Prestatieafspraken 2016 t/m 2020 Standvast Wonen Huurdersbelang Standvast Nijmegen gemeente Nijmegen

Transcriptie

1 Prestatieafspraken 2016 t/m 2020 Standvast Wonen Huurdersbelang Standvast Nijmegen gemeente Nijmegen 1

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding Ambitie en samenwerking Ontwikkelingen in de woningvoorraad Betaalbaarheid en bereikbaarheid Huisvesting specifieke doelgroepen Kwaliteit en duurzaamheid Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Financiën Afspraken overige thema s Geschillenregeling Overdracht van rechten en plichten Slotbepalingen Bijlagen

3 1. Inleiding Aanleiding overeenkomst De Woningwet 2015 beoogt dat gemeenten, indien er sprake is van actueel lokaal volkshuisvestingbeleid, jaarlijks prestatieafspraken maken met de woningcorporaties die actief zijn in hun werkgebied. De huurdersorganisaties zijn hierbij een volwaardige partij. Woningcorporaties brengen voor 1 juli van elk jaar een overzicht van voorgenomen werkzaamheden uit. Uit dit bod blijkt op welke wijze de corporatie bijdraagt aan het uitvoeren van het lokale volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is. Het bod vormt de inhoudelijke basis voor het maken van prestatieafspraken. Om volwaardig partij te zijn bij het maken van prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over de wijze van (tripartite) samenwerking. Daarnaast wordt afgesproken over welke onderwerpen afspraken worden gemaakt en worden de deze per onderwerp vastgelegd. Ondergetekenden: De gemeente Nijmegen, hierna te noemen: de gemeente. Woningcorporatie Standvast Wonen, hierna te noemen: Standvast Wonen. Huurdersbelangenvereniging Huurdersbelang Standvast Nijmegen, hierna te noemen: HBS Nijmegen en hierna gezamenlijk te noemen partijen, leggen in deze prestatieovereenkomst afspraken vast over: De wijze van samenwerking; De terreinen van samenwerking; De redelijke bijdrage van Standvast Wonen aan de Woonvisie Samen werken aan goed wonen voor de jaren 2016 tot en met 2020, geconcretiseerd voor 2017; De monitoring en actualisatie van afspraken; Al het overige waarover partijen het nuttig achten nu onderlinge afspraken te maken. In deze overeenkomst wordt onder de corporaties de corporaties bedoeld die actief zijn binnen het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). Op dit moment zijn dit: De Gemeenschap, Standvast Wonen, Talis, Portaal, Mooiland, WoonGenoot en SSHN. Deze overeenkomst heeft betrekking op het woningbezit van Standvast Wonen, dat gelegen is binnen de grenzen van de gemeente Nijmegen en geldt voor de activiteiten van Standvast Wonen, HBS Nijmegen en de gemeente binnen de grenzen van de gemeente Nijmegen. Standvast Wonen is tevens werkzaam in de gemeenten Beuningen en Druten. De inzet van Standvast Wonen in de gemeente Nijmegen is afgestemd op de totale opgaven in het werkgebied. Richtinggevend voor de afspraken zijn de Woonvisie Samen werken aan goed wonen en het bod van Standvast Wonen op de woonopgave in de stad Nijmegen voor het jaar De gemeente respecteert de doelstellingen die Standvast Wonen in het ondernemingsplan geformuleerd heeft (waaronder het statutair vastgelegde werkgebied van Standvast Wonen in 3

4 Nijmegen aan de Zuidzijde van de Waal), indien en voor zover deze naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in het verlengde van de doelstellingen uit de Woonvisie en doelstellingen van HBS Nijmegen liggen. Standvast Wonen respecteert de ambities en doelstellingen uit de woonvisie en de doelstellingen van HBS Nijmegen. Daarnaast staan partijen open voor overleg over samenwerking op andere thema s of aanvullingen op onderliggende thema s. De in deze overeenkomst gehanteerde definities en begrippen zijn vermeld in bijlage Ambitie en samenwerking Ambitie De ambitie zoals vastgelegd in de Woonvisie is dat Nijmegen een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijft voor iedereen. Uitgangspunt is goed wonen voor arm en rijk, ouderen, studenten en starters, autochtoon en allochtoon, nu en in de toekomst. Betaalbaar en duurzaam wonen zijn daarvoor een belangrijke voorwaarde. Het gaat om toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. De corporaties onderschrijven op hoofdlijnen de ambitie en geven via de jaarlijkse biedingen aan in welke mate zij bijdragen aan de woonopgaven van de stad Nijmegen. Op basis van de Woonvisie en de biedingen van de corporaties maken de partijen afspraken over de volgende onderwerpen: Ontwikkelingen in de woningvoorraad o Liberalisatie en verkoop o Nieuwbouw en aankoop Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad Huisvesting van specifieke groepen Kwaliteit en duurzaamheid van woningen Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Tevens hebben partijen de mogelijkheid om individuele afspraken te maken over andere thema s dan de in de Woonvisie en biedingen genoemde thema s en wordt de financiële situatie van Standvast Wonen inzichtelijk gemaakt. Samenwerking 1. Met inachtneming van de bepalingen uit de Woningwet en onderliggende regelgeving worden werkafspraken gemaakt. De werkafspraken zijn vermeld in bijlage Door te ondertekenen erkennen alle partijen de afspraken en zij zijn daarop ook aanspreekbaar. 3. HBS Nijmegen wordt door de deelnemende partijen erkend als de vertegenwoordiger van de huurders van Standvast Wonen in Nijmegen conform de eisen van Woningwet en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV). 4. Partijen erkennen elkaar als de wettelijke en volwaardige overlegpartners voor het maken van prestatieafspraken waarbij de Woonvisie de inhoudelijke richting geeft. Indien hiervan wordt afgeweken of één van de partijen een andere visie heeft wordt dit expliciet vermeld. 4

5 5. Standvast Wonen brengt voor 1 juli van elk jaar een overzicht van voorgenomen werkzaamheden uit. Zij draagt daarbij, zoals de Woningwet stelt, naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeente waar zij feitelijk werkzaam is. 6. Voordat Standvast Wonen het overzicht naar de gemeente stuurt overlegt zij hierover met HBS Nijmegen. 7. Partijen overleggen minimaal drie keer per jaar in tripartite samenstelling met elkaar. Op managers- / medewerkersniveau minimaal één keer in het eerste deel van het jaar over de monitoring van de prestatieafspraken en minimaal één keer in het tweede deel van het jaar over actualisatie en / of aanpassing van afspraken. Op bestuurlijk niveau vindt minimaal één keer in het tweede deel van het jaar een tripartite overleg plaats over actualisatie en/of aanpassing van afspraken. In dit overleg is de door de minister doorgegeven Indicatieve Bestedingsruimte van Standvast Wonen tevens onderwerp van gesprek. 8. Op stedelijk niveau vindt minimaal twee keer per jaar een bestuurlijk tripartite overleg tussen gemeente, het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW), de corporaties De Gemeenschap, Mooiland, Talis, Portaal, SSH&, Standvast Wonen en WoonGenoot en de in Nijmegen actieve huurdersbelangenverenigingen van de genoemde corporaties. In het eerste deel van het jaar zal dit overleg in het teken staan van monitoring van overeengekomen afspraken en in het tweede deel in het teken van actualisatie van afspraken. Daarnaast kunnen alle benoemde partijen onderwerpen voor deze overleggen agenderen. Het voorzitterschap en secretariaat van dit overleg wordt ingevuld door de gemeente. 3. Ontwikkelingen in de woningvoorraad Ambitie gemeente en inzet partijen Partijen onderschrijven de ambitie dat Nijmegen een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonstad blijft voor iedereen. Partijen zetten zich in voor gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte. Partijen onderschrijven het doel van een woningvoorraad met voldoende betaalbare en beschikbare woningen voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Onder betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep staan de afspraken hierover. Aanpak en afspraken Op basis van de ambitie en de inzet maken de partijen afspraken over liberalisatie, sloop, verkoop en de nieuwbouw van woningen. De aanpak en afspraken zijn vermeld in de volgende twee paragrafen Liberalisatie en verkoop Liberalisatie Op basis van de Woningwet zijn corporaties verplicht om voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel bij de Autoriteit Woningcorporaties in te dienen voor de scheiding tussen het DAEB en niet-daeb bezit. Partijen spreken af dat het scheidingsvoorstel niet strijdig is aan de doelstellingen van de woonvisie en in lijn ligt met de prestatieafspraken. SLOOP Voor 2017 en de jaren erna heeft Standvast Wonen de volgende sloopplannen (individuele en complexmatige sloop): 5

