Voorstel aan de Raad. Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 29 juni 2011 / 87/2011. Fatale termijn: besluitvorming vóór: 29 juni 2011

Transcriptie

1 atum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 29 juni 2011 / 87/2011 Fatale termijn: besluitvorming vóór: 29 juni 2011 Onderwerp Asbestsanering Waagh Programma / Programmanummer Facilitaire diensten / 1043 Portefeuillehouder H. Kunst Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 14 juni 2011 Samenvatting November 2010 is er een asbestbesmetting in e Waagh geconstateerd. Vanaf dat moment is e Waagh gesloten en zijn wij met onze huurder Heineken in overleg gegaan over asbestsanering, een upgrading van e Waagh en het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Met Heineken hebben we overeenstemming bereikt waarbij we middels een nieuw huurcontract zijn gekomen tot nieuwe afspraken. Voorstel om te besluiten 1. Eenmalig een bedrag van ,--benodigd voor de volledige asbestsanering en het verwijderen en aanbrengen van de verdiepingsvloeren in e Waagh - conform de melding in de Voorjaarsnota te onttrekken uit de Saldireserve; 2. e begrotingswijziging BW vast te stellen. Opgesteld door, telefoonnummer, Marcel van Oorsouw, 3286, m.van.oorsouw@nijmegen.nl

2 Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding In november 2010 hebben wij een asbestbesmetting in e Waagh geconstateerd. Vanaf dat moment is e Waagh op last van de gemeente gesloten en zijn wij met onze huurder Heineken en de uitbater in overleg over asbestsanering in dit uniek cultuurhistorisch gebouw (rijksmonument). Het is ons gelukt om een slepende juridische strijd over de schuldvraag van de asbestbesmetting te voorkomen door met Heineken een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. aarbij kiezen partijen voor een volledige asbestsanering van e Waagh. Het pand wordt volledig asbestvrij gemaakt zodat het probleem (dat in het verleden ook al eens speelde) definitief is opgelost. Het alternatief zou een tijdelijke oplossing kunnen zijn die bestaat uit schoonmaak en sealen. eze tijdelijke oplossing zou circa ,-- kosten terwijl na 5 jaar wederom eenzelfde investering zou moeten worden gedaan. Een weinig aantrekkelijk alternatief waarbij het asbest in het pand aanwezig blijft en het risico voor een nieuwe asbestbesmetting (bijv. bij onderhoudswerkzaamheden) blijft bestaan. e uitkomst van het overleg met Heineken is dat de gemeente de kosten van sanering van het asbest uit het pand voor haar rekening neemt. aarvoor moeten de verdiepingsvloeren worden verwijderd (tussen de verdiepingsvloeren is asbest verwerkt) en nieuwe verdiepingsvloeren worden aangebracht. In totaal is voor de asbestsanering en upgrading van e Waagh ,- benodigd. it bedrag bestaat voor ,-- uit asbestsanering en het verwijderen en weer aanbrengen van de verdiepingsvloeren. Hiervan is noodzakelijkerwijs reeds uitgegeven aan onderzoek, ambtelijke inzet, energiekosten en asbestvrij maken van inrichting. e nog uit te voeren werkzaamheden voor de asbestsanering worden in opdracht van Heineken uitgevoerd, omdat Heineken meerdere werkzaamheden in het pand uitvoert en met gecombineerde uitvoering het geheel koper kan uitvoeren. e gemeente betaalt Heineken een bedrag van ,--.(het begrote bedrag voor de resterende asbestsanering). Eventuele meerkosten zijn voor rekening en risico van Heineken. Naast het bedrag voor de asbestsanering bestaat het totaalbedrag van voor maximaal ,-- uit een rendabele investering waarvoor de huurprijs maximaal met ,-- wordt verhoogd (indien deze rendabele investering lager uitvalt dan zal ook de huuropslag naar rato worden verlaagd). Het betreft hier de zogeheten casco plus zaken. Zoals een elektriciteitscentrale, brandmeld- en ontruimingscentrale en tussenwanden waarvoor de jaarlijkse huurprijs structureel wordt verhoogd. e investering voor de gemeente is hiermee rendabel. Omzetderving omdat Heineken het pand niet kan exploiteren komt volledig voor rekening van Heineken. Omstreeks 10 juni 2011 zal (indien er geen bezwaren worden ingediend) de omgevingsvergunning voor uitvoering van de asbestsanering onherroepelijk zijn. Vooruitlopend op het dekkingsbesluit willen wij zo spoedig mogelijk met uitvoering beginnen

