DE BENSDORP. L o o f & v a n S t i g t

Transcriptie

1 DE BENSDORP L o o f & v a n S t i g t DE BENSDORP LOCATIE planontwikkeling & historie 23 juli 2006

2 TOELICHTING planontwikkeling & historie Toelichting planontwikkeling en historie 5) AM/Dudok Schets Ontwerp 28 november 2005 (informatieavond gemeente) d.d. 15 december 2005 Tijdens de inspraak avond op 30 mei 2006 jl zijn een aantal vragen gesteld die betrekking hebben op het plan en mn. de planontwikkeling. Ook zijn er vragen gesteld over de verschillen tussen de diverse stadia van het plan. Dit document poogt de diverse stappen in het planproces inzichtelijk te maken. Er zijn een aantal thema s die met vragen hebben opgeroepen. Ontwikkeling van volume en bouwhoogtes M2 programma (wonen, werken cultuur) Nieuwbouw aan de zuidzijde Parkeren Per planfase is er een overzicht gemaakt van de stand van zaken van deze aspecten tijdens de belangrijkste overleg momenten. In het verslag dat gemaakt is van het overleg met de bewoners (15 juni 2006) komen deze aspecten ook aan de orde. 1) Haalbaarheidsonderzoek 9 december 2003 / inspraakbijeenkomst Behoud van historische fabrieksgebouwen Mix wonen werken en cultuur Inschatting m2 (verdunning tov de huidige fabriek die m2 beslaat) Hoofdfunctie werken Eigenzinnige wijze ontwikkelen Parkeren op eigen terrein onder de grond 2) AM/Dudok 15 juni 2004 / studieplan ingediend bij de gemeente Behoud historische fabrieksgebouwen Mix wonen werken en cultuur Inschatting Programma m2 De Bensdorp, eiland gedachte in overleg met gemeente Parkeren op eigen terrein, gedeeltelijk in bestaande en nieuwe kelders. Zuid locatie bebouwen mede ivm geluidseisen 3) AM/Dudok 16 december 2004 / inspraakbijeenkomst de Bensdorp (gemeente) Concept nota met 3 modellen, deel beeld materiaal (studies AM/Dudok) wordt gebruikt bij presentatie 4) Gemeente vastgestelde nota van uitgangspunten 20 februari 2004 (concept nota oktober 2004, gepresenteerd aan buurt 16 december 2004 (informatiebijeen komst), vastgesteld op 10 februari 2005 door de raad) 3 modellen Programma m2 Hoogte nieuwbouw 7.5 resp 13.5 Parkeren door een tunnel ontsloten via Gewest locatie Discussie over m2 versus volume ivm oa programma s met grote hoogte (filmhuis, theater) Bebouwing op zuid locatie met richtlijnen Maquette en studie AM/Dudok 15 juni 2004 nogmaals besproken (paneel) Verdere doorwerking model 2004 met als belangrijkste verschillen. Parkeergarage onder geitenwei ivm tunnel ontsluiting in combinatie met verdiept spoor Aangepaste massa aan Nieuwe Spiegelstraat, verlaging van 6 naar 4 lagen voor dwars volume Aangepaste zuid locatie (verlaging van 6-4 naar 6-3 lagen op verhoogde plint) woningen en m2 woonwerken/ culturele bedrijvigheid ( m2) 250 parkeerplaatsen gebouwd 6) AM/ Dudok Voorlopig Ontwerp 1 mei 2006 inspraakavond gemeente d.d. 30 mei 2006 Verdere doorwerking Schets Ontwerp plan belangrijkste verschillen. Te