EXPERT IN BEDRIJFSMANAGEMENT

Transcriptie

1 CD-Rom EXPERT IN BEDRIJFSMANAGEMENT Uit de inhoud

2 101 TIPS VOOR HUUR & VERHUUR GEMENE HUUR EN HANDELSHUUR 1) Huurwetgeving Gemene huur & Handelshuur Gemene huur 1. Leveringsverplichting verhuurder vergunningen Bewijs van huurschade bij gebrek aan omstandsbeschrijving Aansprakelijkheid van huurder bij brand aan gemeenschappelijke delen Tegenbewijs van huurder tav aansprakelijkheidsvermoeden Veranderings- en verbouwingswerken door huurder Beëindiging huurovereenkomst door overmacht Ontbinding wegens wanbetaling huurder (=wanprestatie) De wederverhuringsvergoeding bij ontbinding door fout van en ten nadele van het slachtoffer Facultatieve rechtsingang Conclusies... Handelshuurrecht 1. Toepassingsgebied Duur Prijs (herziening) Huurwaarborg Verbouwingswerken door de huurder Overdracht van huur en onderhuur Huurhernieuwing Uitzettingsvergoeding Conclusie... Praktische knelpunten handelshuur 1. Toepassingsgebied Gelijkaardige handel Duur Prijs en kosten Huurwaarborg Constructie en werken door de huurder Overdracht van huur en onderhuur Huurhernieuwing Voorkoop- en voorkeurrecht Einde... 1

3 2) Een vastgoed huren 1. Inleiding: de huur Algemeenheden Mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst Het opstellen van de huurovereenkomst Notariële huurovereenkomst Overschrijving op het hypotheekkantoor Huurovereenkomst betreffende een woning als hoofdverblijfplaats Bepaling van de hoofdverblijfplaats Duur van de huurovereenkomst Handelshuur... 3) Handelshuur in het bijzonder Huurovereenkomsten onderworpen aan de wet op de handelshuurovereenkomsten 1. Tekst van de wet van 30 april Duur van de handelsovereenkomst Herziening van de huur Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken Afstand van huurovereenkomsten en onderverhuring Overdracht van het gehuurde goed Recht op hernieuwing van de huurovereenkomst Uitwinningsvergoeding Rechtspleging... Toepassingsgebied van de wet 1. Beschermde huurovereenkomsten Niet beschermde huurovereenkomsten Afsluiten van een handelshuurovereenkomst... Duur van de handelshuurovereenkomst 1. Algemeen principe Beschermde lokalen De duur van een handelshuurovereenkomst kan meer dan 9 jaar bedragen... 2

4 Herziening van de huurprijs 1. Wanneer mag de herziening gevraagd worden? Voorwaarden voor de herziening Vonnis naar billijkheid Procedure en termijnen Andersluidende of bijkomstige bepalingen... Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken 1. Voorwaarden Procedure Werken uitgevoerd zonder toestemming Toegang tot de werken Verantwoordelijkheid en verzekering Lot van die uitgevoerde werken op het einde van de huur... Afstand van de huurovereenkomst en onderverhuring 1. Grondvoorwaarden De afstand of de onderverhuring moet samengaan met de afstand of verhuring van het handelsfonds De huurafstand of onderverhuring moet op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder slaan De verhuurder of zijn gezin mag het gehuurde goed niet betrekken Vormvoorwaarden Betekening aan de verhuurder Verzet van de verhuurder Verhaal van de huurder Gevolgen van de huurafstand en de onderverhuring Huurafstand Onderverhuring Formaliteiten voor de afstand van het handelsfonds Algemeen principe Belasting op de toegevoegde waarde... Overdracht van het gehuurde goed 1. Huurovereenkomst die geen bepaling bevat waardoor de verkrijger er een einde kan aan maken... 3

5 2. De huurovereenkomst bevat een bepaling waardoor de verkrijger een einde kan maken aan de overeenkomst Uitwinningsvergoeding... Recht op vernieuwing 1. Aan wie wordt het recht op vernieuwing toegekend? Voor welk doel wordt de vernieuwing toegekend? Voor hoelang wordt de vernieuwing toegekend? Mechanisme van de hernieuwing? Weigering van hernieuwing Hoger aanbod van een derde Vonnis van hernieuwing Niet aanvragen van de hernieuwing Speciaal geval van de onderverhuurder Hoe verwerft de hernieuwde huurovereenkomst vaste datum? Einde van de huur... 4) Huur van bedrijfsruimten 1. Duur Huurprijs Opzegging Verbouwingen Leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten Vlaams Gewest Waals Gewest Brussels Hoofdstedelijk Gewest... 5) Leasing van onroerende goederen 1. Algemene inleiding Situering Afwezigheid van een specifieke regeling buiten de boekhoudkundige en fiscale regelingen Huur, erfpacht en opstalrecht... 4

