$-states Artist Square C.V.

Transcriptie

1 Prospectus $-states Artist Square C.V. Uitgifte van 472 participaties van US$ (deelname vanaf US$ ) Een lucratieve investering van circa 25 maanden in luxe koopappartementen aan de goudkust van Florida: West Palm Beach Een initiatief van Global State Investments B.V. Weesp, oktober 2005

2 Inhoud Introductie 3 Betrokken partijen 4 Kerngegevens 5 Initiatiefnemer en lokale partner 6 Lopende en verkochte projecten 8 Projectinformatie 10 Unit mix en verkoopopbrengsten 11 Concurrentie 14 Investeringen in de infrastructuur directe omgeving 14 Demografie & werkgelegenheid 15 Economie V.S. 15 Prijsvergelijking concurrentie 17 Financiële gegevens Investeringsbegroting Limited Partnership 21 Toelichting investeringsbegroting 21 Vergoedingen initiatiefnemer, asset manager en General Partner 22 Bank- en mezzaninefinanciering 22 Rendement 22 Winstdeling 23 Exitstrategie 23 Structuur 24 Fiscale en juridische aspecten 25 Beheerder - Global State Management B.V. 26 Bewaarder - Stichting $-states Artist Square 26 Risicofactoren 27 Algemene informatie 29 Verhandelbaarheid participaties 29 Kosten 29 Verslaglegging 29 Vergunningeisen 29 Deelname 30 Overige gegevens 30 Informatie op Internet 32 Accountantsverklaring 33 Bijlagen I Financiële overzichten 35 II Fiscale aspecten 43 III Oprichting Beherend Vennoot Global State Barcelona Square B.V. 54 IV Oprichting $-states Artist Square C.V. 58 V Akte houdende toetreding Vennoten tot de C.V. (concept) 64 VI Statuten Stichting $-states Artist Square 65 VII Trustovereenkomst (concept) 68 VIII Statuten Global State Management B.V. 69 IX Beheerovereenkomst (concept) 79 Inschrijfformulier (separaat)

3 Global State Investments Naam en beeldmerk staan voor de initiatiefnemer van vastgoedproducten voor particuliere en zakelijke beleggers. -stone Label voor alle Europese projecten geïnitieerd door Global State Investments. $-states Label voor alle Amerikaanse projecten geïnitieerd door Global State Investments. Global State Management Deze naam en dit beeldmerk staan voor het portfoliomanagement van alle lopende projecten. Global State Partners Corporation De Amerikaanse organisatie van de Global State-groep voert het asset management over de lopende projecten aldaar. 2

4 Introductie Zeer luxueuze appartementen in gebouw Picasso 143 units 8 verdiepingen verwachte gemiddelde verkoopprijs US$ per unit (= $525/square foot) uitzicht op de Intra Coastal Waterway en/of downtown West Palm Beach, òf op een van de omliggende parken. Appartementen met een loftuitstraling in gebouw Miro 118 units 6 verdiepingen verwachte gemiddelde verkoopprijs US$ per unit (= $423/square foot) uitzicht op de Intra Coastal Waterway en/of downtown West Palm Beach, òf op een van de omliggende parken. $-states Artist Square C.V. introduceert, in samenwerking met de gerenommeerde en succesrijke projectontwikkelaar Lane Investment & Development, LLC (LANE), een investering in nieuw te bouwen condominiums, townhomes & lofts in West Palm Beach, een groeistad aan de oostkust van Florida. Het perceel voor deze nieuwbouw bevindt zich op enkele minuten van het centrum van West Palm Beach. Op het perceel verrijzen twee fraai gestileerde gebouwen met in totaal 261 luxe koopappartementen aan een mediterraan park. De gebouwen dragen de namen van de twee grote Europese kunstenaars Picasso en Miro. De afmetingen lopen uiteen van kleine loftappartementen van circa 67m2 tot en met townhomes (maisonettes) van 257m2. De verkoopprijzen liggen tussen US$ en US$ 1,5 miljoen. De bewoners kijken straks uit op de Intra Coastal Waterway, downtown en/of op fraaie stadsparken. De voorbereidingen zijn in een vergevorderd stadium waardoor de verwachting is dat dit project al na 25 maanden kan worden afgerond. Waarom investeren in dit project in West Palm Beach? West Palm Beach is één van de sterkste groeikernen aan de goudkust van Florida. De nieuwbouwplannen zijn in een vergevorderd stadium van ontwikkeling. De lokale partner LANE werkt al tien jaar samen met Global State en heeft bewezen een solide partner te zijn. De gebouwen Picasso en Miro worden omgeven door meerdere stadsparken en bieden o.a. uitzicht op de Intra Coastal Waterway. Alle voorzieningen op een steenworp afstand, waaronder het nieuwe stadshart City Place. De (her)ontwikkeling van de directe omgeving (Currie Corridor) is een speerpunt in het beleid van de gemeente West Palm Beach. Het project Artist Square heeft een aantrekkelijke prijs-kwaliteitverhouding ten opzichte van concurrende ontwikkelingen. De absorptie van de markt maakt vlotte verkoop van deze units mogelijk. Een hoge winstpotentie van 32,8% enkelvoudig rendement per jaar wordt gecombineerd met een korte investeringshorizon van slechts 25 maanden. N.B.: De op deze pagina beschreven verwachtingen worden nader uitgewerkt en/of onderbouwd in dit prospectus. Deze verwachtingen kunnen gedurende de looptijd van dit project worden bijgesteld. Hierdoor zouden looptijd en rendementen kunnen fluctueren. Leest u daarom het prospectus zorgvuldig door. 3

