-stone ALK Business Park

Transcriptie

1 Prospectus -stone ALK Business Park Uitgifte van 120 participaties van (deelname vanaf ) in beperkte kring De ontwikkeling van een logistiek concept in de omgeving van Boedapest Een initiatief van Global State Investments B.V. Weesp, december 2005

2 Inhoud Introductie 3 Betrokken partijen 4 Kerngegevens 5 Initiatiefnemer, aanbieder en lokale partner 6 Lopende en verkochte projecten 7 Projectinformatie 9 Inleiding 10 Planning 10 Locatie 10 Marktinformatie 10 Grondprijzen 11 Economie 12 Financiële gegevens 13 Investeringsbegroting 13 Vergoedingen 13 Bankfinanciering 14 Rendement 14 Winstdeling 14 Exitstrategie 14 Structuur 15 Fiscale en juridische aspecten 16 Beheerder - Global State Management B.V. 17 Bewaarder - Stichting -stone ALK Business Park 17 Risicofactoren 18 Algemene informatie 20 Verhandelbaarheid participaties 20 Kosten 20 Verslaglegging 20 Deponering en Accountantsverklaring 20 Deelname 20 Overige gegevens 21 Accountantsverklaring 22 Bijlagen I Financiële overzichten 24 II Fiscale aspecten 27 III Oprichting Beherend Vennoot Global State Boedapest I B.V. 31 IV Oprichting -stone ALK Business Park C.V. 35 V Akte houdende toetreding Vennoten tot de C.V. (concept) 41 VI Statuten Stichting -stone ALK Business Park 42 VII Trustovereenkomst (concept) 45 VIII Statuten Global State Management B.V. 46 IX Beheerovereenkomst (concept) 56 Inschrijfformulier (separaat)

3 Global State Investments Naam en beeldmerk staan voor de initiatiefnemer van vastgoedproducten voor particuliere en zakelijke beleggers. -stone Label voor alle Europese projecten geïnitieerd door Global State Investments. $-states Label voor alle Amerikaanse projecten geïnitieerd door Global State Investments. Global State Management Deze naam en dit beeldmerk staan voor het portfoliomanagement van alle lopende projecten. Global State Partners Corporation De Amerikaanse organisatie van de Global State-groep voert het asset management over de lopende projecten aldaar. 2

4 Introductie -stone ALK Business Park C.V. introduceert, in samenwerking met GAG, een kortlopende investering in de bouw van een specialistisch logistiek centrum in de nabijheid van Boedapest, Hongarije. De voorbereidingen hiervoor zijn twee jaar geleden gestart. De lokale partner in dit project, GAG, zal samen met RED* voor de ontwikkeling zorgdragen. Deze ondernemingen staan onder leiding van de heren J. Haas respectievelijk A. Fiedler, die jarenlange ervaring hebben in projectontwikkeling en projectmanagement in Midden-Europa. In het recente verleden hebben zij naast kantoren, ook voor circa m2 aan bedrijvenparken ontwikkeld. Het project ALK Business Park betreft de ontwikkeling van 24 flexibele units voor speciale opslag van gevaarlijke stoffen en goederen en een bijbehorende, kleinschalige kantoorontwikkeling. Het verkrijgen van een vergunning voor deze stoffen is bijzonder moeilijk en tijdrovend vanwege de strenge Europese richtlijnen. * Uitleg over deze partijen op pagina 6. Waarom investeren in dit project? Boedapest heeft zich de laatste jaren in rap tempo ontwikkeld tot logistiek hart tussen EU-landen en de landen verder naar het zuiden en het oosten. De voorbereidingen voor deze ontwikkeling zijn in een dermate vergevorderd stadium dat de investeringshorizon op slechts 22 maanden wordt geschat. Het perceel is sinds 14 april 2005 in eigendom van de Hongaarse projectvennootschap en ligt op een uitstekende logistieke locatie. ALK Business Park voldoet aan de EU-richtlijnen met betrekking tot op- en overslag van gevaarlijke stoffen en heeft daarmee de primeur in die omgeving. De potentiële huurdersgroep is gespecialiseerd en gevarieerd: chemische en farmaceutische handelsondernemingen, transportbedrijven en logistieke dienstverleners. Alvorens gestart wordt met de bouw is, vrijwel zeker, 24% voorverhuurd aan ADR Logistics. De verwachting is dat er ruim 20% IRR netto per jaar kan worden behaald met deze investering. N.B. De op deze pagina beschreven onderwerpen worden nader uitgewerkt en/of onderbouwd in dit prospectus. De illustraties zijn zgn. artist impressions. De uiteindelijke indeling zou nog kunnen wijzigen. Verwachtingen kunnen gedurende de looptijd worden bijgesteld en hierdoor zou de duur c.q. het rendement kunnen fluctueren. Leest u daarom het prospectus zorgvuldig door zodat alle aspecten van deze investering u duidelijk zijn. 3

5 Betrokken partijen Nederland: Initiatiefnemer Global State Investments B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Telefoon: (0294) , Fax: (0294) Internet: Juridisch adviseur en notaris Mr. M. Albers Albers en van Tienen Wolbrantskerkweg 40, 1069 DA Amsterdam Advocaat de CLERCQ Advocaten Notaris Belastingadviseurs Hoge Rijndijk 306, 2314 AM Leiden Fiscaal adviseur KPMG Meijburg & Co Burgemeester Rijnderslaan 10, 1185 MC Amstelveen Accountant BDO CampsObers Accountants & Belastingadviseurs B.V. Gevers Deynootweg 130, 2586 HM Den Haag Beheerder Global State Management B.V. Leeuwenveldseweg 18, 1382 LX Weesp Bewaarder Stichting -stone ALK Business Park Bestuurder stichting -stone ALK Business Park MeesPierson InterTrust B.V. Rokin 55, 2012 KK Amsterdam Bankier Fortis Bank N.V. Coolsingel 93, 3012 AE Rotterdam Hongarije/Oostenrijk Lokale Partner Gewerbepark Anteilsverwaltung GmbH (GAG) Prager Strasse 124, A-1210 Wenen, Oostenrijk Projectvennootschap Akácliget Logisztikai Központ (ALK) Kft Törökbálint, Hongarije Projectadviseur Real Estate Development GmbH (RED) Scheifmühlgasse 5/17 A-1040 Wenen, Oostenrijk 4

