Prestatieafspraken met SSH& en huurdersorganisatie SPH

Transcriptie

1 Collegevoorstel Embargo tot 14 december 2016 Onderwerp Prestatieafspraken met SSH& en huurdersorganisatie SPH Programma Wonen BW-nummer Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting Begin dit jaar is de Woonvisie vastgesteld. Op basis van de nieuwe Woningwet dienen woningcorporaties hier in redelijkheid aan bij te dragen. Deze redelijke bijdrage dient te blijken uit prestatieafspraken die via tripartite overleg tussen woningcorporatie, huurdersorganisatie en gemeente tot stand komen. Dit overleg vindt sinds dit jaar plaats in een jaarlijkse cyclus. Via dit voorstel stellen we de prestatieovereenkomst met de SSH& en SPH vast en leggen we een goede basis voor constructieve samenwerking met de SSH& en huurdersorganisatie SPH. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. RO10, Wim van der Velde, 3437 Datum ambtelijk voorstel 30 november 2016 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. De prestatieovereenkomst met SSH& en SPH vast te stellen; 2. De brief aan de raad vast te stellen. Paraaf akkoord Datum Ter besluitvorming door de burgemeester 1. Portefeuillehouder B. Velthuis te machtigen tot het tekenen van de prestatieovereenkomsten. Steller Wim van der Velde Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 13 december 2016 Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 3.9 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling Begin dit jaar is de Woonvisie vastgesteld. Op basis van de nieuwe Woningwet dienen woningcorporaties hier in redelijkheid aan bij te dragen. Deze redelijke bijdrage dient te blijken uit prestatieafspraken die via tripartite overleg tussen woningcorporatie, huurdersorganisatie en gemeente tot stand komen. Dit overleg vindt sinds dit jaar plaats in een jaarlijkse cyclus. Woningcorporaties dienen de prestatieafspraken elk jaar voor 15 december naar het Rijk te sturen. In dit voorstel is de prestatieovereenkomst met de SSH& en hun huurdersorganisatie SPH aan de orde. Eerst zijn de uitkomsten van de monitor studentenwoonruimte afgewacht, vandaar als laatste. Maar het proces verliep voorspoedig zodat deze overeenkomst nu ook getekend kan worden. 2 Juridische aspecten De relatie tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties is op basis van de nieuwe Woningwet veranderd. Indien er sprake is van lokaal vastgesteld volkshuisvestingsbeleid dienen woningcorporaties hier in redelijkheid aan bij te dragen. Deze redelijke bijdrage dient te blijken uit een jaarlijks bod van corporaties op de Woonvisie. Op basis van dit bod vindt overleg plaats tussen corporatie, de bijbehorende huurdersorganisatie en de gemeente over prestatieafspraken. De nieuwe Woningwet zorgt ervoor dat woningcorporaties zich focussen op hun kerntaak: het zorgen voor huisvesting voor mensen met lage inkomens. Het ontplooien van commerciële activiteiten (bijvoorbeeld de bouw van koop en dure huurwoningen) is op basis van de nieuwe wet nauwelijks mogelijk en ook mogelijke activiteiten op leefbaarheidsgebied zijn beperkt. In de prestatieafspraken kan jaarlijks worden vastgelegd welke activiteiten corporaties de komende jaren gaan uitvoeren. Dit alles geldt ook voor de categorale studentenhuisvester SSH&. 3 Doelstelling De Woonvisie op het punt van studentenhuisvesting tot uitvoering brengen en te komen tot een constructieve samenwerking tussen de SSH&, SPH en gemeente. 4 Argumenten 1. Er is sprake van een redelijke bijdrage aan de Woonvisie Met de SSH& zijn afspraken gemaakt over betaalbaarheid, de bouwopgave, duurzaamheid en leefbaarheid. Als categorale studentenhuisvester met een specifieke focus op de doelgroep zijn deze afspraken met de SSH& op onderdelen wat anders dan die met de andere corporaties. Naast verschil in doelgroep is ook de samenstelling van het bezit, met veel onzelfstandige eenheden, daar debet aan. Maar ook voor de SSH& geldt dat ze een zeer redelijke bijdrage leveren aan de doelstellingen van de woonvisie op het onderdeel studentenhuisvesting. En dat is van groot belang voor een studentenstad als Nijmegen. Zeker ook omdat er tot 2024 nog sprake is van een bescheiden bouwopgave voor studentenhuisvesting. Internationalisering van het onderwijs en de populariteit van de Radboud Universiteit en Nijmegen als studentenstad liggen hieraan ten grondslag. SSH& vergroot de voorraad tot 2020 met 460 eenheden. Financieel staat de SSH& er goed voor en is er ruimte om de komende jaren verder te investeren. 2. Er is een basis gelegd voor constructieve samenwerking Het maken van afspraken met corporaties én huurdersorganisaties is nieuw. Dit jaar is gestart met verwachtingensessies over de taken, rollen en verantwoordelijkheden van alle betrokken partijen en vervolgens zijn inhoudelijke overleggen met de corporaties en huurdersorganisaties gevoerd. Ons college is positief over dit eerste jaar van nieuwe samenwerking.

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 5 Klimaat In de Woonvisie zijn de duurzaamheidsambities ten aanzien van de sociale huurvoorraad verwoord. Door het vaststellen van deze prestatieovereenkomst wordt hier uitvoering aan gegeven voor wat betreft het bezit van de SSH&. Vanwege het grote aandeel onzelfstandige woningen vergt dat een wat andere aanpak. Maar ook de SSH& blijft bepaald niet achter op dit terrein. Zo wordt o.a. de studentenflat aan de Van Nispenstraat binnenkort ingrijpend gerenoveerd en zal daarna bijna energieneutraal zijn. Al hun zelfstandige woningen hebben nu al energielabel B. 6 Financiën Dit voorstel heeft geen financiële consequenties. 7 Participatie en Communicatie Er zijn in 2016 diverse sessies geweest met vertegenwoordigers van alle partijen. Zowel op stedelijk niveau als per corporatie. Dus ook met de SSH&. De gemeenteraad is op 21 juni 2016 geïnformeerd over de tussenstand en in de gelegenheid gesteld hier wensen en bedenkingen over te uiten. Rond studentenhuisvesting zijn toen geen specifieke wensen en bedenkingen kenbaar gemaakt. Op 14 december 2016 worden de prestatieovereenkomsten door alle partijen ondertekend. De prestatieovereenkomsten zijn opgesteld in samenwerking met en akkoord bevonden door vertegenwoordigers van alle partijen. De Raden van Toezicht van de woningcorporaties en de besturen van de huurdersorganisaties dienen net als ons college over de uitkomst te besluiten. Vandaar dat er een embargo op dit voorstel rust tot 14 december. 8 Uitvoering en evaluatie Prestatieafspraken worden sinds dit jaar jaarlijks opgesteld. Met het vaststellen van de overeenkomsten wordt een goede basis gelegd voor een constructieve samenwerking in de komende jaren. Voor alle thema s zijn inhoudelijke en procesafspraken gemaakt waar in 2017 nader invulling aan wordt gegeven. Elk jaar worden de doelstellingen met alle partijen gemonitord en worden afspraken geactualiseerd. 9 Risico De prestatieovereenkomsten zijn opgesteld in samenwerking met en akkoord bevonden door vertegenwoordigers van alle partijen. De Raden van Toezicht van de woningcorporaties en de besturen van de huurdersorganisaties dienen net als ons college over de uitkomst te besluiten. Dit zou kunnen leiden tot aanpassing van een overeenkomst. Bijlage(n): Brief aan de raad, prestatieovereenkomst met SSH& en SPH