6 2. De boekhoudkundige regeling Inleiding Betrokken ondernemingen Bedoelde overeenkomsten De fiscale regeling Registratierechten Belasting over de toegevoegde waarde Inkomstenbelastingen... 6) De 10 strategische vragen rond onroerend goed: wat u echt moet weten! 1. Hoe koopt u best een onroerend goed: in eigen naam of via een vennootschap? Welke vennootschapsvorm kiezen voor uw onroerende investeringen? Hoe de klip van de niet-aftrekbare BTW omzeilen? Welke mogelijkheden bestaan er om onroerende goederen af te schermen van commerciële risico s? Welke zijn de voordelen verbonden aan erfpacht, opstal, vruchtgebruik of eigendom in onverdeeldheid? Gemengd gebruik: wat met de investerings- en intrestaftrek? Werken aan gehuurde of verhuurde gebouwen: wanneer herziening van BTW? Gebouwen verkopen met BTW: wat is er veranderd aan de nieuwtermijn en is 21% BTW goedkoper dan 10% registratierechten? Verbouwing aan 6% versus nieuwbouw aan 21%: waar ligt de grens?... 7) Het decreet betreffende de bodemsanering 1. Wat is grond? Grond Risicogrond Niet-risicogrond Wat is bodemverontreiniging? Overdracht van gronden Definitie Welke overdrachten zijn het belangrijkste voor u? Taken van partijen... 5

7 3.4 Taken van de notaris... 8) Bodemsanering 1. Het begrip overdracht van grond Voorafgaand: het begrip grond in de zin van het bodemsaneringsdecreet Opsomming van wat door het decreet betreffende de bodemsanering als overdracht van grond wordt beschouwd Uitzonderingen op het begrip overdracht van grond Het sluiten van overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden Wie moet de verplichtingen overeenkomstig art. 36 BSD nakomen? Artikel 36 is enkel van toepassing op overeenkomsten betreffende de overdracht van een grond De verplichtingen opgelegd door het art. 36 BSD naar aanleiding van het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden De overdracht van risicogronden De identificatie van risicogronden Verplichtingen naar aanleiding van de overdracht van een risicogrond 3.3 De verplichte vermeldingen in de akte / de verplichtingen van de instrumenterende ambtenaar De mogelijkheid voor de verwerver of voor ieder ander persoon in zoverre deze beschikt over een rechtsgeldige titel om de overdracht te doen uitvoeren, om zelf in de verplichtingen te vervullen Sancties De door het decreet voorziene sancties De gemeenrechtelijke vorderingsmogelijkheden Besluit... DE MEDE-EIGENDOM 1) Mede-eigendom 1. Gedwongen mede-eigendom... 6

8 1.1 Wettelijk kader en gemeenrechtelijke regeling van gedwongen mede-eigendom Bijzondere regeling bij appartementsrecht - zakenrechtelijke vragen Bestuur van de mede-eigendom bij appartementsrecht - de vereniging van mede-eigenaars Overzicht van de verbintenisrechtelijke vragen bij appartementsrecht Bestuur van de kavels als dusdanig (bij appartementsrecht) Rechtsbescherming van de mede-eigenaars en andere bewoners Rechterlijke bevoegdheid Wet van 30 juni 1994 op de mede-eigendom Gedwongen mede-eigendom in het algemeen Gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen Wijzigingsbepalingen Overgangsbepalingen... 2) Burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus 1. Algemeen Aansprakelijkheid ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaar Lastgeving: contractuele aansprakelijkheid Buitencontractuele aansprakelijkheid De verjaring van de burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus Gemeenrechtelijke verjaringstermijnen... 3) Ruimtelijke ordening 1. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening 1.1 Inleidende bepalingen Planning Vergunningenbeleid Diverse bepalingen Handhavingsmaatregelen Wijzigingsbepalingen Slotbepalingen... 7

