WONINGBOUWPROGRAMMA 2009

Transcriptie

1 WONINGBOUWPROGRAMMA

2 Woningbouwprogramma /16695 Gemeente Leidschendam-Voorburg Afdeling WVL September

3 INHOUD 1. Inleiding 2. Streefbeeld wonen in Leidschendam-Voorburg 3. Regionaal beleid en taakstelling 3.1 Regionale Woonvisie Haaglanden Regionale prestatieafspraken Taakstelling BLS-Vinac 4. Hoe ziet de woningmarkt er uit? 5. Wat is de kwaliteit van de woningvoorraad? 5.1 Particuliere woningverbetering 5.2 Herstructurering 6. Opvang kwetsbare doelgroepen 7. Huisvesting bijzondere doelgroepen 7.1 Toegankelijke woningen 7.2 Bijzondere woonvormen 8. Analyse en conclusies 8.1 Conclusies 9. Welke maatregelen zijn nodig? 9.1 Opgave sociale woningbouw 9.2 Type woning 9.3 Kwaliteit bestaande woningvoorraad 9.4 Toegankelijkheid BIJLAGEN I Bevolkingsprognoses II (Planning) onttrekkingen woningvoorraad III Woningbouwplannen

4 1. Inleiding Het Woningbouwprogramma 2009 geeft de ontwikkelingen weer op de woningmarkt van de gemeente Leidschendam-Voorburg, afgezet tegen de beleidsvoornemens in de WOONvisie 2020 en het regionaal beleid. Dit programma is het vervolg op het overzicht van de ontwikkelingen in de woningbouw medio Het Woningbouwprogramma heeft drie functies, namelijk het monitoren van alle woningbouwplannen, de toetsing van beleid en de operationalisering van beleid door inzet van maatregelen. In het Woningbouwprogramma 2006 is een toetsingskader ontwikkeld door de combinatie van toekomstige woningbouwplannen met de gewenste woonmilieus per wijk. Gezien het uitblijven van grote verschuivingen in woonmilieus is dit toetsingskader nog actueel. Naast het totaaloverzicht van de bestaande voorraad en woningbouwplannen komen in dit Woningbouwprogramma de opvang van kwetsbare doelgroepen en huisvesting van bijzondere woonvormen aan bod. Tenslotte volgt een voorstel tot maatregelen. 2. Streefbeeld wonen in Leidschendam-Voorburg De gemeente Leidschendam-Voorburg wil een aantrekkelijke, groene woongemeente zijn met een evenwichtige bevolkingsopbouw. De ambitie is om beperkt te groeien en het toenemend aantal huishoudens woonruimte te bieden. In de WOONvisie 2020 Leidschendam-Voorburg spreekt de gemeente zich uit voor het behoud van de sociale woningvoorraad, de kwaliteit van wonen en de diversiteit van woonmilieus. Naast het aanbod van geschikte woonruimte is doorstroming naar passende woonruimte van belang. Het bouwen van levensloopbestendige woningen en seniorenwoningen speelt een belangrijke rol in de doorstroming van ouderen. In het Collegeprogramma van de gemeente Leidschendam-Voorburg is als uitgangspunt voor nieuwbouw van woningen gesteld dat minimaal 30% in de sociale sector wordt gebouwd. In 2007 is deze doelstelling tevens vastgelegd in de prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties. Een tweede doelstelling die in het collegeprogramma is vastgelegd is het streven naar het in stand houden van de optimale balans uit 2006 tussen de sociale sector 2 en de vrije sector woningen in de gemeente (49%-51%). Eind heeft uw gemeenteraad een aantal beleidscriteria vastgesteld voor de inzet van de gemeentelijke woonreserves, welke zijn gebaseerd op het gemeentelijk woonbeleid, zoals weergegeven in volgend overzicht. 1 Zie Raadsbrief Ontwikkelingen Woningbouw 15 juli 2008 ter uitvoering van raadsmotie 157 (2008/24809) 2 Huurprijs: max. 647,53 (peil 01/07/09); koopprijs: max (peil 01/01/09) 3 Raadsbesluit 16 december 2008 tot vaststelling beleidscriteria voor de inzet van de gemeentelijke woonreserves (2008/23126) 4

5 Woonbeleid Gemeente Leidschendam-Voorburg 4 30% sociale woningbouw 5 Verhoging kwaliteit: Veiligheid, duurzaamheid, aanpasbaarheid, levensloopbestendigheid 6 Beschikbaar voor doelgroep 7 Terugdringing scheef wonen: bevordering doorstroming o.a. voor ouderen 8 Levensloopbestendige woningen voor ouderen 9 Diversiteit woonmilieus: geen ruimtelijke segregatie Terugbouw 80% sociale woningen 10 Betaalbaar voor starters en jonge gezinnen 11 Handhaving goedkope eengezinswoningen Regionaal beleid en taakstelling De WOONvisie 2020 en het daaruit voortvloeiende Woningbouwprogramma 2009 zijn ingebed in de Regionale Woonvisie Ons lokale beleid is gebonden aan de regionale volkshuisvestelijke afspraken en moet daarmee rekening te houden. 3.1 Regionale Woonvisie Haaglanden In de Regionale Woonvisie is afgesproken dat tot 2015 minimaal 30% van de totale woningproductie, inclusief de woningen die ter vervanging worden gebouwd, sociaal wordt gebouwd. Uit de Regionale Woonvisie spreekt de ambitie om de verscheidenheid aan woonmilieus te behouden en waar mogelijk te verscherpen. Met de regionale prestatieafspraken wordt uitvoering gegeven aan deze visie. 3.2 Regionale prestatieafspraken Tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn voor de periode 2005 t/m 2009 prestatieafspraken gemaakt. Afgesproken is onder andere dat 30% van de totale nieuwbouw in de sociale sector met name huurwoningen wordt gerealiseerd. Tenminste de helft van de sociale huurwoningen wordt gebouwd onder de aftoppingsgrens 13. Regionaal wordt afgesproken dat minimaal 25% van de totale nieuwbouwproductie in de sociale huur wordt gerealiseerd. Per gemeente mag maximaal 10% in de sociale koop worden gerealiseerd. Op dit moment worden nieuwe prestatieafspraken op regionaal niveau tussen de SVH en Stadsgewest Haaglanden voorbereid voor de periode Uit: WOONvisie 2020, Regionale Woonvisie Haaglanden, Regionale prestatieafspraken Haaglanden, Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg, Structuurvisie Leidschendam-Voorburg, Collegeprogramma Leidschendam-Voorburg ) 5 Uit: Collegeprogramma, Regionale Woonvisie Haaglanden, Regionale en lokale prestatieafspraken woningcorporaties 6 Uit: WOONvisie 2020, Prestatieafspraken Gemeente Leidschendam-Voorburg Vidomes WoonInvest Doelgroep = BBSH-groep (Besluit Beheer Sociale Huursector) 8 Uit: WOONvisie 2020, Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg 9 Uit: Collegeprogramma Leidschendam-Voorburg 10 Uit: Raadsbesluit 16 december 2008, Prestatieafspraken Gemeente Leidschendam-Voorburg Vidomes WoonInvest 11 Uit: Collegeprogramma Leidschendam-Voorburg 12 Uit: Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg 13 Voor een- en tweepersoonshuishoudens 511,50 en 3- en meerpersoonshuishoudens 548,18 (per 1 juli 2009) 5

