Veilingmodel van verhandelbare slooprechten

Transcriptie

1 Veilingmodel van verhandelbare slooprechten Veilingmodel van verhandelbare slooprechten De verwachting is dat in de loop naar 2030 minimaal 30% van de agrarische erven zal vrijkomen. Dit betekent dat voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leeg komen te staan en agrarische bedrijfswoningen in de verkoop gaan. De verwachting is dat agrarische bedrijfswoningen hun weg in de markt wel zullen vinden. Voor vrijkomende bedrijfsbebouwing zal dit waarschijnlijk niet eenvoudig gaan. De enorme hoeveelheid m² aan bedrijfsgebouwen kunnen niet allemaal ingevuld worden met een alternatieve bestemming (VAB-beleid, beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing) of omgezet worden naar een compensatiewoning (Rood-voor-rood- beleid). Daarnaast speelt de asbestproblematiek. In 2024 moet alle asbest op gebouwen verwijderd zijn. Veel vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen bevatten asbest. Leefbaarheid van het platteland Een ander aspect is de leefbaarheid van het platteland en de kernen. Vanwege de verwachte krimp in de komende jaren is het belangrijk dat er activiteiten plaatsvinden in het buitengebied en dat voorzieningen blijven bestaan in kernen. De activiteiten en voorzieningen zorgen ervoor dat het platteland een aantrekkelijke verblijfplaats blijft om te wonen, werken en te recreëren. Als deze elementen samen maken dat er een enorme opgave ligt voor de vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. Om een bijdrage te leveren aan deze opgave werkt Saxion aan een model waarbij het uitgangspunt is de vraagzijde (wens om te wonen en te werken) van de plattelandseconomie optimaal te verbinden met de sloopopgave. Problemen rondom de huidige regelgeving Het belangrijkste probleem dat zich voordoet bij de huidige voor-wat-hoort-wat regelingen is de volgtijdige afstemming van vraag en aanbod van sloop-m². Daar lopen aanbieders van sloopmeters en vragers van sloopmeters in de praktijk tegenaan. Als iemand op tijdstip x een hoeveelheid y m² nodig heeft voor nieuwbouw dan is het maar zeer de vraag of diegene een aanbieder vindt die op tijdstip x een hoeveelheid van y sloop-m² aan hem wil of kan verkopen. Hetzelfde geldt voor de aanbodkant. Als iemand nu y sloop-m² heeft, is het nog

2 maar de vraag wanneer en hoeveel m² hij kan verkopen. Over het algemeen zal aan de aanbodkant hier geen sprake van zijn omdat pas overgegaan wordt tot sloop als er een concrete vraag is. Tussenpersonen Om dit soort problemen bij marktwerking op te lossen, wordt vaak gebruik gemaakt van tussenpersonen, intermediairs of handelaren die vraag en aanbod op elkaar proberen af te stemmen. Zij zijn vaak goed op de hoogte van zowel de vraag als het aanbod in de betreffende markt. Wat we bij de bestaande regelingen zien is dat ook hier intermediairs ingezet worden die vraag en aanbod beter op elkaar proberen af te stemmen. Dit lijkt veel op de traditionele makelaar zoals we die bij onroerend goed transacties kennen. Om afstemming tussen vraag en aanbod te verbeteren kan ook gebruik gemaakt worden van een veiling met een veilingmeester. De veilingmeester moet ervoor zorgen dat (volgtijdig) vraag en aanbod op elkaar worden afgestemd. Door introductie van een veiling en een veilingmeester is individuele afstemming tussen vrager en aanbieder niet meer nodig. Zodoende kan er een betere afstemming tussen vraag en aanbod plaatsvinden. Bestemmingswijzigingsprocedure Een ander belangrijk punt is dat de verhandeling van sloopmeters losgekoppeld wordt van de bestemmingswijzigingsprocedure. Bij de aanbieders gaat het veelal om een inperking van de bouwmogelijkheden en volstaat een snelle, kortere procedure. Voor vragers die nieuwbouw in het buitengebied willen realiseren is het van belang dat het eerst duidelijk is of wat zij willen wel mogelijk en/of wenselijk is op die locatie. De procedure kan dan doorlopen worden en de exacte benodigde sloopmeters kunnen dan gekocht worden via de veiling of veilingmeester. Het veilingmodel Het veilingmodel is een concept en heeft als doel om een goede en eenvoudige afstemming te realiseren tussen vragers en aanbieders van sloopmeters bij de voor-wat-hoort-wat regelingen. Uitgangspunt van dit model is de vraagzijde (wens om te wonen en te werken) van de plattelandseconomie optimaal te verbinden met de sloopopgave (aanbodzijde) die resulteren uit de vrijkomende agrarische bebouwing.