6 Kerngegevens Project ALK Business Park Aanbieder -stone ALK Business Park C.V. Locatie Het onroerend goed is gelegen in Gyal, een voorstad van Boedapest. Gyal ligt aan de zuidoostzijde van Boedapest circa 100 meter van de kruising van de snelwegen M5/M0. Categorie Nieuwbouw van een kleinschalig gespecialiseerd logistiek centrum. Structuur De Nederlandse Commanditaire Vennootschap ( -stone ALK Business Park C.V.) investeert direct als aandeelhouder in de projectvennootschap Akácliget Logisztikai Központ (ALK) Kft, de Hongaarse vennootschap die momenteel het onroerend goed in eigendom heeft. Investering Eigen vermogen Kft waarvan: door -stone ALK Business Park C.V. 90% door de lokale partner 10% Bancaire financiering Werkkapitaal C.V Deelnamebedrag vanaf (minimale afname van vier participaties van ) Storting deelnamebedrag december 2005 Projectstart De grond is aangekocht door ALK Kft op 14 april De verwachting is dat de formele start in december 2005 plaatsvindt en dat de bouw al begin 2006 kan aanvangen. Exitstrategie Verhuur van de units waarna verkoop van het gehele complex aan een (eind)belegger. Investeringshorizon circa 22 maanden Winstaandeel C.V. 9% preferent rendement per jaar en een aandeel in de (over)winst van 50% tot en met 30% IRR op projectniveau, daarboven ontvangt de C.V. 40% van de (over)winst. Rendement per jaar (ná belasting)* 22,5% ROI (enkelvoudig en exclusief 2% emissiekosten) 21,5% ROI (enkelvoudig en inclusief 2% emissiekosten) 20,8% IRR (internal rate of return, exclusief 2% emissiekosten) 19,5% IRR (Internal rate of return, inclusief 2% emissiekosten) * Ná belasting op projectniveau in Hongarije. De waarde van deze investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Zie ook de tabel op pagina 14. 5

7 Initiatiefnemer, aanbieder en lokale partners Initiatiefnemer Lokale partner De initiatiefnemer van dit project is Global State Investments B.V. te Weesp. Global State Investments is in Nederland tien jaar initiatiefnemer van Amerikaanse en Europese vastgoedprojecten in de markt voor particuliere en zakelijke investeerders. Zij beschikt over een slagvaardige en professionele organisatie om aantrekkelijke vastgoedobjecten in nichemarkten te traceren en hieraan waarde toe te voegen. Global State Investments* heeft sinds 1995 het initiatief genomen om 62 vastgoedmaatschappen en C.V. s tot stand te brengen voor projecten in de Verenigde Staten en in Europa. De beëindigde 32 maatschappen die investeerden in Amerikaans vastgoed hebben een gewogen gemiddeld rendement gerealiseerd van 22,4% op jaarbasis en vóór belasting. De projecten in Midden- en Oost-Europa behalen naar de huidige verwachting een gemiddeld gewogen rendement van 16,5% per jaar. Aanbieder -stone ALK Business Park C.V. biedt het investeringsproject ALK Business Park aan. Beherend vennoot van deze C.V. is Global State Boedapest I B.V., een dochtervennootschap van Global State Investments B.V. De directie van deze besloten vennootschap wordt tevens gevoerd door Global State Investments B.V. De structuur, werkwijze, bevoegdheden, financiële en fiscale aspecten worden uitgebreid toegelicht in dit prospectus. Ook voor dit project worden de participaties door een commanditaire vennootschap uitgegeven. In een C.V. wordt de fiscale en rechtspositie van de vennoten zoveel als mogelijk beschermd en hun aansprakelijkheid tot een minimum beperkt. Gewerbepark Anteilsverwaltung GmbH (GAG) is een entiteit van de welgestelde familie Haas uit Oostenrijk. Deze familie heeft haar vermogen verdiend in de voedingsmiddelenindustrie (o.m. ijswafels en ijshoorntjes inclusief machines) en met onroerend goed in de V.S. en in Midden-Europa. Zoon Johannes Haas geeft sinds zo n vijf jaren leiding aan dit familievermogen en expandeert momenteel de onroerend goed tak. Zo heeft de familie ongeveer een jaar geleden de grond voor ALK Business Park in het vizier genomen en deze, na boekenonderzoek, in april 2005 aangekocht. De bouwvergunning voor de speciale opslag van goederen is toen vrij snel in voorbereiding genomen en deze wordt nog in 2005 verwacht. De familie wil om privacy-redenen niet veel informatie kwijt over andere onroerend goed ontwikkelingen. De familie Haas heeft Alexander J. Fiedler s adviezen ingewonnen met betrekking tot de technische ontwikkeling van ALK Business Park. De heer Fiedler doet dit werk o.a. met bedrijf Real Estate Development (RED), waar hij partner is. Hij is geen onbekende van Global State. In het verleden zorgde hij voor de technische begeleiding van twee logistieke projecten die succesvol zijn afgerond voor Global State en haar investeerders: West Gate Business Park en Euro Business Park. West Gate Business Park leverde circa 17% enkelvoudig rendement per jaar op. Euro Business Park 33,5%. Momenteel is hij projectleider van BC20, een kantoorontwikkeling van m2 in de Dresdnerstrasse in Wenen, mede door Global State investeerders gefinancierd. * Tot 2003 handelend onder de naam Stone Hedge. Het perceel voor ALK vanaf de snelweg. Het gebouw op de achtergrond is Prologics. 6

8 Lopende projecten $-states Lopende projecten Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Lakeline Business Park Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,4 8,4-3)! 5 Mogelijk verlies. Fleur Land Austin/Texas Grondontwikkeling (V) ,7 16,7-3)! 6 Mogelijk verlies. Carrollton Brook Dallas-Houston/Texas Appartementen (N) ,6 8,0 23,9 3) 3 Alta Carrollton verkocht: 16% ROI. Alta Brook onder voorbehoud verkocht: 19% ROI. Park Towers Place Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 4,5-3) 2 Laatste verkopen verlopen traag. 22,2% inleg terugbetaald. Meadowglen Atlanta/Georgia Appartementen (R ) ,9 5,8-3) 4 Verkoop complex in voorbereiding. Decatur Renaissance Atlanta/Georgia Appartementen en retail (N) ,1 5,4 26,7 1) 2,5 24% inleg terugbetaald. The Landings at Peachtree Corners Atlanta/Georgia Appartementen (R ) ,5 3,3 27,8 1) 4 Wildcat Hill Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,8 9,0 25,0 2) 1,5 Verwachte snellere verkoop i.p.v. 4,5 jaar. Alta Montecito Las Vegas/Nevada Appartementen (N) ,3 12,1 28,2 2) 3,4 Views at Inman Park Atlanta/Georgia Appartementen en retail (N) ,7 4,7 25,8 1) 2,3 Biltmore Ridges Nashville/Tennessee Grondontwikkeling (V) ,0 6,8 35,5 1) 3 Alta Vista Ridge Dallas-Fort Worth/Texas Appartementen (N) ,9 5,5 18,8 1) 2,3 Picasso & Miro West Palm Beach/Florida Appartementen (N) ,7 12,3 32,8 1) 2,1 City Federal Tower Birmingham/Alabama Appartementen (R) ,2 4,4 30,2 1,8 Lopende projecten -stone 460,7 103,4 Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Sea Flower Miraflores Marbella, Spanje Appartementen (N) ,7 4,1 10,5 3) 4 Resteert 26 app. in voorraad van 102. Paraiso del Golf La Manga- Appartementen (N) ,5 4,5 10,7 2) 4,7 Coto del Golf verkocht met 19% ROI. Torrequebrada/Spanje Laatste 2 appartementen te koop. TriCapitals Wenen, Praag, Boedapest Kantoren ,8 10,0 9,8 2) 3 108,7% inleg terugbetaald. bedrijfsgebouwen (N/B) MidEurope Metropoles Praag, Boedapest Kantoren ,3 12,1 12,4 2) 4 74,3% inleg terugbetaald. bedrijfsgebouwen (N/B) Sierra de Altea Altea, Spanje Appartementen (N) ,6 6,0 16,0 2) 5 Central Europe Wroclaw-Boedapest- Appartement (N), ,1 11,0 25,7 3) 4 Praag winkelcentrum (B), bedrijfsgebouwen (N) 269,0 47,7 Lopende projecten sinds 1 januari 2004 onder beheer bij Atlantic Realty Management Aldus gepubliceerd, zover na te gaan, door Atlantic Realty Management. Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Opmerkingen vermogen rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) Atlanta Airport Hotel Atlanta/Georgia Hotel (R ) ,5 4,4 32,0 3) 7 Inverness Commons Mesa/Arizona Kantoren/ bedrijfsgebouwen (N) ,4 7,7 4,5 2) 7,25 Dulles Trade Center I Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V)/ bedrijfsgebouwen (N) ,9 3,4 25,2 2) 6 Vrijwel afgerond. Dulles Trade Center II Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,2 5,6 30,0 3) 3 Vrijwel afgerond. Dulles Trade Center III Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,6 5,6 29,1 2) 6 Flight Academy Loudon/Virginia Flight Simulator (N) ,9 2,7 16,3 2) 5,5 Arcola Loudon/Virginia Grondontwikkeling (V) ,6 5,6 31,7 5 Moran Road Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (R ) ,7 4,0 8,7 2) 4,2 Condo Alpharetta Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,7 4,0 4,0 2) 5,1 Vrijwel afgerond. Dulin Eloy/Arizona Grondontwikkeling (N) ,3 2,6 34,5 3) 1,5 Inleg geheel terugbetaald. Alta Renaissance Fort Worth/Texas Appartementen (N) ,9 5,4 22,9 2) 4,5 146,7 51,0 V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie E.V. = Eigen vermogen! = Schatting van het eindresultaat 1) = rendement volgens prospectus, 2) = herzien rendement/termijn, 3) = te herzien rendement/termijn Weesp, december