9 2. Decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober Ruimtelijke ordening Bouwvergunning Verkavelingsvergunning Bepalingen van verschillende aard Allerlei: wijzigingsdecreet van 26 april Allerlei: wijzigingsdecreet van 21 november Allerlei: wijzigingsdecreet van 10 maart Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Een vernieuwd ruimtelijk beleid Naar een samenhangende en actiegerichte ruimtelijke planning Drie planningsniveaus in Vlaanderen Het ruimer kader van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen De voorgeschiedenis van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen De gewenste ruimtelijke structuur in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (het richtingsgevend gedeelte) De bindende bepalingen van het ruimtelijk structuurplan De operationalisering van het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen... 4) De huurwet Inleiding Wat men eerst en vooral moet weten? Wat is een huurovereenkomst? Wat is het verschil tussen een mondelinge en een geschreven huurovereenkomst? Hoe het bestaan van een huurovereenkomst bewijzen? Wat is het verschil tussen een al dan niet geregistreerde huurovereenkomst? Wat is het verschil tussen een huurovereenkomst van bepaalde duur en een huurovereenkomst van onbepaalde duur? Wat is een verplichtende of een aanvullende regel? Wie is huurder wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op de woning van een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden? Wanneer begint de opzeggingstermijn te lopen? Op welke overeenkomsten is de huurwet van toepassing? Op de huurovereenkomsten betreffende de woning bestemd tot hoofdverblijfplaats van de huurder Hoe wordt de huurwet toegepast op de lopende huurovereenkomsten?... 8

10 3. Welke zijn de essentiële elementen voor het sluiten van een huurovereenkomst? Wie kan een huurovereenkomst sluiten? Welke zijn de essentiële vermeldingen van de huurovereenkomst? In welke staat moet het goed verhuurd worden? De plaatsbeschrijving De waarborg Duur van de huurovereenkomst Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar Huurovereenkomsten met een korte duur Huurovereenkomsten met een lange duur Huurovereenkomsten voor het leven Welke zijn de andere mogelijkheden om een huurovereenkomst te beëindigen Welke zijn de omstandigheden die de huurovereenkomst niet beëindigen Verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden Berekening van de huurprijs en de lasten Mag de huurprijs vrij worden bepaald? Wat met de indexatie? Mag de huurprijs herzien worden? Wat met de lasten? Hoe kan de huurder de sommen die hij teveel heeft betaald terugkrijgen? Wat kan de verhuurder doen indien de huurder de huur of de lasten niet betaalt? Er zijn diverse mogelijkheden om de onroerende voorheffing te verminderen Invloed van de invoering van de euro op de huurprijs en de kosten en de lasten Wat is een huurovereenkomst met renovatie? Kan men de huurovereenkomst overdragen? Mag men onderverhuren? De onderverhuring is mogelijk door een rechtspersoon aan een minderbegoed natuurlijk persoon De onderverhuring is ook mogelijk door een handelshuurder aan een natuurlijk persoon Wat gebeurt er wanneer het gehuurde goed van eigenaar verandert?... 9

11 9.1 De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed Hoe in rechte optreden? De verzoeningsprocedure De gerechtelijke procedure Juridische bijstand en rechtsbijstand... Samenvattende tabellen... Indexcijfers voor de berekening van de huurindexering... VASTGOED OPTIMALISATIE 1) De Fiscus en jij 1. Wat krijgt de Fiscus van jou? Fiscale voordelen De intrestaftrek: een concreet voorbeeld Gewone intrestaftrek BTW-aangifte Zwartwerk en doe-het-zelvers De verlaagde BTW-tarieven Verzekeringen Steunmaatregelen Enkele nuttige adressen... 2) De fiscale optimalisatie voor uw vastgoed Nieuwe BTW-regels aangaande gebouwen... Inleiding Algemeenheden Nieuwe bepalingen Begrip gebouw Nieuwe gebouwen termijnen... 10

12 2. Invloed van de nieuwe bepalingen op de herziening van de aftrek Levering van een gebouw en van de grond waarop het gebouw is opgericht maatstaf van heffing van de BTW en aftrek De onttrekking bedoeld in artikel 12, 2 van het BTW-Wetboek Verbouwde oude gebouwen Rechtspraak... 3) Verhuur van bedrijfsruimte, opslagruimte en stalling voor rijtuigen Rechtspraak... 4) Onroerende verhuur of recht tot uitoefening van een beroepswerkzaamheid Rechtspraak... 5) De gemene muur juridisch en praktisch bekeken De gemene muur juridisch en praktisch bekeken 1. Inleidende beschouwingen Ontstaan van mandeligheid Ontstaan door verkrijgende verjaring Ontstaan door gedwongen verkoop/afstand Ontstaan door gedwongen aankoop/overname Principes bij de bepaling van de overnameprijs Gevolgen van mandeligheid Verplichtingen van de mede-eigenaars Bewijs van de mandeligheid... De gemene muur zekere aspecten juridisch bekeken 1. De rechten en verplichtingen van de mede-eigenaars op een... mandelige muur 2. Betwistingen bij muurovernames De procedure De overname van spouwmuren... 11

