Stein 17 februari 2004 Gemeenteblad Afdeling A 2004, no. 32 Agendapunt B-12 Bijlagen - Gemeenschapsvoorziening Nieuwdorp.

Transcriptie

1 Stein 17 februari 2004 Gemeenteblad Afdeling A 2004, no. 32 Agendapunt B-12 Bijlagen - Aan Betreft De Raad Gemeenschapsvoorziening Nieuwdorp Inleiding Huis Nieuwdorp, gemeenschapsvoorziening van Nieuwdorp, gelegen aan de Bergènkenstraat is sinds 1995 in particuliere handen. De gemeente heeft sinds 1 januari 1999 een huurovereenkomst met de eigenaar van het pand. Het gemeenschapshuis wordt van gemeentewege aan een commerciële exploitant onderverhuurd. Sinds januari 1999 werd Huis Nieuwdorp door de recente exploitant beheerd en geëxploiteerd. Op deze wijze werd een gemeenschapsvoorziening voor de wijk Nieuwdorp verzekerd. Per brief van 25 november 2002 zegt de huidige exploitant eenzijdig de huur op bij de gemeente, refererend aan het huurcontract. De reden voor opzegging omschrijft hij als volgt: Citaat "..blijkt dat de kern Nieuwdorp in geen enkel opzicht de wezenlijke behoefte heeft aan een gemeenschapshuis in deze functie". Verder spreekt de uitbater van een negatieve uitstraling van het verouderde pand. Dit betekent dat volgens de uitbater momenteel de mogelijkheid voor een rendabele exploitatie ontbreekt en dit is voor hem reden de huur op te zeggen. Feit is dat het merendeel van alle verenigingen die voorheen gebruik maakte van de gemeenschapsvoorziening momenteel het Huis Nieuwdorp mijden. De gemeente heeft in december 2003 de huurovereenkomst met de eigenaar beëindigd als uitvloeisel van de huurovereenkomst met de huidige exploitant. De overwegingen hiervoor zijn dat bij het aangaan van de huur -en verhuurovereenkomsten expliciet is gekozen voor een constructie waarbij de verplichtingen van de gemeente als huurder, worden afgedekt door de verplichtingen van de gemeente als verhuurder. Door de opzegging van de onderhuurder vervalt de noodzakelijke koppeling. Het door de gemeente te verlengen huurcontract voor vijf jaar conform de huurvoorwaarden is nu niet gedekt met een onderhuurovereenkomst. Op dit moment is de gemeenschap Nieuwdorp verstoken van een gemeenschapsvoorziening, annex dorpshuis. De verenigingen hebben elders onderdak moeten zoeken hetgeen voor de sociale cohesie ongewenst is. Wij zijn van mening dat zo snel mogelijk een oplossing moet worden gezocht. Daartoe bestaan een 3 tal varianten.