3 Vervolgvel 2 zodat het markante waaggebouw in het centrum van de stad zo snel mogelijk open kan en de leegstandskosten kunnen worden beperkt. Al met al hebben we met Heineken een integrale deal bereikt. e Waagh wordt volledig asbest-vrij gemaakt en ingericht naar de eisen van deze tijd. Hierdoor kan het gebouw weer decennia lang mee. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader e gemeente is eigenaar van e Waagh. e gemeente verhuurt e Waagh aan Heineken. Vanwege asbestbesmetting is e Waagh momenteel gesloten. In overleg met Heineken en de exploitant hebben we een integrale oplossing gevonden om het asbest uit het pand te saneren, een upgrading te geven aan het pand zodat het pand voldoet aan de huidige eisen voor horecagelegenheden en het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. 1.2 Relatie met programma e exploitatie van de verhuur valt binnen het programma Facilitaire iensten product Maatschappelijk Vast 2 oelstelling e Waagh weer veilig maken door het asbest uit het rijksmonument te saneren. e Waagh te upgraden conform de eisen voor horeca gelegenheden door aanpassingen in installaties en indeling/inrichting. e wederzijdse rechten en plichten vastleggen in een nieuwe huurovereenkomst. 3 Argumenten Vanwege asbestbesmetting is e Waagh sinds november 2010 gesloten. Om deze situatie op te heffen is het noodzakelijk om het asbest uit e Waagh te saneren. Omdat het pand voor de asbestverwijdering rigoureus wordt aangepakt (o.a. verdiepingsvloeren verwijderen) wordt van de gelegenheid gebruik gemaakt om tevens installaties en indeling/inrichting aan te passen en deze aanpassingen middels een huurverhoging met Heineken te verrekenen. 4 Klimaat Heineken heeft toegezegd tevens energiebesparende maatregelen te onderzoeken en deze uit te voeren indien dit een voordeel op de exploitatie geeft. Energieverbruik is bij dit rijksmonument voor de exploitant immers een belangrijke kostenpost. 5 Risico s We vragen een marktconforme huurprijs voor e Waagh. Met verhuur aan Heineken hebben we een betrouwbare, sterke contractpartij. Mocht Heineken haar huurbetalingsverplichting desondanks niet nakomen en de huurovereenkomst wordt beëindigd dan zullen we een andere huurder moeten zien te vinden. Voor dit markante pand zal dit naar onze inschatting zonder problemen lukken. Indien de raad besluit de kosten voor asbestsanering niet binnen de saldireserve op te vangen zal de huurovereenkomst worden ontbonden, zullen we Heineken de reeds gemaakte kosten voor asbestsanering moeten terugbetalen en zullen we alternatieve dekking moeten zoeken voor de tot dat moment gemaakte kosten. aarnaast hebben we dan nog steeds het

4 Vervolgvel 3 probleem dat e Waagh vanwege asbestbesmetting gesloten is Als we met Heineken geen overeenstemming bereiken over de asbestsanering zal e Waagh leeg blijven staan en raken we verwikkeld in een slepend juridisch conflict omtrent de schuldvraag van de asbestbesmetting. 6 Financiën In totaal is voor de asbestsanering en upgrading van e Waagh ,- benodigd. it bedrag bestaat voor ,-- uit asbestsanering en het verwijderen en weer aanbrengen van de verdiepingsvloeren. Een deel van bovengenoemde werkzaamheden is al door de gemeente uitgevoerd. e kosten voor onderzoek, ambtelijke inzet, energiekosten en asbestvrij maken van inrichting bedragen e resterende werkzaamheden voor de asbestsanering worden in opdracht van Heineken uitgevoerd, omdat Heineken meerdere werkzaamheden in het pand uitvoert en met gecombineerde uitvoering het geheel koper kan uitvoeren. e gemeente betaalt Heineken daarvoor nog een bedrag van ,-- Eventuele meerkosten zijn voor rekening en risico van Heineken. Wij stellen voor de totale kosten voor de sanering voor een bedrag van te onttrekken uit de Saldireserve, gevoed vanuit de verkoopopbrengsten van de door de gemeente verkochte woningen aan de Oude Azaleastraat/Palmstraat conform de melding in de Voorjaarsnota aarnaast zetten we voor upgrading van e Waagh (het zogeheten casco plus deel) (maximaal) ,-- in vanuit het bulkkrediet rendabele investeringen 2011 uit het programma Facilitaire iensten. Ter dekking van de bijbehorende kapitaallasten wordt de jaarlijkse huur verhoogd met een structurele (en jaarlijks te indexeren) opslag van Indien deze rendabele investering lager uitvalt dan zal ook de huuropslag naar rato worden verlaagd Het onderhoud, reparatie, vervanging, vernieuwing etc. van alle zaken die als casco plus in het gehuurde pand worden aangebracht komen voor rekening en risico van Heineken als huurder. it betekent dat de gemeente (in tegenstelling tot de huidige huurovereenkomst) enkel het onderhoud, vervanging, etc. uitvoert aan het casco gehuurde. e onttrekking van uit de Saldireserve en de budgettair neutrale verhoging van begrote lasten en baten behorende bij de Rendabele Investering van verwerken we in bijgaande Begrotingswijziging BW Communicatie Na besluitvorming zullen we Heineken informeren en zullen tevens de aangrenzende ondernemingen van e Waagh over de uitvoering worden geïnformeerd. 8 Uitvoering en evaluatie Op 1 juni 2011 gaat de nieuwe huurovereenkomst (met terugwerkende kracht) in en eindigen

