3 juli. "Het vervreemden van sloopmeters"

Transcriptie

1 3 juli 2017 Afstudeerscriptie bachelor Auteur: Mustafa Said Afstudeerperiode: maart tot juli 2017 Opdrachtgever: Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht Werkveldbegeleider: Marloes ter Haar Wiefferink Schoolbegeleiders: Frank Diepenmaat en Wouter Ates Enschede,

2 Afstudeeropdracht 4 e studiejaar HBO - Rechten Auteur: Mustafa Said : Studentennummer Enschede, 03 juli 2017 Saxion Hogescholen Klas ERE4VB Schoolcoaches: De heer Diepenmaat en de heer Ates Tweede lezers: Mevrouw Slingerland en mevrouw Kuijtenbrouwer Praktijkcoach: Mevrouw ter Haar-Wiefferink 1

3 Voorwoord Voor u ligt de scriptie die geschreven is tijdens mijn afstudeerperiode voor het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht. Dit onderzoeksrapport is geschreven ten behoeve van het afronden van mijn studie HBO-Rechten. Het doel van het onderzoek was om het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht advies te geven omtrent de juridische vormgeving van de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Tijdens het eerste contact met mevrouw M. ter Haar-Wiefferink, docent-onderzoeker, wist ik nog niet welk onderwerp ik voor mijn onderzoek zou kiezen. Mevrouw ter Haar-Wiefferink vroeg mij of ik interesse had om een onderzoek te verrichten naar de overeenkomsten die ontstaan in een nieuw ontwikkeld veilingmodel verhandelbare slooprechten. Het feit dat mij werd gevraagd, maakte mij gemotiveerd om het onderzoek uit te voeren en de scriptie te schrijven. De afstudeerperiode is een leerzame periode geweest. Ik heb veel leermomenten gehad, onder andere op het gebied van het privaatrecht, ruimtelijke ordening, het houden van interviews en het zelfstandig uitvoeren van een onderzoek. Deze scriptie is mede tot stand gekomen door de verschillende personen die hun ideeën en meningen hierover hebben gegeven. Tijdens dit onderzoek heb ik een aantal juristen mogen interviewen zonder hun hulp had deze scriptie niet geschreven kunnen worden aan hen alle dank. Verder wil ik mijn begeleidster en tevens opdrachtgever, mevrouw ter Haar-Wiefferink, bedanken voor de mogelijkheid om bij het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht te kunnen afstuderen en tevens voor haar goede ondersteuning en begeleiding. Tot slot wil ik de heren Diepenmaat en Ates, mijn begeleiders vanuit de Saxion Hogeschool Enschede, bedanken voor hun goede begeleiding tijdens het werken aan deze scriptie. Mustafa Said, Enschede 3 juli

4 Samenvatting Dit onderzoek heeft zich gericht op de juridische eisen aan overeenkomsten waarbij sloopmeters verhandeld worden en de juridische haalbaarheid van een aantal beoogde bepalingen. Het afstudeeronderzoek is verricht bij het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht. Hiervoor zijn interviews gehouden met juristen die affiniteit hebben met het opstellen van dit type overeenkomsten. Vele gemeenten in Nederland hebben te maken met vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. De verwachting is dat dit aantal tot 2030 fors zal toenemen. De gemeenten hebben talloze compensatieregelingen vastgelegd die het slopen van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing moet stimuleren. Na het slopen ontstaan sloopmeters. Deze kunnen ingezet worden in een compensatieregeling om bouwmogelijkheden in het buitengebied te realiseren die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Deze sloopmeters kunnen worden verhandeld. In de regio Twente weten vragers en aanbieders elkaar niet goed te vinden. Het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht heeft getracht hier een oplossing voor te bieden. Hiervoor is een veilingmodel verhandelbare slooprechten ontwikkeld. In dit model gaat de veilingmeester, in naam van de stichting, overeenkomsten aan met partijen. Dit zijn zowel vragers als aanbieders van sloopmeters. Sloopmeters geven de rechthebbende een stoffelijk voordeel en ze zijn overdraagbaar. Dit maakt sloopmeters tot vermogensrechten. Aan de overdracht van sloopmeters is een drietal eisen gesteld. De sloopmeters dienen op grond van een authentieke akte of onderhandse akte geleverd te worden. In de overeenkomsten die de veilingmeester in naam van de stichting aangaat met partijen, zijn de prijs en het aantal sloopmeters dat wordt overgedragen de belangrijkste componenten. Dit soort overeenkomsten wordt getypeerd als koopovereenkomsten. Door de gelaagde structuur van het Burgerlijk Wetboek gelden alle algemene regels in Boek 3 en 6 ook voor koopovereenkomsten. De koopovereenkomst kent ook een aparte regeling aangezien het bijzondere overeenkomsten zijn. Deze bepalingen, die staan in boek 7, zijn in beginsel geschreven voor zaken, maar door de schakelbepaling in 7:47 BW kunnen sommige bepalingen voor overeenkomstige toepassing zijn voor vermogensrechten. Om te achterhalen of de bepalingen voor overeenkomstige toepassing zijn, dient gekeken te worden naar de aard van het recht. De beoogde bepalingen van het lectoraat zijn: een boetebepaling voor de VAB-eigenaar die na verkoop van zijn sloopmeters aan de stichting niet binnen afzienbare tijd sloopt, een bepaling dat de VAB-eigenaar pas het volledige koopsom krijgt van de stichting na het uitvoeren van de gehele sloop en het verbieden om een omgevingsvergunning in te dienen voor het bouwen van een nieuwe stal op de slooplocatie na verkoop. Uit de interviews met drie juristen is gebleken dat de beoogde bepalingen tot op zekere hoogte juridische haalbaar zijn. 3

5 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting... 3 Afkortingen... 6 Begrippenlijst... 7 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet Probleembeschrijving Doelstelling Centrale vraag en deelvragen Betrokkenen Relatie met de opleiding Methodische verantwoording Onderzoekstrategie Dataverzamelingsmethode Betrouwbaarheid Validiteit Generaliseerbaarheid Leeswijzer Hoofdstuk 2: Het verhandelbare slooprecht Sloopmeters De oorsprong Juridische duiding Huidige situatie Korte samenvatting Hoofdstuk 3: Het veilingmodel verhandelbare slooprechten Werking veilingmodel verhandelbare slooprechten Juridische positie veilingmeester Vertegenwoordiging Volmacht Overeenkomsten veilingmodel verhandelbare slooprechten De overeenkomst Welk type overeenkomst komt tot stand Korte samenvatting Hoofdstuk 4: Juridische eisen overdracht Goederenrecht Overdracht

6 4.3 Wettelijke eisen koopovereenkomst Gelaagde structuur verhouding Boek 3 en Grondbeginselen contractenrecht Bepalingen koop Korte samenvatting Hoofdstuk 5: Juridische risico en knelpunten en beoogde bepalingen Juridische risico s en knelpunten Veilingmeester koopt sloopmeters Veilingmeester verkoopt sloopmeters Algemene knelpunten Beoogde bepalingen lectoraat Boetebeding te laat slopen VAB-eigenaar in de koopovereenkomst VAB-eigenaar ontvangt pas gehele koopsom na voltooing sloop Verbod indienen nieuwe bouwvergunning na verkoop Hoofdstuk 6: Conclusie en aanbevelingen Conclusie Aanbevelingen Literatuurlijst Bijlagen Blanco interviewvragen Interview Peter Scholten Interview Dirk Reggevaart Interview Thijs Evers Factsheet veilingmodel verhandelbare slooprechten Voorbeeld Volmacht Concept koopovereenkomsten 5

7 Afkortingen VAB BW Art. Lectoraat Jo. Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen Burgerlijke Wetboek Artikel Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht Juncto 6

8 Begrippenlijst Vrijkomende agrarische bebouwing Gebouwen die gebouwd zijn om een functie te hebben voor de agrarische sector en nu niet meer als zodanig worden gebruikt. VAB-eigenaar Een eigenaar van een locatie die gebouwen met een agrarische functie op zijn erf heeft staan, maar deze niet meer als zodanig in gebruik heeft. Saneren In de bouw houdt de term saneren of sanering het slopen van bouwkundig slechte gebouwen in. 7

9 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet 1.1 Probleembeschrijving Steeds meer agrariërs beëindigen hun bedrijfsactiviteiten, waardoor het aantal vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (hierna genoemd: VAB) stijgt. Voor Overijssel is de prognose dat ten minste 2,9 miljoen m² aan VAB erbij komt. 1 Naast de problematiek van de toename van leegstaande VAB, speelt voor de eigenaren de asbestproblematiek. In 2024 moet alle asbest op gebouwen verwijderd zijn. 2 Veel VAB bevatten asbest. Gemeenten zoeken naar oplossingen, zoals hergebruik van bebouwing en maatregelen, om sloop te bevorderen. De gemeenten in Nederland hebben compensatieregelingen gecreëerd om sloop van VAB te stimuleren. De gemeente Hof van Twente heeft bijvoorbeeld een Rood voor Rood regeling bedacht. De Rood voor Rood regeling gaat uit van de sloop vanaf een minimale oppervlakte van m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd. Bij dit soort compensatieregelingen kunnen sloopmeters ingebracht worden. Voor iedere m² VAB die afgebroken wordt, kan een sloopmeter aangevraagd worden bij de desbetreffende gemeente. Sloopmeters zijn m²s waarop gebouwd mag worden en die overdraagbaar zijn. Een sloopmeter is een in geld geld uit te drukken recht, aangezien het de rechthebbende de mogelijkheid biedt om nieuwe ontwikkelingen te realiseren in het buitengebied, of om sloopmeters te verkopen aan eenieder die dat wil. Bij gebreke van dat recht zal men kortgezegd de gewenste nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied moeten stilleggen of geen vergoeding ontvangen bij de verkoop. Het beschikken over een sloopmeter levert een financieel voordeel op, hetzij voor de VAB-eigenaar, hetzij voor diegene die nieuwe ontwikkelingen wil realiseren in het buitengebied. Daarmee strekt een sloopmeter, in de terminologie van artikel 3:6 BW 'ertoe om de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen'. Een sloopmeter is een vermogensrecht. Gezien dit feit, is het tevens een goed in de zin van artikel 3:1 BW. Het grootste probleem dat zich in de praktijk voordoet bij het verhandelen van sloopmeters, is de volgtijdige afstemming van vraag en aanbod van sloopmeters. Als iemand op tijdstip x een hoeveelheid y m² nodig heeft voor nieuwbouw, is het de vraag of diegene een aanbieder vindt die op tijdstip x een hoeveelheid van y sloop-m² aan hem wil of kan verkopen. Hetzelfde geldt voor de aanbodkant. Als iemand nu y sloop-m² heeft, is het de vraag wanneer en hoeveel m² hij kan verkopen. In het algemeen zal hier aan de aanbodkant geen sprake van zijn, omdat pas overgegaan wordt tot sloop wanneer er een concrete vraag is. Op dit moment worden sloopmeters dus op de markt verhandeld door individuele matching. De vrager van een X aantal sloopmeters dient de juiste aanbieder van een X aantal sloopmeters zien te vinden. In de regio Twente is de frequentie van de transacties redelijk beperkt en incidenteel te noemen. Hoewel er in principe voldoende sloopmeters zijn, leidt dit niet automatisch tot aanbod van sloopmeters. Daardoor is er als het ware sprake van een 1 Gies 2014, p (zoek op verbod asbestdaken) 8