9 Verkochte projecten Verkochte projecten $-states Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Eindresultaat vermogen rendement termijn rendement termijn (x US$ 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) (jaarbasis) (jaar) Summer Ridge Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 4,2 20,9 3 18,0 3,5 Summer Place Birmingham/Alabama Appartement (N) ,3 3,8 20,1 2 12,3 3 Falcon Field Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 43,0 5 53,1 3,5 Crystal Springs Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 2,0 45,0 2 40,0 5,5 Main Street Village Hilton Head/ S. Carolina Winkelcentrum (B) ,0 3,9 17,9 5 20,0 8 Gatling Point South Smithfield/Virginia Community Development (V) ,7 2,3 23,7 4 20,8 6,6 River s bend Richmond/Virginia Community Development (V) ,2 1,6 31,7 7 33,5 6,6 The Crossings Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 2,4 35,0 1 12,5 2 Legacy Square Atlanta/Georgia Appartement (N) ,2 5,3 21,0 3 40,0 2 Queen Creek Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,1 4,1 35,5 3 44,0 1 Summer Crest Greenville/S. Carolina Appartement (N) ,5 2,7 24,7 3 Superstition Business Park Mesap/Arizona Grondontwikkeling (V) ,3 8,3 16,6 7,5 16,1 7,5 Summer Lake Atlanta/Georgia Appartement (N) ,1 4,1 20,0 3 38,1 2 Eastbridge Landing Manhattan/New York Woontoren (N) ,5 7,5 28,7 5 55,0 1,5 Gateway Estates Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 28,3 3 45,0 1 Triangle Center Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 5,0 14,8 7 14,5 * 7,5 Gateway Industrial Mesa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,0 4,0 29,4 3 16,0 2,8 Legacy Manor Atlanta/Georgia Appartementen met Retail ,2 6,6 19,6 3 55,0 3 (N/R) Morris Apex Land Raleigh/North Carolina Grondontwikkeling (V) ,0 7,0 31,3 2-20, Peachtree Atlanta/Georgia Appartementen met ,6 7,3 20,0 5 47,0 2 winkels en kantoren(r) The Dakota Atlanta/Georgia Condominiums (N) ,9 7,2 42,9 2,5 35,4 3,5 Park Towers Atlanta/Georgia Woontoren (condominiums) ,2 8,7 34,6 2,5 23,7 3 (R ) Orchard Ranch Queen Creek/Arizona Grondontwikkeling (V) ,4 3,4 24,7 4 23,4 4,5 Greenfield Court Phoenix/Arizona Grondontwikkeling (V) ,5 1,5 26,2 2,5 13,1 2,5 Maricopa Grounds Maricopa/Arizona Grondontwikkeling (V) ,3 1,3 29,3 1,25 53,4 3 Cascades Loudon County/Virginia Bedrijfsgebouwen (N) ,6 1,6 30,1 5,5 24,0! 5,5 West Shore Apartments Tampa/Florida Appartementen (N) ,1 5,0 20,3 5 21,0 2,5 Lenox Villas Atlanta/Georgia Condominiums (R) ,4 5,2 23,0 2,5 14,7 2,5 Dulles Trade Center IV Loudon County/Virginia Grondontwikkeling (V) ,7 1,7 33,7 3 69,8 3,5 Atlantic Commons Atlanta/Georgia Appartementen (N) ,9 2,2 22,6 2,3 39,5 2,5 Bullhead City Colorado River/Arizona Grondontwikkeling (V) ,2 5,2 29,2 3 66,4 0,5 403,0 113,3 22,4% gemiddeld gewogen rendement per jaar Verkochte projecten -stone Projectnaam Locatie Categorie Start Investering Eigen Prognose Eindresultaat vermogen rendement termijn rendement termijn (x 1 miljoen) (jaarbasis) (jaar) (jaarbasis) (jaar) Monte Mayor La Manga, Spanje Woningen (N) ,6 5,1 5,5 2) 3 4,2 3,5 V = Verkaveling N = Nieuwbouw R = Renovatie Belang maatschap verkocht in december 1999; totale opbrengst geherinvesteerd in grondproject Orchard Ranch (Arizona); behaald rendement 23,4%.! = Schatting van het eindresultaat * = Gepubliceerd door ARM oktober/november 2005 Weesp, december