6 Het staat vrijwel vast dat de verplichting tot het bouwen van tenminste 30 % sociale woningen bij nieuwbouw in de nieuwe prestatieafspraken opgenomen zal worden. 3.3 Taakstelling BLS-Vinac 14 De totale woningbouwproductie op regionaal en lokaal niveau wordt mede bepaald door de afspraken over de woningbouwproductie die door het Stadsgewest Haaglanden met het Rijk worden gemaakt. In het Convenant woningbouwafspraken heeft het Stadsgewest Haaglanden met het Rijk afgesproken dat van 2005 tot 2010 in totaal woningen worden gebouwd. Het Rijk stelt hiervoor een subsidiebedrag van 54,6 miljoen, de zogenaamde BLS-Vinacsubsidies ( 1.607,- per woning) beschikbaar, mits de beoogde woningbouwproductie wordt gerealiseerd. In de Hoofdlijnen besteding BLS Vinac is de verdeling van de woningbouwtaakstelling over de regiogemeenten vastgelegd. Van deze taakstelling moet elke gemeente 30% in de sociale sector realiseren (koop, huur en ingrijpende woningverbetering). Daarnaast bevat het de verdeling van de beschikbare subsidies over de gemeenten. Uitbetaling vindt plaats over het aantal gerealiseerde sociale woningen. De gemeente Leidschendam-Voorburg kan aanspraak maken op BLS Vinac-gelden, indien vóór eind 2009 in totaal 750 woningen in de gemeente worden gerealiseerd, waarvan 270 sociaal. Ook ingrijpende woningverbetering ( inclusief BTW per woning) mag hiertoe worden gerekend. Alleen in dat geval kan de gemeente Leidschendam-Voorburg de ontvangen subsidiegelden ook daadwerkelijk behouden. Gemeenten die hun totale taakstelling niet halen moeten een bedrag van 1.607,- per niet opgeleverde woning terugbetalen aan het Stadsgewest Haaglanden. Van de stadsgewestelijke taakstelling van woningen wordt naar schatting 81% gerealiseerd, zie onderstaande overzicht. Anno 2009 lijkt het erop dat de sociale taakstelling die met het Stadsgewest Haaglanden is overeengekomen door onze gemeente in absolute aantallen wel zal worden gehaald. De sociale taakstelling zal ook binnen Haaglanden wel worden gehaald. Zie onderstaande tabel. Taakstelling&realisatie risicoscenario woningbouw Haaglanden 15 Taakstelling Realisatie* Saldo* %realisatie* Taakstelling Realisatie* Saldo* %realisatie* Haaglanden Totaal Sociaal % % *Schatting woningbouwcoördinator realisatie periode risicoscenario Voor Leidschendam-Voorburg is de inschatting dat in de periode in totaal 983 (saldo: +233) nieuwe woningen in Leidschendam-Voorburg worden gerealiseerd. De sociale productie bestaat uit het opleveren van sociale woningen (saldo: +841), waarvan 150 nieuwbouw en 961 ingrijpende woningverbetering. 14 BLS = Besluit Locatiegebonden Subsidies 15 Bron: Vergadering Algemeen Bestuur Stadsgewest Haaglanden 8 april

7 Het merendeel betreft geen toevoegingen aan de woningvoorraad, maar ingrijpende woningverbeteringen. In deze periode is ook een aantal sociale woningen aan de reguliere sociale huurmarkt onttrokken wegens sloop, zoals aan de Weidestraat, Damcentrum en Dillenburgsingel. Voor de periode na 2009 worden met het Rijk nieuwe verstedelijkingsafspraken gemaakt. 4. Hoe ziet de woningmarkt er uit? Op de woningmarkt in de regio Haaglanden is de positie van de gemeente Leidschendam- Voorburg anders dan van de overige gemeenten. In de gemeente zijn relatief weinig huurwoningen. Dit is te zien in onderstaande tabellen. Koopwoningen zijn er vooral in het onder- en bovensegment 16. Dit maakt de doorstroming vanuit de huursector lastig vanwege het ontbreken van het middensegment ( euro) in de koopwoningmarkt. Percentage huur- en koopwoningen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Leidschendam-Voorburg Haaglanden Nederland huur eengezins huur meergezins koop eengezins koop meergezins Leidschendam- Haag- Nederland Voorburg Landen Koop 55% 49% 57% Huur 45% 51% 43% Egw 42% 41% 71% Mgw 58% 59% 29% Totaal 100% 100% 100% Bron: ABF Research Primos; Uit: Haaglandenincijfers.nl voor Gemeente Leidschendam-Voorburg De woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg wijkt ten opzichte van de regionale voorraad vooral af wat betreft de vrije koopsector (+ 8%) en de sociale huursector (- 12%). Zie onderstaande tabel. woningvoorraad Haaglanden % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Delft Den Haag Leidschendam-Voorburg Midden-Delfland Pijnacker-Nootdorp Rijswijk Wassenaar Westland Zoetermeer Totaal Haaglanden sociale koop sociale huur vrije sector koop vrije sector huur Bron: Woononderzoek Nederland (WoON) Bron: ABF Research Primos; Uit: Haaglandenincijfers.nl voor Gemeente Leidschendam-Voorburg 7

