Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt

Transcriptie

1 Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt Toepassing van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton op de Nederlandse kantorenmarkt gedurende de periode Henno van Eijk

2 Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt Toepassing van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton op de Nederlandse kantorenmarkt gedurende de periode Master scriptie in het kader van de opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate Auteur: Henno van Eijk Begeleider: Boris van der Gijp Datum: augustus 2011 Plaats: Amsterdam Opleiding: Master of Real Estate (MRE) Opleidingsinstituut: Amsterdam School of Real Estate

3 Voorwoord Deze scriptie over de onevenwichtige structurele situatie op de Nederlandse kantorenmarkt vormt het sluitstuk van mijn Master of Real Estate opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate. Het schrijven hiervan heeft meer tijd gekost dan ik vantevoren had verwacht. Dit werd veroorzaakt doordat er recent veel aandacht is besteed aan en veel geschreven is over de leegstandsproblematiek, waardoor het een uitdaging was om een originele insteek te kiezen. Echter, nu het onderzoek klaar is, ben ik ervan overtuigd dat er enkele opvallende conclusies zijn getrokken waar de betrokken marktpartijen van kunnen leren. In ieder geval is een aantal ontwikkelingen nu onderbouwd met statistische gegevens. Ik heb zelf met plezier aan dit onderzoek gewerkt en hoop dat u als lezer hiervan ook geniet. En bovenal hoop ik dat u meer kennis opdoet van de Nederlandse kantorenmarkt. Ik ben veel dank verschuldigd aan diverse personen. Een aantal wil ik hier benoemen. Als eerste wil ik mijn werkgever Uni-Invest bedanken voor de mogelijkheid die ik heb gekregen om de MRE-opleiding te volgen en dit onderzoek te doen. Ik ben erg blij dat de directieleden Jack Bakker (voormalig CEO) en Pieter Roozenboom (CEO) mij deze kans hebben geboden. Daarnaast wil ik Boris van der Gijp, mijn scriptiebegeleider, bedanken voor de heldere en inspirerende input die ik van hem heb gekregen. Tevens hebben een aantal personen mij geholpen door bruikbaar commentaar te leveren, zoals Yolanda Mante en, last but not least, mijn zus Rianne van Eijk. Allen ontzettend bedankt. Henno van Eijk Amsterdam, 24 augustus 2011 Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 2

4 Samenvatting De aanleiding van dit onderzoek is de langdurige onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt die in strijd is met de theorie van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale & Wheaton. Dit model wordt vaak gebruikt om de vastgoedontwikkelingen te verklaren en gaat ervan uit dat de kantorenmarkt op lange termijn in evenwicht komt. In dit onderzoek is geconcludeerd dat de Nederlandse kantorenmarkt zich vanaf 2002 in een onevenwichtige situatie bevindt en dat markt niet in staat is geweest om een nieuwe evenwichtssituatie te bereiken. Daarom is onderzocht in hoeverre het vierkwadrantenmodel van DW de werking van de Nederlandse kantorenmark goed verklaart en op welke manier het vierkwadrantenmodel van DW aangepast kan worden, zodat de werking van de kantorenmarkt nauwkeuriger kan worden verklaard waardoor marktpartijen in de toekomst beter kunnen inspelen op economische veranderingen. In dit onderzoek is vanaf 2000 tot 2010 onderzocht welke exogene krachten invloed hebben op de kantorenmarkt en welke veranderingen de variabelen van de kantorenmarkt jaarlijks hebben gemaakt. Een opvallende conclusie van dit onderzoek is dat de meeste variabelen van het vierkwadrantenmodel goed reageren op economische veranderingen. De huurprijs en de beleggingswaarde reageren volgens verwachting op gewijzigde economische omstandigheden, maar wel met een vertraging van nul tot twee jaar. Bij de berekening van de effectieve huurprijs is een correctie gemaakt voor incentives. De bouwproductie reageert ook conform de voorspelling van het vierkwadrantenmodel op economische veranderingen. De kantorenvoorraad past zich echter niet aan en daarom is dat een belangrijk knelpunt. De gebruikersvraag - die wordt bepaald door de ontwikkeling van het brutoaanvangsrendement - en de beleggingsvraag - die wordt bepaald door het aantal kantoorbanen - reageren ook conform de verwachting van het vierkwadrantenmodel op economische veranderingen. De beleggingsvraag reageert nagenoeg direct en de gebruikersvraag reageert met een vertraging van nul tot een jaar. Het bouwaanbod, dat wordt beïnvloed door de bouw- en grondkosten, reageert niet conform de verwachting van het vierkwadrantenmodel en is daarom ook een knelpunt. In onderstaande tabel is dit weergegeven. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 3

5 Tabel 0 Werking variabelen / exogene krachten Nederlandse kantorenmarkt werking volgens DW Vertraagd jaren vertraging Exogene krachten: gebruikersvraag ja Ja 0-1 beleggingsvraag ja Nee bouwaanbod nee Ja 3-5 Variabelen: huurprijs ja Ja 0-2 beleggingswaarde ja Ja 0-2 bouwproductie ja Nee voorraad nee Naar de knelpunten is meer onderzoek gedaan, omdat deze verantwoordelijk kunnen zijn voor de structurele onevenwichtige situatie op de kantorenmarkt. De kantorenvoorraad is blijven groeien, omdat de onttrekkingen zeer beperkt zijn en de nieuwbouw van kantoren in de economische crisis niet tot stilstand is gekomen. Onttrekkingen kunnen onder andere worden vergroot door de afschrijvingen op de kantorenvoorraad te verhogen. Dit betekent echter ook dat de beleggingsvraag in het tweede kwadrant van het vierkwadrantenmodel van DW zal worden beperkt. Een verhoging van de afschrijvingen betekent namelijk een verkorting van de functionele levensduur van kantoren en dit heeft een impact op de eindwaarde (exit yield of exit-bar) van kantoren. Hogere afschrijvingen en een verkorting van de levensduur hebben tot gevolg dat de eindwaarde lager is dan de verwachting bij de aankoop van de kantoren. Er zal dan ook een discussie moeten ontstaan over de toepassing hiervan in de DCF-modellen. De nieuwbouw van kantoren is niet tot stilstand gekomen. Een reden hiervan kan zijn dat gemeenten de grondprijzen vaak baseren op de residuele grondwaarde methode. Deze methode heeft tot gevolg dat de bouwproductie wordt gestimuleerd. Een daling van de beleggingswaarde in economisch slechtere tijden heeft, volgens deze methode, tot gevolg dat de grondwaarde daalt, waardoor de bouwproductie in stand blijft. Het grondprijzenbeleid, dat voor een groot deel het bouwaanbod bepaalt, reageert tevens zeer vertraagd op economische omstandigheden en heeft daardoor een tegendraads effect. Als de residuele grondwaarde methode tijdig en correct zou zijn toegepast, waren de problemen op de kantorenmarkt waarschijnlijk minder groot geweest. Hierdoor heeft het grondprijzenbeleid de bouwproductie gestimuleerd, ook in economisch slechte tijden. Dit onderzoek wijst uit dat beleggers, projectontwikkelaars en gemeenten verantwoordelijk zijn voor het beleid dat zij hebben gevoerd en voor het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de kantorenmarkt. Het is moeilijk om dit te wijten aan de werking van het vierkwadrantenmodel van DW. De conclusie is daarom dat er geen noodzaak is om het vierkwadrantenmodel van DW aan te passen. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 4