10 slapend aanbod. Hetzelfde geldt voor de vraag naar sloopmeters: ook deze is incidenteel van aard. Andere regio s in Nederland hebben wel meer vraag en aanbod in sloopmeters. In de regio FoodValley bijvoorbeeld heeft men een functieveranderingsbeleid opgesteld. Dit beleid is het resultaat van de samenwerking tussen de gemeenten in het Gelderse gedeelte van de Foodvalley-regio en de gemeente Putten. Het gaat om de gemeenten Nijkerk, Putten, Barneveld, Scherpenzeel, Ede en Wageningen. Het doel van het functieveranderingsbeleid is de problematiek van VAB aan te pakken en de kwaliteit van het landelijk gebied te versterken. In de regio FoodValley is de vraag naar sloopmeters erg groot in vergelijking met de regio Twente. Dit komt met name door de woningbouwdruk die afkomstig is vanuit het westen van het land. In de praktijk vervullen allerlei intermediairs, makelaars en adviseurs de rol van bemiddelaar tussen vragers en aanbieders van sloopmeters. Deze bemiddelaars hebben kennis van de markt en helpen vragers en aanbieders aan elkaar te koppelen en overeenstemming te bereiken. De stoppende agrariër, of de particulier met wensen om een woning te realiseren in het buitengebied, nemen contact op met deze bemiddelaars. Dezen regelen de overdracht en in sommige gevallen ook de bestemmingsplanwijzigingsprocedure bij de gemeente. Dit zorgt voor extra kosten voor de partijen, ook wel transactiekosten genoemd. Deze transactiekosten bestaan onder andere uit adviseurskosten voor de bemiddeling tussen partijen en de kosten voor het opstellen van een overeenkomst tussen verkoper en koper. Onderzoekers van Saxion hebben hiervoor een oplossing bedacht, namelijk een veilingmodel verhandelbare slooprechten. In dit model krijgen slopers van VAB een sloopvoucher van de gemeente die ze kunnen verhandelen. De bedoeling is dat deze opgekocht wordt door een partij die sloopmeters nodig heeft in verband met een compensatieregeling. Deze is gekoppeld aan nieuwbouw in het buitengebied, bijvoorbeeld wanneer men in een Rood voor Rood project 45 m² tekortkomt. Met de verdienste van de verkoop kan de sloop van de VAB gefinancierd worden. Om aanbod en vraag beter op elkaar af te stemmen en zo het risico voor de handelende partijen te verminderen, kan een veilingmeester tussen de partijen geplaatst worden. De veilingmeester zal in dienst komen van een stichting, die gefinancierd wordt door de gemeenten in de regio of door de provincie. De veilingmeester zal op zijn beurt privaatrechtelijke rechtshandelingen verrichten in naam van de stichting. De veilingmeester zal de aangeboden sloopvouchers kopen in naam van de stichting. Dit betekent dat de VAB-eigenaar de financiële middelen krijgt om de sloop te realiseren. Deze loopt zodoende geen financieel risico en hoeft niet te wachten totdat hij een koper gevonden heeft. Wel moet door de gemeente worden toegezien dat ook daadwerkelijk conform de voorwaarden wordt gesloopt. De veilingmeester verkoopt vervolgens de sloopvouchers aan de vragers van de sloopmeters. De vragers hebben deze sloopvouchers nodig voor hun compensatieopgave, die gekoppeld is aan de gewenste nieuwe ontwikkeling in het buitengebied. Zodoende kunnen vraag en aanbod beter op elkaar worden afgestemd en wordt het financieel risico van de VAB-eigenaar beperkt. Door middel van dit systeem wordt het 9

11 voor vragers in de markt tevens mogelijk om de exacte hoeveelheid m² aan te kopen die men nodig heeft om de ontwikkeling mogelijk te maken. Het lectoraat is voornemens om het ontwikkelde veilingmodel verhandelbare slooprechten in de praktijk uit te voeren. Hiervoor heeft men contact gehad met de gemeente Hof van Twente. Aan de juridische vormgeving van de overeenkomsten is echter nog geen aandacht besteed. Het lectoraat wil een aantal bepalingen opnemen in de overeenkomsten om het veilingmodel efficiënt te laten werken. Het zou bijvoorbeeld gaan om een boetebeding voor de VABeigenaar die niet binnen afzienbare tijd sloopt. Ook wil het lectoraat, daar waar de sloopvouchers reeds verkocht zijn door de VAB-eigenaar, het indienen van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe schuur verbieden door middel van een bepaling. Dit zal namelijk het aantal sloopvouchers in de markt doen toenemen. Het lectoraat twijfelt over de juridische haalbaarheid van deze beoogde bepalingen. Daarom heeft het behoefte bij een onderzoek naar de juridische vormgeving van de overeenkomsten die tot stand komen in het veilingmodel verhandelbare slooprechten. 1.2 Doelstelling Het praktijkgericht juridisch onderzoek heeft als doel een advies uit te brengen aan het lectoraat over de juridische vormgeving van de overeenkomsten binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Het lectoraat zal de informatie, verwerkt in deze scriptie, gebruiken om uiteindelijk tot een definitief veilingmodel verhandelbare slooprechten te komen en dit in de gemeente Hof van Twente te testen. 1.3 Centrale vraag en deelvragen De centrale vraag van dit praktijkgericht juridisch onderzoek is: Aan welke juridische eisen dienen de overeenkomsten, gesloten door de veilingmeester, binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten te voldoen en wat is de juridische haalbaarheid van de beoogde bepalingen? Bij deze centrale vraag zijn deelvragen opgesteld. De deelvragen zijn geformuleerd op basis van de doelstelling en de centrale vraag, omdat de deelvragen moeten bijdragen aan de beantwoording van deze centrale vraag en daarmee het bereiken van de doelstelling. Bij de deelvragen wordt tevens een verantwoording gegeven. Deze zijn als volgt geformuleerd: 1. Wat is een sloopmeter blijkens wet en regelgeving? Het antwoord op deze vraag maakt duidelijk wat sloopmeters zijn, bijvoorbeeld wat de juridische kwalificering van sloopmeters is. De gebruikte onderzoeksmethoden zijn inhoudsanalyse en deskresearch. 2. Welke overeenkomsten komen tot stand in het veilingmodel verhandelbare slooprechten? Het antwoord op deze vraag brengt in kaart wat voor overeenkomsten tot stand komen en hoe deze overeenkomsten volgens de wet tot stand komen. De gebruikte 10

12 onderzoeksmethoden zijn hier inhoudsanalyse en deskresearch. 3. Wat is het juridisch kader van de overeenkomsten die tot stand komen in het veilingmodel verhandelbare slooprechten? Het antwoord op deze vraag geeft een overzicht van welke eisen de wet stelt aan overeenkomsten. De gebruikte onderzoeksmethoden zijn inhoudsanalyse en deskresearch. 4. Welke juridische risico s en knelpunten ontstaan bij dit type overeenkomsten? Het antwoord op deze vraag maakt de risico s en knelpunten voor de veilingmeester in het veilingmodel verhandelbare slooprechten inzichtelijk: Waarmee dient de veilingmeester rekening te houden bij het sluiten van de overeenkomsten? De gebruikte onderzoeksmethode is veldonderzoek (interview met een deskundige). 5. In hoeverre zijn de door het lectoraat beoogde bepalingen toepasbaar op de overeenkomsten? Het antwoord op deze vraag omvat een aanbeveling aan het lectoraat betreffende welke juridische bepalingen het beste kunnen worden opgenomen in de overeenkomsten. Bij deze onderzoeksvraag vindt de juridische toetsing plaats van de beoogde bepalingen. De gebruikte onderzoeksmethode is veldonderzoek (interview met een deskundige). 1.4 Betrokkenen De betrokkenen bij dit praktijkgericht juridisch onderzoek zijn werkzaam bij het lectoraat. Onderzoekers van dit lectoraat hebben het veilingmodel verhandelbare slooprechten ontwikkeld. Deze onderzoekers willen het ontwikkelde veilingmodel verhandelbare slooprechten in de praktijk testen. Het lectoraat is tevens de opdrachtgever van dit onderzoek. 1.5 Relatie met de opleiding Dit praktijkgericht juridisch onderzoek sluit goed aan op de opleiding en de verdiepende minor recht. De adviserende en onderzoekende rollen van dit praktijkgericht juridisch onderzoek zijn aspecten die volledig aansluiten op de opleidingscompetenties. Deze vaardigheden zijn aangeleerd tijdens modules als Onderzoeksvaardigheden en Praktijkgericht juridisch onderzoek. Elk persoon die bij het recht betrokken wordt kan een overeenkomst sluiten. Deze overeenkomsten vallen onder het privaatrecht. Het privaatrecht is een veel voorkomend rechtsgebied in het curriculum van de HBO-Rechtenopleiding. Een verdieping van dit onderwerp maakt dat deze afstudeeropdracht goed aansluit op deze opleiding. 1.6 Methodische verantwoording Door de deelvragen te beantwoorden, wordt een antwoord op de centrale vraag gegeven. Om tot beantwoording van de deelvragen te komen zijn er methoden en technieken van onderzoek toegepast. 11