6 Sloop 2017 Standvast Wonen Stadsdeel DAEB niet-daeb Centrum Dukenburg Lindenholt Midden Nieuw West Noord Oost 46 Oud West Zuid Totaal 46 0 Sloop 2016 t/m 2020 Standvast Wonen DAEB niet-daeb Planning (totaal) 13 Samenvoegen 13 (voormalige) duplexwoningen Genoemde aantallen betreffen sec het herstructureringsproject Hengstdal: 2017: sloop 46 (voormalige) duplexwoningen 2018: nieuwbouw 31 woningen (27 eengezinswoningen en 4 beneden/bovenwoningen) en samenvoegen 13 (voormalige) duplexwoningen tot 8 eengezinswoningen In bovenstaande tabel zijn alleen de onttrekkingen (sloopaantallen) weergegeven. De nieuwbouwtoevoegingen zijn opgenomen in het overzicht nieuwbouw. VERKOOP Partijen zijn het erover eens dat verkoop van sociale huurwoningen niet strijdig is met het lokale volkshuisvestingsbeleid en dus past binnen het kader van de Woonvisie. Verkoop van sociale huurwoningen door Standvast Wonen wordt door de gemeente toegestaan, ook indien de gemeente hier op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst toestemming voor dient te verlenen, onder de voorwaarden: a. Er voldaan wordt aan de afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad en het doel van de Woonvisie: toekomstbestendige en gevarieerde wijken die voorzien in de woningbehoefte; b. de toekomstig eigenaar (bij individuele verkoop) tevens bewoner wordt. Uit onderstaande tabellen blijkt het aantal voor verkoop gelabelde woningen voor de jaren 2016 t/m 2020 en het werkelijke verkooptarget voor

7 Samenstelling verkoopvijver Standvast Wonen Stadsdeel DAEB niet-daeb Centrum 17 Dukenburg 17 Lindenholt Midden 76 Nieuw West 101 Noord Oost 96 Oud West Zuid 2 21 Totaal Verkooptarget 2017 t/m Verkoop 2017 Standvast Wonen DAEB niet-daeb Target 34 4 Standvast Wonen gaat voor de periode 2017 t/m 2020 uit van gemiddeld 38 woningverkopen per jaar, waarvan gemiddeld 34 DAEB woningen en 4 niet-daeb woningen. Standvast Wonen herijkt jaarlijks de verkoopvijver en informeert de gemeente en HBS hierover Nieuwbouw en aankoop De gemeente geeft bij woningbouwontwikkelingen prioriteit aan Waalsprong en Waalfront. Dit betekent niet dat de woningbouwontwikkeling in de bestaande stad op slot wordt gezet. Plannen in de bestaande stad worden op projectniveau integraal beoordeeld op de volgende criteria: strategische maatschappelijke relevantie, versterking voorzieningen, leefbaarheid, verbetering differentiatie woningaanbod, doelgroepenbeleid, stadium planontwikkeling, financiële gevolgen. Het toevoegen van woningen passend binnen het planningskader wonen met zorg en/of goedkope huurwoningen wordt door de gemeente positief meegewogen bij de integrale afweging om medewerking aan een plan te verlenen. Gemeente en corporaties onderzoeken gezamenlijk mogelijkheden om goedkope huurwoningen te bouwen. Per project bekijken gemeente en Standvast Wonen of realisatie van een aandeel goedkope huurwoningen mogelijk is. Gemeente en corporaties spannen zich gezamenlijk in om de uitvoeringskracht bij woningbouwprojecten te versnellen. In 2017 en 2018 wordt hier invulling aan gegeven door op projectniveau afspraken te maken over de volgende onderwerpen: - woningbouwprogramma - kwaliteit (woning en omgeving) - grondprijs - parkeernorm - ruimtelijke procedures Dit gebeurt in 2017 voor Standvast Wonen voor de volgende projecten: DOCK II Handelskade Levensloopgeschikte woningen Malvert Vlierestraat Tooropstraat 7

8 In onderstaande tabel zijn de nieuwbouwplannen van de corporatie aangegeven. In beginsel zijn alle nieuwbouw woningen rollatorgeschikt. Voor de periode 2018 t/m 2020 (en verder) heeft Standvast Wonen ruimte voor extra nieuwbouw/toevoegingen aan de portefeuille. In onderstaande tabel zijn onder de noemer ambitie de locaties benoemd waar Standvast Wonen de ambitie heeft om deze ruimte in te vullen. Gemeente en Standvast Wonen hebben een inspanningsverplichting om actief te zoeken naar woningbouwlocaties in de bestaande stad om invulling te geven aan de financiële ruimte van Standvast Wonen vanaf In dit kader zijn gemeente en Standvast Wonen in gesprek over de locatie Tooropstraat met de intentie in 2017 hierover een besluit te nemen. Standvast Wonen t/m 2020 Projecten Aantal Huurprijs Aantal Huurprijs Indicatie aantal Indicatie huurprijzen HARD DOCK II Handelskade 62 betaalbaar, duur sociaal, 12 x niet-daeb Malvert LLB 50 betaalbaar Kompas Handelskade 24 duur sociaal, 4 x niet-daeb Hezelpoort Handelskade 35 betaalbaar Nieuwbouw Hengstdal 39 betaalbaar ZACHT Vlierestraat 40 betaalbaar Tooropstraat 35 goedkoop/ betaalbaar AMBITIE (zeer zacht) HAN locatie Dukenburg 50 betaalbaar Waalfront aanvullende afname 55 betaalbaar UWV locatie 50 goedkoop/ betaalbaar Intersportlocatie nnb nnb Boterfabriek Weurtseweg nnb nnb Totaal Standvast Wonen en de gemeente hechten er waarde aan om de uitvoeringkracht voor het wonen met zorg-project aan de Vlierestraat te vergroten, zodat over realisatie in 2017 een besluit genomen kan worden. Standvast Wonen trekt bij dit project samen op met De Gemeenschap. Ook op de Intersportlocatie in het centrum is de inzet van Standvast Wonen een woonzorgcombinatie. De haalbaarheid wordt nog onderzocht. 8