8 De gemeente Leidschendam-Voorburg is een zeer vergrijsde gemeente met veel alleenstaanden. De bevolkingsprognosecijfers voor Leidschendam-Voorburg 17 geven te zien dat in de periode tot 2030 het aantal kinderen afneemt en het aantal ouderen fors toeneemt. Inkomensverdeling naar particuliere huishoudens 18 Inkomensgroep 19 Aantal huishoudens (x 1.000) < euro 2, tot euro 2, tot euro 3, tot euro 3, tot euro 3, tot euro 3, tot euro 2, tot euro 3, tot euro 3,6 meer dan euro 4,6 TOTAAL 33,6 Uit de gegevens in de tabel hiernaast blijkt dat huishoudens (37%) van alle huishoudens in Leidschendam-Voorburg een besteedbaar inkomen hebben van maximaal Dit is ongeveer de gemiddelde inkomensgrens van een meerpersoonshuishouden van de BBSH-groep. Doordat de omvang van de huishoudens verder daalt, zal de woningbehoefte ondanks de vergrijzing de komende jaren toenemen. Onderstaande tabel toont de sloop en nieuwbouw van woningen vanaf 2002 met een prognose voor de komende vier jaar. Nieuwbouw en sloop van woningen en toevoegingen woningvoorraad Jaar Nieuw- Bouw Sociaal 20 Sloop Sociaal Toe-/afname anderszins 21 Toevoeging Sociaal Nb nb - Nb nb Nb Nb - Nb nb nb nb - Nb nb totaal nb nb - Nb nb 17 Zie Bijlage I 18 Bron: CBS, Besteedbaar inkomen 20 Sociaal = aantal sociale woningen van het totaal aantal nieuw te bouwen of te slopen woningen 21 Verbouw, samenvoeging, splitsing, ander gebruik. 22 Dit aantal is gebaseerd op de voorlopige aanname dat van alle nieuwbouwplannen minimaal 30% sociaal wordt gebouwd 23 Idem 24 Idem 25 Idem 8

9 De ontwikkelingen in de woningbouw zijn per plan weergegeven in Bijlage II en III. Ook is te zien dat het aantal nieuwgebouwde dan wel nieuw te bouwen sociale woningen in de meeste gevallen achterblijft bij het aantal gesloopte of te slopen sociale woningen. Medio 2008 is berekend dat in de periode ca woningen zijn/worden gebouwd waarvan ongeveer 25% in de sociale sector 26. Per 1 maart 2009 is berekend dat in de periode ruim woningen zijn/worden gebouwd, waarvan ongeveer 22% in de sociale sector. Dit percentage is gebaseerd op de thans bekende en in ontwikkeling zijnde bouwprojecten waarin minimaal 30 % sociaal wordt gerealiseerd. In onderstaande tabellen is de nieuwbouw van woningen uitgesplitst in meergezins- of eengezinswoning en huur- en koopwoning. Nieuwbouw woningen uitgesplitst naar woningtype en huur-koopwoningen Jaar EGW MGW Sociaal MGW MGW MGW MGW MGW EGW / 69 MGW MGW EGW / 67 MGW Jaar Huur Koop Sociaal huur huur huur koop/24 huur huur koop/101 huur koop/173 huur koop/15 huur In 2008 bestond de totale woningvoorraad binnen de gemeente voor 49% uit sociale koopen sociale huurwoningen 27. Vrijwel alle sociale woningen die zijn of worden gebouwd bestaan uit meergezinswoningen in de huur- of koopsector. Naar de toekomst toe is een trend waarneembaar dat er meer koop- dan huurwoningen zullen worden gerealiseerd. Dit geldt ook voor de geplande sociale woningbouw. Dit blijkt onder meer uit de woningbouwprojecten aan de Marcellus Emantslaan en het Fluitpolderplein, waar 30% sociale woningbouw uitsluitend in de koopsector worden gerealiseerd. Onduidelijk is nog wat de lange termijn effecten zijn van de huidige financiële crisis, en de daarmee gepaard gaande daling van het aantal verkochte koopwoningen. Dit kan op termijn leiden tot een verschuiving van koop naar huur. 26 Uit: Raadsbrief 2008/24809 Samenstelling woningvoorraad. 27 Uit: Haaglanden in cijfers 2008; in het Collegeprogramma is gesteld dat er op dit moment circa dertig procent van de woningen in Leidschendam-Voorburg uit sociale huurwoningen bestaat. In werkelijkheid is dit een hoger percentage. 9

