Op weg naar een IKC. Actualisatie onderzoek financiële haalbaarheid realisatie van een IKC in Marum

Transcriptie

1 Op weg naar een IKC Actualisatie onderzoek financiële haalbaarheid realisatie van een IKC in Marum 3 april 2017

2 2

3 Deze notitie dient als actualisatie van het rapport inzake het door ICS eind 2015/begin 2016 uitgevoerde en in januari 2016 aan de raadscommissie gepresenteerde haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van een IKC in Marum. Aanleiding is de afwijzing van de Provincie inzake de subsidieaanvraag voor het dynamisch actieplan leefbaarheid en het verzoek van de gemeenteraad om de gevolgen hiervan voor de mogelijke realisatie van een IKC in beeld te brengen. Daarnaast wordt gevraagd in te stemmen met het treffen van een reserve Afboeking Boekwaarden Scholen. Dit wordt in deze notitie nader toegelicht. Afwijzing subsidieaanvraag Zowel bestuurlijk als ambtelijk is er, kort na berichtgeving van het niet honoreren van de aanvraag, overleg geweest met de Provincie en is de afwijzing van onze subsidieaanvraag door de Provincie nader toegelicht. De aanvraag van de gemeente Marum voldeed aan alle inhoudelijke criteria maar is afgevallen om in aanmerking te komen voor subsidie door de ranking die is toegepast in verband met over-inschrijving op de beschikbare middelen. Met name op het eerste rankingspunt, "de mate waarin sprake is van (dreiging van) een ernstige situatie van leegstand en/of verpaupering..." scoort de gemeente Marum substantieel lager dan andere aanvragen. De aanvraag van de gemeente Marum heeft 10 van de maximaal te verkrijgen 15 punten gescoord en is daarmee op plaats 11 van de in totaal 15 ingediende aanvragen geëindigd. De eerste zes aanvragen zijn (deels) gehonoreerd. Van de voor de gebiedsgerichte aanpak beschikbare 14 miljoen is bij de eerste tranche reeds 8 miljoen toegekend. De volgende tranche is voorzien per 1 oktober 2017, dan zal maximaal 6 miljoen beschikbaar zijn. Het is de verwachting dat diverse aanvragen die nu niet zijn gehonoreerd voor een volgende tranche zullen gaan. Bij over-inschrijving op het beschikbare budget zullen wederom dezelfde rankingscriteria worden toegepast. Op voorhand lijkt dit niet gunstig voor een identieke Marumer aanvraag. Sindsdien is er zowel bestuurlijk als ambtelijk (meermaals) overleg geweest met de Provincie. Naar aanleiding van deze gesprekken zal er in ieder geval een aanvraag ingediend worden voor een ander deel van de regeling, te weten onderdeel 2a, locatie gerichte aanpak. Dit betekent dat er alleen voor het Integraal Kind Centrum een aanvraag ingediend zal worden. De maximale bijdrage vanuit de Provincie voor dit onderdeel bedraagt ,-. Aanvragen moeten voor 1 april aanstaande ingediend zijn. Update scenario s In het door ICS uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek zijn verschillende scenario s uitgewerkt. De conclusie was dat de scenario s 2b, 2c en 3 het meest toekomstbestendig zijn waarbij ICS heeft geadviseerd om te gaan voor de bouw van een IKC (scenario 3). Scenario 2b is het verplaatsen van beide scholen naar een nieuwbouwlocatie zonder ruimte te bieden voor multifunctioneel gebruik, maar alleen is bestemd voor onderwijs. Scenario 2c is het gefaseerd verplaatsen van eerst de Bron en later in de tijd de Springplank naar een nieuwbouwlocatie. De overige scenario s waren niet gericht op nieuwbouw en dragen volgens ICS niet bij aan een gezonde en toekomstbestendige onderwijshuisvestingssituatie in het dorp Marum. In het rapport van ICS gaat men er vanuit dat de kosten voor het deel van de kinderopvang volledig gedekt wordt door de kinderopvang. Om die reden is het deel van de kinderopvang niet meegenomen in de financiële uitwerking. Onderstaand worden scenario 2c en 3 geüpdatet aan de hand van de boekwaardes van Hierbij moet worden opgemerkt dat de financiële uitwerking van scenario 2b gelijk is aan 3 en om die reden niet nogmaals is uitgewerkt. Scenario 2c is opgeknipt in twee delen, zijnde verplaatsing de Bron en latere verplaatsing van de Springplank, waarbij in deze update vooralsnog alleen de eerste fase verder wordt uitgewerkt. Uitgangspunten In deze update wordt gebruik gemaakt van dezelfde uitgangspunten zoals verwoord in het rapport van ICS. In afwijking hiervan hanteren we het uitgangspunt dat een toekomstig terrein reeds in eigendom is van de gemeente. 3

