Breda Stedelijk Kompas. de toetsingscriteria en locatiekeuze 2013

Transcriptie

1 Breda Stedelijk Kompas de toetsingscriteria en locatiekeuze 2013 oktober 2013

2

3 Inhoud 1 Inleiding Inleiding Het proces: criteria en locatiekeuze Housing First Consequenties voor het locatieonderzoek 5 2 Criteria Algemene toelichting op de criterialijst Verantwoording criteria veiligheid, leefbaarheid en sociale draagkracht 9 3 Locatiekeuze Vertrekpunt Fase Fase Fase Conclusie 27 B Bijlagen 29 3

4

5 Inleiding Inleiding Op 8 mei 2012 heeft het college het besluit genomen tot het tijdelijk huisvesten (periode tot ) van verslaafde dak- en thuislozen aan de Galderseweg 15, bekend onder de naam de Vliet. De keuze voor een tijdelijke huisvesting was de resultante van de beperkt beschikbare tijd om tot het openen van een voorziening te komen en het ontbreken van twee goede definitieve locaties. Tegelijkertijd heeft het college het besluit genomen om een nieuw locatieonderzoek te starten voor de 2 definitieve locaties voor ieder 24 bewoners. Deze dienen uiterlijk 1 januari 2017 in gebruik te zijn genomen. Gezien de beschikbare tijd is het mogelijk om ook locaties in beeld te brengen waarvoor een eventuele bestemmingsplanherziening nodig is om de huisvesting te kunnen realiseren. Op 2 oktober 2012 heeft het college het plan van aanpak voor het locatieonderzoek met de daarbij horende criteria vastgesteld. Dit is vervolgens in de commissie Maatschappij van 11 oktober 2012 besproken. Vanuit de commissie zijn 3 aandachtspunten aangegeven: het onderzoek aan te vullen met de ervaringen van de Vliet; de betrokkenheid van wijk- en dorpraden goed met elkaar te bespreken en; mogelijke alternatieve vormen van (kleinschaliger) huisvesten van dak- en thuislozen in beeld te brengen. Het onderzoek is gestart met een bijeenkomst met alle wijk- en dorpsraden op 24 oktober Daar is uiteengezet hoe het proces in elkaar zit, met welke communicatiemomenten en de mogelijke rol van wijk- en dorpsraden. De wijk- en dorpsraden hebben vervolgens aangegeven de eigen rol beperkt te willen houden tot gesprekspartner als een locatie in de eigen wijk aangewezen wordt. De keuze van de locaties is en blijft een verantwoordelijkheid van het college. Eind 2012, begin 2013 heeft een update plaatsgevonden van de wijk- en de veiligheidsmonitor, die een rol spelen in de criteria. Deze update en een doorkijk naar 2017 heeft uiteindelijk als consequentie dat meer gebieden uitgesloten worden van het locatieonderzoek. In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op deze wijziging. 1.2 Het proces: criteria en locatiekeuze Om tot een juiste en gewogen beoordeling van de locaties te komen, is ook in dit onderzoek gebruik gemaakt van een zogenaamde Taskforce. Hierin zijn de belangrijkste partners vertegenwoordigd, te weten: SMO Breda e.o, de woningbouwcorporaties, Politie, het Openbaar Ministerie (op eigen verzoek als agendalid) en de gemeente Breda. Bij de start van het onderzoek zijn alle locaties uit eerdere onderzoeken bij elkaar gevoegd. Daarnaast zijn zoveel mogelijk bronnen benaderd en geraadpleegd om een zo maximaal mogelijk aantal locaties als vertrekpunt te kunnen nemen: Overzicht gemeentelijke grondeigendommen; Niet tot ontwikkeling komende locaties binnen de stedelijke programmering; Makelteam gemeente Breda: overzicht te koop aangeboden eigendommen; Lijst van (deels) leegstaande kantoren en bedrijven; Te koop/huur aangeboden panden op Brimbreda.nl; Funda.nl, Realnext.nl; Het aanschrijven van 21 makelaars. 1

6 2

7 Daarnaast hebben enkele particulieren zelf een locatie aangedragen. De locaties zijn vervolgens naast de criteria gelegd en beoordeeld. Dit gebeurde fasegewijs. In eerste instantie is gekeken naar de ruimtelijke criteria: is de locatie groot genoeg / in zijn geheel beschikbaar voor de doelgroep / is de locatie tijdig beschikbaar. Daarnaast dient de locatie niet te liggen in een uit te sluiten gebied op basis van de wijk- en veiligheidsmonitor. Vervolgens zijn de resterende locaties getoetst aan de meer gebiedseigen criteria. Een belangrijk onderdeel daarbinnen is de toetsing door de politie. Zij heeft alle locaties beoordeeld vanuit handhaving van de openbare orde, de dagelijkse ervaring op straat en de buurt. Er is specifiek gekeken naar bereikbaarheid en overzichtelijkheid van de plek en zijn omgeving en de mogelijkheid om frequent en adequaat toezicht uit te kunnen oefenen. Van de daarna resterende locaties is vervolgens in beeld gebracht of de realisatie van de huisvesting programmatisch, financieel en in tijd haalbaar is. 1.3 Housing First Op 20 maart 2013 heeft Breda een werkconferentie georganiseerd over het concept Housing First. Housing First is een woonconcept waarbij een verslaafde dak- of thuisloze direct in een eigen woning geplaatst wordt, met een op de persoon afgestemde vorm van begeleiding en zorg. Naast betrokken partijen zoals CZ, GGZ, Novadic-kentron, politie en woningbouwcorporaties namen ook een groot aantal gemeenten actief deel aan deze conferentie. Er werd uitgebreid ingegaan op ervaringen met het concept in gemeentes als Amsterdam, Den Haag en Eindhoven. Prof. Dr. Judith Wolf, hoogleraar maatschappelijke zorg aan de Radboud Universiteit Nijmegen presenteerde de eerste resultaten van het onderzoek naar Housing First in Nederland. In hoofdlijn kan gesteld worden dat Housing First zeker een bijdrage kan leveren in het huisvesten van verslaafde dak- en thuislozen. Het pakt vrijwel altijd positief uit voor de bewoner en zorgt voor duidelijk minder maatschappelijke onrust. Bewoners worden verspreid over de stad ondergebracht in bestaande woningen (1 bewoner per woning) en wonen en gedragen zich daar als een gewone buur. De hele plaatsing gaat low-profile en vaak weten omwonenden niets van de achtergrond. Het gaat echter te ver om te stellen dat alle verslaafde dak- en thuislozen via Housing First geplaatst zouden kunnen worden. Er blijven altijd dak- en thuislozen die alleen in een groep kunnen functioneren. Housing First moet dan ook gezien worden als een afzonderlijke stap in de woonladder van dak- en thuisloos naar zelfstandig wonen. Er zal echter altijd behoefte zijn aan een vorm van groepswonen, zowel voor iemand die alleen in een groep kan functioneren als voor een mogelijke terugval optie, als vangnet tussen wonen en het leven op straat of de dag- en nachtopvang. 3