10 5. Wat is de kwaliteit van de woningvoorraad? De kwaliteit van de woningvoorraad kan worden beoordeeld aan de hand van de periode waarin de woningen zijn gebouwd, het woningtype (meergezins- of eengezinswoning) en de eigensomssituatie (sociale / particuliere verhuurders, institutionele beleggers en particuliere eigenaren). De woningvoorraad in de gemeente Leidschendam-Voorburg verkeert over het algemeen in goede bouwtechnische staat. In onderstaande tabel is te zien dat de jongste bouwperiode in Leidschendam-Voorburg sterk ondervertegenwoordigd is in verhouding tot het regionale en landelijke beeld. Dit uit zich in het feit dat er in een aantal wijken sprake is van achterstallig onderhoud. Bouwperiode Leidschendam- Haaglanden Nederland Dit is vooral te zien bij Voorburg meergezinswoningen in % 29% 21% % 25% 28% vooroorlogse wijken % 45% 51% Ingrijpende woningverbetering heeft plaatsgevonden bij 961 corporatiewoningen in Leidschendam-Voorburg. 5.1 Particuliere woningverbetering De problemen met betrekking tot achterstallig onderhoud zijn met name te vinden bij vooroorlogse meergezinswoningen, zoals bijvoorbeeld in de wijk Voorburg-Noord. Uit het onderzoek naar de constructieve veiligheid van 3534 woningen in Voorburg-Noord is gebleken dat ruim 700 woningen meer of minder ernstige constructieve gebreken vertonen. De aanpak van particuliere woningverbetering in deze wijk is inmiddels in gang gezet. De gemeenteraad heeft op 2 juni 2009 gelden beschikbaar gesteld voor de verbetering van alle woningen en het activeren van de VvE s 28 in deze wijk. Doel is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige en veilige woningen in nauwe samenspraak met bewoners en woningeigenaren. De effectiviteit van de aanpak kan worden verhoogd door gelijktijdige inzet van aanpalende voorzieningen, zoals energiebesparende wooncomfortverhogende maatregelen, preventiemaatregelen tegen inbraak en verbetering van het openbaar groen. Het activeren van de veelal slapende VvE s en het belonen van de inzet van bewoners met informatie, advisering en subsidie vormen de spil van het project. 28 Vereniging van Eigenaren 10

11 5.2 Herstructurering Vanuit stedelijke vernieuwing bestaat bijzondere aandacht voor de verbetering van de kwaliteit van woningen in de herstructureringswijken 't Loo, Van Steelaan, Prinsenhof en Leidschendam-Zuid (Weidestraat). In de wijken t Loo en Van Steelaan zijn in totaal 80 woningen in 2008 gerenoveerd. In de Prinsenhof zijn inmiddels zes wooncomplexen gerenoveerd. Aantal verbeterde woningen Jaar Aantal Eigendom WoonInvest WoonInvest WoonInvest Vidomes WoonInvest WoonInvest WoonInvest Vidomes 6. Opvang kwetsbare groepen Onder kwetsbare groepen verstaan we groepen mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien en voor wie bijzondere voorzieningen nodig zijn. De gemeente heeft in het kader van de Wmo 29 een verantwoordelijkheid om voor deze groepen maatschappelijke opvang te organiseren. Daarbij gaat het niet alleen om (tijdelijke) opvang, maar ook om huisvesting, inkomen, schuldhulpverlening en dagbesteding. Vaak is er sprake van een meervoudige problematiek, bijvoorbeeld daklozen die verslaafd en psychiatrisch patiënt zijn. De volgende groepen kunnen worden onderscheiden: 1. Huisuitzettingen op grond van de Wet Tijdelijk Huisverbod Door het Stadsgewest Haaglanden zijn permanent twee plaatsen beschikbaar gesteld voor de regio. De gemeente Den Haag is hier als centrumgemeente verantwoordelijk voor. Indien er bij evaluatie van deze maatregel meer plaatsen nodig blijken te zijn, dan zal het Stadsgewest het initiatief nemen om dit te regelen. 2. Ex- gedetineerden en/of justitiabelen 30 De gemeente heeft sinds 1 januari 2007 een wettelijke plicht om voor deze groep nazorg te organiseren. Er is een convenant afgesloten tussen de woningcorporaties, Justitie en Limor voor de huisvesting en opvang van tien personen in Leidschendam-Voorburg. Dit betreft huisvesting van zogenaamde justitiabelen onder toezicht en begeleiding van Justitie en Reclassering. De gemeente Leidschendam-Voorburg is bezig om de plaatsen in samenwerking met betrokken partijen in te vullen. 29 Wet Maatschappelijke Ondersteuning 30 In 2008 was er sprake van 97 detenties voor de gemeente Leidschendam-Voorburg: mensen met een voorwaardelijke straf. Vaak betreft het jongeren. 11

12 3. Mensen met psychiatrische en/of verslavingsachtergrond Separaat wordt een notitie voorbereid over de Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) in Leidschendam-Voorburg. 4. Alle overige groepen Overige groepen die als kwetsbaar zijn aan te merken zijn dak-/thuislozen, mensen op de vlucht voor huiselijk geweld/eerwraak, zwerfjongeren, tienermoeders, voortijdig schoolverlaters en jongeren in kamertrainingsprogramma's. 5. Noodopvang bij acute crisissituaties. Opvang van burgers die dakloos zijn of dreigen te worden wordt deels aangepakt door het laatste kansbeleid in samenwerking met de woningcorporaties. Huurders van corporatiewoningen in Leidschendam-Voorburg die door schulden hun huis uitgezet dreigen te worden, krijgen via de woningcorporaties begeleiding aangeboden. Wanneer inwoners van deze gemeente desondanks op straat komen te staan, is er noodopvang in de regio. Noodopvang is in Leidschendam-Voorburg nog niet geregeld. Als centrumgemeente heeft de gemeente Den Haag een kerntaak voor de noodopvang en ontvangt hiervoor financiële middelen van het rijk. Het ligt in de rede dat overdracht van onderdelen van deze taak aan de gemeente Leidschendam-Voorburg door Den Haag financieel wordt gesteund. Uitgangspunt is dat waar mogelijk de bestaande infrastructuur zal worden ingezet om invulling te geven aan de gemeentelijke verantwoordelijkheden. 7. Huisvesting bijzondere doelgroepen Het toetsingskader van het Woningbouwprogramma 2006 beperkte zich tot eigendomsverhoudingen, woningtypologie en prijscategorieën. In het licht van het Programma Woonservicezones richt dit programma zich ook op de geschiktheid van de huidige en toekomstige woningvoorraad voor bijzondere doelgroepen. Dit programma heeft als doel oudere inwoners en inwoners met een verstandelijke of lichamelijke beperking al dan niet met een zorgbehoefte een passend woonmilieu naar keuze aan te bieden. Met het programma Woonservicezones is uitvoering gegeven aan het Convenant Woonservicezones Wonen-Welzijn-Zorgdiensten 31 waarin wordt gestreefd naar: a. verbetering van de toegankelijkheid van woningen, woonomgeving en voorzieningen; b. zorg en welzijn zoveel mogelijk onderdeel van het wonen in de wijk te maken; c. het beter benutten van de reeds bestaande voorzieningen in de wijk; 31 In 2004 heeft de gemeente een convenant afgesloten met een groot aantal lokale partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. 12

