Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB)

Transcriptie

1 Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) Niels Crooijmans, advocaat bij Goorts & Coppens Advocaten in Deurne, houdt zich bezig met de ontwikkelingen in het buitengebied en met name de transitie van dit buitengebied. Hij gaat tijdens zijn workshop in op de spelregels vanuit de overheid rondom de Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) en legt uit welke kansen er voor de markt liggen. Grote pot met geld Recent is Crooijmans gevraagd door studenten van de HAS Hogeschool wat zijn rol nu precies is in het kader van vragen rondom VAB s. Hij constateert dat hij steeds eerder betrokken wordt door ondernemers om te sparren over de mogelijkheden. Ondernemers wachten vaak te lang op de grote pot met geld. Kennelijk heeft iemand ze verteld dat als ze de locatie ooit verkopen de geldkraan openstaat. Helaas is de praktijk vaak minder rooskleurig, aldus Crooijmans. Heftige transitie Crooijmans geeft aan dat het agrarisch landschap in Nederland aan het veranderen is. Er zijn nieuwe trends en mogelijkheden in het buitengebied. De land- en tuinbouw wordt gedreven door schaalvergroting, aandacht voor kostprijs en ondernemers die steeds vaker actief zijn op meerdere locaties. Het gevolg is dat er veel agrarische bedrijven leeg staan en dat zal komende jaren verder toenemen in het buitengebied. Wel komen er steeds meer zorgboerderijen, er worden Bed & Breakfasts in boerderijen opgestart of boerderijen worden gebruikt als locatie voor een golfclub. Naast het boerenleven, worden ook recreatieve activiteiten gestart of een leegstaande schuur wordt als nevenactiviteit verhuurd als opslagruimte. Dergelijke nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied strijden met de bedrijventerreinen. Daarnaast is het een uitdaging als het gaat om wonen en werken in het buitengebied. Crooijmans: Linksom of rechtsom: het buitengebied zit middenin een heftige transitie die goed begeleid dient te worden. Daar liggen de kansen voor ons! 1

2 Open deur voor criminaliteit Crooijmans stelt dat als deze transitie niet of niet tijdig wordt aangepakt, dan kan dit leiden tot verloedering in het buitengebied. Dat kan ook een open deur voor criminaliteit zijn. Hij schetst een klassiek voorbeeld van een agrarische ondernemer, die een leegstaande schuur heeft. Hij verhuurt deze schuur aan iemand die hij niet kent en waarvan hij geen gegevens heeft genoteerd. Wat als blijkt dat de schuur gebruikt wordt als XTC-lab en de huurder is spoorloos? Het behoeft verder geen uitleg wie als schuldige wordt gezien. Dilemma bij verkoop boerderij Een tweede klassieke voorbeeld, die Crooijmans noemt, is die van de 80-jarige agrarische ondernemer die zijn melkveehouderij wil staken en de locatie wil verkopen. De locatie is naar alle waarschijnlijkheid niet meer voorzien van de laatst gevraagde eisen, waardoor de nieuwe eigenaar de complete locatie dient te slopen en weer te herbouwen. Dat is niet interessant. Op dat moment zal een woonbestemming een logisch vervolg zijn. De woonbestemming leidt echter weer tot grijze haren bij de omliggende agrarische ondernemers. Volgens Crooijmans zorgt dit voor een dilemma! Harde cijfers Uit onderzoek van Wageningen Environmental Research (WER) in 2014 bleek dat in de periode 2000 tot en met 2012 ruim agrarische bedrijven in Nederland zijn gestopt. Hierdoor is circa 21 miljoen m 2 aan agrarische bebouwing vrijgekomen. Het gaat dan per locatie om gemiddeld 820 m 2 aan agrarische bebouwing. Hiervan staat momenteel nog circa 11 miljoen m 2 leeg. Uit onderzoek van WER in 2016 blijkt dat tot 2030 nog eens agrarische ondernemers zullen stoppen, waarbij veel grotere bouwvolumes vrijkomen. WER verwacht dat daardoor circa 40 miljoen m 2 aan agrarische bebouwing zal vrijkomen. Per locatie komt dat neer op gemiddeld m 2 aan woon- en bedrijfsgebouwen. Hiervan zal naar verwachting circa 16 miljoen m 2 leeg blijven staan. Op termijn gaat het zelfs om 27 miljoen m 2. Voor deze oppervlakte moet een andere functie worden gezocht. Daarmee is de verwachte leegstand bij VAB op het platteland in 2030 groter dan bij kantoor- of winkelruimtes in het stedelijk gebied. 2

