Aanpak complex Gasseltestraat e.o. in Morgenstond van de Stichting Woningbedrijf.

Transcriptie

1 raadsvoorstellen rv 224 Dienst Bouwen en Wonen, nr Aanpak complex Gasseltestraat e.o. in Morgenstond van de Stichting Woningbedrijf. Den Haag, 25 juni Aan de gemeenteraad. 1. Inleiding In de Gasseltestraat en omgeving staat een complex met 284 woningen uit de jaren vijftig. Ze behoren tot de niet-verbeterde voorraad van de Stichting Woningbedrijf. De Stichting Woningbedrijf heeft in een brief van 24 mei 1993 (bijiage 1) het gemeentebestuur medegedeeld dat de stichting over wil gaan tot vernieuwing van het desbetreffende complex en verzocht ons in te stemmen met haar besluit het complex te slopen. Het besluit van de stichting tot sloop van het complex is mede tot stand gekomen na overleg met de huurders, daartoe mede aangezet door een uitspraak van de rechter in een kort geding. De kwalitatieve toestand van de woningen is volgens de stichting zodanig dat er op korte termijn iets moet worden ondernomen. De stroom van klachten (brieven aan de gemeentelijke ombudsman) over de woningen en de zwakke marktpositie hebben aanleiding gegeven tot het verrichten van onderzoek door de stichting naar de kwaliteit van het complex. Vooruitlopend op de onderbouwing van de wijze van aanpak van het complex is de stichting medegedeeld dat herhuisvesting, voor de formele actiegebiedaanwijzing, kan plaatsvinden daar in beide situaties (verbetering of sloop) uitplaatsing van de bewoners onvermijdelijk is. Het voorstel van de stichting is door de gemeente beoordeeld. In dit voorstel zullen de criteria, die ten grondslag hebben gelegen aan de beoordeling worden toegelicht. Achtereenvolgens treft u aan: Procedure in het kader van het Besluit beheer sociale huursector. Mogelijkheden tot verbetering. Sloop van het complex. - Overleg met de bewoners. Financiele betrokkenheid van de gemeente. Overwegingen en conclusie. Planontwikkeling. Financiele consequenties. Besluitvorming. 2. Besluit beheer sociale huursector In het vanaf 1 januari 1993 geldende Besluit beheer sociale huursector (BBSH) zijn regels opgenomen met betrekking tot 'besluiten van aanmerkelijk belang'. Als besluiten van aanmerkelijk belang worden aangemerkt alle besluiten van toegelaten instellingen inzake het verwerven, bezwaren, vervreemden of slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden. Het besluit van de stichting, zoals in de brief van 24 mei 1993 is verwoord, moet dus worden aangemerkt als besluit van aanmerkelijk belang. Een dergelijk besluit van een woningcorporatie moet gemeld worden aan het college van burgemeester en wethouders. De melding dient gegevens te bevatten die noodzakelijk zijn om het besluit te kunnen beoordelen zoals de kwaliteit van het bestaande complex, de financiele situatie van de stichting en het eventuele woningbouwprogramma. Het gaat dan om de vraag of dat besluit het lokale volkshuisvestingsbelang ernstig kan schaden, de financiele continuiteit van de corporatie in gevaar zou brengen of financiele risico's voor de gemeente oplevert. Met betrekking tot het lokale volkshuisvestingsbelang kan de vraag worden gesteld of de voorraad goedkope huurwoningen in de gemeente Den Haag van voldoende omvang blijft om de doelgroep te huisvesten. Wij komen daar nader op terug in paragraaf 7: Overwegingen en conclusie.