4 Ruimtelijke Ontwikkeling Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postbus HG Nijmegen Datum 14 december 2016 Ons kenmerk RO10/ Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Prestatieafspraak met SSH& en SPH Datum uw brief - Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de raad, Met deze brief informeren wij u over de prestatieafspraken die we hebben gemaakt met de SSH& en de huurdersorganisatie SPH. Kort hiervoor heeft u al een brief gekregen met de resultaten van de afspraken met de overige woningcorporaties en hun huurdersorganisaties. Voor de achtergronden van het hele proces van prestatieafspraken en de inbedding in een jaarlijkse cyclus verwijzen we naar deze brief (nr. RO10/ ). De SSH& is een categorale studentenhuisvester. Een woningcorporatie met de focus op één doelgroep: studerenden aan hoger onderwijs in Nijmegen en Arnhem. De afspraken met de SSH& en SPH zijn daarom op onderdelen wat anders dan die met de andere corporaties. Naast verschil in doelgroep is ook de samenstelling van het bezit, met veel onzelfstandige eenheden, daar debet aan. Ze wijzen woningen anders toe, ze hanteren andere huurcontracten, en voeren een ander huurbeleid. Alles afgestemd op het huisvesten van studenten. Maar als corporatie geldt ook voor de SSH& de Woningwet, ze dienen een redelijke bijdrage aan het woonbeleid te leveren en we maken tripartite prestatieafspraken waarin we hun bijdrage vastleggen. De afspraken gaan ook over dezelfde onderwerpen: de bouwopgave, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Alleen wonen en zorg valt er goeddeels buiten vanwege hun categorale karakter. De SSH& levert een redelijke bijdrage aan de doelstellingen van de woonvisie op het onderdeel studentenhuisvesting. En dat is van groot belang voor een studentenstad als Nijmegen. Zeker ook omdat er tot 2024 weer sprake is van een bescheiden bouwopgave voor studentenhuisvesting. Dit blijkt uit de meest recente monitorrapportage (2016) van de ontwikkelingen in vraag en aanbod van studentenhuisvesting. Die komt wat hoger uit dan in Internationalisering van het onderwijs en de populariteit van de Radboud Universiteit en Nijmegen als studentenstad liggen hieraan ten grondslag. De afspraken bevatten daarom een bouwopgave van ca. 460 eenheden tot Daarmee blijft het marktaandeel van de SSH& bij een licht groeiende vraag gelijk, De SSH& huisvest ca. 35% van de studenten in Nijmegen. De rest woont brief raad pa SSH

5 Gemeente Nijmegen Ruimtelijke Ontwikkeling Vervolgvel 1 op de particuliere markt. Vergroting van het marktaandeel zou wenselijk zijn maar verdraagt zich niet met een meerjarig gezond financieel perspectief. Ook omdat er de komende jaren wordt geïnvesteerd in opgaven op andere terreinen zoals duurzaamheid en betaalbaarheid. Op het terrein van duurzaamheid voert de SSH& een eigen beleid, mede ingegeven door hun specifieke voorraad. De studentenflat aan de Van Nispenstraat wordt bijvoorbeeld binnenkort ingrijpend gerenoveerd en zal daarna bijna energieneutraal zijn. Het huurbeleid van de SSH& is toegesneden op de beperkte inkomens van hun doelgroep. De bijna zelfstandige woningen in hun bezit zijn alle goedkoop (<409) of betaalbaar(< 628). Voor huurders jonger dan 23 jaar geeft SSH& een huurkorting zodat ze in aanmerking komen voor huurtoeslag. Naast het huisvesten van de doelgroep studenten, hebben we ook afspraken gemaakt over doorstroming van afgestudeerden en betrokkenheid van de SSH& bij de huisvesting van expats vanwege hun expertise in short stay housing. Financieel staat de SSH& er goed voor en is er ruimte om de komende jaren te investeren in de opgaven rond studentenhuisvesting Wij zijn van mening dat er met deze afspraken een goede basis is gelegd voor constructieve samenwerking met de SSH& in de toekomst. De huurdersorganisatie SPH tekent de overeenkomst ook. Die basis vinden we van belang. De instellingen voor hoger onderwijs vormen een sterk punt voor de stad. Goede, betaalbare en voldoende studentenhuisvesting hoort daarbij. De SSH& speelt daarin een belangrijke rol. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls mr. drs. A.H. van Hout Aantal Bijlagen: Prestatieafspraken brief raad pa SSH

6 Prestatieafspraken tussen SSH&, Huurdersorganisatie SPH, en gemeente Nijmegen 1

7 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 3 2. AMBITIE EN SAMENWERKING 4 3. ONTWIKKELINGEN IN DE WONINGVOORRAAD 5 4. BETAALBAARHEID EN BEREIKBAARHEID 8 5. HUISVESTING SPECIFIEKE DOELGROEPEN KWALITEIT EN DUURZAAMHEID LEEFBAARHEID EN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED FINANCIËN AFSPRAKEN OVERIGE THEMA S GESCHILLENREGELING OVERDRACHT VAN RECHTEN EN PLICHTEN SLOTBEPALINGEN 15 BIJLAGEN 17 2

8 1. Inleiding Aanleiding overeenkomst De Woningwet 2015 beoogt dat gemeenten, indien er sprake is van actueel lokaal volkshuisvestingbeleid, jaarlijks prestatieafspraken maken met de woningcorporaties die actief zijn in hun werkgebied. De huurdersorganisaties zijn hierbij een volwaardige partij. Woningcorporaties brengen voor 1 juli van elk jaar een overzicht van voorgenomen werkzaamheden uit. Uit dit bod blijkt op welke wijze de corporatie bijdraagt aan het uitvoeren van het lokale volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is. Het bod vormt de inhoudelijke basis voor het maken van prestatieafspraken. Om volwaardig partij te zijn bij het maken van prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de wijze van (tripartite) samenwerking. Daarnaast wordt afgesproken over welke onderwerpen afspraken worden gemaakt en worden deze per onderwerp vastgelegd. Ondergetekenden: De gemeente Nijmegen, hierna te noemen: de gemeente. Stichting SSHN, hierna te noemen: SSH&. Huurdersbelangenvereniging Stichting Platform Huurdersbelangen, hierna te noemen: SPH en hierna gezamenlijk te noemen partijen, leggen in deze prestatieovereenkomst afspraken vast over: De wijze van samenwerking; De terreinen van samenwerking; De redelijke bijdrage van SSH& aan de Woonvisie Samen werken aan goed wonen voor de jaren 2016 tot en met 2020, geconcretiseerd voor de jaren 2016 en 2017; De monitoring en actualisatie van afspraken; Al het overige waarover partijen het nuttig achten nu onderlinge afspraken te maken. In deze overeenkomst wordt onder de corporaties de corporaties bedoeld die actief zijn binnen het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). Op dit moment zijn dit: De Gemeenschap, Standvast Wonen, Talis, Portaal, Mooiland, WoonGenoot en SSH&. Deze overeenkomst heeft betrekking op het woningbezit van SSH&, dat gelegen is binnen de grenzen van de gemeente Nijmegen en geldt voor de activiteiten van SSH&, SPH en de gemeente binnen de grenzen van de gemeente Nijmegen. Richtinggevend voor deze afspraken zijn de Woonvisie Samen werken aan goed wonen en het bod van SSH& op de woonopgave in de stad Nijmegen voor het jaar SSH& is een categorale studentenhuisvester en heeft hierdoor, op grond van wet- en regelgeving, op een aantal vlakken een bijzondere positie. De gemeente respecteert de doelstellingen die SSH& in haar ondernemingsplan Wonen is bewegen geformuleerd heeft, indien en voor zover deze naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in het verlengde van de doelstellingen uit de Woonvisie en doelstellingen van SPH liggen. SSH& respecteert de ambities en doelstellingen uit de 3