9 4. Betaalbaarheid en bereikbaarheid Ambitie gemeente en inzet partijen In de Woonvisie is het doel opgenomen om in 2020 het aantal huishoudens in huurwoningen met een betalingsrisico te hebben teruggebracht met 50% ten opzichte van Hierbij wordt ingezet op een brede aanpak gericht op woonlasten, bestedingspatroon en inkomsten. Partijen zijn het erover eens dat het bereiken van de doelstelling uit de Woonvisie voor een belangrijk deel afhankelijk is van de conjunctuur en ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Bij monitoring van de doelstelling worden deze factoren ook meegenomen. Betaalbaar wonen heeft voor alle partijen prioriteit. Partijen onderschrijven het doel van een woningvoorraad met voldoende betaalbare en beschikbare woningen voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Daarnaast is het doel om schulden van huurders in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en aan te pakken ter voorkoming van grotere schulden en andere problemen. Aanpak en afspraken Om betaalbaar wonen, signalering en aanpak van schulden te realiseren, maken partijen de volgende afspraken over de monitoring van betaalbaarheid, de omvang en huurniveaus van de voorraad, het huurbeleid en de vroegsignalering van schulden. Monitoring betaalbaarheid De gemeente monitort op basis van de lokale doorvertaling van WoON2015 de betaalbaarheid van het wonen in Nijmegen. Hierbij wordt in ieder geval gekeken naar ontwikkeling van woon- en huurquotes en naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens met een betalingsrisico in de huuren koopsector. De gemeente informeert Standvast Wonen en HBS Nijmegen hierover. Standvast Wonen informeert de gemeente en HBS jaarlijks over de hoogte van de servicekosten. Partijen onderschrijven het belang van monitoring van de vraag naar sociale huurwoningen. Gemeente en corporaties maken, op basis van lokale uitkomsten van WoON2015, de vraag naar sociale huurwoningen inzichtelijk. Deze uitkomsten worden vergeleken met de actuele situatie op de Nijmeegse woningmarkt, waaronder de meettijden en wachttijden van actief woningzoekenden. De corporaties informeren de huurdersbelangenorganisaties over de uitkomsten. Op basis hiervan actualiseren partijen in 2017 de afspraken over de omvang van de sociale woningvoorraad in de komende jaren. Corporaties monitoren jaarlijks de ontwikkelingen in de omvang en samenstelling van hun woningvoorraad. Omvang voorraad In de Woonvisie is de vraag naar corporatieve sociale huurwoningen in 2020 bepaald op Deze vraag is bepaald op basis van WoON2012 en effecten van extramuralisering en de vluchtelingencrisis. Het scherp monitoren van de ontwikkeling van de vraag is tevens uitgangspunt van de Woonvisie. Corporaties onderschrijven de uitkomsten van WoON2012. Op basis hiervan dienen er in 2020 minimaal corporatieve sociale huurwoningen te zijn. Alle partijen onderschrijven dat er sprake is van een hoge druk op de sociale woningmarkt. Corporaties hebben een inspanningsverlichting om in 2020 te zorgen voor een woningvoorraad van minimaal sociale 9

10 huurwoningen. Het aandeel van Standvast Wonen bedraagt in 2020 minimaal sociale huurwoningen. Gemeente en corporaties spannen zich in om de woningbouwproductie verder te versnellen en/of in tijdelijkheid woningen te realiseren. HUURNIVEAUS WONINGVOORRAAD Voldoende betaalbare en beschikbare woningen betekent ook differentiatie van huurprijzen om te kunnen voldoen aan de vraag van diverse doelgroepen. In de Woonvisie staat het streven om het aandeel goedkope woningen op 20% van de totale sociale corporatieve voorraad te krijgen. Per 1 juli 2015 was dit aandeel 18%. Corporaties willen voldoen aan de vraag van de doelgroep jongeren van 18 tot 23 jaar die voor deze woningen in aanmerking komen. Partijen spreken af deze vraag gezamenlijk in beeld te brengen op basis van WoON2015 en het aanbod van de goedkope woningvoorraad jaarlijks te monitoren. Per zag de woningvoorraad van Standvast Wonen er ongeveer als volgt uit: Omvang woningvoorraad 2015 Standvast Wonen aantal DAEB woningen niet-daeb Stadsdeel goedkoop betaalbaar 1 betaalbaar 2 sociaal totaal DAEB Centrum 0 17 Dukenburg Lindenholt Midden Nieuw West Noord 0 Oost Oud West 0 Zuid Totaal % t.o.v. DAEB voorraad 21% 59% 13% 8% Op basis van de huidige inzichten ziet de woningvoorraad van Standvast Wonen er op als volgt uit: Omvang woningvoorraad 2017 Standvast Wonen aantal DAEB woningen niet-daeb Stadsdeel goedkoop betaalbaar 1 betaalbaar 2 sociaal totaal DAEB Centrum 0 13 Dukenburg Lindenholt Midden Nieuw West Noord Oost Oud West Zuid Totaal % t.o.v. DAEB voorraad 21% 56% 13% 11% 10

11 Op basis van de huidige inzichten, zonder aanvullende nieuwbouwtoevoegingen in de periode 2018 t/m 2020 (zoals vermeld in de tabel nieuwbouw onder de noemer ambitie), ziet de woningvoorraad van Standvast Wonen er op als volgt uit: Omvang woningvoorraad (p 2020 Standvast Wonen aantal DAEB woningen niet-daeb goedkoop betaalbaar 1 betaalbaar 2 duur sociaal totaal DAEB Bestaande stad Waalsprong 0 Totaal % t.o.v. DAEB voorraad 21% 54% 14% 10% Jaarlijks brengt Standvast Wonen de woningvoorraad op deze wijze in beeld. Huurbeleid Standvast Wonen voert de komende jaren een gematigd huurbeleid en volgt het Sociaal Akkoord tussen de Woonbond en Aedes. In 2017 wordt de totale huursom, inclusief harmonisatie van vrijkomende woningen, met het inflatiepercentage + maximaal 1% verhoogd. Vroegsignalering schulden Standvast Wonen is aangesloten bij de uitvoering van het gemeentelijk Aanvalsplan Armoede en Schulden. Onderdeel hiervan is het opzetten van een integraal systeem van vroegsignalering van schulden. Gemeente en corporaties zetten dit samen met energieleveranciers en zorgverzekeraars op. Standvast Wonen neemt hier ook aan deel. Het Convenant Vroegsignalering is op 19 september 2016 door alle partijen ondertekend. In bijlage 4 is een toelichting opgenomen over het Aanvalsplan Armoede en Schulden. Woonruimteverdeling Standvast Wonen wijst vrijkomende sociale huurwoningen toe op basis van de geldende huisvestingsverordening in de gemeente Nijmegen. Corporaties houden zich aan de voorwaarden voor passend toewijzen, waardoor tenminste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning wordt toegewezen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. TIJDELIJKE CONTRACTEN Standvast Wonen maakt alleen bij specifieke situaties gebruik van tijdelijke contracten. Bij extramuralisering worden omklapcontracten toegepast. Contract onder voorwaarden die na een jaar op naam van de cliënt wordt gesteld. 5. Huisvesting specifieke doelgroepen Ambitie gemeente en inzet partijen De toestroom van vluchtelingen en de scheiding van wonen en zorg, zorgen ervoor dat het huisvesten van doelgroepen en de opgave rondom wonen met zorg prominent op de agenda staan. Dit zijn complexe opgaven die om een gezamenlijke inspanning vragen. Hierbij maken partijen onderscheid tussen het huisvesten van doelgroepen en wonen met zorg. 11

