$-states Inman Park C.V.

Transcriptie

1 Prospectus $-states Inman Park C.V. Uitgifte van 58 participaties van US$ (deelname vanaf US$ ) Een investering in nieuwbouw aan Inman Park, Atlanta, met een hoog verwacht rendement en een korte looptijd: condominiums, town houses & retail Een initiatief van Global State Investments B.V. Weesp, maart 2005

2 Inhoud Introductie 3 Betrokken partijen 4 Kerngegevens 5 Initiatiefnemer en lokale partners 6 Lopende projecten 7 Verkochte projecten 8 Projectinformatie 9 Locatie Atlanta 14 Economie Verenigde Staten 15 Regionale economie - Atlanta 16 Woningmarkt Atlanta 17 Financiële gegevens 19 Investeringsbegroting IP Lofts Partners, LP (gedetailleerd) 19 Toelichting investeringsbegroting 19 Vergoedingen General Partner 20 Financiering 20 Rendement 20 Winstdeling 21 Exitstrategie 21 Structuur 22 Fiscale en juridische aspecten 23 Beheerder - Global State Management B.V. 24 Bewaarder - Stichting $-states Inman Park 24 Risico-aspecten 25 Algemene informatie 27 Verhandelbaarheid participaties 27 Kosten 27 Winstverdeling 27 Verslaglegging 27 Vergunningseisen 28 Deelname 28 Overige gegevens 28 Informatie op internet 30 Accountantsmededeling 31 Bijlagen I Financiële overzichten 33 II Fiscale aspecten 41 III Oprichting Beherend Vennoot Global State Inman Park B.V. 52 IV Oprichting $-states Inman Park C.V. 56 V Akte houdende toetreding Vennoten tot de C.V. (concept) 61 VI Statuten Stichting $-states Inman Park 62 VII Trustovereenkomst (concept) 65 VIII Statuten Global State Management B.V. 66 IX Beheerovereenkomst (concept) 76 Inschrijfformulier (separaat)

3 Global State Investments Naam en beeldmerk staan voor de initiatiefnemer van vastgoedproducten voor particuliere en zakelijke beleggers. -stone Label voor alle Europese projecten geïnitieerd door Global State Investments. $-states Label voor alle Amerikaanse projecten geïnitieerd door Global State Investments. Global State Management Deze naam en dit beeldmerk staan voor het portfoliomanagement van alle lopende projecten. Global State Partners Corporation De Amerikaanse organisatie van de Global State-groep voert het asset management over de lopende projecten aldaar. 2

4 Introductie Waarom investeren in Views at Inman Park? $-states Inman Park C.V. introduceert, in samenwerking met IP Lofts Developments, LLC, een investering in nieuw te bouwen koopwoningen en -appartementen (zogeheten town houses en condominiums) met winkelruimte in Atlanta, Georgia, Verenigde Staten. De naam van het project Views at Inman Park is ontleend aan de ligging aan het historische Inman Park. Het perceel beslaat circa 2,5 acres (= ruim 1 hectare / m2). Er is onlangs een bestemmingsplan goedgekeurd waardoor het perceel bebouwd kan gaan worden. In het ontwerp zijn 92 condominiums op in totaal square feet (= m2) gepland op een dubbeldeck s parkeergarage voor zo n 160 parkeerplaatsen, alsmede sq.ft. (= 594,6 m2) winkelruimte. Daarnaast zullen op het perceel acht town houses worden gerealiseerd. Het perceel maakt deel uit van het masterplan Inman Park Village en ligt ca. 3 kilometer ten oosten van downtown Atlanta. Inman Park Village is een prestigieuze nieuwe woonwijk, gelegen aan het populaire, historische Inman Park. Alle percelen in de wijk zijn verkocht en de bouw van de meeste projecten is al voltooid. Het perceel voor dit project is het laatste bebouwbare stuk grond voor woningdoeleinden in deze omgeving. Aan de overkant van dit project worden restaurants en winkels ontwikkeld op in totaal sq.ft. (3.251 m2) grond. De bouw hiervan start ook zeer binnenkort. Daarna zou de gehele wijk klaar moeten zijn. De ligging in een fraaie nieuwe woonwijk èn de prijsklasse zijn zeer aantrekkelijk voor zogeheten young professionals, tweeverdieners èn voor starters. De laatste doelgroep is gezien de toestroom van nieuwkomers in de stad zeer interessant. De town houses zijn uitermate geschikt voor gezinnen met kinderen. De verkoopprijzen variëren van US$ tot US$ voor de condominiums, en US$ voor de town houses. Volgens de planning zal de bouw in het 4 e kwartaal 2005 kunnen aanvangen en begin 2007 gereed zijn. De marketingstrategie is erop gericht om alle woon- en winkelunits te verkopen èn te transporteren binnen de investeringstermijn van 28 maanden. De rendementsberekeningen zijn gebaseerd op overdracht van de grond op uiterlijk 1 april Dit investeringsproject heeft een aantal onderscheidende kenmerken: Een bescheiden vastgoedproject met een gunstig rendementrisicoprofiel. Een verwachte korte investeringshorizon: 28 maanden, gerekend vanaf 1 april De locatie: aan het populaire Inman Park, waar wonen, cultuur, recreëren en winkelen hand-in-hand gaan. De verwachte verkoopsnelheid: in de omgeving is dit het enige project dat condominiums aanbiedt met deze aantrekkelijke, relatief lage verkoopprijzen. Alle andere percelen zijn ontwikkeld of in ontwikkeling, onder meer door Wood Partners, een andere Global State Investments partner in de V.S. 3

5 Betrokken partijen Nederland: Initiatiefnemer Global State Investments B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Telefoon: (0294) , Fax: (0294) Internet: Juridisch adviseur en notaris Voorneman Geenen (o.l.v. mr M. Albers) A.J. Ernststraat 199, 1083 GV Amsterdam Advocaat de CLERCQ Advocaten Notaris Belastingadviseurs Hoge Rijndijk 306, 2314 AM Leiden Fiscaal adviseur KPMG Meijburg & Co Burgemeester Rijnderslaan 10, 1185 MC Amstelveen Accountant BDO CampsObers Accountants & Belastingadviseurs B.V. Gevers Deynootweg 130, 2586 HM Den Haag Beheerder Global State Management B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Bewaarder Stichting $-states Inman Park Bestuurder van de Stichting $-states Inman Park Freeland Corporate Advisors N.V. of een groepsvennootschap van Freeland Holding B.V. Weena , 3013 AL Rotterdam Bankier Fortis Bank N.V. Coolsingel 93, 3012 AE Rotterdam Verenigde Staten: Asset management Global State Partners Corporation, Atlanta, Georgia General Partner IP Lofts Development, LLC Atlanta, Georgia Juridisch advies Smith, Gambrell & Russell, LLP Atlanta, Georgia 4