9 woonvisie en de doelstellingen van SPH. Daarnaast staan partijen open voor overleg over samenwerking op andere thema s of aanvullingen op onderliggende thema s. De in deze overeenkomst gehanteerde definities en begrippen zijn vermeld in bijlage Ambitie en samenwerking Ambitie De ambitie zoals vastgelegd in de Woonvisie is dat Nijmegen een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijft voor iedereen. Uitgangspunt is goed wonen voor arm en rijk, ouderen, studenten en starters, autochtoon en allochtoon, nu en in de toekomst. Betaalbaar en duurzaam wonen zijn daarvoor een belangrijke voorwaarde. Het gaat om toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. De corporaties onderschrijven op hoofdlijnen de ambitie en geven via de jaarlijkse biedingen aan in welke mate zij bijdragen aan de woonopgaven van de stad Nijmegen. Voor SSH& geldt uitsluitend de opgave voor studentenhuisvesting, gezien het feit dat zij een categorale studentenhuisvester is. Op basis van de Woonvisie en de biedingen van de corporaties maken de partijen afspraken over de volgende onderwerpen: Ontwikkelingen in de woningvoorraad o Liberalisatie en verkoop o Nieuwbouw en aankoop Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad Huisvesting van specifieke groepen Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Tevens hebben partijen de mogelijkheid om individuele afspraken te maken over andere thema s dan de in de Woonvisie en biedingen genoemde thema s en wordt de financiële situatie van SSH& inzichtelijk gemaakt. Samenwerking 1. Met inachtneming van de bepalingen uit de Woningwet en onderliggende regelgeving worden werkafspraken gemaakt. De werkafspraken zijn vermeld in bijlage Door te ondertekenen erkennen alle partijen de afspraken en zij zijn daarop ook aanspreekbaar. 3. SPH wordt door de deelnemende partijen erkend als de vertegenwoordiger van de huurders van de betrokken corporatie conform de eisen van Woningwet en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV). 4. Partijen erkennen elkaar als de wettelijke en volwaardige overlegpartners voor het maken van prestatieafspraken waarbij de Woonvisie de inhoudelijke richting geeft. Indien hiervan wordt afgeweken of één van de partijen een andere visie heeft wordt dit expliciet vermeld. 5. SSH& brengt voor 1 juli van elk jaar een overzicht van voorgenomen werkzaamheden uit, het bod voor de gemeente Nijmegen. Zij draagt daarbij, zoals de Woningwet stelt, naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in Nijmegen, specifiek gericht op 4

10 studentenhuisvesting vanwege de categorale status (SSH& is niet gebonden aan één woningmarktgebied (art. 41c, lid 2 Woningwet en art. 36, onderdeel a BTiV). 6. Voordat SSH& het bod naar de gemeente stuurt overlegt zij hierover met SPH. 7. Partijen overleggen minimaal drie keer per jaar in tripartite samenstelling met elkaar. Op managers- / medewerkersniveau minimaal één keer in het eerste deel van het jaar over de monitoring van de prestatieafspraken en minimaal één keer in het tweede deel van het jaar over actualisatie en / of aanpassing van afspraken. Bij de planning van die tweede afspraak wordt rekening gehouden met de publicatiedatum van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Op bestuurlijk niveau vindt minimaal één keer in het tweede deel van het jaar een tripartite overleg plaats over actualisatie en/of aanpassing van afspraken. In dit overleg is de door de minister doorgegeven Indicatieve Bestedingsruimte van SSH& tevens onderwerp van gesprek. Bij de planning van de overleggen wordt rekening gehouden met de agenda s van de leden van SPH, waarbij de voorkeur uitgaat naar een aanvangstijdstip aan het begin van de avond. 8. Op stedelijk niveau vindt minimaal twee keer per jaar een bestuurlijk tripartite overleg tussen gemeente, het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW), de corporaties De Gemeenschap, Mooiland, Talis, Portaal, SSH&, Standvast Wonen en WoonGenoot, en de in Nijmegen actieve huurdersbelangenverenigingen van de genoemde corporaties. In het eerste deel van het jaar zal dit overleg in het teken staan van monitoring van overeengekomen afspraken en in het tweede deel in het teken van actualisatie van afspraken. Daarnaast kunnen alle benoemde partijen onderwerpen voor deze overleggen agenderen. Het voorzitterschap en secretariaat van dit overleg wordt ingevuld door de gemeente. 9. Minimaal twee keer per jaar vindt op bestuurlijk niveau overleg plaats tussen SSH&, gemeente, SPH en de hoger onderwijsinstellingen. In april over prognoses van het onderwijs en in november over realisatieaantallen en de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Het voorzitterschap en secretariaat van dit overleg worden ingevuld door de gemeente. 3. Ontwikkelingen in de woningvoorraad Ambitie gemeente en inzet partijen Partijen onderschrijven de ambitie dat Nijmegen een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijft voor iedereen. Partijen zetten zich in voor voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studenten, promovendi en aanverwante doelgroepen die hier kort verblijven. Partijen onderschrijven het doel van een woningvoorraad met voldoende betaalbare en beschikbare woningen voor studenten en aanverwante doelgroepen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Onder betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep staan de afspraken hierover. Aanpak en afspraken Op basis van de ambitie en de inzet maken de partijen afspraken over liberalisatie, sloop, verkoop en de nieuwbouw van woningen. De aanpak en afspraken zijn vermeld in de volgende twee paragrafen Liberalisatie en verkoop Liberalisatie Op basis van de Woningwet zijn corporaties verplicht om voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel bij de Autoriteit Woningcorporaties in te dienen voor de scheiding tussen het DAEB en niet-daeb 5

11 bezit. Partijen spreken af dat het scheidingsvoorstel niet strijdig is aan de doelstellingen van de woonvisie en in lijn ligt met de prestatieafspraken. SSH& heeft het scheidingsvoorstel bij de gemeente ingediend voor een zienswijze. De gemeente heeft hierop positief gereageerd en stemt in met het scheidingsvoorstel. Ook heeft SSH& het scheidingsvoorstel aan het SPH voorgelegd, SPH heeft hierop positief gereageerd en stemt met het scheidingsvoorstel in. Sloop Voor 2017 en de jaren erna heeft SSH& geen sloopplannen. Verkoop Partijen zijn het erover eens dat verkoop van sociale huurwoningen niet strijdig mag zijn met het lokale volkshuisvestingsbeleid en dus past binnen het kader van de Woonvisie. Verkoop van sociale huurwoningen door SSH& wordt door de gemeente toegestaan, ook indien de gemeente hier op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst toestemming voor dient te verlenen, onder de volgende voorwaarden: a. er voldaan wordt aan de afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad en het doel van de Woonvisie: toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte; b. de toekomstig eigenaar (bij individuele verkoop) tevens bewoner wordt. SSH& verkoopt 41 appartementen in complex Vredeburg aan de Vredestraat (Centrum). Dit zijn grote en luxe driekamerappartementen, bedoeld voor ex-studenten. Dit bezit past niet binnen de missie en doelstellingen van SSH&. In 2017 maakt SSH& een verkoopplan. Zittende huurders krijgen een eerste aanbod. De verwachting is in 2017 twintig appartementen te verkopen. In 2018 tot en met 2020 wordt bij mutatie verkocht, waarbij de verwachting is jaarlijks zeven appartementen te verkopen. Dit is uiteraard afhankelijk van de koopwens van huurders en het aantal mutaties. Met de verkoop van de appartementen biedt SSH& mogelijkheden voor starters op de woningmarkt. Een en ander wordt uitgewerkt in een verkoopplan. Uit onderstaande tabellen blijkt het aantal voor verkoop gelabelde woningen voor de jaren 2016 t/m 2020 en het werkelijke verkooptarget voor Verkoopvijver 2016 t/m 2020 Stadsdeel DAEB SSH& niet-daeb Centrum 41 Dukenburg Lindenholt Midden Nieuw West Noord Oost Oud West Zuid Totaal 41 0 Verkooptarget Verkoop 2017 DAEB Target 20 SSH& niet-daeb 6