2 Doorstart Huis Nieuwdorp Inmiddels hebben er gesprekken plaatsgevonden met de eigenaar van Huis Nieuwdorp. In deze gesprekken heeft de eigenaar het voorstel gedaan om het pand weer beschikbaar te stellen voor de duur van 5 jaar en te verhuren aan de gemeente vanaf 1 januari Dit gebeurt onder dezelfde voorwaarden als voorheen echter de huur is verhoogd van 1746,- per maand naar 2100,- per maand. Op ons verzoek hebben zich ook een aantal potentiële beheerders c.q. exploitanten gemeld. Het wijkteam Nieuwdorp heeft middels een enquête bekeken of er voldoende draagvlak zou zijn onder de verenigingen van Nieuwdorp voor een " doorstart" van de gemeenschapsvoorziening huis Nieuwdorp met een nieuwe exploitant. Uit deze enquête blijkt dat het draagvlak er is. Naast een mogelijke " doorstart" van Huis Nieuwdorp zijn er qua accommodatie nog andere mogelijkheden; koppeling aan de uitbreidingsplannen van de sporthal de Kamp en koppeling aan de sportaccommodatie van RKSV De Ster. Ontwikkeling sportzaalconcept In de begroting 2004 is rekening gehouden met het feit dat sporthal de Kamp wordt uitgebreid met een sportzaal. De redenen hiervoor zijn enerzijds de uitbreiding van scholengemeenschap Groenewald waardoor er vanuit de onderwijshoek meer behoefte komt aan extra binnensportaccommodatie en anderzijds de behoefte aan meer binnensportaccommodatie van diverse binnensportverenigingen in Stein. Deze uitgebreide sportaccommodatie kan gecombineerd worden met een gemeenschapsvoorziening. De sporthal zou dan naast de uitbreiding met een sportzaal ook uitgebreid worden met een voorziening waarin de gemeenschapsactiviteiten van de verenigingen in Nieuwdorp plaats kunnen vinden. De uitbreiding zal op een zodanige wijze plaatsvinden dat de huidige kantine gehandhaafd blijft en er een fysieke scheiding kan plaatsvinden tussen de sportactiviteiten en de verenigingsactiviteiten. Door de vaststelling van de A en B lijst behorende bij de begroting zijn hiervoor budgetten beschikbaar gesteld. De plannen voor de uitbreiding van de sporthal liggen bij de stukken ter inzage RKSV de Ster; New Village Als derde alternatief ligt er het plan van RKSV de Ster. Het plan is genaamd New Village. New Village is volgens dit plan een ca 500 vierkante meter grote multifunctionele accommodatie welke gesitueerd is op het sportcomplex 't Hetjen te Nieuwdorp. De intentie is een stichting in het leven te roepen welke zich jegens de gemeente Stein garant stelt voor de bouw en exploitatie van New Village. Het doel van deze stichting zou zijn om de Nieuwdorpse verenigingen, maar ook andere Steinse of niet Steinse groeperingen in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van deze multifunctionele accommodatie. 2

3 De gemeente Stein zou de benodigde investering moeten doen, die gemoeid is bij de bouw van New Village. De gemeente Stein zou ook formeel eigenaar worden van New Village moeten worden. De Stichting zal zorgdragen voor een professionele exploitatie. De Stichting verwacht dat het mogelijk moet zijn deze exploitatie op commerciële basis te laten plaatsvinden. Argumentatie Zoals meermalen door uw raad uitgesproken in het kader van het kernenbeleid, dient in beginsel elke wijk in de gemeente Stein een basisvoorziening te hebben. Een gemeenschapshuis in Nieuwdorp is een dergelijke basisvoorziening. Gemeenschapshuizen vormen van oudsher het centrale ontmoetingspunt in dorp of wijk en vormen zo een belangrijke functie in het sociaal-culturele en maatschappelijke leven. Huis Nieuwdorp heeft altijd deze functie gehad. Activiteiten die voorheen plaatsvonden in Huis Nieuwdorp zijn activiteiten van: de bridgeclub, de kienverenigingen, de buurtverenigingen, de carnavalsvereniging, het kerkbestuur, het zangkoor, de vogelvereniging, de badmintonclub, het wijkteam, de vrouwenvereniging en de basisschool. Een aantal activiteiten vinden plaats op wekelijkse basis zoals het kienen, het bridgen, bijeenkomsten van de vrouwenvereniging, activiteiten van het wijkteam. Alle andere activiteiten zijn maandelijks of incidenteel. De verenigingen hebben aangegeven dat ze bij een doorstart van Huis Nieuwdorp met een nieuwe exploitant weer graag gebruik willen maken van deze gemeenschapsvoorziening. Ontwikkelingen Toekomstige plannen die samenhangen met de ontwikkelingen rondom Huis Nieuwdorp zijn onder andere het project centralisatie professionele welzijnsvoorzieningen die verplaatsing van de muziekschool en de volksuniversiteit tot gevolg kunnen hebben. De muziekschool en de volksuniversiteit zijn momenteel gevestigd naast Huis Nieuwdorp. Beide instellingen hebben een gemeentebrede voorziening. Dit is een argument om in de toekomst te kiezen voor een multifunctioneel welzijnsgebouw in de kern van Stein. Uitgangspunt is dat de genoemde instellingen gehuisvest zullen worden in dit multifunctionele centrum. De gronden en gebouwen die dan vrijkomen aan de Bergènkenstraat kunnen benut worden in het kader van het project Wonen-Welzijn-Zorg waarin deze locatie is bestemd voor seniorenwoningen. 3