6 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding onderzoek en probleemschets Centrale vraag Theorie van de kantorenmarkten Inleiding Waarom het vierkwadrantenmodel van DW? Het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton Evenwichtssituatie Reactie op het vierkwadrantenmodel Conclusie Exogene veranderingen in de Nederlandse kantorenmarkt Inleiding Onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt Exogene veranderingen in de gebruikersmarkt Exogene veranderingen in de beleggingsmarkt Exogene veranderingen in de bouwmarkt Exogene veranderingen in de markt voor aanpassing van de voorraad De exogene veranderingen per tijdsperiode Conclusie De Nederlandse kantorenmarkt ontwikkelingen in de praktijk Inleiding De Nederlandse gebruikersmarkt De Nederlandse beleggingsmarkt De Nederlandse bouwmarkt De Nederlandse markt voor aanpassing van de voorraad Conclusie De ontwikkelingen op de kantorenmarkt versus de voorspellingen volgens het vierkwadrantenmodel van DW Inleiding Ontwikkelingen per tijdsperiode Trendafwijkingen in de gebruikersmarkt Trendafwijkingen in de beleggingsmarkt...65 Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 5

7 5.5 Trendafwijkingen in de bouwmarkt Trendafwijkingen in de markt voor aanpassing van de voorraad Conclusie Het aangepaste vierkwadrantenmodel Inleiding De knelpunten Het grondprijzenbeleid als knelpunt De kantorenvoorraad als knelpunt Aanpassing van het vierkwadrantenmodel van DW nodig? Conclusie Conclusie en aanbevelingen Inleiding Conclusie Aanbevelingen Reflectie 93 Literatuurlijst...95 Bijlagen...97 Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 6

8 1. Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek en probleemschets De Nederlandse kantorenmarkt kampt met grote problemen en wordt gekenmerkt door een hoog aanbod en een hoog leegstandspercentage. Van de huidige voorraad van circa 47 miljoen vierkante meter staat circa 13,9 procent leeg (DTZ Zadelhoff, 2011). Veel kantoorruimte staat structureel leeg en gezien de huidige economische vooruitzichten, de afname van de beroepsbevolking en de impact van het nieuwe werken (minder vaste werkplekken) is de kans groot dat de leegstand verder zal toenemen. De betrokken partijen op de kantorenmarkt hebben, op een vorig jaar gehouden kantorentop, geconcludeerd dat de structurele leegstand problematische vormen aanneemt. Een hoge structurele leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal en is ook voor de ruimtelijke en economische ontwikkeling nadelig (Kantorentop, 2010). Voor onderzoek naar de vastgoedmarkten wordt vaak het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton (DW) gebruikt. Dit model koppelt de dynamiek uit de markt aan de financiële ontwikkelingen. Het model gaat ervan uit dat de vastgoedmarkt telkens in evenwicht komt. Voor de Nederlandse kantorenmarkt was de verwachting dat het evenwicht zich op termijn weer zou herstellen, maar zoals hierboven kort is aangestipt, lijkt dat in Nederland niet het geval te zijn sinds het jaar Samengevat zijn onderstaande redenen de aanleiding van dit onderzoek. De Nederlandse kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een hoog aanbod en een hoog leegstandspercentage. Van de huidige voorraad van circa 47 miljoen vierkante meter staat circa 13,9 procent leeg. De opname van kantoren is beduidend lager dan het aanbod. De kantorenmarkt is structureel uit evenwicht. Volgens diverse adviseurs zal de leegstand nog meer toenemen de komende jaren door de afname van de beroepsbevolking en de impact van het nieuwe werken (minder vaste werkplekken). De kantorenmarkt is veranderd van een groeimarkt naar een vervangingsmarkt. De theorie van het vierkwadrantenmodel van DW gaat er echter vanuit dat vastgoedmarkten op lange termijn telkens in evenwicht komen. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 7

9 Bovenstaande aanleiding leidt tot de volgende probleemschets: Waarom is er geen evenwichtssituatie ontstaan op de Nederlandse kantorenmarkt terwijl dat vanuit het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton (DW) wel verwacht had mogen worden? 1.2 Centrale vraag In hun theorie gaan DiPasquale & Wheaton ervan uit dat de kantorenmarkt op de lange termijn in evenwicht komt. Echter, in Nederland neemt de leegstand op de kantorenmarkt al toe sinds Op basis van eerder onderzoek is daarom geconcludeerd dat de Nederlandse kantorenmarkt structureel uit evenwicht is. In dit onderzoek wordt de focus gelegd op de redenen van het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt en welke actoren ervoor zorgen dat de evenwichtssituatie, zoals beschreven in het model van DiPasquale en Wheaton, niet wordt gerealiseerd. Het doel van dit onderzoek kan als volgt worden omschreven: Het doel is om beter inzicht te krijgen in de werking van de kantorenmarkt zodat in de toekomst door de betrokken partijen zoals gemeenten, beleggers en projectontwikkelaars beter ingespeeld kan worden op exogene veranderingen. Ten behoeve hiervan wordt de verklaringskracht van het vierkwadrantenmodel van DW beoordeeld in verschillende markttypen gedurende de afgelopen tien jaren. Indien de verklaringskracht onvoldoende is, zal worden gekeken naar mogelijkheden om het model aan te passen om de verklaringskracht te vergroten. De centrale vraag van dit onderzoek is de volgende: In hoeverre verklaart het vierkwadrantenmodel van DW de werking van de Nederlandse kantorenmarkt goed en op welke manier kan het vierkwadrantenmodel van DW worden aangepast, zodat de werking van de kantorenmarkt nauwkeuriger wordt verklaard waardoor marktpartijen in de toekomst beter kunnen inspelen op economische veranderingen? Het onderzoek wordt afgebakend door de Nederlandse kantorenmarkt te onderzoeken in de periode van 2000 tot en met Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 8

