LOS Visie Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB)

Transcriptie

1 LOS Visie Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB) Inleiding Wat is er aan de hand? 1) Per jaar stopt 3% van de boeren met het agrarisch bedrijf. Dit levert grote hoeveelheden VAB s op. 2) Tot 2030 wordt in Nederland 30 miljoen m2 VAB s verwacht. 3) Daarmee is dit probleem groter dan de leegstand van kantoren en winkels. Uit het onderzoek van het innovatienetwerk blijkt dat de hergebruikmogelijkheden van VAB sterk verschilt. Ongeveer 1/3 komt in aanmerking voor hergebruik t.b.v. de agrarische functie of een andere functie. Tot nu ging veel gemeentelijk beleid nog uit van sloop van bebouwing in ruil voor enige bebouwing in de vorm van woningen. Vaak is de sloop van minimaal 50% van de stallen vereist 1. Intussen blijkt dat ruimte voor ruimte projecten minder goed en vaak van de grond komen. De markt voor grotere woningen is kleiner aan het worden, verder weg gelegen locaties zijn minder geschikt en de kosten zijn te hoog (o.a. onderzoek van Saxion, Lier et al, 2011). VAB als probleem én kans Probleem van (te grote) leegstand is de potentiele verloedering, problemen met asbest (tijdelijk, vanaf 2024 verplichte sanering) en veiligheid (aantrekkingskracht voor criminele activiteiten) 2. VAB s worden ook wel als kans gezien. Het levert ruimte op die niet ergens anders verkrijgbaar is (opslag, landbouw en platteland gerelateerde activiteiten) en er kunnen activiteiten ontstaan die juist prima bij dit landelijke gebied horen en bijdragen aan de vitaliteit van het platteland. 1 Bijvoorbeeld de Provinciale Ruimtelijke structuurvisie Utrecht. 2 Deze problemen worden benoemd door de VNG.

2 (Onbeperkt) hergebruik of herontwikkeling kan onwenselijk zijn door lokale omstandigheden, bijvoorbeeld als dit koste gaat van rust en natuur (milieu, verkeer, landschappelijke impact), de ontwikkelingsmogelijkheden van andere agrarische bedrijven of als het (teveel) concurrentie oplevert met panden in stedelijke gebieden. Slopen en hergebruik beide nodig Voor sloop en hergebruik zijn allerlei regelingen bedacht. Beide zijn nodig, we kunnen niet alles slopen, maar aan alleen hergebruik is geen behoefte. Sloopregelingen en hergebruiksopties kunnen elkaar echter ook in de weg zitten. Samen leiden ze tot verwachtingswaarden, die een rem kunnen zetten op elk ontwikkeling. Om hier zicht op te krijgen stellen we ons de vraag waarom boeren (als ze stoppen of gestopt zijn) hun stallen niet gewoon slopen? Er zijn al meerdere regelingen, die hiervoor een steuntje in de rug kunnen zijn. De VNG benoemt vier mogelijke regelingen, om sloop te stimuleren, die momenteel worden ingezet door gemeenten of die momenteel worden gepromoot: 1. (Saxion) veilingmodel: sloop in ruil voor ontwikkelrechten. Dit is feitelijk een ruimte voor ruimte / rood voor rood regeling, maar gaat meer uit van vraag en aanbod. 2. Sloopregelingen: beschikbaar stellen van geld om sloop te stimuleren. De gemeente Bronckhorst stelt 10,- per m2 beschikbaar (tot max 7.500,- per locatie ,- voor het wijzigen van het bestemmingsplan, zodat er niet weer opnieuw een agrarisch bedrijf opgericht kan worden), de gemeente Rijssen Holten 7,- per m2 (tot max 5.000,- per locatie). 3. Slooplening: beschikbaar stellen van leningen om sloop te stimuleren. Someren rekent een rente van 2%. 4. Staldering. Een boer mag een stal bouwen als elders stallen gesloopt zijn. Effectief betekent dat een extra investering van 2% extra. Wat zijn redenen dat gestopte boeren niet gaan slopen? 1. Hoge verwachtingswaarde. Men verwacht dat de toekomst gunstiger sloopregelingen zal brengen of een lucratievere hergebruiksoptie. De regeling onder de RBV rond 2000 was ook gunstig. In die tijd betaalde de rijksoverheid 22,69,- per m2 en 40% van de getaxeerde vervangingswaarde van de stallen. Sloopregelingen van nu komen (met elkaar gecombineerd) tot maximaal 19,- per m2 3. Mogelijke oplossingen: Ø Betere en persoonlijke communicatie. Maak alle opties en mogelijkheden aan ondernemers helder. Werk toe naar een eindplaatje voor de ondernemer. Ø Werk met regeling met terugwerkende kracht. Biedt een ondernemer aan dat als binnen drie jaar na de sloop in het gebied een gunstiger regeling van kracht zou worden, de betreffende ondernemer het verschil alsnog kan ontvangen. 2. Geen noodzaak. Hoe geef je gestopte boeren het zetje om te slopen? Mogelijke oplossingen: Ø Geef de strijdigheid met het bestemmingsplan aan (bij evt. nieuwe functies, maar ook tav de woonfunctie). Ø Maak duidelijk dat een woonbestemming een waardevermeerdering geeft. Ø Wellicht is er specifieke bestemmingsplanruimte te bieden bij herbestemming Ø Subsidie voor sloop 3. Onwetendheid. Men weet simpelweg niet hoe het zit. Mogelijke oplossingen: Ø Communicatie. Gemeente heeft hierin een regierol. Andere partijen kunnen ook rol vervullen en zullen dat doen afhankelijk van hun belang en de vraag of er een meerwaarde in zit. (extra 3 De rijksoverheid kent een asbestsaneringsregeling waaruit een ondernemer 4,50 per m2 kan ontvangen, de meeste provincies hebben een asbest + leggen van zonnepanelenregeling waaruit een ondernemer eveneens 4,50 per m2 kan ontvangen. De gemeente Bronckhorst biedt daarboven nog eens 10,- per m2 aan sloop van stallen.