4 Tabel 1. Basisgegevens De Bron Springplank Totaal Huidig gebouw m m2 Ruimtebehoefte m2 944 m m2 Huidig perceel m m m2 Tabel 2. Parameters stichtingskosten Nieuwbouw á m2 BVO Bouwkosten Terrein 58 Onvoorzien 61 Subtotaal Advies 25% 320 BTW 21% 336 Totaal inclusief BTW en advies 1.934* *Rekening houdende met inflatie, recente ontwikkelingen op de markt en gelet op het feit dat het onderzoek van ICS van begin 2016 dateert hanteren we in deze update een prijsstijging van 10%. Tabel 3. Parameters structurele lasten Kapitaallasten (lineair) Verzekeringen Scenario s Rekenrente Looptijd in jaren Á m2 BVO 2c 2% % 40 2 Eigenaarsdeel/gemeente Overheveling buitenonderhoud Gedurende het proces zijn de mogelijkheden voor financiering van de nieuwbouw vanuit de schoolbesturen tijdens bestuurlijk overleg uitvoerig besproken en verkend. Hoewel de bereidheid hiertoe vanuit de schoolbesturen aanwezig is, worden zij in de mogelijkheden tot medefinanciering beperkt door geldende regelgeving. Kort gezegd is het schoolbesturen niet toegestaan om te investeren in de nieuwbouw van een schoolgebouw. Wel mag er geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen. Dit is al meegenomen in het rapport van ICS en betreft de eenmalige investering van ,- voor de zonnepanelen. Per 1 januari 2015 zijn de schoolbesturen ook verantwoordelijk geworden voor het buitenonderhoud en zijn de middelen hiervoor, afkomstig vanuit het gemeentefonds, toegevoegd aan de lumpsum voor het onderwijs. Vanuit deze achtergrond is recent wederom gesproken met de schoolbesturen en is de mogelijkheid van het tijdelijk overhevelen van het buitenonderhoud van de beide schoolgebouwen naar de gemeente nogmaals besproken. Gedachte is, dat deze onderhoudswerkzaamheden tot aan moment van ingebruikname van het nieuwe schoolgebouw zeer beperkt zullen zijn en zich zullen beperken tot wind- en waterdicht houden van de huidige locaties. Het surplus dat daardoor ontstaat kan door de gemeente worden aangewend voor nieuwbouw. Beide schoolbesturen hebben wederom de bereidheid uitgesproken om hieraan mee te werken tot uiterlijk de overdracht van het nieuwe schoolgebouw. Op basis van de staat van beide schoolgebouwen is ingeschat dat een reservering van 25% voor dit doeleind reëel is. Hiervan uitgaande zal een tijdelijke overheveling van het buitenonderhoud voor de Springplank jaarlijks een bedrag van circa ,- opleveren en kan voor de Bron jaarlijks een bedrag van circa ,- opzij gezet worden. Uitgaande van 2 ½ jaar tussen besluitvorming en oplevering gebouw zou dit neerkomen op een eenmalige bijdrage vanuit de schoolbesturen van ,- naast de eenmalige investering voor de zonnepanelen. Totaal bedraagt de eenmalige bijdrage vanuit de schoolbesturen hiermee waarmee zij binnen de grenzen van de wet bijdragen aan de kosten voor realisatie van een IKC. 4