10 De volgende deelvragen zullen in de verschillende hoofdstukken centraal staan. Hoe werkt het vierkwadrantenmodel van DW? Er zal worden bepaald welke exogene krachten de kantorenmarkt beïnvloeden en welke variabelen het vierkwadrantenmodel kent. Dit wordt behandeld in hoofdstuk 2 op basis van literatuuronderzoek. Welke exogene krachten hebben de afgelopen 10 jaren de kantorenmarkt beïnvloed en welke effecten zou dat volgens het vierkwadrantenmodel van DW moeten hebben op de variabelen van kantorenmarkt? Dit wordt beschreven in hoofdstuk 3 op basis van literatuuronderzoek en een eigen analyse op basis van statistische gegevens. Wat zijn de werkelijke ontwikkelingen van de variabelen van elke deelmarkt van de kantorenmarkt (gebruikersmarkt, beleggingsmarkt, bouwmarkt, markt aanpassing voorraad) in de afgelopen 10 jaren? Dit wordt beschreven in hoofdstuk 4 en de onderzoeksmethode is op basis van een eigen analyse met statistische gegevens. In hoeverre zijn de ontwikkelingen van de variabelen van de Nederlandse kantorenmarkt, die zijn beschreven in hoofdstuk 4 in overeenstemming met de werking volgens het vierkwadrantenmodel van DW? Deze vraag wordt behandeld in hoofdstuk 5 op basis van eigen analyse. Is het vierkwadrantenmodel van DW een goed model om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt te verklaren? Zo nee, hoe kan het vierkwadrantenmodel van DW worden aangepast zodat de ontwikkelingen op de kantorenmarkt beter verklaard kunnen worden? Dit wordt beschreven in hoofdstuk 6 op basis van eigen analyse. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 9

11 2. Theorie van de kantorenmarkten 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de theorie centraal. Om de werking van de kantorenmarkt te verklaren wordt vaak gebruik gemaakt van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton. De centrale vraag van dit hoofdstuk is: Hoe werkt het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton? In de tweede paragraaf wordt uitgelegd waarom voor dit model is gekozen. In de derde paragraaf wordt de werking van het vierkwadrantenmodel uitgelegd. In de vierde paragraaf wordt uitgelegd wat een evenwichtssituatie is. In de vijfde paragraaf wordt een aanpassing van het vierkwadrantenmodel van DW besproken. Tenslotte wordt in de zesde paragraaf een conclusie getrokken. Dit hoofdstuk is gebaseerd op literatuuronderzoek. 2.2 Waarom het vierkwadrantenmodel van DW? Op de kantorenmarkt doet zich vaak de varkenscyclus voor. Hieronder wordt verstaan dat de ontwikkeling in vraag en aanbod op de huurmarkt niet overeenkomen, zodat er om beurten sprake is van een tekort aan te huren ruimte en vervolgens weer een overschot (Van Gool, 2007). Het ontstaan van de varkenscyclus is het gevolg van een keten van marktreacties. Ten eerste neemt de vraag naar kantoren toe en er ontstaat schaarste. De marges gaan omhoog, waarop de markt reageert met te veel nieuwbouw, wat tot een overschot aan kantoren leidt en de marges onder druk zet. Vervolgens gaat de nieuwbouwproductie omlaag en begint een nieuwe cyclus (Nyfer, 2003). De theorie van de varkenscyclus is een zeer eenvoudige theorie om ontwikkelingen in de vastgoedmarkt te verklaren. Een uitgebreider model is ontwikkeld door DiPasquale en Wheaton (1992). Dit model koppelt de dynamiek uit de markt aan de financiële ontwikkelingen (Van Gool, 2007). Het model onderscheid twee markten, namelijk de asset market en de property market (DiPasquale en Wheaton, 1992). Dit is het beste uit te leggen in de situatie dat panden niet worden gebruikt door de eigenaren van de panden, maar worden verhuurd aan derden. De behoeften van de huurders, de eigenschappen van de panden en de kwaliteit van de panden bepalen de huurprijs in de property market. Tegelijkertijd kunnen panden worden verkocht of gekocht tussen investeerders. Deze transacties vinden plaats in de asset market en bepalen de beleggingswaarde van de Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 10

12 panden. Er zijn veel connecties tussen deze markten en de bedoeling van het model is om deze connecties weer te geven. DiPasquale en Wheaton hebben hiervoor een grafisch model ontwikkeld met vier kwadranten. De vier kwadranten representeren verschillende deelmarkten namelijk de gebruikersmarkt, de beleggingsmarkt, de bouwmarkt en de markt voor aanpassing van de voorraad. De gebruikersmarkt en de markt voor aanpassing van de voorraad zijn onderdeel van de property market. De beleggingsmarkt en de bouwmarkt zijn onderdeel van de asset market. Elke deelmarkt heeft zijn eigen dynamiek en wordt beïnvloed door zijn eigen krachten. Desondanks hebben de verschillende deelmarkten een duidelijke onderlinge relatie en beïnvloeden zij elkaar. Het vierkwadrantenmodel biedt een raamwerk waarmee nagegaan kan worden hoe de deelmarkten met elkaar zijn verbonden en hoe exogene schokken doorwerken in de kantorenmarkt (Zuidema, december 2010). Hierdoor is het vierkwadrantenmodel van DW een model dat vaak wordt gebruikt om de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt te begrijpen. Het model kan op elke vastgoedmarkt worden toegepast. Voor dit onderzoek zal het model worden toegepast op de kantorenmarkt. 2.3 Het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton Het vierkwadrantenmodel wordt weergegeven door middel van vier kwadranten. In figuur 2.1 worden de kwadranten weergegeven. Volgens de visie van Wheaton & DiPasquale vormen de vier kwadranten de basis voor de vastgoedmarkt. De relaties die deze kwadranten met elkaar hebben, beïnvloeden de vastgoedmarkt. Het is belangrijk om te realiseren dat het vierkwadrantenmodel het langetermijnevenwicht aangeeft in de asset market en de property market. Het model is volgens de makers zelf niet geschikt om de kortetermijnontwikkelingen en de kortetermijnonevenwichtigheden te beschrijven (DiPasquale en Wheaton, 1992). Kwadrant I: gebruikersmarkt In kwadrant 1 staat de vraag naar onroerend goed centraal. De vraag wordt bepaald door de gebruikers van het onroerend goed. Dat kunnen de huurders zijn, maar ook eigenaargebruikers. In dit onderzoek wordt alleen gekeken naar de huurders. De X-as geeft de voorraad kantoorruimte per m2 aan en de Y-as geeft de huurprijs per m2 aan. Het neerwaartse verloop van de lijn in dit kwadrant geeft de vraag naar kantoorruimte weer. Bij een stijging van het huurprijsniveau zal de vraag afnemen en vice versa zal de Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 11