3 herontwikkelingsmogelijkheden zal rentmeesters een grotere trigger geven om te zorgen voor voorlichting dan minder mogelijkheden) 4. Regels te beperkt. Het kan zijn dat sloop teveel nadelen oplevert voor de eigenaar, bijvoorbeeld omdat de maximale hoeveelheid bijgebouw bij een woonbestemming te klein is om het kleinvee, de tractoren e.d. onder te brengen. Oplossingen hierbij zijn: Ø Maatwerk is vaak gewenst om de specifieke situatie van de stoppende boer (een boer is meestal nooit helemaal gestopt) op te lossen. Werk niet met teveel vaste maatvoeringen en functies in het bestemmingsplan. Stel mogelijkheden afhankelijk van de uitgangssituatie, de ruimtelijke kwaliteit (is die al goed of wordt erin geïnvesteerd?) en het toekomstplan van de eigenaar. Ø Is er een oplossing te bedenken met een overgangstermijn. De loods mag b.v. 10 jaar blijven staan, maar bij wisseling eigenaren of na 10 jaar moet deze worden gesloopt (b.v. via tijdelijke vergunning / anterieure overeenkomst). Mogelijk is een combinatie te bedenken met de optie om na 10 jaar of te slopen of een bijdrage in ruimtelijke kwaliteit te doen. 5. Geen geld om te slopen. Veel stoppende boeren hebben al veel kosten gemaakt voor de beëindiging en hebben simpelweg geen geld meer voor sloop. Mogelijke oplossingen: Ø Sloopsubsidie of slooplening. 6. Concrete andere plannen met de stallen. VAB is gebaat bij duidelijkheid en maatwerk De markt van de VAB is gebaat bij duidelijkheid. Sloop en hergebruik moeten beiden reële opties zijn en elke ondernemer of eigenaar moet daarin een eigen keuze kunnen maken. Het is zaak dat: - Een stoppende ondernemer een duidelijk palet aan mogelijkheden krijgt van opties voor zijn / haar locatie. - Er voldoende flexibiliteit in het beleid zit om haalbare keuzes te kunnen maken. - Er een achtervang is voor de gemeente in het geval er geen beweging in de VAB te krijgen is (extra controles op gebruik, bestemmingsplanwijziging) De vraag is waar dit maatwerk van afhangt? Wij stellen hiertoe de Vier VAB Vragen. Toelichting bij de figuur Wie is de eigenaar / initiatiefnemer? Als de initiatiefnemer een functionerende boer is, dan kan hij/ zij stallen slopen (voor het stoppen) en de sloop fiscaal aftrekken. Een gestopte boer kan dat niet en zal het vastgoed na bedrijfsbeëindiging in privé eigendom nemen. Als de bestemming van de locatie verandert (van agrarisch naar wonen) zal de eigenaar de waardevermeerdering moeten afrekenen met de fiscus. Een nieuwe eigenaar verwerft het hele perceel in eigendom. In wat voor gebied staat de VAB? In een meer stedelijk gebied (b.v. een kernrandzone) zal de bestemmingswinst relatief groot zijn tussen het agrarisch bouwblok en de daaropvolgende woonbestemming. Dat kan sloop van stallen (als voorwaarde voor de bestemmingswijziging) financieel haalbaar maken. Ook kunnen de hergebruikopties (zowel vanuit de markt als vanuit het beleid) groter zijn. Wat wil de initiatiefnemer bereiken? Als de gemeente de wensen van een ondernemer kan verwerken in een evt. bestemmingsplanwijziging dan is de kans dat de ondernemer zal meewerken aan sloop van overtollige stallen groter. Stel een gestopte boer wil graag opslagruimte voor zijn oldtimers en die van anderen in zijn oldtimer vereniging, inclusief een ruimte om aan deze auto s te sleutelen en de gemeente staat toe dat de oppervlakte bijgebouw in dit geval niet 250 m2 is