5 Eenmalige investeringskosten De berekening in onderstaande tabel 4 is gemaakt op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in tabel 1 en tabel 2. De geraamde kosten zijn één op één gelieerd aan de accommodatie. Onderstaande zaken zijn aanvullende kosten die niet zijn meegenomen in de geraamde stichtingskosten: Bodemonderzoek; Verwijderen asbest; Verwerven van grond; Bouwrijp maken van grond; Wijzigingen in de openbare ruimte in de brede zin van het woord; Kosten m.b.t. bestemmingsplanprocedures. Tabel 4. Eenmalige investeringskosten Scenario 2c Bron Scenario 3 IKC Bouwkosten+terrein+onvoorzien (onderwijs) Subtotaal bouw- en installatiekosten* Advies en bijkomende kosten Subtotaal inclusief advies- en bijkomende kosten BTW 21% Totaal stichtingskosten inclusief BTW en aanvullende kosten Eenmalige financiering schoolbesturen ** Eenmalige subsidie N.B N.B Totaal eenmalige financiering Eenmalige investeringskosten na aftrek eenmalige financiering * inclusief advies en bijkomende kosten en BTW exclusief overige kosten. ** tbv. Duurzaamheid, bijvoorbeeld zonnepanelen voor optimaliseren exploitatie. Scenario 3 gaat uit van een gelijke bijdrage hierin van de beide schoolbesturen. Buitonderhoud is hieraan toegevoegd en gaat uit van tijdelijke overheveling gedurende 2 ½ jaar. Herontwikkelingsopbrengst Voor de berekening van de herontwikkelingsopbrengst is in het rapport van ICS uitgegaan van onderstaande uitgangspunten. Grondprijs van 175,- per m2 (exclusief Btw); 55% uitgeefbare grond na ontwikkeling; Reservering voor het bouw- en woonrijp maken van de grond en planontwikkelingskosten, circa 50% van de bruto herontwikkelingsopbrengsten; Reservering voor het slopen van de accommodaties, circa 10% van de bruto herontwikkelingsopbrengsten. Voor locatie de Bron geldt dat na aftrek van de voor de bypass benodigde ruimte uitgegaan wordt van een oppervlakte van m2. Voor de locatie de Springplank wordt uitgegaan van een perceeloppervlakte van m2. Het uitgangspunt van 175,- per m2 lijkt voor de locatie van de Bron realistisch uitgaande van herontwikkeling in de particuliere markt. Deze parameter is volgens de afdeling Ruimte en Werken echter aan de hoge kant voor de locatie de Springplank. Een reëlere prijs voor de Springplank zou zijn 150,- per m2. Een andere optie, die ook al in het rapport van ICS genoemd is, zou zijn om het gebouw van de Springplank te verkopen. Hierdoor kan bespaard worden op sloopkosten en de kosten voor bouw en woonrijp maken. Op basis van de recente verkoop van een aantal schoolgebouwen in de gemeente Leek is de potentiële verkoopprijs geschat op ongeveer ,- ( uitgaande van een redelijke staat en niet veel asbest). Bijkomend voordeel van het verkopen van het oude schoolgebouw is dat de nieuwe invulling geen effect heeft op de wooncontingenten. En dus de ontwikkeling van de overige uitleggebieden. 5

