2. Zienswijze ABAB namens dhr. G. Luijten, Midden Donk 8

Transcriptie

1 1 Beantwoording zienswijzen ontwerpwijzigingsplan Buitengebied, Midden Donk 10 Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 27 augustus 2015 tot en met 7 oktober 2015 ter inzage gelegen. De bekendmaking is geplaatst in de Etten-Leurse Bode van 26 augustus De provincie Noord Brabant en het Waterschap Brabantse Delta zijn op de hoogte gesteld evenals de direct omwonenden van het perceel. Er zijn twee zienswijzen ingediend. 1. Provincie Noord- Brabant bij brief van 14 september ABAB Accountants en adviseurs (dhr. J. Lauwerijssen ) namens dhr. G. Luijten, Midden Donk 8 brief van 1 oktober 2015 (ingekomen 2 oktober 2015). 1. Zienswijze Provincie Noord-Brabant De provincie stelt dat de voorwaardelijke verplichting tot sloop van de voormalige bedrijfsgebouwen onduidelijk is en niet voldoende in de regels verankerd. Daarnaast stelt zij dat zolang de anterieure overeenkomst nog niet door partijen is ondertekend en de voorwaardelijke verplichting niet voldoende in de planregels is geborgd het ontwerpwijzigingsplan strijdig is met de verordening ruimte. reactie: De voorwaardelijke verplichting zal verduidelijkt worden en worden opgenomen in de planregels. De anterieure overeenkomst waarin de sloop van de overtollige voormalige agrarische bijgebouwen is vastgelegd, is op 26 juni 2015 ondertekend. Dit wordt in de toelichting van de planwijziging verduidelijkt. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze. De zienswijze geeft aanleiding om de voorwaardelijke verplichting tot sloop van de overtollige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan te passen. Tevens wordt in de toelichting de datum van ondertekening van de overeenkomst aangevuld. 2. Zienswijze ABAB namens dhr. G. Luijten, Midden Donk 8 De onderdelen van de zienswijze worden kort toegelicht en voorzien van een reactie.

2 2 In de zienswijze van de ABAB wordt puntsgewijs ingegaan op de voorwaarden van de planwijziging zoals die in het bestemmingsplan Buitengebied (2013) zijn opgenomen en waarop in de toelichting van de ontwerpplanwijziging is ingegaan. Ad A Gesteld wordt dat het agrarisch bedrijf inderdaad al geruime tijd geleden is beëindigd. Dat dhr. Luijten zelf stappen heeft ondernomen om de grond te kunnen verwerven, al dan niet gedeeltelijk met bedrijfsgebouwen voor ontwikkeling van het eigen bedrijf. Dat de vorige eigenaar dat niet wilde en de grond apart heeft verkocht. Dat de locatie niet als volwaardig bedrijf te exploiteren is wordt niet bestreden. Maar volgens cliënt is agrarische bedrijfsvoering ten dienste van een ander bedrijf mogelijk. Reactie op Ad A. Volgens de wijzigingsvoorwaarden moet bepaald worden of agrarisch hergebruik van het perceel redelijkerwijs nog mogelijk is. Dat is niet het geval. Midden Donk 10 heeft een agrarisch bouwvlak van 1 ha maar geen gronden. De aanwezige bedrijfsgebouwen zijn gezien het bouwjaar niet zondermeer bruikbaar. Een volwaardig agrarisch hergebruik is redelijkerwijs dan ook niet mogelijk. Dit wordt ook niet bestreden in de zienswijze. Dat dhr. Luijten zelf geïnteresseerd is geweest in verwerving is juist. Hij heeft ook naar de planologische mogelijkheden hiervan geïnformeerd. Het is echter niet mogelijk de locatie Midden Donk 8 uit te breiden met het bouwblok van Midden Donk 10. Dit is in strijd met de bestemmingsplanbepalingen. De gronden van Midden Donk 10 zijn in eigendom overgegaan naar een van de erven. Het is aan de eigenaar van een onroerend goed om te beslissen over verkoop. Wij treden niet in koop en verkoop. Ad B Gesteld wordt dat het standpunt dat geen verslechtering optreedt van het woon- en leefklimaat niet juist is. Om tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te komen is een afstand van 50 meter vereist. Daarnaast wordt gesteld dat het woonhuis wordt uitgebreid met als gevolg dat er wel een verslechtering optreedt omdat de woning dichter bij de rundveestallen wordt gesitueerd. Reactie op Ad B: De wijzigingsvoorwaarde stelt dat er geen sprake mag zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat. De planwijziging van agrarisch naar wonen op zich zorgt niet voor een verslechtering van het woon- en leefklimaat. De bedrijfswoning wordt burgerwoning en de agrarische bedrijfsvoering als veehouderijbedrijf is niet meer mogelijk. In de toelichting van het wijzigingsplan is aangegeven dat het woonklimaat ter plaatse niet optimaal is maar er is geen sprake van een verslechtering. De mogelijkheid om het woongedeelte met het in het bouwlichaam van de langgevelboerderij opgenomen bedrijfsruimte uit te breiden is niet opgenomen in de planwijziging. Deze mogelijkheid is verbonden aan het feit dat Midden Donk 10 een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij is. Volgens art van het bestemmingsplan Buitengebied (binnenplanse afwijking) kan de inhoud van het woongedeelte van een cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderij vergroot worden door de in het bouwlichaam geïntegreerde bedrijfsruimte(n) bij het woongedeelte te betrekken. Of het daarbij gaat om een agrarische bedrijfswoning of een burgerwoning is niet relevant. Ad C De ABAB is van mening dat de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf van cliënt wel worden beperkt. Door de geplande vergroting van de woning komt de woning dichter