12 3. 2 Nieuwbouw en aankoop De gemeente geeft bij woningbouwontwikkelingen prioriteit aan Waalsprong en Waalfront. Dit betekent niet dat de woningbouwontwikkeling in de bestaande stad op slot wordt gezet. Plannen in de bestaande stad worden integraal beoordeeld op de volgende criteria: strategische maatschappelijke relevantie, versterking voorzieningen, leefbaarheid, verbetering differentiatie woningaanbod, doelgroepenbeleid, stadium planontwikkeling, financiële gevolgen. Het toevoegen van woningen passend binnen het planningskader wonen met zorg en/of goedkope huurwoningen wordt door de gemeente positief meegewogen bij de integrale afweging om medewerking aan een plan te verlenen. Gemeente en corporaties spannen zich gezamenlijk in om de uitvoeringskracht bij woningbouwprojecten te versnellen. In 2017 en 2018 wordt hier invulling aan gegeven door op projectniveau afspraken te maken over de volgende onderwerpen: - woningbouwprogramma - kwaliteit (woning en omgeving) - grondprijs - parkeernorm - ruimtelijke procedures Tussen 2016 en 2020 vergroot SSH& het woonaanbod voor studenten met 462 wooneenheden; 350 shortstay en 112 regulier. Een deel daarvan realiseert SSH& in het bestaande complex Boeckstaetehof. Daar worden 116 appartementen (bedoeld voor ex-studenten) - bij mutatie - omgebouwd tot 348 studentenkamers voor internationale studenten. In 2017 zoeken SSH& en de gemeente actief naar mogelijkheden (bouwlocaties) om het bezit met circa 100 wooneenheden uit te breiden. De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2016 laat zien dat de vraag naar studentenwoningen de komende jaren (tot en met 2024) hoger is dan in 2015 verwacht. De opgave voor SSH& op basis van het marktaandeel van 35% was circa +450 eenheden. De nieuwe monitor 2016 laat een opgave zien van circa +650 wooneenheden. Dit komt vooral door de groei van het aantal internationale (studiepuntmobiele) studenten. Dit betekent (onder voorbehoud) een extra opgave van zo n 200 eenheden tussen nu en Partijen streven ernaar hieraan invulling te geven. In onderstaande tabel zijn de nieuwbouwplannen van de corporatie aangegeven. SSH& t/m 2020 Projecten Aantal Huurprijs Aantal Huurprijs Aantal Huurprijs Verkamering Boeckstaetehof 87 onzelfst. 87 onzelfst. 174 onzelfst. (348 kamers in 116 app.) Campusproject (zacht) 150 ( ) IBIM terrein (zacht) 100 Beethovenlaan (zacht) 60 Totaal De verkamering van complex Boeckstaetehof is opgenomen in de projectenlijst. De precieze planning is afhankelijk van de mutatiegraad. Verder heeft SSH& een aantal zachte projecten in voorbereiding, waarvan nog niet zeker is dat ze uitgevoerd gaan worden. Daarom is ook de exacte planning nog niet bekend. 7

13 Aan de lijst van zachte projecten kan ook nog het topsporthuis worden toegevoegd, hiervoor zoekt SSH& nog een locatie voor circa 15 eenheden. 4. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Ambitie gemeente en inzet partijen In de Woonvisie is het doel opgenomen om in 2020 het aantal huishoudens in huurwoningen met een betalingsrisico te hebben teruggebracht met 50% ten opzichte van Hierbij wordt ingezet op een brede aanpak gericht op woonlasten, bestedingspatroon en inkomsten. Partijen zijn het erover eens dat het bereiken van de doelstelling uit de Woonvisie voor een belangrijk deel afhankelijk is van de conjunctuur en ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Bij monitoring van de doelstelling worden deze factoren ook meegenomen. Betaalbaar wonen heeft voor alle partijen prioriteit. Studenten hebben immers een beperkt budget, wat tegenwoordig grotendeels bestaat uit leningen. Partijen onderschrijven het doel van een woningvoorraad met voldoende betaalbare en beschikbare woningen voor studenten en aanverwante doelgroepen. Daarnaast is het doel om schulden van huurders in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en aan te pakken ter voorkoming van grotere schulden en andere problemen. Aanpak en afspraken Om betaalbaar wonen, signalering en aanpak van schulden te realiseren, maken partijen de volgende afspraken over de monitoring van betaalbaarheid, de omvang en huurniveaus van de voorraad, het huurbeleid en de vroegsignalering van schulden. Monitoring betaalbaarheid Partijen monitoren (op basis van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting) de betaalbaarheid van het wonen voor studenten in Nijmegen. Hierbij wordt in ieder geval gekeken naar ontwikkeling van woon- en huurquotes. Partijen onderschrijven het belang van monitoring van de vraag naar studentenhuisvesting. De monitoring van de vraagontwikkeling wordt eveneens gedaan via de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS) die jaarlijks door Kences wordt gepubliceerd. Op basis van de jaarlijkse LMS actualiseren partijen in 2017 de afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad voor studenten in de komende jaren. SSH& monitort jaarlijks de ontwikkelingen in de omvang en samenstelling van haar woningvoorraad. Omvang voorraad Het scherp monitoren van de ontwikkeling van de vraag is tevens uitgangspunt van de Woonvisie. Voor studentenhuisvesting hanteren partijen de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting die jaarlijks wordt geactualiseerd. Daarin wordt de ontwikkeling van vraag en aanbod bijgehouden. De opgave van SSH& wordt gevormd op basis van de besprekingen met de hoger onderwijsinstellingen en de uitkomsten van de Monitor. HUURNIVEAUS WONINGVOORRAAD Voldoende betaalbare en beschikbare woningen betekent ook differentiatie van huurprijzen om te kunnen voldoen aan de vraag van diverse doelgroepen. In de Woonvisie staat het streven om het 8

14 aandeel goedkope woningen op 20% van de totale sociale corporatieve voorraad te krijgen. Per 1 juli 2015 was dit aandeel 18%. Corporaties willen voldoen aan de vraag van de doelgroep jongeren van 18 tot 23 jaar die voor deze woningen in aanmerking komen. SSH& zet specifiek in op huisvesting van studenten. De zelfstandige eenheden zijn allen goedkoop of betaalbaar. SSH& heeft momenteel geen woningen die in het segment duur sociaal vallen. Voorraad zelfstandige huurwoningen SSH& in Nijmegen naar huursegmenten Huursegment zónder toepassing huurkorting <409 (goedkoop) % % % >409 (betaalbaar) % 1280*) 69% 1123**) 61% >628 (duur sociaal) 33 2% 0 0% 0 0% totaal % % % *) Waarvan woningen huurkorting kunnen krijgen, wanneer de huurder jonger is dan 23 jaar (dan komt de huur uit onder de 409,-). In totaal ontvangen momenteel 295 woningen daadwerkelijk huurkorting (= 23% van huurwoningen). **) SSH& is van plan 41 appartementen te verkopen (Vredeburg) tussen nu en Tevens is SSH& van plan om 116 appartementen (Boeckstaetehof) om te zetten naar 3 studentenkamers per appartement. Hierdoor ontstaan 348 studentenkamers voor internationale studenten (en eventueel PhD). In totaal onttrekt SSH& zo 157 zelfstandige huurwoningen uit het segment >409 <628. Huursegment mét toepassing huurkorting (23% ontvangt hk) <409 (goedkoop) % % >409 (betaalbaar) % % >628 (duur sociaal) 0 0% 0 0% totaal % % Jaarlijks brengt SSH& de voorraad aan zelfstandige woningen op deze wijze in beeld. 9