3 In Noord-Brabant VAB het grootst Crooijmans meldt dat in opdracht van de provincie Noord-Brabant de WER begin 2016 een rapportage heeft geschreven over de te verwachten leegstand in de provincie Noord-Brabant. De omvang van de VAB is het grootst in deze provincie. Niet alleen de hoeveelheid vee in Brabant is kennelijk een probleem, maar ook de hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing. Alleen in de provincie Noord-Brabant gaat het tot 2030 volgens WER om 8,6 miljoen m 2 aan vrijkomende agrarische bebouwing. Hiervan zal 6 miljoen m 2 leeg blijven staan. Hieraan moet worden toegevoegd dat de leegstand in Noord-Brabant vermoedelijk nog sneller en in grotere omvang zal toenemen dan WER heeft aangegeven. Dit heeft te maken met recente besluitvorming van de provincie. Ondernemers moeten namelijk al in 2022 emissies reduceren in plaats van in Een besluit dat voor veel Brabantse ondernemers zal leiden tot een snellere staking van het agrarische bedrijf. Aanpassingen in wet- en regelgeving traag Volgens Crooijmans verandert de huidige wet- en regelgeving niet zo snel als het buitengebied. Dat geldt ook voor het beleid van veel overheden. Zoals WER in het onderzoeksrapport uit 2014 terecht opmerkt, zouden overheden meer ontwikkelingsgericht moeten opereren en het initiatief bij voorbaat een positieve signatuur moeten geven om vervolgens binnen de kaders te bezien hoe de locatie anders ingevuld kan worden. Veel overheden weten niet hoe ze hiermee om moeten gaan, terwijl het wel van groot belang is. Een belangrijke rol ligt ook bij de eigenaren van VAB s en dus ook bij hun adviseurs. Door niets te doen en de kop in het zand te steken missen ze de transitie. Een transitie die naar mijn mening zeer tijdig moet worden ingezet. Werkelijkheid is anders Crooijmans: We willen allemaal wel een vitaal buitengebied met diverse functies. Want zeg nu eerlijk: wonen en werken in het buitengebied is toch een mooi plaatje? De werkelijkheid is echter anders. In plaats van een dynamische benadering en beoordeling van nieuwe plannen op korte termijn, zorgt het huidige stelsel voor veel vertraging. 3

4 Een vertraging die veel private partijen niet kunnen gebruiken. Deze partijen willen door met het plan en hebben niets aan een procedure van een jaar. Door niets te doen ontstaat echter ook geen gewenst resultaat. Op het moment dat de voormalige ondernemer de locatie verlaat en er geen koper is, zal het onderhoud ook afnemen. Meer problemen Crooijmans vervolgt: Tijd, geld, onwetendheid zijn allerlei factoren. Uiteindelijk ben je ook afhankelijk van de actoren in het proces, zoals ambtenaren, adviseurs en de eigenaren van vrijkomende agrarische bebouwing. Hoe je het ook went of keert, de gevolgen van het niet-handelen in het buitengebied zijn groot. Agrarische bijgebouwen blijven dan staan en worden niet langer meer bijgehouden. Dat heeft overigens ook gevolgen voor de verzekering van de panden. Als de onderhoudssituatie dermate slecht is, wordt het pand niet eens meer verzekerd. Bij stormschade heb je dan pech. Zijn de bedrijfsgebouwen nog wel goed, dan worden deze ruimtes vaak verhuurd. Ook als het niet is toegestaan. Gebeurt er dan iets, dan zijn de gevolgen groot en vaak niet te overzien. Op tijd aandacht voor VAB s Een gedeelte van de agrarische ondernemers denkt van te voren niet goed na over de gevolgen van stoppen. Dat betekent dat de VAB bij veel ondernemers pas aan de orde komt wanneer zij met het bedrijf zijn gestopt. Voorheen waren er veel meer bedrijfsopvolgers. Daarnaast was de bank een stuk enthousiaster wanneer een burger een agrarische bedrijfswoning wilde komen. Die ontwikkeling is de laatste jaren gestopt of fors beperkt. In mijn ogen zijn er twee momenten waarop de VAB interessant wordt. Het eerste punt is dat er een handhavingsprocedure vanuit de overheid volgt. Ten tweede wanneer de voormalige ondernemer het bedrijf staakt en naar een verzorgingstehuis moet of komt te overlijden. Het gevolg is dat de erfgenamen een boerderij bij moeten houden of eventueel moeten veranderen in een woonbestemming. Dat kost geld en energie, terwijl het op dat moment niets zal opleveren. De belasting voor erfgenamen is groot, waardoor veel panden blijven staan en langzaam maar zeker wegvallen. Een gemiste kans!, aldus Crooijmans. 4

5 De kansen Crooijmans vat zijn betoog samen met: De cijfers laten duidelijk zien dat de transitie in het buitengebied actueler is dan ooit. Deze transitie zorgt voor een enorme verschuiving ten aanzien van wonen, werken en recreëren in het buitengebied. Meer dan ooit tevoren zal de aandacht komen te liggen op natuurontwikkeling, duurzame energie, niche landbouw, zorgboerderijen, horeca en recreatie op het platteland. In de praktijk blijken transformaties in het buitengebied tot op heden niet of met veel vertraging tot stand te komen. Daar liggen dus kansen. Wat nu nog een struikelblok vormt, is vaak onwetendheid, kosten en tijdsduur. Deze drie aspecten zijn van belang bij een optimale invulling van VAB s. Het onderwerp VAB is bovendien niet alleen relevant voor de eigenaar en de overheid. Bij VAB spelen meer actoren een rol. Iedereen is er bij gebaat een goede invulling te geven aan de toenemende leegstand van voormalige bedrijfsgebouwen. Dat betekent dat er gezamenlijk een oplossing gevonden moet voor de problemen waar in de praktijk tegenaan gelopen wordt. Crooijmans meldt als laatste: Uiteraard is het aan de gemeente om een duidelijk VAB-beleid op te stellen. Daarnaast is de roep om dergelijke procedures aanzienlijk te verkorten. Dat zou al een hele verbetering zijn. 5