13 1.6.1 Onderzoeksstrategie In deze paragraaf wordt beschreven hoe het praktijkgericht juridisch onderzoek is uitgevoerd. In deze scriptie is gekozen voor een kwalitatief onderzoek, omdat in dit praktijkgericht juridisch onderzoek een beschrijving van de bevindingen wordt gegeven aan de hand van literatuur en interviews. Gezien het feit dat de centrale vraag van dit onderzoek niet beantwoord kan worden met cijfermatige gegevens, is de keuze niet gevallen op een kwantitatief onderzoek. Het betreft een praktijkonderzoek, omdat het onderzoek wordt uitgevoerd op verzoek van een opdrachtgever, namelijk het lectoraat. Achtereenvolgens worden behandeld: de dataverzamelingsmethode met daarin een beschrijving van de inhoudsanalyse, deskresearch (literatuurstudie) en fieldresearch (veldonderzoek), betrouwbaarheid, validiteit en tot slot generaliseerbaarheid. Dataverzamelingsmethode De kwalitatieve methode van onderzoek is uitgevoerd door middel van deskresearch, fieldresearch en inhoudsanalyse. Het raadplegen van boeken, wetten en andere regelgeving wordt ook wel literatuuronderzoek genoemd. Tijdens het veldonderzoek zijn relevante personen voor het praktijkgericht juridisch onderzoek geïnterviewd, zodat hun kennis bij dit onderzoek betrokken kon worden. Inhoudsanalyse Bij een inhoudsanalyse wordt gebruikgemaakt van bestaand materiaal. De inhoudsanalyse maakt altijd deel uit van het onderzoek van het recht. Gedurende het onderzoek is gebruikgemaakt van de wet, de jurisprudentie en de literatuur. De informatie is gelezen, geanalyseerd, vergeleken en geïnterpreteerd. 3 Deze onderzoeksmethode is toegepast om de deelvragen 1 tot en met 3 te beantwoorden. Deskresearch De keuze voor de methode van onderzoek is gevallen op deskresearch. Bij deskresearch worden feitelijke gegevens en bestaande onderzoeksdata verzameld ter beantwoording van de deelvragen. Bij deskresearch hoeft de onderzoeker niet het veld in, maar kan deze achter het bureau gegevens verzamelen. Dit is gedaan door het selecteren van kernwoorden uit de deelvragen en op basis daarvan gegevens en onderzoeksdata te zoeken. Vervolgens zijn relevante bronnen en informatie geselecteerd die bruikbaar zijn voor dit praktijkgericht juridisch onderzoek. Ten slotte is deze verzamelde informatie gebruikt om de deelvraag te beantwoorden. Deze onderzoeksmethode is toegepast om de deelvragen 1 tot en met 3 te beantwoorden. Fieldresearch Naast de inhoudsanalyse en deskresearch is tevens gebruikgemaakt van veldonderzoek. Het veldonderzoek heeft bestaan uit interviews met deskundigen. Deze interviews zijn afgenomen met juristen die werkzaam zijn in de praktijk. Dezen stellen vaak overeenkomsten op, waardoor ze op dit gebied veel kennis bezitten. Door interviews af te nemen, is een aanvulling gegeven op de theorie. Dit is bedoeld om een beter beeld te verkrijgen van wat wenselijk is 3 Van Schaaijk 2015, p

14 om te regelen in de overeenkomsten en bij de juridische toetsing van de beoogde bepalingen. Dit heeft ook bijgedragen aan de betrouwbaarheid van het onderzoek. Verder zijn juristen geïnterviewd om kennis te verkrijgen op het gebied van overeenkomsten van sloopmeters. Deelvraag 4 en 5 zijn beantwoord met behulp van deze onderzoeksmethode. 4 Drie juristen, die affiniteit hebben met het opstellen van overeenkomsten voor vragers en aanbieders van sloopmeters, zijn geïnterviewd voor hun expertise op het gebied van dergelijke overeenkomsten. De keuze is gevallen op semigestructureerde interviews. Semigestructureerde interviews worden ook wel kwalitatieve of diepte-interviews genoemd. Hierbij is een algemeen interviewschema met vooropgestelde en wat algemener geformuleerde vragen gebruikt, maar daar mocht van worden afgeweken. Zo kon bijvoorbeeld doorgevraagd worden wanneer de geïnterviewde juristen iets interessants zeiden, of als de interviewer niet helemaal begreep wat de jurist bedoelde. Hiermee is meer en gedetailleerde informatie verkregen, wat vaak het doel is van kwalitatief onderzoek Betrouwbaarheid Om het praktijkgericht juridisch onderzoek betrouwbaar te laten zijn, mag het geen toevallige fouten bevatten. Om de betrouwbaarheid te vergroten, is nauwkeurig omgegaan met de gebruikte bronnen. In dit onderzoek is een correcte bronvermelding toegepast. De bronnen zijn tevens gecontroleerd door de praktijkcoach. Bij het lezen, analyseren en verwerken van de informatie in de scriptie is continu kritisch gekeken welke gegevens letterlijk overgenomen moesten worden door een citaat en welke geparafraseerd en/of samengevat diende te worden. De feiten, gegevens of opvattingen van anderen gevonden uit de juridische bronnen, dienen zonder voorkeur of vooringenomenheid te worden weergegeven. Dit zal de objectiviteit waarborgen. 5 In dit onderzoek worden de resultaten, die voortkomen uit de gebruikte bronnen, zonder vooringenomenheid weergegeven, waardoor de objectiveit van het onderzoek gewaarborgd is. De interviews zijn met een spraakrecorder opgenomen, om de resultaten vast te leggen en om deze nogmaals te kunnen analyseren. Het risico van interviews zou kunnen zijn dat de juristen zich vergissen in de juiste wijze van verstaan of interpreteren van de vragen die worden gesteld tijdens het interview. Om dit te voorkomen is, na het afleggen van het interview, een verslag gemaakt. Dit verslag is vervolgens verstuurd naar de geïnterviewde juristen. De juristen konden dit verslag op hun beurt nalezen en eventueel van feedback voorzien. Op deze manier zijn toevallige fouten voorkomen. Dit is relevant, omdat het lectoraat deze informatie gaat gebruiken Validiteit In een praktijkgericht juridisch onderzoek wordt met validiteit bedoeld dat de interpretatie van rechtsregels op een juiste wijze geschiedt. Wanneer verkeerde verbanden gelegd worden of 4 Van Schaaijk 2015, p Verhoeven 2011, p Van Schaaijk 2015, p. 112 en

15 verbanden die er niet zijn, als uitspraken te algemeen worden gedaan of wanneer omstandigheden bestaan die een andere interpretatie rechtvaardigen, is volgens Van Schaaijk sprake van een niet-valide antwoord. 7 Bij het praktijkgericht juridisch onderzoek heeft de eis van validiteit betrekking op de juistheid van de onderzoeksgegevens. Volgens Van Schaaijk hebben drie situaties effect op de validiteit ervan. Ten eerste kunnen vertekeningsfouten een bedreiging vormen. Dit kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer men zich anders voordoet als de onderzoeker in de buurt is. Ten tweede kunnen interpretatiefouten voor een vertekening van de onderzoeksgegevens zorgen. De redenen hiervoor kunnen volgens Van Schaaijk vooringenomenheid, tunnelvisie, te grote betrokkenheid of luiheid zijn. Tot slot kunnen de geïnterviewde juristen zelf zorgen voor een vertekening van de situatie, bijvoorbeeld door het geven van sociaal wenselijke of strategische antwoorden. De geïnterviewden kunnen weerstand bieden tegen het praktijkgericht juridisch onderzoek of een boycot instellen. Hierdoor kunnen zij, gewild of ongewild, antwoorden geven die een vertekend beeld opleveren. 8 Dit praktijkgericht juridisch onderzoek is voor valide gehouden door stellingen, die gedaan zijn met betrekking tot het geldend recht, degelijk te onderbouwen met argumenten. Deze argumenten zijn ontleend aan verscheidene bronnen, zoals de wetgeving en de literatuur. Op deze manier zijn de argumenten niet gebaseerd op één bron en zijn de argumenten dus valide. 9 Met betrekking tot het praktijkgericht juridisch onderzoek is de kans op vertekeningsfouten zoveel mogelijk verkleind. Geprobeerd is om kritisch en open te blijven kijken naar de onderzoeksresultaten. Interpretatiefouten zijn daarmee voorkomen. Daarnaast heeft de praktijkcoach meegelezen en feedback gegeven op de interpretatiewijze van de onderzoeksresultaten. Tevens is vertekening door antwoorden van de geïnterviewde juristen zo klein mogelijk gehouden door de keuze voor een semigestructureerd interview. Deze vorm laat zowel ruimte voor aanvullingen door de geïnterviewden, als voor extra vragen door de interviewer. Daarnaast zijn enkel juristen die affiniteit hebben met sloopmeters geïnterviewd. Deze juristen hebben naar verwachting geen vertekend beeld gegeven, aangezien hun kennis op dit gebied groot is Generaliseerbaarheid Generaliseerbaarheid houdt in dat onderzoekers een specifiek deel van de werkelijkheid analyseren en hierover uitspraken doen. De bedoeling is dat deze uitspraken gelden voor een zo groot mogelijke groep personen of situaties. Dit praktijkgericht juridisch onderzoek biedt een specifieke aanbeveling voor het lectoraat. Dit komt de generaliseerbaarheid van dit onderzoek niet ten goede. 7 Van Schaaijk 2015, p Van Schaaijk 2015, p Van Schaaijk 2015, p. 112 en

16 1.7 Leeswijzer Deze scriptie bestaat uit zes hoofstukken. In hoofdstuk 2 wordt de eerste deelvraag behandeld, waarin de herkomst en juridische duiding van sloopmeters wordt beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens de tweede deelvraag behandeld. In dit hoofdstuk wordt de werking van het veilingmodel verhandelbare slooprechten toegelicht. Hoofdstuk 4 richt zich op de derde deelvraag. Dit betreft de wettelijke regels omtrent de overeenkomsten die tot stand komen in het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Dit hoofdstuk gaat in op de vereisten uit de wet waaraan de overeenkomsten moeten voldoen. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de vierde en vijfde deelvraag behandeld. Dit hoofdstuk richt zich op de juridische risico s en knelpunten omtrent de overeenkomsten en de beoogde bepalingen van het lectoraat. Hoofdstuk 6 ten slotte omvat de conclusies en aanbevelingen die voortvloeien uit de eerdere hoofdstukken. Deze geven samen een antwoord op de centrale vraag. 15