2 3. Mogelijkheden tot verbetering In de informatiebrochure van de Stichting Woningbedrijf van mei 1993, die aan de bewoners is toegestuurd, wordt ingegaan op het voornemen van de stichting het complex Gasseltestraat te slopen (bijlage 4). Door de Stichting Woningbedrijf is in de brochure aandacht geschonken aan de diverse factoren die bij een sloop/handhaven discussie een rol spelen. De brochure bevat een beschrijving van het complex, het aantal woningen, de soort woningen, de onderhoudssituatie, de voornaamste klachten van de laatste jaren, de huurhoogte van de woningen, de leeftijdsopbouw van de huidige huurders en de verhuursituatie van de woningen. Daarnaast zijn in de brochure enkele complexen beschreven die op verschillende manieren en bij verschillende subsidiemogelijkheden zijn aangepakt. Voorts is aangegeven dat op dit moment geen subsidies meer beschikbaar zijn en dat woningcorporaties hun woningverbeteringen uit inkomsten van huurverhogingen dienen te betalen. Vervolgens worden in de brochure de diverse aanpakmogelijkheden besproken, uitgewerkt en financieel doorgerekend. Kortheidshalve verwijzen wij u naar de inhoud van deze brochure. De problemen die rond het complex Gasseltestraat spelen, zijn van verschillende aard. Er is sprake van achterstallig onderhoud: het normale verouderingsproces van de woningen is onvoldoende aangepakt. Daarnaast is er sprake van bouwfysische gebreken: de warmteweerstand van de schil van het gebouw ligt ver beneden de vereiste waarde, waardoor het gasgebruik ten behoeve van de verwarming hoog is. Koudebruggen zorgen voor vochtproblemen die door de destijds toegepaste bouwwijze niet structureel door isolatie kunnen worden opgelost. Een notitie van de afdeling Binnenmilieu van de Dienst Bouwen en Wonen gaat nader op deze problemen in (bijlage 6). Tenslotte is de marktpositie van het complex zwak: de woningen zijn klein en niet aangepast aan moderne woonwensen. Door de lage huur is op dit moment de verhuurbaarheid redelijk, maar die verhuurbaarheid komt onder druk te staan als noodzakelijke verbeteringen kostendekkend in de huur moeten worden doorberekend. Om de genoemde problemen aan te pakken, kunnen verschillende verbeteringen overwogen worden. Door de Stichting Woningbedrijf wordt een viertal verbetervarianten genoemd. Deze zijn alle ongesubsidieerd. De gegevens van het woningbedrijf luiden samengevat als volgt: a. Niets doen. Deze variant is geen alternatief. De problematiek is zodanig dat actie noodzakelijk is. Deze mogelijkheid zal dan ook niet verder worden behandeld. b. Planmatig onderhoud. Deze ingreep omvat een samenstel aan maatregelen, die het complex bouwtechnisch in de oorspronkelijke toestand herstelt. De bouwfysische toestand en de marktpositie van het complex worden niet verbeterd. De vereiste investering bedraagt circa ƒ ,- per woning. Het tekort bedraagt ruim ƒ 10 miljoen. c. Groot onderhoud en isolatie. In deze aanpak worden niet alleen de bouwtechnische gebreken hersteld, maar wordt tevens de buitengevel geïsoleerd, de koudebruggen worden ingepakt en de kozijnen worden voorzien van dubbel glas. De stichting raamt de investering bij deze ingreep, op basis van gegevens van vergelijkbare complexen op ƒ ,-; er kan een huurverhoging van circa ƒ 120,- per maand worden doorgevoerd. Het tekort bedraagt ruim ƒ 6 miljoen. d. Hoog-niveau renovatie. Om de woningen toekomstwaarde te geven, is renovatie noodzakelijk. Naast de casco-aanpak zoals onder c genoemd, worden dan ook keuken en douchecel aangepakt en waar nodig de woningindeling gewijzigd. Dit leidt naar verwachting tot een investering van ca. ƒ ,- per woning. Er kan een huurverhoging van ca. ƒ 200,- per maand worden doorgevoerd.

