St. Joseph gebouw Verkoop onder voorwaarden

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "St. Joseph gebouw Verkoop onder voorwaarden"

Margaretha van der Woude
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 St. Joseph gebouw Verkoop onder voorwaarden Tussenrapportage september 2017

2 Inleiding Voor veel Heemskerkers heeft het St. Joseph gebouw emotionele waarde. Het gebouw is in 1940 in gebruik genomen als verpleeginrichting en later vergroot met een kraamzorgafdeling. Veel Heemskerkers zijn dus in het gebouw geboren, of hebben er hun oude dag doorgebracht. Daarna is het jarenlang het onderkomen van muziekonderwijs en andere culturele activiteiten geweest. Kortom: een gebouw met een ziel. Veel van de culturele activiteiten zijn inmiddels ondergebracht in het gemeentehuis en vanaf 2018 zal het St. Joseph gebouw leeg komen te staan. De gemeente is eigenaar en gunt het gebouw een tweede leven. Dit doet zij door op zoek te gaan naar een koper die naast een redelijke prijs, meerwaarde levert voor de lokale gemeenschap. Facts & figures Het pand is een voormalig Rooms-katholieke ziekeninrichting (verpleeghuis), werd later uitgebreid met een kraamafdeling en in 1962 uitgebreid met een kapel. Meer recent deed het dienst als onderkomen voor diverse sociaal-maatschappelijke organisaties. Kerklaan 1 St. Joseph gebouw Bouwjaar: 1939 Oppervlakte: Energielabel: +/ m2 (bvo) niet bekend Verwachte uitgaven Boekwaarde: Onderhoudskosten: Onvoorzien 15%: Totaal

Kick-off meeting Met een kernteam van deskundigen is op 18 september jongstleden een kick-off gegeven aan de verkoop onder voorwaarden van Kerklaan 1.

3 Kick-off meeting Met een kernteam van deskundigen is op 18 september jongstleden een kick-off gegeven aan de verkoop onder voorwaarden van Kerklaan 1. Doel van de bijeenkomst was om kwalitatieve input op te halen en daarmee te komen tot verkoopvoorwaarden. In drie stappen is gekeken naar de gewenste functie(s) voor wat betreft de herontwikkeling van het St. Joseph gebouw. Op basis van de huidige situatie zijn (1) barrières en (2) kansen (behoeftes) in kaart gebracht. Vervolgens zijn aanwezigen uitgedaagd om verder vooruit te kijken en hun visie te geven op de invulling en rol van het St. Joseph gebouw in De input is vertaald naar een vijftal criteria. Per criterium is aangegeven welke input heeft bijgedragen aan het betreffende criterium. Niet alle input is bruikbaar voor de criteria, een aantal ligt buiten de invloedsfeer van een potentiele koper en is derhalve niet verwerkt. 3

Barrières voor herontwikkeling (B) 1. Oud pand en monumentenstatus werken beperkend in eventuele aanpassingen ten behoeve van nieuwe functies; 2.

4 Barrières voor herontwikkeling (B) 1. Oud pand en monumentenstatus werken beperkend in eventuele aanpassingen ten behoeve van nieuwe functies; 2. Vanuit het bestemmingsplan en gezien de ligging nabij het centrum is vanuit economisch oogpunt geen behoefte aan de functies kantoor, horeca, sport, bedrijfsverzamelgebouw en/of detailhandel; 3. Het gemeentehuis voorziet reeds in kunst & cultuur, derhalve zijn deze functies niet gewenst in het pand, uitgezonderd een unieke vorm die niet passend is in het gemeentehuis; 4. Openbare inrichting werkt beperkend ten behoeve van het toelaten nieuwe functies: eenrichtingsverkeer, weinig parkeergelegenheid; 5. Het pand zit wat weggestopt en heeft geen uitnodigend uitzicht vanuit het pand; 6. Gangbare/standaard woningen op deze plek niet gewenst. 4

5 Kansen voor herontwikkeling (K) Visie op herontwikkeling 2040 (V) 1. Het pand met monumentenstatus heeft een uitnodigende uitstraling en hoort bij een mooi stukje oud-heemskerk; 2. Ligging nabij het centrum/verzorgingshuis zorgt voor een goed voorzieningenniveau op loopafstand; 3. De kapel en zolder met lift werken uitnodigend voor gebruik voor maatschappelijke doeleinden; 4. Het pand is geschikt voor menging van maatschappelijke, recreatieve en woonfuncties; 5. Het pand zou opgesplitst kunnen worden in relatief kleine wooneenheden gecombineerd met zorg aan huis of voor starters; 1. Pand in volle glorie behouden, in lijn met ziel en met herkenbare buitenschil; 2. Deels openbaar toegankelijk; 3. Een flexibel pand aanpasbaar aan toekomstige behoeftes / beleid; 4. Een pand dat haar oorspronkelijke functie vervuld: zorg; 5. Een interessante toevoeging aan het centrum; 6. Het pand komt beter tot zijn recht in de directe omgeving. 6. Ligging nabij Amsterdam/Alkmaar/Haarlem zou aantrekkelijk kunnen zijn voor hotel/b&b. 5