6 In onderstaande uitwerking wordt voor nu uitgegaan van de geschatte verkoopprijs. De werkelijke opbrengst zal pas duidelijk worden wanneer het pand in de markt zal worden gezet. Verder is vanuit de afdeling Ruimte en Werken opgemerkt dat 10% van de bruto herontwikkelingsopbrengsten een reëel beeld geeft van de geschatte sloopkosten voor het schoolgebouw van de Bron. Uitgaan van dezelfde parameter zou, gelet op de lagere bruto herontwikkelingsopbrengst dat het gebouw van de Springplank oplevert, daarentegen niet reëel zijn. Beide schoolgebouwen zijn ongeveer even groot. Geadviseerd is om in deze update voor de sloopkosten uit te gaan van hetzelfde bedrag als voor de Bron, zijnde ,-. Nb. De potentiële herontwikkelingsopbrengst zal ook afhangen van de definitieve invulling van het centrumplan. Indien hier koop- en/.of huurappartementen inde vrije sector gerealiseerd worden, kan dit van invloed zijn op het op de locatie van de Bron te realiseren programma en daarmee op de potentiële opbrengst. Gezien op moment van schrijven er nog geen uitsluitsel gegeven kan worden met betrekking tot het centrumplan wordt vooralsnog uitgegaan van bovenstaande uitgangspunten. Het risico bestaat echter dat door de ontwikkelingen in het centrumplan de gehanteerde grondprijs niet langer (volledig) realistisch blijkt te zijn. Tabel 5. Herontwikkelingsopbrengst I De Bron II De Springplank III Verkoop De Springplank Totaal A (I +II) Totaal B (I+III) Boekwaarde ( ) Bruto herontwikkelingsopbrengst * Reservering bouw-woonrijp maken en planontwikkelingskosten N.v.t Sloopkosten N.v.t Netto opbrengst herontwikkeling Dekking vanuit centrumplan N.v.t N.v.t Dekking totaal Saldo: boekwaarde versus dekking totaal *Geschatte verkoopprijs Structurele lasten Op basis van het resultaat van de eenmalige stichtingskosten, zoals beschreven in tabel 4, zijn de structurele lasten in beeld gebracht. In deze update gaan we, in afwijking van het ICS-rapport, bij de berekening van de structurele lasten uit van lineaire afschrijving. Gelet op de naderende herindeling en gelet op het feit dat dit het geldende beleid is in het Westerkwartier (m.u.v. Grootegast) is dit het meest reëel. Deze berekening is gemaakt op basis van de uitgangspunten zoals vermeld in tabel 3, parameters structurele lasten. Tabel 6. Structurele lasten Scenario 2c Bron Scenario 3 IKC Kapitaallasten o.b.v. investeringskosten Dekking structureel huidige gemeentebegroting Dekkingstekort huidige gemeentebegroting

7 Dekkingsmogelijkheden Op basis van bovenstaande financiële berekeningen blijkt wat de hoogte is van het structurele en incidentele tekort waarvoor dekking gevonden moet worden. Onderstaand een nadere uitwerking van de verschillende dekkingsmogelijkheden. Structureel tekort Zoals weergegeven in tabel 6 zullen bij de realisatie van een IKC de kapitaallasten (rente en afschrijving) toenemen. Dit geldt voor zowel scenario 3 als voor scenario 2c dat uitgaat van gefaseerde realisatie van een IKC waarbij eerst nieuwbouw voor De Bron gepleegd zal worden. In de begroting 2017 is voor de jaren 2019 en 2020 een positief begrotingsresultaat begroot van respectievelijk en Hiermee is het saldo vanaf 2019 voldoende om de structurele meerkosten, van de kapitaallasten, van ,- (Scenario 2C) en ,- (Scenario 3) op te kunnen vangen. Incidenteel tekort Zoals weergegeven in tabel 5 bestaat het incidenteel tekort uit de resterende boekwaarde versus de totale dekking herontwikkeling. Hierbij kan geconstateerd worden dat het incidenteel tekort voor de locatie van de Bron aanzienlijk lager is dan het tekort voor de Springplank. Deels komt dit door een hogere potentiële herontwikkelingsopbrengst en deels doordat er in het centrumplan dekking is opgenomen voor gedeeltelijke sloop van het schoolgebouw van de Bron. Desalniettemin leveren de beide schoolgebouwen een geschat incidenteel tekort op van ,- (Totaal A). Zie tabel 5. Afwaarderen boekwaarden Geconstateerd is dat zowel de Bron als de Springplank kampen met leegstand die in de toekomst verder zal oplopen. In 2015 bedroeg leegstand bij de Bron en de Springplank circa 11% en 34%. Dit zal in 2025 stijgen naar respectievelijk 19% en 44%. Op basis van de leegstand zou een deel van de boekwaarde versneld moeten worden afgeschreven. Dit is echter op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) niet toegestaan. Het is wel mogelijk om een toekomstige eenmalige uitgave ten behoeve van het incidenteel tekort te kunnen opvangen door een reserve te vormen. Op basis van de toekomstige leegstand zou er in totaal circa van het totaal moeten worden gereserveerd. Dit is opgebouwd uit (19% x ) voor de Bron plus (44% x ) voor de Springplank. Het is in deze zinvol om nu al middelen te reserveren om een toekomstige afwaardering te dekken. Gelet op het bovenstaande wordt voorgesteld om bij het opstellen van de jaarrekening 2016 een reserve Afboeking Boekwaarden Scholen te vormen. Dit ten behoeve van toekomstige kosten van afwaardering (éénmalige uitgaven) van boekwaarden van schoolgebouwen. Als het rekeningresultaat 2016 het toelaat wordt voorgesteld om vooralsnog toe te voegen aan de reserve Afboeking Boekwaarden Scholen. Gelet op het in het rapport van ICS meermaals genoemde tekort wordt het plafond van deze reserve op gesteld. Alternatieve dekkingsmogelijkheden Naast het treffen van een reserve ten behoeve van toekomstige kosten van afwaardering van de boekwaarden van schoolgebouwen en een eventuele subsidie vanuit de Provincie zijn er in ieder geval nog twee alternatieve dekkingsmogelijkheden die realiseerbaar lijken. Onderstaand een korte beschrijving van beide mogelijkheden. - Herschikken bestemmingsreserves, Bij het opstellen van de begroting 2017 is er een nota Reserves en voorzieningen opgesteld. Naar aanleiding van de wijzigingen in het BBV is deze nota in 2016 geactualiseerd waarbij beoordeeld is of en in hoeverre bepaalde reserveringen nog steeds noodzakelijk waren. Hoewel deze exercitie in het kader van het BBV reeds heeft plaatsgevonden is het wellicht mogelijk door de reserves nogmaals kritisch te beoordelen en te herschikken dat één of meerdere bestemmingsreserves alsnog (gedeeltelijk) ingezet kan worden om het incidenteel tekort op te kunnen vangen. - OZB, Uiteraard kan ook overwogen om het incidentele tekort te dekken uit een (tijdelijke) ozbverhoging. Dit lijkt, mede gelet op de naderende herindeling, echter niet een voor de hand liggende optie. 7