8 4

9 1.4 Consequenties voor het locatieonderzoek Afgesproken is een pilot te starten met Housing First in Breda. Hiervoor zijn in september 2013 de financiële middelen beschikbaar gekomen. Alle betrokken partijen staan positief tegenover de pilot, maar allen worden geconfronteerd met bezuinigingen. Een oplossing kan dan ook alleen gevonden worden door inzet van alle partijen en een brede scope op het hele veld van maatschappelijke huisvesting in Breda en de regio. Het gevolg zou kunnen zijn dat er bij goed functioneren van Housing First uiteindelijk slechts 1 locatie voor een groepsaccommodatie nodig is. De ervaring met de huisvesting op de Vliet beperkt zich nog tot een zeer korte periode. Het is te vroeg om daar definitieve conclusies aan te verbinden. De beheergroep werkt echter naar wens en reageert adequaat. De opgedane ervaring met de Vliet en in het bijzonder de beheergroep, kan wel gebruikt worden bij de discussies omtrent de nieuwe locaties. 5

10 fase soort criteria criterium prioriteit zachte criteria beschrijving criterium Bestemming: Het pand / perceel heeft een passende bestemming volgens het bestemmingsplan (waaronder check op archeologische vondsten en monument status). Ruimtelijk / beschikbaarheid Beschikbaarheid: Het pand is tijdig beschikbaar voor de beoogde doelgroep en het is lang genoeg beschikbaar. Het pand / perceel is van voldoende omvang: Oppervlakte pand of te bebouwen kavel is minimaal 800 m2 nvo en 1100 m2 bvo. Het pand / perceel is in zijn geheel beschikbaar om voor deze doelgroep gebruikt te worden. Fase 1 Wijkmonitor / veiligheidsmonitor 1 Veiligheid in de buurt (o.b.v. de veiligheidsmonitor): de buurt scoort niet benedengemiddeld op de samengestelde index voor veiligheid. Leefbaarheid in de buurt (o.b.v. de wijkmonitor): de buurt scoort niet sterk benedengemiddeld op de samengestelde index voor leefbaarheid. Sociale draagkracht in de buurt (o.b.v. de wijkmonitor): de buurt scoort niet sterk benedengemiddeld op de samengestelde index voor sociale draagkracht Politie acht uit een oogpunt van (openbare) veiligheid en handhaving de locatie bruikbaar (alcohol en/of drugs). zacht 1 Voldoende afstand tot scholen (250m). Ligging / buurt zacht 2 Het pand / perceel ligt in een woonwijk of in wijk met gemengde functies, of het ligt op een locatie die volgens exploitant voldoende in de buurt van bewoond gebied ligt voor de benodigde integratie van de doelgroep met het maatschappelijk leven in de stad. zacht 3 Bij voorkeur vrijstaand pand of onbebouwde kavel. Fase 2 zacht 4 Geen concentratie met soortgelijke (gevoelige) voorzieningen (waaronder dag en nachtopvang/gebruiksruimte). Dat wil zeggen niet binnen een straal van 250m van een voorziening waar mensen van de doelgroep dak- en thuislozen en/of verslaafden verblijven. zacht 5 Niet in nabijheid van een NS station (500m). zacht 6 Winkelvoorzieningen goed bereikbaar. Exploitatiekosten vallen binnen budget. Bouwkosten vallen binnen budget. Haalbaarheid Instelling bereid tot rol exploitant (zorgaanbod alcohol en/of drugs). Woningbouwcorporatie bereid tot rol van huisbaas. Verwerving dmv koop of huur mogelijk. Fase 3 Functionele eisen / doelgroep eisen zacht Pand / perceel is naar het inzicht van de exploiterende zorginstelling functioneel geschikt voor het beoogde doel en de beoogde doelgroep of kan geschikt gemaakt worden. In het pand / perceel zijn de gewenste functies 2 beschikbaar of door verbouwing te realiseren. Afb. 1. te hanteren criteria per fase (Footnotes tabel 1) 1 zie Verantwoording criteria veiligheid en leefbaarheid voor uitleg en toelichting, pagina 9 2 zie gewenste functies op pagina 7 6