17 Hoofdstuk 2: Het verhandelbare slooprecht In dit hoofdstuk zal de eerste deelvraag, Wat zijn sloopmeters blijkens wet en regelgeving?, beantwoord worden. Hierbij zal onder andere worden ingegaan op de oorsprong van sloopmeters en de huidige situatie waarin sloopmeters worden gebruikt. 2.1 Sloopmeters De oorsprong Sloopmeters omvatten de gesloopte oppervlakte aan VAB. Wanneer VAB worden gesloopt ontstaan sloopmeters voor de rechthebbende. Deze sloopmeters kunnen ingezet worden bij een aantal compensatieregelingen ontstaan voor de rechthebbende bouwmogelijkheden in het buitengebied. Deze bouwmogelijkheden kan de rechthebbende zelf benutten, of hij kan de sloopmeters verhandelen. Het gebruik van sloopmeters kent zijn oorsprong in het zogenaamde pact van Brakkestein. De ministeries van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enerzijds en de provincies Limburg, Noord- Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) anderzijds sloten in maart 2000 op het landgoed Brakkestein een contract. 10 Het doel van deze partijen was om de intensieve veehouderij te saneren na de uitbraak van de varkenspest in Stoppende veehouders konden hun stallen slopen en ter compensatie konden zij een woning bouwen in het buitengebied. Bij het slopen van deze stallen ontstonden dus bouwmogelijkheden voor de rechthebbende in het buitengebied. Hierdoor werden duizenden oude stallen gesaneerd. In ruil voor die stallen kwamen nieuwe woningen in het buitengebied. De Nota Ruimte vloeide voort uit dit pact. In de Nota Ruimte wordt de regeling uit het pact verder uitgewerkt. Het voornaamste doel van deze Nota is landschap te ontwikkelen met kwaliteit. Dit is onder andere mogelijk door optimale benutting van de bestaande bebouwing en door ruimte voor nieuwbouw. Om dit doel te bewerkstellingen, is de Ruimte voor Ruimte regeling (ook wel Rood voor Rood regeling genoemd) opgesteld. Om langdurig leegstaande gebouwen en verpaupering te voorkomen, heeft de rechthebbende van sloopmeters de mogelijkheid om, naast hergebruik, deze gebouwen te slopen. Hierdoor ontstaan sloopmeters. Deze sloopmeters kunnen gebruikt worden om woningen terug te bouwen. Dit Rijksbeleid biedt provincies in Nederland een mogelijkheid een beleidskader te formuleren dat bepaalt onder welke omstandigheden en in welke gebieden een Ruimte voor Ruimte - aanpak aan de orde is Juridische duiding Sloopmeters zijn juridisch gezien bouwrechten die voortvloeien uit de sloop van VAB. De rechthebbende kan met behulp van de sloopmeters bouwmogelijkheden realiseren die normaal gesproken niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. De rechthebbende heeft de 10 Gies 2014, p

18 mogelijkheid om de bouwrechten te vervreemden. Indien men genoeg sloopmeters in eigendom heeft, ontstaat op grond van de gemeentelijke compensatieregelingen een aantal bouwmogelijkheden in het buitengebied. De bouwmogelijkheden die ontstaan, zijn heel verschillend binnen gemeenten. Bij het vervreemden van sloopmeters worden meestal slechts de bouwrechten die voortvloeien uit de sloopmeters overgedragen aan de nieuwe rechthebbende. Het perceel blijft in eigendom van de VAB-eigenaar. Bij de overdracht van sloopmeters is dus geen sprake van het overdragen van grond. Vermogensrechten De sloopmeters verschaffen aan de rechthebbende een stoffelijk voordeel. Sloopmeters vertegenwoordigen een geldwaarde, omdat ze het mogelijk maken een bepaalde bouwactiviteit te ontplooien in het buitengebied. Tevens zijn sloopmeters overdraagbaar. Om die reden kwalificeren sloopmeters als vermogensrechten in de zin van art. 3:6 BW. Rechten die men kan uitdrukken in geld en die over te dragen zijn, worden aangemerkt als vermogensrechten. Sommige rechten zijn niet overdraagbaar en zijn persoonsgebonden, zoals het naamrecht en het lidmaatschapsrecht van een vereniging. Deze rechten zijn dus geen vermogensrechten. Vermogensrechten kunnen worden onderverdeeld in twee rechten: absolute rechten en relatieve rechten. Absolute rechten zijn afdwingbaar tegen eenieder. Indien men hier inbreuk op maakt zonder toestemming, dan levert dat een onrechtmatige daad op. Voorbeelden hiervan zijn: het auteursrecht, het recht op een handelsnaam en het merkenrecht. 11 De rechten die men slechts ten opzichte van een persoon (of een groep personen) kan afdwingen, zijn relatieve rechten. Deze relatieve rechten ontstaan meestal door een overeenkomst tussen personen. 12 De bevoegdheid om met bouwrechten voortvloeiend uit sloopmeters bouwmogelijkheden in het buitengebied te realiseren, is ontleend aan het publiekrecht. De gemeente is immers een publiekrechtelijke rechtspersoon (2:1 BW). In de literatuur worden deze vermogensrechten, die een zekere geldswaarde vertegenwoordigen en aan het publiekrecht bevoegdheden ontlenen, aangemerkt als publiekrechtelijke vermogensrechten. 13 Men kan sloopmeters dan ook kwalificeren als publiekrechtelijke vermogensrechten. 14 Aangezien een sloopmeter een vermogensrecht is, is het tevens een goed in de zin van art. 3:1 BW. 15 Goederen Volgens art. 3:1 BW zijn goederen alle actieve vermogensbestanddelen. Goederen kunnen worden onderscheiden in zaken en vermogensrechten. 16 Art. 3:2 BW omschrijft zaken als stoffelijke voorwerpen die vatbaar zijn voor bezit. Alle rechten waarop men met betrekking 11 Van Zeijl 2014, p Van Zeijl 2014, p Asser/Hijma 7-I* 2013, p Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, p Van Zeijl 2014, p Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:2 BW, aant

19 tot een zaak kan hebben, zijn te vinden in Boek 5 BW. Men kan ook alleen eigendom op een zaak hebben. 17 Diegene die vermogensrechten in zijn eigendom heeft, wordt aangemerkt als rechthebbende. Goederen zijn in twee aparte categorieën te verdelen: registergoederen en nietregistergoederen. Indien inschrijving in een openbaar register noodzakelijk is voor de overdracht of vestiging van dat recht, dan kan gesproken worden van een registergoed. 18 Bij registergoederen is telkens een notariële akte vereist voor de overdracht van dit goed. 19 Tevens is inschrijving van de notariële akte telkens vereist in een daartoe bestemd openbaar register om het beoogd rechtsgevolg in werking te laten treden. Met andere woorden: registergoederen brengen extra formaliteiten met zich mee. Wanneer een notariële akte ontbreekt of daarvan geen inschrijving bestaat in het register, is er geen sprake van een rechtsgeldige overdracht. 20 Het bestaan van een register waarin het ontstaan en de overdracht kan worden aangetekend, betekent echter nog niet dat sprake is van een registergoed in de zin van art. 3:10 BW. Van belang is dat de inschrijving in dat register een constitutieve vereiste is voor de rechtsgeldigheid van de overdracht. 21 Het registeren van sloopmeters in een daartoe bestemd openbaar register is niet noodzakelijk voor de rechtsgeldigheid van het ontstaan van sloopmeters of van de overdracht daarvan. Het slopen van VAB en het inzetten van sloopmeters dienen wel gemeld te worden bij de desbetreffende gemeente, maar het ontbreken van een melding brengt niet met zich mee dat de sloopmeter niet zou bestaan of dat de overdracht zonder rechtsgevolg zou zijn. Meestal vindt de feitelijke sloop plaats na de overdracht van sloopmeters. De sloopmelding vindt dus plaats nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Sloopmeters zijn dus geen registergoederen Huidige situatie Vele provincies hebben inmiddels een beleidskader opgesteld. Een daarvan is de provincie Overijssel. De provincie Overijssel heeft een beleidsinstrument genaamd Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) vastgelegd. Hierin worden mogelijkheden geboden voor uitbreiding en ontwikkelingen in het buitengebied. Een voorwaarde die hieraan is gebonden, is dat tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. 22 De gemeenten binnen de provincie Overijssel kunnen dit beleidskader uitwerken in hun eigen grondgebied. De gemeenten mogen zelf de invulling van het beleidskader KGO vormgeven. Hierin dienen zij wel te onderbouwen hoe zij een evenwicht gaan bereiken tussen enerzijds de ontwikkeling van bebouwing en anderzijds de investering in ruimtelijke kwaliteit. 23 Zo heeft de gemeente Hof van Twente in december 2015 Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis 17 Art. 5:1 BW 18 Art. 3:10 BW 19 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:10 BW, aant Van Zeijl 2014, p Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, p Provincie Overijssel KGO, p Provincie Overijssel KGO, p

20 voor de toekomst vastgesteld. Deze gemeente biedt ruime mogelijkheden voor de VABeigenaren in het buitengebied. Naar verwachting zal in de komende vijftien jaar het aantal m² aan VAB in de gemeente Hof van Twente stijgen met meer dan driehonderdduizend. 24 Met dit in het achterhoofd, wordt het voor de gemeente een enorme opgave om de kwaliteit van het buitengebied te behouden. Aan de andere kant biedt dit ook kansen voor initiatiefnemers om het buitengebied op een andere manier in te vullen. De gemeente Hof van Twente kent een VAB-beleid waarin het voor VAB-eigenaren mogelijk is om de functie te veranderen van agrarisch naar wonen, ofwel bedrijf. Functieverandering zal in sommige gevallen echter geen uitkomst bieden. Hiervoor heeft de gemeente een aantal compensatieregelingen, waarin sloopmeters kunnen worden ingezet. In de Hof van Twente kan een initiatiefnemer bijvoorbeeld sloopmeters inzetten om een compensatiekavel te realiseren van 750 kubieke meter inhoud. Daarvoor moeten 1000 sloopmeters ingezet worden. Om een groter bijgebouw dan 150 m² te realiseren, dient het tweevoudige van de nieuw te bouwen oppervlakte in sloopmeters te worden ingezet. Korte samenvatting Sloopmeters kennen hun oorsprong in het pact van Brakkestein. Hieruit is de gedachte ontstaan om, ter compensatie van het slopen van landschapontsierende bebouwing, een bouwkavel toe te kennen. Dit is vervolgens in de Nota Ruimte verankerd. De Ruimte voor Ruimte regeling vloeide hieruit voort. Sloopmeters zijn juridisch gezien een publiekrechtelijk vermogensrecht. Vermogensrechten zijn volgens de wet ook goederen. Sloopmeters zijn geen registergoederen. 24 Gies 2014, p