6 Kerngegevens Projectnaam Views at Inman Park Aanbieder $-states Inman Park C.V. Locatie 810 Lake Avenue, ca. 3 km ten oosten van downtown Alanta, Georgia, Verenigde Staten Categorie Bouw en verkoop van 92 condominiums, 8 town houses en sq.ft. winkelruimte. Structuur Limited Partnership (LP) IP Lofts Partners, LP waarin: Limited Partner $-states Inman Park C.V. General Partner IP Lofts Development, LLC Investering US$ Eigen vermogen LP US$ waarvan: US$ eigen vermogen C.V. US$ eigen vermogen lokale partner Financiering US$ bancaire (bouw)financiering US$ tussentijdse opbrengsten uit verkopen Werkkapitaal C.V. US$ Deelnamebedrag US$ (deelname vanaf twee participaties van US$ ) Stortingsdatum Laatste week maart 2005 Aankoop grond Het perceel is onder contract bij de lokale partner en zal uiterlijk 1 april 2005 worden getransporteerd. Exitstrategie Verkoop van condominiums en town houses aan particulieren en de winkelruimte aan een belegger. Investeringshorizon ca. 28 maanden Winstaandeel C.V. 9% preferent rendement, alsmede 50% aandeel in de (over)winst Rendement per jaar (vóór belasting)* 25,8% (enkelvoudig en exclusief 1,5% emissiekosten) 25,0% (enkelvoudig en inclusief 1,5% emissiekosten) 20,4% IRR (Internal Rate of Return, exclusief 1,5% emissiekosten) 19,7% IRR (Internal Rate of Return, inclusief 1,5% emissiekosten) * De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. 5

7 Initiatiefnemer en lokale partners Initiatiefnemer Lokale partners De initiatiefnemer van dit project is Global State Investments B.V. te Weesp. Global State Investments is in Nederland een belangrijke initiatiefnemer van aanbiedingen van Amerikaans en Europees vastgoed op de markt voor particuliere en zakelijke beleggers. Zij beschikt over een slagvaardige en professionele organisatie om aantrekkelijke vastgoedprojecten in nichemarkten te traceren en hieraan waarde toe te voegen. Global State* heeft sinds 1995 het initiatief genomen om, onder het label $-states, 51 vastgoedmaatschappen/c.v. s tot stand te brengen voor projecten in de Verenigde Staten. De daarvan beëindigde 27 maatschappen hebben rendementen gerealiseerd tussen 12% en 60% (op jaarbasis en vóór belasting). Het huidige zwaartepunt van de projecten in de Verenigde Staten ligt op woningontwikkeling met voldoende groeipotentieel in regio s met een stabiele vastgoedmarkt. $-states Inman Park C.V. biedt dit vastgoedproject Inman Park aan. Beherend vennoot van de $-states Inman Park C.V. is Global State Inman Park B.V., een dochtervennootschap van Global State Investments B.V. De directie van Global State Inman Park B.V. wordt tevens gevoerd door Global State Investments B.V. De structuur, werkwijze, bevoegdheden, financiële en fiscale aspecten van de gekozen entiteit worden uitgebreid toegelicht in dit prospectus. Dit project is het 52 e Amerikaanse initiatief van Global State Investments en het tweede project van deze initiatiefnemer waarin de participaties door een commanditaire vennootschap worden uitgegeven. In een C.V. wordt de fiscale en rechtspositie van de vennoten zoveel mogelijk beschermd en hun aansprakelijkheid tot een minimum beperkt. Asset manager Asset managementorganisatie Global State Partners Corporation staat onder leiding van mevrouw Dawn McNaught, die sinds 1999 exclusief voor de Global State-groep werkzaam is. Global State Partners Corporation is gevestigd te Atlanta (Georgia) en houdt zich met name bezig met het assetmanagement van en de verslaggeving over de Amerikaanse projecten. Een andere belangrijke taak van Global State Partners Corporation is het onderhouden en uitbouwen van het lokale netwerk. Daartoe behoort ook het beoordelen van nieuwe investeringsmogelijkheden in de Verenigde Staten. Zij adviseert en rapporteert daarover aan Global State te Weesp. * Voorheen handelend onder het label Stone Hedge. De Amerikaanse lokale partner voor deze investering wordt gevormd door Mark Mechlowitz & Rob Meyer, die samen de directie vormen van IP Lofts Development, LLC, de general partner. Zij hebben zich gespecialiseerd in de ontwikkeling en nieuwbouw van appartementen en gezinswoningen in en rondom de metropool Atlanta. De directie heeft vele jaren ervaring in deze segmenten van de vastgoedmarkt en heeft inmiddels een acquisitie trackrecord van zo n multi family units ter waarde van ruim US$ 400 miljoen. Mark Mechlowitz beknopte C.V. Mark heeft twaalf jaar ervaring in deze branch, zowel operationeel als in beheer, investment management als manager projectontwikkeling. De laatste zeven jaar van zijn loopbaan heeft hij ca. 400 huur-, conversie- en koopappartementen projecten geleid voor gevarieerde doelgroepen en is tevens actief geweest in de ontwikkeling van recreatieve havens en winkelgebieden. Mechlowitz heeft bij twee zeer gerenommeerde partijen in de Atlanta markt gewerkt: Julian LeCraw en Lane Company. Voor deze twee partijen heeft hij leiding gegeven aan de acquisitie, due diligence, ontwikkeling, bouw en oplevering van US$ 133 miljoen aan investeringen. De laatste zeven jaar heeft hij een degelijke reputatie opgebouwd waarbij op tijd en binnen budget zijn imago vormen. Hij is recentelijk als zelfstandig projectontwikkelaar gaan werken. Zijn eerste zelfstandige project betrof - in november een investering van US$ 18,6 miljoen in de bouw van 200 gezinswoningen. Rob Meyer - beknopte C.V. Rob Meyer en Mark Mechlowitz hebben elkaar leren kennen bij Julian LeCraw vanaf Rob was toen net afgestudeerd aan de Universiteit van Michigan. Hij startte bij LeCraw in property management alwaar hij verantwoordelijk was voor verhuur- en beheer van gezinswoningen en -appartementen. Na het werken op locatie vervolgde hij zijn loopbaan in de functie van Real Estate Analyst gedurende drie jaar. Een functie waarin hij vooral met financiële en economische aspecten van acquisitie en ontwikkeling te maken kreeg en de directie adviseerde. Na drie jaar trok hij opnieuw het veld in om leiding te geven aan een renovatieproject van US$ 35 miljoen voor 400 appartementen. Dit succesvolle project kreeg een vervolg waarin hij als acquisitiemanager gezinswoningen aankocht. In 1999 werd hij verantwoordelijk voor een nieuwe divisie van LeCraw waarin de aankoop, conversie, ontwikkeling, bouw, renovatie, marketing en verkoop van koopappartementen werd ondergebracht. In de periode tot 2004 heeft hij met succes leiding gegeven aan deze divisie waarin in die periode ruim koopappartementen met een marktwaarde van US$ 300 miljoen omgingen. 6

