Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Boomkensdiep EH CAPELLE AAN DEN IJSSEL Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 april 2014 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen De huurprijs blijft 609,13 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 mei 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 7 maart 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 16 juli 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Op 2 oktober 2014 heeft de commissie van huurder een brief ontvangen, met als bijlage enkele foto's, waarin huurder reageert op het rapport van voorbereidend onderzoek. Tevens zet hij zijn standpunt uiteen over de onderhoudstoestand van de woonruimte en over de hele voorgeschiedenis. Met betrekking tot de woningwaardering is huurder het niet eens met de term "meergezinshuis", punten voor het dakterras en is volgens huurder de woonruimte gelegen op de tweede verdieping in plaats van de eerste verdieping. Bovengenoemde brief wordt hier als herhaald en ingevoegd beschouwd. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder van de huurder: Ik woon op de tweede verdieping en de kroeg is op de eerste verdieping. De garage is gelegen op straatniveau; De voornaamste klacht heeft betrekking op geluidsoverlast van de ondergelegen kroeg. De kroeg heeft ook een terras. De kroegbezoekers kwamen via een voor hen toegankelijke trap op mijn terras. Regelmatig maakte de kroegbezoekers gebruik van mijn terras. Om die reden heb ik een deur geplaatst zodat dit niet meer mogelijk is; Ik ondervind geluidsoverlast van 8 uur 's ochtend tot wanneer de kroeg gaat sluiten. Ik heb meerdere meldingen van geluidsoverlast bij DCMR en de politie gedaan. Ik heb een verzoek van overtreding ingediend. Hier heb ik echter geen officiële terugkoppeling over gehad; De voordeur staat in de volle zon en hierdoor trekt de deur krom; Ik ga akkoord met de punten voor de woningwaardering. Korte samenvatting verklaring verhuurder gemachtigde van de verhuurder: We hebben van de huurder een aantal klachten met betrekking tot geluidsoverlast van de kroeg ontvangen. We hebben dan ook meerdere keren aan de huurder gemeld dat wij geen eigenaar van de kroeg zijn en dat wij er daarom niet zoveel aan kunnen doen. We hebben van het team handhaving vernomen dat er twee officiële klachten zijn en dat de kroeg vanaf 16 juni 2014 is gesloten; De geluidsoverlast die de huurder ervaart van de verbouwing aan het wegdek ligt nu ter beoordeling voor bij de kantonrechter; Op 24 juli 2012 hebben wij een klacht van huurder ontvangen over een kromme voordeur. Op 29 augustus 2012 hebben wij opdracht gegeven om de voordeur te vernieuwen. Op 30 oktober 2012 en op 21 januari 2013 hebben wij weer klachten van huurder ontvangen over een klemmende voordeur. Op 14 januari 2014 hebben wij opdracht gegeven om de deur onder garantie te vernieuwen. Op 14 maart 2014 is er iemand langs geweest en die heeft geen kromme deur geconstateerd en we zagen daarom geen reden om de deur nog een keer te vervangen. Op 12 augustus 2014 weer geconstateerd dat de deur prima recht en goed te sluiten was. Met betrekking tot de achterdeur heeft de huurder nooit officieel een klacht gemeld. Tijdens ons bezoek op 12 augustus 2014 is de klacht gemeld en is er gelijk een opdracht uit gegaan. Er is vervolgens geprobeerd een afspraak met Pagina 2 van 5

3 huurder te maken maar dat kwam niet uit. Huurder zou zelf nog bellen voor een afspraak. Tot op heden is dit niet gebeurd. Ik leg enkele aanvullende stukken met betrekking tot de afhandeling van de klachten aan u over; Wij gaan akkoord met de punten voor de woningwaardering. Zaaknummer De door verhuurder overgelegde stukken worden hier als herhaald en ingevoegd beschouwd. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 april Op die datum was de huurprijs 609,13 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van voorbereidend onderzoek, de verklaringen van partijen op zitting en alle aanwezige stukken is de commissie van oordeel dat de woonruimte geen ernstige gebreken heeft op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd is. De huurder heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. De commissie merkt daarover nog het volgende op. Geluidsoverlast Aangaande de door huurder ervaren geluidshinder van de ondergelegen kroeg, merkt de commissie op dat de hinder niet wordt veroorzaakt door (achterstallig) onderhoud aan de woning, danwel een bouwkundig gebrek aan de woning. Daarom kan de Huurcommissie zich hierover niet uitspreken. Voor zover de commissie heeft de begrepen, is de kroeg op dit moment gesloten. Mocht de huurder in de toekomst weer geluidsoverlast van de kroeg ondervinden, dan geeft de huurcommissie huurder in overweging zich wederom tot de gemeente te wenden. Voordeur De huurder heeft met zijn brief van 2 oktober 2014, en tijdens zitting, gesteld dat de naden van de voordeur groter zijn dan de 1-2 mm zoals beschreven in het rapport van voorbereidend onderzoek. Volgens het beleid van de Huurcommissie zijn naden van 8-10 mm niet meer met eenvoudige tochtwerende voorzieningen te verhelpen en dan wordt het een ernstig gebrek genoemd. Nu de commissie er vanuit gaat dat de ervaren rapporteur op de juiste wijze zijn onderzoek heeft gedaan en de verhuurder de verklaring van huurder ook weerspreekt, heeft huurder naar oordeel van de commissie onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een ernstig gebrek. Cv ketel De huurder heeft in zijn brief van 2 oktober 2014 tevens aangegeven dat de cvketel niet naar behoren functioneert. De commissie adviseert daarom aan huurder Pagina 3 van 5

4 om een erkend installateur in te schakelen om vast te laten stellen wat de oorzaak is van het niet functioneren van de cv-ketel. Indien huurder in het bezit is van een rapportage van de installateur, en er is sprake van een gebrek, dan kan huurder opnieuw schriftelijk het gebrek melden bij de verhuurder en hem verzoeken binnen zes weken tot herstel over te gaan. Als verhuurder de klachten niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen, kan huurder wederom een verzoek om tijdelijke huurverlaging indienen bij de Huurcommissie om op grond van ernstige gebreken een tijdelijke huurverlaging te bewerkstelligen. Nieuwe gebreken Ten overvloede merkt de commissie op dat het gebrek over het onderhoud van de woning (schilderwerkzaamheden en afzuiginstallatie), niet door huurder is aangegeven op de gebrekenmelding zoals deze als bijlage bij het verzoek is ingediend bij de Huurcommissie. De commissie doet daarom in deze zaak over dit gestelde gebrek geen uitspraak. Kosten huismeester/wijkbeheerder Tevens begrijpt de commissie uit hetgeen de huurder in zijn brief van 2 oktober 2014 naar voren heeft gebracht dat het voor hem onduidelijk is waarom de kosten voor de huismeester niet zijn verlaagd nu de werkzaamheden worden uitgevoerd door een wijkbeheerder. De commissie merkt hierover op dat zij in deze procedure niet ingaat op vragen met betrekking tot de beoordeling van de servicekosten. Indien huurder de afrekening voor de huismeester/wijkbeheerder wil laten toetsen, dan kan hij in het kader van artikel 7:260 lid 1 BW hiervoor een verzoek bij de Huurcommissie indienen. Omdat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de woonruimte geen ernstige gebreken heeft, wordt het puntenaantal van de woonruimte niet meer vastgesteld. Volledigheidshalve merkt de commissie nog ten overvloede het volgende op. Dakterras De huurder heeft aangevoerd het niet terecht te vinden dat er punten voor het terras worden toegekend omdat hij er, naar eigen zeggen, 'nimmer plezier van heeft gehad'. De commissie merkt hierover op dat voor het bepalen van het aantal punten de aanwezigheid van een voorziening, vertrek of overige ruimten van belang is en niet de onderhoudstoestand. Woonvorm Zoals tijdens de zitting door de commissie is aangegeven is door de rapporteur de woning volgens de wettelijke maatstaven correct aangemerkt als een zogenaamde 'meergezinswoning', dat wil zeggen een flat met meerdere woningen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2014 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De geldende huurprijs van 609,13 verandert niet. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer G.C. Zijlstra en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5