3 3 naar de koeienstallen van Midden Donk 8 toe, waardoor een jongveestal leeg zou moeten blijven. De ABAB geeft aan dat naar hun mening middels het vaststellen van een geurverordening de vaste afstand van 50 meter verkleind zou moeten worden tot 25 meter. Reactie op Ad C. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) kent twee beoordelingskaders: één voor dieren waarvoor een geuremissiefactor is vastgesteld (art. 3 Wgv) en één voor dieren waarvoor geen geuremissiefactor (art. 4 Wgv) is vastgesteld. Het milieuaspect geurhinder moet volgens die twee beoordelingskaders los van elkaar uitgevoerd worden. In het Activiteitenbesluit Milieubeheer zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen, artikelen 3.115, en Midden Donk 8 is een melkveebedrijf, dieren waarvoor geen geuremmissiefactor is vastgesteld. Indien deze veehouderij wil gaan uitbreiden met melkvee dan zal de aanvraag voor wat betreft milieu getoetst moeten worden aan artikel 4 van de Wet geurhinder en veehouderij. Voor het buitengebied (buiten de bebouwde kom) geldt volgens art. 4, eerste lid Wgv dat de afstand tussen de veehouderij en een geurgevoelig object ten minste 50 meter moet bedragen. Het derde lid bepaalt dat indien deze afstand kleiner is de omgevingsvergunning (voor ontwikkeling van het bedrijf) niet wordt geweigerd indien de afstand niet afneemt en het aantal dieren (waarvoor geen emissiefactor is vastgesteld) niet toeneemt. Artikel 5 Wgv bepaalt verder dat de afstand van de buitenzijde van een dierenverblijf tot de buitenzijde van een geurgevoelig object ten minste 25 meter bedraagt. De voormalige bedrijfswoning behorende bij Midden Donk 10 ligt op 26 meter van de dichtstbijzijnde stal van Midden Donk 8 evenwijdig aan deze stal. Door de omzetting naar een burgerwoning wordt de veehouderij aan de Midden Donk 8 niet beperkt in zijn ontwikkelingsmogelijkheden omdat de Wgv voor melkveehouderijen (art. 4 vaste afstanden) geen onderscheid maakt tussen woningen die behoren bij veehouderijen en woningen die daar niet bijhoren. Voor de toepassing van artikel 4 maakt de aard van de woning (burgerwoning, agrarisch met of zonder veehouderij) niet uit. Dhr. Luijten kan in de bestaande stallen gewoon conform zijn vergunning dieren houden. Overigens is meneer Luijten al gestopt met melkvee en houdt hij alleen nog jongvee. Een groot deel van zijn stalgebouwen staat volgens het milieudossier al een aantal jaren leeg. Het bijbetrekken van het stalgedeelte bij het woongedeelte van de langgevelboerderij van Midden Donk 10 maakt geen deel uit van de planwijziging en is ook zonder wijzigingsprocedure mogelijk (zie ad B). Ad D. Gesteld wordt dat de woonbestemming vrijwel reikt tot aan de perceelsgrens van Midden Donk 8. Bij een invulling met een geurgevoelig object zou dit gevolgen kunnen hebben voor de bedrijfsvoering van Midden Donk 8. Dit is niet toelaatbaar. Reactie op Ad D. Midden Donk 8 wordt al beperkt door de ligging nabij Middendonk 10 of het nu een woonbestemming heeft of een veehouderijbestemming. Zie ook Ad C. De woonbestemming is