8 Lopende projecten $-states Lopende projecten Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Lakeline Business Park Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,4 8,4-3) 5 Investeringstermijn naar ca. 10 jaar zonder rendement; mogelijk verlies op inleg. Fleur Land Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,7 16,7-3) 6 Investeringstermijn naar ca. 10 jaar zonder rendement; mogelijk verlies op inleg. Carrollton Brook Dalles-Houston/Texas Appartementen (N) ,6 8,0 23,9 2) 3 Naar verwachting wordt een deel van dit project eind maart 2005 verkocht met een ROI van 22,4%. Park Towers Place Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 4,5 16,5 2) 2 Meadowglen Atlanta/Georgia Appartementen (R ) ,9 5,8 22,9 1) 4 Decatur Renaissance Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,1 5,4 26,7 1) 2,5 The Landings at Peachtree Corners Las Vegas/Nevada Appartementen (R ) ,5 3,3 27,8 1) 4 Wildcat Hill Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,8 5,5 52,9 1) 4,5 Alta Montecito Las Vegas/Nevada Appartementen (N) ,3 12,1 31,1 1) 4,3 Lopende projecten -stone 244,2 69,7 Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Sea Flower Miraflores Marbella, Spanje Appartementen (N) ,9 4,1 10,5 2) 4 Monte Mayor La Manga, Spanje Woningen (N) ,6 5,1 5,5 2) 3 E.V. is terugbetaald. Paraiso del Golf La Manga- Woningen (N) ,1 4,5 10,7 2) 4,7 Torrequebrada/Spanje Tricapitals Wenen, Praag, Boedapest Kantoren ,8 10,0 9,8 3) 3 Westgate Business Park verkocht bedrijfsgebouwen (N/B) 61,9% EV terugbetaald. MidEurope Metropoles Praag, Boedapest Kantoren ,3 12,1 12,4 2) 4 bedrijfsgebouwen (N/B) Sierra de Altea Altea, Spanje Woningen (N) ,6 6,0 21,7 2) 3 Central Europe Wroclaw-Boedapest- Appartement (N), ,1 10,0 25,7 1) 4 Praag winkelcentrum (B), bedrijfsgebouwen (N) 334,4 51,8 Lopende projecten sinds 1 januari 2004 onder beheer bij Atlantic Realty Management Aldus gepubliceerd, zover na te gaan, door Atlantic Realty Management. Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Atlanta Airport Hotel Atlanta/Georgia Hotel (R ) ,5 4,4 32,0 3) 5 River Vue Tuckahoe/New York Appartementen (R ) ,8 7,2 32,0 3) 6 Moran Road Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (R ) ,7 4,0 9,7 2) 4,4 Superstition Business Park Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,3 8,3 12,3 2) 8 Verkoop wordt spoedig verwacht. Triangle Center Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 14,8 2) 7 Morris Apex Land Raleigh/North Carolina Grondontwikkeling (V) ,0 31,3 3) 2 Inverness Commons Mesa/Arizona Kantoren/ bedrijfsgebouwen (N) ,4 7,7 7,6 2) 7,25 Dulles Trade Center I Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V)/ bedrijfsgebouwen (N) ,9 3,4 16,6 2) 6 Dulles Trade Center II Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,2 5,6 30,0 3) 3 Dulles Trade Center III Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,6 5,6 29,1 2) 6 Flight Academy Loudon/Virginia Flight Simulator (N) ,9 2,7 21,6 2) 5,5 Condo Alpharetta Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,7 4,0 15,6 2) 4,4 Atlantic Commons Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 2,2 20,6 2) 2,3 Dulin Eloy/Arizona Grondontwikkeling (N) ,3 2,6 34,5 3) 1,5 Alta Renaissance Fort Worth/Texas Appartementen (N) ,9 5,4 22,6 2) 4 164,6 63,9 V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie E.V. = Eigen vermogen 1) = rendement volgens prospectus, 2) = herzien rendement/termijn, 3) = nog niet herzien rendement/termijn Weesp, maart

9 Verkochte projecten Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Eindresultaat vermogen rendement termijn rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) (jaarbasis) (jaar) Summer Ridge Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 4,2 20,9 3 18,0 3,5 Summer Place Birmingham/Alabama Appartement (N) ,3 3,8 20,1 2 12,3 3 Falcon Field Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 43,0 5 53,1 3,5 Crystal Springs Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 2,0 45,0 2 40,0 5,5 Main Street Village Hilton Head/ S. Carolina Winkelcentrum (B) ,0 3,9 17,9 5 20,0 8 Gatling Point South Smithfield/Virginia Community Development (V) ,7 2,3 23,7 4 20,8 6,6 River s bend Richmond/Virginia Community Development (V) ,2 1,6 31,7 7 33,5 6,6 The Crossings Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 35,0 1 12,5 2 Legacy Square Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 5,3 21,0 3 40,0 2 Queen Creek Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,1 4,1 35,5 3 44,0 1 Summer Crest Greenville/S. Carolina Appartement (N) ,5 2,7 24,7 3 Summer Lake Atlanta/Georgia Appartement (N) ,1 4,1 20,0 3 38,1 2 Eastbridge Landing Manhattan/New York Woontoren (N) ,5 7,5 28,7 5 55,0 1,5 Gateway Estates Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 28,3 3 45,0 1 Gateway Industrial Mesa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 4,0 29,4 3 16,0 2,8 Legacy Manor Atlanta/Georgia Appartementen met Retail ,2 6,6 19,6 3 55,0 3 (N/R) 710 Peachtree Atlanta/Georgia Appartementen met ,6 7,3 20,0 5 47,0 2 winkels en kantoren(r) The Dakota Atlanta/Georgia Condominiums (N) ,9 7,2 42,9 2,5 35,4 3,5 Park Towers Atlanta/Georgia Woontoren (condominiums) ,2 8,7 34,6 2,5 23,7 3 (R ) Greenfield Court Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 26,2 2,5 13,1 2,5 Maricopa Grounds Maricopa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,3 1,3 29,3 1,25 53,4 3 Bullhead City Arizona Grondontwikkeling (V) ,2 5,2 29,2 3 66,4 0,5 Lenox Villas Atlanta/Georgia Condominiums (R) ,4 5,2 23,0 2,5 14,7 2,5 West Shore Apartments Tampa/Florida Appartementen (N) ,1 5,0 20,3 5 21,0 2,5 Orchard Range Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 3,4 24,7 4 23,4 4,5 Cascades Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (N) ,6 1,6 30,1 5,5 24,0 5,5 Dulles Trade Center IV Loudon County/Virginia Grondontwikkeling (V) ,7 1,7 33,7 3 60,0 3,5 396,2 106,5 31,1% gemiddeld gewogen rendement per jaar Belang maatschap verkocht in december 1999; totale opbrengst geherinvesteerd in grondproject Orchard Ranch (Arizona). V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie B = Bestaand 1) = rendement volgens prospectus, 2) = herzien rendement/termijn, 3) = nog niet herzien rendement/termijn Weesp, maart