15 Huurbeleid SSH& hanteert in 2017 een inflatievolgend huurbeleid en een harmonisatiebeleid dat ervoor zorgt dat de huur van de duurdere kamers wordt verlaagd. Tevens biedt SSH& huurders die jonger zijn dan 23 jaar een huurkorting, zodat zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. SSH& verstrekt op jaarbasis huurkortingen ter waarde van circa Vroegsignalering schulden SSH& zet zich actief in om ernstige betalingsproblemen van huurders te voorkomen. Zij signaleert betalingsproblemen vroegtijdig en werkt met een persoonlijke aanpak. Waar nodig zet SSH& een sociale betalingsregeling in en verwijst zij door naar instanties die zijn gespecialiseerd op dit gebied. Woonruimteverdeling Corporaties houden zich aan de voorwaarden voor passend toewijzen, waardoor tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning wordt toegewezen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Een toewijzing aan een student is overigens altijd passend, omdat deze doelgroep is uitgezonderd van het uitvoeren van de inkomenstoets (wordt geacht onder de grens te zitten). SSH& wijst haar zelfstandige woningen toe met toepassing van artikel 8 lid 4 van de huisvestingsverordening Nijmegen 2016 A, waarbij de volgende aanvullende afspraken gelden: Aandachtspunt vormen de in de afspraken genoemde driekamer appartementen (onder b). SSH& zet deze appartementen in het complex Boeckstaetehof om naar studentenkamers. Afspraken woonruimteverdeling a. De toewijzing van de studentenwoningen van SSH&, zijnde alle onzelfstandige wooneenheden en alle kleine zelfstandige wooneenheden (één of twee kamers), vindt plaats binnen het daarvoor door SSH& ontwikkelde beleid. b. De toewijzing van zelfstandige driekamer appartementen vindt eveneens buiten het regionale aanbodmodel plaats om de noodzakelijke doorstroming ten behoeve van eerstejaars te kunnen realiseren. SSH& committeert zich bij de toewijzing van driekamer appartementen wel aan de criteria voor woningtoewijzing, zoals vastgelegd in de Huisvestingsverordening Nijmegen 2016 A. c. Verhuur van de wooneenheden in het Guesthouse op de campus zal eveneens buiten de reguliere toewijzingsregels plaatsvinden. SSH& zal de wijze van verhuur verantwoorden in haar jaarverslag en desgewenst nadere toelichting daarop verstrekken aan de gemeente Nijmegen. d. SSH& zal personen, die bij haar een huurcontract voor een studentenwoning afsluiten, zich direct laten inschrijven bij Entree om daarmee wachttijd op te bouwen voor zelfstandige woonruimte in het regionale aanbodmodel ( ten behoeve van doorstroming na afstuderen). e. De Gemeente ondersteunt de keuze van SSH& voor een op haar doelgroep toegesneden urgentiecommissie (commissie van toewijzing) en geschillencommissie volledig. SSH& draagt hiervoor haar eigen kosten. Deelname aan een Regionale Urgentie is dan ook voor SSH& niet aan de orde, evenmin als een financiële bijdrage van SSH& daaraan. f. SSH& rapporteert in het jaarverslag over de inhoud en resultaten van het toewijzingsbeleid (inclusief commissie van toewijzing en geschillencommissie SSH&). 10

16 5. Huisvesting specifieke doelgroepen Ambitie gemeente en inzet partijen De toestroom van vluchtelingen en de scheiding van wonen en zorg, zorgen ervoor dat het huisvesten van doelgroepen en de opgave rondom wonen met zorg prominent op de agenda staan. Dit zijn complexe opgaven die om een gezamenlijke inspanning vragen. SSH& zet zich in voor studenten, en dus ook voor studerende statushouders. Aanpak en afspraken Over het huisvesten van vergunninghouders maken de partijen niet alleen afspraken over voldoende en passende huisvesting, maar ook over het zorgen voor voldoende woonbegeleiding. Huisvesten doelgroepen Het toegenomen aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus en de extramuralisering zorgen voor een extra opgave rondom het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. In de Woonvisie is deze extra opgave gekwantificeerd op een extra woningvraag van woningen bovenop de vraag naar sociale huurwoningen uit WoON2012 tot De opgave is echter dynamisch. De partijen hanteren de meest actuele (Rijks)prognoses. Het kader van een ongedeelde stad blijft ook hier uitgangspunt. Voor het realiseren van voldoende en passende huisvesting voor vergunninghouders en kwetsbare doelgroepen hebben gemeente en corporaties begin 2016 een taskforce opgericht. SSH& is hier geen onderdeel van, gezien de categorale positie als studentenhuisvester. Wel biedt SSH& aan statushouders die van plan zijn te studeren de mogelijkheid om met voorrang een kamer te krijgen. De hiervoor geldende voorwaarden staan in bijlage 9. Wonen met zorg De opgave Wonen met zorg is op SSH& als categorale studentenhuisvester niet van toepassing. Wel behoudt SSH& 2% van de nieuwbouw beschikbaar voor studenten met een lichamelijke beperking, de zogenaamde MiVa-eenheden. Daarnaast verhuurt SSH& twaalf eenheden in complex Hoogeveldt aan Pluryn. Deze eenheden worden ingezet voor begeleid wonen. 11

17 6. Kwaliteit en duurzaamheid Ambitie gemeente en inzet partijen De gemeente heeft de doelstelling om in 2045 een energieneutrale stad te zijn. In 2030 streeft de gemeente naar een gebouwde omgeving die 75% energieneutraal is. Daarom zetten partijen zwaar in op energiebesparing. De corporaties onderschrijven de akkoorden van Parijs. Een belangrijke bijdrage wordt geleverd door de bestaande woningvoorraad. De partijen willen een onderscheid maken tussen energieneutraliteit op de korte en op de lange termijn en zetten samen in op een structurele aanpak, met verstandige en logische investeringen die geen belemmering zijn voor energieneutraliteit op termijn. Aanpak en afspraken Op basis van de korte en lange termijn maken de partijen de volgende afspraken. Bijlage 5 geeft een toelichting op de afspraken op de lange termijn. Lange termijn tot en met 2030 Voor de lange termijn starten we een tripartite proces en ontwikkelen we samen scenario s die zicht geven op haalbaarheid van een energieneutrale woningvoorraad. Partijen starten in 2016 en de scenario s zijn uiterlijk in de eerste helft van 2017 opgesteld en laten zien op welke wijze de stip aan de horizon kan worden bereikt en wat de inzet van en bijdragen van partijen hierbij is. De gemeente regisseert dit proces. Hierbij wordt expliciet rekening gehouden met het specifieke karakter van het SSH& bezit in relatie tot de inhoud van scenario s. Korte termijn 2016 tot en met 2020 De gemeente heeft als doelstelling dat het corporatiebezit in 2018 een gemiddeld label B heeft, mits dit de weg naar energieneutraliteit niet hindert. Alle zelfstandige wooneenheden van SSH& hebben reeds gemiddeld energielabel B, waarmee SSH& voldoet aan deze ambitie. SSH& zet zich in om dit gemiddelde de komende jaren te behouden. Planning en monitoring Op dit moment heeft SSH& de volgende planning (zelfstandige eenheden): Energielabels en Energie-Index SSH& label Ei aantal % aantal % A++ 0,60 0 0,0% 0 0,0% A+ 0,6-0,8 66 3,5% 121 6,6% A 0,8-1, ,3% ,7% B 1,21-1, ,6% 85 4,6% C 1,41-1, ,7% ,6% D 1,81-2, ,3% ,8% E 2,11-2, ,8% 145 7,9% F 2,41-2, ,5% 28 1,5% G > 2,70 5 0,3% 5 0,3% Totaal ,0% ,0% gemiddeld label B B gemiddelde Ei gem.label in 2020 gem. Ei in 2020 Stand van zaken per van het betreffende jaar. 12