13 d. meer aandacht voor nieuwe kleinschalige woonzorgvoorzieningen in een bredere diversiteit van prijsklassen; e. meer aandacht voor de te verwachten vraag van naoorlogse senioren; f. transformatie van de intramurale zorg in samenhang met de filosofie van de WoonServiceZone en het landelijk beleid inzake vernieuwing van de AWBZ; g. aandacht voor de zelfstandige huisvesting van (verstandelijk) gehandicapten; h. versterking van de toekomstige infrastructuur van cure, in het bijzonder de eerstelijnszorg. Het Programma Woonservicezones wordt in 2009 geëvalueerd. 7.1 Toegankelijke woningen Op dit moment is er nog onvoldoende inzicht in de geschiktheid van de bestaande woningvoorraad. Samen met de woningcorporaties wordt geïnventariseerd welk deel van hun woningvoorraad als levensloopbestendig kan worden aangemerkt. Daarbij wordt een classificatie gebruikt die aansluit bij het regionaal gehanteerde systeem. Onderscheiden worden nultredenwoningen, rollatorwoningen, rolstoelwoningen en aanleunwoningen. Het Stadsgewest Haaglanden inventariseert de particuliere woningvoorraad aan de hand van dezelfde indeling. Naar verwachting zal eind 2009 een redelijk beeld bestaan van het aantal levensloopbestendige woningen in onze gemeente. Aan de hand van dit beeld kunnen conclusies worden getrokken over de benodigde inspanningen op het gebied van nieuwbouw, woningverbetering en woonruimteverdeling om het zelfstandig wonen van ouderen en gehandicapten voor de langere termijn te verzekeren. Certificering van levensloopbestendigheid is mogelijk via Woonkeur. Een woning met WoonKeur is een levensloopbestendige woning. WoonKeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. In de nieuwbouw van woningen binnen Leidschendam-Voorburg is nog geen certificaat Woonkeur afgegeven. Wat betreft de nieuwbouwplanning moet het uitgangspunt zijn dat in ieder geval alle appartementen, al dan niet specifiek voor ouderen bestemd, levensloopbestendig volgens het certificaat Woonkeur worden gebouwd. Dit uitgangspunt is onderdeel van het Kwaliteitstoetsingskader Wonen dat in de tweede helft van 2009 wordt opgesteld. 7.2 Bijzondere woonvormen Regelmatig melden zich initiatiefnemers bij de gemeente met specifieke wensen op het gebied van wonen. Dit varieert van groepswonen voor ouderen, zorgboerderijen, fokuswoningen en allerlei vormen van begeleid wonen. 13

14 Vaak gaat het om kleinschalige voorzieningen die uit efficiencyoverwegingen alleen in combinatie met andere plannen ontwikkeld kunnen worden. De meest recente initiatieven die zijn of worden uitgevoerd zijn de projecten van Stichting Philadelphia (24 woningen Frekeweg) en Steinmetz-De Compaan (30 woningen Dillenburgsingel). Daarnaast voorzien diverse nieuwbouwplannen van zorginstellingen in kleinschalige woonvormen voor dementerende ouderen. 8. Analyse en conclusies De actualisatie van de woningbouwcijfers in Leidschendam-Voorburg % sociale woningen leidt tot een aantal conclusies en aanbevelingen. Zo is te zien dat de woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg gestaag toeneemt. Sinds 2002 is tot en met het jaar 2008 een groei te zien van ongeveer 700 woningen. Zoals ook bleek tijdens het WOONstaddebat op 15 april Jaar nieuwbouw 0% 0% 27% 2009 zit de sociale woningmarkt nog steeds op slot. Te veel mensen % % met een hoog inkomen wonen in huurwoningen die bedoeld zijn voor woningzoekenden met een laag inkomen. Die inwoners moeten worden verleid om hun goedkope huurwoning (huurprijs < aftoppingsgrens) te verlaten en te verhuizen naar een iets duurdere woning. Zo komen er meer goedkope woningen vrij voor mensen met % 22% 6% 41% 30% 32 lage inkomens. Uitgangspunt blijft dat lage inkomensgroepen % % 34 voldoende kansen houden op goede huisvesting. De huidige stand van zaken geeft te zien dat het aandeel sociale woningbouw in de nieuwbouwplannen in 2010 en 2011 tenminste 30% bedraagt. Voor de periode na 2012 dreigt het aandeel sociale woningen echter weer onder de 30% te zakken, tenzij fors op deze norm blijft worden ingezet (de percentages in de tabel zijn gebaseerd op alle thans bekende en in ontwikkeling zijnde bouwprojecten). Door de vergrijzing staat de gemeente Leidschendam-Voorburg bovendien voor een behoorlijke woningbouwopgave om geschikte huisvesting voor ouderen te realiseren. WoOn ondersteunt dit met de conclusie dat de doorstroming van ouderen beperkt is en er een tekort bestaat aan goed toegankelijke appartementen met lift en grote appartementen (> 100 m2). 32 Dit0percentage is gebaseerd op de voorlopige aanname dat in het woningbouwproject aan de Prinses Carolinalaan minimaal 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. 33 Dit percentage is gebaseerd op de voorlopige aanname dat in de woningbouwprojecten aan de Prinses Annalaan en de Prinses M. Louiselaan minimaal 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. 34 Dit percentage is gebaseerd op de voorlopige aanname dat in de woningbouwprojecten aan de Rijnlandlaan en de Van Horvettestraat minimaal 30% sociale woningbouw wordt gerealiseerd. 35 WoOn 2006 = Woononderzoek 14