11 Criteria Algemene toelichting op de criterialijst Om van een volledige lijst met mogelijke locaties te komen tot de uiteindelijke keuze worden de criteria in een drietal fasen toegepast, van grof naar fijn en van algemeen naar specifiek. Fase 1 In de eerste fase worden alle locaties getoetst op de ruimtelijke criteria en de beschikbaarheid. Er wordt wel aangegeven of het direct in het bestemmingsplan past, maar dit is niet op voorhand doorslaggevend. Indien nodig (aangegeven door een rood kruis) wordt er een wijzigingsprocedure gevoerd om het bestemmingsplan aan te passen. Uiteindelijk is de passendheid in het (aangepaste) bestemmingsplan natuurlijk wel een criterium. Op basis van een analyse van de wijk- en veiligheidsmonitor worden locaties die in een buurt liggen waar de veiligheid, leefbaarheid en/of sociale draagkracht niet voldoende scoort, buiten beschouwing gelaten. Deze drie aspecten waar de buurten op beoordeeld worden zijn samengesteld uit indicatoren uit de wijk- en veiligheidsmonitor. Voor een uitgebreide toelichting op de indicatoren en de weging zie paragraaf 2.2. Alle criteria in fase 1 zijn e criteria, wat wil zeggen dat de locatie bij een negatieve score op één of meer van de criteria direct afvalt. (Footnotes tabel 1) 2 gewenste functies: 24 cliëntkamers (min 25m 2 ) inclusief douche, toilet en wastafel + een klein keukenblok (zonder fornuis) 1 keuken (min 16m 2 ) nabij / naast eetkamer 1 bijkeuken (min 9m 2 ) naast keuken 1 opslagkeuken (min 6m 2 ) naast keuken 1 algemene opslagruimte (min 12m 2 ) 1 eetkamer / vergaderkamer (min 35m 2 ) nabij keuken 1 ontspanningsruimte /woonkamer (min 30m 2 ) 5 toiletten + 1 plasgoot (min 3m 2 ) nabij ontspanningruimte en eetkamer 1 douche cliënten MIVA (min 4m 2 ) 4 douches cliënten algemeen (min 12m 2 ) 1 spreekkamer / logeerkamer (min 15m 2 ) 1 onderzoekskamer / spreekkamer (min 15m 2 ) 1 opslagruimte voor alcohol (min 9m 2 ). Makkelijk te bereiken voor leverancier. 1 kantoor (2 werkplekken, min 15m 2 ) bij ingang, met goed overzicht over locatie 1 personeelstoilet (1x vrouw, 1x man, min 5m 2 ) 1 wasruimte (min 3m 2 ) 1 werkkast (min 5m 2 ) er is een tuin c.q. binnentuin aanwezig het gebouw is rolstoeltoegankelijk parkeergelegenheid voor personeel fietsenstalling aanwezig of ruimte om deze te plaatsen het gebouw is geschikt of geschikt te maken voor extramurale financiering (bijv. alle cliënten eigen huisnummer + voordeur) 7

12 soortgelijke functies (250m) A Dag en nachtopvang t IJ: Slingerweg 90 te Breda B Academiesingel 46 (tijdelijke locatie) C Frankenthalerstraat 14 D Het zwerfjongerenpension De Omloop, Oosterhoutseweg 1 (gaat naar het Koetshuis (Seminarieweg)) E Woonvoorziening Herderheem: Oranjeboomstraat 194 te Breda F Baronielaan 84 (tijdelijke locatie, gaat weg) G Verlengde Poolseweg 2 H Crisisopvang t Koetshuis: Seminarieweg 26a te Bavel. Deze wordt verbouwd. I Muiderslotstraat 150: GGZ-Breburg J Woonvoorziening Weideveld: Lange Vore 9 te Bavel basisscholen en voortgezet onderwijs (250m) station (500m) Afb. 2. soortgelijke functies, scholen en stations 8

13 Fase 2 In de tweede fase worden de overgebleven locaties getoetst op de criteria die te maken hebben met de specifieke ligging of buurt. Van deze criteria is de toets door de politie een criterium. De overige criteria zijn zacht, wat wil zeggen dat een negatief oordeel op een zacht criterium niet per definitie uitsluiting van de locatie tot gevolg hoeft te hebben. In de zachte criteria is een prioritering aangegeven. Als eerste zal een locatie gekozen worden die op alle criteria positief beoordeeld wordt. Is die er niet, dan is de eerstvolgende locatie de locatie die positief scoort op alle zachte criteria uitgezonderd criterium 6 (afstand tot winkelvoorziening). Vervolgens die locatie die ook op criterium 5 (niet in nabijheid NS station (500m)) negatief scoort, enzovoort. 2.2 Verantwoording criteria veiligheid, leefbaarheid en sociale draagkracht Al bij het vorige locatieonderzoek bleek dat de raad het onwenselijk vindt dat de woonvoorziening voor verslaafde daklozen geplaatst wordt in een buurt die zwak is qua veiligheid, leefbaarheid en sociale draagkracht van de bewoners. Om dit te voorkomen zijn criteria geformuleerd om buurten die op basis van gegevens uit de veiligheids- en de wijkmonitor van de gemeente Breda zwak scoren, op deze onderdelen uit te sluiten van de locatiekeuze. In het nu voorliggende locatieonderzoek worden dezelfde criteria als uitgangspunt gehanteerd. De veiligheids- en wijkmonitor worden minimaal elke twee jaar herhaald om te onderzoeken of buurten veranderd zijn op aspecten van veiligheid en leefbaarheid. Voor het bepalen van de criteria voor het locatieonderzoek zijn uiteraard de meest recente gegevens maatgevend. Een verschil tussen het huidige en het vorige locatieonderzoek is dat het huidige onderzoek een veel langere doorlooptijd heeft voordat de locaties in gebruik worden genomen. Als dit jaar de keuze voor de locaties wordt gemaakt, gaat twee tot drie jaar later de realisatie van start. Buurten kunnen dan veranderd zijn en er zullen nieuwe metingen van de veiligheids- en wijkmonitor beschikbaar zijn. Om te voorkomen dat nu een locatie geselecteerd wordt in een buurt die op basis van de huidige criteria over twee of drie jaar in een uit te sluiten gebied komt te liggen, wordt er een aangepaste selectie toegepast. De gegevens van twee jaargangen van de veiligheids- en wijkmonitor worden naast elkaar gelegd. Buurten die in één van de jaargangen uitgesloten worden en buurten die op de grens van toelaatbaar vallen, worden voor het locatieonderzoek uitgesloten. De gedachte hierachter is dat buurten weliswaar kunnen verschuiven op de aspecten veiligheid, leefbaarheid en sociale draagkracht, maar het is hoogst onwaarschijnlijk dat dit met grote sprongen gaat. De kans dat een woonvoorziening in een buurt komt te liggen die over twee of drie jaar buiten de toelaatbare grenzen op het gebied van veiligheid, leefbaarheid of sociale draagkracht zou vallen, is hiermee tot een minimum beperkt Inhoud indicatoren De relevante gegevens uit de veiligheidsmonitor zijn samengevat in vier indicatoren die gemiddeld worden tot één veiligheidsindex. Uit de veiligheidsmonitor zijn de volgende gegevens meegewogen: 1. Geweld Aangiften lichamelijke integriteit Beleving: schaalscore perceptie dreiging 9