12 Aanpak en afspraken Over het huisvesten van vergunninghouders, kwetsbare groepen en de doelgroep van wonen met zorg maken de partijen niet alleen afspraken over voldoende en passende huisvesting maar ook over het zorgen voor voldoende woonbegeleiding. Er is een sterke relatie met afspraken over leefbaarheid. Ook maken partijen afspraken over het planningskader en samenwerking en kennisdeling. Huisvesten doelgroepen Het toegenomen aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus en de extramuralisering zorgen voor een extra opgave rondom het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. In de Woonvisie is deze extra opgave gekwantificeerd op een extra woningvraag van woningen bovenop de vraag naar sociale huurwoningen uit WoON2012 tot De opgave is echter dynamisch. De partijen hanteren de meest actuele (Rijks)prognoses. Het kader van een ongedeelde stad blijft ook hier uitgangspunt. Voor het realiseren van voldoende en passende huisvesting voor vergunninghouders en kwetsbare doelgroepen hebben gemeente en corporaties begin 2016 een taskforce opgericht. Hierover maken gemeente en corporaties de volgende afspraken: Bijzondere bemiddeling is mogelijk voor nieuwkomende vluchtelingen met een status tot verblijf, jongeren vanaf 18 jaar en volwassenen met een indicatie voor ambulante begeleiding, waarbij uitstroom uit beschermde woonvormen of residentiele woonvormen voorrang krijgen; Deze bijzondere bemiddeling vindt plaats tot een maximum van 15% van de totale woningmutaties in 2017 en op basis van taakstelling en evaluatie wordt deze jaarlijks vastgesteld; Gemeente en corporaties stellen jaarlijks voor het eind van het jaar de gewenste omvang, uitgangspunten, verdeling en resultaten vast; Corporaties monitoren jaarlijks het aantal en locatie van de woningtoewijzingen via bijzondere bemiddeling en informeren de gemeente en huurdersverenigingen hierover; Gemeente en corporaties gaan met elkaar in gesprek om deze afspraken nader uit te werken binnen het regionaal samenwerkingsverband Rijk van Nijmegen. BEGELEIDE HERKANSING De corporaties en de gemeente dragen gezamenlijk zorg voor de financiële randvoorwaarden om de inzet van begeleide herkansingstrajecten mogelijk te maken. Uitgangspunt daarbij is dat lasten tussen corporaties en gemeente fifty fifty worden verdeeld met een maximum inzet van voor de gemeente. Talis vertegenwoordigt de gezamenlijke corporaties in het maken van afspraken over de wijze waarop er uitvoering wordt gegeven aan deze afspraak. Standvast Wonen is één van de corporaties die begeleide herkansing financiert. Bij de werkwijze begeleide herkansing wordt aansluiting gezocht bij de werkwijze van de regieteams. Wonen met zorg De ambitie in de Woonvisie is dat mensen met een zorgvraag goed en zoveel mogelijk zelfstandig wonen in de eigen woonomgeving, met een passend voorzieningenniveau in de wijk. 12

13 Doordat mensen langer in hun eigen woning blijven wonen en er ook jaarlijks weer nieuwe instroom is, zal de vraag naar adequate woningen flink toenemen. Tegelijkertijd zal er een grotere druk ontstaan op voorzieningen zoals die van de WMO en mantelzorgers. Het planningskader Wonen met Zorg geeft de basis om aan de vraag naar adequate woningen te voorzien. Hieruit blijkt per wijk het verschil tussen vraag en aanbod van verschillende woningtypen, zoals het aantal levensloopgeschikte en rolstoelwoningen. De gemeente gebruikt dit als kader voor nieuwe ontwikkelingen. Corporaties omarmen het gedachtegoed van het planningskader. Woonbegeleiding Naast het realiseren van voldoende en passende huisvesting, dient ook de woonbegeleiding op maat te zijn. De bijzondere doelgroepen en de doelgroepen van wonen met zorg bestaan uit mensen die niet vanzelf een plek in maatschappij innemen. Het zelfstandig wonen en leven kan nog begeleiding vergen en ondersteuning van de omgeving. De gemeente is verantwoordelijk voor voldoende en adequate begeleiding. Uitvoering van de begeleiding is een taak van de zorginstellingen die gecontracteerd zijn door de gemeente. Het zelfstandig wonen is een uitdaging en mislukt ook wel eens. In de Stads- en wijkmonitor wordt de zwakke instroom in Hatert, Heseveld, Zwanenveld, Aldenhof en de Meijhorst als risicofactor benoemd. Met elkaar moeten we de optimale omstandigheden scheppen om het te laten slagen, om te zorgen dat mensen hun een eigen plek behouden en daar goed leven. Zie hiervoor ook de afspraken onder Leefbaarheid. Operationeel is de begeleiding en het oppakken van overlast belegd bij sociale wijkteams en regieteams (zie hiervoor ook de samenwerkingsafspraken in bijlage 6 Toelichting Leefbaarheid). In 2016 heeft de gemeente een eenmalige subsidie van 2,6 miljoen verleend aan het NIM Maatschappelijk Werk en het InterLokaal voor (tijdelijk) extra formatie in de Sociale Wijkteams, Stips en de Informatie&Advies-lijn. Indien er sprake lijkt te zijn van structureel tekortschieten van een zorginstelling, dan wordt dit besproken in het Stedelijk Overleg Wonen waar de problematiek wordt geïnventariseerd. Indien nodig wordt opgeschaald naar de gemeentelijke accountmanagers, om de zorginstelling daarop aan te spreken. Planningskader Partijen zijn het erover eens dat er een groeiende behoefte is aan levensloopgeschikte woningen en vormen van beschermd en verzorgd of beschut wonen. Rolstoelwoningen zijn er stadsbreed voldoende, maar op het niveau van de woonservicegebieden is er sprake van een onevenredige verdeling. In 2016 wordt het planningskader op basis van een lokale doorvertaling van de uitkomsten van WoON2015 en een nieuwe inventarisatie van het aangepast woningaanbod door de gemeente geactualiseerd. Corporaties worden betrokken bij de actualisatie. Op basis van de uitkomsten van de actualisatie worden in 2017 uitvoeringsafspraken gemaakt, gericht op te realiseren nieuwbouw en het opplussen van bestaande woningen. Uit het huidige planningskader komen vier prioriteitsgebieden waar de gemeente regie neemt om invulling te geven aan de opgave rondom wonen met zorg. In Centrum en Oost zijn (terrein Margriet) en worden (Doddendaal, Vlierestraat) concrete plannen gemaakt. In 2016 neemt de gemeente de 13

14 regie in Lindenholt en in 2017 volgt Midden. Op andere plekken in de stad treedt de gemeente, indien er wordt voorzien in een behoefte, faciliterend op in geval van wonen met zorg initiatieven. Aangepast bezit en plannen Standvast Wonen Standvast Wonen heeft geen zicht op het aantal rollatorgeschikte en rolsstoelgeschikte woningen (per wijk) en maakt nog in 2016 een inhaalslag. Bij nieuwbouw en renovatie van woningen en ander maatschappelijk vastgoed, bestemd voor bijzondere doelgroepen, stemmen partijen in een vroegtijdig stadium af over de PVE s. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke checklist toegankelijkheid openbare gebouwen. Hiermee kan voorkomen worden dat woningen ieder individueel of maatschappelijk vastgoed na oplevering aangepast dienen te worden. Per project wordt de mogelijkheid van collectieve inzet van Wmomiddelen besproken. SAMENWERKING EN KENNISDELING Partijen zijn het erover eens dat er gezamenlijk moet worden vastgesteld wat precies wordt verstaan onder beschermd wonen en verzorgd of beschut wonen. In 2016 vullen partijen deze definitie gezamenlijk in. 6. Kwaliteit en duurzaamheid Ambitie gemeente en inzet partijen De gemeente heeft de doelstelling om in 2045 een energieneutrale stad te zijn. In 2030 streeft de gemeente naar een gebouwde omgeving die 75% energieneutraal is. Daarom zetten partijen zwaar in op energiebesparing. De corporaties onderschrijven de akkoorden van Parijs. Een belangrijke bijdrage wordt geleverd door de bestaande woningvoorraad. De partijen willen een onderscheid maken tussen energieneutraliteit op de korte en op de lange termijn en zetten samen in op een structurele aanpak, met verstandige en logische investeringen die geen belemmering zijn voor energieneutraliteit op termijn. Aanpak en afspraken Op basis van de korte en lange termijn maken de partijen de volgende afspraken. Bijlage 5 geeft een toelichting op de afspraken op de lange termijn. Lange termijn tot en met 2030 Voor de lange termijn starten we een tripartite proces en ontwikkelen we samen scenario s die zicht geven op de haalbaarheid van een energieneutrale woningvoorraad. Partijen starten in 2016 en de scenario s zijn uiterlijk in het eerste helft van 2017 opgesteld en laten zien op welke wijze de stip aan de horizon kan worden bereikt en wat de inzet en bijdrage van partijen hierbij is. De gemeente regisseert dit proces. Korte termijn 2016 tot en met 2020 De gemeente heeft als doelstelling dat het corporatiebezit in 2018 een gemiddeld label B heeft, mits dit de weg naar energieneutraliteit niet hindert. Standvast Wonen onderschrijft de doelstelling om in 2020 hun bezit op gemiddeld energielabel B te brengen (conform Aedes convenant) en voegt hier 14