18 SSH& zet in op energiebesparing door technische maatregelen en bewustwording bij studenten. Daarbij komen de maatregelen direct ten goede aan de betaalbaarheid en het wooncomfort. De ambitie van SSH& is dat haar bewoners in % minder energie verbruiken dan in het jaar SSH& investeert jaarlijks gemiddeld 1 miljoen in energiebesparende maatregelen om wooneenheden te verduurzamen. In de periode investeert SSH& in totaal dus 5 miljoen. Met deze investering in duurzaamheid houdt SSH& studentenkamers betaalbaar, omdat de investering niet wordt doorgerekend in de huur. Het volgende project in 2017 richt zich concreet op energieneutraliteit: Renovatie complex Van Nispenstraat In 2017 en 2018 investeert SSH& ruim 3,5 miljoen in de grootschalige renovatie van het complex aan de Van Nispenstraat, waarbij 55 bijna energieneutrale woningen (BENG) met nieuwbouwkwaliteit worden gerealiseerd. SSH& voert dit project uit met veel aandacht voor bewonersparticipatie. Gedrag Partijen onderschrijven dat gedrag een cruciale factor is voor energiebesparing en lagere woonlasten. Dit onderwerp krijgt nadrukkelijk aandacht in het nieuwe tripartite proces. SSH& ontwikkelt in 2017 een gedragsproject waarbij studenten bewust worden gemaakt van hun energie- en/of waterverbruik. Financiële bijdrage gemeente De gemeente zet in de huidige collegeperiode 3 miljoen in voor verduurzaming van de gebouwde omgeving. Hiervan is 1,2 miljoen beschikbaar voor energiebesparing en duurzame energieopwekking bij woningcorporaties. Deze gelden zullen worden ingezet in projecten die zich richten op versnelling van de Aedes-doelstelling, energieneutraliteit en/of gedragsverandering. Jaarlijks wordt budget toegewezen aan projecten van corporaties of huurdersbelangenverenigingen. 7. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Ambitie gemeente en inzet partijen De waardering bij Nijmegenaren voor hun stad (7,6) en woonbuurt (7,4) is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. De cijfers voor de leefbaarheid en veiligheid van de woonbuurt zijn vergeleken met andere studentensteden relatief hoog. Een goed woon- en leefklimaat in de wijk is één van de ambities uit de Woonvisie. Partijen onderschrijven deze ambitie en hebben een gedeelde verantwoordelijkheid. De partijen dragen hier binnen het wettelijk en onderstaand samenwerkingskader gezamenlijk aan bij. Er is een directe relatie met het nieuwe kamerverhuurbeleid van de gemeente. Aanpak en afspraken De Woningwet biedt een nieuw kader voor afspraken over leefbaarheid. Bijlage 6 geeft een toelichting op het wettelijk kader en op de wijze van samenwerken in het Nijmeegse. 13

19 SSH& is geen woningcorporatie met een wijkverantwoordelijkheid, zoals anderen. Haar bezit is geconcentreerd in grotere complexen en stadspanden, maar leidt nergens tot een benodigde wijkregierol van SSH&. SSH& zet in op leefbaarheid met een team van complexbeheerders. Zij zijn dagelijks in de complexen actief. De complexbeheerders zijn het directe aanspreekpunt voor de bewoners en hebben een rol in het behoud van een prettige, schone en veilige woon- en leefomgeving, zowel voor de studenten als hun buurtbewoners. Zij spreken bewoners aan en treden op bij problemen. Financieel gezien gaat het om een investering van 125 per wooneenheid per jaar. SSH& behandelt klachten bij overlast van bewoners conform een interne klachtenprocedure. Deze procedure zorgt voor een eenduidige registratie van klachten en een zorgvuldige behandeling. De procedure is voorzien van een zogenaamde escalatieladder; van een gesprek tot (bij stelselmatig aanhoudende overlast) een gang naar de rechter. SSH& beschikt over een klachtencoördinator die de klachten registreert en de behandeling coördineert. In het voorkomen en aanpakken van overlast hebben de complexbeheerders een spilfunctie. Ondergrondse afvalcontainers Het aanbieden van het afval leidt bij de grote complexen regelmatig tot klachten. Ondergrondse containers leveren een wezenlijke bijdrage aan het voorkomen van overlast van afval voor zowel de buurt als de studenten zelf. In sommige gevallen zijn ondergrondse containers duurder voor de huurders. Partijen overleggen in 2017 in hoeverre een gemeentelijke bijdrage aan ondergrondse afvalcontainers mogelijk is, zodat de woonlasten van de huurders niet stijgen. 8. Financiën Overzicht 5 financiële ratio s in bijlage: DAEB en niet-daeb SSH& is een financieel gezonde organisatie, zoals blijkt uit de meerjarenontwikkeling van de financiële ratio s. SSH& investeert in de periode zo n 66 miljoen in Nijmegen & Arnhem. In Nijmegen investeert SSH& 29 miljoen in nieuwbouw, 5 miljoen in betaalbaarheid, 5 miljoen in verduurzaming van vastgoed en 3 miljoen in renovatie. Opgeteld investeert SSH& 42 miljoen in Nijmegen. Met deze forse investeringen benadert SSH& in de periode de grenzen van haar eigen interne financiële ratio s. Overleg Jaarlijks treden partijen in overleg over de betekenis van de financiële ratio s, de oordeelsbrief van de Minister, de Indicatieve bestedingsruimte en het jaarlijkse borgingsplafond van het WSW. 9. Afspraken overige thema s Social Return Gemeente en corporaties onderschrijven het belang van Social Return als vorm van verantwoord maatschappelijk ondernemen. Gezamenlijk streven gemeente en corporaties er naar om de burgers van de stad, tevens vaak huurders, actief aan het arbeidsproces te laten deelnemen. 14

20 Social return is een belangrijk instrument om leer-/werkplekken te realiseren voor leerlingen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Social return afspraken hebben als doel een bijdrage te leveren aan het vergroten van de arbeidsparticipatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en het opleiden van jongeren. SSH& is voorstander van Social Return. SSH& maakt hierover afspraken met (vaste) leveranciers en bedrijven die voor ons werken. Bij nieuwbouwprojecten wordt per project bekeken wat de bijdrage kan zijn van bijvoorbeeld leerwerkplekken. Daarnaast is er bij SSH& regelmatig ruimte voor stageplekken voor studenten. 10. Geschillenregeling Als tijdens het proces om tot prestatieafspraken te komen één van de deelnemende partijen een geschil constateert dat de ondertekening van de prestatieafspraken in de weg zal staan, dan zal deze de overige partijen daar mondeling en schriftelijk van op de hoogte brengen. Partijen spreken af dat voordat zij een geschil aan de minister voorleggen zij alle haalbare stappen zullen zetten om het geschil onderling op te lossen. De inzet van een mediator is één van de mogelijke stappen. Partijen hebben minimaal vier weken de tijd om een geschil te beslechten, waarna een of meer van de betrokken partijen kunnen besluiten het geschil aan de minister voor te leggen. De andere partijen dienen in dat geval onmiddellijk hiervan op de hoogte te worden gebracht. 11. Overdracht van rechten en plichten Het is partijen niet toegestaan om rechten en/of plichten die zij op grond van deze overeenkomst jegens de andere partij hebben, aan derden over te dragen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere partij, aan welke toestemming door de andere partij voorwaarden kunnen worden verbonden ter verzekering van de juiste nakoming van deze overeenkomst. 12. Slotbepalingen Deze overeenkomst treedt op de dag van ondertekening in werking en eindigt op 31 december In 2017 bereiden partijen gezamenlijk een nieuwe overeenkomst voor, voor het opvolgende jaar. Deze overeenkomst kan worden aangehaald als Prestatieovereenkomst SSH& SPH Nijmegen Aldus overeengekomen en getekend te Nijmegen op 15