15 Behoefte bestaat aan kwalitatief hoogwaardige appartementen voor ouderen 36. Gezien het relatief grote aantal woningen in de bouwperiode vóór en vlak na de oorlog moet er veel aandacht worden besteed aan de kwaliteit van de woningvoorraad. Daarmee wordt voorkomen dat er onnodig achterstallig onderhoud ontstaat en aanschrijving vanuit de gemeente noodzakelijk is op grond van het Bouwbesluit. 8.1 Conclusies Algemene conclusie is dat er meer moet worden gebouwd 37 voor de doorstroming van goedkope naar iets duurdere woningen. De actualisering van de woningbouwplannen geeft ten aanzien van de goedkope woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg het volgende beeld te zien. Het aantal sociale woningen in de nieuwbouwplannen blijft ten opzichte van het totaal aantal gebouwde woningen in de periode achter bij het streefpercentage van minimaal 30% sociale woningbouw. Desondanks wordt de sociale taakstelling die met het Stadsgewest Haaglanden is afgesproken wel gerealiseerd. Voor de woningbouwplannen vanaf 2010 wordt dit beeld echter in positieve zin omgebogen, omdat in alle nieuwbouwplannen tenminste 30 % sociale huur of koop als norm zal worden gehanteerd. Een tweede doelstelling uit het collegeprogramma het in stand houden van de balans tussen sociale sector en vrije sector wordt bij ongewijzigd beleid niet gerealiseerd. Het aandeel goedkope woningen in de nieuwbouwplannen in combinatie met de omvangrijke sloop- en verkoopplannen dreigt de komende jaren zelfs tot afname van de goedkope woningvoorraad te leiden. Ook is er binnen de sociale nieuwbouw te weinig nieuwbouw van goedkope eengezinswoningen gepland, waardoor het aanbod voor jonge gezinnen met lage inkomens steeds minder wordt. Gezien de inkomensopbouw heeft een substantieel deel (30-35%) van de inwoners van Leidschendam-Voorburg een lager inkomen dan de inkomensgrens voor sociale huurwoningen en komt dus in aanmerking voor een goedkope woning. Het aandeel mensen met een laag inkomen zal de komende jaren nog stijgen als gevolg van de toename van eenpersoonshuishoudens. De woningvoorraad moet dus voldoende goedkope woningen blijven bevatten om ook deze inkomensgroep goede huisvestingsmogelijkheden te kunnen bieden. Het afnemende aantal sociale woningen nu en in de toekomst tezamen met de verwachte overproductie van meergezinswoningen lopen niet in de pas met het gemeentelijk woonbeleid. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat de komende jaren bijsturing nodig is in de planontwikkeling van voor nieuwbouw van woningen alsmede in de verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. 36 Uit: RIGO-analyse Haaglandse Woningmarkt 2008z 37 Uit: WOONstaddebat, Inleiding Roelf-Jan Van Til, ABF Research, 15 april

16 In de fase van planvorming voor woningbouw moet strikter worden gestuurd op het nakomen van afspraken over het realiseren van sociale woningbouw. De geplande sloop van sociale woningen is niet altijd ongewenst en soms onvermijdelijk, maar moet gezien de verwachte afname van de sociale woningvoorraad kritisch worden gevolgd op zijn effecten voor de totale voorraad goedkope huurwoningen. De kwaliteit van de huidige woningvoorraad is een punt van zorg waar het gaat om de vooroorlogse woningen. De woningverbetering van het corporatiebezit is goed in beeld, veel minder is dit het geval bij particuliere woningen. Op het gebied van toegankelijkheid van de woningvoorraad is de conclusie dat op dit moment niet bekend is hoeveel en welke woningen er geschikt zijn voor welk type oudere. In absolute zin moeten er de komende 30 jaar voor ouderen met name voor inwoners van 75 jaar en ouder jaarlijks 35 geschikte woningen extra nodig. Voor kwetsbare groepen is opvang vooral in regionaal verband geregeld met Den Haag als centrumgemeente. De conclusie is dat de gemeente een wettelijke zorgplicht heeft voor exgedetineerden en justitiabelen. Voor de overige groepen zal de gemeente in overleg met Den Haag en de betrokken organisaties in de komende periode keuzes moeten maken. Op grond van het succes van het laatste kansbeleid voor huurders van corporatiewoningen lijkt het een logische stap om eenzelfde aanpak voor deze groep te ontwikkelen. 9. Welke maatregelen zijn nodig? De conclusies volgend uit de actualisering van het woningbouwprogramma in Leidschendam-Voorburg geven aanleiding tot een aantal concrete aanbevelingen. Het voorstel is deze aanbevelingen mee te nemen in de evaluatie van de WOONvisie 2020 in het najaar van De aanbevelingen komen voort uit het Collegeprogramma en de vastgestelde beleidscriteria voor de inzet van de gemeentelijke Woonreserves Opgave sociale woningbouw De prognose dat in de jaren na 2010 minder sociale woningen zullen worden gebouwd, kan worden bijgesteld door een aantal maatregelen. Binnen de gemeente Leidschendam- Voorburg moet met betrokken partijen in de planontwikkeling voor woningbouw harde afspraken worden gemaakt dat minimaal 30% sociale huur- en koopwoningen wordt gerealiseerd. Bij herstructurering van sociale huurwoningen moet worden gestreefd naar het terugbouwen van minimaal 80% van de onttrokken sociale woningen in de sociale huur- en koopsector. 38 Uit: raadsbesluit 16 december 2008 tot vaststelling beleidscriteria voor de inzet van de gemeentelijke woonreserves. 16