5 Betrokken partijen Nederland: Initiatiefnemer Global State Investments B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Telefoon: (0294) , Fax: (0294) Internet: Juridisch adviseur en notaris Mr. M. Albers Albers en van Tienen Wolbrantskerkweg 40, 1069 DA Amsterdam Advocaat de CLERCQ Advocaten Notaris Belastingadviseurs Hoge Rijndijk 306, 2314 AM Leiden Fiscaal adviseur KPMG Meijburg & Co Burgemeester Rijnderslaan 10, 1185 MC Amstelveen Accountant BDO CampsObers Accountants & Belastingadviseurs B.V. Gevers Deynootweg 130, 2586 HM Den Haag Beheerder Global State Management B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Bewaarder Stichting $-states Artist Square Bestuurder Stichting $-states Artist Square MeesPierson InterTrust B.V. Rokin 55, 2012 KK Amsterdam Bankier Fortis Bank N.V. Coolsingel 93, 3012 AE Rotterdam Verenigde Staten: Asset management Global State Partners Corporation, Atlanta, Georgia General Partner Barcelona Square Manager, LLC Juridisch advies Smith, Gambrell & Russell, LLP Atlanta, Georgia Lokale Partner Lane Investment & Development Corporation, LLC (LANE) Atlanta, Georgia 4

6 Kerngegevens Project Picasso condominiums & townhomes en Miro lofts Aanbieder $-states Artist Square C.V. Locatie Currie Corridor, Barcelona Square, West Palm Beach, centraal gelegen aan de oostkust van Florida, West Palm Beach County, Verenigde Staten Categorie Nieuwbouw van 261 luxe koopappartementen verdeeld over twee gebouwen (Picasso & Miro) Structuur De Nederlandse Commanditaire Vennootschap ($-states Artist Square C.V.) investeert als Limited Partner in de Amerikaanse Limited Partnership Barcelona Square LP Investering US$ Eigen vermogen LP US$ waarvan: US$ eigen vermogen C.V. US$ eigen vermogen general partner Financiering US$ waarvan: US$ bancaire financiering US$ mezzaninefinanciering US$ tussentijdse opbrengsten uit verkopen Werkkapitaal C.V. US$ Deelnamebedrag Vanaf US$ (minimale afname van twee participaties van US$ ) Storting deelnamebedrag Tweede helft november 2005 Aankoop project Het perceel is onder contract bij de lokale partner en zal eind november 2005 worden geleverd aan de LP Exitstrategie Verkoop van koopappartementen (condominiums, townhomes & lofts) aan particulieren/investeerders Investeringshorizon Circa 25 maanden Winstaandeel C.V.* 9% preferent rendement en een aandeel in de (over)winst van de LP: 44% wanneer 20% IRR is bereikt 36% wanneer >20% - 30% IRR is bereikt 40% wanneer >30% IRR is bereikt Rendement per jaar** (vóór belasting) 32,8% ROI (enkelvoudig en exclusief 3% emissiekosten) 31,3% ROI (enkelvoudig en inclusief 3% emissiekosten) 25,4% IRR (Internal Rate of Return, exclusief 3% emissiekosten) 23,9% IRR (Internal Rate of Return, inclusief 3% emissiekosten) * Zie toelichting op pagina 23. ** De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Zie ook de tabel op pagina 22. 5

7 Initiatiefnemer en lokale partner Initiatiefnemer Asset manager De initiatiefnemer van dit project is Global State Investments B.V. te Weesp. Global State Investments* is in Nederland al tien jaar initiatiefnemer van aanbiedingen van Amerikaans en Europees vastgoed op de markt voor particuliere en zakelijke beleggers. Zij beschikt over een slagvaardige en professionele organisatie om aantrekkelijke vastgoedprojecten in nichemarkten te traceren en hieraan waarde toe te voegen. Global State Investments* heeft sinds 1995 het initiatief genomen om, onder het label $-states, 60 vastgoedmaatschappen en C.V. s tot stand te brengen voor projecten in de Verenigde Staten en in Europa. De beëindigde 28 maatschappen die investeerden in Amerikaans vastgoed hebben rendementen gerealiseerd tussen 12,3% en 69,8% (op jaarbasis en vóór belasting op individueel niveau). Het huidige zwaartepunt van de projecten in de Verenigde Staten ligt op woningontwikkeling met voldoende groeipotentieel in regio s met een stabiele vastgoedmarkt. Asset manager Global State Partners Corporation staat onder leiding van mevrouw Dawn McNaught die sinds 1999 exclusief voor de Global State-groep werkzaam is. Global State Partners Corporation is gevestigd te Atlanta (Georgia) en houdt zich met name bezig met het asset management. Dat bestaat onder meer uit de dagelijkse contacten met de projectteams van de verschillende lokale partners, regelmatige bezoeken aan de projecten en aan de lokale partners en een maandelijkse verslaggeving per project. Een andere belangrijke taak van Global State Partners Corporation is het onderhouden en verbreden van haar lokale netwerk. Daartoe behoort ook het beoordelen van nieuwe investeringsmogelijkheden in de Verenigde Staten. Hiertoe is recent een financieel analist aangetrokken die deze nieuwe investeringsmogelijkheden op de financiële haalbaarheid beoordeelt. Global State Partners rapporteert daarover aan Global State te Weesp. Aanbieder Lokale partner $-states Artist Square C.V. biedt het investeringsproject gelegen aan Barcelona Square, West Palm Beach aan. Beherend vennoot van deze C.V. is Global State Barcelona Square B.V., een dochtervennootschap van Global State Investments B.V. De directie van deze besloten vennootschap wordt tevens gevoerd door Global State Investments B.V. De structuur, werkwijze, bevoegdheden, financiële en fiscale aspecten worden uitgebreid toegelicht in dit prospectus. Ook voor dit project worden de participaties door een commanditaire vennootschap uitgegeven. In een C.V. wordt de fiscale en rechtspositie van de vennoten zoveel als mogelijk beschermd en hun aansprakelijkheid tot een minimum beperkt. De lokale partner voor het project is Lane Investment & Development Corporation, LLC (LANE). Met deze onderneming heeft Global State Investments sinds 1995 acht projecten geïnitieerd (Summer Ridge, Summer Place, Summer Crest, Summer Lake, Condo Alpharetta, West Shore Apartments, Atlantic Commons en Decatur Renaissance). De resultaten van de projecten die zijn afgerond zijn weergegeven in de tabel op pagina 7. Het project Condo Alpharetta zal naar verwachting met een bescheiden rendement worden afgesloten. Het in 2004 geïnitieerde project Decatur Renaissance presteert tot nu toe geheel volgens verwachting. LANE, opgericht in de begin jaren 80 van de vorige eeuw, wordt nationaal gezien als een gerenommeerde koop- en huurappartementenontwikkelaar. In de eerste 20 jaar van hun bestaan ontwikkelde LANE appartementen met een investering van * Tot 2003 handelend onder de naam Stone Hedge. 6