13 vraag toenemen als de huurprijs daalt. Dat is de reden dat de lijn een neerwaarts verloop heeft. Figuur 2.1 Vierkwadrantenmodel DW Bron: DiPasquale en Wheaton, bewerking: Van Eijk De kantorenvoorraad is op korte termijn een gegeven dat wordt bepaald op de bouwmarkt. Op basis van de gegeven voorraad en de vraag wordt de huurprijs in dit kwadrant bepaald. De vraag naar kantoorruimte kan veranderen door macro-economische omstandigheden. Indien de werkgelegenheid toeneemt door sterke economische groei zal de lijn die de vraag representeert naar rechts verschuiven. In figuur 2.2 wordt dit aangegeven. Bij een gelijkblijvend aanbod zal de huurprijs stijgen. Dit leidt in het tweede kwadrant tot hogere prijzen voor het onroerend goed, wat vervolgens een impact heeft op nieuwbouw in het derde kwadrant. Uiteindelijk leiden deze ontwikkelingen in het vierde kwadrant tot een grotere voorraad vastgoed. Het nieuwe evenwicht wordt aangegeven door de gestippelde lijn. Het effect van de vergroting van de vraag leidt ertoe dat zowel de huurprijzen, de prijs van onroerend goed en de voorraad zijn gestegen. De effecten van macro-economische Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 12

14 veranderingen op de vastgoedmarkt kunnen hierdoor worden beschouwd. De belangrijkste graadmeter is de werkgelegenheid. Immers, indien de werkgelegenheid toeneemt, zal dit een effect hebben op de gebruikersmarkt omdat er behoefte is aan meer kantoorruimte. Echter, niet iedere vorm van werkgelegenheid heeft een impact op de kantorenmarkt. Werkgelegenheidsontwikkeling in bijvoorbeeld de industrie heeft weinig tot geen impact op de vraag naar kantoorruimte. Daarom is de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen van belang om te onderzoeken of de vraag naar kantoorruimte is toegenomen of afgenomen. Ook het aantal vierkante meter kantoorruimte dat wordt gebruikt per werknemer bepaalt de vraag naar kantoorruimte. Indien de werkgelegenheid op de kantorenmarkt stabiel blijft, maar het aantal vierkante meter kantoorruimte dat nodig is per werknemer verandert, dan heeft dat invloed op de vraag naar kantoorruimte. Figuur 2.2 Vierkwadrantenmodel DW: gebruikersvraagverandering Bron: DiPasquale en Wheaton, bewerking: Van Eijk Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 13

15 De variabelen van de gebruikersmarkt zijn de voorraad en de huurprijs. De gebruikersvraag kan veranderen door een verandering van het aantal kantoorbanen en door een verandering van de benodigde aantal vierkante meter kantoorplek per werknemer. Kwadrant II: beleggingsmarkt De beleggingsmarkt wordt in het tweede kwadrant beschreven. Vastgoed is te zien als een vermogensobject waarbij niet het fysieke gebruik maar de inkomstenstroom centraal staat, zoals die aan vastgoed kan worden ontleend (Zuidema, december 2010). In het tweede kwadrant wordt de relatie tussen de huurprijs en beleggingswaarde van het vastgoed weergegeven. De Y-as geeft de huurprijs per m2 aan en de X-as geeft de beleggingswaarde van het vastgoed aan. Deze eenvoudige opzet, opnieuw een rechte lijn, impliceert dat de beleggingswaarde proportioneel stijgt en daalt in relatie tot de onderliggende huurniveaus. Deze lijn geeft de vraag naar het bezit van onroerend goed aan. De verhouding tussen beide grootheden, de helling van deze lijn, kan gezien worden als de kapitalisatievoet. De helling is immers gelijk aan het quotiënt van huur en prijs, een verhouding die in het vastgoed wordt betiteld als het aanvangsrendement (Van Gool, 2007). Gegeven de huurprijs en de kapitalisatievoet kan in dit kwadrant de prijs van het vastgoed worden bepaald. De vraag naar het bezit van vastgoed, de beleggingsvraag, is niet altijd constant en kan schommelen in de tijd. Het bruto-aanvangsrendement is de link tussen de prijs van het vastgoed (beleggingswaarde) en de huurprijs. Een aantal factoren heeft invloed op de verandering van het bruto-aanvangsrendement. Ten eerste is de rente van belang. Indien de rente stijgt, is het voor investeerders aantrekkelijker om meer te investeren in vastrentende beleggingen en zullen ze minder geïnteresseerd zijn in vastgoedbeleggingen. De vraag naar vastgoed zal dan afnemen. Andersom geldt ook dat bij een rentedaling de vraag naar vastgoed zal stijgen, omdat het rendement normaliter hoger zal zijn. Ook geldt bij een rentedaling dat financiering van vastgoed goedkoper wordt, waardoor de vraag kan toenemen. Ten tweede kan het gebeuren dat de risico s van vastgoed naar beneden worden bijgesteld waardoor de beleggingsvraag toeneemt of dat beperkende allocatieregelingen, zoals de belastingwetgeving, worden opgeheven waardoor de beleggingsvraag toeneemt. Tenslotte kunnen beleggers zich afkeren van de aandelen- of obligatiemarkt en de vastgoedmarkt gaan zien als een aantrekkelijk alternatief, waardoor de beleggingsvraag toeneemt (Van Gool, 2007). Beleggers baseren hun beleggingsbeleid vaak op de theorie van het Asset Liability Management (ALM). Het belangrijkste onderdeel van het beleggingsbeleid is het vaststellen van de asset-allocatie voor het te beleggen vermogen. Historisch gezien beleggen pensioenfondsen in Nederland voornamelijk in de volgende asset categorieën: onderhandse Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 14