10 Projectinformatie Geschiedenis Inman Park Investeringproject Views at Inman Park Het Inman Park heeft een rijke historie. De in Victoriaanse stijl opgetrokken, ruime huizen zijn in de 19 e eeuw in het park gebouwd en in 1973 allemaal op de nationale monumentenlijst geplaatst. In de Amerikaanse burgeroorlog was de stad Atlanta in het noorden, ter hoogte van Ponce de Leon Avenue, en in het zuiden aan de Atlanta Avenue voorzien van militaire forten. Die waren er ook in het oosten van de stad aan de Boulevard en in het westen ter hoogte van Ashby Street. Omdat deze forten het hart van de stad efficiënt verdedigden, vonden de grote veldslagen net buiten de grenzen van de stad plaats. Op 22 juli 1864 vond de grootste veldslag in de geschiedenis van Atlanta plaats in het bosrijke Inman Park: the Battle of Atlanta. Na de burgeroorlog, in 1880, ontwikkelde de ondernemer Joel Hurt Atlanta s allereerste bestemmingsplan en één van s lands eerste groene randgemeenten. Hij vond dat bewoners in een ruime, groene omgeving moesten kunnen verblijven, met snelle, comfortabele verbindingen naar andere delen van de stad. Zodoende bedong hij grote kavels en liet op tien acres Crystal Lake en Springvale Park aanleggen alwaar hij bijzondere bomen en heesters liet planten. Inman Park werd voorzien van één van de eerste Amerikaanse elektrische trolleyverbindingen naar het centrum. De oude trolleywerkplaats is geconserveerd gebleven en bevindt zich op Edgewood Avenue, één blok van MARTA (Metro Atlanta Rapid Transit Authority), het moderne openbaarvervoer systeem in de stad. Inman Park werd zodoende aan het einde van de 19 e eeuw dé meest gewilde wijk in Atlanta. $-states Inman Park C.V. introduceert, in samenwerking met IP Lofts Development, LLC, een investering in nieuw te bouwen town houses en condominiums met winkelruimte in Atlanta, Georgia, Verenigde Staten. De geplande condominiums bestaan uit 64 tweeslaapkamer- en 28 drieslaapkamerappartementen. Het definitieve aantal en de finale mix van de units wordt bepaald op basis van de laatste marktgegevens. De voorlopig vastgestelde verkoopprijzen variëren van US$ tot US$ voor de condominiums en US$ voor de town houses. De bouw zal naar verwachting in het vierde kwartaal 2004 kunnen aanvangen en begin 2007 zijn afgerond. De exitstrategie is om alle units plus de winkelruimte te verkopen vóór juli De rendementsberekeningen zijn gebaseerd op de inbreng van vermogen per 1 april In de crisisjaren 20 van de vorige eeuw, in de Tweede Wereldoorlog en het decennium daarna werden de prachtige huizen echter verwaarloosd of opgedeeld in kleinere appartementen. Van de glorietijd was weinig meer over. Crystal Lake werd een smerig moeras en Springvale Park raakte verwaarloosd en vervolgens verkleind omwille van de aanleg van wegen. Niemand protesteerde: tót In dat jaar werd Inman Park Restoration, Incorporation opgericht en veertig Victoriaanse huizen gerestaureerd. Medio jaren zeventig ontstond een nieuwe bedreiging toen de staat een snelweg wilde aanleggen. De nieuwe bewoners hebben die aanleg echter kunnen verhinderen en het bestemmingsplan kunnen wijzigen van industrieel/commercieel naar residentieel. In 1973 is Inman Park vervolgens uitgeroepen tot een officieel historisch gebied. Vandaag de dag is er een levendig verenigingsleven en een actieve, hechte gemeenschap gevestigd in ruim 300 prachtig gerestaureerde panden. De wijk is rijkelijk voorzien van parken, een eigen wijkzwembad en recreatieruimte. Bovendien zijn er diverse (zeer populaire) restaurants en winkels rond Edgewood Avenue. Omdat zowel de burgemeester als een gemeenteraadslid in de wijk wonen, heeft Inman Park bovendien een sterke stem in het gemeentehuis. 9

11 Doelgroepen Inman Park Village Ligging Inman Park Village De doelgroepen die op basis van een eerste marktonderzoek zijn geselecteerd als potentiële kopers voor dit vastgoed investeringsproject bestaan uit zogeheten jonge professionals en werkende alleenstaanden, jonge gezinnen en partners zonder kinderen. Deze doelgroepen zijn gevoelig voor luxe, comfort en veiligheid en ook zeker voor het landschap, de sfeer en het woongenot. Het gezinsinkomen in de wijk Inman Park bedraagt US$ of meer per jaar. Omdat de ontwikkelingen in Atlanta elkaar snel opvolgen als gevolg van de toestroom van migranten en de expansie van de economische activiteiten, is de doelgroepsegmentatie en daarmee de specifieke uitwerking van het bouwplan aan veranderingen onderhevig. Het perceel voor deze investering maakt onderdeel uit van het masterplan Inman Park Village ( dat direct grenst aan het historische Inman Park, zoals in een vorige paragraaf beschreven. Het perceel maakt deel uit van een nieuwe woonwijk, ca. 3 kilometer ten oosten van downtown Atlanta. Ten westen van het perceel is Highland Walk gelegen ( een reeds bestaand wooncomplex, dat uitsluitend bestaat uit 350 huurappartementen. De eigenaar van dit complex is de familie Goldman, historisch gezien heeft deze familie de intentie en de reputatie om zich uitsluitend te richten op de lange termijn, zogeheten long term holds. Artist impressions van de eerste ontwerpen van Views at Inman Park. 10

12 B1 & B2 A1 Historisch Inman Park A1 B1 & B2 11

13 De infrastructuur in en rondom Inman Park Village is uitstekend. Inman Park Village ligt direct aan de uitvalsweg richting het centrum en heeft een eigen halte voor MARTA (Metro Atlanta Rapid Transit Authority). Vanaf downtown is de 3 e halte Inman Park/ Reynoldstown. Met MARTA is ook het internationale vliegveld van Atlanta, Hartsfield, - dat jaarlijks meer dan 80 miljoen passagiers verwerkt - snel te bereiken. Inman Park Village wordt een nieuwe wijk direct grenzend aan het charmante, gerestaureerde, historische Inman Park. Op de getoonde plattegrond is het perceel van de $-states Inman Park C.V. aangeduid met B1 & B2. De percelen A1 en A2 zijn tezamen ontwikkeld door Wood Partners (koopappartementen en enkele kantoren). Aan de onderzijde van de plattegrond, aan Lake Avenue, worden 16 grote gezinswoningen gebouwd (vanaf $ ), 41 type herenhuizen (vanaf $ ) en geschakelde woningen (vanaf $ ) in de rij erachter. Locatie C is een perceel ten behoeve van 68 koopappartementen van Ultima Holdings. Deze zijn al gebouwd en zullen vanaf medio 2005 worden opgeleverd. De verkoopprijs zal rondom US$ 275 per square feet bedragen (Views at Inman Park US$ 220/sq.ft.). Concluderend: het perceel voor het project Views at Inman Park is ideaal gesitueerd en gepositioneerd. Enerzijds naast het rustieke Inman Park tussen appartementen en vrijstaande en-/of geschakelde woningen (voor een andere doelgroep) en anderzijds slechts op drie kilometer afstand van de grote werkgelegenheidsconcentraties (downtown en midtown) van de metropool Atlanta. Het project Views at Inman Park is de laatste ontwikkeling in het plan Inman Park Village en kan mede profiteren van de geplande winkels aan de overzijde van de straat en van het aangrenzende park. B1 & B2 12