4 4 geprojecteerd op het agrarisch bouwvlak voor Midden Donk 10 en omvat alle te behouden bijgebouwen. Dit is conform de systematiek van het bestemmingsplan Buitengebied. Het dichtst bij de stal van Midden Donk 8 gelegen bijgebouw is de cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse Schuur. Deze schuur mag na planwijziging alleen gebruikt worden voor huishoudelijke opslag. Het gebruik van de schuur voor bewoning of andere functies is niet toegestaan. Per woonbestemming is maar één woning mogelijk. Of er nu sprake is van een veehouderij of een burgerwoning de planwijziging verandert niets aan de bestaande bedrijfsvoering van Midden Donk 8 of de mogelijkheden voor ontwikkeling van Midden Donk 8. Het perceel Midden Donk 10 is een ensemble met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De voormalige langgevelboerderij maar ook de Vlaamse Schuur, het bakhuis en de karschop. Het is bestemmingsplanmatig verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning over te gaan tot het geheel of gedeeltelijk slopen van deze bebouwing. Er is ook maar één woning ter plaatse mogelijk. Uitbreiding van de langgevelboerderij in de richting van Midden Donk 8 is vanwege het monumentale karakter van de langgevelboerderij niet mogelijk maar ook in strijd met de bestemmingsplanbepalingen. De vrees dat de ontwikkelingsmogelijkheden van Midden Donk 8 door de woonbestemming worden beperkt is onterecht. Ad E. Gesteld wordt dat de voorwaardelijke verplichting in de voorschriften niet planologisch is verankerd nu de voorwaardelijke verplichting is opgenomen binnen de bestemming wonen en niet binnen de agrarische bestemming. Tevens is geen oppervlakte van bijgebouwen opgenomen en de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen is niet meer dan 250 m2. Reactie op Ad E. De voorwaardelijke verplichting wordt aangepast. Overigens is inmiddels een overeenkomst met de eigenaar afgesloten voor onder andere sloop van de voormalige stallen. Alle voormalige agrarische bedrijfs/bijgebouwen zonder cultuurhistorische waarde worden gesloopt, zo n 960 m2. De oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle bijgebouwen die behouden blijft (zonder het stalgedeelte in de langgevelboerderij) is ca 350 m2 (Vlaamse schuur is al 225 m2). Conform de planregels in de sloopbonusregeling mag deze oppervlakte behouden blijven en geldt deze als maximum. Ruimtelijke aanvaardbaarheid Dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de Woning Midden Donk 10 wordt nader gemotiveerd. De feitelijke situatie wijzigt niet, de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) maakt in dit geval (art. 4 Wgv is van toepassing) geen onderscheid tussen woningen bij veehouderijen en woningen die daar niet toe behoren. Er wordt voldaan aan de minimumafstand uit artikel 5 derde lid Wgv. Door adviesbureau Arcadis is in oktober 2011 een Gebiedsvisie Wet geurhinder en veehouderij opgesteld. Hierin heeft ook een beoordeling van het leefklimaat plaatsgevonden op basis van de indicatieve achtergrondbelasting. Voor de Midden Donk 10 geldt dat er invloed is vanuit de kippenhouderij aan de Midden Donk 11. De achtergrondbelasting kan volgens de geurvisie als redelijk goed worden getypeerd. Daarmee is naar onze mening sprake van een aanvaardbaar woonen leefklimaat. De toelichting op de planwijziging is aangevuld met een nadere motivering van het woon- en leefklimaat.