4 Voor -en nadelen voorliggende opties Een doorstart van Huis Nieuwdorp met een nieuwe beheerder tegen dezelfde condities. De voordelen hiervan zijn: 1. De nieuwe exploitant is reeds geselecteerd en kan direct starten. 2. De verenigingen hebben via de enquête van het wijkteam aangegeven richting het wijkteam dat ze zouden terugkeren naar Huis Nieuwdorp indien er een nieuwe exploitant is. 3. De extra lasten die voor rekening van de gemeente komen bestaan uit de huur, de eenmalige kosten in het kader van brandpreventie, de gebruikersvergunning en de huurderslasten (onderhoud, belasting, verzekering). Ze zijn daardoor relatief laag vergeleken met de andere 2 alternatieven. 4. Huis Nieuwdorp kan zeer spoedig al geopend worden voor de verenigingen. Het tijdspad van dit alternatief is aanzienlijk korter dan bij de andere 2 alternatieven. De nadelen zijn: 1. Het pand blijft particulier eigendom. De gemeente fungeert als huurder en verhuurder richting de exploitant. Deze constructie kan onduidelijkheid geven ten aanzien van rechten en plichten bijvoorbeeld op het gebied van onderhoud. 2. Op de plek waar nu de muziekschool en de volksuniversiteit liggen zijn er plannen om seniorenwoningen te creëren. Deze plannen kunnen ervoor zorgen dat een gemeenschapsvoorziening op deze plek in de toekomst wellicht niet passend of wenselijk is. 3. De infrastructurele voorzieningen zijn niet optimaal. Zo zijn er niet voldoende parkeergelegenheden. 4. Het pand Huis Nieuwdorp is sterk verouderd waardoor er in de toekomst de nodige investeringen gedaan dienen te worden door zowel de gemeente als de exploitant. Een doorstart van huis Nieuwdorp brengt de volgende kosten met zich mee. Huur De huur bedraagt 2100 per maand gedurende 5 jaar met een jaarlijkse indexering van 5 %. Aangezien de potentiële exploitant de helft van de huur voor zijn rekening neemt zou dit betekenen dat 50 % van deze huur voor rekening van de gemeente komt. 4

5 Bovenverdieping gebruiksklaar maken De kosten die de gemeente moet maken om de bovenverdieping van Huis Nieuwdorp gebruiksklaar te maken komen op een totaalbedrag van circa en betreffen. Noodverlichting, transparante vluchtwegaanduiding, blusmiddelen Ontruimingsinstallatie, programma van eisen hiervoor Vluchtdeur, noodtrap en hekwerk Totaal Bovendien heeft de gemeente de jaarlijkse lasten voor onderhoud, verzekering en belasting. Ontwikkeling sportzaal concept Uitbreiding van sporthal de Kamp met naast een multifunctionele sportzaal ook een gemeenschapsaccommodatie (sportcafé en uitbreiding bovenverdieping) De voordelen hiervan zijn: 1. De combinatie van gemeentebrede voorziening en wijkvoorziening kan elkaar versterken ook in financiële zin. 2. De gemeente is eigenaar van het pand en heeft slechts te maken met 1 partij; de exploitant. Dit in tegenstelling tot de constructie bij Huis Nieuwdorp waar er 3 partijen zijn. Hierdoor is er geen onduidelijkheid wat rechten en plichten over en weer betreft. 3. Infrastructuur is goed. 4. Het betreft een upgrading van de sporthal in zijn totaliteit wat een positief effect heeft qua uitstraling richting de wijk. 5. Het is een structurele oplossing voor een structureel probleem. De nadelen zijn: 1. Combinatie sportvoorziening en gemeenschapsvoorziening kan het risico met zich meebrengen dat 1 van de elementen niet goed tot zijn recht komt binnen de gehele accommodatie. 2. De kans bestaat dat er vanuit de omgeving bezwaren worden gemaakt tegen de komst van een gemeenschapsvoorziening. 3. De gemeenschapsaccommodatie kan eerst in juni 2005 in gebruik genomen worden waardoor de verenigingen tot die tijd gebruik moeten blijven maken van hun huidige alternatieve accommodatie. 4. Er ligt een bestaande contractuele verplichting met de huidige exploitant tot 1 mei Koppeling van de Sporthal de Kamp met een gemeenschapsvoorziening voor de wijk Nieuwdorp brengt zowel investeringslasten als exploitatielasten met zich mee: 5