15 een ondergrens van minimaal energielabel C aan toe. Partijen zetten in op versnelling van de energetische doelstelling mits mogelijk en de maatregelen geen belemmering zijn om op termijn de stap naar energieneutraliteit te maken. Standvast Wonen streeft er naar om de voorraad reeds in 2019 op gemiddeld energielabel B te hebben. Standvast Wonen ondersteunt waar mogelijk en passend binnen hun Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)-beleid initiatieven van huurders om zelf duurzaamheidsmaatregelen te nemen aan hun woning. GPR: Standvast Wonen heeft Het Groene Akkoord ondertekend en kennis en ervaring opgedaan met GPR in zowel nieuwbouw als renovatieprojecten. Het gebruik van GPR is het uitgangspunt voor alle nieuwbouw en renovatie van woningcorporaties. Per project stellen de gemeente en de corporaties samen de ambities vast. Planning en monitoring Op dit moment heeft Standvast Wonen de volgende planning: Energielabels en Energie-Index Standvast Wonen label Ei aantal % aantal % aantal % A++ 0,60 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% A+ 0,6-0,8 22 0,5% 22 0,5% 22 0,5% A 0,8-1, ,5% 362 8,5% 370 8,7% B 1,21-1, ,8% ,3% ,4% C 1,41-1, ,3% ,1% ,6% D 1,81-2, ,6% ,4% ,6% E 2,11-2, ,6% 238 5,6% 238 5,6% F 2,41-2, ,0% 128 3,0% 128 3,0% G > 2, ,6% 26 0,6% 26 0,6% Totaal gemiddeld label gemiddelde Ei gem.label in 2020 gem. Ei in ,0% ,0% ,0% C C C 1,48 1,47 1,46 B 1,27 Door een afwijkend peilmoment verschilt de omvang van de voorraad in 2015 met voorgaande tabellen. Om de ontwikkelingen in de bestaande voorraad in beeld te brengen wordt in 2016 en 2017 dezelfde omvang gebruikt. Standvast Wonen heeft geen energieneutrale woningen. Standvast Wonen had in 2015 geen woningen die aangesloten zijn op het warmtenet. Vanaf 2016 zal dit aantal gestaag stijgen tot 179 woningen in 2018 (Waalfront). Standvast Wonen heeft geen feitelijke gegevens over duurzaam opgewekte energie in In oktober 2015 zijn 221 woningen met PV opgeleverd. Daarnaast hebben ruim 100 woningen zonneboilers. De hoeveelheid opgewekte energie is niet bekend. Standvast Wonen maakt jaarlijks het totaal aan gas- en elektraverbruik van hun huurders inzichtelijk. Doel hiervan is om op stedelijk en indien mogelijk projectniveau een beter beeld te krijgen van het effect van energetische maatregelen. Bovenstaande punten zijn onderdeel van de jaarlijkse monitoring van prestatieafspraken. Projecten 15

16 In 2016 en 2017 is Standvast Wonen van plan de volgende projecten op het gebied van energiebesparing en de opwek van duurzame energie uit te voeren. Project Aantal verhuureenheden Gem. huidig label / Ei Gem. nieuw label / Ei ,42 C 1,27 B ,34 B 1,23 B Standvast Wonen heeft in 2016 en 2017 geen projecten die zich concreet richten op energieneutraliteit. Gedrag Partijen onderschrijven dat gedrag een cruciale factor is voor energiebesparing en lagere woonlasten. Dit onderwerp krijgt nadrukkelijk aandacht in het nieuwe tripartite proces. Standvast Wonen ontwikkelt in 2017, in overleg met HBS Nijmegen en de gemeente, een plan wat zich richt op beïnvloeding van de gedragscomponent. Financiële bijdrage gemeente De gemeente zet in de huidige collegeperiode 3 miljoen in voor verduurzaming van de gebouwde omgeving. Hiervan is 1,2 miljoen beschikbaar voor energiebesparing en duurzame energieopwekking bij woningcorporaties. Deze gelden zullen worden ingezet in projecten die zich richten op versnelling van de Aedes-doelstelling, energieneutraliteit en/of gedragsverandering. Jaarlijks wordt budget toegewezen aan projecten van corporaties of huurdersbelangenverenigingen. Aan Standvast Wonen is subsidie toegekend aan het project: Duurzaamheidsaanpak Hengstdal (i.s.m De Gemeenschap & Gemeente), ,- t.b.v. loonkosten kwartiermaker 7. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed Ambitie gemeente en inzet partijen De waardering bij Nijmegenaren voor hun stad (7,6) en woonbuurt (7,4) is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. De cijfers voor de leefbaarheid en veiligheid van de woonbuurt zijn vergeleken met andere studentensteden relatief hoog. De verschillen in leefbaarheid tussen de Nijmeegse wijken zijn de afgelopen jaren kleiner geworden. Ook het aantal deelgebieden met leefbaarheidsrisico s is na 2011 afgenomen. Tegelijkertijd wordt in de Stads- en wijkmonitor de zwakke instroom in Hatert, Heseveld, Zwanenveld, Aldenhof en de Meijhorst als risicofactor benoemd. Een goed woon- en leefklimaat in de wijk is één van de ambities uit de Woonvisie. Partijen onderschrijven deze ambitie en hebben een gedeelde verantwoordelijkheid. De partijen dragen hier binnen het wettelijk en onderstaand samenwerkingskader gezamenlijk aan bij. Er is een directe relatie met de afspraken onder Huisvesting specifieke doelgroepen. Aanpak en afspraken De Woningwet biedt een nieuw kader voor afspraken over leefbaarheid. Bijlage 6 geeft een toelichting op het wettelijk kader en op de wijze van samenwerken in het Nijmeegse. Op wijkniveau 16

17 maken partijen afspraken over de samenwerking en de projecten die zij per wijk de komende jaren gaan uitvoeren. Investeringen leefbaarheid 2017 en 2018 t/m 2020 Standvast Wonen draagt samen met de andere corporaties en de gemeente Nijmegen bij aan gezamenlijke initiatieven op het gebied van leefbaarheid. Daarnaast vindt Standvast Wonen het belangrijk extra personeel in te zetten in de functies van buurtbeheerders en woonconsulenten die zich inzetten om de wijken vitaal te houden. Zij werken intensief samen met partners in de wijk o.a. sociaal wijkteam, regieteams, afdeling toezicht, politie en collega corporaties. Aan de inzet van middelen van Standvast Wonen zijn de volgende voorwaarden verbonden: Ze leveren een bijdrage aan woonmaatschappelijk werk ten behoeve van huurders van Standvast Wonen; Worden besteed aan de aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van DAEB bezit van Standvast Wonen; Dragen bij aan de uitvoering van plannen ter bevordering van een schone leefomgeving in wijken met een substantiële DAEB portefeuille; Dragen bij aan de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast voor en door huurders van Standvast Wonen; Dragen bij aan de uitvoering van plannen ter bevordering van de veiligheid van huurders van Standvast Wonen. Passend bij de ontwikkeling van de participatiesamenleving is de inzet op het gebied van leefbaarheid vooral gericht op het vergroten van zelfregie & burgerkracht. In de volgende tabel is de begrote financiële inzet van Standvast Wonen op het gebied van leefbaarheid in Nijmegen in 2017 tot en met 2020 in beeld gebracht Buurtbeheer (personeel) , , , ,- Overlast (buurtbemiddeling) , , , ,- Bewoners (fonds,wijkschouw) , , , ,- Fysieke omgeving (schoon, heel, veilig) , , , ,- Sociaal (woonmaatschappelijk) 8.500, , , ,- 17