14 10

15 2. Onveiligheidsgevoel Beleving: voelt u zich veilig in uw eigen buurt? 3. Vermogensdelicten Aangiften woninginbraak Aangiften diefstal uit auto 4. Overlast Politieregistratie: incidenten drugsoverlast Politieregistratie: incidenten drugshandel Politieregistratie: meldingen overlast zwervers (alleen beschikbaar voor 2011) Beleving: drugsoverlast komt vaak voor Beleving: overlast van zwervers/ daklozen komt vaak voor Beleving: dronken mensen op straat komt vaak voor Beleving: mensen die op straat worden lastig gevallen komt vaak voor Uit de resultaten van de wijkmonitor zijn twee indicatoren afgeleid: leefbaarheid en sociale draagkracht van bewoners. Deze indicatoren zijn als volgt opgebouwd uit een samenvoeging van subdoelen uit de wijkmonitor. Leefbaarheid: Leefomgeving algemeen (Leefbare buurt en Prettig samenleven met buurtbewoners) Schone en hele openbare ruimte Verbetering beeld en imago van de buurt Sociale draagkracht: Economische participatie (werkloosheid, bijstandsafhankelijkheid, armoede) Maatschappelijke participatie (deelname aan het sociale leven) Positieve sociale leefomgeving van het kind (gezinsproblemen, jeugdcriminaliteit, opgroeien in armoede) Technische toelichting afweging indicatoren De scores op de verschillende elementen worden gestandaardiseerd 1 om ze onderling vergelijkbaar te maken. Van de gestandaardiseerde scores wordt een gemiddelde berekend om te komen tot één indicator. Dit gebeurt eerst voor de vier indicatoren voor veiligheid en voor de indexen voor leefbaarheid en draagkracht. De vier indicatoren voor veiligheid worden vervolgens opnieuw gestandaardiseerd en omgerekend in een gewogen gemiddelde: de index voor veiligheid. Op deze wijze ontstaan drie indicatoren die de verschillende buurten van Breda classificeren in de mate waarin de buurt (positief of negatief) afwijkt van het Bredase gemiddelde op de begrippen veiligheid, leefbaarheid en sociale draagkracht. De gestandaardiseerde scores van de drie indexen geven aan hoeveel een buurt afwijkt van het gemiddelde, een positieve score is bovengemiddeld, een negatieve score is benedengemiddeld. De score wordt afgemeten in aantal standaardafwijkingen. 1 Standaardisatie is een formule om indicatoren onderling vergelijkbaar te maken. Dit gebeurt door het Bredase gemiddelde af te trekken van de score van een buurt en die score te delen door de standaardafwijking. Op deze manier kunnen indicatoren van een verschillende orde van grootte bij elkaar worden opgeteld en omgerekend in een gemiddelde (bijvoorbeeld het aantal bij de politie geregistreerde incidenten van drugsoverlast per 100 bewoners met een gemiddelde van 0,17 en het percentage mensen dat aangeeft dat drugsoverlast in hun buurt vaak voorkomt met een gemiddelde van 8%). 11

16 veiligheid meest positief meest negatief Afb. 3. veiligheid 12

17 Voor het bepalen van de grenswaarden (wanneer scoort een buurt goed of slecht?) worden dezelfde grenswaarden als in de wijkmonitor gehanteerd (zie tabel). Daarin wordt een onderscheid gemaakt in vijf categorieën die op de kaart worden aangegeven met een kleur: rood is sterk benedengemiddeld, oranje is benedengemiddeld, geel is gemiddeld, licht groen is bovengemiddeld en donker groen sterk bovengemiddeld. In de kaarten op de naast gelegen pagina en volgende pagina s is te zien hoe de Bredase buurten scoren op de drie aspecten. Definitie categorieën wijkmonitor (standaardafwijking) Sterk bovengemiddeld > 1,5 Bovengemiddeld 0,75 tot 1,5 Gemiddeld -0,75 tot 0,75 Benedengemiddeld -1,5 tot -0,75 Sterk benedengemiddeld < -1, Weging indicatoren veiligheidsindex De vier veiligheidsaspecten zijn gewogen tot één score voor veiligheid. Naar het oordeel van de Taskforce zijn de aspecten geweld en overlast belangrijker en relevanter voor het bepalen van de juiste locatie dan de aspecten vermogensdelicten en onveiligheidsgevoel. Dit wordt in de weging tot uitdrukking gebracht door de eerstgenoemde aspecten drie keer zo zwaar mee te tellen dan de twee laatstgenoemde Weging criteria veiligheid, leefbaarheid en draagkracht Alle drie de resulterende criteria zijn belangrijk, maar het criterium veiligheid wordt zwaarder gewogen dan de criteria van leefbaarheid en sociale draagkracht. Dit wordt tot uitdrukking gebracht in de strengheid waarmee de criteria worden toegepast bij de locatiekeuze. Daarom worden uitgesloten van de locatiekeuze (grenswaarden): Buurten die benedengemiddeld (oranje) en sterk benedengemiddeld (rood) scoren op het aspect veiligheid. Buurten die sterk benedengemiddeld (rood) scoren op het aspect leefbaarheid. Buurten die sterk benedengemiddeld (rood) scoren op het aspect draagkracht. Van zowel de wijkmonitor als de veiligheidsmonitor worden twee jaargangen naast elkaar gelegd. Van de veiligheidsmonitor is de veiligheidsmonitor 2012 de meest recente en zijn ook de gegevens van 2011 gebruikt. De meest recente wijkmonitor is van 2013, de vorige is van Buurten die in één van deze jaargangen beneden de grenswaarden scoren, worden uitgesloten van de locatiekeuze. De buurt Doornbos-Linie valt in beide jaargangen van zowel de wijk- als veiligheidsmonitor binnen de toelaatbare grenzen. Het verschil met de grenswaarde is echter zeer klein, vooral voor het aspect veiligheid. Het risico dat deze buurt bij een volgende meting net buiten de toelaatbare grens zal vallen is reëel aanwezig. Daarom wordt Doornbos-Linie eveneens uitgesloten in het locatieonderzoek. 13