behouden fabrieksgebouwen geheel ingemeten en opgemeten Architectuur (gevels) voorstel voor alle gebouwen Terrein ingemeten (hoogte verschillen terrein) Parkeerbalans berekening in samenhang met Gewest locatie 204 parkeerplaatsen aan Bensdorp zijde en overloop 125 parkeerplaatsen bij het Gewest. Zuid locatie lager door veranderde nieuwe parkeeroplossing. Programma 139 woningen m2 GBO wonen m2 werken. samenvattend De uitgangspunten van de gemeente van de Bensdorp uit 2003 zijn vertaald en gepreciseerd in juni Globale meters, programma en volume zijn omgezet in een maquette model met m2 en programma. Het programma is ook afgestemd op de potenties van gebouwen. Zo is door het creëren van een op de zon gelegen cultuurplein een relatie gelegd tussen de daarvoor geschikte gebouwen, plek in het plan en programma. Ook is het mogelijk gebleken om te wonen langs het spoor mits de woningen goed georiënteerd zijn op een geluidsluwe zijde. Ook aan de zuidzijde is een woongebouw gerealiseerd, prachtige woningen met uitzicht en zon, die tegelijkertijd als geluidsbuffer dienen voor de bestaande wijk en het fabrieksgebied. Het is ook een krachtige beëindiging van de bestaande gebouwen vanaf de Nieuwe Hilversumse weg. Het stedenbouwkundige ruimtelijke ontwerp, gekoppeld aan een sociale structuur van wonen, werken en cultuur, maken de Bensdorp. Juist de opgave om op een dergelijke complexe locatie te kunnen bouwen maakt de Bensdorp ontwikkeling bijzonder want de Bensdorp locatie is een unieke locatie maar ook een locatie met zeer veel complexe randvoorwaarden. Er dient rekening te worden gehouden met spoorweggeluid en reductie hiervan voor het achterliggende Spiegelkwartier, zonder (door reflectie) extra geluidsoverlast te bezorgen aan de overzijde van het spoor. Gedeelten van de oude fabriek moeten worden behouden en er moet worden gesaneerd (milieu). Er dient rekening te worden gehouden met externe veiligheid en nieuwe wetgeving op dit gebied. Er ligt een nieuw verkeerscirculatie plan, een parkeernota en een besluit om het verdiepte spoor te onderzoeken waarop geanticipeerd moet worden. Maar bovenal moet er een prettig woon- werk- en cultuurklimaat worden gerealiseerd dat een verrijking is voor Bussum. Dat wil zeggen een mix van wonen, van klein naar groot,van starters tot luxe woningen. Eenvoudige culturele bestemmingen of sport en leisure. Er is in het plan voor veel van deze knelpunten een oplossing gezocht. (Waaronder een zeer kostbare parkeer tunnel). Uiteindelijk ligt er een optimale mix waarin naar onze overtuiging een goede balans is gevonden. Leidend hierin is vanaf het begin de plankwaliteit geweest. Om dit plan met deze zeer hoge ambities ook daadwerkelijk te realiseren zal nog een forse inspanning nodig zijn. Wij zullen ons er voor inzetten. AM wonen DUDOK ontwikkeling Loof & van Stigt Architecten 9 december juni december februari december mei 2006