21 Hoofdstuk 3: Het veilingmodel verhandelbare slooprechten In dit hoofdstuk zal de tweede deelvraag, ``Welke overeenkomsten komen tot stand in het veilingmodel verhandelbare slooprechten?``, beantwoord worden. Hiervoor zal ten eerste het systeem van het veilingmodel verhandelbare slooprechten worden verduidelijkt en vervolgens de juridische positie van de veilingmeester. Ten slotte legt dit hoofdstuk uit hoe volgens de wet een overeenkomst ontstaat en welke type overeenkomsten ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten. 3.1 Werking veilingmodel verhandelbare slooprechten In het veilingmodel verhandelbare slooprechten is gekozen voor een vorm van verkoop bij inschrijving. Hierbij worden sloopmeters niet in het openbaar ten overstaan van een notaris verhandeld. Belangstellenden kunnen daarentegen uitsluitend schriftelijk (door het afgeven van gesloten enveloppen) een bod op de sloopmeters uitbrengen bij de notaris, ofwel sloopmeters aanbieden voor de gewenste prijs. 25 Waarschijnlijk zullen twee afzonderlijke veilingen worden gehouden: één voor de koop van sloopmeters en vervolgens één voor de verkoop van sloopmeters. Aanbieders en vragers van sloopmeters worden door middel van wervende advertenties uitgenodigd een bod uit te brengen, ofwel een aanbod op te geven. Zodra de termijn is verstreken waarbinnen biedingen ofwel aanbiedingen kunnen worden uitgebracht, zal de notaris in een openbare zitting de ontvangen biedingen en aanbiedingen ontsluiten en openbaar maken aan de veilingmeester. Aan de hand daarvan zal de veilingmeester bepalen met welke aanbieders of vragers een overeenkomst wordt aangegaan. Dit wordt de gunning genoemd. Ten slotte zal de veilingmeester schriftelijke overeenkomsten aangaan met de vragers en aanbieders van sloopmeters. 3.2 Juridische positie veilingmeester In het veilingmodel verhandelbare slooprechten vervult de veilingmeester een belangrijke rol. De veilingmeester zal privaatrechtelijke rechtshandelingen verrichten in naam van de stichting. De stichting is een privaatrechtelijke rechtspersoon. 26 Een privaatrechtelijke rechtspersoon kan slechts privaatrechtelijke rechtshandelingen verrichten door tussenkomst van zijn bestuurders of andere vertegenwoordigingsbevoegde personen. 27 In de statuten van de stichting kan aan anderen buiten het bestuur vertegenwoordigingsbevoegdheid worden toegekend. 28 Een afzonderlijke volmacht is dan niet nodig. Om deze bevoegdheid te creëren of te wijzigen, moeten de statuten wel telkens gewijzigd worden. Omdat dit vaak lastig is, wordt in de praktijk meestal gekozen voor een volmacht. In deze paragraaf wordt deze vorm van vertegenwoordiging behandeld (zoek op verkoop op inschrijving) 26 Art.2:3 BW 27 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 2:292 BW, aant Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 2:292 lid 4 BW, aant

22 3.2.1 Vertegenwoordiging Wanneer een tussenpersoon voor een ander in diens naam handelingen verricht, spreekt de wet van vertegenwoordiging. Er bestaan verschillende vormen van vertegenwoordiging. Door een handeling van vertegenwoordiging wordt niet de vertegenwoordiger gebonden, maar de vertegenwoordigde. In het BW bestaan vele artikelen over vertegenwoordiging. Vertegenwoordiging kent een aantal rollen: een vertegenwoordiger, een vertegenwoordigde en een derde. De vertegenwoordiger verricht de rechtshandeling voor de vertegenwoordigde en deze rechtshandeling wordt verricht tegenover een derde. De vertegenwoordigde bepaalt welke rechtshandelingen verricht worden door de vertegenwoordiger. Bij gebreke kent de wet een aantal regels. In het veilingmodel verhandelbare slooprechten zal de veilingmeester de rol van vertegenwoordiger vervullen. De veilingmeester verricht, in naam van de stichting, privaatrechtelijke rechtshandelingen. De stichting is de vertegenwoordigde. Deze privaatrechtelijke rechtshandelingen worden verricht tegenover vragers en aanbieders van sloopmeters. Dezen worden aangeduid als derde Volmacht Er bestaan verschillende vormen van vertegenwoordiging. De meest voorkomende vorm is de volmacht. Ook bestaat er wettelijke vertegenwoordiging zoals: vertegenwoordiging van een minderjarige en van andere handelingsonbekwamen, zoals onder curatele gestelden. Een rechtspersoon kan geen rechtshandeling verrichten en heeft daarom volgens de wet een vertegenwoordiger nodig. In deze paragraaf wordt slechts aandacht besteed aan vertegenwoordiging in de vorm van volmacht. Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een natuurlijk persoon, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. 29 Een volmacht kan alleen verleend worden bij een gerichte wil en een beoogd rechtsgevolg. De rechtmatige en onrechtmatige daden zijn dus niet vatbaar voor vertegenwoordiging. 30 Het verlenen van volmacht is vormvrij. De volmacht kent twee belangrijke soorten: de algemene en de bijzondere volmacht. Bij algemene volmacht krijgt de gevolmachtigde de bevoegdheid om alle rechtshandelingen te verrichten voor de volmachtgever, tenzij dit uitdrukkelijk beperkt is. Bij bijzondere volmacht krijgt de gevolmachtigde alleen de bevoegdheid om een bepaalde rechtshandeling te verrichten voor de volmachtgever. De stichting zal op grond van 3:60 lid 1 BW de bevoegdheid tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen in naam van de stichting verlenen aan de veilingmeester. Dit zal een bijzondere volmacht zijn, die alleen binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten overeenkomsten gesloten mogen worden. De veilingmeester verricht privaatrechtelijke rechtshandelingen in naam van de stichting. Dit betekent dat de stichting partij wordt bij de gesloten overeenkomst en niet de veilingmeester. De veilingmeester staat als het ware tussen de VAB-eigenaar (ofwel de particulier met een compensatieopgave) en de stichting in en is geen partij geworden bij de overeenkomst. 29 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:60 BW, aant Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:60 BW, aant

23 3.3 Overeenkomsten veilingmodel verhandelbare slooprechten Alvorens een antwoord te kunnen geven welk type overeenkomst ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten, is het van belang om het juridisch leerstuk in kaart te brengen. Deze paragraaf zal daarom eerst aandacht besteden aan de wettelijke regeling omtrent de totstandkoming van overeenkomsten De overeenkomst In dit onderdeel wordt de overeenkomst in het algemeen beschreven. In art. 6:213 BW wordt een beschrijving van een overeenkomst gegeven: Een overeenkomst is een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer anderen een verbintenis aangaan. Hierna worden alle termen in de bovenstaande bepaling toegelicht. Rechtshandelingen Als een handeling wordt verricht door een handelingsbekwame natuurlijke of rechtspersoon, waarmee deze beoogt een rechtsgevolg in het leven te roepen, is er sprake van een rechtshandeling. Volgens art. 3:33 BW ontstaat een rechtshandeling pas nadat de wilsverklaring is geopenbaard. De wil van tenminste twee personen is nodig om een meerzijdige rechtshandeling tot stand te brengen. Het belangrijkste voorbeeld van een meerzijdige rechtshandeling is de overeenkomst. Een verbintenisscheppende overeenkomst ontstaat indien de meerzijdige rechtshandeling gericht is op het scheppen van verbintenissen. 31 Daarmee wordt bedoeld dat beide partijen moeten beogen om verbintenissen tot stand te brengen met rechten en plichten over en weer. De wil die een vrager/aanbieder verklaart in de gesloten enveloppe om een aantal sloopmeters te kopen ofwel te verkopen is een rechtshandeling. Partijen beogen daarmee om verbintenissen tot stand te brengen met de stichting binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Verbintenissen Bij een verbintenis ontstaat een binding tussen twee partijen. Deze partijen staan tegenover elkaar, aangezien sprake is van schuldenaar en schuldeiser. 32 Door de verbintenis ontstaan rechten en plichten. Zo is een schuldenaar verplicht het goed waar op basis van de overeenkomst recht op heeft, over te dragen en heeft de schuldeiser op basis van de overeenkomst recht op de afgesproken verschuldigde betaling. Op grond van art. 6:1 BW ontstaan verbintenissen uitsluitend door de wet. Dit betekent dat de eerdergenoemde binding ontstaat indien een op de wet gebaseerde verbintenis tot uiting komt. De verbintenis dient niet aan een specifiek wetsartikel te voldoen, maar moet in het stelsel van de wet passen. 33 De relevante verbintenis is de eerdergenoemde overeenkomst conform art. 6:213 BW. De 31 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 6:219 BW, aant Van Zeijl 2014, p Van Zeijl 2014, p