14 Views at Inman Park mix in verkoopopbrengsten Vloerplan % x units gemiddelde verkoopprijs US$ per unit US$ Town houses 12,7% Condominiums 1 bd x 1 ba A3 - A6 49,1% Condominiums 2 bd x 2 ba B4 - B5 32,9% Retail 5,2% Totale verkoopopbrengst 100,0% Views at Inman Park unit mix in aantallen Vloerplan Type # units % Town houses 8 8,0% Condominiums 1 bd x 1 ba A3 - A ,0% Condominiums 2 bd x 2 ba B4 - B ,0% Totaal ,0% bd = slaapkamer ba = badkamer N.B. zie ook Cashflowoverzichten op pagina 33 en

15 Locatie Atlanta Atlanta ligt in het zuidoosten van de Verenigde Staten en in het noordwestelijke kwadrant van de staat Georgia. De metropool Atlanta ligt 320 kilometer noordwest van de Atlantische oceaan en 440 km van de Golf van Mexico. Het is de hoofdstad van de staat. De hoofdstad wordt doorkruist door wat de lokale bevolking de Perimeter noemt (I-20, I-75/85, I-285), met Peachtree Street als de voornaamste noord-zuidas. Het centrum, downtown, van de stad wordt Five Points genoemd. Ten oosten hiervan ligt Sweet Auburn, de Afrikaans-Amerikaanse wijk. Ten noorden van downtown bevindt zich de wijk Little Five Points, het centrum voor onderwijs. Ten noorden hiervan ligt Midtown, het uitgaansgebied van de metropool. Het Olympische dorp en Grant Park bevinden zich respectievelijk ten zuiden en zuidoosten van downtown. Het internationale vliegveld (Hartsfield) ligt 19 kilometer ten zuiden van het centrum. 14

16 Economie Verenigde Staten Jack Guynn President and Chief Executive Officer Federal Reserve Bank, Atlanta over de Amerikaanse economie Vertaald deel van het persbericht: Rebalancing the Economy for Long-Term Growth d.d. 10 januari 2005 Vooruitzichten 2005 Kijkend naar 2005, verwacht ik dat onze economie goed is gepositioneerd om de groeicurve voort te zetten. Ik voel me comfortabel bij de in consensus vastgestelde GDP-groeiprognose* van 3,5% tot 4% voor Dat groeitempo is in lijn met de afgelopen elf kwartalen. Alhoewel in de afgelopen zes kwartalen de GDP-groei met gemiddeld 4,5% sterker was, ongeveer op het niveau aan het einde van de negentiger jaren, moet het wel verdraaid vreemd lopen willen we de prognoses niet kunnen halen. Laat me enkele andere economische vraagstukken benoemen waar ik uiterst kritisch naar kijk voor De consumentenbestedingen groeide in 2004 tot bijna 4%. In 2005 zullen we zien hoe consumenten zich aanpassen aan de renteniveau s die horen bij een groeiende economie en hogere kosten voor levensonderhoud. Maar de Amerikaanse consument kennende, verwacht ik nog steeds een groei in hun uitgavenpatroon in 2005, zeker als de olieprijzen matigen, wat de groei van de economie ondersteunt. Maar ook al zouden de consumentenbestedingen afnemen, dan is corporate Amerika nog rijkelijk voorzien van kasgeld. Alleen al in het derde kwartaal 2004 groeide het saldo van liquide middelen van niet-financiële bedrijven tot ongekende hoogte**. Vroeger of later zal al deze cash zich een weg banen naar de economie. Een voorbeeld is de stijging van 9% in de uitgaven voor kapitaalgoederen en diensten; de uitgaven voor computers en software stegen met 16%. Ik denk dat bedrijven meer zullen spenderen in 2005 en dat de voorspellingen op dat gebied waarschijnlijk zijn. Groei in die uitgaven betekent op haar beurt ook groei in banen. * Gross Domestic Product, ofwel Bruto Nationaal Product red. ** Het persbericht maakt melding van 1,3 triljoen US$ - red. N.B. De oorspronkelijke en volledige tekst van dit persbericht is te lezen op (nieuws) A1 Juni 2004: project A1 volop in aanbouw met voor in beeld de eerste huizen aan Lake Avenue in aanbouw. Rechts van A1 bevindt zich het perceel voor Views at Inman Parks. 15