16 leningen, obligaties, hypothecaire leningen, aandelen, onroerend goed en kasgeld (Kramer, 2008). In de meeste ALM-studies wordt met behulp van simulatie een optimale strategische beleggingsmix bepaald. Een veelgenoemde reden om te beleggen in vastgoed is dat vastgoed een betere inflatiehedge vormt dan andere beleggingscategorieën. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat deze stelling vooral opgaat voor direct vastgoed. De rendementen op indirect vastgoed blijken veel minder te correleren met inflatie (Kramer, 2008). Deze factoren hebben invloed op het bruto-aanvangsrendement. Het brutoaanvangsrendement is daarom een belangrijke indicator om te bepalen of de beleggingsvraag verandert. Figuur 2.3 Vierkwadrantenmodel DW: beleggingsvraagverandering Bron: DiPasquale en Wheaton, bewerking: Van Eijk Een verandering van de beleggingsvraag heeft gevolgen voor de lijn in het tweede kwadrant. Bij een vergroting van de vraag van beleggers naar vastgoed, zal de lijn naar links verschuiven (zie figuur 2.3) en bij een stijging zal de lijn naar rechts verschuiven. Bij een Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 15

17 vergroting van de vraag zullen de beleggers bereid zijn om meer te betalen voor het vastgoed. De prijs zal stijgen. Dit heeft invloed op het derde kwadrant, want hierdoor zullen de projectontwikkelaars meer vastgoed willen bouwen. Dit heeft vervolgens een impact op het vierde kwadrant omdat de voorraad vastgoed zal toenemen. In het eerste kwadrant zal hierdoor de huurprijs afnemen. De gestippelde lijn in figuur 2.3 geeft het nieuwe evenwicht weer. Een vergroting van de vraag naar beleggingen in vastgoed resulteert in een verhoging van de prijs van vastgoed, een toename van nieuwbouw, een toename van de voorraad en uiteindelijk tot een verlaging van de huurprijs. De variabelen van de beleggingsmarkt zijn de huurprijs en de prijs van het vastgoed, de beleggingswaarde. Het bruto-aanvangsrendement is een belangrijke indicator voor verandering van de beleggingsvraag en daarom is het bruto-aanvangsrendement een exogene kracht die een belangrijke invloed heeft in deze markt. Kwadrant III: bouwmarkt Het derde kwadrant staat in het teken van de bouwproductie die afhankelijk is van de beleggingswaarde van het onroerend goed dat bepaald is in kwadrant II. De X-as geeft de beleggingswaarde van het onroerend goed weer. De Y-as geeft de bouwproductie in vierkante meter (m2) weer. Het aanbod van nieuwe kantoren komt tot stand op de bouwmarkt waarbij de stichtingskosten bestaan uit de ontwikkelkosten en de grondkosten. Het model veronderstelt dat er een relatie is tussen de beleggingswaarde en de bouwproductie. Indien de beleggingswaarde onder de kostprijs van nieuw vervaardigd onroerend goed ligt, zal er niet worden gebouwd. Bouwen is dan immers verliesgevend. Dat is de reden dat de lijn niet in de oorsprong begint, maar pas op het punt dat de bouwkosten gecompenseerd worden door de prijs van het onroerend goed. Vanaf dat punt is er sprake van een evenredig verband en zal de bouwproductie toenemen naarmate de prijs van het onroerend goed hoger is. De lijn representeert dus het aanbod van nieuw te bouwen kantoren. Een exogene verandering kan het aanbod van nieuw te bouwen kantoren veranderen. DiPasquale & Wheaton wijzen op diverse oorzaken, zoals een hogere rentevoet die de bouwkosten zal doen stijgen waardoor er minder nieuwe kantoorgebouwen zullen worden gebouwd. Ook de aanpassing van bouwregelingen, striktere bouwprocedures of stijging van de grondstoffenprijzen zullen zorgen voor een stijging van de bouwkosten en daarmee tot een vermindering van het aanbod nieuw te bouwen kantoren. Het kan ook voorkomen dat de bereidheid om nieuwbouw te financieren afneemt bij banken waardoor de lijn die het aanbod weergeeft zal verschuiven (DiPasquale en Wheaton, 1992). Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 16

18 Daarnaast spelen de gemeenten een grote rol in deze markt omdat zij de grondprijzen bepalen. Het grote belang van de kantorenmarkt voor de lokale economie heeft tot gevolg dat gemeenten een prikkel hebben om een stimulerend kantorenbeleid te voeren (Zuidema, december 2010). Ook dit heeft invloed op het aanbod. Een stijging van de bouw- en grondkosten veroorzaakt een verschuiving van de lijn die het aanbod weergeeft naar links. In de figuur 2.4 wordt dit weergegeven. Een beperking van het aanbod zal resulteren in minder nieuw te bouwen kantoren waardoor de voorraad afneemt. Dit resulteert in het eerste kwadrant in een hogere huurprijs en in het tweede kwadrant in een hogere beleggingswaarde. Uiteindelijk zal in de nieuwe evenwichtssituatie, die door de gestippelde lijn in onderstaande figuur 2.4 is weergegeven, de bouwproductie zijn verminderd, de voorraad verlaagd en de huurprijs en de beleggingswaarde zijn gestegen. Figuur 2.4 Vierkwadrantenmodel DW: verandering bouwaanbod Bron: DiPasquale en Wheaton, bewerking: Van Eijk Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 17