24 wederkerige overeenkomst is daarin veelvoorkomend. Dit type overeenkomst heeft de eerdergenoemde binding tussen de contractspartijen als kenmerk. Zo zal bij een overeenkomst betreffende de koop/verkoop van sloopmeters een binding ontstaan tussen de stichting en de VAB-eigenaar ofwel particulier die sloopmeters nodig heeft voor een compensatieopgave. Er is hier sprake van een meerzijdige rechtshandeling, aangezien de VAB-eigenaar of particulier tegen betaling van de som eigenaar wordt van het afgesproken aantal sloopmeters, ofwel tegen betaling de afgesproken sloopmeters moet overdragen. Het gevolg van een overeenkomst is dat twee verbintenissen ontstaan. Hierdoor worden beide partijen zowel schuldenaar als schuldeiser van elkaar. Overeenkomst: aanbod en aanvaarding Een overeenkomst komt ingevolge art. 6:217 BW tot stand door middel van een aanbod en de aanvaarding daarvan. Aanbod en aanvaardingen zijn uitingen of verklaringen van de wil van de partij die het aanbod doet, dan wel van de partij die het aanbod aanvaardt. Deze uitingen of verklaringen zijn vormvrij. In sommige gevallen kan het voorkomen dat de wilsverklaring van de ene partij door de andere partij anders wordt geïnterpreteerd dan de verklarende partij heeft bedoeld. Als echter de andere partij de verklaring in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs zo mocht opvatten, kan de partij die de verklaring heeft afgelegd geen beroep doen op het ontbreken van zijn wil. 34 Een uitnodiging om in onderhandeling te treden of een uitnodiging om een aanbod te doen, wordt niet aangemerkt als een aanbod. Een aanbod moet ten minste de hoofdzaken of voornaamste punten van de beoogde overeenkomst bevatten. 35 Per overeenkomst kunnen de hoofdzaken verschillen. Een reclamefolder waarin kantoorartikelen tegen een bepaalde prijs worden aangeboden, wordt als aanbod aangemerkt. Dit is niet het geval bij een advertentie waarin een woning tegen een bepaalde prijs wordt aangeboden. Bij die transactie zijn namelijk bijkomende voorwaarden van belang, zoals de persoon van de koper. Een offerte kan in sommige gevallen worden aangemerkt als een aanbod, maar in andere gevallen als een uitnodiging tot het doen van een aanbod. Dit is afhankelijk van de inhoud van de offerte. Een aanbod kan herroepelijk, onherroepelijk of vrijblijvend zijn. Tot aan het moment van aanvaarding door de andere partij kan een aanbod worden herroepen, behalve wanneer voor de aanvaarding een termijn is gesteld. 36 Door herroeping komt het aanbod te vervallen en zodra dit het geval is, kan door aanvaarding geen overeenkomst meer tot stand komen. De aanbieder kan bij een onherroepelijk aanbod het aanbod niet herroepen. Uit het aanbod kan blijken of sprake is van een onherroepelijk aanbod, bijvoorbeeld bij een termijn voor aanvaarding. De onherroepelijkheid kan volgen uit de overeenkomst zelf of uit gewoonte. Een partij kan bij het doen van een aanbod vermelden dat het aanbod vrijblijvend wordt gedaan en 34 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014, p Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014, p Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014, p

25 de partij heeft de mogelijkheid om direct na aanvaarding door de andere partij nog te herroepen. 37 Partijen kunnen naast herroepen het aanbod intrekken. Wil de intrekking van een aanbod werking hebben, dan moet de intrekking de andere partij eerder dan of gelijktijdig met het aanbod bereiken. Als iemand een gesloten enveloppe afgeeft aan de notaris met daarin het aantal sloopmeters dat diegene wil kopen/verkopen en tegen welk prijs, dan is dit een geldig aanbod in de zin van 6:219 BW. Aanvaarding van een aanbod dient bewerkstelligd te worden op het moment waarop het aanbod van kracht is. Bij een mondeling aanbod dient de aanvaarding direct plaats te vinden. Als het aanbod schriftelijk is geopenbaard, dient het binnen de gestelde termijn te worden aanvaard. Indien geen termijn is gegeven, dient het aanbod binnen een redelijke termijn te worden aanvaard. Het aanbod en de aanvaarding dienen overeen te komen. Indien de aanvaarding afwijkt van het aanbod, geldt dat als een nieuw aanbod en daarmee als verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Deze regel geldt niet indien de aanvaarding op kleine details afwijkt van het originele aanbod. In dat geval indien de aanbieder direct bezwaar maakt tegen de afwijkingen, komt een overeenkomst tot stand. Op moment dat de aanvaarding binnen kom bij de aanbieder ontstaat een overeenkomst. Naast de afspraken die uit het aanbod komen, gelden tevens de regels van aanvullend en dwingend recht, de redelijkheid en bilijkheid en de gewoonte. 38 De praktijk leert, dat door de contractsvrijheid in het recht, datgene dat partijen onderling zijn overeengekomen voornamelijk de overeenkomsten beheerst. Op het moment dat de veilingmeester de aanbieder gunt is sprake van aanvaarding van dat aanbod. De gunning van de veilingmeester is dus de wilsverklaring waarmee wordt gezegd dat het aanbod, dat in de gesloten enveloppe staat, wordt aangenomen. Daarna wordt een schriftelijke overeenkomst ondertekend door partijen. Hiermee ontstaat een overeenkomst (6:217 BW). 37 HR 10 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG Van Zeijl 2014, p

26 3.4 Welk type overeenkomst komt tot stand? In de vorige paragraaf is uitgelegd dat er overeenkomsten ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Deze paragraaf behandelt het type overeenkomsten dat ontstaat. Bij de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten is het aantal sloopmeters dat wordt afgeleverd en de afgesproken som geld kenmerkend. Zulk soort overeenkomsten, waarin de belangrijkste afspraken de prijs en het te leveren goed zijn, worden aangemerkt als koopovereenkomsten. 39 Een koopovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene persoon een geldsom geeft, terwijl de ander daarvoor een geldsom betaalt. Dit soort overeenkomsten is te onderscheiden van (bijvoorbeeld) overeenkomsten van geldlening en overeenkomsten voor het uitvoeren van diensten. 40 Een koopovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Voor koper en verkoper ontstaan rechten en verplichten over en weer. In beginsel staan zaken alleen open voor dit type overeenkomst. Een vermogensrecht kan ook gekocht worden. Om van koop te kunnen spreken, moet sprake zijn van geven in de zin van art. 7:1 BW. Het is noodzakelijk dat de verkoper een zaak moet geven. Dit is nader bepaald in art. 7:9 lid 1 BW. Volgens dit artikel is de verkoper verplicht om de verkochte zaak na betaling in eigendom over te dragen en af te leveren aan de koper. Om van koop van vermogensrechten te kunnen spreken, dient het vermogensrecht overdraagbaar te zijn. Het begrip geven in art. 7:1 BW dient niet gelijk te worden gesteld met het begrip overdragen als bedoeld in art. 3:84 lid 1 BW. Volgens de parlementaire geschiedenis wordt de verplichting tot geven uitgewerkt in art. 7:9 lid 1 BW. Dit artikel geeft geen limitatieve opsomming voor dit begrip. De verplichting tot overdracht is dus niet de enige uitwerking van geven. 41 Onder geven wordt de handeling verstaan waarbij de koper het gekochte verkrijgt. 42 In de praktijk bestaan verschillende voorbeelden van geven die geen overdracht betreffen, maar wel als geven kunnen worden beschouwd. Voorbeelden hiervan zijn girale effecten en girale emissierechten. Beide rechten zijn verhandelbare vermogensrechten. De overdracht van deze rechten is wettelijk vastgelegd. Deze overdracht, genoemd in beide wetten, is geen overdracht in de zin van art. 3:84 lid 1 BW. De overdracht van dergelijke rechten is vergelijkbaar met girale betaling van geld. Indien deze rechten verkocht en overgedragen worden, dan is daarmee voldaan aan de vereiste van art. 7:9 jo. 7:47 BW. 43 Ook bij de koop van andere publiekrechtelijke vermogensrechten hoeft 39 Asser/Hijma 7-I* 2013, p Asser/Hijma 7-I* 2013, p Parl. Gesch. Boek 7, p Asser/Hijma 7-I* 2013, p Asser/Hijma 7-I* 2013, p

27 van een overdracht in de zin van 3:84 lid 1 BW geen sprake te zijn, maar zal de wijze van overgang kunnen worden aangemerkt als geven in de zin van art. 7:1 jo 7:47 BW. 44 Sloopmeters zijn publiekrechtelijke vermogensrechten waarvan de overdraagbaarheid niet wettelijk is vastgelegd. Art.3:84 lid 1 BW moet de overdracht regelen. Korte samenvatting Het veilingmodel verhandelbare slooprechten zal gebruik maken van een veilingsysteem vergelijkbaar met de openbare inschrijving. Bij dit type veiling worden gesloten enveloppen afgegeven door vragers en aanbieders van sloopmeters bij de notaris. De notaris zal de gesloten enveloppe kenbaar maken aan de veilingmeester, die de gunning bepaalt. De veilingmeester heeft een belangrijke rol binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Hij zal, in naam van de stichting, privaatrechtelijke rechtshandelingen verrichten. Dit wordt vertegenwoordiging genoemd. De meest voorkomende vorm hiervan is volmacht. In het veilingmodel verhandelbare slooprechten komen overeenkomsten tot stand. Die overeenkomsten kunnen getypeerd worden als koopovereenkomsten. 44 Prof. mr. drs. J.W.A. Biemans, 'Algemene beschouwingen over koop van vermogensrechten (en meer)', MvV 2015, p

28 Hoofdstuk 4: Juridische eisen overdracht In dit hoofdstuk zal deelvraag 3, Wat is het juridisch kader van de overeenkomsten die tot stand komen in het veilingmodel verhandelbare slooprechten?, worden beantwoord. Alvorens gekeken kan worden naar de wettelijke regels die van toepassing zijn op de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten, is het van belang om het juridisch leerstuk in kaart te brengen. Dit hoofdstuk zal zich daarom eerst richten op de wettelijke regeling omtrent de juridische overdracht van vermogensrechten, om vervolgens de wetgeving betreffende bijzondere overeenkomsten onder de loep te nemen, namelijk de koopovereenkomst. 4.1 Goederenrecht Naast het verbintenissenrecht kent het Nederlandse vermogensrecht ook het goederenrecht. Anders dan het verbintenissenrecht heeft het goederenrecht in beginsel een dwingend karakter. De rechten die voortvloeien uit een recht op een goed geven de rechthebbende een bepaalde bevoegdheid die in beginsel tegengeworpen kan worden aan derden, deze bevoegdheden moeten een duidelijke grondslag bevatten en kenbaar zijn voor een ieder. Derden zouden voor verassingen kunnen komen te staan wanneer partijen zelf invulling gaan geven aan de inhoud van het zakelijk recht, bijvoorbeeld door volledig eigen maatstaven vast te stellen. In beginsel kunnen partijen bijvoorbeeld niet vrij de overdraagbaarheid van eigendom of een beperkt recht uitsluiten. 45 Men kan er dus steeds van uitgaan dat eigendom of een beperkt recht voor overdracht vatbaar is. Uitzondering op dit geval is als de wet of de aard van het recht zich hiertegen verzet. Daartegenover zijn partijen in beginsel vrij te bepalen wat in de verbintenissen tussen elkaar komt te staan. Het dwingendrechtelijk karakter van het goederenrecht komt voornamelijk tot uiting doordat het, zoals hierna nader uiteengezet zal worden, een zogenaamd gesloten systeem vormt. Partijen kunnen geen rechten op goederen in het leven roepen die niet als zodanig door de wet worden erkend. Ook bij de bepaling van de inhoud van de erkende rechten op goederen is partijen geen absolute vrijheid gelaten. Hoever die vrijheid gaat, hangt af van het karakter van het desbetreffende recht en de expliciete ruimte die de wetgever heeft gelaten voor de partijautonomie. In de meeste gevallen volstaat de wet met het stellen van enkele algemene vereisten waaraan het recht moet voldoen, terwijl overigens aan partijen de bevoegdheid toekomt binnen het wettelijk kader hun verhouding te regelen zoals zij dit willen. Wettelijke bepalingen met betrekking tot goederenrechtelijke rechten waarin niets wordt gezegd over de mogelijkheid om af te wijken, zijn dwingend in goederenrechtelijk opzicht. 45 Art. 3:83 lid 1 BW 27