17 De Amerikaanse economie groeit harder dan de Europese economie. Volgens gepubliceerde macro-economische cijfers over het jaar 2004 verkeert de Amerikaanse economie in een stabiele expansiefase. Het Bruto Nationaal Product van de Verenigde Staten liet in 2004 een stabiele economische groei zien van ruim 3% op jaarbasis. Waarmee 13 opeenvolgende kwartalen van groei kunnen worden genoteerd. De groei van de Amerikaanse economie voor 2005 wordt door sommige Nederlandse banken geschat op 3% en door de Fed op 3,75 tot 5%. De groei zal mede worden aangezwengeld door de blijvend lage - doch verhoogde - rentestanden, hogere ondernemingswinsten, een stimulerend fiscaal overheidsbeleid en aanhoudende consumentenbestedingen. Deze factoren zullen ook in 2005 de banengroei stimuleren. De uurlonen zijn medio 2004 terug op het niveau van 1995 (en 0,9% lager dan in 2003). De financiële verplichtingen voor huiseigenaren stegen echter naar ca. 14% van het besteedbare inkomen. Huurders lijken het meest te lijden, zij besteden inmiddels gemiddeld 30-32% van hun besteedbaar inkomen aan financiële verplichtingen. De werkeloosheid daalt gestaag en bedroeg eind ,4%, een daling van 1,6%. In 2004 zijn er in de V.S. meer dan 2,2 miljoen nieuwe banen bijgekomen, het hoogste aantal sinds 1999 toen er 3,2 miljoen nieuwe banen werden geteld. Een groot deel van de nieuwe banen is bovendien goed betaald (= boven modaal). De regering Bush verwacht in 2005 opnieuw ruim 2 miljoen nieuwe banen te kunnen creëren. Vooraanstaande economen zeggen dat dit een respectabel maar haalbaar aantal is. Bronnen: Fed, U.S. Department of Labour, Associated Press. Regionale economie - Atlanta Economische vooruitzichten De hypotheekrente stijgt licht. HSH Associates rapporteerde op 14 januari j.l. een gemiddelde hypotheekrente (30 jaar) van 5,83% per jaar (was 5,73% in oktober 2004). Landelijk is dat percentage 5,82%. In de staat Georgia zijn er in banen bijgekomen, een groei van 1%. De werkeloosheid in Atlanta is relatief laag: 4,1% eind 2004 ten opzichte van 4,3% in de staat Georgia en 5,4% in de Verenigde Staten. Een recent onderzoek van KPMG onder 80 executives van middelgrote en grote bedrijven in Georgia wijst uit dat deze groep een groot vertrouwen heeft in de groei van de economie in een diversiteit van sectoren te vinden, hetgeen Atlanta minder conjunctuurgevoelig maakt voor één bepaalde sector. Bron: U.S. Bureau of Economic Analysis. De Georgia State University Economic Forecasting Center (EFC) concludeerde in een recent onderzoek dat het tempo van de aanwas van nieuwe banen de laatste twee jaar wel lager ligt dan in de vorige economische opleving in de periode Het EFC concludeerde bovendien dat de samenstelling van die nieuwe banen anders is dan in Nieuwe werkgelegenheid is nu vooral in het onderwijs en in de gezondheidszorg te vinden, wat te verklaren lijkt uit de bevolkingsaanwas. Er worden ook relatief meer banen gecreëerd in de handel en in dienstverlenende sectoren zoals business-to-businness services, vrijetijdsbesteding en hotels en restaurants. Dit zijn in het algemeen lager betaalde banen die bovendien niet voor het ontstaan van andere nieuwe werkgelegenheid zorgdragen. zoals bijvoorbeeld de bouwsector of de industrie vaak wel doet. De banen die begin negentiger jaren relatief vaker voorkwamen, bevonden zich in de industrie, de informatietechnologie en management dienstverlening. Deze banen lijken nu niet opnieuw te ontstaan Het EFC voorspelt dat de banengroei in Atlanta verder stijgt en onderschrijft voorspellingen van andere instanties dat er in totaal circa fulltime arbeidsplaatsen zullen bijkomen in Deze tabel toont de netto veranderingen van de metropool Atlanta en de staat Georgia. Banengroei metropool Atlanta en de staat Georgia Atlanta wordt gezien als één van de snelst groeiende metropolen van het land over een periode van twintig jaar. Ook qua inwoneraantal groeit de stad al tien jaar snel. Gemiddeld arriveren er 350 nieuwe inwoners per dag. De werkgelegenheid is er in Bron: Georgia State University Economic Forecasting Center. 16

18 Woningmarkt Atlanta Tot vijf jaar gelden was de absorptie van condominiums (koopappartementen) in Atlanta niet zo succesvol als in bijvoorbeeld de steden Chicago, Boston en New York. De tijd leerde dat dit het resultaat was van een slechte planning aan de kant van de projectontwikkelaars enerzijds en een algemene weerstand bij de inwoners van Atlanta voor een condominium lifestyle. In de afgelopen vijf jaar is de vraag naar condominiums uitzonderlijk gestegen, wisselen relatief grote aantallen condominiums van eigenaar en stegen de prijzen ver boven de niveau s van de jaren tachtig. Uit onderzoek blijkt dat dit te maken heeft met een verscheidenheid aan factoren: het product condominium wordt verbeterd ontworpen en gebouwd naar de wensen van de klant. Ook de opkomst van Buckhead en Midtown als belangrijke werkgelegenheids- en winkelcentra, het feit dat er meer verkeersdrukte is en mensen steeds vaker tijd verliezen met in files staan, de bevolkingsaanwas, demografische veranderingen (meer huishoudens zonder kinderen), verbeteringen in stadswijken waardoor het wonen er aantrekkelijker wordt èn de lagere hypotheekrente zorgen voor een enorm toegenomen vraag naar koopappartementen. Deze factoren leidden ertoe dat er na het jaar 2000 meer over condominiums werd nagedacht, er meer condominiumprojecten werden gebouwd en dat bestaande complexen (zowel laag- als hoogbouw) succesvol zijn omgevormd tot koopappartementen. Ter illustratie: tussen 1986 en 1996 was er nauwelijks aanbod aan condominiums. Eind jaren tachtig werden enkele hoogbouw complexen aangeboden. In 1997 veranderde het aanbod. In totaal werden er in dat jaar zo n condominiumunits ontwikkeld, geconverteerd en/of gebouwd in de metropool Atlanta. Het merendeel van deze units (61%) betrof conversies van bijvoorbeeld huurcomplexen naar koopappartementen. Het overige percentage (39%) betrof nieuwbouw in dat jaar. In 2003 was de balans andersom: in de eerste zes maanden van dat jaar werden er units aangeboden in 51 verschillende complexen, waarvan 95% nieuwbouw was en nog maar slechts 5% conversie. Van het totaal aantal condominiumunits in Atlanta vertegenwoordigt de wijk Buckhead de belangrijkste markt, gevolgd door de wijk Brookwood. Dit heeft te maken met de hoeveelheid culturele activiteiten, de hoeveelheid kantoren (dus werkgelegenheid) en het aantal geschikte appartementen voor kleine gezinnen. In deze wijken is voornamelijk hoogbouw te vinden met veel units per vierkante meter omdat de grondprijs er erg hoog is. Vooral Buckhead is een markt met zeer luxe hoogbouw condominiums met penthouses die enkele miljoenen kosten. Inman Park Village wijkt wat condominiums betreft af van de zojuist genoemde omdat er een schaarste is aan condominiums en town houses. Buckhead en Brookwood zijn aansprekende wijken voor de zogeheten young professionals en partners zonder kinderen die graag in een hippe en drukke stadse omgeving verblijven. Inman Park Village daarentegen spreekt dezelfde sociale klasse aan, maar vooral diegenen die een small town, downtown leefomgeving zoeken, het gevoel van het wonen in een dorp in een stad. Omdat Inman Park Village bovendien veel culturele en uitgaansmogelijkheden kent, is de wijk erg aantrekkelijk voor deze doelgroep, zoekend naar hetzelfde woongenot maar zonder de last van de drukte, overbevolking en verkeersopstoppingen in de eerder genoemde wijken. Alhoewel er veel gebouwd gaat worden in Inman Park Village wijst het marktonderzoek uit dat er feitelijk geen risico van overaanbod is. Geplande en in aanbouw zijnde woningen (alle typen) in Inman Park Village en omgeving Projectnaam Locatie # Units Gemiddelde # Units # Units Opmerkingen US$ prijs/ getransporteerd gecontracteerd sq.ft. Ter vergelijking: Inman Park Lofts Dynamic metals Lofts 572 Edgewood Avenue 39 ca n.b. Gem. verkoopsnelheid 1,7 unit per maand. Art Foundry th street n.b. Opgeleverd juni Gem. verkoopsnelheid 43 units per maand. Blok Lofts * n.b. Element th street Oplevering zomer Ponce Springs 626 Glen Ires Drive n.b. n.b. Recent opgeleverd. Arizona Lofts 195 Arizona Avenue Project verkocht. Gem. verkoopsnelheid 10 per maand. La France Street Lofts 1661 La France Street Project verkocht in tien maanden. Gem. verkoopsnelheid 9 per maand. State Street School Project verkocht in minder dan twee maanden. Gem. verkoopsnelheid >25 per maand. Highland School Lofts 978 North Avenue, NW Project verkocht in tien maanden. Gem. verkoopsnelheid 3 per maand. Greenwood Lofts 680 Greenwood Avenue Project verkocht in tien maanden. Gem. verkoopsnelheid >3 per maand. * in de1 e maand n.b. = niet beschikbaar 17