19 De variabelen van de bouwmarkt zijn de beleggingswaarde en de bouwproductie. De exogene krachten die het aanbod op de bouwmarkt beïnvloeden zijn de bouwkosten en de grondkosten. Kwadrant IV: markt voor aanpassing van de voorraad In het vierde kwadrant wordt de bouwproductie gekoppeld aan het totale onroerend goed aanbod. Dit aanbod is het langetermijnaanbod dat dankzij productie op peil gehouden kan worden. Hoe groter de bouwproductie, des te meer aanbod er is. Vandaar de hellende lijn vanuit de oorsprong (Van Gool, 2007). De verandering van de voorraad is gelijk aan de jaarlijkse bouw minus de onttrekkingen van de voorraad. Onttrekkingen kunnen plaatsvinden door het slopen van gebouwen of het transformeren van gebouwen naar andere functies zoals (studenten)woningen, hotels en/of zorgcentra. In de theorie wordt niet beschreven dat deze lijn door exogene oorzaken zal verschuiven (DiPasquale en Wheaton, 1992). 2.4 Evenwichtssituatie Het vierkwadrantenmodel van DW gaat ervan uit dat de markt op lange termijn in evenwicht komt. Van belang is om aan te geven wat een evenwichtige situatie is. Een eenduidige definitie voor een evenwichtige marktsituatie ontbreekt helaas. Er wordt volgens Van der Gijp van een evenwichtige marktsituatie gesproken als een bepaald minimumpercentage van de kantorenvoorraad leeg staat. Vaak wordt 5% van de voorraad aangehouden als frictieleegstand. Soms lager en vaak hoger, 7 tot 8%. Bij een kantorenvoorraad met veel oudere kantoren ligt het voor de hand dat het percentage boven de 5% ligt (Van der Gijp, 2009). Een andere manier is om de jaarlijkse gegevens over het kantorenaanbod en de kantorenopname te vergelijken. Van een evenwichtige marktsituatie wordt vaak gesproken als het aanbod in omvang 1,5 à 2 maal de jaarlijkse opname bedraagt (Van der Gijp, 2009). 2.5 Reactie op het vierkwadrantenmodel Het EIB (Zuidema, december 2010) geeft in haar onderzoek aan dat de helling van de lijn in het vierde kwadrant wordt bepaald door de afschrijvingen. Hoe hoger de afschrijvingen, hoe verticaler de lijn (Zuidema, december 2010). Het EIB baseert dit op een onderzoek van Colwell (2002). Hier kan tegenin worden gebracht dat de afschrijvingen bepaald worden op de beleggingsmarkt. Op de beleggingsmarkt wordt immers de beleggingswaarde bepaald en afschrijvingen hebben invloed op de beleggingswaarde. Als er meer wordt afgeschreven, zal dit in eerste instantie invloed hebben op de beleggingswaarde. Uiteindelijk zal dat ook Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 18

20 gevolgen hebben in het vierde kwadrant, omdat het waarschijnlijk is dat meer kantoorpanden worden onttrokken aan de voorraad door hogere afschrijvingen. Maar, het is geen logische opvatting dat de helling in het vierde kwadrant hierdoor verschuift. Het betreft hier uiteraard afschrijvingen vanwege economische veroudering en geen fiscale afschrijving. Colwell hanteert überhaupt andere definities van het vierkwadrantenmodel. De verticale as van het derde en vierde kwadrant geeft volgens Colwell de verandering van de voorraad aan. Dat is echter niet in lijn met de theorie van het vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton waarin de verticale as de bouwproductie in vierkante meters weergeeft. Het vierde kwadrant geeft de verandering van de voorraad weer door de onttrekkingen aan de voorraad te salderen met de bouwproductie. In dit onderzoek wordt daarom de uitleg van DiPasquale en Wheaton van het vierkwadrantenmodel gehandhaafd. 2.6 Conclusie In dit hoofdstuk is de werking van het vierkwadrantenmodel van DW uitgelegd. In onderstaande tabel worden de relaties weergegeven tussen de verschillende deelmarkten. De variabelen van het model zijn de huurprijs, de voorraad, de beleggingswaarde en de nieuwbouw. Exogene veranderingen in de gebruikersmarkt worden veroorzaakt door een verandering van het aantal kantoorbanen en het aantal vierkante meter kantoorruimte per werkplek. Exogene veranderingen in de beleggingsmarkt worden veroorzaakt door een verandering van het bruto-aanvangsrendement. Exogene veranderingen in de bouwmarkt worden veroorzaakt door veranderingen van de bouw- en grondkosten. De impact van deze exogene veranderingen op de variabelen van het vierkwadrantenmodel is weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 2.1 Samenvatting werking vierkwadrantenmodel DW Variabelen vierkwadrantenmodel: Exogene veranderingen: huurprijs voorraad beleggingswaarde nieuwbouw gebruikersvraag (kantoorbanen, m2 werkplek per werknemer) gebruikersvraag (kantoorbanen, m2 werkplek per werknemer) beleggingsvraag (BAR) beleggingsvraag (BAR) bouwaanbod (bouwkosten, grondkosten) bouwaanbod (bouwkosten, grondkosten) Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 19

21 3. Exogene veranderingen in de Nederlandse kantorenmarkt 3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is de theorie van het vierkwadrantenmodel van DW uitgelegd. Het model gaat uit van een evenwichtssituatie. Maar, zoals besproken in het vorige hoofdstuk hebben exogene veranderingen ook invloed op het model. In dit hoofdstuk zal de nadruk worden gelegd op de exogene veranderingen over de afgelopen 10 jaren die een impact hebben gehad op de Nederlandse kantorenmarkt. De volgende vraag staat centraal in dit hoofdstuk: Welke exogene krachten hebben de afgelopen 10 jaren de Nederlandse kantorenmarkt beïnvloed en welke effecten zouden die exogene krachten volgens het vierkwadrantenmodel van DW moeten hebben gehad op de variabelen van de kantorenmarkt? In de eerste paragraaf wordt uitgelegd wat wordt verstaan onder evenwichtssituatie en wordt aangegeven dat de Nederlandse kantorenmarkt niet in evenwicht is. Daarna wordt in de paragrafen 3 tot en met 6 per deelmarkt beschreven welke exogene krachten de afgelopen 10 jaren invloed hebben gehad op de kantorenmarkt. Tevens wordt per deelmarkt aangegeven welke verschuivingen de lijn van elk kwadrant heeft gemaakt. Het betreft elke deelmarkt van de Nederlandse kantorenmarkt. Als basis worden statistische gegevens van diverse bronnen gebruikt. In paragraaf 7 worden de exogene veranderingen van alle deelmarkten per tijdsperiode verwerkt in de grafiek van het vierkwadrantenmodel. Ook wordt aangegeven welke impact dit zal hebben op de variabelen van het vierkwadrantenmodel van DW. In de laatste paragraaf wordt een antwoord gegeven op de centrale vraag van dit hoofdstuk. 3.2 Onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt Zoals in het vorige hoofdstuk is besproken, is er sprake van een evenwichtige marktsituatie als het aanbod in omvang 1,5 à 2 maal de jaarlijkse opname bedraagt of als de frictieleegstand 5% tot 8% van de voorraad bedraagt. Het is goed om dit in cijfers te laten zien voor de Nederlandse kantorenmarkt. In onderstaande grafiek 3.1 is het verloop weergegeven van het aanbod als percentage van de voorraad. Het aanbod is niet per se leegstand, maar omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 20