10 Projectinformatie Inleiding Van bepalende invloed op de ontwikkeling van ALK Business Park is de strikte Europese regelgeving voor de op- en overslag van gevaarlijke stoffen, waaronder o.a. bepaalde chemicaliën vallen. Sinds de toetreding van de tien nieuwe EU-landen per april 2004, waaronder Hongarije, groeit de handel tussen Hongarije en de EU-landen en de landen verder naar het oosten en zuiden. Hongarije is bovendien vaak doorvoer-, op- en overslagland. De uitbreiding van handel betekent voor Hongarije een uitermate interessant groeipotentieel maar het betekent tevens dat zij zich dient te houden aan de strenge EU-regelgeving op het gebied van op- en overslag van gevaarlijke stoffen. Deze regelgeving ziet met name toe op het aandachtsgebied bescherming van het milieu & bevolking bij eventuele catastrofes, specifiek voor goederen die vallen binnen brandklasse A en C. In Hongarije heeft dit direct gevolgen gehad voor (aangescherpte) voorzorgsmaatregelen, controle en opslag van gevaarlijke goederen en de daarbij behorende opleidingsniveaus van personeel. Met name het in werking treden van de Seveso II richtlijn van de Europese Unie heeft geleid tot formele procedures als beschrijvingen en voorwaarden met betrekking tot de omgang met gevaarlijke stoffen (veiligheidsanalyses en -rapporten, rampenplannen, etc.). In Hongarije onderscheidt men negen (hoofd)gevarenklassen voor de opslag van vluchtige stoffen, goederen en chemicaliën. Het te ontwikkelen ALK Business Park biedt expliciet GEEN ruimte voor de volgende klassen: klasse 1: explosieve goederen klasse 6.2 en klasse 7: betreffende radioactieve stoffen. Voor alle overige goederen en stoffen zijn de mogelijkheden om de zogeheten gevaarlijke stoffen en goederen op te slaan alom aanwezig, èn volgens de nieuwste EU-richtlijnen. Dit betekent een zeer gevarieerde, potentiële klantenkring: chemische en farmaceutische handelsondernemingen, transportbedrijven, logistieke dienstverleners, en dergelijke voor dit nieuwe gespecialiseerde logistieke business park. Er is vrijwel zeker 24% voorverhuurd aan ADR Logistics. Het koopcontract voor het perceel waar het ALK Business Park zal verrijzen, met een totale oppervlakte van m2, is op 14 april 2005 door de lokale partner getekend voor een prijs van 27,50m2. Het totaal netto verhuurbare oppervlak in flexibele units bedraagt m2. Het oppervlak wordt als volgt verdeeld: 48% opslag klasse-a ca m2 39% opslag klasse-c ca m2 13% kantoorruimte ca m2 9

11 Tevens is er ca m2 bestemd voor een groenstrook aan weerszijden van de ontwikkeling en zal de projectvennootschap deels eigenaar van de weg zijn die het bedrijventerrein ontsluit. Dit betreft een oppervlakte van circa 3.000m2, wat ca. 21% representeert van de ontsluitingsweg. Met het in werking treden van de nieuwe Europese regelgeving in Hongarije wordt dus ook de opslag van onder andere vluchtige stoffen en chemicaliën streng gecontroleerd. Dit heeft in korte tijd geleid tot een situatie waarin de marktpartijen gedwongen werden hun opslagcapaciteit te wijzigen of te verplaatsen in geval van sluiting van de gehuurde ruimte. Op last van de overheid zijn de onderstaande opslaglocaties gesloten met als gevolg dat er op dit moment in Hongarije GEEN logistiek business park is dat voldoet aan de hoogste veiligheidsvoorschriften voor opslag van gevaarlijke stoffen. Mei Gyömrö Augustus Törökbálint Oktober Boedapest November Boedapest Het eerste huurcontract, voor circa 24% van de verhuurbare ruimte, wordt onder de vraagprijs afgesloten omdat het binnenhalen van de eerste huurder belangrijk is voor een voortvarende start met de financierende bank en met de potentiële verhuurmarkt. Deze huurder is vrijwel zeker ADR Logistics, marktleider in o.a. palletverhuur en logistieke handling in deze gespecialiseerde logistieke markt in Hongarije. Het huurcontract wordt naar verwachting nog in december 2005 getekend. Met andere marktpartijen wordt onderhandeld tegen pro forma huurprijzen of hoger. Type ruimte Verhuur- Gemiddelde Gemiddelde Huur bare m2 vraaghuur/m2 rekenhuur ADR/m2 per maand per maand per maand in prospectus/m2 Kantoor ,50 7,91 7,50 Opslag klasse A ,00 13,10 13,00 Opslag klasse B ,00 8,15 7,50 Locatie De twee hoofdredenen dat er door aanbieders van opslagcapaciteit (nog) niet is ingesprongen in deze nichemarkt, zijn: 1. De aangescherpte controles en dreigementen van sluiting zijn pas ingevoerd nadat Hongarije in 2004 toetrad tot de Europese Unie. 2. De complexe en bureaucratische vergunningaanvraagprocedures schrikken partijen af. Bron: lokale partner. Planning Bouwvergunning (aangepast aan wensen 1 e huurder) eind december 2005 Bankfinanciering opname vanaf januari 2006 Start bouwwerkzaamheden februari 2006 Oplevering september 2006 Verkoop complex start maart 2007 Het onroerend goed is gelegen in Gyal, een voorstad van Boedapest. Gyal ligt aan de zuidoostzijde van Boedapest en is een bekende locatie voor de snel groeiende internationale transportsector (tot op heden met name voor reguliere goederen). Een aantal feiten: Boedapest is hoofdstad van Hongarije en met circa 2 miljoen inwoners de grootste stad van het land. Boedapest ligt aan een van de belangrijkste transportaders voor handel tussen het noorden, westen en oosten van de Europese Unie enerzijds en de niet EU-landen verder naar het oosten en zuiden. Boedapest heeft zich ontwikkeld tot een belangrijk logistiek centrum in de nieuwe EU-landen. Hongarije dient zich te conformeren aan de strenge EU-regelgeving en veiligheidseisen. Samenvatting marktinformatie: reguliere logistieke bedrijfshuisvesting agglomeratie Boedapest M kw2 Opgeleverd Absorptie Voorraad Leegstand % n.n Bron: DTZ Research 2 e kw

12 De markt voor logistieke bedrijfshuisvesting in Boedapest Voor de nichemarkt waarin ALK Business Park actief zal zijn, is geen vergelijkingsmateriaal omdat dit type bedrijfshuisvesting nog niet of nauwelijks aanwezig is in de omgeving van Boedapest. De leegstand voor reguliere logistieke bedrijfshuisvesting loopt in 2005 iets op. Volgens DTZ Research is dit van tijdelijke aard omdat het op te leveren aantal vierkante meters terugloopt. De zogeheten build-to-suit (BTS) markt voor bedrijfshuisvesting in de agglomeratie Boedapest wordt vandaag de dag gedomineerd door de grote industrieterreinen. De huurders zijn bereid vijf- tot tienjarige huurcontracten af te sluiten wanneer de oplevering maximaal 8 tot 10 maanden bedraagt, in ruil voor een iets lagere huur. De concurrentie tussen BTS bedrijfshuisvesting en speculatieve bedrijfshuisvesting is groot volgens onderzoeksbureau King Sturge en zal in 2007 heftiger worden, omdat er veel BTS huurcontracten zullen aflopen. De huren voor bedrijvenparken zijn in de tabel industrial rents op pagina 12 weergegeven. Deze huren voor reguliere bedrijfsruimten zijn een leidraad voor ALK Business Park maar niet doorslaggevend. In Midden-Europa stegen de huren voor industriële bedrijfsruimte met 8% in het afgelopen jaar, maar daalde met 13% in de laatste vijf jaar. De reden hiervoor is dat vraag en aanbod langzaam in evenwicht komen. De huurprijzen voor reguliere bedrijfshuisvesting zijn er nog steeds lager dan in westelijker gelegen EU-landen. De matrix King Sturge Occupier Eureka Chart biedt snel inzicht in de meest aantrekkelijke markten voor bedrijfshuisvesting momenteel met de hoogste huren (rechter bovenhoek). Voor ALK Business Park zijn de huurprijzen relatief hoog vastgesteld omdat het complex een primeur zal zijn in die omgeving. In Midden-Europa is de waarde van grond met 25% toegenomen in de afgelopen twee jaar. Deze stijging geldt alleen voor courante locaties, de prijzen van minder courante grond zijn met 20% gedaald. Ontwikkelingskosten zijn ook nog om een andere reden gestegen dan alleen de grondwaardestijging. De striktere (EU-)regulering voor wat betreft bijv. duurzaamheid en milieu en stijgende kosten voor commodities zoals staal en hout zijn mede oorzaak. Grondprijzen in de omgeving van Gyal Naam Aantal Datum Prijs in hectaren aankoop per m2 Plot 14 Te koop 24,00* Autoker 5 Te koop 26,00* ALK 6 April ,50 HOPI (buren ALK) 7 April ,00 * Geen zichtlocatie vanaf de snelweg. De grondwerkzaamheden voor de aanleg van een nieuwe kruising van de snelwegen M0 (de ring om Boedapest) en M5. 11