5 5 Luchtkwaliteit: aangegeven wordt dat voor de beoordeling of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bezien moet worden of ten aanzien van fijnstofemmissie voldaan kan worden aan de normen. Antwoord: Op basis van de huidige luchtkwaliteitsgegevens worden nergens in Etten-Leur luchtkwaliteitsgrenswaarden uit de Wet milieubeheer overschreden. De planwijziging is geen reden voor nader onderzoek naar luchtkwaliteit. Bodemkwaliteit: Omdat een uitbreiding plaats zal vinden van het wonen moet aangetoond worden dat voldaan wordt aan schone grond. Antwoord: De planwijziging op zich maakt geen uitbreiding van het wonen mogelijk. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken vergroten inhoud cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderijen zal aangetoond moeten worden dat sprake is van schone grond. Voor de planwijziging is dit niet nodig. Geurverordening: De suggestie wordt gegeven om het wijzigingsplan op te schorten en een maatwerkplan op te stellen. Als optie wordt aangegeven dat op grond van de Wet geurhinder en Veehouderij een geurverordening vastgesteld kan worden waarbij de vaste afstand welke in acht genomen moet worden (50 meter) teruggebracht kan worden naar 25 meter. Dit zou perspectief bieden voor meneer Luijten om het bedrijf te ontwikkelen zoals gewenst. Antwoord: Zowel in de huidige planologische situatie (agrarisch) als in de nieuwe planologische situatie (wonen) moet bij ontwikkelingen van het bedrijf van meneer Luijten rekening gehouden worden met een vaste afstand van 50 meter (zie ook Ad C.). Het omzetten van de agrarische bestemming van Midden Donk 10 naar de bestemming wonen heeft geen gevolgen voor de bedrijfsvoering van meneer Luijten. Het maakt immers niet uit of het een agrarische bedrijfswoning is of een burgerwoning. Het middels een geurverordening verkleinen van de voorgeschreven vaste afstand volgens de Wet geurhinder en veehouderij van 50 meter naar 25 meter is wel in het voordeel van meneer Luijten maar daarmee niet voor het perceel Midden Donk 10. Bij ontwikkelingen binnen de 50 meter op Midden Donk 8 zou voor de woning Midden Donk 10 juist een slechter woon- en leefklimaat kunnen optreden. Dat is ongewenst in deze situatie. Deze optie wordt dan ook niet gevolgd. Woonbestemming alleen op woning: Daarnaast zou volgens de adviseur van meneer Luijten de woonbestemming gefixeerd moeten worden op de plaats van de woning, zodat de afstand van de woning tot het agrarisch bedrijf vast blijft. Antwoord: zie ook het antwoord bij ad D. In de bijgebouwen zijn ingevolge de woonbestemming geen woonfuncties of andere geurgevoelige objecten toegestaan. Daarnaast is de uitbreiding van de woning in de richting van Midden Donk 8 in strijd met de bestemmingsplanbepalingen en de monumentale status van de langgevelboerderij. Plattelandswoning of Vab: Gesteld wordt dat als het bovenstaande niet kan dan ook gekozen kan worden voor een aanduiding als plattelandswoning of VAB (vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing).

6 6 Antwoord: Een voormalige bedrijfswoning aanmerken als plattelandswoning kan alleen in de situatie dat een bedrijfswoning wordt afgesplitst van het eigen bedrijf. Dat is niet aan de orde. Een Vab aanduiding past niet in de systematiek van ons bestemmingsplan Buitengebied daarnaast wordt niet ingezien hoe dit anders zou uitwerken dan een woonbestemming ter plaatse. Ad F. Opgemerkt wordt dat de mening, dat het gebruik van een agrarisch bouwvlak voor wonen niet in strijd is met het bestemmingsplan, niet wordt gedeeld. Volgens de adviseur voorziet artikel Gebruik ten behoeve van wonen alleen op het wonen op zich maar niet op de bestemming wonen. Hiermee is, zo wordt gesteld, dus niet bepaald dat zondermeer een derde in een agrarische bedrijfswoning woonachtig zou mogen zijn. Antwoord: De artikelen en zijn specifiek in het bestemmingsplan opgenomen om naast het gebruik van de bedrijfswoning voor wonen ten behoeve van een agrarisch gebruik, ook toe te staan dat de bedrijfswoning uitsluitend voor de woonfunctie wordt gebruikt. Zie toelichting bestemmingsplan Buitengebied blz. 43. Het onderscheid wat bedoeld wordt tussen het wonen op zich en de bestemming wonen is niet duidelijk. De mening van de adviseur van meneer Luijten wordt niet gedeeld. Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijze. De zienswijze geeft aanleiding om de voorwaardelijke verplichting tot sloop van de overtollige voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aan te passen (art 5.5.6). Daarnaast wordt de toelichting van de planwijziging aangevuld met een nadere motivering ten aanzien van de Wet geurhinder en veehouderij en het woon- en leefklimaat van Midden Donk 10. November 2015, vastgesteld 8 december 2015