8 ca. US$ 1,07 miljard. Op het gebied van koopappartementen (condominiums) heeft LANE 25 projecten met in totaal units gebouwd (investering US$ 262,7 miljoen). Op dit moment heeft LANE drie condominiumprojecten onderhanden (936 units, US$ 197,7 miljoen - exclusief dit nieuwe project). ( geprognosticeerd rendement* gerealiseerd rendement* Summer Ridge 20,9% 18,0% Summer Place 20,1% 12,3% Summer Crest 24,7% 23,4%** Summer Lake 20,0% 38,1% Condo Alpharetta 27,2% 4,0%*** West Shore 20,3% 21,0% Atlantic Commons 22,6% 39,5% Decatur Renaissance 26,7% 26,7%**** * Enkelvoudig rendement op jaarbasis vóór belasting. ** Het belang van Maatschap Summer Crest is in december 1999 verkocht en de totale opbrengst is geherinvesteerd in het grondproject Orchard Ranch (gerealiseerd rendement 23,4%). *** Dit project staat sinds 1 januari 2004 onder beheer van Atlantic Realty Management B.V. Recentste verwachting is een rendement van ca. 4%. **** Verloopt volgens prognose. 7

9 Lopende projecten $-states Lopende projecten Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Lakeline Business Park Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,4 8,4-3)! 5 Mogelijk verlies. Fleur Land Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,7 16,7-3)! 6 Mogelijk verlies. Carrollton Brook Dallas-Houston/Texas Appartementen (N) ,6 8,0 23,9 3) 3 Alta Carrollton verkocht met 16% ROI. Park Towers Place Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 4,5 9,6 2) 2 Meadowglen Atlanta/Georgia Appartementen (R ) ,9 5,8 22,9 3) 4 Decatur Renaissance Atlanta/Georgia Appartementen en retail (N) ,1 5,4 26,7 1) 2,5 Verkopen in volle gang. The Landings at Peachtree Corners Atlanta/Georgia Appartementen (R ) ,5 3,3 27,8 1) 4 Wildcat Hill Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,8 5,5 52,9 3) 4,5 Alta Montecito Las Vegas/Nevada Appartementen (N) ,3 12,1 28,2 2) 3,4 Views at Inman Park Atlanta/Georgia Appartementen, ,7 4,7 25,8 1) 2,3 town houses en retail (N) Biltmore Ridges Nashville/Tennessee Grondontwikkeling (V) ,0 6,8 35,5 1) 3 Alta Vista Ridge Dallas/Texas Appartementen (N) ,9 5,1 18,8 1) 2,3 Lopende projecten -stone 310,8 86,7 Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Sea Flower Miraflores Marbella, Spanje Appartementen (N) ,9 4,1 10,5 2) 4 Verkopen gaande. Paraiso del Golf La Manga- Woningen (N) ,1 4,5 10,7 2) 4,7 Coto del Golf verkocht met 19% ROI. Torrequebrada/Spanje Tricapitals Wenen, Praag, Boedapest Kantoren ,8 10,0 9,8 3) 3 Westgate Business Park verkocht bedrijfsgebouwen (N/B) 61,9% EV terugbetaald. Streven alle projecten in 2005 te verkopen. MidEurope Metropoles Praag, Boedapest, Kantoren ,3 12,1 12,4 2) 4 Verkoop twee projecten 4 e kw Wenen bedrijfsgebouwen (N/B) Sierra de Altea Altea, Spanje Woningen (N) ,6 6,0 21,7 2) 3 Central Europe Wroclaw-Boedapest- Appartement (N), ,1 11,0 25,7 3) 4 Praag winkelcentrum (B), bedrijfsgebouwen (N) 312,8 47,7 Lopende projecten sinds 1 januari 2004 onder beheer bij Atlantic Realty Management Aldus gepubliceerd, zover na te gaan, door Atlantic Realty Management. Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Atlanta Airport Hotel Atlanta/Georgia Hotel (R ) ,5 4,4 32,0 3) 5 River Vue Tuckahoe/New York Appartementen (R ) ,8 7,2 6 Verkocht met onbekend verlies. Moran Road Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (R ) ,7 4,0 9,7 2) 4,4 Superstition Business Park Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,3 8,3 12,3 2) 8 Vrijwel afgerond. Triangle Center Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 14,5! 7 Verkoop aanstaande. Morris Apex Land Raleigh/North Carolina Grondontwikkeling (V) ,0 2 Verkocht met onbekend verlies. Inverness Commons Mesa/Arizona Kantoren/ bedrijfsgebouwen (N) ,4 7,7 7,6 2) 7,25 Dulles Trade Center I Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V)/ bedrijfsgebouwen (N) ,9 3,4 16,6 2) 6 Vrijwel afgerond. Dulles Trade Center II Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,2 5,6 30,0 3) 3 Vrijwel afgerond. Dulles Trade Center III Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,6 5,6 29,1 2) 6 Flight Academy Loudon/Virginia Flight Simulator (N) ,9 2,7 21,6 2) 5,5 Condo Alpharetta Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,7 4,0 4,0! 4,4 Vrijwel afgerond. Dulin Eloy/Arizona Grondontwikkeling (N) ,3 2,6 34,5 3) 1,5 EV geheel terugbetaald. Alta Renaissance Fort Worth/Texas Appartementen (N) ,9 5,4 22,6 2) 4 V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie E.V. = Eigen vermogen 196,2 72,9! = Schatting van het eindresultaat 1) = rendement volgens prospectus, 2) = herzien rendement/termijn, 3) = te herzien rendement/termijn Weesp, oktober