18 Totaal , , , ,- Het overgrote deel van de middelen betreft inzet van personeel ten behoeve van kleinschalige aanvragen in het kader van het schoonmaken en onderhouden van groen en bij buurtbemiddeling/woonoverlast. Standvast Wonen hanteert een vraaggerichte benadering, waarbij aanvragen met betrekking tot het verbeteren van de leefbaarheid getoetst worden aan o.a. de regelgeving. Het is dus niet mogelijk om vooraf te bepalen welke projecten Standvast Wonen in 2017 zal honoreren. Tot nu toe zijn de volgende specifieke projecten voor 2017 gehonoreerd: Nijmegen Oost: groenonderhoud Mondriaanstraat 5.000,00 Nijmegen Oost: achterpaden diverse complexen 3.000,00 Nijmegen Oost: onderhoud bomen diverse complexen 5.500,00 Nijmegen Oost: onderhoud en beveiligen galerijvloeren diverse complexen Nijmegen Oost: onderhoud en beveiligen trappen/galerij archipelhof 2.000, ,00 Nijmegen Midden: extra reiniging vervuilde dakkapellen 2.000,00 8. Financiën Ontwikkeling financiële ratio s In het overzicht in bijlage 7 is de ontwikkeling van de financiële ratio s Solvabiliteit, LTV, ICR en DSCR voor 2017 tot en met 2020 organisatiebreed in beeld gebracht. In de lijn met het scheidingsvoorstel DAEB/Niet-DAEB van Standvast Wonen is onderscheid aangebracht tussen de ratio s en normen van de DAEB en niet-daeb takken van de organisatie. Aan de ratio s liggen diverse aannamen en parameters ten grondslag, waaronder het huurbeleid, aantal verkopen, onderhouds- en beheerlasten, de ontwikkeling van de inflatie en rente etc. De energetische doelstelling van Standvast Wonen (gemiddeld energielabel B en minimaal C), de in tabel 3.2 genoemde harde projecten en de voor de periode 2019 en 2020 ingerekende acquisitie van gemiddeld 38 woningen per jaar in de gemeente Nijmegen zijn in de ratio s verwerkt. Uit de ontwikkeling van de financiële ratio s kan geconcludeerd worden dat de ratio s van de DAEB tak in alle jaren binnen de normen blijven. Dit geldt ook voor de ratio s ICR, Solvabiliteit en LTV van de niet-daeb tak. Alleen de gewogen DSCR van de niet-daeb tak zakt tussen 2016 en 2021 onder de norm van 1,00. Dit is geen probleem, maar een signaal dat SW de aflossingsmomenten van een aantal leningen naar achteren moet doorschuiven. Op basis van de ontwikkeling van de financiële ratio s kan geconcludeerd worden dat de financiële positie van Standvast Wonen goed is. Vanaf 2018 ontstaat er financiële ruimte ontstaat om extra te investeren. Deze ruimte zit voor een deel al in de zachte plannen (plannen in ambitie) van tabel

19 Eventuele extra investeringen boven op de ingerekende acquisitieruimte van 38 woningen per jaar hebben dus effect op ratio s. Overleg Jaarlijks treden partijen in overleg over de betekenis van de financiële ratio s, de oordeelsbrief van de Minister, de Indicatieve bestedingsruimte en het jaarlijkse borgingsplafond van het WSW. 9. Afspraken overige thema s Social Return Gezamenlijk streven gemeente en corporaties er naar om de burgers van de stad, tevens vaak huurders, actief aan het arbeidsproces te laten deelnemen. Gemeente en corporaties onderschrijven het belang van Social Return als vorm van verantwoord maatschappelijk ondernemen. Social return is een belangrijk instrument om onder meer leer-/werkplekken te realiseren voor leerlingen en mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Social return afspraken hebben als doel een bijdrage te leveren aan het vergroten van de arbeidsparticipatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en het opleiden van jongeren. De Nijmeegse corporaties leveren graag, ieder op hun eigen wijze, een bijdrage aan social return. Op initiatief van de gemeente vindt overleg over de invulling hiervan plaats in Geschillenregeling Als tijdens het proces om tot prestatieafspraken te komen één van de deelnemende partijen een geschil constateert dat de ondertekening van de prestatieafspraken in de weg zal staan, dan zal deze de overige partijen daar mondeling en schriftelijk van op de hoogte brengen. Partijen spreken af dat voordat zij een geschil aan de minister voorleggen zij alle haalbare stappen zullen zetten om het geschil onderling op te lossen. De inzet van een mediator is één van de mogelijke stappen. Partijen hebben minimaal vier weken de tijd om een geschil te beslechten, waarna een of meer van de betrokken partijen kunnen besluiten het geschil aan de minister voor te leggen. De andere partijen dienen in dat geval onmiddellijk hiervan op de hoogte te worden gebracht. 11. Overdracht van rechten en plichten Het is partijen niet toegestaan om rechten en/of plichten die zij op grond van deze overeenkomst jegens de andere partij hebben, aan derden over te dragen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere partij, aan welke toestemming door de andere partij voorwaarden kunnen worden verbonden ter verzekering van de juiste nakoming van deze overeenkomst. 12. Slotbepalingen Deze overeenkomst treedt op de dag van ondertekening in werking en eindigt op 31 december In 2017 bereiden partijen gezamenlijk een nieuwe overeenkomst voor. Deze overeenkomst kan 19

20 worden aangehaald als Prestatieovereenkomst Standvast Wonen HBS gemeente Nijmegen Aldus overeengekomen en getekend te Nijmegen op 14 december De gemeente Nijmegen, vertegenwoordigd door de heer drs. B. Velthuis daartoe gemachtigd door de burgemeester van Nijmegen bij besluit van 6 december 2016, handelend ter uitvoering van het besluit van burgemeester en wethouders van 6 december 2016; Gemeente Nijmegen namens deze,... drs. B. Velthuis Wethouder Huurdersbelang Standvast Nijmegen Namens deze,... J.J.S. Reekers Voorzitter Standvast Wonen namens deze,... E.H. Lamers Directeur-bestuurder 20

21 Bijlagen Bijlage 1: Definities Voor de in deze overeenkomst gehanteerde begrippen zijn de definities zoals opgenomen in de Woonvisie van kracht, tenzij anders vermeld. Huurdersorganisatie: vereniging of stichting, die als doelstelling heeft het behartigen van de belangen van huurders en voldoet aan de definitie uit de Wet op het overleg huurders verhuurder. Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW): het samenwerkingsorgaan van de Nijmeegse corporaties De Gemeenschap, Mooiland, Talis, Portaal, SSH&, Standvast Wonen en WoonGenoot. DAEB en niet-deab activiteiten: activiteiten van woningcorporaties zijn als gevolg van de inwerkingtreding van de Europese regelgeving verdeeld in zogenoemde DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) activiteiten en niet-daeb activiteiten. Alleen voor DAEB activiteiten mag staatssteun worden ontvangen. Huurcategorieën (prijspeil 2016) Goedkope woning: woning met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92) Betaalbare woning: o betaalbaar 1: woning met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68) o betaalbaar 2: woning met een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens ( 628,76) Dure sociale woning: woning met een huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de huurtoeslaggrens ( 710,68) Sociale huur of DAEB-woning: woning met een huurprijs tot maximaal de huurtoeslaggrens Niet-DAEB woning: een woning uit de niet-daeb portefeuille die geliberaliseerd verhuurd is of in de toekomst geliberaliseerd verhuurd kan worden Vrije sector of geliberaliseerde woning: niet-daeb woning met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens Social return: een aanpak met als doel een bijdrage te leveren aan het vergroten van de arbeidsparticipatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Bijlage 2: Werkafspraken Informatie en onderwerpen Alle partijen zullen voldoen aan verzoeken om relevante informatie door andere partijen en deze overzichtelijk presenteren. Alle informatie wordt per gedeeld. Daartoe wordt een actuele lijst met adressen van de betrokken organisaties en personen bijgehouden door het secretariaat van het overleg. 21