22 Projecten die nog moeten worden gebouwd worden niet meegenomen (Bak, 2010). Het aanbod geeft wel een goede indicatie voor de leegstandsontwikkeling. Het aanbod neemt toe vanaf 2000 en het aanbodpercentage is, in verhouding tot de voorraad, vanaf 2002 meer dan 10%. Dit percentage ligt in ieder geval boven de genoemde percentages die gelden voor een evenwichtige marktsituatie. Grafiek 3.1 Aanbod in % van kantorenvoorraad Nederland Bron: Bak De gegevens over het aanbod en de opname van kantoren is ook een belangrijke indicator van een evenwichtige marktsituatie. De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied (Dynamis, 2010). De kantorenmarktratio is vanaf 2001 sterk gedaald. Vanaf 2000 is het aanbod van kantoren sterk toegenomen in vergelijking tot de opname en vanaf 2002 ligt de kantorenmarktratio onder de 50%. Ook dit is een teken dat de markt structureel uit evenwicht is. Grafiek 3.2 Kantorenmarktratio Nederland 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Bron: Dynamis Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 21

23 Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er sinds 2002 geen sprake is van een evenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt. 3.3 Exogene veranderingen in de gebruikersmarkt In deze paragraaf staat de volgende vraag centraal: Welke exogene ontwikkelingen hebben de afgelopen 10 jaren invloed gehad op de Nederlandse gebruikersmarkt? In het vorige hoofdstuk is aangegeven welke exogene krachten de gebruikersvraag doen toenemen. Om voor de Nederlandse kantorenmarkt te beoordelen of de gebruikersvraag is toegenomen moeten de gegevens van het aantal kantoorbanen worden onderzocht. Nyfer heeft in 2003 een methode ontwikkeld om de relatie tussen de werkgelegenheidsontwikkeling en de vraag naar nieuwe kantoorruimte te onderzoeken. Het model zoekt de werkgelegenheidsontwikkeling in sectoren die historisch gezien de ontwikkeling van het kantoorruimtegebruik het beste verklaren. Nyfer ziet de sectoren zakelijke dienstverlening, financiële instellingen, openbaar bestuur en handel als de sectoren die feitelijk verantwoordelijk zijn voor de bezetting van een aanzienlijk deel van de kantorenvoorraad (Nyfer, 2003). Ondertussen zijn de indelingen van branches bij het CBS veranderd. Voor dit onderzoek is getracht om zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de definitie van Nyfer voor de bepaling van het aantal kantoorbanen. Als indicator voor het aantal kantoorbanen zijn de werkgelegenheidsgegevens van de volgende bedrijfstakken (SBI2008) van het CBS gebruikt: financiële dienstverlening (K), informatie en communicatie (J), verhuur en handel onroerend goed (L), specialistische zakelijke diensten (M), verhuur en overige zakelijke diensten (N), en openbaar bestuur en overheidsdiensten (O). Het aantal kantoorbanen nam sterk toe van in 1995 tot in 2000 wat verklaard kan worden door de economische groei in de laatste jaren van de vorige eeuw. Vanaf 2002 tot 2004 neemt het aantal kantoorbanen af. Dit wordt weergegeven in grafiek 3.3. De reden hiervoor is de economische laagconjunctuur die werd veroorzaakt door de ICT-crisis. Vanaf 2005 stijgt het aantal kantoorbanen weer, met 2008 als top. Dit wordt veroorzaakt door het herstel van de economische laagconjunctuur. Vanaf 2009 daalt het aantal kantoorbanen weer na het ontstaan van de financiële crisis. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 22

24 Grafiek 3.3 Kantoorbanen in Nederland Bron: CBS, bewerkt: Van Eijk In grafiek 3.4 is de jaarlijkse groei van het aantal kantoorbanen weergegeven in de blauwe kolommen. De rode kolommen geven de jaarlijkse groei weer van het totaal aantal banen in Nederland. Opvallend is dat de kantoorwerkgelegenheid jaarlijks sterker fluctueert dan de totale werkgelegenheid. Grafiek 3.4 Groei aantal banen versus kantoorbanen Nederland Bron: CBS, bewerking: Van Eijk In tabel 3.1 is de ontwikkeling van de werkgelegenheid kort samengevat. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 23

25 Tabel 3.1 Werkgelegenheidsontwikkeling Periode: Ontwikkeling: Oorzaak: Tot 2001 sterke groei sterke werkgelegenheidsgroei door economische groei afname afname kantoorwerkgelegenheid door ICT-crisis groei groei kantoorwerkgelegenheid door herstel economische laagconjunctuur afname afname kantoorwerkgelegenheid door financiële crisis Naast de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen is ook de hoeveelheid vierkante meter kantoorruimte per werknemer van belang. Het NCF houdt hierover gegevens bij van ongeveer 250 bedrijven (NCF, 2011). Zij concludeert dat het aantal vierkante meter kantoorruimte per werkplek afnam van 22,6 in 2003 naar 18,5 in In 2009 en 2010 stijgt het iets om te eindigen op 19,6 in De stijging van het aantal vierkante meter vloeroppervlak in 2010 is opvallend. De reden hiervan kan zijn dat er verborgen leegstand is in deze cijfers, omdat de bedrijven de kantoorruimten nog niet hebben teruggegeven aan de markt ondanks de afname van het aantal kantoorbanen tijdens de financiële crisis. Duidelijk is wel dat het aantal vierkante meter kantoorruimte per werkplek gedurende de afgelopen jaren is gedaald. Vanwege de intrede van het Nieuwe werken is de verwachting dat het kantoorgebruik per werknemer in de toekomst nog verder afneemt. Grafiek 3.5 Vloeroppervlak per werknemer in m2 v.v.o. Bron: NFC Index Coöperatie U.A. De ontwikkeling van het aantal kantoorbanen en de hoeveelheid vloeroppervlak die in gebruik is per werknemer resulteert uiteindelijk in de voorraad kantoren die werkelijk in gebruik is. In onderstaande grafiek 3.6 is de kantorenvoorraad in gebruik weergegeven. De kantorenvoorraad is in deze berekening het saldo van de kantorenvoorraad minus het aanbod. Onder aanbod worden gebouwen verstaan waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 24