10 Verkochte projecten Verkochte projecten $-states Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Eindresultaat vermogen rendement termijn rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) (jaarbasis) (jaar) Summer Ridge Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 4,2 20,9 3 18,0 3,5 Summer Place Birmingham/Alabama Appartement (N) ,3 3,8 20,1 2 12,3 3 Falcon Field Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 43,0 5 53,1 3,5 Crystal Springs Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 2,0 45,0 2 40,0 5,5 Main Street Village Hilton Head/ S. Carolina Winkelcentrum (B) ,0 3,9 17,9 5 20,0 8 Gatling Point South Smithfield/Virginia Community Development (V) ,7 2,3 23,7 4 20,8 6,6 River s bend Richmond/Virginia Community Development (V) ,2 1,6 31,7 7 33,5 6,6 The Crossings Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 35,0 1 12,5 2 Legacy Square Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 5,3 21,0 3 40,0 2 Queen Creek Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,1 4,1 35,5 3 44,0 1 Summer Crest Greenville/S. Carolina Appartement (N) ,5 2,7 24,7 3 3 Summer Lake Atlanta/Georgia Appartement (N) ,1 4,1 20,0 3 38,1 2 Eastbridge Landing Manhattan/New York Woontoren (N) ,5 7,5 28,7 5 55,0 1,5 Gateway Estates Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 28,3 3 45,0 1 Gateway Industrial Mesa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 4,0 29,4 3 16,0 2,8 Legacy Manor Atlanta/Georgia Appartementen met Retail ,2 6,6 19,6 3 55,0 3 (N/R) 710 Peachtree Atlanta/Georgia Appartementen met ,6 7,3 20,0 5 47,0 2 winkels en kantoren(r) The Dakota Atlanta/Georgia Condominiums (N) ,9 7,2 42,9 2,5 35,4 3,5 Park Towers Atlanta/Georgia Woontoren (condominiums) ,2 8,7 34,6 2,5 23,7 3 (R ) Greenfield Court Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 26,2 2,5 13,1 2,5 Maricopa Grounds Maricopa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,3 1,3 29,3 1,25 53,4 3 Bullhead City Colorado River/Arizona Grondontwikkeling (V) ,2 5,2 29,2 3 66,4 0,5 Lenox Villas Atlanta/Georgia Condominiums (R) ,4 5,2 23,0 2,5 14,7 2,5 West Shore Apartments Tampa/Florida Appartementen (N) ,1 5,0 20,3 5 21,0 2,5 Orchard Ranch Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 3,4 24,7 4 23,4 4,5 Cascades Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (N) ,6 1,6 30,1! 5,5 24,0! 5,5 Dulles Trade Center IV Loudon County/Virginia Grondontwikkeling (V) ,7 1,7 33,7! 3 69,8 * 3,5 Atlantic Commons Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 2,2 22,6 2,3 39,5 * 2,5 407,1 108,7 31,5% gemiddeld gewogen rendement per jaar Verkochte projecten -stone Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Eindresultaat vermogen rendement termijn rendement termijn (x 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) (jaarbasis) (jaar) Monte Mayor La Manga, Spanje Woningen (N) ,6 5,1 32,4 3 4,2 3,5 V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie Belang maatschap verkocht in december 1999; totale opbrengst geherinvesteerd in grondproject Orchard Ranch (Arizona).! = Schatting van het eindresultaat * = Gepubliceerd door ARM eind mei ) = herzien rendement/termijn Weesp, oktober

11 Projectinformatie West Palm Beach ligt te midden van de Amerikaanse goudkust in de staat Florida alwaar in de afgelopen 20 jaar 1,2 miljoen, veelal welvarende, Amerikanen neerstreken. In de komende vijf jaar wordt een bevolkingsgroei van 11% verwacht. Het gemiddelde inkomen bedraagt er per hoofd van de bevolking 143% van het landelijke gemiddelde. Temidden van de twee gebouwen wordt een mediterraan park aangelegd met de naam Barcelona Square park. Tezamen met de stijl van de gebouwen zal deze ontwikkeling daarmee een heel eigen identiteit en uitstraling krijgen. Miro zal straks lofts bevatten en Picasso zeer luxueuze condominiums en townhomes. Een indruk van dit ontwerp is te zien op de maquette hieronder (inzet). Het perceel (2,4 acre = 0,97 hectare) voor dit investeringsproject ligt tussen N. Dixie Highway en N. Flagler Road ter hoogte van 23rd Avenue, in het stadsdeel North Wood aan Currie Park, enkele minuten van het centrum en het luxe City Place. Lokaal staat deze ontwikkeling (de twee gebouwen plus het park) bekend als Barcelona Square. Op de website van de vorige eigenaar is een goede indruk te krijgen van de geplande ontwikkeling: Dit gebied is voor dit type nieuwbouw en (her)ontwikkeling bestemd. Op het perceel verrijzen twee fraai gestileerde gebouwen met in totaal 261 luxe condominiums, townhomes en lofts. De gebouwen dragen de namen van de twee grote Europese kunstenaars: Picasso en Miro. De voorbereidingen voor de bouw en de marketing verkeren in een vergevorderd stadium. De plannen voor de bouw van de twee fraaie gebouwen zijn al enige tijd geleden aan de City Building Department gepresenteerd. De definitieve bouwvergunningen voor beide gebouwen worden vóór eind 2005 verwacht. 10