3 De afdeling Kostenbewaking, Research en Advies (KOBRA) van de Dienst Bouwen en Wonen heeft de bedoelde varianten beoordeeld. Variant c (groot onderhoud en isolatie) scoort voor wat betreft de kosten/kwaliteitsverhouding beter dan de overige varianten. Op verzoek van bewoners van het complex is door een bouwtechnisch bureau een vergelijkbare variant omschreven in het zogenaamde rapport Kaaijk, deze zou een investering vragen van ƒ ,- per woning. De afdeling KOBRA heeft de grootonderhoudsvariant van de Stichting en die uit het rapport Kaaijk beoordeeld en voor wat betreft de investering en de exploitatie doorgerekend. De hierop betrekking hebbende rapportage is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd. Conclusie van dit rapport (bijlage 5) is, dat een adequate groot onderhoudsaanpak met isolatie zal leiden tot een stichtingskostenniveau van ca. ƒ ,- per woning. Uitgaande van een afschrijvingstermijn van 25 jaar en een aanvangshuur van ƒ 450,- (huurverhoging van ƒ 120,-) bedraagt de onrendabele top van deze investering ca. ƒ 4,9 miljoen, dat wil zeggen ƒ ,- per woning. In afwijking van het door de SWB genoemde gedrag van ƒ ,- zijn wij van mening dat het investeringsniveau ƒ ,- zou kunnen bedragen. 4. Sloop van het complex Een alternatief voor de verbetering van het complex Gasseltestraat op één van de beschreven niveau's is de sloop van het complex en de realisatie van nieuwbouwwoningen ter plaatse. De Stichting Woningbedrijf heeft aangegeven, hieraan de voorkeur te geven. Sloop biedt een radicale oplossing voor de bouwtechnische, bouwfysische en woningmarktproblemen van het complex. Daar staat tegenover dat een fiks aantal goedkope huurwoningen verloren gaat en de zittende bewoners - die voor een deel zeer aan hun woning gehecht zijn - zullen moeten verhuizen. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om de woningvoorraad in Zuid-West Den Haag aan te vullen met woningen, die elders in dit stadsdeel te weinig voorkomen. Dit sluit aan op de wens tot differentiatie van de woningvoorraad, die mede ten grondslag ligt aan het raadsvoorstel met betrekking tot de investeringsstrategie Den Haag Zuid-West, dat op 13 mei 1993 door uw raad is aanvaard. Door de Stichting Woningbedrijf is een stedebouwkundig plan ontwikkeld voor de plaats van het in haar voorstel te slopen complex Gasseltestraat. Dit plan voorziet in de bouw van ca. 200 woningen. Hiervan worden 130 woningen als eengezinswoningen tot stand gebracht in de premie-huursector (huur ƒ 900,- a ƒ 1.000,- per maand) en in de vrije sector (vrij op naam prijs ƒ ,- a ƒ ,-). De overige 70 woningen worden als gestapelde bouw in de sociale huursector ontwikkeld (huur maximaal ƒ 740,- per maand); circa 40 woningen hiervan zullen geschikt zijn voor ouderen. De kosten, welke gemoeid zijn met beëindiging van de exploitatie in het complex Gasseltestraat, bedragen circa ƒ 2,15 miljoen en zijn opgebouwd uit de restant boekwaarde van het complex, rentekosten en apparaatskosten met betrekking tot de herhuisvesting. De kosten die gemoeid zijn met de sloop van het complex, bouwrijpmaken, infrastructurele werken enz. en de opbrengsten van uitgifte van grond ten behoeve van nieuwbouw worden verwerkt in de grondexploitatie van het gebied. 5. Overleg met de bewoners Op de informatie-avond van 28 oktober 1992, georganiseerd door de Stichting Woningbedrijf is bekend gemaakt dat de Stichting het complex van 284 woningen en garages wil slopen. De stichting heeft toen de bewoners geïnformeerd over de nieuwbouwplannen en de herhuisvesting. De reactie van de meeste bewoners betrof in hoofdzaak de nalatigheid van de Stichting Woningbedrijf met betrekking tot het uitvoeren van het onderhoud. In vergelijking met andere complexen van de stichting kent het complex Gasseltestraat e.o. een aantal structurele gebreken die al lang bekend zijn. De stichting stelt prioriteit te hebben gegeven aan de aanpak van andere complexen. Vanaf november 1992 heeft overleg plaats gevonden tussen de stichting en de gemeente over het voornemen tot sloop van het complex. Op verzoek van de bewonerscommissie Gasseltestraat is verschillende malen door medewerkers van de Dienst Bouwen en Wonen informatie verstrekt over de te volgen procedure van