18 leefbaarheid meest positief meest negatief Afb. 4. leefbaarheid 14

19 sociale draagkracht meest positief meest negatief Afb. 5. sociale draagkracht 15

20 uit te sluiten wijken City Valkenberg 0003 Fellenoord 0004 Schorsmolen 0005 Station 0103 Geeren-Zuid 0106 Geeren-Noord 0500 Haagpoort 0502 Tuinzigt 0602 Kesteren 0603 Muizenberg Afb. 6. totaal van uit te sluiten gebieden uit te sluiten wijken City Valkenberg 0003 Fellenoord 0004 Schorsmolen 0005 Station 0102 Biesdonk 0103 Geeren-Zuid 0104 Wisselaar 0106 Geeren-Noord 0501 Heuvel 0502 Tuinzigt 0602 Kesteren 0603 Muizenberg Afb. 7. update totaal van uit te sluiten gebieden

21 uit te sluiten wijken City Valkenberg 0003 Fellenoord 0004 Schorsmolen 0005 Station 0101 Doornbos - Linie 0102 Biesdonk 0103 Geeren-Zuid 0104 Wisselaar 0106 Geeren-Noord Haagpoort Heuvel 0502 Tuinzigt 0602 Kesteren 0603 Muizenberg Afb. 8. totaal van uit te sluiten gebieden 17

22 onderzoekslocatie stedelijk kompas school cirkel 250m (basisscholen en voortgezet onderwijs) station 500m soortgelijke functie 250m uit te sluiten wijk Afb. 9. te onderzoeken locaties 18

23 Locatiekeuze Vertrekpunt Vertrekpunt is dat de locatie voldoende groot is, het gebouw stedenbouwkundig inpasbaar, het pand of perceel beschikbaar en in zijn geheel door de doelgroep te gebruiken. Het bestemmingsplan is niet leidend. Indien nodig is er ruimte om een afzonderlijke planologische procedure te voeren zonder dat het tijdstip van in gedrang komt. Wel is bewust al op voorhand gezocht naar locaties buiten de uit te sluiten gebieden en buiten de contouren van station en scholen. Dit heeft geleid tot het volgende overzicht van 75 locaties. ong. = ongenummerd Bavel BA1 Eikbergseweg 2 Centrum CE1 Parade Zandberg ZBG1 Zonnebloemstraat 3-7 BA2 Gilzeweg 13 ZBG2 Ginnekenweg / Komeetstraat BA3 Tervoorsteweg 8 BA4 Dorstseweg 36 Belcrum BE1 Crogtdijk 54 Ginneken BA5 Gilzeweg ong BE2 Ministerkanstraat 16/22 GIN1 Keermanslaan 70 BA6 Gilzeweg ong BA7 Roosbergseweg ong Posthoorn Overakker BA8 Roosbergseweg ong PH1 Lage weg ong OVE1 Overakkerstraat 92 BA9 Gilzeweg ong BA10 Roosbergseweg ong Teteringen Ruitersbos BA11 Roosbergseweg ong TE1 Meulenspie RUI1 Dr. Batenburglaan ongenummerd BA12 Gilzeweg ong TE2 Woonakker RUI2 Dr.Batenburglaan BA13 Bolbergseweg ong TE3 Groenstraat ong RUI3 Dr. Batenburglaan 194 TE4 Hoeveneind 3 Landschappelijke 3-hoek Princenhage LD1 Seminarieweg naast 30 Prinsenbeek PRH1 Haagweg BIS PR1 Westrik ong PRH2 Rithsestraat 101 Waterdonken PR2 Oude Molenweg PRH3 Haagweg NO1 Lange Weide ong PR3 Middenweg (Oranjehaven) 4 PRH4 Heilaarstraat NO2 Lange Weide ong PR4 Saval ong PR5 Spoostraat ong Westerpark Brabantpark PR6 Heikantsestraat 65 WES1 Emerweg 46 BR1 Teteringsedijk ong HERO PR7 Schoolstraat 9 BR2 Beverweg 104/110 Ulvenhout BR3 Teteringsedijk ong Molenkwartier Steenakker ULV1 Dorpstraat 68 BR4 Koraalstraat 64 ST1 Gageldonkseweg 1 ULV2 Slotlaan 104a - 104b BR5 Antiloopstraat 67 ST2 Moskesweg ong ULV3 Dorpstraat BR6 Teteringsedijk 89F ST3 Moskesweg ong ST4 Gageldonkseweg ong Buitengebied: Liesbos Driesprong LIE1 Liesboslaan 125 DR1 Tilburgseweg 239 (Heiveld) Haagse beemden LIE2 Sprundelsebaan 60 HB1 Tweeschaar 12 IJpelaar HB3 Gageldonksepad 3-5 Buitengebied: Hagebeemd IJ1 Doenradestraat 50 IJ2 Zorgvlietstraat 1 HB4 Gageldonksepad 7-9 HB5 Priemkruid 5 HAG1 Grintweg 4 HAG2 Grintweg 5 IJ3 Mathenessestraat HB6 Rietdijk 3a HAG3 Grintweg 6 HAG4 Hooijdonkseweg 4 Nieuw Wolfslaar Krogten HAG5 Rietdijk 6 WL1 Prinses van Polenstraat ong. KRO1 Nieuwe Bredase Baan 5 HAG6 Rietdijk 8 19

24 20

25 3.2 Fase 1 De criteria in fase 1 zijn e criteria. Als aan één van deze criteria niet voldaan kan worden, is dat reden om de locatie voor het vervolgproces uit te sluiten fase soort criteria heid criteria prioriteit zachte criteria criteria ruimtelijk / voldoet aan bestemmingsplan beschikbaarheid beschikbaarheid oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of fase 1 wijkmonitor / >700m2 nvo pand / perceel is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld veiligheidsmonitor leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld Allereerst zijn die gebieden uitgesloten die op basis van de Veiligheids- en de Wijkmonitor niet betrokken worden bij het locatieonderzoek. De uit te sluiten wijken zijn: Kesteren Muizenberg Wisselaar Biesdonk Geeren-noord Geeren-zuid Linie-Doornbos Station Valkenberg City Schorsmolen Fellenoord Tuinzigt Haagpoort Heuvel Na toetsing aan de overige criteria van fase 1 (zie bijlage 1) blijven de volgende 41 locaties (zie pagina 23) over, waarbij wel aangetekend moet worden dat met name waar het beschikbaarheid betreft deze nog niet voor alle locaties duidelijk is. Om geen tijd te verliezen is er voor gekozen de betreffende locaties te betrekken in het verdere onderzoek. Deze locaties vormen de input voor fase 2. 21