6 De bouwkosten van een gemeenschapsruimte a 280 vierkante meter (zonder inrichting): zijn globaal geraamd op (incl. BTW) In de B-lijst is hiervoor al rekening gehouden met een investering van Over de exploitatielasten en baten zijn nog geen gegevens bekend Aanvraag RKSV De Ster Uitbreiding van sportcomplex ' t Hetjen met een multifunctionele voorziening waar gemeenschapsactiviteiten kunnen plaatsvinden. RKSV de Ster heeft bij de planindiening aangegeven dat ze het onderstaande als uitgangspunten voor de exploitatie nemen: 1. het gebouw dient gebruiksklaar te worden opgeleverd; 2. de inventaris wordt door de brouwerij geleverd op de in de horeca bekende voorwaarden; 3. in het multifunctioneel gebouw is een volledige vergunning krachtens de Drank - en Horecawet aanwezig; 4. er dient geen huur te worden betaald daar de Stichting voor de gemeente de exploitatie op zich neemt; 5. het groot onderhoud is voor de eigenaar (de gemeente) van het gebouw; er wordt een Stichting gevormd waarin alle verenigingen van Nieuwdorp vertegenwoordigd zullen zijn. Voordelen: 1. Minimale overlast voor omwonenden gezien de ligging van het sportcomplex met daarbij de gemeenschapsaccommodatie. 2. Geraamde voorbereidingtijd is ca. 5 maanden en bouwtijd is ca. 7 maanden. De gemeenschapsaccommodatie kan begin 2005 in gebruik genomen worden. 3. Structurele oplossing voor een structureel probleem. 4. Beheersopzet via de op te richten stichting is niet zuiver commercieel. De belangen van de diverse verenigingen worden gewaarborgd via de stichting. Nadelen: 1. In de aanvraag van RKSV De Ster gaat men ervan uit dat er geen huur wordt betaald omdat de stichting de exploitatie op zich neemt. Precedentwerking naar andere multifunctionele zalen ten aanzien van het beheer en de exploitatie. Het huidige beleid heeft als uitgangspunt dat gemeenschapshuizen /accommodaties kostendekkend geëxploiteerd dienen te worden. Er worden geen exploitatiesubsidies verstrekt door de gemeente volgens het huidige beleid. 2. Oneerlijke concurrentie. Subsidiëring in de exploitatiesfeer zou dit in de hand werken. 3. Het bestemmingsplan van het gebied van sportcomplex 't Hetjen laat maar een uitbreiding van 10 % toe binnen dit gebied. Het plan genaamd New Village reikt verder dan 10 %. 4. Ook hier zullen de verenigingen tot de realisatie gebruik moeten blijven maken van de alternatieve accommodatie die ze nu hebben. 6