21 De gemeente Nijmegen, vertegenwoordigd door de heer drs. B. Velthuis daartoe gemachtigd door de burgemeester van Nijmegen bij besluit van.2016, handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van ; Gemeente Nijmegen, namens deze,... drs. B. Velthuis Wethouder Stichting Platform Huurdersbelangen (SPH) Namens deze,... E.G. Tjepkema MA Voorzitter Stichting SSHN (SSH&) namens deze,... ing. C. Stunnenberg MRE MRICS directeur-bestuurder 16

22 Bijlagen Bijlage 1: Definities Voor de in deze overeenkomst gehanteerde begrippen zijn de definities zoals opgenomen in de Woonvisie van kracht, tenzij anders vermeld. Huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en voldoet aan de definitie uit de Wet op het overleg huurders verhuurder. Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW): het samenwerkingsorgaan van de Nijmeegse corporaties De Gemeenschap, Mooiland, Talis, Portaal, SSH&, Standvast Wonen en WoonGenoot. DAEB en niet-deab activiteiten: activiteiten van woningcorporaties zijn als gevolg van de inwerkingtreding van de Europese regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-daeb activiteiten. Alleen voor DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Huurcategorieën (prijspeil 2016) Goedkope woning: woning met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92) Betaalbare woning: o betaalbaar 1: woning met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68) o betaalbaar 2: woning met een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens ( 628,76) Dure sociale woning: woning met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens ( 710,68) Sociale huur of DAEB-woning: woning met een huurprijs tot maximaal de huurtoeslaggrens Niet-DAEB woning: een woning uit de niet-daeb portefeuille die geliberaliseerd verhuurd is of in de toekomst geliberaliseerd verhuurd kan worden Vrije sector of geliberaliseerde woning: niet-daeb woning met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens Social return: een aanpak met als doel een bijdrage te leveren aan het vergroten van de arbeidsparticipatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Bijlage 2: Werkafspraken Informatie en onderwerpen Alle partijen zullen voldoen aan verzoeken om relevante informatie door andere partijen en deze overzichtelijk presenteren. Alle informatie wordt per gedeeld. Daartoe wordt een actuele lijst met adressen van de betrokken organisaties en personen bijgehouden door het secretariaat van het overleg. 17

23 SSH& stuurt voor 15 december van elk jaar de overeengekomen prestatieafspraken aan de minister samen met de dpi en stuurt een kopie hiervan aan de andere partijen. Inrichting en planning van het overleg De gemeente voert het voorzitterschap en secretariaat van de stedelijke tripartite overleggen. De gemeente voert het voorzitterschap van de overige tripartite overleggen over prestatieafspraken. Per overleg worden afspraken gemaakt over verslaglegging. Corporatie en gemeente zijn gezamenlijk penvoerder bij het opstellen van de prestatieafspraken. Minimaal twee keer per jaar vindt op bestuurlijk niveau overleg plaats tussen SSH&, gemeente, SPH en de hoger onderwijsinstellingen. In april over prognoses van het onderwijs en in november over realisatieaantallen en de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting. Het voorzitterschap en secretariaat van dit overleg worden ingevuld door de gemeente. In het eerste overleg worden in ieder geval nadere procesafspraken gemaakt voor de periode tot 15 december. Partijen stellen in het eerste overleg een vergaderplanning op. Partijen spreken af wanneer een eerste concept van de prestatieafspraken gereed is. Ondersteunen van het overleg Bij het maken van prestatieafspraken hebben gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties een gelijkwaardige positie. Huurdersorganisaties kunnen zelfgekozen professionele ondersteuning vragen voor advisering over inhoudelijke vraagstukken en voor het betrekken van hun achterban. Partijen maken in relatie tot en op basis van de WOHV een afspraak over de dekking van de kosten van een eventuele huurdersorganisatie op stedelijk niveau. Wanneer SPH zich daarbij aansluit zal SPH deze kosten van haar deel opnemen in haar begroting. Bijlage 3: Toelichting huisvesting specifieke doelgroepen Huisvesting doelgroepen Het toegenomen aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus en de extramuralisering zorgen voor een extra opgave rondom het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. In de Woonvisie is deze extra opgave gekwantificeerd op een extra woningvraag van woningen bovenop de vraag naar sociale huurwoningen uit WoON2012 tot De opgave is echter dynamisch. Prognoses, met name over het aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus, veranderen snel en zijn aan onzekerheden onderhevig. Wonen met zorg De ambitie in de Woonvisie is dat mensen met een zorgvraag goed en zoveel mogelijk zelfstandig wonen in de eigen woonomgeving, met een passend voorzieningenniveau in de wijk. De vergrijzing zal de komende jaren ook in Nijmegen sterk doorzetten. Het aantal mensen ouder dan 70 zal stijgen van ca naar in 2020, een groei van Dit heeft gevolgen voor de woningvraag omdat ouderdom vaak met fysieke beperkingen komt en aanpassing van de woning 1 Bron: concept Demografische Verkenningen 2015, Gemeente Nijmegen, Onderzoek en Statistiek 18

24 vergt. De afschaffing van de lagere Zorgzwaartepakketten (ZZP s) zorgt er bovendien voor dat de komende jaren meer ouderen en mensen met een beperking zelfstandig (blijven) wonen. Als gevolg van deze grote en ingrijpende ontwikkelingen krijgt de opgave meer gewicht en urgentie. Bijlage 4: Toelichting kwaliteit en duurzaamheid van woningen Corporaties (exclusief SSH& gezien haar specifieke bezit) en gemeente hebben in 2016 gezamenlijk het zogenaamde CE-model doorgerekend. Dit model geeft per buurt inzicht in de goedkoopste optie om een energieneutrale warmteoplossing in de bestaande woningen te realiseren. De warmteoplossing is dan in beeld. Om tot energieneutrale woningen te komen moeten we breder kijken, namelijk ook naar de stroomoplossingen. Met een tussendoel van 75% energieneutraal in 2030 brengt de gemeente focus aan. Vanuit dit vertrekpunt starten partijen een tripartite proces en ontwikkelen we samen scenario s die zicht geven op de haalbaarheid van een 75% energieneutrale woningvoorraad in De scenario s zijn uiterlijk in de eerste helft van 2017 opgesteld. Uit deze scenario s dient te blijken wat ervoor nodig is (technisch, financieel, planologisch, procesmatig) om dit doel te bereiken en welke bijdrage corporaties, huurders, gemeente en andere partijen (onder andere kenniscentra, bouwbedrijven, andere overheden) hier mogelijk aan kunnen leveren. Op basis van de scenario s maken partijen keuzes over toekomstige investeringen. De scenario s laten zien hoe de sociale woningvoorraad in de toekomst kan worden voorzien van duurzame warmte én stroom en waar concepten als passiefhuizen, Stroomversnelling, all-electric woningen en/of het aansluiten op het warmtenet of andere warmtebronnen toegepast kunnen worden. Partijen beperken zich in dit proces niet alleen tot de middellange termijn, maar kijken ook op korte termijn hoe de energiebesparing, opwekking van duurzame energie en gedragsverandering kan worden versneld en hoe hier de komende jaren concreet invulling aan wordt gegeven. Zonnepanelen zijn uiteraard ook onderdeel van het plan waarbij het doel van de gemeente is dat voor % van de Nijmeegse corporatiewoningen is voorzien van zonnepanelen. 19