6 Criteria (1/2) a) In de nieuwe functie blijft het pand gedeeltelijk toegankelijk voor publiek Hieronder wordt verstaan dat delen van het pand met zo min mogelijk restricties voor een breed publiek openbaar toegankelijk blijven. Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K4, V2. b) De nieuwe functie versterkt de beleving van de Kerklaan Hieronder wordt verstaan dat de nieuwe functie goed wordt ingepast in de bestaande omgeving, eventuele overlast (o.a. licht, geluid, aan- en afvoer publiek, parkeren) zoveel als mogelijk wordt beperkt en past bij het historische karakter van de Kerklaan. Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K1, V1 rekening houdend met B4 c) Het pand wordt verduurzaamd Hierbij wordt gebruik gemaakt van zowel energiebesparende maatregelen als het duurzaam opwekken van energie. Met dit criterium wordt invulling gegeven aan V1 en V3

Criteria (2/2) d) De nieuwe functie richt zich op de totstandkoming van speciale woonvormen Denk bijvoorbeeld aan starters met gedeelte ruimtes of woon-zorgcombinaties voor ouderen

e) De nieuwe functie heeft een sociale of educatieve toegevoegde waarde Hieronder wordt verstaan dat vanuit de nieuwe functie sociale en/of educatieve activiteiten mogelijk worden

7 Criteria (2/2) d) De nieuwe functie richt zich op de totstandkoming van speciale woonvormen Denk bijvoorbeeld aan starters met gedeelte ruimtes of woon-zorgcombinaties voor ouderen en/of mensen met een beperking. Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K2, K5, V4, rekening houdend met B2 en B6. e) De nieuwe functie heeft een sociale of educatieve toegevoegde waarde Hieronder wordt verstaan dat vanuit de nieuwe functie sociale en/of educatieve activiteiten mogelijk worden gemaakt. Kunst en cultuur is reeds elders onder gebracht en heeft in dit geval geen toegevoegde waarde, uitgezonderd een unieke vorm die elders niet passend is. Met dit criterium wordt invulling gegeven aan K4, V3, rekening houdend met B2 en B3.

Financiële nulmeting St. Joseph - kengetallen en programma In de financiële nulmeting is uitgegaan van een programma met een maximale opbrengstpotentie.

8 Financiële nulmeting St. Joseph - kengetallen en programma In de financiële nulmeting is uitgegaan van een programma met een maximale opbrengstpotentie. Dit fictieve programma bestaat uit een volledige transformatie naar wonen (zonder rekening te houden met criteria). De indicatieve maximale verkoopwaarde bij deze herontwikkeling ligt op circa ,-. In de komende periode zal in onderlinge afstemming met de ambtelijke organisatie de weging en de maximale fictieve bonus per criterium bepaald worden. Dit verschaft meer inzicht in de minimale verkoopwaarde. Op dit moment kan op basis van een eerste inschatting kan gesteld worden dat de indicatieve minimale verkoopwaarde in de bandbreedte van zal liggen. Totaal vierkante meters M2 (bvo) GVO Bouwkosten Opbrengsten wonen , ,00 GVO prijs ( 2.300) Totaal Bijkomende kosten Projectmanagement 8,00% bwk+bijk ,00 Architect 6,00% bwk ,00 Toezicht en directievoering 2,00% bwk ,00 Constructeur 1,50% bwk ,00 Leges 3,00% bwk ,00 Onderzoeken + onvoorzien ,00 Totaal bijkomende kosten 26,8% bwk Verkoopkosten ,00 Overige kosten AKWR 14% ,00 Rente 5% ,00 Totaal bijkomende kosten Kosten Indicatieve verkoopwaarde Totaal

Vergelijkbare documenten

St. Joseph gebouw Verkoop onder voorwaarden

St. Joseph gebouw Verkoop onder voorwaarden Tussenrapportage september 2017 Kansen voor herontwikkeling (K) Visie op herontwikkeling 2040 (V) 1. Het pand met monumentenstatus heeft een uitnodigende uitstraling