19 Om een beter idee te krijgen van de gangbare verkoopprijzen in Inman Park is voor het betreffende postcodegebied (zip code 30307) onderzocht voor welke verkoopprijzen eengezinswoningen te koop staan en verkocht zijn in de tweede helft van Van de resultaten is de gemiddelde prijs berekend. Helaas is daar geen gemiddelde afmeting bij berekend, in tegenstelling tot een berekening van de grondprijzen (verderop). De verkoopprijzen voor Views at Inman Park bedragen naar verwachting gemiddeld US$ , ofwel 71,8% van de gemiddeld behaalde verkoopprijs in dit postcodegebied. Zip code Verkoopprijs Inman Park tweede helft 2004 Gemiddelde prijs US$ Bron: lokaal kadaster. Ook voor de grond zijn prijsvergelijkingen gemaakt. Voor dit perceel wordt US$ 3 miljoen betaald, ofwel US$ per unit, uitgaande van in totaal 100 units (92 appartementen + 8 town houses). De aankoopprijs van de grond is echter inclusief sq.ft. winkelruimte. Een studie naar de grondprijzen van 21 vergelijkbare percelen, verkocht tussen juni 2001 en januari 2004, laat zien dat er voor slechts één perceel minder is betaald dan US$ per unit en dat de gemiddelde prijs in die periode US$ bedroeg. Vergelijkbare grondprijs vergelijkingen Projectnaam Locatie Atlanta Verkoop- Aantal Aantal Verkoop- Grondprijs Gronddatum acres units prijs per acre prijs grond unit Park Place Behind Park Place S/C across from Perimeter Mall jan The Brookhaven NW Corner Peachtree Road and Brookhaven Drive nov Olde Vinings Walk Cumberland Atlanta Hwy. And l-285 jun Grant Park Heights Confederate Avenue East of Boulevard jul The Clifton N. Decatur Clifton Rd. (Emory Univ. Complex) jun The Clairmont East Side of Clairmont Commerce Avenue (Decatur) mar Clifton Heights Clifton Briarcliff (Emory Univ. Complex) apr Buckhead Central Roswell Habersham feb Museum Tower Baker Centennial Olympic Park jan Lenox Lenox Road East of Lenox Square Mall dec The Phoenix on Peachtree Peachtree Delmont (Buckhead) sep The Borghese Northside Parkway South of West Paces Ferry Road aug The Kensington Peachtree Rumson Road jul The Highlands Highland Downtown Connector jun Park Regency Phipps Buckhead Loop mar The Dakota Juniper 8th Street mar Peachtree Peachtree Lindbergh oct Rumson Rumson Road East of Peachtree Road sep Park Avenue Phipps Road jan The Winston Peachtree Road North of Roxboro Road nov The Wakefield Peachtree West Wesley Road apr Gemiddelde Bron: lokaal kadaster. 18

20 Financiële gegevens Investeringsbegroting IP Lofts Partners, LP (gedetailleerd) Voor de investering door de Inman Park C.V. is uitgegaan van US$ , exclusief US$ werkkapitaal voor de C.V. De C.V. geeft voor het benodigd eigen vermogen 58 participaties uit van US$ (exclusief 1,5% emissiekosten). De totale projectinvestering bedraagt US$ die voor 55,73% met een bancaire lening zal worden gefinancierd en voor 19,27% uit verkoopopbrengsten. Omschrijving US$ Per unit Per sq.ft Aankoop grond ,10 Due diligence ,07 Financieringskosten ,79 Juridische en closing kosten ,23 Architect-/ingenieurskosten ,39 Bouwkosten ,58 Bouwvergoeding general constructor ,03 Vergunningen/ impact fees ,29 Meubilair/apparatuur ,22 Bewegwijzering ,56 Onvoorziene kosten ,04 Exploitatie tekort ,75 Bouwrente ,81 Overheadkosten General Partner ,89 Global State Partners management fee ,55 IP Lofts, LLC acquisitievergoeding ,30 Acquisitie-/syndicatievergoeding GSI ,93 Marketingvergoeding Nederland ,70 IP Lofts, LLC projectmanagement vergoeding ,31 Marketingkosten/verkoopcontracten V.S ,27 Totaal investeringen ,81 In de kapitaalbehoefte wordt voorzien door: Eigen vermogen C.V ,50% Eigen vermogen Inman Park Lofts LLC ,50% Bancaire financiering ,73% Tussentijdse opbrengsten uit verkopen ,27% Totaal vermogen ,00% Toelichting investeringsbegroting $-states Inman Park C.V. en de lokale partner IP Lofts Developement, LLC, (de General Partner- zie structuur op pagina 22) investeren tezamen US$ in de Limited Partnership. Het totale eigen vermogen bedraagt daarmee 25,0% van het benodigde kapitaal voor het project Views at Inman Park. Door de eerdergenoemde, mogelijke bijstelling van de unit mix, kunnen afwijkingen ontstaan ten opzichte van deze investeringsbegroting. 19