25 Bijlage 5: complexen SSH& 1 Boeckstaetehof, 2 Doddendaal, 3 Dominicanenstraat, 4 Galgenveld, 5 Gouverneur, 6 Graafse Ringpad, 7 Heidepark, 8 Hoogeveld, 9 Jacob Canisstraat, 10 Jonkerbosch, 11 Leeuwenstein, 12 Mariënbosch, 13 Orion, 14 Proosdij, 15 Stadspanden, 16 Sterrebosch, 17 Talia, 18 Thijmstraat, 19 Van der Bruggenstraat, 20 Van Nispenstraat, 21 Vossenveld, 22 Vredestraat, 23 Welgelegen, 24 Westerhelling 20

26 Bijlage 6: Kader Woningwet Leefbaarheid De Woningwet biedt een nieuw kader voor afspraken over leefbaarheid. Hierin is opgenomen dat corporaties jaarlijks maximaal 126,25 per verhuureenheid (DAEB-woning) aan leefbaarheid mogen besteden en dat uitgaven in het kader van leefbaarheid alleen kunnen plaatsvinden als ze plaatsvinden in een gebied waar de betreffende corporatie substantieel DAEB-bezit heeft en onderdeel zijn van prestatieafspraken. In de Woningwet is opgenomen dat bijdragen van de corporaties aan leefbaarheid zijn toegestaan aan de volgende activiteiten: a. Woonmaatschappelijk werk ten behoeve van huurders van woningen van de corporatie; b. Aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van verhuureenheden of andere onroerende zaken van de corporatie; c. Bijdragen aan de uitvoering van plannen: i. ter bevordering van een schone woonomgeving; ii. ter voorkoming van overlast; iii. ter bevordering van de veiligheid. Bijlage 7: Financiële positie SSH& De 5 indicatoren van de Autoriteit Woningcorporaties zijn: ICR - Interest Coverage Ratio: de mate waarin de operationele kasstroom de rentekosten dekt. DSCR - Debt Service Coverage Ratio: de mate waarin de operationele kasstroom zowel de rente als de aflossingen dekt. LtV - Loan to value: de hoogte van de leningen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed. Solvabiliteit: de verhouding van het eigen vermogen tot het totale vermogen. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen het schuldrestant van door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen en de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand (WOZ-waarde). Financiële ratio s SSH& op basis van de begroting 2017: Begroting MJB MJB MJB Solvabiliteit Bedrijfswaarde DAEB 57,8 51,9 51,2 50,9 SSH& norm solvabiliteit Bedrijfswaarde DAEB >35 >35 >35 >35 Solvabiliteit niet-daeb 52,5 54,5 56,5 58,5 21

27 SSH& norm minimum solvabiliteit niet- DAEB N.n.b. N.n.b. N.n.b. N.n.b. Loan to value Bedrijfswaarde DAEB netto 36,4 42,5 42,8 42,9 SSH& norm loan to value Bedrijfswaarde DAEB <60 <60 <60 <60 Loan to value niet-daeb 62,7 64,1 65,8 68,2 SSH& norm loan to value niet-daeb N.n.b. N.n.b. N.n.b. N.n.b. ICR gewogen (jr. 1 t/m5) 2,37 2,50 3,33 2,68 SSH& norm ICR DAEB >2 >2 >2 >2 ICR gewogen (jr. 1 t/m5) 6,74 6,08 6,24 6,79 SSH& norm ICR niet-daeb N.n.b. N.n.b. N.n.b. N.n.b. DSCR gewogen (jr. 1 t/m 5) 2,06 2,20 2,65 2,46 SSH& norm DSCR DAEB >1,4 >1,4 >1,4 >1,4 DSCR gewogen (jr. 1 t/m 5) 6,83 6,34 6,69 7,51 SSH& norm DSCR niet-daeb N.n.b. N.n.b. N.n.b. N.n.b. Toelichting op de hoogte van de SSH& normratio s SSH& stelt intern hogere normen dan het WSW of AW van ons vraagt. Dit heeft te maken met ons specifieke risicoprofiel. Momenteel zijn we bezig met een actualisatie van onze risico-inschattingen. De huidige normen zijn daar nog niet op aangepast. We zien momenteel de volgende globale extra risico s, die vragen om hogere financiële normen. SSH& richt zich specifiek op studentenhuisvesting, waardoor ze niet alleen afhankelijk is van demografische ontwikkelingen, maar ook van ontwikkelingen binnen het hoger onderwijs. Een slecht presterende RU of HAN leidt tot minder studenten, met een prijserosie op de huurprijzen en leegstand tot gevolg. SSH& kan een beperkt deel van haar bezit voor andere doelgroepen inzetten, maar niet haar onzelfstandige studenteneenheden. 22

28 Dit specifieke woningbezit leidt ertoe dat SSH& geen omvangrijk verkoopprogramma heeft en daardoor ook geen extra middelen kan generen. SSH& kan ook geen extra inkomsten binnen halen omdat haar huren al op gemiddeld 91% van het maximum redelijk huurniveau zitten en daarmee de grens van betaalbaar wonen bereikt is. Eventuele toekomstige wijzigingen van de huurtoeslag corporaties moeten dit mogelijk zelf (deels?) gaan betalen bij zelfstandige en aangewezen wooneenheden door de overheid kunnen een grote impact hebben op de betaalbaarheid voor onze doelgroep. 64% van onze huurders ontvangt huurtoeslag; als de rekening van de huurtoeslag (deels) verlegd wordt naar SSH&, dan heeft dit een enorme impact op de cash flow. De actualisatie van het Strategisch Vastgoed Beleid heeft in 2016 plaatsgevonden. Dit heeft impact op de vermogenspositie na 2020 omdat daarin met name de plannen gemaakt worden voor die complexen die het einde van de economische levensduur naderen. Dit zijn de grote complexen van SSH& (allemaal 70 en 80-er jaren complexen) zoals o.a. Hoogeveldt, Galgenveld en Proosdij. Deze complexen hebben een dusdanige omvang dat het mogelijk deels uit de markt nemen ervan een grote invloed heeft op de huurontvangsten. Daarbij is het ook de vraag of deze nog niet begrote ingrepen op termijn terug verdiend worden. De (investerings)risico s die voortvloeien uit wet- en regelgeving die van toepassing is op ons specifieke woningbezit, zoals brandveiligheid en legionellapreventie en de daarmee gepaard gaande extra kosten. Maar denk ook aan de gevolgen van nieuwe huurwetgeving of fiscale regelgeving. Daarbij is er rond 2021 nog de onzekerheid rondom de derivaten. De afwikkeling hiervan is sterk afhankelijk van de hoogte van de rente. SSH& heeft drie swaps afgesloten, waarvan een langlopend. Deze langlopende swap heeft in 2015, gezien de historisch lage rentestand, een negatieve marktwaarde. SSH& streeft ernaar om voor 2020 deze langlopende swap uit de boeken te hebben, om te voorkomen dat er liquiditeiten moeten worden aangetrokken die een verdere rente daling van 2% kunnen opvangen conform de regels van de Aw. SSH& heeft hiervoor in 2016 een breakplan gemaakt. In de begroting is het effect van de vraaguitval door het leenstelsel gecompenseerd door de verwachte toename van de vraag naar gemeubileerde shortstay eenheden. Deze doelgroep brengt echter weer een ander risico met zich mee, want hun komst is mede afhankelijk van de kwaliteitsontwikkelingen in het hoger onderwijs en het politieke klimaat in Nederland. Op deze externe factoren kan SSH& zelf geen invloed uitoefenen. 23

29 Bijlage 8: Corporatiebezit