22 De woningcorporatie stuurt voor 15 december van elk jaar de overeengekomen prestatieafspraken aan de minister samen met de dpi en stuurt een kopie hiervan aan de andere partijen. Inrichting en planning van het overleg De gemeente voert het voorzitterschap en secretariaat van de stedelijke tripartite overleggen. De gemeente voert het voorzitterschap van de overige tripartite overleggen over prestatieafspraken. Per overleg worden afspraken gemaakt over verslaglegging. Corporatie en gemeente zijn gezamenlijk penvoerder bij het opstellen van de prestatieafspraken. In het eerste overleg worden in ieder geval nadere procesafspraken gemaakt voor de periode tot 15 december. Partijen stellen in het eerste overleg een vergaderplanning op. Partijen spreken af wanneer een eerste concept van de prestatieafspraken gereed is. Ondersteunen van het overleg Bij het maken van prestatieafspraken hebben gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties een gelijkwaardige positie. Huurdersorganisaties kunnen zelfgekozen professionele ondersteuning vragen voor advisering over inhoudelijke vraagstukken en voor het betrekken van hun achterban. Partijen maken in relatie tot en op basis van de WOHV een afspraak over de dekking van de kosten van een eventuele huurdersorganisatie op stedelijk niveau. Bijlage 3: Toelichting betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep Aanvalsplan Armoede en Schulden De corporaties zijn aangesloten bij de uitvoering van het gemeentelijk Aanvalsplan Armoede en Schulden. Onderdeel hiervan is het opzetten van een integraal systeem van vroegsignalering van schulden. Gemeente en corporaties zetten dit samen met energieleveranciers en zorgverzekeraars op. De gemeente zet verder in op de volgende 9 lijnen uit het Aanvalsplan: 1. Een bundeling van regelingen in de armoedebestrijding (waaronder Nijmegenpas). 2. Een effectievere ondersteuning van particuliere initiatieven. 3. Meer kennisdeling in de ketens armoede en schulden. 4. Meer kennis over de effectiviteit van instrumenten. 5. Een betere afstemming van vraag en aanbod in de financiële hulpverlening. 6. Een betere borging van de betaling van vaste lasten. 7. Een krachtig vangnet voor bepaalde doelgroepen met schulden. 8. Meer preventie en kwalitatief betere bewindvoering. 9. Een beter systeem bij onze landelijke partners. En zet daarvoor de middelen in uit het Aanvalsplan van 3,5 miljoen in 2016, 2017 en Bijlage 4: Toelichting huisvesting specifieke doelgroepen Huisvesting doelgroepen Het toegenomen aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus en de extramuralisering zorgen voor een extra opgave rondom het huisvesten van kwetsbare doelgroepen. In de Woonvisie is deze extra opgave gekwantificeerd op een extra woningvraag van woningen bovenop de vraag naar 22

23 sociale huurwoningen uit WoON2012 tot De opgave is echter dynamisch. Prognoses, met name over het aantal vergunninghouders met een verblijfsstatus, veranderen snel en zijn aan onzekerheden onderhevig. Partijen baseren zich bij het maken van afspraken hierover telkens op de meest actuele (Rijks)prognoses en houden rekening met onzekerheden. Concreet betekent dit dat tijdelijke en flexibele woonvormen zich goed lenen voor invulling van deze extra woningopgave. Het kader van een ongedeelde stad blijft ook hier uitgangspunt. Zowel voor de huidige als nieuwe Nijmegenaren gaat het uiteindelijk om goed wonen in een toekomstbestendige stad. Het streven is dat het aandeel van de vrijkomende sociale huurwoningen dat aan vergunninghouders en andere bijzondere doelgroepen wordt toegewezen niet hoger wordt dan het de afgelopen jaren was. Gemeente en corporaties werken hiervoor samen aan de toevoeging van nieuwe woningen. Wonen met zorg De ambitie in de Woonvisie is dat mensen met een zorgvraag goed en zoveel mogelijk zelfstandig wonen in de eigen woonomgeving, met een passend voorzieningenniveau in de wijk. De vergrijzing zal de komende jaren ook in Nijmegen sterk doorzetten. Het aantal mensen ouder dan 70 zal stijgen van ca naar in 2020, een groei van Dit heeft gevolgen voor de woningvraag omdat ouderdom vaak met fysieke beperkingen komt en aanpassing van de woning vergt. De afschaffing van de lagere Zorgzwaartepakketten (ZZP s) zorgt er bovendien voor dat de komende jaren meer ouderen en mensen met een beperking zelfstandig (blijven) wonen. Als gevolg van deze grote en ingrijpende ontwikkelingen krijgt de opgave meer gewicht en urgentie. Bijlage 5: Toelichting kwaliteit en duurzaamheid van woningen Corporaties en gemeente hebben in 2016 gezamenlijk het zogenaamde CE-model doorgerekend. Dit model geeft per buurt inzicht in de goedkoopste optie om een energieneutrale warmteoplossing in de bestaande woningen te realiseren. De warmteoplossing is dan in beeld. Om tot energieneutrale woningen te komen moeten we breder kijken, namelijk ook naar de stroomoplossingen. Met een tussendoel van 75% energieneutraal in 2030 brengt de gemeente focus aan. Vanuit dit vertrekpunt starten partijen een tripartite proces en ontwikkelen we samen scenario s die zicht geven op de haalbaarheid van een 75% energieneutrale woningvoorraad in De scenario s zijn uiterlijk in de eerste helft van 2017 opgesteld. Uit deze scenario s dient te blijken wat ervoor nodig is (technisch, financieel, planologisch, procesmatig) om dit doel te bereiken en welke bijdrage corporaties, huurders, gemeente en andere partijen (onder andere kenniscentra, bouwbedrijven, andere overheden) hier mogelijk aan kunnen leveren. Op basis van de scenario s maken partijen keuzes over toekomstige investeringen. De scenario s laten zien hoe de sociale woningvoorraad in de toekomst kan worden voorzien van duurzame warmte én stroom en waar concepten als passiefhuizen, Stroomversnelling, all-electric woningen en/of het aansluiten op het warmtenet of andere warmtebronnen toegepast kunnen worden. Partijen beperken zich in dit proces niet alleen tot de middellange termijn, maar kijken ook op korte termijn hoe de energiebesparing, opwekking van duurzame energie en gedragsverandering kan worden versneld en hoe hier de komende jaren concreet invulling aan wordt gegeven. 1 Bron: concept Demografische Verkenningen 2015, Gemeente Nijmegen, Onderzoek en Statistiek 23

24 Zonnepanelen zijn uiteraard ook onderdeel van het plan waarbij het doel van de gemeente is dat voor % van de Nijmeegse corporatiewoningen is voorzien van zonnepanelen. 24