4 besluitvorming, de wijze waarop het verzoek van de stichting wordt beoordeeld en de herhuisvesting. Het alternatieve voorstel van de bewonersgroep (rapport Kaaijk) is door de Dienst Bouwen en Wonen op gelijkwaardige wijze geanalyseerd en beoordeeld. Begin mei 1993 heeft een zestal bewoners van het complex een kort geding aangespannen tegen de Stichting Woningbedrijf. De president van de Haagse rechtbank sprak uit, dat de Stichting Woningbedrijf maatregelen achterwege moet laten, gericht op voorbereiding van sloop, zolang geen open overleg met de huurders/bewoners heeft plaatsgevonden. Dit overleg heeft in de loop van mei 1993, georganiseerd door medewerkers van de Nationale Woningraad (NWR), in opdracht van de Stichting Woningbedrijf plaatsgevonden. De rapportage van de NWR naar aanleiding van dit overleg is als bijlage ter inzage gelegd. Conclusie van de NWR is dat, het merendeel van de bewoners begrip heeft voor de standpunten van het woningbedrijf. De voorkeuren voor de verschillende scenario's van individuele bewoners lopen sterk uiteen. Dat heeft te maken met de persoonlijke omstandigheden van de bewoners en de mogelijke alternatieven die de Stichting kan aandragen. De 'bewonerscommissie Gasseltestraat' verzet zich tegen de voorgenomen sloop van het complex en tegen de wijze waarop de Stichting Woningbedrijf het overleg met de bewoners, ook na de rechterlijke uitspraak, heeft georganiseerd. Deze commissie heeft de bewoners opgeroepen om niet deel te nemen aan de door de NWR georganiseerde bijeenkomsten en heeft door de NWR verspreide enquête-formulieren bij bewoners opgehaald en ingeleverd bij de Stichting Woningbedrijf. De 'bewonerscommissie Gasseltestraat' claimt dat een meerderheid van de bewoners tegenstander is van de sloop. Wij trekken uit het voorgaande de volgende conclusies. Er is door de Stichting Woningbedrijf in voldoende mate informatie verstrekt aan de bewoners van het complex Gasseltestraat en er heeft open overleg met de bewoners plaatsgevonden over de voorgestelde aanpak. Ten aanzien van de opinie van de bewoners van het complex over de voorgestelde aanpak, overheerst een beeld van verdeeldheid. Blijkens de rapportage van de NWR bestaat begrip voor de voorstellen van de Stichting Woningbedrijf; de activiteiten van de 'bewonerscommissie Gasseltestraat' maken duidelijk dat er onder de bewoners ook veel verzet is tegen de sloopplannen. Overigens staan al 153 huishoudens bij de stichting ingeschreven als woningzoekende. 6. Financiële afweging Het initiatief tot aanpak van het complex Gasseltestraat is genomen door de eigenaar van het complex en is gebaseerd op de problemen die de eigenaar met betrekking tot het complex constateert: achterstallig onderhoud, bouwfysische problemen en een verslechterende marktpositie. Dit is een essentieel verschil met de situatie, die zich bijvoorbeeld in stadsvernieuwingsgebieden voordoet en waar de gemeente het initiatief neemt om in slechte staat verkerende woningen te slopen en daartoe aan te kopen. De keuze voor zo'n door de gemeente geïnitieerde aanpak vindt veelal zijn achtergrond in ernstige funderingsgebreken of het anderszins aan het einde van de technische levensduur raken van een complex, of in de wens van de gemeente om stedebouwkundige wijzigingen aan te brengen. Dergelijke aspecten zijn met betrekking tot het complex Gasseltestraat niet aan de orde. De situatie ten aanzien van het initiatief en de achtergrond van de ingreep is mede bepalend voor de financiële betrokkenheid van de gemeente. Bij complexen zoals de Gasseltestraat ligt de verantwoordelijkheid voor de aanpak en voor de financiële dekking in eerste instantie bij de eigenaar van het complex. De betrokkenheid van de gemeente is in zijn algemeenheid van toetsende aard en onder andere afgeleid van het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). De uit financieel oogpunt optimale verbeteringreep voor het complex Gasseltestraat, groot onderhoud met isolatie, leidt tot een onrendabele top van circa ƒ 4,9 miljoen. Sloop en vervangende nieuwbouw leidt tot een onrendabele top van circa ƒ 2,15 miljoen; daarnaast moet in dit geval rekening gehouden worden met het resultaat van de grondexploitatie bij herontwikkeling van het gebied. Wij gaan ervan uit dat het resultaat budgettair neutraal is.