8 Resumé ICS heeft reeds geconcludeerd dat de nieuwbouwscenario s vanuit toekomstbestendigheid bezien de meest aan te bevelen oplossingen zijn. In deze update ligt de focus op het actualiseren van de eenmalige investeringskosten, herontwikkelingsopbrengst en structurele lasten alsmede een verkenning van mogelijke dekking van de (structurele en incidentele) tekorten. Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat er voldoende dekking lijkt te zijn voor de structurele lasten vanaf Voor de jaren 2019 en 2020 is een positief begrotingsresultaat begroot van respectievelijk, en Hiermee is het saldo vanaf 2019 voldoende om de structurele meerkosten, van de kapitaallasten, van ,- (Scenario 2C) en ,- (Scenario 3) op te kunnen vangen. Wel zal ihkv de ARHI-procedure afstemming met de andere Westerkwartiergemeenten moeten worden gezocht. Gevraagd wordt om in te stemmen met het vormen van een reserve Afboeking Boekwaarden Scholen bij het opstellen van de jaarrekening 2016 en het toevoegen van mits het rekeningresultaat 2016 dit toelaat. Bovengenoemde reserve is voldoende om het eenmalige tekort voor de Bron te dekken. Hiermee lijkt scenario 2C (gefaseerde IKC) financieel haalbaar. Dit betekent dat in eerste instantie alleen de Bron verplaatst zal worden naar een nieuwbouwlocatie waarbij rekening gehouden zal worden met een verplaatsing van de Springplank in de toekomst. Met betrekking tot scenario 3 kan geconcludeerd worden dat op basis van het bovenstaande de financiering niet dekkend is. Zoals gezegd kunnen de structurele meerkosten opgevangen worden vanuit een positief begrotingsresultaat vanaf Voor het eenmalig tekort vanuit de resterende boekwaarde na aftrek van de herontwikkelingsopbrengst is bovengenoemde reserve echter onvoldoende toereikend. Het gecombineerde eenmalige tekort bedraagt naar schatting circa ,-. Hierbij wordt uitgegaan van herontwikkeling van beide huidige locaties. Dit alles is onder voorbehoud van de ontwikkelingen in het centrumplan die direct van invloed zijn op de mogelijke herontwikkelingsopbrengst van het terrein van de Bron. Met aftrek van vanuit de reserve zou er nog een eenmalig tekort resteren van waarvoor alternatieve dekking gevonden moet worden. Dit tekort is betrokken bij de bij de Provincie per 1 april jl. ingediende aanvraag onderdeel 2a, locatie gerichte aanpak, uit de Leefbaarheidsgelden. 8