17 Bij de nieuwbouw van sociale huurwoningen zijn in de planontwikkelingsfase afspraken nodig over de hoogte van de huurprijs (beneden of boven de aftoppingsgrens) om de slaagkansen van de BBSH-doelgroep te vergroten. Daarom is de lokale inzet in de regionale prestatieafspraken van groot belang. In november 2008 hebben de woningcorporaties en de gemeente zich in een persbericht uitgesproken voor meer ruimte voor lokaal maatwerk bij de toewijzing van sociale huurwoningen. 9.2 Kwaliteit bestaande woningvoorraad Aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is nodig gezien de leeftijd van de bestaande woningvoorraad in Leidschendam-Voorburg, waarbij woningen uit de jongste bouwperiode sterk ondervertegenwoordigd zijn. In het beleid voor stedelijke vernieuwing en particuliere woningverbetering moeten maatregelen worden getroffen om de kwaliteit te verbeteren van zichtbaar verouderde woningvoorraad met aandachtsgebieden in de wijken Voorburg-Noord, Leidschendam-Zuid en De Heuvel. 9.3 Type woning (eengezins- of meergezinswoning) De verwachte toevoeging van (sociale) meergezinswoningen aan de bestaande woningvoorraad past in de discussie over verdichting en hoogbouw. In het licht van de doelstelling in de WOONvisie 2020 tot inzet op huisvesting van jonge gezinnen moet nagedacht worden over de gevolgen van verwachte afname van het aanbod van goedkope eengezinswoningen. 9.4 Toegankelijkheid De toenemende vergrijzing legitimeert meer aandacht voor de aard en omvang van de toegankelijkheid van bestaande woningen in Leidschendam-Voorburg. Ook bij nieuwbouw van woningen geldt de afgifte van het certificaat WoonKeur als uitgangspunt, tenzij deze woningen expliciet zijn bestemd voor de doelgroep jonge starters. 17

18 B I J L A G E I - Bevolkingsprognoses (Primos 2008) Bevolkingsprognoses Leidschendam-Voorburg (absoluut en procentueel) Totaal ,1 15,2 14,7 13,6 13,2 13, ,9 21,6 21,5 21,7 21,4 21, ,7 29,2 28,0 27,4 26,8 26, ,8 14,1 13,7 14,1 14,3 13, ,8 9,7 11,4 12,4 11,8 12, ,8 10,3 10,6 10,8 12,5 13,0 Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 18

19 Prognose aantal huishoudens Leidschendam-Voorburg HshOverig_Total TotaalHsh_ TotaalHsh_ TotaalHsh_65_eo Vergrijzing en ontgroening

20 B I J L A G E II Onttrekkingen woningvoorraad 2008 Naam plan Postcode Aantal Huur/koop Financieringstype 39 Woningtype Eigendom PkLeeuwensteijn Koop markt eengezins particulier Mgr van Steeln Huur sociaal meergezins WoonInvest Bovenmeerweg Koop markt eengezins particulier Sluiskant Koop markt eengezins particulier Damstraat Koop markt meergezins particulier Dillenburgsingel Huur sociaal meergezins Vidomes TOTAAL 77 Planning onttrekkingen woningvoorraad 2009 t/m 2018 Naam plan Postcode Aantal Huur/koop Jaar Financieringstype Woningtype Eigendom LeidschendamCentrum Huur 2009 sociaal meergezins Vidomes/WoonInvest vbarbansonstr.eo Huur 2009 sociaal meergezins WoonInvest Mariënhove II Huur 2009 sociaal meergezins Stg. Mariënhove Subtotaal 246 Weidestraat Huur 2010 sociaal meergezins Vidomes LeidschendamCentrum Huur 2010 sociaal meergezins anders Sonneruyter Huur 2010 sociaal meergezins anders Subtotaal 122 Weidestraat Huur 2018 sociaal meergezins Vidomes TOTAAL Financieringstype woningen: sociaal of markt. Onder het type sociaal worden verstaan de woningen met een huurprijs < 632 of een koopprijs < Onder markt worden verstaan de woningen met een huurprijs > 632 of koopprijs >

21 B I J L A G E III Woningbouwplannen 2008 t/m Naam plan Jaar Aantal Nieuwbouw / verbouw Huur/koop Financieringstype Woningtype Eigendom Zonnewijzer nieuwbouw huur sociaal Meergezins Corporatie Lusthofstraat nieuwbouw koop markt Eengezins Anders Rodelaan, partic nieuwbouw koop markt Eengezins Anders Leidsekade nieuwbouw koop markt Eengezins Anders Neherpark I Loft House nieuwbouw koop markt Meergezins Anders Neherpark I Urban Villa nieuwbouw koop markt Meergezins Anders Oosteinde nieuwbouw koop markt Eengezins Anders vnaeltwijckstr 207/a/b verbouw huur markt Meergezins Anders van Ruysdaellaan verbouw koop markt Meergezins Anders van Ruysdaellaan 6a/b verbouw huur markt Meergezins Anders Lijtweg nieuwbouw koop markt Eengezins Anders TOTAAL 154 Nederbragtpark nieuwbouw koop markt meergezins anders Park de Elsberg nieuwbouw koop markt eengezins anders Sijtwende, rotonde nieuwbouw koop markt eengezins anders Rodeln atelierwon nieuwbouw koop markt eengezins anders Rodelaan, partic nieuwbouw koop markt eengezins anders Hoeksteenkerk nieuwbouw koop markt meergezins anders Oosteinde nieuwbouw koop markt eengezins anders Oosteinde nieuwbouw koop markt eengezins anders Neherpark II verbouw huur markt meergezins anders Neherpark II verbouw koop markt meergezins anders De Cascade I nieuwbouw koop markt eengezins anders 40 Peildatum 1 maart