13 Economie Het Bruto Binnenlands Product (BBP=GDP) van Hongarije, en met name de omgeving Boedapest, groeit het snelst van alle EU-landen op Polen na, zoals de tabel GDP Gowth hiernaast weergeeft. Volgens de voorspellingen zal ook in 2006 de economie er met 3 tot 4% groeien en de inflatie eveneens tussen de 3 en 4% bedragen, na 6,8% in Werkloosheidscijfers zijn stabiel rond de 6% maar zullen eind 2005 kunnen oplopen tot 7%. Bron: King Sturge = verwachting. 12

14 Financiële gegevens Investeringsbegroting ALK Kft Investeringsbegroting ALK Kft Voor de investering door de C.V. is uitgegaan van exclusief werkkapitaal. De C.V. geeft voor het benodigd eigen vermogen (inclusief werkkapitaal) 120 participaties uit van (exclusief 2% emissiekosten). De totale projectinvestering bedraagt die voor 85% met een bancaire lening zal worden gefinancierd. -stone ALK Business Park C.V. en de lokale partner GAG investeren tezamen in ALK Kft. Het totale eigen vermogen bedraagt daarmee 15% van het benodigde kapitaal. Het eigen vermogen van de lokale partner zal middels verrekening van het al aangekochte perceel plaatsvinden. Door onvoorziene omstandigheden, overmacht of voortschrijdend inzicht kunnen afwijkingen ontstaan ten opzichte van deze investeringsbegroting. Vergoedingen initiatiefnemer en lokale partner in de ALK Kft begroting De vergoeding die Global State Investments B.V. ontvangt voor haar werkzaamheden en risico s met betrekking tot de structurering, de acquisitie van het project, het uitwerken van de ontwikkelingsplannen en de totstandkoming van de structuur, bedraagt éénmalig Deze wordt bij aanvang van het project in rekening gebracht bij de projectvennootschap evenals de marketingfee van Er zal een supervisory fee in rekening worden gebracht bij de projectvennootschap van per jaar. De lokale partner heeft recht op de projectontwikkelaarvergoeding die in de investeringsbegroting is opgenomen, zijnde 2,47% van de begroting namelijk alsmede voor projectmanagement (onder het kopje adviseurs), zijnde 2,91% van de begroting. Bankfinanciering De lokale partner heeft een bindende offerte van Erste Bank voor de financiering. Zij bedingt, behalve een taxatierapport, 3-maands Euribor + 1,85% tijdens de bouwfase, welk opslagpercentage licht daalt na oplevering. Er is bij de start van de grondwerkzaamheden naar verwachting 24% voorverhuurd. In de renteberekening is rekening gehouden met 4,10% rente voor een periode van 22 maanden. De uiteindelijke financieringsovereenkomsten zullen bij de initiatiefnemer ter inzage liggen. Verwerving Aankoop grond Overdrachtsbelasting Grond bouwrijp maken Infrastructuur Bouwkosten Bouwkosten Onvoorzien Kosten vergunningen Verzekeringen Adviseurs Architect, planner Bouwmanagement Projectmanagement Technische begeleiding bouw ADR advies Technisch advies Gemeentelijke bijdragen Bouwmanagement Vergoeding projectontwikkelaar Supervisory fee Global State Financieel management Monitoring kosten bank Marketing Bemiddelingskosten verhuur Marketingkosten ALK Marketingfee Global State Servicekosten voor leegstand Overige kosten Aanloopkosten ontwikkelaar Verwervings- en syndicatiefee Global State Advieskosten (juridisch, fiscaal, accountancy) Diverse kosten Voorziening VAT Overige Financieringskosten Commitment fee Juridische kosten financiering Management fee Rente bouwlening Intrest op VAT Andere financieringskosten Onvoorzien Totaal investeringsbegroting In de kapitaalbehoefte wordt voorzien door: Eigen vermogen C.V. 13,50% Eigen vermogen lokale partner 1,50% Vreemd vermogen 85,00% Totaal vermogen 100,00%