5 7. Overwegingen en conclusie In'het voorafgaande is een aantal overwegingen genoemd, die een rol spelen bij de afweging, of de gemeente dient in te stemmen met het besluit van de Stichting Woningbedrijf om over te gaan tot sloop van het complex Gasseltestraat. Deze overwegingen zijn gebaseerd op de rol die de gemeente in het kader van het Besluit beheer sociale huursector speelt, op de specifieke financiële betrokkenheid die de gemeente naar aanleiding van de besluitvorming over de verzelfstandiging heeft bij de Stichting Woningbedrijf en op de zorg van de gemeente die erop gericht is om bewoners stem te geven bij beslissingen die de eigen woon- en leefsituatie in belangrijke mate beïnvloeden. Recentelijk heeft uw raad ingestemd met het voorstel met betrekking tot de investeringsstrategie Den Haag Zuid-West. Doel van deze investeringsstrategie is, de positie van Den Haag Zuid-West als aantrekkelijke woonwijk te versterken. Het aanbrengen van een wat grotere differentiatie binnen de thans eenzijdige woningvoorraad in Den Haag Zuid-West is een maatregel die hieraan kan bijdragen. Renovatie van het complex aan de Gasseltestraat levert in volkshuisvestingstermen een produkt op dat in Den Haag Zuid-West reeds in ruim voldoende mate aanwezig is; de door de Stichting Woningbedrijf voorgestelde sloop en nieuwbouw levert een bijdrage aan een grotere differentiatie binnen de woningvoorraad in Den Haag Zuid- West. Door deze sloop zullen 284 goedkope woningen aan de woningvoorraad, die voor de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid beschikbaar is, worden onttrokken. De in nieuwbouw tot stand te brengen woningen voldoen, wellicht met uitzondering van de bejaardenwoningen, niet aan de criteria die in het concept volkshuisvestingsplan worden gesteld aan goede en goedkope woningen. Dit volkshuisvestingsplan, dat onlangs door burgemeester en wethouders in concept is vastgesteld en na het zomerreces 1993 ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden, gaat er overigens vanuit dat een zekere afname van de voorraad goede en goedkope woningen in Den Haag onvermijdelijk en aanvaardbaar is. De opinie van de bewoners tenslotte is niet eenduidig te schetsen. Enerzijds is er, volgens de rapportage van de NWR. bij veel bewoners begrip voor de sloopplannen van de Stichting Woningbedrijf. Anderzijds is duidelijk, dat een aantal bewoners grote bezwaren heeft tegen sloop. Hierbij moet worden aangetekend, dat een renovatie-ingreep eveneens ingrijpende gevolgen, waaronder huurverhoging en herhuisvesting, voor de bewoners kan hebben. De bewoners hebben in ieder geval belang bij een snelle en eenduidige besluitvorming over de plannen van de Stichting Woningbedrijf. Dit alles overziende is ons standpunt dat tegen het besluit van de Stichting Woningbedrijf tot sloop van het complex Gasseltestraat geen overwegende bezwaren bestaan. 8. Planontwikkeling Door de Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling zijn stedebouwkundige uitgangspunten voor nieuwbouw op de locatie Gasseltestraat e.o. opgesteld (bijlage 7). Op basis van deze uitgangspunten heeft overleg met de Stichting Woningbedrijf plaatsgevonden, en zijn verschillende verkavelingsmodellen uitgewerkt en stedebouwkundig en markttechnisch beoordeeld. Een definitief model is nog niet vastgesteld. Op basis van dit model kan een projectdocument, inclusief grondexploitatie, worden opgesteld. Besluitvorming over dit projectdocument en over het operationeel maken van dit project in het kader van het Meerjarenprogramma Grondbedrijf, zal in het najaar van 1993 in uw raad kunnen plaatsvinden. Op basis van de voorlopige modellen kan worden uitgegaan van de nieuwbouw van circa 190 woningen op deze locatie: circa 70 woningen in gestapelde bouw (alle in de sociale huursector, deels als bejaardenwoningen) en circa 120 eengezinshuizen (in de premiehuur sector en de vrije sector). Met de Stichting Woningbedrijf is in principe overeenstemming bereikt over de hoogte van de (markt-conforme) uitgifteprijzen voor de grond onder deze woningen. Aan de Stichting Woningbedrijf zal op basis van het vast te stellen projectdocument een grondreserveringsovereenkomst worden aangeboden, waarin zowel de marktconforme uitgifteprijzen als de aan de Stichting te verlenen bijdrage zullen worden vastgelegd.