26 onderzoekslocatie stedelijk kompas school cirkel 250m (basisscholen en voortgezet onderwijs) station 500m soortgelijke functie 250m uit te sluiten wijk Afb. 10. locaties die doorgaan naar fase 2 22

27 Bavel BA1 Eikbergseweg 2 BA4 Dorstseweg 36 BA10 Roosbergseweg ong BA11 Roosbergseweg ong BA13 Bolbergseweg ong Landschappelijke 3-hoek LD1 Seminarieweg naast 30 Brabantpark BR1 Teteringsedijk ong HERO BR3 Teteringsedijk ong Molenkwartier BR4 Koraalstraat 64 BR5 Antiloopstraat 67 BR6 Teteringsedijk 89F Krogten KRO1 Nieuwe Bredase Baan 5 Zandberg ZBG1 Zonnebloemstraat 3-7 Ginneken GIN1 Keermanslaan 70 Ruitersbos RUI1 Dr. Batenburglaan ong. RUI2 Dr.Batenburglaan RUI3 Dr. Batenburglaan 194 Ulvenhout ULV3 Dorpstraat Driesprong DR1 Tilburgseweg 239 (Heiveld) Posthoorn PH1 Lage weg ong Teteringen TE2 Woonakker TE4 Hoeveneind 3 Prinsenbeek PR1 Westrik ong PR2 Oude Molenweg PR4 Saval ong PR5 Spoostraat ong Buitengebied: Liesbos LIE1 Liesboslaan 125 LIE2 Sprundelsebaan 60 Buitengebied: Hagebeemd HAG1 Grintweg 4 HAG2 Grintweg 5 HAG3 Grintweg 6 HAG4 Hooijdonkseweg 4 HAG5 Rietdijk 6 HAG6 Rietdijk 8 Steenakker ST1 Gageldonkseweg 1 ST2 ST3 ST4 Moskesweg ong Moskesweg ong Gageldonkseweg ong Haagse beemden HB3 Gageldonksepad 3-5 HB4 Gageldonksepad 7-9 HB6 Rietdijk 3a 23

28 onderzoekslocatie stedelijk kompas school cirkel 250m (basisscholen en voortgezet onderwijs) station 500m soortgelijke functie 250m uit te sluiten wijk Afb. 11. Locaties fase 3 op kaart met scholen en soortgelijke voorzieningen 24

29 3.3 Fase 2 De criteria in fase 2 richten zich met name op de specifieke ligging en de buurt. Daarbij is allereerst gekeken naar het oordeel van de politie. Naast de feiten zoals die verwerkt zijn in de veiligheidmonitor, wordt hierbij ook de dagelijkse ervaring op straat en in de buurt meegewogen en wordt er nadrukkelijk gekeken naar bereikbaarheid en gevoeligheid/ overzichtelijkheid van de plek en zijn omgeving, en de mate waarin frequent en adequaat toezicht kan worden geboden. Het oordeel van de politie is het enige e criterium in deze fase. fase soort criteria heid criteria prioriteit zachte criteria criteria politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / alcohol politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / drugs zacht 1 afstand tot scholen > 250m fase 2 ligging / buurt zacht 2 het pand / perceel ligt in een woonwijk of wijk met gemengde functies, of het ligt op een locatie die volgens exploitant voldoende in de buurt van bewoond gebied ligt voor de benodigde integratie van de doelgroep met het maatschappelijk leven in de stad zacht 3 voorkeur vrijstaand pand of onbebouwde kavel zacht 4 geen concentratie met soortgelijke voorzieningen zacht 5 afstand tot NS station > 500m zacht 6 winkelvoorzieningen goed bereikbaar (afstand tot voorzieningen in meters) Na toetsing aan de criteria (zie bijlage 2) blijven de volgende 11 locaties over als input voor fase 3. Ulvenhout Driesprong ULV3 Dorpstraat DR1 Tilburgseweg 239 (Heiveld) Ginneken Bavel GIN1 Keermanslaan 70 BA1 Eikbergseweg 2 Teteringen BA10 BA11 Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong TE2 Woonakker BA13 Bolbergseweg ong TE4 Hoeveneind 3 Brabantpark BR4 Koraalstraat 64 BR5 Antiloopstraat 67 Van de locatie Dorpstraat in Ulvenhout is de beschikbaarheid nog niet bekend. Het betreft een faillissement. Het Zwerfjongerenpension aan de Oosterhoutseweg is nu verhuisd naar het Koetshuis aan de Seminarieweg. Voor de oude locatie aan de Oosterhoutseweg zijn op dit ogenblik geen plannen bekend. Er bestaat een reële kans dat er een soortgelijke voorziening in het pand terugkomt, omdat het bestemmingsplan dit ook toelaat. Daarom blijft deze locatie op de kaart staan als soortgelijke voorziening. 25