15 Rendement ná Hongaarse belastingen De geschetste rendementen zijn gebaseerd op lager dan verwachte huurprijzen en een relatief hoge caprate (zie tabel). Volgens de meerjarenbegroting bedraagt het rendement per jaar (ná belasting op projectniveau) bij een deelnamebedrag van ,5% ROI en 20,8% IRR (exclusief 2% emissiekosten). Er is uitgegaan van een investeringshorizon van 22 maanden, gerekend vanaf 1 december Het rendement ná belasting is afhankelijk van de fiscale positie van de participant. Voor de prognose zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: een deelnamebedrag van ; calculatie op basis van een investeringshorizon van 22 maanden; de rendementberekening vangt aan op 1 december 2005; de bancaire financiering op basis van 4,1% rente wordt verkregen voor de veronderstelde looptijd; alle benodigde vergunningen tijdig worden verkregen en de bouw in februari 2006 kan starten; de bouw, verhuur en verkoop niet worden vertraagd; er is rekening gehouden met voorfinanciering voor Global State en de lokale partner ad 9%/jaar met ingang van 1 november 2005 ten behoeve van respectievelijk overbruggingsfinanciering en 1,7 miljoen voorfinanciering voor de aankoop van de grond; er is gerekend in euro s omdat de huurcontracten in euro s worden vastgesteld. Winstdeling De participanten hebben, evenals de lokale partner, recht op 9% cumulatief preferent rendement op jaarbasis. De aanvangsdatum voor de berekening van het preferente rendement gaat in vanaf de datum dat alle deelnamebedragen op de bankrekening van ALK Kft zijn geregistreerd, doch niet eerder dan 28 december Voor deelnamebedragen die na 28 december 2005 worden ontvangen, geldt de valutadatum plus vijf werkdagen. Het rendement wordt uitsluitend berekend over het werkelijk uitstaande eigen vermogen van de C.V., respectievelijk van de lokale partner in de Kft. Over het niet uitgekeerde preferente rendement wordt geen rente vergoed. Uitbetaling van het rendement vindt per half jaar plaats mits de vrije cashflow van de Kft dat toelaat. Door de gekozen strategie blijkt uit het cashflowoverzicht (en de IRR/ROI tabel in Bijlage I) dat één uitkering wordt verwacht in het vierde kwartaal De formele ingangsdatum van het preferente rendement wordt schriftelijk bevestigd door de C.V. Gedurende het project vindt allereerst betaling van het preferente rendement plaats, daarna terugbetaling van het eigen vermogen gevolgd door de (over)winst. De specificatie hiervan wordt in een schriftelijk uitkeringbericht bevestigd. De netto (over)winst in de Kft zal als volgt worden verdeeld: Aandeelhouder in ALK Kft t/m 30% IRR boven 30% IRR C.V. 50% 40% Global State Management 10% 10% Lokale partner 40% 50% Exitstrategie -stone ALK Business Park C.V. is opgericht met het doel te investeren in het in dit prospectus beschreven project. De strategie is om in februari 2006 met de bouwwerkzaamheden te starten. De afronding voor de C.V. wordt bereikt door verkoop van het complex aan een eindbelegger. Het doel is dat in het vierde kwartaal 2007 alle units zullen zijn verhuurd en de verkoop gerealiseerd. Bij benadering komt de investeringshorizon van dit project daarmee uit op circa 22 maanden, gerekend vanaf 1 december Indien de huurprijzen hoger en de caprate lager zijn dan waarmee nu is gerekend dan zijn er diverse rendementuitkomsten (IRR) mogelijk. In de rendementberekening in het prospectus is uitgegaan van 9,25% caprate en 5% lagere huuropbrengsten dan de lokale partner verwacht. In de tabel hieronder is te zien wat er gebeurt met het rendement als bijvoorbeeld de huren op het gewenste niveau worden verkregen en de exit-caprate op de gewenste 8,5% kan worden vastgesteld, maar tevens diverse scenario s wanneer de caprate hoger (verticaal) of huren lager uitvallen (horizontaal) op basis van overigens gelijkblijvende omstandigheden. Huur -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Caprate 8,50% 6,38% 16,06% 25,01% 31,93% 38,46% 44,75% 50,82% 56,69% 62,38% 8,75% -1,75% 11,67% 20,65% 28,42% 34,91% 41,16% 47,18% 53,01% 58,65% 9,00% -9,99% 7,38% 16,40% 24,88% 31,49% 37,70% 43,68% 49,47% 55,07% 9,25% 0,35% 12,26% 20,77% 28,18% 34,36% 40,31% 46,05% 51,61% 9,75% 2,27% 12,84% 20,91% 28,00% 33,88% 39,56% 45,05% 10,00% -4,92% 9,02% 17,11% 24,77% 30,83% 36,47% 41,93% = prognose in prospectus weergegeven = koers die ten taak wordt gesteld 14

16 Structuur De deelnemers in -stone ALK Business Park C.V. vormen een Commanditaire Vennootschap (C.V.) naar Nederlands recht. Deze C.V. zal als aandeelhouder toetreden tot de projectvennootschap Akácliget Logisztikai Központ (ALK) Kft. De lokale partners investeren via hun eigen entiteit GAG met een bijdrage in het eigen vermogen van Nederland: Participanten en beherend vennoot Global State Management B.V. Beheerovereenkomst -stone ALK Business Park C.V. Trustovereenkomst Stichting -stone ALK Business Park Hongarije: Akácliget Logisztikai Központ (ALK) Kft -stone ALK Business Park C.V. Aandeelhouder GAG Aandeelhouder Global State Management B.V. Aandeelhouder Project ALK Business Park Participanten Zij die participeren als natuurlijk persoon of als rechtspersoon in de C.V., ook wel de vennoten genoemd. -stone ALK Business Park C.V. De deelnemers die besluiten in de C.V. te participeren, zijn samen met de C.V. aandeelhouder in de projectvennootschap in Hongarije. Beherend vennoot van de C.V. is Global State Boedapest I B.V. Stichting -stone ALK Business Park Ter bescherming van de financiële belangen van de participanten in de C.V. beschikt een stichting over de geldstromen van de C.V. De stichting -stone ALK Business Park zal tevens als bewaarder van de activa van de C.V. optreden. De stichting wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder MeesPierson InterTrust B.V. Global State Management B.V. Als (dagelijks) beheerder van de C.V. zal Global State Management B.V. optreden. De beheerder is eveneens aandeelhouder in de projectvennootschap. 15

17 Fiscale en juridische aspecten Fiscale aspecten De inkomsten die de participanten natuurlijke personen uit hun participatie in de Commanditaire Vennootschap genieten zullen bij de participanten/natuurlijk personen in beginsel in box 3 vallen. Dit is anders, dat wil zeggen de inkomsten worden belast in box 1, indien de inkomsten worden gekwalificeerd als zogenoemd belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden (paragraaf 3.1 fiscale opinie Bijlage II). Belastingheffing in box 2 kan aan de orde komen in geval er sprake is van een zogenoemd aanmerkelijk belang in ALK Kft. Een in Nederland woonachtige natuurlijke persoon heeft onder andere een aanmerkelijk belang in ALK Kft indien deze persoon, al dan niet tezamen met zijn fiscale partner, direct of indirect voor ten minste 5% van het geplaatste kapitaal aandeelhouder is van ALK Kft. (d.w.z. een deelnamebedrag van meer dan ). Voor rechtspersonen (B.V. s en N.V. s) is volgens KPMG een grote kans aanwezig dat de belastingdienst met succes zal stellen dat de aandelen in ALK Kft als belegging worden aangehouden met als gevolg dat de deelnemingsvrijstelling niet van toepassing is. Dit is waarschijnlijk enkel anders (lees: de deelnemingsvrijstelling kan van toepassing zijn ook al worden de aandelen als belegging aangehouden) indien de participant een belang houdt van ten minste 20%1 in ALK Kft. In dat geval kan de toepassing van de deelnemingsvrijstelling niet ontzegd worden, ook al worden de aandelen in ALK Kft gehouden ter belegging (paragraaf fiscale opinie Bijlage II). Voor een uitgebreid fiscaal advies van KPMG Meijburg & Co wordt verwezen naar Bijlage II bij dit prospectus. Dit advies is tot stand gekomen met inachtneming van de fiscale wetgeving en jurisprudentie in Nederland en Hongarije. Dit fiscale advies wordt voorgelegd aan de belastinginspecteur zodra alle notariële akten zijn gepasseerd. Eventuele wijzigingen na uitgifte van dit prospectus zijn voor risico van de participanten. Juridische aspecten De participanten vormen een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Deze Commanditaire Vennootschap, -stone ALK Business Park C.V., zal voor gezamenlijke rekening en risico toetreden als aandeelhouder tot Akácliget Logisztikai Központ (ALK) Kft. Deze Kft is naar het lokale recht in Hongarije opgericht. De Partnership Agreement zal ter inzage liggen ten kantore van de initiatiefnemer Global State Investments B.V. te Weesp. De diverse akten worden verleden door Albers en Van Tienen notariskantoor te Amsterdam. De (concept)teksten zijn opgenomen in de Bijlagen. De C.V. is fiscaal transparant als deze een besloten karakter heeft. Het besloten karakter komt onder meer tot uitdrukking in het niet verhandelbaar zijn van de participaties. Teneinde de flexibiliteit voor de participanten te vergroten, is gekozen voor een beperkte duur van de C.V. De C.V., gevestigd te Weesp, is naar Nederlands recht opgericht en aangegaan voor een periode van tien jaar, behoudens verlenging door de Vergadering van Vennoten. De C.V. houdt echter rekening met een investeringshorizon van circa 22 maanden omdat wordt verwacht dat het gehele complex in het vierde kwartaal van 2007 zal zijn verkocht. Een Raad van Advies wordt gevormd door één of meerdere participanten (vennoten) te benoemen. Voor de eerste maal zal de Raad van Advies op uitnodiging van de beherend vennoot worden aangewezen. De leden van de Raad van Advies mogen echter geen rechtshandelingen namens de C.V. verrichten, omdat zij daarmee daden van beheer zouden verrichten en daardoor als beherend vennoot zouden kunnen worden aangemerkt zodat hun aansprakelijkheid wordt verruimd. Het vermogen van de C.V. is voor rekening en risico van de participanten naar evenredigheid van hun participatie in de C.V. Alle inkomsten, uitgaven, winsten en verliezen die voortvloeien uit de investering in Kft komen rechtstreeks ten bate respectievelijk ten laste van aandeelhouders. De voor uitkering beschikbare opbrengsten zullen in principe per half jaar, na ontvangst uit Hongarije, door de bewaarder aan de participanten worden uitgekeerd. Dit voorzover de (geprognosticeerde) vrije cashflow van de Kft het toelaat. De eerste en enige uitkering is in het vierde kwartaal 2007 voorzien. De aansprakelijkheid van de C.V. is in beginsel beperkt tot haar kapitaaldeelname in de Kft. In de Vergadering van Vennoten, welke wordt gehouden in het kalenderjaar waarin de Vennootschap eindigt, dient een besluit te worden genomen omtrent de liquidatie en vereffening van het vermogen van de Vennootschap. Dit besluit dient te worden genomen met volstrekte meerderheid van stemmen (artikel 9, lid 14 van de oprichtingsakte van de C.V., Bijlage IV). De participanten conformeren zich door toetreding tot de C.V. aan het prospectus en haar Bijlagen die daarvan integraal onderdeel uitmaken. 1 Met ingang van 1 januari 2007 wordt dit percentage verlaagd tot 15 en met ingang van 1 januari 2009 gaat dit percentage omlaag naar