13 4. Procedeer niet te gauw over een muurovername Het ogenblik en de prijs van de muurovername Het voorbehoud van muurgemeenmaking De dunne appartementsmuurtjes naast een ander appartement Leienbedekkingen of bepleistering bij de overname van een... muur p De overschrijving op het hypotheekkantoor De registratierechten bij een muurovername De BTW bij een muurovername De afpaling en de afsluiting... Proces-verbaal van muurovername 1. Voorbereidende werkzaamheden Problematiek Principe van overname Praktische schikkingen Proces-verbaal Documenten... Praktijkvoorbeelden vanuit juridisch oogpunt 1. Praktijkstudie Praktijkstudie 2... Technische aspecten van de gemene muur 1. Technische definitie, gezamenlijke eigendom, rechten en plichten, perceelsgrens Dikte, vol of ontdubbeld, materialen, functie (fysische scheiding, akoestiek, brandveiligheid) Voorrang, afspraken, tijdelijke bekleding, semi-tijdelijk of definitief Bestaand gabariet: juiste opmeting, onderzoek van de bestaande fundering, stabiliteit van de gemene muur tijdens de uitvoeringswerken... Praktijkvoorbeelden vanuit bouwkundig oogpunt 1. Praktijkvoorbeeld... 6) De veiligheidscoördinator 1. Kader en regelgeving Ontwerp Aanpak en praktische invulling... 12

14 3. Ontwerp, verwezenlijking en PID Verantwoordelijkheden en jurisprudentie.. 4. Evaluatie en meerwaarde van de coördinator: veiligheid en gezondheid i.h.k.v. KB TMB d.d.v PID Implicaties met betrekking tot het PID... 7) Veiligheidscoördinatie op tijdelijke en mobiele bouwplaatsen Stand van zaken 1. De Wet Inleiding De aanstelling van de veiligheidscoördinator Bijzondere bepalingen betreffende tijdelijke en mobiele... bouwplaatsen 5. Het tijdstip van de aanstelling coördinator-ontwerp Tijdsduur van de taak coördinator-ontwerp Het postinterventiedossier Besluit... 8) De verantwoordelijkheden van de veiligheidscoördinator 1. Inleiding Wettelijk kader: de Welzijnswet Toepassing op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen Verantwoordelijkheden der bouwpartners Rechtspraak Verantwoordelijkheid van de coördinator: samenvatting van de algemene beginselen Strafrechtelijke verantwoordelijkheid van de veiligheidscoördinator Burgerlijke verantwoordelijkheid Verantwoordelijkheid van de veiligheidscoördinator: ontwerp Taken en verantwoordelijkheden tijdens de uitvoering van de opdracht 3.2 Verantwoordelijkheden na beëindiging van de opdracht Verantwoordelijkheden van de veiligheidscoördinator: verwezenlijking tijdens de uitvoering van de opdracht Verantwoordelijkheden van de veiligheidscoördinator na beëindiging van zijn opdracht het Postinterventiedossier... 13

15 5.1 Het Postinterventiedossier Verbreking oorzakelijk verband Verjaring Besluit... 9) De evaluatie en meerwaarde van de coördinator veiligheid en gezondheid 1. Voorbeeld van aanpak De coördinator-ontwerp De coördinator-verwezenlijking Pijnpunten algemeen Kwaliteit van de diensten veiligheidscoördinatie Prijszetting... IMMO EN MILIEU 1) Bedrijf en milieu Inleiding Wegwijs in de Vlaamse milieuwetgeving Vergunningen Heffingen De wetgeving inzake de bescherming van het leefmilieu Handhaving van de milieuhygiënewetgeving Wegwijs in de Vlaamse overheidsdiensten Administratie Milieu, Natuur, Land- en Waterbeheer (AMINAL) De Vlaamse overheidsinstellingen (VOI s) Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek (Vito) Vlaamse Milieuholding NV (VMH) Vlaams Instituut voor de bevordering van het wetenschappelijk technologisch onderzoek in de industrie (IWT) Nuttige adressen... 14