30 Woonakker Teteringen (TE2) Koraalstraat 64 Brabantpark (BR4) Eikbergseweg 2 Bavel (BA1) 26

31 3.4 Fase 3 De resterende 11 locaties worden nu getoetst op haalbaarheid ten aanzien van kosten voor verwerving en exploitatie. Dit zijn e criteria. Het enige zachte criterium betreft de mogelijke realisatie van het gewenste programma. Dit kent een zekere mate van flexibiliteit. fase soort criteria heid criteria prioriteit zachte criteria criteria haalbaarheid exploitatiekosten vallen binnen budget bouwkosten vallen binnen budget instelling bereid tot rol exploitant (zorgaanbod) / alcohol fase 3 instelling bereid tot rol exploitant (zorgaanbod) / drugs woningbouwcorporaties bereid tot rol van huisbaas verwerving dmv koop of huur mogelijk functionele eisen / doelgroep eisen pand / perceel is functioneel geschikt cq kan geschikt gemaakt worden voor de doelgroep zacht in pand / perceel zijn gewenste functies mogelijk (1) De toetsing laat zien dat 6 locaties positief scoren als het criterium bestemmingsplan buiten beschouwing wordt gelaten. Dit zijn: Bavel Teteringen BA1 Eikbergseweg 2 TE2 Woonakker BA10 BA11 BA13 Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong Bolbergseweg ong Brabantpark BR4 Koraalstraat 64 Op de Koraalstraat na liggen de locaties in het buitengebied. Dit houdt in dat deze locaties ook onder de betreffende bestemmingsplannen buitengebied vallen. Op een aantal locaties is geen bebouwing aanwezig, en deze vallen dan ook af vanwege strijd met de Verordening Ruimte omdat nieuwvestiging verboden is. Dit laatste geldt niet voor Woonakker, want deze locatie is opgenomen in de Verordening Ruimte en ligt binnen de aanduiding bestaand stedelijk gebied. 3.5 Conclusie Teteringen TE2 Woonakker Brabantpark De toetsing laat zien dat er slechts drie locaties tijdig beschikbaar zijn: Koraalstraat 64 in Brabantpark, de Eikbergseweg 2 in Bavel en Woonakker in Teteringen. BR4 Koraalstraat 64 Dit is een andere uitkomst dan verwacht. Zelfs met Bavel BA1 Eikbergseweg 2 de mogelijkheid om een bestemmingsplanprocedure te kunnen voeren is het resultaat beperkt tot drie locaties. Het is wel een passend resultaat: voor beide groepen verslaafde dak- en thuislozen zijn locaties gevonden, die voldoen aan de criteria. De locatie Koraalstraat 64 past volledig. Ook het bestemmingsplan hoeft voor deze locatie niet aangepast te worden. Ten aanzien van de locaties Eikbergseweg 2 en Woonakker zullen bestemmingsplanwijzigingen gevoerd moeten gaan worden. 27

32 28

33 Bijlagen B. 29

34 30

35 locatie nr BA1 BA2 BA3 BA4 BA5 BA6 BA7 BA8 BA9 BA10 BA11 BA12 BA13 LD1 NO1 NO2 BR1 BR2 BR3 BR4 BR5 BR6 DR1 IJ1 IJ2 IJ3 WL1 locatie Prinses van Polenstraat ong. Nieuw Wolfslaar Mathenessestraat Zorgvlietstraat 1 Doenradestraat 50 IJpelaar Tilburgseweg 239 (Heiveld) Driesprong Teteringsedijk 89F Antiloopstraat 67 Koraalstraat 64 Teteringsedijk ong Molenkwartier Beverweg 104/110 Teteringsedijk ong HERO Brabantpark Lange Weide ong Lange Weide ong Waterdonken Seminarieweg naast 30 Landschappelijke 3-hoek Bolbergseweg ong Gilzeweg ong Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong Gilzeweg ong Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong Gilzeweg ong Gilzeweg ong Dorstseweg 36 Tervoorsteweg 8 Gilzeweg 13 Eikbergseweg 2 Bavel heid criteria criteria wijknr voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X beschikbaarheid X X X X X X X X X X X X X X X oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo pand is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld locatie nr CE1 BE1 BE2 PH1 TE1 TE2 TE3 TE4 PR1 PR2 PR3 PR4 PR5 PR6 PR7 ST1 ST2 ST3 ST4 HB1 HB3 HB4 HB5 HB6 KRO1 locatie Nieuwe Bredase Baan 5 Krogten Rietdijk 3a Priemkruid 5 Gageldonksepad 7-9 Gageldonksepad 3-5 Tweeschaar 12 Haagse beemden Gageldonkseweg ong Moskesweg ong Moskesweg ong Gageldonkseweg 1 Steenakker Schoolstraat 9 Heikantsestraat 65 Spoostraat ong Saval ong Middenweg (Oranjehaven) 4 Oude Molenweg Westrik ong Prinsenbeek Hoeveneind 3 Groenstraat ong Woonakker Meulenspie Teteringen Lage weg ong Posthoorn Ministerkanstraat 16/22 Crogtdijk 54 Belcrum Parade Centrum heid criteria criteria wijknr voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X beschikbaarheid X X X X X X X X X X oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo X pand is geheel beschikbaar voor doelgroep X veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld locatie nr ZBG1 ZBG2 GIN1 OVE1 RUI1 RUI2 RUI3 PRH1 PRH2 PRH3 PRH4 WES1 ULV1 ULV2 ULV3 LIE1 LIE2 HAG1 HAG2 HAG3 HAG4 HAG5 HAG6 locatie Rietdijk 8 Rietdijk 6 Hooijdonkseweg 4 Grintweg 6 Grintweg 5 Grintweg 4 Buitengebied: Hagebeemd Sprundelsebaan 60 Liesboslaan 125 Buitengebied: Liesbos Dorpstraat Slotlaan 104a - 104b Dorpstraat 68 Ulvenhout Emerweg 46 Westerpark Heilaarstraat Haagweg Rithsestraat 101 Haagweg BIS Princenhage Dr. Batenburglaan 194 Dr.Batenburglaan Dr. Batenburglaan ong. Ruitersbos Overakkerstraat 92 Overakker Keermanslaan 70 fase soort criteria Ginneken Ginnekenweg / Komeetstraat Zonnebloemstraat 3-7 Zandberg heid criteria criteria wijknr voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X X X X X X X X X X X X beschikbaarheid X X X X X X X X X oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo fase soort criteria pand is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld Bijlage 1 ruimtelijk / beschikbaarheid fase soort criteria ruimtelijk / beschikbaarheid fase 1 fase 1 wijkmonitor / veiligheidsmonitor ruimtelijk / beschikbaarheid fase 1 wijkmonitor / veiligheidsmonitor wijkmonitor / veiligheidsmonitor 31