25 Bijlage 6: Toelichting leefbaarheid Uitkomsten Wijkmonitor

26 Kader Woningwet De Woningwet biedt een nieuw kader voor afspraken over leefbaarheid. Hierin is opgenomen dat corporaties jaarlijks maximaal 126,25 per verhuureenheid (DAEB-woning) aan leefbaarheid mogen besteden en dat uitgaven in het kader van leefbaarheid alleen kunnen plaatsvinden als ze plaatsvinden in een gebied waar de betreffende corporatie substantieel DAEB-bezit heeft en onderdeel zijn van prestatieafspraken. In de Woningwet is opgenomen dat bijdragen van de corporaties aan leefbaarheid zijn toegestaan aan de volgende activiteiten: a. Woonmaatschappelijk werk ten behoeve van huurders van woningen van de corporatie; b. Aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van verhuureenheden of andere onroerende zaken van de corporatie; c. Bijdragen aan de uitvoering van plannen: i. ter bevordering van een schone woonomgeving; ii. ter voorkoming van overlast; iii. ter bevordering van de veiligheid. Samenwerking Wijkaanpakprogramma s (WAP s) Corporaties zijn betrokken bij de totstandkoming van deze programma s. In 2016 zijn en worden Hees, Heseveld, Hengstal en Centrum afgerond. Hatert is volgend jaar aan de beurt, na de evaluatie van het lopende programma Hatert 2.0. Ook bij de voortgang geven corporaties feedback. In elk WAP wordt aandacht besteed aan 4 onderdelen: wijkprofiel, netwerk, toekomstagenda en feedback. Bij de toekomstagenda kunnen ook punten staan die een directe link met de corporaties hebben. Dat kan zijn vanwege leefbaarheid (beheersmatig) maar ook wijkontwikkeling (nieuwbouw, renovatie, voorzieningen). Stedelijk Overleg Wonen Op tactisch niveau staan leefbaarheid, woonruimteverdeling en huisvesting van doelgroepen op de agenda van het SOW. Doel is kennisdeling, afstemming en het delen van signalen tussen gemeente en corporaties. Dit overleg vindt 3 à 4 keer per jaar plaats. Alle corporaties nemen hieraan deel en vanuit de gemeente is er vertegenwoordiging vanuit de programma s Wonen, Wijkmanagement, Maatschappelijke Ontwikkeling en Veiligheid. In de frontlinie Uiteraard zijn de corporaties actief in de wijken zelf. Buurt- en wijkbeheerders, wijkadviseurs en sociaal beheerders hebben veelvuldig contact met huurders en netwerkpartners (wijkmanager, wijkbeheerder, toezicht, politie, SWT, regieteam). Bij de corporaties zijn de buurtbeheerders de dagelijkse contactpersonen. Zij zijn de oren en ogen in de wijk en vangen signalen als eerste op. De sociaal beheerders richten zich op de moeilijkere huishoudens en zijn lid van het regieteam. De gebiedsadviseurs opereren meer op afstand maar houden wel het overzicht, stimuleren bewonersparticipatie en zijn betrokken bij grotere projecten. Per corporatie is het net iets anders georganiseerd maar in grote lijnen heeft iedereen deze 3 functies. Als het gaat om leefbaarheid zijn deze cruciaal. 26

27 Sociaal Wijkteam In tien Nijmeegse Sociale Wijkteams (SWT) werken mensen van verschillende zorg- en welzijnsorganisaties in de wijk samen, zoals de wijkverpleegkundige, opbouwwerker, maatschappelijk werker, WMO-consulent en ouderenadviseur. Samen met bewoners in de wijk zoekt het Sociaal Wijkteam naar praktische oplossingen voor vragen en problemen rond ziekte en beperking, zelfstandig wonen en voorzieningen. Partijen zijn positief over de werkwijze. Van belang is dat de samenwerking SWT-corporaties goed loopt. Hierop is nu geïnvesteerd zodat beiden weten wat ze aan elkaar kunnen hebben, vooral in een vrijwillig kader, waarbij zorg of overlast niet aan de orde hoeft te zijn. Hetzelfde geldt voor de ambulante teams (De Combinatie) en voor Stip. Regieteam In dit stadsdekkende netwerk rondom aanpak multiproblemhuishoudens, nemen de corporaties een belangrijke rol in. Niet alleen in de preventieve sfeer maar ook als stok achter de deur. De formatie van procesregisseurs is vanuit de gemeente uitgebreid zodat de caseload beheersbaar is. Cruciaal voor succes is tijdige informatie-uitwisseling en gezamenlijke strategie. Randvoorwaarde hiervoor zijn korte lijntjes tussen alle organisaties in het regieteam; een voorbeeld hiervan is goede samenwerking tussen buurtbeheerders en sociaal beheerders. Op tactisch niveau is de programmamanager van Talis aangesloten, die ook de WBB (Werkgroep Bijzondere Bemiddeling) in portefeuille heeft. Bewonersparticipatie De corporaties organiseren bij grootschalig onderhoud, renovatie of nieuwbouw hun eigen huurdersparticipatie. Actuele voorbeelden zijn Talis in Neerbosch en Hatert (grootschalig onderhoud) of Portaal in Hatert (nieuwbouw circusterrein). De netwerkpartners en andere bewonersgroepen worden hierbij betrokken, afhankelijk van het project informatief of in een adviserende rol. Welke onderwerpen spelen er / wat staat er op agenda? In veel wijken spelen op dit moment de volgende onderwerpen: verhoogde instroom vluchtelingen en statushouders (de opgave an sich, de reacties in de wijk; variërend van zorgen tot escalatie/intimidatie(voorbeelden Varenstraat en Tubaplein) groot onderhoud, renovatie en/of nieuwbouw huisbezoeken tbv analyse van huishoudens op buurtniveau (voorbeelden Neerbosch, Hatert) analyse op huishouden-niveau mbt zorg en overlast (Grootstal, Waterkwartier) resetten van inzet corporaties na reorganisaties/kerntaken-discussie verbetering samenwerking corporaties met SWT s. langere termijn: gezamenlijke verkenningen (Dukenburg, Neerbosch) pilots wonen en zorg (Lindenholt, Oost, Centrum) afstemming met aannemers gemeente (DAR) samenwerking met schuldhulpverlening (nieuwe methodieken van vroegtijdige screening) evaluaties WAP Kolping en Hatert > afbouw extra inzet > oplading nieuw WAP Bijlage 7: Financiële positie De 5 indicatoren van de Autoriteit Woningcorporaties zijn: ICR - Interest Coverage Ratio: de mate waarin de operationele kasstroom de rentekosten dekt. 27

28 DSCR - Debt Service Coverage Ratio: de mate waarin de operationele kasstroom zowel de rente als de aflossingen dekt. LtV - Loan to value: de hoogte van de leningen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed. Solvabiliteit: de verhouding van het eigen vermogen tot het totale vermogen. Dekkingsratio: meet de verhouding tussen het schuldrestant van door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen en de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand (WOZ-waarde). Begroting Begroting Begroting Begroting Solvabiliteit DAEB 46,3% 47,6% 48,5% 49,2% Norm solvabiliteit DAEB 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% Solvabiliteit niet-daeb 59,7% 62,0% 64,4% 66,8% Norm minimum solvabiliteit niet-daeb 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% Loan to value DAEB netto 68,7% 66,4% 65,8% 65,6% Norm loan to value DAEB 75,0% 75,0% 75,0% 75,0% Loan to value niet-daeb 49,3% 46,2% 43,2% 40,4% Norm loan to value niet-daeb 75,0% 75,0% 75,0% 75,0% ICR gewogen (jr. 1 t/m5) 2,08 2,09 2,05 1,97 Norm ICR DAEB 1,40 1,40 1,40 1,40 ICR gewogen (jr. 1 t/m5) 1,93 2,03 2,15 2,28 Norm ICR niet-daeb 1,80 1,80 1,80 1,80 DSCR gewogen (jr. 1 t/m 5) 1,11 1,13 1,10 1,07 Norm DSCR DAEB 1,00 1,00 1,00 1,00 DSCR gewogen (jr. 1 t/m 5) 0,99 0,94 0,96 0,98 Norm DSCR niet-daeb 1,00 1,00 1,00 1,00 28

29 Bijlage 8: Corporatiebezit