3 GEMEENTE haalbaarheidsonderzoek / inspraakbijeenkomst 9 december MODEL 1 binnenstraat TE BEHOUDEN BOUWDELEN PLANGEBIED MODEL 2 hallen MODEL3 eilanden VERKEER CENTRUMVISIE

4 AM Wonen Dudok Ontwikkeling 15 juni MAAIVELD SCHETS MASSA MAQUETTE SCHETS MASSA MAQUETTE Bouwdeel Aantal woningen Aantal overige eenheden Totaal Opp. wonen Opp. overig Aantal aantal m 2 auto s spoor Doorsnede bestaande situatie AA Spiegelstraat A B Doorsnede BB bestaande situatie C D E F G bestaand: 7875m² GBO nieuw: m² GBO Totaal spoor Spiegelstraat Totaal wonen Totaal overig totaal: m² GBO HOOGTES PROGRAMMA PARKEREN PARKEREN

5 AM Wonen Dudok Ontwikkeling 16 december 2004 (presentatiepanelen 10 februari 2005) 3 OUD NIEUW OUD & NIEUW WONEN WERKEN CULTUUR

6 GEMEENTE vast gestelde nota van uitgangspunten Bensdorp 10 februari 2005 (op basis van concept oktober 2004) 4 Uitgangspunten voor ontwikkeling 5.1. Ruimtelijke structuur, bouwmassa, rooilijnen, profielen en zichtlijnen Ambitie Het complex is zowel ruimtelijk als functioneel vormgegeven vanuit het concept eiland; een enclave in Bussum, een gebied met een unieke sfeer, toegankelijk voor de Bussumer, een plek waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Bensdorp kan beschouwd worden als een industrieel erfgoed. Zowel ruimtelijk als functioneel zal deze identiteit een betekenis moeten krijgen bij de herontwikkeling van het complex. PLAN MODEL 1 Criteria De ruimtelijke structuur is een vertaling van het concept eiland Waardevolle gebouwen en gebouwdelen worden behouden en hersteld Bebouwingsbeeld, bouwmassa, geleding en architectuur variëren Nieuwe voorgevelrooilijnen sluiten aan bij te behouden bebouwing Bouwhoogten variëren; richtlijn voor nieuwe bebouwing is een gemiddelde goothoogte van 7,5 meter aan de NieuweSpiegelstraat tot 13,5 meter aan de spoorzijde; bestaande bebouwing vormen accenten in de omgeving De ontwikkeling garandeert voldoende lichttoetreding en een aantrekkelijk straatbeeld Als gevolg van de ontwikkeling zal er geen verslechtering optreden wat betreft de geluidbelasting voor de achterliggende woningen De schoorsteen is een belangrijk herkenningspunt voor de omgeving RUIMTELIJKE STRUCTUUR Toelichting Het gebied wordt van oudsher gekenmerkt door hoge bebouwingsdichtheden. Het doel is te komen tot een ontwikkeling van een gebouwencomplex waarbij verschillende functies, wonen, werken en publieksfuncties, een plek kunnen krijgen in een hoge dichtheid. Van belang is dat het bouwprogramma geen afbreuk doet aan de beoogde kwaliteit en leefbaarheid. Daarom zal met behulp van maquette studies zorgvuldig inzicht moeten worden gegeven in de planontwikkeling. De juiste massa op de juiste plaats! gemiddelde goothoogtes: Nieuwe Spiegelstraat: 7,50m spoorzijde: 13,50m HOOGTES PLAN MODEL Programma Ambitie De ontwikkeling van het gebied zal gericht worden op een gemengd milieu: wonen en werken, waarvan ook culturele werkgelegenheid deel zou moeten uitmaken Criteria trefwoord anders dan anders functies werken, cultuur in de brede zin van het woord, bijzondere woonvormen beeld industrieel erfgoed Richtlijn voor te ontwikkelen vloeroppervlak is m2 (te handhaven bebouwing beslaat ca. 7000m2); onder voorwaarde dat de ontsluiting voor de auto s zich aan de Brinklaan bevindt Publieksfuncties aan de Herenstraat Aanbod in woonoppervlak en type is gevarieerd waardoor er mogelijkheden voor verschillende doelgroepen ontstaan Toelichting Delen van het industriële complex hebben voor het authentieke Bussumse aanzicht essentiële betekenis en zullen behouden moeten blijven. Herbestemming van dit complex en aanvullende nieuwe toevoegingen zullen deze betekenis moeten respecteren en een eigentijdse invulling geven. Met het concept éiland en de aangegeven werk- en voorzieningen milieus met een nadrukkelijk accent op cultuur wordt hierop ingespeeld. Het trefwoord anders dan anders geeft aan dat hier een ontwikkeling zou moeten plaatsvinden die uniek is voor Bussum. De gevel aan de Herenstraat heeft een schakelfunctie in het voorzieningen