3 Schematisch ziet dat het model er als volgt uit: Hoe gaat dit in zijn werk? De veilingmeester maakt bekend dat hij een quotum van X aantal sloopmeters wil kopen. Aanbieders kunnen inschrijven hoeveel sloop-m² tegen welke prijs zij aanbieden. De veilingmeester bepaalt de gunning. De prijs zal over het algemeen boven de sloopkosten liggen. Voor de gunning zijn meerdere mogelijkheden: Aanbieders worden gerangschikt op basis van een oplopende prijs tot het quotum gevuld is; Iedere aanbieder krijgt de zelfdee prijs als de laatste aanbieder, dat is de aanbieder waarmee het quotum X gevuld is; Iedere aanbieder krijgt de door hem gevraagde prijs;

4 Ook kan een maximum prijs worden ingesteld. Op een zelfde manier kan de veilingmeester aangeven dat hij sloop- m² wil verkopen (veiling sloop- m²) een vragers uitnodigen aan te geven hoeveel sloop-m² tegen welke prijs zij willen hebben. Ook hier kan de gunning zoals uitgelegd bij de aanbieders op meerdere manieren plaatsvinden. Economisch gezien heeft het de voorkeur dat iedereen betaalt wat hij aangeeft te willen betalen. Op die manier betaalt iedereen wat hij bereid is te betalen en dat is economisch optimaal. Twee verschillende veilingen Er zijn dus twee verschillende veilingen namelijk: aanbod van sloopmeters en vraag naar sloopmeters. Deze veilingen kunnen op verschillende manieren en tijdstippen plaatsvinden. Veilingen van vraag en aanbod kunnen gelijktijdig plaatsvinden maar ook volgtijdig, bijvoorbeeld eerst een veiling van aanbod van sloopmeters en daarna een veiling van vraag naar sloopmeters, en omgekeerd. Er kunnen meerdere veilingen plaatsvinden, kortom: een heel scala van mogelijkheden. Financiering Naast dat een veilingmeester vraag en aanbod probeert te matchen, is er een financieringsfunctie. Omdat slopen met veel kosten gepaard gaat betekent dat dat aanbieders van sloop-m² het slopen moeten voorfinancieren. Dit kan belemmerend werken voor de verhandeling van sloop-m². In de huidige situatie kan het zijn dat de aanbieder de sloop-m² heeft verkocht en daarmee de verplichting op zich heeft genomen om tot feitelijke sloop over te gaan, de aanbieder van sloop-m² moet de sloopkosten dan geheel of gedeeltelijk voorfinancieren. Als sloop-m² worden opgeleverd dan wordt de aanbieder immers betaald voor de geleverde m². Ook hier zijn meerdere alternatieve oplossingen mogelijk. Fonds Een van de mogelijkheden is het creëren van een fonds, bijvoorbeeld door de provincie. Met behulp van het fonds vindt voorfinanciering plaats. Uiteindelijk zal de verkoop van sloop-m² weer leiden tot een ingaande geldstroom. Deze regeling is in principe alleen bedoeld om de volgtijdigheid van de transacties financieel te overbruggen. Wel dient hierbij opgemerkt te worden dat hier een behoorlijk financieel risico voor de financier aan verbonden is, want het is nog onduidelijk hoeveel meters tegen welke prijs kunnen worden verkocht.

5 Een andere mogelijkheid is dat eerst de veiling wordt gehouden om sloopmeters te kopen. Op basis van de gunning door de veilingmeester is dan bekend hoeveel meters gesloopt moeten worden. Vervolgens kan de veiling voor het slopen plaatsvinden en het aantal sloopmeters gekocht worden. Ook hier ligt er een zeker financieel risico. Het is namelijk niet duidelijk of de opbrengst van de veiling aan de vraagkant voldoende is om de te slopen meters te financieren. Nadere uitwerking De genoemde financieringsfunctie kan zowel door publieke (gemeente, provincie etc.) als door particuliere partijen (banken) worden vervuld. In een latere fase zal uitgebreid worden onderzocht welke financiële instrumenten en oplossingen mogelijk en geschikt zijn. We hebben detaillering aangebracht in hoe het systeem zou kunnen werken. Uiteraard zijn er nog heel veel vragen en onduidelijkheden. Zo is er bijvoorbeeld nog geen aandacht besteed aan de juridische facetten. In een eventueel vervolg van de uitwerking worden die wel meegenomen.