerste aanzet faalkostenreductie Als basis voor de verdere fysieke planuitwerking (ontwerp vastgoed) en als ambitie voor de inrichting van de openbare ruimte (maaiveldontwerp) Producten Energievisie de bewoner staat hierin centraal Vaststellen klimaatneutrale = kostenneutrale (KN 2 ) ambities Kwalitatief Programma van Eisen Fase afgerond Planuitwerking Vervolg Uitwerking KN 2 ambities in concrete maatregelen Voorbereiding bouwrijp maken openbare ruimte Uitwerking vastgoed in een Architectonisch en Technisch Ontwerp Selectie CO-actoren (adviseurs) en CO-makers (leveranciers) opgave: ketenintegratie / borging samenwerking Vroegtijdige inbreng specifieke kennis in- en externe deskundigheid 8

9 Planuitwerking Werkgroep Vastgoed Van PVE naar structuurplan Van structuurplan naar PVE Ontwerp structuurplan Koppeling programma van eisen aan BIM model BIM model als rekenmodel in ontwerpfase Sturing op hoeveelheden op massanivo: relatie woningen / parkeren / verkeersruimten verhoudingen gbo, bvo geveloppervlaktes Sturing in energieverbruik: Orientatie Compactheid Open/dicht verhoudingen gevels Toolboxmethodiek 9

10 Opbouw plan Opzoek naar de juiste bouwstenen Plattegrondindelingen Constructie Relatie met parkeren Flexibiliteit Installaties Buitenruimtes Ontsluitingsvorm Gevelindeling Daglichttoetreding Bouwkosten Opzoek naar de bouwstenen Onderverdeling subniveau s Casco Gevelelementen Inbouwpakketten 10

11 Opzoek naar de bouwstenen Onderverdeling subniveau s Sloop en hergebruik 1a. Duurzaam slopen 90% van het recyclebare bouwmateriaal wordt hergebruikt of gerecycled. Minimaal 10 % van het her te gebruiken materiaal, (her)gebruiken in Overtoomse Veld, waarbij uitgangspunt is dat vervoersbewegingen worden beperkt. Essenties voor casco vanuit kpi s 1c. Duurzaam bewonen (functiewijziging en gebruikerscomfort) 35% Duurzaam casco (rekening houden met mogelijkheden van de inbouw voor nu en in de toekomst). De woongebouwen worden zo ontworpen, dat ze met minimale ingrepen aangepastkunnen worden op ontwikkelingen in de privésituatie van de bewoners, de markt of de maatschappij. 11

12 Essenties voor casco vanuit kpi s 1c. Duurzaam bewonen (functiewijziging en gebruikerscomfort) 20% 50% van de plintfunctie moet multifunctioneel inzetbaar zijn. 100% van de toplaag moet uitbreidbaar zijn. 33% van het gebouw moet horizontaal koppelbaar zijn. 20% van het gebouw moet verticaal koppelbaar zijn. Essenties voor casco vanuit kpi s Outputspecificatie 5. Repeteerbare formule 10% Repeteerbare formule van het project m.b.t. het klimaatneutrale aspect. 35% Blokken A t/m F...t/m Z...en verder Werk met methodiek Van grof naar fijn Van fijn naar grof 12

13 Opbouw BIM model model Revit Studie Blok E stramien 7800 Studie Blok E stramien

14 Studie Blok E percentage gevelopening 30% De Eindgebruiker Centraal Het is overduidelijk dat de traditionele manier van (niet) samenwerken volkomen failliet is. Wat de sector nodig heeft is niet meer concurrentie, maar meer innovatie. En dan met name procesinnovatie. En omdat voor elkaar te boksen is ondernemerschap, leiderschap, durf, vertrouwen en vermogen om samen te werken nodig. prof. dr. Jack van der Veen Universiteit van Amsterdam drs. ing. Marcel Noordhuis Deloitte Real Estate Advisory 14

15 15