12 Het verkoopkantoor is open (foto midden). De verkoop wordt verzorgd door International Sales Group (ISG), een internationaal verkoopteam dat zich heeft gespecialiseerd in deze exclusieve markt. Er zijn al volop promotiematerialen zoals brochures, maquettes en zelfs een compleet ingerichte modelkeuken en -badkamer aanwezig (zie foto s). Via het relatienetwerk van de verkoper van het plan is 68% van de appartementen gereserveerd. Deze reserveringen zullen voor rekening van de verkoper worden geannuleerd en deze potentiële kopers zullen als eerste worden geïnformeerd over de definitieve plannen en verkoopprijzen. Omdat de plannen en verkoopprijzen in de tussentijd zijn gewijzigd, bestaat er een gerede kans dat een deel van de geannuleerde reserveringen niet zal leiden tot een koopcontract. In de begroting is een voorziening opgenomen voor eventuele compensaties. De in aanbouw zijnde, naastgelegen ontwikkeling Palladio Terrace (338 units, 18 verdiepingen) is al voor meer dan 50% verkocht. Verkocht betekent hier: een getekend verkoopcontract zonder ontbindende voorwaarden en een aanbetaling van 20%. De laagste verkoopprijs van Palladio Terrace bedraagt US$ voor 912 square foot (US$ 600/square foot). Elders worden oudere, bestaande condominiums verkocht voor US$ 428 tot US$ 500 per square foot. De square foot prijs van Miro en Picasso ligt gemiddeld op US$

13 Gebouw Picasso 143 condominiums, townhomes 8 verdiepingen Verwachte gemiddelde verkoopprijs US$ per unit (= US$ 525/square foot). Uitzicht op de Intra Coastal Waterway en/of downtown West Palm Beach, óf op een van de omliggende parken. Townhomes en condominiums met één, twee of drie slaapen/of badkamers. Gebouw Miro 118 lofts, townhomes 6 verdiepingen Verwachte gemiddelde verkoopprijs US$ per unit (= US$ 423/square foot). Deels uitzicht op de Intra Coastal Waterway en/of downtown West Palm Beach, óf op een van de omliggende parken. Loftappartementen met één, twee of drie slaapkamers en één of twee badkamers. Unit Mix Picasso (143 units) Vloerplan Picasso Type # Units % Verkoopopbrengst 1bd x 1ba A/A ,8% bd x 2ba B/C/C1/C2/E/F/F1/F2/L 72 50,3% bd Townhome G/H/J/J ,1% bd x 2ba D 20 14,0% bd x 3ba K 4 2,8% Totaal ,0% Unit Mix Miro (118 units) Vloerplan Miro Type # Units % Verkoopopbrengst 1bd x 1ba A 12 10,2% bd x 2ba B1/C1/B/C/E(2nd)/ E(3rd-6th)/E2/F/F ,9% bd Townhome J/G/G2/G3/H 43 36,4% bd x 2ba D(2nd)/D(3rd-6th) 10 8,5% Totaal ,0% Picasso verkoopopbrengsten Miro verkoopopbrengsten $ $ $ $ bd = slaapkamer; ba = badkamer De condominiums, townhomes (maisonettes) en lofts worden compleet afgewerkt en gestoffeerd geleverd, zoals in de V.S. gebruikelijk is. Bovendien zullen er bijvoorbeeld ook een luxe keuken met alle apparatuur, compleet ingerichte badkamer(s), designer verlichting en een aangelegd terras worden meegeleverd. De gebouwen hebben straks ook elk luxe gemeenschappelijke voorzieningen zoals bewaking, een spa, fitnessfaciliteiten, sauna, zwembad, satelliet en high-speed internetaansluitingen en dergelijke. Het mediterane Barcelona Square park zal bovendien een oase van rust vormen temidden van de appartementen. 12

14 Planning Goedkeuring bestemmingsplan Verkoopkantoor geëquipeerd en actief Bouwoffertes en bouwcontract: oktober 2005 Levering grond: eind november 2005 Master Building Permit (bouwvergunningen) voor de gebouwen Picasso & Miro: september - november 2005 Voorverkopen: oktober februari 2006 Bankfinanciering opname: vanaf ca. februari 2006 Funderingswerkzaamheden: februari - maart 2006 Bouwwerkzaamheden: april juli 2007 Transporten individuele appartementen: juni december 2007 Het project wordt plaatselijk aangeprezen als Barcelona Square. Uitzicht op de Intra Coastal Waterway vanaf het perceel. Wetenswaardigheden De economie van West Palm Beach staat in de top-tien van de best presterende stedenindex (Milken Institute Best Performing 296 U.S. Cities Index, één van Amerika s leidende onderzoeksinstituten). In de komende vijf jaar groeit de bevolking naar verwachting met 11%. Palm Beach County staat op de 1 e plaats in de lijst van steden in Florida waar woningen meer dan 1 miljoen dollar kosten (West Palm Beach county 3.974, Miami-Dade 2.561, Collier County 1.639, Broward en Sarasota woningen). De economie van de county draait op technologie, banken, handel, gezondheidszorg en agro. 13