18 Beheerder Global State Management B.V. Als beheerder van de C.V. zal Global State Management B.V. optreden. Deze vennootschap is voor onbepaalde tijd opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Gooi- en Eemland onder nummer De statuten van de beheerder zijn als Bijlage VIII in dit prospectus opgenomen en de jaarrekeningen worden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Gooi- en Eemland. De directie van deze vennootschap wordt gevoerd door Global State Holding B.V. De beheerder zal zorgdragen voor een zorgvuldig (dagelijks) beheer namens de beherend vennoot en een commercieel verantwoorde exploitatie van de C.V. De taken van de beheerder zijn nader omschreven in de Beheerovereenkomst (Bijlage IX) en bestaan onder meer uit: het in het belang van de participanten voeren van het beheer van de C.V.; het onderhouden van contacten met diverse adviseurs en het coördineren van de activiteiten van deze adviseurs; het beoordelen van verkoopmogelijkheden van de activa van de C.V.; het laten opstellen door de lokale partner van een jaarlijkse begroting voor de opbrengsten en kosten van het project; het gerechtigd zijn om namens de C.V. akkoord te gaan met en zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van activa van de C.V. dan wel van de Kft, indien de lokale partner zulks adviseert; het voeren van de administratie van de C.V.; het vóór 1 juni van elk jaar opstellen van de balans en een verlies- en winstrekening met toelichting van de C.V., behoudens verlenging door de Vergadering van Vennoten van deze termijn; het verzorgen van alle secretariaatswerkzaamheden van de C.V.; het regelmatig verstrekken van informatie over de gang van zaken met betrekking tot het project aan de C.V. en de Stichting; het bijeenroepen van de jaarlijkse vergadering van vennoten; het uitvoeren van besluiten die door de C.V. zijn goedgekeurd. Bewaarder Stichting -stone ALK Business Park Ter bescherming van de geldelijke belangen van de participanten in de C.V. beschikt een onafhankelijke stichting over de geldstromen. Deze stichting zal als bewaarder van de activa van de C.V. optreden. Deze activiteiten komen voor rekening en risico van de C.V. De Stichting, gevestigd te Amsterdam, is voor onbepaalde tijd opgericht en heeft een boekjaar gelijk aan het kalenderjaar. Het eerste boekjaar van de Stichting eindigt op 31 december De jaarrekening zal steeds ter inzage liggen bij zowel de Stichting als bij Global State Management B.V. De Stichting wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder MeesPierson InterTrust B.V. De rol van de Stichting is beperkt tot het als onafhankelijk bewaarder beheren van de inleggelden van de participanten en het doen van de periodieke uitkeringen aan de participanten. MeesPierson InterTrust B.V. noch Fortis Bank N.V. zijn op enigerlei wijze bij de commerciële aspecten van de investering betrokken en kunnen hiervoor dan ook nimmer aansprakelijkheid aanvaarden. De volledige tekst van de statuten van de Stichting is opgenomen in Bijlage VI. 17