aanbod langs deze straat en zou om die reden een publieksfunctie moeten krijgen. Wat betreft de woningen wordt gedacht aan bijzondere woonvormen en doelgroepen. Nadruk wordt gelegd op de wenselijke woonmilieu cultureel dorps met de bijbehorende diversiteit aan woninggrootte en prijsklasse. Zowel appartementen als een beperkt aantal grondgebonden woningen passen in dit concept. PROGRAMMA Met de nieuwe toevoegingen ontstaat een totaal te bouwen vloeroppervlak van15.000m2. Doelgroepen en omvang werk en voorzieningen Ambachtelijke bedrijven en/ of bedrijven met cultureel gerichte productie (bijv. architectenbureau, film- en video, uitgeverij) van m2 per eenheid Kleinschalige kantoren met en zonder balie Culturele ruimten (eventueel ondersteunt met horecavoorziening) zoals theater, filmhuis, muziekschool, galerie, tentoonstellingsruimte etc. jeugdvoorzieningen, fitness/sport voorzieningen Doelgroepen en omvang wonen Jonge huishoudens zonder kinderen, gemiddeld tot hoog inkomen Ouderen en eenpersoonshuishoudens, gemiddeld tot hoog inkomen Alleenstaande jonge volwassenen (starters) Woon-werk appartementen/ ateliers, m2 per woning Appartementen in diverse maten, m2 per woning m² vloeroppervlak (inkl m² bestaand) TE BEHOUDEN BOUWDELEN 5.6. Parkeren 6.4. Bebouwingsvoorstellen voor de zuidzijde van het plangebied PLAN MODEL 3 Criteria Parkeren vindt plaats op het te ontwikkelen terrein in ondergrondse parkeergarages De Nieuwe Spiegelstraat wordt opnieuw ingericht als 30 km straat Parkeeraantallen worden getoetst aan de CROW normen (=aanbevelingen verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) en aan beoogde doelgroepen Bij het te ontwikkelen programma wordt gekeken naar optimalisering van het dubbelgebruik van parkeerplaatsen Er worden voldoende fietsenstallingen gerealiseerd voor werknemers, bewoners en bezoekers Toelichting Uitgangspunt voor de ontwikkeling is een parkeeroplossing op eigen terrein. Uit eerste onderzoek blijkt dat bestaande kelders goed te gebruiken zijn voor parkeren. Een en ander zal moeten worden aangevuld met onderkelderen van nieuwbouw. Naast de auto moet op het terrein vooral aandacht besteed worden aan de fiets (mede uitgaande van het beoogde gebruikersprofiel). Voor woningen geldt de parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning. Voor overige functies gelden de normen zoals vastgelegd in de CROW. PARKEREN Aan de zuidzijde van het plangebied is in het vlekkenplan de maximale contour aangegeven. Bebouwingsmogelijkheden moeten nader worden uitgewerkt. Ontwerp criteria voor bebouwing aan de zuidzijde Zicht op bestaande gevels respecteren Het gebied heeft mogelijk een entreefunctie (vanuit de parkeergarage); nieuwbouw versterkt dit gegeven, door functie, situering, bouwmassa en architectuur Richtlijn bouwhoogte is 3 bouwlagen Als gevolg van de bebouwingsvoorstel zal er geen verslechtering optreden wat betreft de geluidbelasting voor de achterliggende woningen Benutten relatie projecten Koster/Gewest Het geitenweitje behoud een groen karakter Toelichting De entree is de eerste ontmoeting met een gebouw. Het concept industrieel erfgoed zal hier uitdrukking moeten krijgen. Dit kan ruimtelijk door het zicht op te behouden gevels van het bestaande complex vanuit de omgeving te respecteren. Maar ook functioneel door op deze plek een bijzondere, bij voorkeur niet-woonfunctie te realiseren. Wat betreft de bouwmassa wordt gedacht aan een vrijstaand volume of een volume dat zich zodanig verhoudt tot de bestaande gevel dat het beeld industrieel erfgoed blijft bestaan en/of wordt versterkt. De relatie met het project Koster/Gewest is vanwege de gezamenlijke entree aan de Brinklaan vanzelfsprekend. Ook in ruimtelijke en programmatische zin ligt hier een kans om beide projecten in samenhang te ontwikkelen. De spooroute takt aan de zuidzijde aan op de Nieuwe Hilversumseweg. Voorwaarde is dat deze route naast ook toegankelijk is voor hulpdiensten. Demogelijke inpassing van de fietstunnel zal nader moeten worden uitgewerkt.