15 Concurrentie Qua afstand liggen de verschillende concurrerende ontwikkelingen niet meer dan zo n vijf mijl uit elkaar. Palladio Terrace ligt naast Miro en Picasso. De andere condominiumplannen liggen ten zuiden of verder landinwaarts. In het marktonderzoek is een vergelijking gemaakt van de gepubliceerde verkoopprijzen en afmetingen (zie tabellen van pagina 17 t/m 20). Geconcludeerd mag worden dat de gemiddelde verkoopprijs per square foot voor de gebouwen Miro en Picasso in de middenmoot van de concurrentie is gepositioneerd. Vijf projecten zijn gemiddeld goedkoper, één project is licht duurder en twee aanzienlijk hoger geprijst. Locatie Gemiddelde verkoopprijs/sqf US$ Palladio Terrace 688 Opera Place 551 Metropolitan 491 Miro & Picasso 483 Two City Plaza 448 City Place South Tower 435 The Whitney 426 The Slade Clematis 395 Er is in het marktonderzoek op detailniveau onderzocht hoe de concurrerende nieuwbouw appartementencomplexen vergeleken kunnen worden op andere aspecten dan prijs en oppervlakten (zie pagina 17-20). Zo is er nauwkeurig gekeken naar de aantrekkelijkheid van de ligging, en naar de wenselijkheid en het aanbod van luxe gemeenschappelijke voorzieningen. Qua locatie liggen alleen Palladio Terrace en The Slade iets dichter naar de Intra Coastal Waterway dan Miro en Picasso. Alle overige geplande, concurrerende ontwikkelingen liggen dichter naar de drukke verkeersader Okeechobee Boulevard ten zuiden van Miro en Picasso. In de vergelijking van de diverse voorzieningen vallen nog enkele aspecten ten gunste van Miro en vooral Picasso op. Zo zullen er extra gemeenschappelijke faciliteiten zijn zoals een ontvangstruimte met een compleet ingerichte keuken; privégarages voor de bewoners maar tevens voor hun gasten; extra facilitaire voorzieningen voor het ontvangen, versturen en rondbrengen van post en pakketten, 24-uurs beveiliging èn speciale toegangsbeveiliging op elke etage. Het naastgelegen Palladio Terrace heeft, volgens de huidige publicaties, deze genoemde voorzieningen niet maar er is daar wel een tennisbaan gepland. Opera Palace en 610 Clematis onderscheiden zich positief door op het terrein picnick- en speelplaatsen in te richten, hetgeen voor Miro en Picasso in het Barcelona Square park ruim baan zal krijgen. Qua inrichting valt op dat in Miro en Picasso elk appartement met een wasmachine en droger zal worden uitgerust terwijl Palladio Terrace dit niet voornemens is en zelfs geen gemeenschappelijke wasruimte aanbiedt. 14

16 Investeringen in de infrastructuur directe omgeving De ontwikkelaar van het nabijgelegen Palladio Terrace (Merco) heeft US$ 1,5 miljoen gedoneerd aan de stad West Palm Beach om Currie Park (gelegen in een lange smalle strook aan het water van de Intra Coastal Waterway vóór Picasso) op te frissen. Het stadsbestuur heeft zich gecommiteerd om het Barcelona Square park, tussen de gebouwen Miro en Picasso, aan te leggen en te onderhouden. Voor alle zekerheid is in de begroting van de LP (post bouwkosten) US$ opgenomen om ervoor te zorgen dat een eventueel tekort snel kan worden aangevuld zodat het park in elk geval tijdig gereed is. Voor het aanleggen van bestrating, afwatering en straatmeubilair tussen de nieuwbouw Palladio Terrace, Miro en Picasso is US$ 3 miljoen voorzien dat bijeen wordt gebracht door de stad West Palm Beach, Merco en door de LP. De bijdrage van de LP in de begroting van dit prospectus bedraagt US$ Voor de watervoorzieningen is het bedrag begroot op US$ dat Merco en de LP naar verwachting 50/50 delen. Ook met deze voorziening is rekening gehouden in de begroting. Alle contracten hieromtrent zijn in een vergevorderd stadium van voorbereiding. Gelegen in het midden van de staat Florida is West Palm Beach sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw zeer in trek. Qua populatieomvang is West Palm Beach County de op drie na dichtst bevolkte in de staat. Tussen 1980 en 2000 is het aantal inwoners er met 96,1% toegenomen. In 2004 werd de County door mensen bevolkt met een leeftijdmediaan van 41,8 jaar (39,7 jaar in de staat). Het gemiddelde inkomen ligt er 43% hoger dan het nationale inkomen in de V.S. Er zijn bedrijven actief. Qua industriële bedrijvigheid is er vooral farmaceutische, voedingsmiddelen en luchtvaartindustrie te vinden. Daarnaast spelen de handel, het bankwezen en de agro-industrie er een belangrijke rol. De omgeving van West Palm Beach kent veel zogeheten overwinteraars van de noordelijkere oostkust en het gebied trekt jaarlijks tevens veel toeristen. In de staat Florida groeit de werkgelegenheid gestaag. De werkeloosheid is in 2005 afgenomen van 4,4% in januari tot 3,9% in juli (met seizoencorrectie). Werkgelegenheid en werkeloosheid staat Florida Demografie & werkgelegenheid Bron: U.S. Department of Labor. Economie V.S. In een studie van de Deutsche Bank (Globale Wachstumszentren 2020), gedateerd 9 februari 2005, wordt geconcludeerd dat de onroerend goed markten in de V.S. attractief blijven. De V.S. blijven bovendien een belangrijke motor voor de wereldconjunctuur en de verwachte groei tussen 2006 en 2020 wordt op gemiddeld 3% per jaar gesteld. Verder concludeert de studie dat de V.S. de aanvoerder in technologie blijven en het hoogste bruto binnenlands product van de OECD-landen* zullen houden. In totaal zijn er 2,2 miljoen nieuwe banen gecreëerd in 2004, het hoogste aantal sinds 1999 volgens de Labor Department (publicatie d.d. 7 januari 2005). Hierdoor kwam het landelijke werkeloosheidspercentage in de Verenigde Staten op 5,4% over het jaar Ter vergelijking: in 2003 zijn er banen verloren gegaan in de V.S. In 2005 schommelt de werkeloosheidsmeter licht rond de 5%. * Organisation for Economic Co-operation and Development. 15