4 (zoals vaak standaard in bestemmingsplannen), maar 500 m2 (met evt. andere eisen vanuit de gemeente), dan sluit sloop van de overige loodsen wellicht niet op bezwaren. Wat zijn de lokale omstandigheden? In een krimpregio ligt de ruimte voor ruimte regeling niet voor de hand. In een gemeente die kampt met (veel) leegstand van bedrijventerreinlocaties of winkelpanden is een ruimhartig beleid t.a.v. bedrijvigheid in het buitengebied waarschijnlijk niet gewenst. In een gebied met veel (vermogende) ouderen of een stedelijke agglomeratie in de directe nabijheid kunnen allerlei zorginitiatieven mogelijk gestimuleerd worden. Het doorlopen van de Vier VAB Vragen leidt tot een palet aan mogelijke oplossingen die de gemeente kan aanbieden aan initiatiefnemers. Communicatie is hierin belangrijk. Het hebben van beleid is niet voldoende. De belemmeringen van agrariërs om in beweging te komen zijn te groot. Gesprekken met agrariërs (liefst voordat ze gestopt zijn) zijn essentieel om het perspectief dat er is te laten zien. Wat heb je als gemeente nodig? - Een goed beeld van je grondgebied (en haar verschillende deelgebieden). Niet alleen de waarden, kwaliteiten en functionele aspecten als bereikbaarheid en belemmeringen zijn belangrijk, maar ook de marktpotentie in een gebied is belangrijk om agrariërs reëel te kunnen informeren welke opties er zijn. Via makelaars, ontwikkelaars of lokaal opererende architecten kun je daar zicht op krijgen.

5 - Een goed beeld van lokale omstandigheden. Als je mogelijkheden voor bedrijvigheid in het buitengebied beperkt wilt houden vanwege leegstand op het lokale bedrijventerrein moet het natuurlijk wel zo zijn, dat die bedrijfsruimte echt verkrijgbaar is. - Een beeld van sloopvergoedingen (in de ruimste zin, ook de regeling asbest eraf, zonnepanelen erop, kan van invloed zijn op de aantrekkelijkheid van sloop), inclusief eigen regelingen van de gemeente. Onderzoek of je met sloopregelingen binnen je gemeente kunt variëren (b.v. hoger maken in gebieden waar alternatieve functies beperkt zijn en je als gemeente de stallen et liefst weg wilt hebben). - Een beeld van bestemmingsplanmogelijkheden en maatwerkopties. Wat is je onderhandelingsruimte als gemeente? Kun je via tijdelijke vrijstellingen of een maatwerkoplossingen tegemoetkomen aan de wensen van de ondernemer? - Een protocol voor het houden van gesprekken met agrariërs en eigenaren van VAB locaties. Op naar het palet aan oplossingen Voorbeelden: - Vitaliteit: zoeken naar maximale acceptabele hergebruikmogelijkheden. - Ontstening: zoeken naar transformaties die zo veel als mogelijk bijdragen aan sloop van bebouwing. Onderdeel van dit scenario kan ook een puntensysteem zijn, waarbij sloop op 1 plek punten oplevert waarmee je op een andere plek extra bebouwing mag plaatsen. - Duurzaamheid: zoeken naar optimale afstemming tussen hergebruik en kwaliteitsverbetering.