36 32

37 locatie nr BA1 BA4 BA10 BA11 BA13 LD1 BR1 BR3 BR4 BR5 BR6 DR1 PH1 TE2 TE4 PR1 PR2 PR4 PR5 ST1 ST2 ST3 ST4 locatie Gageldonkseweg ong Moskesweg ong Moskesweg ong Gageldonkseweg 1 Steenakker Spoostraat ong Saval ong Oude Molenweg Westrik ong Prinsenbeek Hoeveneind 3 Woonakker Teteringen Lage weg ong Posthoorn Tilburgseweg 239 (Heiveld) Driesprong Teteringsedijk 89F Antiloopstraat 67 Koraalstraat 64 Teteringsedijk ong Molenkwartier Teteringsedijk ong HERO Brabantpark Seminarieweg naast 30 Landschappelijke 3-hoek Bolbergseweg ong Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong Dorstseweg 36 Eikbergseweg 2 Bavel prioriteit zachte criteria criteria wijknr heid criteria voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X X X X X X X X X X X X X beschikbaarheid oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo pand is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / alcohol X X X X X X politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / drugs X X X X X X zacht 1 afstand tot scholen > 250m X X X X** * X** X*** * * X X**/*** X**/*** X*** X*** X het pand ligt in een woonwijk of wijk met gemengde functies, of het ligt op een locatie die volgens exploitant voldoende in de buurt van bewoond gebied ligt voor de benodigde integratie van de doelgroep met het maatschappelijk leven in de stad zacht 2 zacht 3 voorkeur vrijstaand pand of onbebouwde kavel X X zacht 4 geen concentratie met soortgelijke voorzieningen zacht 5 afstand tot NS station > 500m zacht 6 winkelvoorzieningen goed bereikbaar (afstand tot voorzieningen in meters) locatie nr HB3 HB4 HB6 KRO1 ZBG1 GIN1 RUI1 RUI2 RUI3 ULV3 LIE1 LIE2 HAG1 HAG2 HAG3 HAG4 HAG5 HAG6 locatie Rietdijk 8 Rietdijk 6 Hooijdonkseweg 4 Grintweg 6 Grintweg 5 Grintweg 4 Buitengebied: Hagebeemd Sprundelsebaan 60 Liesboslaan 125 Buitengebied: Liesbos Dorpstraat Ulvenhout Dr. Batenburglaan 194 Dr.Batenburglaan Dr. Batenburglaan ong. Ruitersbos Keermanslaan 70 Ginneken Zonnebloemstraat 3-7 Zandberg Nieuwe Bredase Baan 5 Krogten Rietdijk 3a Gageldonksepad 7-9 Gageldonksepad 3-5 Haagse beemden prioriteit zachte criteria criteria wijknr heid criteria voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X X X X X X X X X beschikbaarheid oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo pand is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / alcohol X X X X X X X X X X politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / drugs X X X X X X X X X X zacht 1 afstand tot scholen > 250m fase soort criteria X X X X X X X X X X X X het pand ligt in een woonwijk of wijk met gemengde functies, of het ligt op een locatie die volgens exploitant voldoende in de buurt van bewoond gebied ligt voor de benodigde integratie van de doelgroep met het maatschappelijk leven in de stad zacht 2 zacht 3 voorkeur vrijstaand pand of onbebouwde kavel zacht 4 geen concentratie met soortgelijke voorzieningen zacht 5 afstand tot NS station > 500m Bijlage 2 ruimtelijk / beschikbaarheid t zacht 6 winkelvoorzieningen goed bereikbaar (afstand tot voorzieningen in meters) fase soort criteria fase 1 wijkmonitor / veiligheidsmonitor ligging / buurt fase 2 ruimtelijk / beschikbaarheid fase 1 wijkmonitor / veiligheidsmonitor ligging / buurt fase 2 * mits aan lint ** mits aan lint, echter niet mogelijk *** overlast spoor / infra 33

38 34

39 Bijlage 3 locatie nr ULV3 GIN1 TE2 TE4 BR4 BR5 DR1 BA1 BA10 BA11 BA13 locatie Ulvenhout Dorpstraat Ginneken Keermanslaan 70 Teteringen Woonakker Hoeveneind 3 Brabantpark Koraalstraat 64 Antiloopstraat 67 Driesprong Tilburgseweg 239 (Heiveld) Bavel Eikbergseweg 2 Roosbergseweg ong Roosbergseweg ong Bolbergseweg ong fase soort criteria ruimtelijk / beschikbaarheid haalbaarheid * mits aan lint heid criteria prioriteit zachte criteria criteria wijknr voldoet aan bestemmingsplan X X X X X X beschikbaarheid oppervlakte pand en/of kavel: >1100m2 bvo en/of >700m2 nvo pand is geheel beschikbaar voor doelgroep veiligheid buurt: niet benedengemiddeld leefbaarheid: niet ver benedengemiddeld sociale draagkracht: niet ver benedengemiddeld politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / alcohol politie akoord (openbare) veiligheid en handhaving / drugs zacht 1 afstand tot scholen > 250m X zacht 2 het pand ligt in een woonwijk of wijk met gemengde functies, of het ligt op een locatie die volgens exploitant voldoende in de buurt van bewoond gebied ligt voor de benodigde integratie van de doelgroep met het maatschappelijk leven in de stad * zacht 3 voorkeur vrijstaand pand of onbebouwde kavel X zacht 4 geen concentratie met soortgelijke voorzieningen zacht 5 afstand tot NS station > 500m zacht 6 winkelvoorzieningen goed bereikbaar (afstand tot voorzieningen in meters) exploitatiekosten vallen binnen budget X X X X bouwkosten vallen binnen budget X instelling bereid tot rol exploitant (zorgaanbod) / alcohol instelling bereid tot rol exploitant (zorgaanbod) / drugs woningbouwcorporaties bereid tot rol van huisbaas verwerving dmv koop of huur mogelijk pand is functioneel geschikt cq geschikt gemaakt worden voor doelgroep X zacht in pand is gewenst programma mogelijk (1) X fase 3 fase 1 wijkmonitor / veiligheidsmonitor ligging / buurt fase 2 functionele eisen / doelgroep eisen 35