7 Het plan van RKSV de Ster brengt de volgende kosten met zich mee: Benodigde investering van de gemeente inzake de bouw ca Bijdrage gemeente in jaarlijkse exploitatiekosten 0 Totaal (incl. BTW) RKSV de Ster heeft aangegeven dat de benodigde investering wellicht lager is door de inzet van vrijwilligers De exploitatiemogelijkheden: Stichting New Village gaat voor het eerste jaar uit van een exploitatiebegroting (zie bijlage) waarin de opbrengsten (zaalhuur, partijen, vergaderingen, café activiteiten etc) gelijk zijn aan de kosten (euro ) die gemaakt worden (personeelskosten, onderhoud, energie, verzekeringen etc). In het eerste jaar kunnen niet direct alle doelstellingen worden gerealiseerd hetgeen aanloopverliezen tot gevolg zal hebben. In de exploitatiebegroting is hiermee rekening gehouden Er heeft geen toetsing van cijfers plaatsgevonden door de gemeente. Conclusie Zoals reeds aangegeven dient elke kern in de gemeente Stein een basisvoorziening te hebben. Een gemeenschapsvoorziening voor Nieuwdorp is daarom gewoon nodig. Gemeenschapshuizen vormen van oudsher het centrale ontmoetingspunt in dorp of wijk en vormen zo een belangrijke functie in het sociaal-culturele en maatschappelijke leven. De voor- en nadelen van de 3 voorliggende alternatieven zijn uitgewerkt en de verschillen zijn zichtbaar in de oplossing voor de korte en lange termijn en in de mogelijkheden voor een goede exploitatie. Wijkteam Nieuwdorp heeft haar bezorgdheid rondom de ontwikkelingen inzake Huis Nieuwdorp reeds kenbaar gemaakt. Het is echter van belang om een goede afweging te maken tussen een alternatief (doorstart Huis Nieuwdorp) dat op korte termijn weliswaar een oplossing biedt voor de verenigingen maar op langere termijn wellicht niet goed gesitueerd is en de andere alternatieven waarbij de verenigingen niet onmiddellijk gehuisvest kunnen worden maar waar men wel optimaal rekening kan houden met de wensen van de verenigingen. Alles in overweging nemend gaat de voorkeur van het college uit naar aanbouw van een gemeenschapsvoorziening in de vorm van een multifunctioneel sportcafé met nevenruimten aan de sportzaal die multifunctioneel van opzet wordt. Op deze wijze kan een centrale gemeentelijke sportvoorziening tevens dienst doen als wijkontmoetingspunt. Bovendien geeft het vernieuwde gebouw in een aangepaste context (beeldkwaliteitsaspect) een positieve uitstraling naar de omgeving. 7

8 Financiële onderbouwing Bij de verschillende alternatieven is globaal aangegeven welke lasten en baten hiermee zijn gemoeid. Diverse financiële gegevens die nodig zijn om een goede detailvergelijking te maken zijn niet voorhanden. Het gaat echter om een principiële keuze, waarbij ook andere motieven dan de financiële een rol spelen. In de begroting 2004 (B-lijst) is enkel met een investeringsbedrag van rekening gehouden als meerkosten voor een ontmoetingsruimte bij de uitbreiding van de sporthal. Advies commissie De commissie adviseert in meerderheid te kiezen voor de ontwikkeling van het sportzaalconcept. De fracties van SPV en PvdA geven voorkeur aan een tussenoplossing, waarbij het huidige gemeenschapshuis wordt gehuurd totdat het sportzaalconcept is gerealiseerd. Voorstel Wij stellen uw raad voor een keuze te maken uit bovengenoemde 3 alternatieven, ten einde een deugdelijke gemeenschapsvoorziening aan de maat voor de wijk Nieuwdorp te realiseren. Daarna zal dit alternatief worden uitgewerkt en alle relevante gegevens worden verzameld en bewerkt in een nieuw voorstel. Burgemeester en Wethouders, de Secretaris, de Burgemeester, drs. S.G.F. Heijing ir. H.P.N. Govers lb. Dict. DD 8