22 Naam plan Jaar Aantal Nieuwbouw / verbouw Huur/koop Financieringstype Woningtype Eigendom Nw.Hadriani II,III,IV nieuwbouw koop markt meergezins anders Versteegstraat nieuwbouw Koop sociaal meergezins anders Versteegstraat nieuwbouw koop markt meergezins anders Versteegstraat nieuwbouw koop markt eengezins anders Frekew. Schaecken nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Frekew. Schaecken nieuwbouw koop markt meergezins anders Frekeweg Het Fore nieuwbouw huur markt meergezins anders Frekeweg Het Fore nieuwbouw koop markt meergezins anders TOTAAL 406 De Cascade II nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Het Kwadrant nieuwbouw huur markt meergezins anders Dillenburgsingel I Nieuwbouw (verbouw) huur sociaal meergezins Vidomes Dillenburgsingel II nieuwbouw huur markt meergezins Vidomes Zoet nieuwbouw koop markt meergezins anders Zoet nieuwbouw koop markt eengezins anders Fonteijnenburghln nieuwbouw koop markt meergezins anders BonifaciusstrDuinwal nieuwbouw koop markt eengezins anders Bonifaciusstraat nieuwbouw koop markt eengezins anders Pk.Leeuwenberghln nieuwbouw koop markt eengezins anders TOTAAL 225 Damlaan nieuwbouw koop markt meergezins anders Damplein nieuwbouw koop markt meergezins anders Damstraat nieuwbouw koop markt eengezins anders Plaspoelkade-Zuid nieuwbouw koop markt meergezins anders Plaspoelkade-Zuid nieuwbouw koop Markt eengezins anders Rozenlaan nieuwbouw huur Sociaal eengezins WoonInvest vbarbansonstr. eo nieuwbouw huur Sociaal eengezins WoonInvest vbarbansonstr. eo nieuwbouw koop Markt eengezins anders 22

23 Naam plan Jaar Aantal Nieuwbouw / verbouw Huur/koop Financieringstype Woningtype Eigendom vbarbansonstr. eo nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest vbarbansonstr. eo nieuwbouw koop markt meergezins anders Rustoord nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Rustoord nieuwbouw huur markt meergezins WoonInvest Mariënpark nieuwbouw huur sociaal meergezins Vidomes Mariënpark nieuwbouw huur markt meergezins Vidomes Mariënpark nieuwbouw koop markt meergezins anders TOTAAL 342 Leytsche Hof nieuwbouw koop markt meergezins anders Molenpad nieuwbouw koop markt eengezins anders Molenpad nieuwbouw koop markt meergezins anders Plaspoelstraat nieuwbouw koop markt eengezins anders Plaspoelstraat nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Plaspoelkade-Midden nieuwbouw koop markt eengezins anders Plaspoelkade-Midden nieuwbouw koop markt meergezins anders Schoorln/Landsch nieuwbouw koop markt eengezins anders Schoorln/Landsch nieuwbouw huur markt meergezins WoonInvest Schoorln/Landsch nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Damlaan (postkant) nieuwbouw koop markt eengezins anders Zaagmolenstraat nieuwbouw koop markt eengezins anders Zaagmolenstraat nieuwbouw huur sociaal meergezins Vidomes Rijnlandstraat N+Z nieuwbouw koop markt eengezins anders Rijnlandstraat N+Z nieuwbouw koop markt meergezins anders Pr. Annalaan nieuwbouw koop markt 41 meergezins WoonInvest Pr. Annalaan nieuwbouw koop sociaal 42 meergezins WoonInvest Sonneruyter nieuwbouw huur markt meergezins WoonInvest 41 Het financieringstype van deze geplande woningbouwplannen is gebaseerd op de voorlopige aanname dat minimaal 30% sociale woningen worden gerealiseerd. 42 Idem 23

24 Naam plan Jaar Aantal Nieuwbouw / verbouw Huur/koop Financieringstype Woningtype Eigendom Sonneruyter nieuwbouw huur sociaal meergezins WoonInvest Fluitpolderplein nieuwbouw koop markt meergezins anders Fluitpolderplein nieuwbouw koop sociaal meergezins anders Fluitpolderplein nieuwbouw koop markt eengezins anders Weidestraat nieuwbouw huur sociaal meergezins Vidomes Weidestraat nieuwbouw koop markt eengezins Vidomes TOTAAL 776 M. Emantslaan nieuwbouw koop markt meergezins anders M. Emantslaan nieuwbouw koop sociaal meergezins anders Rijnlandlaan nieuwbouw koop markt 43 eengezins anders Rijnlandlaan nieuwbouw koop sociaal 44 eengezins anders van Horvettestraat nieuwbouw koop markt 45 eengezins anders Van Horvettestraat nieuwbouw koop sociaal 46 eengezins anders Alphagebouw nieuwbouw koop sociaal meergezins anders Hokatex nieuwbouw koop markt eengezins anders Pr. Carolinalaan nieuwbouw koop sociaal meergezins WoonInvest Pr. Carolinalaan nieuwbouw koop markt meergezins WoonInvest Frisolaan/Pr. M. Louiselaan nieuwbouw koop markt 47 meergezins Vidomes Frisolaan/Pr. M. Louiselaan nieuwbouw huur sociaal 48 meergezins Vidomes TOTAAL Idem 44 Idem 45 Idem 46 Idem 47 Idem 48 Idem 24