26 van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegerekend. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan (Bak, 2010). Deze gegevens geven wel een goede indicatie. Grafiek 3.6 Kantoren in gebruik Nederland in m2 Bron: Bak, bewerking: Van Eijk De trend die duidelijk zichtbaar is bij de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen, is minder zichtbaar bij de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik. In de periode tot 2001 neemt de kantorenvoorraad in gebruik toe. Maar, in de periode tussen 2002 en 2005 is er eerst sprake van een afname en daarna weer een toename. Een duidelijk trend is niet zichtbaar. Het lijkt op een stabilisatie. Dit kan ten eerste worden verklaard doordat bedrijven niet direct kantoorruimten teruggeven aan de markt als er minder personeel is, omdat er vaak langdurige huurcontracten zijn getekend, en ten tweede omdat verhuizen naar een ander kantoorpand kostbaar is. Vaak wordt bij het einde van de contractperiode geprobeerd om een nieuw contract te sluiten met minder vierkante meters. Vanaf 2006 neemt de voorraad in gebruik weer toe met sterke uitschieters in 2007 en Dit beeld komt overeen met de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen. In 2009 neemt de kantorenvoorraad in gebruik weer af wat weer overeenkomt met de eerder genoemde ontwikkelingen. Als we de gegevens van de ontwikkeling van de kantorenwerkgelegenheid en het vloeroppervlak per werknemer relateren aan de vraag naar kantoren kan de onderstaande tijdsindeling worden gemaakt. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 25

27 Tabel 3.2 Ontwikkeling gebruikersvraag Periode Gebruikersvraag Oorzaak Tot 2001 toename toename kantoorbanen door economische groei afname afname kantoorbanen door ICT crisis en afname van het vloeroppervlak per werknemer toename beperkte afname toename kantoorbanen door herstel economische conjunctuur en stabilisatie van vloeroppervlak per werknemer beperkte afname kantoorwerkgelegenheid door financiële crisis en lichte stijging vloeroppervlak per werknemer Het is goed om dit weer te geven in de grafiek van het vierkwadrantenmodel van DW. Dit geeft dan het volgende resultaat. Figuur 3.1 Vierkwadrantenmodel DW: Ontwikkelingen kwadrant I Bron: DiPasquale en Wheaton, bewerking: Van Eijk Conclusie: De ontwikkeling van het aantal kantoorbanen en het gemiddelde vloeroppervlak per werknemer hebben een grote invloed gehad op de gebruikersmarkt en hebben de vraag bepaald. Tot de ICT-crisis neemt de vraag toe. Daarna neemt de vraag af door enerzijds de Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 26

28 afname van de kantoorwerkgelegenheid en anderzijds de afname van het aantal vierkante kantoorruimte per werknemer. In bovenstaande grafiek wordt dat weergegeven door de rode lijn in het eerste kwadrant. De zwarte lijn geeft de oorspronkelijke vraagcurve weer. De lijn die de gebruikersvraag weergeeft verschuift in de periode naar links. Vanaf 2005 herstelt de vraag zich en schuift de lijn naar rechts. Dit wordt weergegeven door de groene lijn in het eerste kwadrant. Het aantal kantoorbanen is hoger dan voor de crisis, maar door de afname van het aantal vierkante meter per werkplek is de toename van de vraag minder groot dan op basis van enkel werkgelegenheidsgroei. Vanaf 2009 daalt de gebruikersvraag weer, hetgeen wordt weergegeven door de blauwe lijn. 3.4 Exogene veranderingen in de beleggingsmarkt In deze paragraaf staat de volgende deelvraag centraal: Welke exogene ontwikkelingen hebben de afgelopen 10 jaren invloed gehad op de beleggingsmarkt in Nederland? In het vorige hoofdstuk is geconcludeerd dat de belangrijkste indicator voor een verandering van de beleggingsvraag de ontwikkeling van het bruto-aanvangsrendement (BAR) is. In onderstaande grafiek 3.7 is het verloop van het gemiddelde bruto-aanvangsrendement weergegeven voor beste kantoren in de Randstad. Grafiek 3.7 Ontwikkeling bruto-aanvangsrendement kantoren 7,4% 7,2% 7,0% 6,8% 6,6% 6,4% 6,2% 6,0% Gemiddelde brutoaanvangsrendementen van kantoren in % (Randstad, beste locatie) 5,8% 5,6% Bron: Bak Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 27

29 De ontwikkeling van het bruto-aanvangsrendement voor locaties buiten de Randstad en overige locaties, zijnde niet de beste locaties, laat hetzelfde verloop zien. Alleen de niveaus zijn verschillend. Het bruto-aanvangsrendement van kantoren op de beste locaties in de Randstad is altijd lager dan op de overige locaties. Ook het niveau van de beleggingen geeft aan hoeveel vraag er is naar beleggingen in kantoren. Daarom is in onderstaande grafiek 3.8 het beleggingsvolume weergegeven. Grafiek 3.8 Beleggingen in kantoren in Nederland in miljoen Bron: Bak Ook hier zien we verschillende ontwikkelingen. Tot 2000 neemt de beleggingsvraag toe. Het beleggingsvolume groeit jaarlijks en de BAR daalt. Dit is de periode van economische groei die pas wordt verstoord door de ICT-crisis. Vanaf 2001 tot en met 2004 neemt de beleggingsvraag af. De BAR neemt toe en het beleggingsvolume neemt af. Dit is te verklaren door de ICT-crisis waardoor beleggers meer risico avers zijn geworden wat zich vertaald in een hogere BAR. Vanaf 2005 tot 2008 zien we dat de toestroom van kapitaal van beleggers en hun financiers de beleggingsvraag omhoog stuwt met een piek in Dit jaar kenmerkt zich door een scherpe piek in zowel het beleggingsvolume als de laagste BAR. Na het ontstaan van de financiële crisis in 2008 neemt de beleggingsvraag sterk af. De BAR stijgt met bijna 1% en is weer terug op het niveau van de ICT-crisis en het beleggingsvolume daalt van ruim 8,5 miljard in 2007 naar circa 1,5 miljard in Vanaf 2010 neemt de beleggingsvraag heel beperkt toe door een daling van de BAR en een zeer lichte stijging van het beleggingsvolume. Maar dat mag eigenlijk geen naam hebben. Het beleggingsvolume is nog ruim onder het niveau tijdens de ICT-crisis. In onderstaande tabel 3.3 is de ontwikkeling samengevat. Het ontstaan van de onevenwichtige situatie op de Nederlandse kantorenmarkt 28