5 Vervolgvel 4 de oude huurovereenkomsten. Op basis van de huurovereenkomst uit 1996 had Heineken e Waagh onderverhuurd aan Plassania BV (van wijlen Kooistra) die het gehuurde op zijn beurt had doorverhuurd aan een exploitant. eze situatie wordt nu beëindigd. Heineken zal rechtstreeks gaan verhuren aan de exploitant. Plassania BV zit daar niet meer tussen. Naar aanleiding van vragen van Stadspartij Nijmegen Nu hebben wij op 7 september 2010 toegezegd dat wij ons hard maken om deze doorverhuurconstructie te beëindigen. eze toezegging kunnen wij nu waarmaken. Zodra hiervoor de vereiste vergunningen beschikbaar zijn, kan Heineken starten met asbestsanering en de overige werkzaamheden. Vanaf 1 november 2011 (of zoveel eerder als de werkzaamheden zijn afgerond en door de gemeente zijn bevonden) start de huurbetalingsverplichting voor Heineken. Wij gaan ervan uit dat de werkzaamheden uiterlijk 1 november 2011 zijn afgerond en dat de exploitatie kan worden opgestart. Omstreeks 10 juni 2011 zal de omgevingsvergunning voor uitvoering van de asbestsanering onherroepelijk zijn. We willen dan vooruitlopend op het Raadsbesluit waar de dekking wordt geformaliseerd zo spoedig mogelijk met uitvoering beginnen zodat het markante Waaggebouw ook weer zo snel mogelijk open kan en dat de leegstandskosten kunnen worden beperkt. Heineken is verantwoordelijk voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en voor een deugdelijke uitvoering van de werkzaamheden in/aan ons markante rijksmonument. Zowel op grond van publiekrechtelijke regelgeving als op grond van de voorwaarden zoals die in de huurovereenkomst zijn gesteld zullen wij uitvoering van de werkzaamheden toetsen. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, e Burgemeester, e Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Bijlage: Begrotingswijziging

6 Aanleveren begrotingswijziging Steller BW Soort wijziging Soort besluit Besluitperiode Omschrijving Annet Schoiten BW Asbestsan. Let op, lees eerst de WERKINSTRUCTIE die op het intranet staat. Begrotingswijziging BESL-RAA Asbestsan.e Waagh Verrekeningen debet Verrekeninqen credit Totaal debet Totaai credit kpl/ product kostensoort wijk functie eb/ 2011 product specificatie Cred Soortmiitatfei*i( J^*i\Af>S^> M'wl*^\VM'' ^ ^M#.d% il *\^liiiitwi EM Eenmalig ocument soort WYZ-EM F022 SI T F C C Omschrijving ^^^^^^^^^^^^^B ^^^^^^^^^^^^^w Pagina 1 van 1

7 Aanleveren begrotingswijziging Steller BW Soort wijzigmg Soort besluit Besluitperiode Omschrijving Annet Schoiten BW Asbestsan. Let op, lees eerst de WERKINSTRUCTIE die op het intranet staat. Begrotingswijziging BESL-RAA Asbestsan.e Waagh Verrekeningen debet Verrekeninqen credit Totaal debet Totaal credit kpl/ product wijk functie eb/ kosten product specificatie soort Cred Soort mutatie?-i fv^to**-') sf!,!".''' «'# '''^^^k^'-\>i' ''^^M'W0&0W ocument soort SI T SI T S T C 2011 MS Meerjr.strc MS Meer r.strc MS Meerjr.strc MS Meerjr.stra MS Meericstrc Omschrijving ^^^^^^B Casco Plus Rend de Waagh Casco Plus Rend de Waagh Casco Pius Rend de Waagh Pagina 1 van 1