6 Na de besluitvorming in uw raad over het voornemen tot sloop van het complex kan worden overgegaan tot een gefaseerde aanwijzing tot actiegebied. De eerste fase (even zijde Zweelostraat) kan met onmiddellijke ingang worden aangewezen tot actiegebied; de volgende fase volgt in principe per Bij de besluitvorming over het projectdocument zal uw raad inzicht worden gegeven in de te voeren juridisch-planologische procedures met betrekking tot het bouwplan. 9. Financiële consequenties De sloop van het complex Gasseltestraat en de nieuwbouw van woningen ter plaatse hebben financiële consequenties voor de gemeente vanwege afspraken vastgelegd in ons voorstel verzelfstandiging (rv 57, 1992). Voorgesteld wordt, de Stichting Woningbedrijf een bijdrage van ƒ 2,15 miljoen te verstrekken ter afdekking van de onrendabele kosten bij beëindiging van de exploitatie van het complex. Een definitieve grondexploitatie voor de nieuwbouwontwikkeling zal dit najaar aan uw raad worden voorgelegd. Er wordt naar gestreefd om een budgettair neutraal plan te realiseren. Een eventueel overschot op de grondexploitatie zal worden ingezet ter gedeeltelijke afdekking van de bijdrage aan de Stichting Woningbedrijf. Beide posten komen in aanmerking voor verrekening via het toekomstige Fonds Den Haag Zuid-West, zoals opgenomen in ons voorstel met betrekking tot de Investeringsstrategie Den Haag Zuid-West (rv 150, 1993), dat op 13 mei 1993 door uw raad werd aanvaard. Zolang het Fonds Den Haag Zuid-West nog niet operationeel is, dient voorshands op andere wijze voorzien te worden in de dekking van bedoelde kosten. Voor wat betreft het aan de Stichting Woningbedrijf te vergoeden bedrag van ƒ 2,15 miljoen zal voorfinanciering plaatsvinden ten laste van het Meerjarenprogramma Den Haag Zuid- West (Aanpak Fonds), jaarschijven 1994 en Besluitvorming Gezien het vorenstaande stellen wij u, gelet op het advies van de commissie voor de Volkshuisvesting (CDA, VVD en D66: vóór; PvdA en SGP/GPV/RPF: stem voorbehouden; Groen Links: tegen), voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag; Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders; Besluit: I. in te stemmen met het standpunt van het college van burgemeester en wethouders, dat tegen het besluit van de Stichting Woningbedrijf tot sloop van het complex Gasseltestraat geen overwegende bezwaren bestaan; II. aan de Stichting Woningbedrijf een bijdrage toe te kennen ter afdekking van de onrendabele kosten in verband met beëindiging van de exploitatie van het complex Gasseltestraat tot een bedrag van maximaal ƒ 2,15 miljoen; III. het onder II bedoelde bedrag voorshands ten laste te brengen van het Aanpak Fonds, jaarschijven 1994 en 1995 en uiteindelijk te verrekenen met het Fonds Den Haag Zuid-West. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De secretaris, De voorzitter, De bijlagen liggen voor de raadsleden in de leeskamer (map no. 22) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag, De secretaris, De burgemeester, R. VAN DER BRUG, lo. A. J. E. HAVERMANS.