21 De acquisitiekosten worden bij aanvang in rekening gebracht aan de Limited Partnership en bij de overdracht van de grond, op 1 april 2005, uitbetaald aan Global State Investments B.V. De marketingkosten in Nederland worden eveneens op deze manier in rekening gebracht bij de LP. Global State Partners in Atlanta ontvangt een assetmanagement vergoeding van US$ op jaarbasis van de LP. De General Partner zal met de hoofd- en onderaannemers zoveel mogelijk vaste prijsafspraken maken. Indien kostenbesparingen worden gerealiseerd komen deze voor 50% ten goede aan de hoofdaannemer (General Contractor), de overige 50% van de besparingen komen ten gunste van de Limited Partnership. Bij de bepaling van de investeringsbegroting zijn als belangrijkste uitgangspunten gehanteerd, dat: alle benodigde vergunningen tijdig worden verkregen; de (bancaire) financiering op basis van de aannames wordt verkregen; de condominiums, town houses en winkelruimte binnen de investeringshorizon worden verkocht tegen de geprognosticeerde opbrengsten; de bouwkosten in voldoende mate zijn begroot; de bouw niet wordt vertraagd; de investeringshorizon 28 maanden bedraagt; er zich geen onvoorziene omstandigheden voordoen die van invloed zijn op de berekeningen. Vergoedingen General Partner De General Partner heeft recht op de vergoedingen die in de investeringsbegroting van de Limited Partnership zijn opgenomen: een acquisitievergoeding van US$ ; de overheadkosten voor een bedrag van US$ , zijnde circa 3% van de totale projectkosten; een projectmanagement vergoeding ter waarde van US$ Financiering De General Partner is met meerdere banken in gesprek over de (bouw)financiering. Met de voorlopige voorwaarden en condities is in de rendementsberekeningen rekening gehouden. De door de bank te verstrekken financiering bedraagt US$ waarvan volgens prognose maximaal wordt opgenomen een bedrag van US$ , te weten 55,73% van de totale investering. De uiteindelijke financieringsovereenkomst zal bij de initiatiefnemer, Global State Investments B.V., ter inzage liggen. Rendement De verwachte rendementen zijn gebaseerd op conservatief ingeschatte verkoopprijzen van US$ 220 per sq.ft. (retail: US$ 203 sq.ft.). Het geprognosticeerde enkelvoudig gemiddelde rendement (ROI) per jaar (vóór belasting) bij een deelnamebedrag van US$ bedraagt volgens de meerjarenbegroting 25,8% (exclusief 1,5% emissiekosten). De begroting is uitgegaan van een investeringshorizon van 28 maanden, gerekend vanaf 1 april Het rendement ná belasting is afhankelijk van de fiscale positie van de participant en bedraagt, voorzover de participant natuurlijk persoon (niet-ondernemer) is en dit de enige bron van inkomsten in de Verenigde Staten is: 20,7% gemiddeld per jaar. Voor een rechtspersoon bedraagt het netto rendement op basis van hetzelfde uitgangspunt 19,7% gemiddeld per jaar ná belasting in de V.S. Rechtsvorm Deelnamebedrag Rendement Rendement Rendement US$ vóór ná ná belasting VS belasting VS */** belasting VS */** bij 50% (= ROI) (= ROI) US$-financiering */** Natuurlijk persoon ,8% 22,1% 38,2% ,8% 20,7% 35,4% Rechtspersoon ,8% 19,6% 33,2% (N.V. of B.V.) ,8% 19,7% 33,4% * Exclusief emissiekosten. De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. ** In de financieringsberekening is rekening gehouden met gemiddeld 6% rente per jaar voor een US$-bankfinanciering, wat conservatief is. Het driemaandse Libor-tarief voor Amerikaanse dollars lag 24/2/05 op 2,13481 (zonder opslag). 20

22 Het rendement wordt als volgt berekend: Verschil tussen enkelvoudig rendement per jaar (return on investment = ROI) en de internal rate of return (= IRR) De IRR is die rentevoet, waarbij de som van de contant gemaakte ontvangsten ten gevolge van een investering, gelijk is aan de som van contant gemaakte uitgaven voor die investering (F.A.A. Stapels). In feite wordt de rentabiliteit voor een reeks cashflows berekend. Deze cashflows hoeven niet gelijk te zijn, zoals het geval is bij een annuïteit. De cashflows moeten echter wel regelmatig, zoals maandelijks of jaarlijks, optreden. De interne rentabiliteit is het te ontvangen rentepercentage over een investering die bestaat uit periodieke betalingen of een investering in één keer (negatieve waarden) en periodieke inkomsten (positieve waarden). Een Voorbeeldberekening - ROI (Return on Investment) enkelvoudig per jaar vóór belasting (pag. 33) Winst per participatie ($ ) x 12 x 100 = 25,8% Gemiddeld uitstaand saldo eigen vermogen ($ ) x looptijd (28 maanden) De verwachte totale uitkering is US$ op een participatie van US$ De totaal uitkeringen zijn US$ inleg US$ Tijdens dit project komt weinig geld terug in periodieke uitkeringen; daarmee is de IRR dus iets lager dan de ROI. Voor de prognose in de rendementtabel op de vorige pagina zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: een deelnamebedrag van US$ of US$ ; calculatie op basis van een investeringshorizon van 28 maanden; de rendementsberekening vangt aan op 1 april 2005; een conservatieve rekenrente van 6% voor de individuele dollarfinanciering; de verkoop van de condominiums verloopt volgens het cashflowoverzicht, binnen de investeringshorizon en tegen de geprognosticeerde opbrengst. Winstdeling De vennoten hebben, evenals de lokale partner, recht op 9% cumulatief preferent rendement op jaarbasis (vóór belasting). Het rendement wordt uitsluitend berekend over het werkelijk uitstaande eigen vermogen van de C.V., respectievelijk van de General Partner in het Amerikaanse samenwerkingsverband IP Lofts Partners, LP. Over het niet uitgekeerde preferente rendement wordt geen rente vergoed. Uitbetaling van het rendement vindt per half jaar plaats mits de vrije cashflow van de Limited Partnership dat toelaat. Door de gekozen structuur blijkt uit het cashflowoverzicht dat een eerste uitkering in het 1 e kwartaal 2007 mogelijk moet zijn. De aanvangsdatum voor de berekening van het preferente rendement gaat in vanaf de datum dat het totale deelnamebedrag van de C.V. in de Verenigde Staten is geregistreerd, doch niet eerder dan 31 maart De formele ingangsdatum van het preferente rendement wordt schriftelijk bevestigd door de C.V. Bij de verkoop (zie exitstrategie) vindt allereerst terugbetaling van het eventueel resterende cumulatief preferente rendement plaats. Daarna volgt terugbetaling van het ingebrachte eigen vermogen in de LP en is de C.V. gerechtigd tot een deel van de (over)winst. De winstverdeling wordt op Limited Partnershipniveau (in het LP Agreement) vastgelegd. De netto (over)winst in de Limited Partnership zal als volgt worden verdeeld: 50% t.b.v. $-states Inman Park C.V. 40% t.b.v. IP Lofts Development, LLC 10% t.b.v. Global State Management B.V. Exitstrategie $-states Inman Park C.V. is opgericht met het doel te investeren in het project Views at Inman Park. De strategie is om de volgens het bouwplan circa 92 condominiums (= koopappartementen), acht town houses en ca sq.ft. winkelruimte te bouwen met bijbehorende voorzieningen. De exit wordt bereikt door een succesvolle marketing en verkoop van alle units aan particulieren en de winkelruimte aan een belegger. De verwachting is dat in het laatste kwartaal van 2006 de eerste verkopen worden gerealiseerd. De lokale partner verwacht in de loop van 2007 alle units èn de winkelruimte verkocht te hebben. In de financiële berekeningen is het tijdstip van de verkoopopbrengsten voor het laatste onroerend goed ingeschat per juli Bij benadering komt de investeringshorizon van dit project uit op circa 28 maanden, gerekend vanaf 1 april