17 Naast deze positieve berichten zijn er zorgen over de betalingsbalans van de Verenigde Staten. Volgens het IMF (NRC, 14 april 2005) zal het grote tekort op de betalingsbalans van de Verenigde Staten nog twee jaar voortduren. Echter de Amerikaanse economie is het eerste kwartaal van 2005 harder gegroeid dan eerder werd aangenomen. Volgens een nieuwe opgave van het ministerie van Handel zal de groei voor heel 2005 op 3,5% uitkomen. In een eerste raming ging het ministerie uit van 3,1%. De sterkere groei hangt onder meer samen met een daling van het Amerikaanse handelstekort. Daarnaast gaven de Amerikaanse consumenten iets meer uit dan verwacht, vooral in woningen wordt veel geld gestopt. Die uitgaven zijn goed voor tweederde van de Amerikaanse economie. De verkopen van nieuwe Amerikaanse eengezinswoningen zijn in juli 2005 onverwacht sterk gestegen met 6,5 procent (DFT, Dow jones 24 augustus 2005). Het aantal verkochte nieuwe woningen steeg tot 1,41 miljoen stuks op jaarbasis in de V.S., zo bleek uit cijfers van het Amerikaanse ministerie van Handel. Analisten rekenden vooraf op een daling tot 1,32 miljoen. Het cijfer verrast bovendien, omdat de verkopen van bestaande huizen met 2,6% waren gedaald. De stijging van het aantal verkochte nieuwe woningen in juli staat tegenover een neerwaartse bijstelling van het aantal in juni. Dit cijfer is naar beneden bijgesteld tot een stijging van 2,0 procent tot 1,32 miljoen. Eerder werd uitgegaan van een stijging tot 1,37 miljoen huizen. De gemiddelde huizenprijs steeg van dollar in juni tot dollar in juli Op 21 september j.l. meldde het ANP dat de rente in de Verenigde Staten met een kwart procentpunt wordt verhoogd. Het belangrijkste rentetarief, de zogeheten federal funds rate, komt daarmee op 3,75 procent. De bekendmaking hiervan kwam na de eerste vergadering van de Fed sinds de orkaan Katrina over het zuiden van de V.S. trok. Het besluit om de rente te verhogen, is een teken dat de Fed niet verwacht dat de economische groei in de V.S. in de nasleep van Katrina ernstig vertraagt. Analisten hadden de renteverhoging verwacht. Het is sinds juni 2004 voor de elfde achteenvolgende keer dat de Fed de rente verhoogt. In juni 2004 stond de federal funds rate nog op 1 procent. Dat was het laagste tarief sinds De Fed hield vast aan de verwachting dat de rente in de toekomst met gepaste mate zal worden verhoogd. De miljardenschade door de orkaan Katrina kan op korte termijn negatieve gevolgen hebben, maar zal de economische groei op langere termijn niet vertragen, aldus de Fed. Wel verwacht de Fed een verdere inflatiedruk door de stijgende olieprijzen. De prognoses voor de inflatie op de lange termijn blijven echter goed beheersbaar. De risico s van de prijsstijging blijven min of meer gelijk, aldus de Fed. De volgende bijeenkomsten van het beleidsbepalende comité van de Federal Reserve zijn in november en december. Analisten verwachten dat dan weer de rente zal worden verhoogd tot een uiteindelijk peil. 16

18 Prijsvergelijking concurrentie Verkoopprijzen - 1 slaapkamer Oppervlakten - 1 slaapkamer Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Clematis Clematis Picasso Picasso Clematis Miro Miro Miro Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis City Place South Tower Miro Two City Plaza Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Miro * Palladio Terrace Clematis Clematis Clematis Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Miro Palladio Terrace Palladio Terrace Clematis Clematis Miro Miro Palladio Terrace Palladio Terrace Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis City Place South Tower Picasso Clematis Clematis Picasso Miro Bron pagina 17 t/m 20 marktonderzoek Lane Investments & Development, LLC. 17

19 Verkoopprijzen - 2 slaapkamers Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Picasso Picasso Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Opera Place Two City Plaza Palladio Terrace Two City Plaza Opera Place Two City Plaza Miro Two City Plaza Two City Plaza Picasso Palladio Terrace City Place South Tower Palladio Terrace Opera Place Two City Plaza Picasso Two City Plaza Picasso Two City Plaza Two City Plaza Opera Place Opera Place Two City Plaza The Whitney Miro Picasso Picasso Opera Place Metropolitan The Whitney Opera Place Metropolitan Opera Place Opera Place Opera Place Picasso Two City Plaza Metropolitan Picasso Miro Metropolitan Picasso Picasso Picasso Opera Place Metropolitan Miro Picasso Clematis Clematis Clematis City Place South Tower Clematis Clematis Clematis The Whitney The Whitney Clematis Clematis Clematis The Whitney The Slade The Slade The Slade Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis

20 Oppervlakten - 2 slaapkamers Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Picasso Picasso Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Two City Plaza Two City Plaza Two City Plaza Two City Plaza Palladio Terrace Two City Plaza Miro Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Opera Place Opera Place City Place South Tower Two City Plaza Two City Plaza Palladio Terrace Picasso Two City Plaza Picasso Palladio Terrace Two City Plaza Picasso Miro Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Metropolitan The Whitney The Whitney Miro The Whitney Opera Place Opera Place The Whitney Metropolitan Opera Place Opera Place Opera Place Miro Picasso Picasso Metropolitan The Whitney City Place South Tower The Slade The Slade The Slade Metropolitan Metropolitan Picasso Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Opera Place Clematis Clematis Opera Place Clematis Clematis Clematis Clematis Picasso Clematis Clematis Picasso Picasso Picasso Clematis Clematis Clematis Opera Place Opera Place Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Picasso Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis Clematis

21 Verkoopprijzen - 3 slaapkamers Oppervlakten - 3 slaapkamers Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Square Verkoop- US$/ Locatie Feet prijs PSF Two City Plaza Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Two City Plaza Picasso Clematis Two City Plaza The Slade Picasso Clematis Clematis The Whitney Two City Plaza Two City Plaza Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Palladio Terrace Two City Plaza Clematis Clematis Clematis Picasso Two City Plaza The Slade The Whitney Picasso