19 Risicofactoren In het algemeen kan worden gesteld dat aan investeren risico s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico s voor (potentiële) participanten zoveel als mogelijk te beperken, maar de investering in de ontwikkeling en verkoop van het project heeft een risicodragend karakter. Het resultaat zal mede afhangen van de (markt)ontwikkelingen die buiten de directe invloedsfeer van de initiatiefnemer, beherend vennoot en de lokale partner liggen. Zoals bij elke investering is het te verwachten rendement op basis van veronderstellingen vastgesteld. Gezien de realistische uitgangspunten en de kritische selectiecriteria worden de risico s in belangrijke mate beperkt. De belangrijkste andere risico s die aan deze investering zijn verbonden, zijn hierna beknopt beschreven. Indien zich onverhoopt een calamiteit of andere onvoorziene omstandigheden voordoen, dan zouden deze van invloed kunnen zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement. Aansprakelijkheid De vennoten in de C.V. zijn slechts draagplichtig voor de schulden van de C.V. tot het bedrag van hun inbreng. De participanten delen naar evenredigheid van hun participaties in het vermogen van de Commanditaire Vennootschap (C.V.) en zijn niet aansprakelijk voor eventuele tekorten van deze C.V. zolang zij geen beheerdaden verrichten, anders dan met het door hen geïnvesteerde vermogen. Deze C.V. zal direct als aandeelhouder toetreden tot een Hongaarse projectvennootschap (zie hoofdstuk Structuur). Dit laat onverlet dat de bestuurder van de projectvennootschap in het geval er een liquiditeitstekort optreedt, de aandeelhouders kan verzoeken kapitaal bij te storten. Indien daaraan geen gehoor wordt gegeven, loopt de C.V. het risico dat het kapitaal verwatert dan wel dat de C.V. in een relatief financieel zwakke/zwakkere positie komt te verkeren. Budgetoverschrijdingsrisico Het is mogelijk dat kosten in de begroting en/of de kosten van externe partijen worden overschreden. Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de lokale partner over ruime ervaring beschikt en er een gebruikelijke post onvoorzien is opgenomen. Overschrijding van de begrote kosten kan van invloed zijn op het uiteindelijke rendement. Economisch en marktrisico De economische ontwikkelingen in de betreffende regio zijn stabiel en de verwachtingen voor de komende jaren zijn positief. Het is mogelijk dat door verandering in de vraag, bijvoorbeeld ten gevolge van een conjuncturele daling, de verkoopopbrengst van het complex lager dan geprognosticeerd zal uitkomen. Informatierisico Dit betreft het risico dat de door de lokale partner verstrekte informatie c.q. de genoemde bronnen in het prospectus niet juist en/of onvolledig is. De C.V. heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van de door de lokale partner verstrekte informatie. Daarnaast is het mogelijk dat de in dit prospectus opgenomen gegevens en data niet langer geldig zijn. De oorzaak kan gelegen zijn in bijvoorbeeld veranderde (markt)omstandigheden. Financieringsrisico De lokale partner is verantwoordelijk voor het aantrekken van vreemd vermogen (voor dit project bankfinanciering). Er bestaat een uitermate geringe kans dat de definitieve financieringsvoorwaarden in negatieve zin zullen afwijken van de aannames in het prospectus waardoor hogere financieringslasten het gevolg kunnen zijn. In het uiterste geval dat de toegezegde financiering uiteindelijk niet verkregen kan worden, bestaat het risico dat het project niet verder kan worden ontwikkeld. Juridisch risico Bij de uitwerking van de structuur zoals verwoord in dit prospectus, is een aantal professionele partijen betrokken. Hoewel de getroffen regelingen, alsmede de gemaakte overeenkomsten, met zorg zijn opgesteld, valt niet uit te sluiten dat interpretatieverschillen rijzen, dan wel onvoorziene omstandigheden zich voordoen waardoor bijvoorbeeld de juridische structuur dient te worden gewijzigd. Milieurisico Voor dit project is milieuonderzoek gedaan met het resultaat dat de Umweltschutzgenehmigung erteilt ist. Het milieuonderzoek heeft uitgewezen dat er geen bodemverontreiniging is geconstateerd en dat er geen archeologische vondsten zijn gedaan die de voorgestelde ontwikkeling zouden kunnen vertragen. De kosten van een (onverwacht) additioneel onderzoek zouden echter niet kunnen worden verhaald en aanleiding kunnen zijn tot een lager dan begroot rendement. Ontwikkelingsrisico Bij de (her)ontwikkeling, de bouw, realisatie en exploitatie van het project kunnen zich onvoorziene situaties voordoen die niet of moeilijk kunnen worden ingeschat. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan meerkosten in verband met (overheids)- vergunningen, stakingen, etc. Deze omstandigheden leiden veelal niet alleen tot extra kosten, maar mogelijk ook tot vertraging van de bouw, de oplevering, de verhuursnelheid en een lagere verkoop- (opbrengst) van de voorgestelde ontwikkeling. 18

20 Overdrachtsrisico Zolang de C.V. nog niet is toegetreden als aandeelhouder van ALK Kft lopen de participanten tot het moment van toetreding geen risico met betrekking tot het project. De C.V. is opgericht door Global State Boedapest I B.V. en Sandhorst B.V. en zal naar verwachting in december 2005 toetreden tot ALK Kft. Renterisico De geprognosticeerde condities voor het vreemd vermogen zijn verwerkt in de cashflowberekeningen. Een mogelijk renterisico treedt op wanneer de marktrente stijgt en de voorgestelde ontwikkeling niet vóór de verwachte einddatum (van de financiering) wordt verkocht. De lening(en) zal dan tegen de dan geldende (hogere of lagere) tarieven worden verlengd. Risico van projectwijziging Ondanks het feit dat er de grootste mate van zorg is betracht bij het opstellen van dit prospectus kunnen de C.V., de beherend vennoot, de initiatiefnemer Global State Investments B.V. en de lokale partner worden geconfronteerd met omstandigheden waardoor uitgangspunten, waarvan bij de samenstelling van dit prospectus is uitgegaan, kunnen wijzigen. Indien de hiervoor bedoelde omstandigheden zich voordoen, dan zullen Global State Boedapest I B.V. en de bestuurder van de Hongaarse projectvennootschap naar bevinding van zaken handelen en alsnog naar beste kunnen meewerken aan de uitvoering van het project, op basis van de alsdan nieuw ontstane uitgangspunten. Daarbij zal worden getracht een project te realiseren zoveel mogelijk in de geest van de oorspronkelijke uitgangspunten. Het is echter niet uitgesloten dat een dergelijke projectwijziging een negatieve invloed heeft op het rendement. Uittredingsrisico Tussentijdse uittreding is in principe niet mogelijk. Dit betekent dat de deelname van de participanten in beginsel voor tien jaar vastligt. De initiatiefnemer houdt echter, op basis van de prognose van de lokale partner, rekening met een investeringshorizon van circa 22 maanden. Valutarisico Het valutarisico hangt niet samen met het project doch met de valuta waarmee wordt gerekend. De huur- en bouwcontracten worden opgesteld in euro s. In beginsel wordt er dus geen valutarisico gelopen. Verhuur en leegstandsrisico Het verhuurrisico is onder meer het risico dat het project, bijvoorbeeld door gewijzigde marktomstandigheden, (tijdelijk) geen, of een lager dan geprognosticeerde, huuropbrengst opleveren. Het leegstandsrisico betreft het (tijdelijk) onverhuurd zijn van delen van de projecten. In de prognose is rekening gehouden met het bereiken van een 100% fysieke en 95% economische bezettingsgraad in de loop van Tevens bestaat het risico dat huurders niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. Het netto-exploitatie-resultaat kan door genoemde factoren lager uitkomen dan begroot. Verkoopsnelheid Het is mogelijk dat de verkoop aan een (eind)belegger van het gehele complex meer tijd in beslag neemt dan verwacht, waardoor het rendement lager kan uitvallen. De te verwachten termijn is naar de huidige marktinzichten reëel, maar kan in de praktijk niettemin langer duren. Mocht er, door veranderende inzichten of wijzigingen in de markt, blijken dat het gunstiger is (delen van) het project eerder of later te verkopen, dan zal dat in overweging worden genomen. Dit kan leiden tot verschillen met het in dit prospectus geprognosticeerde rendement. Waarderisico Het waarderisico is het risico dat de (verkoop)opbrengst van het project bij vervreemding minder bedraagt dan waarvan wordt uitgegaan bij de rendementprognose. Het (verkoop)resultaat zal mede afhangen van de (markt)omstandigheden, de verkoopsnelheid en mogelijke concurrerende projecten binnen het gebied, hetgeen buiten de directe invloedssfeer van de lokale partner ligt. Zoals bij elke investering is het geprognosticeerde rendement op veronderstellingen gebaseerd. Wetgevingsrisico Een onzekere factor bij het investeren in vastgoed is de politiek. De wetgeving, zowel in Nederland als in Hongarije, is de laatste jaren aan verandering onderhevig geweest. Ondanks dat er momenteel geen ingrijpende wijzigingen worden verwacht, is het niet uit te sluiten dat de wetgeving de komende jaren zal worden gewijzigd, hetwelk een juridisch risico zoals hiervoor bedoeld kan vormen. 19