16 4. Informatiebronnen Schriftelijke informatiebronnen Vlaamse overheid met milieu-informatie op internet... 2) Leefmilieu en natuur 1. Samenvatting van de strategische keuzes en beleidsopties Afbakening van het beleidsdomein Leefmilieu en natuur Bijzondere wet tot hervorming der instellingen Decreet algemene bepalingen milieubeleid Andere Vlaamse bevoegdheidsdomeinen: integratie en coördinatie Resterende federale bevoegdheden inzake leefmilieu en duurzame ontwikkeling Europees- en internationaalrechtelijke grenzen Beleidsdomein-specifieke omgevingsanalyse Milieu en natuur Juridisch-beleidsmatige context Wijzigende rol van de actoren Economische en sociale toestand Leefmilieu en natuur in het regeerakkoord Beleidsvisie Doelstelling Beginselen Specifieke aandachtspunten Strategische doelstellingen Inleiding Algemene strategische doelstellingen Thematische strategische doelstellingen Operationele doelstellingen Operationele doelstellingen bij de algemene strategische doelstellingen Operationele doelstellingen bij de thematische strategische doelstellingen... 15

17 8. Lijst met afkortingen... 3) Milieu en economie 1. Inleiding De wisselwerking tussen milieu en economie in MIRA De complexiteit van het inschatten van de gevolgen voor de economie Het hoofdstuk Gevolgen voor economie in MIRA-S Milieukosten Historische en actuele milieu-uitgaven door de overheid Historische en actuele uitgaven van de industrie Toekomstige milieu-uitgaven Milieubaten Baten van een natuurgebied Baten van bodemsanering: een toepassing van de hedonische prijsmethode Milieuschadekosten van luchtverontreiniging Economische afweging (van kosten en baten) Prioriteitenstelling voor ambtshalve bodemsanering via risicobatenanalyse Kosteneffectiviteitsanalyse van emissiegrenswaarden Sociale en macro-economische effecten Een input-outputmodel met milieumodule toegepast op afvalproductie en CO Een partieel en een algemeen evenwichtsmodel toegepast op de Kyoto-afspraken... 4) Milieuhinder 1. Geluidshinder Beleidskader en gemeentelijke bevoegdheden Beschrijving van de bestaande toestand Knelpunten... 16

18 1.4 Doelstellingen Acties Lichthinder Beleidskader en gemeentelijke bevoegdheden Beschrijving van de bestaande toestand Knelpunten Doelstellingen Acties Geurhinder Beleidskader en gemeentelijke bevoegdheden Beschrijving van de bestaande toestand Knelpunten Doelstellingen Acties Bodemverontreiniging Beleidskader en gemeentelijke bevoegdheden Beschrijving van de bestaande toestand Knelpunten Doelstellingen Acties... 5) Het bodemsaneringsdecreet in de praktijk 1. Inleiding Het bodemsaneringsdecreet: procedure in vijf stappen Inleiding Oriënterend bodemonderzoek Meldingen en vaststellingen Beschrijvend bodemonderzoek Bodemsaneringsproject Bodemsaneringswerken Nazorg Bodemsaneringstechnieken Stand van zaken Bodemsaneringsdeskundigen/laboratoria Resultaten op het terrein... 17

19 4.3 Grondreinigingscentra/stortplaatsen Milieuheffing Bijlagen... 6) Bodemverontreiniging 1. Enkele definities Welke stoffen verontreinigen de bodem? Op welke manieren komen deze vervuilende stoffen in de bodem terecht? Soorten bodemverontreiniging Wie veroorzaakt de bodemverontreiniging? Hoe komen deze stoffen nu in de bodem terecht? Gevolgen voor mens, natuur, economie Hoe vervuild is de bodem? Wanneer dient men over te gaan tot bodemsanering? Milieuwetgeving inzake bodemverontreiniging Hoe gebeurt een bodemonderzoek in de praktijk? Syndicale aandachtspunten, een checklist met vragen Besluit.... 7) Milieu en mazout 1. Wie is Informazout? Mazoutgebruik in België Activiteiten Informazout Informatie Promotie Belangrijke kwesties rond mazout Milieu Prijs-rendement Nieuwe technologie technische installaties Praktische gegevens... 18