7 AM Wonen Dudok Ontwikkeling 15 december MAAIVELD MAQUETTE MAQUETTE We stellen in de Bensdorp een gevarieerd programma voor. We realiseren ongeveer woningen voor verschillende doelgroepen in grootte variërend. In de Bensdorp wordt ook gedacht aan bijzondere woonvormen waarbij wonen en werken gecombineerd wordt. Voor dit woonwerken en culturele bedrijvigheid is m2 beschikbaar. Voor het benodigde parkeren van de bewoners, gebruikers en bezoekers wordt ondergrondse parkeerruimte gerealiseerd voor ongeveer 250 auto s. nieuwe gebouwen: Nieuwe Spiegelstraat: 3 lagen spoorzijde: 4-6 lagen HOOGTES PROGRAMMA bestaande kelder: 87 pp nieuwe kelder : 162 pp totaal: 249 pp PARKEREN

8 AM Wonen Dudok Ontwikkeling 1 mei Datum : 25 januari 2006 Wijzig : Kenmerk : 6304.E.011 Betreft : programma gebouwen Bensdorp Bussum MAAIVELD MAQUETTE Bensdorp Bussum MAQUETTE TOTAALBLAD Bouwdeel Aantal woningen small Medium large extra large Aantal overige eenheden Totaal aantal m 2 GBO Totaal aantal m 2 BVO Opp. Wonen GBO BVO Wonen Opp. Werk GBO BVO Werk BVO gebouw Aantal auto's A (kantoor) #VERW! B (winkel/wonen) #VERW! C (sociaal/cultureel) #VERW! D (sociaal/cultureel) #VERW! E (horeca/leisure/wonen/woonwerk) #VERW! F (wonen/woonwerk) #VERW! G (wonen/woonwerk) #VERW! H (wonen) #VERW! Kelder -1 F+G (parkeren/bergingen) Kelder -1 H (parkeen/bergingen) HOOGTES Totaal #VERW! bestaand 8.070m² GBO - nieuw m² GBO - totaal m² GBO wonen m² GBO - Totaal werken wonen GBO 4.115m² GBO PROGRAMMA Totaal werk GBO Gemiddelde woning grootte bestaande kelder: nieuwe kelder : maaiveld: totaal Bensorp: Totaal wonen BVO Totaal werk BVO Totaal BVO gebouw 86 pp 100 pp 18 pp 204 pp Het appartementengebouw aan de zuidzijde, liggend aan de geitenwei, Is in stedenbouwkundige en historische zin de weder helft van het kantoor. Het ligt los van het ensemble, is van deze tijd en een nieuw component aan de fabriekslocatie. Zoals het kantoor een markante expressie is van de vijftiger jaren zo is het gebouw op de kop een markante expressie van de baksteen architectuur van nu. In dit gebouw is er een continuïteit in metselwerk raster doorgezet die afhankelijk van de positie wordt ingevuld met metselwerk, puien loggia s etc. Loof en van Stigt Architecten /1 Gewest parkeergarage: 125 pp ROUTES PARKEREN

9 SAMENVATTING 15 juni december mei 2006 spoor Doorsnede bestaande situatie AA Spiegelstraat Doorsnede BB bestaande situatie spoor HOOGTES Spiegelstraat nieuwe gebouwen: Nieuwe Spiegelstraat: 3 lagen spoorzijde: 4-6 lagen HOOGTES HOOGTES PARKEREN PARKEREN PARKEREN

10 AM Wonen Dudok Ontwikkeling massa boven maaiveld BESTAAND TOTAAL gebouwd volume m³ - bebouwd oppervlak m² (ruimte beslag maaiveld) m³ 400 m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ m³ ONTWERP TOTAAL gebouwd volume m³ - bebouwd oppervlak m² (ruimte beslag maaiveld)

11 BENSDORP bestaande situatie

12 BENSDORP nieuwe situatie

13 BENSDORP realatie nieuwe situatie & kontour oude massa GEVEL NIEUWE SPIEGELSTRAAT GEVEL SPOORZIJDE