22 Financiële gegevens Investeringsbegroting Limited Partnership Voor de investering door de C.V. is uitgegaan van US$ , exclusief US$ werkkapitaal. De C.V. geeft voor het benodigd eigen vermogen (inclusief werkkapitaal) 472 participaties uit van US$ (exclusief 3% emissiekosten). De totale projectinvestering bedraagt US$ die voor 77,2% met een bancaire lening zal worden gefinancierd. Totale project Per unit Per sq. ft. US$ US$ US$ Aankoop grond ,77 Milieu-onderzoeken e.d ,06 Architect/engineering ,46 Projectontwikkelaar vergoeding ,85 Acquisitie-/syndicatievergoeding GSI ,83 Bouwkosten ,31 Juridische kosten/accounting ,22 Diverse gemeentelijke vergunningen ,94 Vereniging van eigenaren ,43 Marketingkosten V.S ,02 Financieringskosten ,09 Bouwrente ,21 Mezzaninerente ,22 Marketingvergoeding GSI ,33 Onroerende zaakbelasting ,23 Investering gemeenschappelijke ruimte ,45 Makelaarcourtage ,31 Reserve onvoorzien ,85 Totaal investeringen ,58 In de kapitaalbehoefte wordt voorzien door: Eigen vermogen C.V ,7% Eigen vermogen General Partner ,0% Mezzaninefinanciering ,6% Bancaire financiering ,2% Tussentijdse opbrengsten uit verkopen ,5% Totaal vermogen ,0% Toelichting investeringsbegroting $-states Artist Square C.V. en de lokale partner LANE (via de General Partner) investeren tezamen US$ in de Limited Partnership. Het totale eigen vermogen bedraagt daarmee 9,7% van het benodigde kapitaal. Door onvoorziene omstandigheden, overmacht of voortschrijdend inzicht kunnen afwijkingen ontstaan ten opzichte van deze investeringsbegroting. De mezzaninefinanciering is risicodragend en achtergesteld ten opzichte van de bancaire financiering(en). Het risicodragende vermogen bedraagt derhalve 19,3%. 21

23 Bij de bepaling van de investeringsbegroting zijn als belangrijkste uitgangspunten gehanteerd, dat: de bancaire financiering wordt in twee delen aangetrokken. Allereerst ruim US$ 19 miljoen voor de aankoop van de grond, gevolgd door een bouwfinanciering van bijna US$ 99 miljoen.; alle units binnen de investeringshorizon worden verkocht en dat daarmee de overheadkosten van de projectontwikkelaar, zijnde circa 2,81% van de totale projectkosten, niet worden overschreden; de bouwkosten conservatief en in voldoende mate zijn begroot (de General Partner zal met de hoofd- en onderaannemers zoveel mogelijk vaste prijsafspraken maken; er zich maximaal US$ aan onvoorziene omstandigheden voordoen die van invloed zijn op de benodigde investering. Vergoedingen initiatiefnemer, asset manager en General Partner De acquisitie- en syndicatiekosten worden bij aanvang voor 50% in rekening gebracht aan de Limited Partnership (LP) en voor 50% bij de C.V. (ten laste van het werkkapitaal) en worden bij de overdracht, omstreeks 30 november 2005, uitbetaald aan Global State Investments. De marketingkosten in Nederland worden voor 100% bij aanvang, in rekening gebracht bij de LP. Voor de kosten van voorfinanciering door Global State Investments zal US$ ten laste van het werkkapitaal van de C.V. komen. De General Partner heeft recht op de vergoeding voor de projectontwikkelaar die in de investeringsbegroting van de Limited Partnership is opgenomen, zijnde 2,81% van de begroting ad US$ Bank- en mezzaninefinanciering De General Partner is met diverse banken in gesprek over de financiering van de bouw. De mezzaninefinanciering wordt naar verwachting verkregen via een groep private investeerders. De condities zijn bij het verschijnen van dit prospectus dus nog niet definitief, doch conservatief ingeschat op respectievelijk 6,5% en 17% per jaar. In de planning van de lokale partner wordt rekening gehouden met door de bank vereiste voorverkopen. De uiteindelijke financieringsovereenkomsten zullen bij de initiatiefnemer ter inzage liggen. Rendement De geschetste rendementen zijn gebaseerd op reëel ingeschatte verkoopprijzen van gemiddeld US$ 423/square foot voor gebouw Miro en US$ 525/square foot voor gebouw Picasso. Het geprognosticeerde enkelvoudig gemiddelde rendement per jaar (vóór belasting) bij een deelnamebedrag van US$ bedraagt volgens de meerjarenbegroting 32,8% (exclusief 3% emissiekosten). Er is uitgegaan van een investeringshorizon van 25 maanden, gerekend vanaf 1 december Het rendement ná belasting is afhankelijk van de fiscale positie van de participant en bedraagt, voorzover de participant natuurlijk persoon (niet-ondernemer) is en dit de enige bron van inkomsten in de Verenigde Staten is 28,7% enkelvoudig per jaar. Voor een rechtspersoon bedraagt het netto rendement op basis van hetzelfde uitgangspunt 25,3% enkelvoudig per jaar ná belasting in de V.S. Voor de prognose in de rendementtabel zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: een deelnamebedrag van US$ , respectievelijk US$ ; calculatie op basis van een investeringshorizon van 25 maanden; de rendementberekening vangt aan op 1 december 2005; de bancaire financiering op basis van 6,5% rente wordt verkregen en de mezzaninefinanciering tegen 17% per jaar; alle benodigde vergunningen tijdig worden verkregen; de bouw niet wordt vertraagd; de verkoop van de appartementen verloopt volgens het cashflowoverzicht, binnen de investeringshorizon en tegen de geprognosticeerde opbrengsten; er is geen rekening gehouden met valutaschommelingen. Rechtsvorm Deelnamebedrag Rendement Rendement Rendement in US$ vóór belasting ná belasting ná belasting in de V.S. in de V.S.* in de V.S.* bij 50% (ROI) (ROI) US$-financiering*/** Natuurlijk persoon ,8% 28,7% 50,5% ,8% 26,7% 46,4% Rechtspersoon ,8% 25,3% 43,5% (N.V. of B.V.) ,8% 24,6% 42,2% * Exclusief emissiekosten. ** In de financieringsberekening is rekening gehouden met 7% rente per jaar voor een US$-lening. Het driemaandse Libor-tarief voor Amerikaanse dollars lag in september 2005 op 4,0% (zonder opslag). De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen en de in dit prospectus uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst. 22