29 4.1.1 Overdracht Overdracht is volgens de wet de wijze waarop men goederen onder bijzondere titel verkrijgt. 46 Verder kan men goederen verkrijgen onder algemene titel, zoals: verjaring, onteigening en de overige in de wet voor iedere soort aangegeven wijzen van rechtsverkrijging. Deze beide vormen van verkrijging van goederen worden derivatieve verkrijging genoemd. De verkrijging wordt overgedragen van rechthebbende naar een ander. Wanneer een recht ontstaat en voor het eerst aan iemand gaat toebehoren, wordt dit orginaire verkrijging genoemd. De VAB-eigenaar kan gezien worden als orginair verkrijger. In het vermogen van de VABeigenaar ontstaan, na sloop van de VAB, sloopmeters. De VAB-eigenaar ontleent zijn rechtspositie niet aan een rechtsvoorganger. Nadat de sloopmeters zijn ontstaan en tot het vermogen van de VAB-eigenaar zijn gaan behoren, kunnen deze vervolgens overgaan naar het vermogen van een koper. Dat is dan een derivatieve verkrijging, bijvoorbeeld in de vorm van een overdracht. Men spreekt bij de derivatieve verkrijging van goederen van de term overgang voor alle situaties waarin een goed overgaat naar een ander, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel. Zoals voorzien in de wet kan het begrip overdracht slechts gebruikt worden bij de specifieke wijze van verkrijging onder bijzondere titel. 47 Overdracht kan op twee manieren gedefinieerd worden. In het BW wordt de term overdracht uitgelegd als regel op het rechtsgevolg: een goed heeft een nieuw rechthebbende gekregen en is in het vermogen van een rechtsopvolger beland. Vroeger werd de rechtshandeling die vereist was om het rechtsgevolg te bereiken ook aangemerkt als overdracht. Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe BW kent de wet daarvoor echter een andere naam, namelijk levering. De meest voorkomende vorm van verkrijging is overdracht. In art. 3:84 lid 1 BW staan de vereisten waaraan de overdracht van een overdraagbaar goed moet voldoen. Voordat het goed rechtsgeldig overgaat naar de nieuwe rechthebbende, dient te zijn voldaan aan een aantal vereisten: een rechtsgeldige titel, beschikkingsbevoegdheid van de overdrager en het plaatsvinden van een leveringshandeling. Indien aan een of meer van deze vereisten niet wordt voldaan, is het rechtsgevolg daarvan dat de overdracht niet tot stand komt. De overdracht is dan niet gerealiseerd, ofwel nietig. 48 Voor de overdracht van een goed is allereerst van belang of dat vermogensrecht overdraagbaar is. Daarover laat artikel 3:83 BW zich uit. In dit hoofdstuk wordt hieraan geen aandacht besteed. Hieronder worden alle onderdelen belicht waaraan voldaan moet worden: 46 Art. 3:80 lid 3 BW 47 Zie: afdeling 2 Boek 3 BW 48 Art. 3:40 lid 2 BW 28

30 Rechtsgeldige titel De verbintenis waardoor het goed moet worden overgedragen naar een ander, wordt ook wel een rechtsgeldige titel genoemd. Voorbeelden hiervan zijn de obligatiore overeenkomsten, zoals koop, ruil en schenking. Ook eenzijdige rechtshandelingen en andere rechtsfeiten, zoals een wettelijke overdrachtsverplichting, kunnen worden aangemerkt als een rechtsgeldige titel. Van ongeldigheid van een titel kan sprake zijn wanneer de overeenkomst nietig is of in het geval dat zij vernietigbaar is, de overeenkomst voor de levering vernietigd is. Vernietiging heeft volgens de wet terugwerkende kracht. Dit betekent dat een ongeldige titel die aan de overdracht ten grondslag heeft gelegen na de overdracht vernietigd kan worden. Dit heeft als gevolg dat er geen overdracht tot stand is gekomen. De rechthebbende is dan, ondanks levering, met terugwerkende kracht rechthebbende gebleven. De verkrijger is nooit rechtsgeldig rechthebbende geweest. 49 In het veilingmodel verhandelbare slooprechten zal de rechtsgeldige titel een koopovereenkomst zijn. Zowel bij het kopen als verkopen van sloopmeters worden koopovereenkomsten aangegaan met partijen. Beschikkingsbevoegdheid overdrager Met beschikkingsbevoegdheid wordt de relatie van diegene die overdraagt tot het te leveren goed bedoelt. De overdrager dient rechthebbende te zijn of anderszins in staat te zijn over dat recht te beschikken. De overdrager dient in een rechtsverhouding tot het te leveren goed te staan. Volgens de wet kan men geen rechten verschaffen aan een ander waarover men niet kan beschikken en men kan ook niet meer rechten verschaffen dan waarover men kan beschikken. 50 In beginsel is de rechthebbende als enige beschikkingsbevoegd, maar ook een houder van een beperkt recht kan beschikkingsbevoegd zijn. Ook raakt beschikkingsbevoegdheid aan de persoonlijke kwaliteit van degene die de rechtshandeling verricht. Indien men handelingsonbevoegd is, bijvoorbeeld vanwege een faillissement, kan men ook geen rechtsgeldige beschikkingshandelingen verrichten. 51 In beginsel is de VAB-eigenaar na de sloop rechthebbende van de ontstane sloopmeters. De bouwrechten die voortvloeien uit de sloopmeters kan de rechthebbende overdragen. Om meer zekerheid te krijgen over wie beschikkingsbevoegd is over de sloopmeters kan de gemeente waar de VAB gelegen zijn geraadpleegd worden. De gemeenten houden vaak een register bij. Leveringshandeling De rechtshandeling die nodig is om het beoogd rechtsgevolg van de overdracht te realiseren, wordt aangeduid als levering. De term levering kan op twee verschillende manieren worden geïnterpreteerd: enerzijds als de materiële, goederenrechtelijke rechtshandeling waarmee het 49 Art. 3:40 BW 50 Art. 3:80 lid 2 BW 51 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:84 BW, aant

31 goed geleverd wordt door de wilsovereenstemming die tot overdracht strekt, anderzijds als de geldende formele vereisten voor die rechtshandeling. Om te bewerkstelligen dat een bepaald recht naar het vermogen van de rechtsopvolger gaat, is een levering vereist. Inhoudelijk is een levering een meerzijdige rechtshandeling waarmee het goed wordt overgedragen. Het type goed is bepalend voor welke leveringshandeling vereist is om de overdracht te bepalen. De wet kent een aantal verschillende formaliteiten dat gekoppeld is aan een type goed. Een drietal typen kan worden onderscheiden: niet-registergoed, registergoed of een vorderingsrecht. Voor registergoederen zijn de formaliteiten terug te vinden in art. 3:89 BW, voor niet-registergoederen in art. 3:90 3:92 BW, voor rechten aan toonder of order art. 3:93 BW, voor vorderingen op naam in art. 3:94 BW en voor aandelen in goederen in art. 3:96 BW. Daarnaast kent de wet een restbepaling te vinden in art. 3:95 BW. Aangezien sloopmeters vallen onder geen van de bovengenoemde typen, moet de restbepaling gehanteerd worden. Hieronder wordt de restbepaling toegelicht. De andere vormen van leveringen worden buiten beschouwing gelaten. In sommige gevallen zijn art.3:89 3:94 BW niet van toepassing op het te leveren goed. In die gevallen is art. 3:95 BW van toepassing. Dit artikel is een restbepaling: het kan niet gezien worden als alternatief voor de genoemde leveringsvormen in de art. 3:89 94 BW en ook niet als de desbetreffende voorgeschreven leveringsvorm geen beoogd effect geeft. In de restbepaling is de vereiste leveringsvorm een authentieke akte of onderhandse akte. 52 Uit deze authentieke akte of onderhandse akte moet voortvloeien dat de akte is opgemaakt om aan levering van het goed te voldoen. Deze akte dient niet tweezijdig opgesteld te worden. Voldoende is dat de rechthebbende de akte ondertekent, mits de levering door de nieuwe rechthebbende vormvrij wordt aanvaard. De tot levering strekkende verklaring van de rechthebbende hoeft niet in de akte te worden opgenomen. Als de nieuwe rechthebbende uit de akte kan opmaken dat deze opgesteld is met als doel om het goed over te dragen, is aan deze vereiste voldaan. Het over te dragen goed moet door de akte in voldoende mate worden bepaald. In het algemeen is voldaan aan die eis wanneer de akte gegevens bevat aan de hand waarvan (eventueel achteraf) kan worden vastgesteld om welke goederen het gaat. 53 De koopovereenkomsten die de veilingmeester sluit met vragers en aanbieders van sloopmeters kunnen worden aangemerkt als onderhandse akten. De koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de stichting en de aanbieders ofwel de vragers van de sloopmeters. Deze koopovereenkomst is een onderhandse akte en behoeft niet door de notaris te worden opgesteld. In de koopovereenkomst leggen de stichting en de aanbieders of de vragers vast dat sloopmeters onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom worden van de vrager ofwel de stichting. 52 Huijgen, in: T&C BW 2015, art. 3:95 BW, aant HR 20 september 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE

32 4.3 Wettelijke eisen koopovereenkomst In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de wettelijke eisen aan de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten Gelaagde structuur verhouding Boek 3 en 6 Het Nederlandse vermogensrecht kent een gelaagde structuur. In 1992 is het huidige BW ingevoerd en is deze onderverdeeld in negen verschillende boeken, Dit betekent dat eerst de algemene regels worden genoemd en vervolgens de specifieke regels. Hoe eerder het artikel voorkomt in het BW, hoe algemener het is. Dit betekent dat de koopovereenkomsten die terug te vinden zijn in Boek 7 BW. Daarop zijn tevens de algemene bepalingen van boek 6 BW over overeenkomsten en verbintenissen van toepassing. Ook bepalingen uit Boek 3 BW over de totstandkoming van rechtshandelingen zijn hier van toepassing. Beide zijn aan bod gekomen in hoofdstuk Grondbeginselen contractenrecht De grondbeginselen vormen geen wettelijke vereiste voor een contract. Binnen het algemene contractenrecht zijn deze grondbeginselen wel van belang. Het algemene contractenrecht kent een drietal grondbeginselen: de contractsvrijheid, de vormvrijheid en de verbindende kracht van de overeenkomst (pacta sunt servanda). 54 Contractsvrijheid Dit grondbeginsel houdt in dat men de vrijheid heeft om overeenkomsten te sluiten met wie men wil, met de inhoud die men wenselijk acht en op iedere moment dat men dat wil. Het grondbeginsel is niet gecodificeerd in de wet, maar is wel fundamenteel voor het verbintenissenrecht. Verschillende rechtsgeleerden noemen het grondbeginsel een ongeschreven grondrecht. 55 Het beginsel van de contractsvrijheid kent een aantal uitzonderingen, die in de wet zijn opgenomen. In sommige gevallen kan de contractsvrijheid in strijd komen met een belang van hogere orde. Voorbeeld hiervan is het art. 3:40 BW. In dit artikel is opgenomen dat een rechtshandeling die in strijd is met goede zeden of openbare orde, in beginsel nietig is. Er is dus slechts sprake van contractsvrijheid tot een bepaalde hoogte. Vormvrijheid 56 In art. 3:37 lid 1 BW is dit grondbeginsel vastgelegd. Tenzij anders is bepaald, kunnen verklaringen, met inbegrip van mededelingen, in iedere vorm geschieden en kunnen zij in een of meer gedragingen besloten liggen. 57 Bij dit artikel gaat het er dus niet om op welke wijze men de overeenkomst heeft gesloten, maar gaat het om de wilsovereenstemming. Er dient dus sprake te zijn van wilsovereenstemming in wat voor vorm dan ook. De bedoelingen van 54 Hijma e.a. 2007, p Asser-Hartkamp II, nr. 45a 56 Timmer & Paffen 2011, p Art. 3:37 BW. 31

33 partijen is leidend, niet de vorm. 58 In verband met de rechtszekerheid is het raadzaam om zoveel mogelijk op schrift te stellen. Nadien kunnen partijen achterhalen wat precies is afgesproken en wat ze van elkaar kunnen en mogen verwachten. Pacta sunt servanda Het derde grondbeginsel is het pacta sunt servanda. Dit betekent letterlijk: afspraken moeten worden nagekomen. Op het moment dat een overeenkomst tot stand komt, mogen beide partijen ervan uitgaan dat deze overeenkomst wordt nagekomen. Uiteraard kan van dit grondbeginsel afgeweken worden. Een voorbeeld hiervan is de mogelijkheid om contracten tussentijds te wijzigen of te beëindigen Boek 7. Bijzondere overeenkomsten De wetgever heeft het om een tweetal redenen noodzakelijk geacht om voor een aantal overeenkomsten in de wet bijzondere voorschriften op te stellen. De eerste reden komt voort uit het oogpunt van de particulier, de tweede uit het algemeen belang. Partijen sluiten in de praktijk veelal alledaagse overeenkomsten, zoals koop, bewaarneming en geldlening. Bij deze overeenkomsten kennen partijen meestal alleen de hoofdlijnen van de rechtsgevolgen van hun afspraken. De afspraken tussen partijen kunnen leemten bevatten die op sommige vragen geen antwoord kunnen geven. In die gevallen is de stilzwijgende behoefte van partijen niet op schrift gezet. Het vinden van de rechtsgevolgen uit de overeenkomsten, uit de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid is in veel gevallen niet mogelijk. De wetgever heeft beoogd om in Boek 7 per afzonderlijk geregelde bijzondere overeenkomst een maatstaf te creëren. De bijzonder wettelijke bepalingen van de desbetreffende titel uit Boek 7 vullen de tussen partijen gemaakte individuele afspraken aan met bepalingen die evenwichtige, objectieve toedeling van rechten en verplichtingen beogen. Deze bepalingen zijn in beginsel van regelend recht. Hier kan van worden afgeweken in bepaalde situaties. Kenmerkend aan de meeste bepalingen in Boek 7 BW is de specifieke inhoud van afzonderlijke rechten en verplichtingen van de partijen bij de bijzondere overeenkomst Titel 7.1 BW De bijzondere bepalingen van koop zijn opgenomen in titel 7.1 BW. Koop is de overeenkomst waarbij de één zich verbindt een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs te betalen. 59 Daarom kan een koopovereenkomst ook gezien worden als een wederkerige overeenkomst. In de meeste artikelen wordt gesproken van zaken. In het algemeen lenen deze artikelen zich ook voor de koop op vermogensrechten. Hier dient echter wel rekening gehouden te worden met de aard van de bepalingen. Voorbeelden van bepalingen die van overeenkomstige toepassing zijn: 58 HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG Art. 7:1 BW 32

34 de verplichtingen van de verkoper om het vermogensrecht over te dragen en af te leveren 60 ; de regeling van tenietgaan en achteruitgang 61 ; de verplichting om het goed over te dragen, vrij van lasten en beperkingen 62 ; de verplichting om het over te dragen conform koopovereenkomst 63 ; de diverse rechtsvorderingen bij de niet-nakoming van deze verplichtingen 64 ; de klachtplicht en de verjaringstermijn 65 ; de verplichting van de koper om de koopprijs te betalen 66 ; de zorgplicht van de koper. 67 De titel 7.1 BW geeft, naast een aantal algemene bepalingen van koop, een aantal bijzondere bepalingen, die meer specifiek van toepassing zijn op de koop van registergoederen, koop van tot bewoning bestemde onroerende zaken, consumentenkoop, koop van roerende zaken, koop op afbetaling en koop op afstand. In sommige gevallen kunnen deze bijzondere bepalingen ook voor andere vermogensrechten voor overeenkomstige toepassing gelden. De artikelen 7:2, 7:3, 7:8, 7:15 lid 2, 7:17 lid 6 en 7:26 lid 3 t/m 5 BW zijn geschreven voor de koop van tot bewoning bestemde onroerende zaken en registergoederen. Het is vanzelfsprekend dat deze bepalingen niet van overeenkomstige toepassing zijn op de koop van alle vermogensrechten. De bepalingen uit titel 7.1 BW die uitsluitend betrekking hebben op de koop van tot bewoning bestemde onroerende zaken en registergoederen zijn in beginsel alleen van overeenkomstige toepassing op de koop van daarmee vergelijkbare vermogensrechten. 68 Wel bestaat een onderscheid tussen enerzijds onroerende zaken en anderzijds de registergoederen. Vermogensrechten die zijn afgeleid van de eigendomsrechten op de tot bewoning bestemde onroerende zaken worden geacht vergelijkbaar te zijn met onroerende zaken. Sommige vermogensrechten kunnen vergelijkbaar zijn met registergoederen. Dit is het geval als de goederen ook in een openbaar register kunnen worden ingeschreven. In bijvoorbeeld art.7:3 BW stelt de wetgever de inschrijving in het openbare register centraal. Hierdoor is dit artikel alleen van toepassing op registergoederen. De schakelbepaling van art. 7:47 BW heeft hier geen werking. Dit ligt anders bij art. 7:15 lid 2 BW. Net als in art. 7:3 BW verwijst dit artikel naar het openbare register, alleen neemt het niet-registergoederen als uitgangspunt. 69 Deze bepaling is geschreven om derdenbeschermingsbevoegdheden toe te 60 Art. 7:9 BW 61 Art. 7:10 BW 62 Art. 7:15 BW 63 Art. 7:17 BW 64 Art. 7:20 BW 65 Art. 7:23 BW 66 Art. 7:26 BW 67 Art. 7:29 BW 68 Asser/Hijma 7-I* 2013, p

35 kennen aan het openbare register. Deze bepaling zou van overeenkomstige toepassing kunnen zijn op de koop van vermogensrechten die geen registergoederen zijn. Voorwaarde is wel dat het vermogensrecht kan worden ingeschreven bij een openbaar register. De bepalingen uit art. 7:2 lid 1 en 2, 7:8, 7:17 lid 6 en 7:26 lid 4 BW die geschreven zijn voor tot bewoning bestemde onroerende zaken zijn alleen van overeenkomstige toepassing op de koop van beperkte rechten op dergelijke zaken. In beginsel lenen deze genoemde bepalingen zich niet voor overeenkomstige toepassing op grond van art. 7:47 BW. Korte samenvatting Een sloopmeter is een goed. Bij het overdragen van goederen bestaat een drietal vereisten waaraan voldaan moet worden: geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en leveringshandeling. Indien aan een van deze vereisten niet is voldaan, is de overdracht nietig. Op de koopovereenkomsten die ontstaan binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten zijn de algemene regels uit Boek 2 en 6 van toepassing. Ook kent de wet bijzondere overeenkomsten, zoals de koopovereenkomst met een aantal aanvullende eisen. Deze zijn terug te vinden in Boek 7 BW. Deze bepalingen zijn in eerste instantie door de wetgever geschreven voor zaken. Uit de parlementaire geschiedenis is echter gebleken dat die ook voor overeenkomstige toepassing zijn op vermogensrechten. De schakelbepaling van 7:47 BW bekrachtigt dit. 34

36 Hoofdstuk 5: Juridische risico s, knelpunten en Beoogde bepalingen In dit hoofdstuk zullen deelvraag 4, Welke juridische risico s en knelpunten ontstaan bij dit type overeenkomsten?, en deelvraag 5, In hoeverre zijn de door het lectoraat beoogde bepalingen toepasbaar op de overeenkomsten?, behandeld worden. Deze vragen worden beantwoord aan de hand van de informatie die is vrijgekomen na het interviewen van drie juristen. 5.1 Juridische risico s en knelpunten Na het interviewen van een drietal juristen die veelal in aanraking komen met koopovereenkomsten betreffende sloopmeters, zijn juridische risico s en knelpunten achterhaald die veelal in de praktijk voorkomen en waarmee de veilingmeester te maken zal krijgen Veilingmeester koopt sloopmeters In deze positie zal de veilingmeester in naam van de stichting sloopmeters kopen. De stichting wordt gebonden bij de overeenkomsten, dus deze wordt aangeduid als koper. Hieronder worden de risico s en knelpunten genoemd waarmee de koper bij het sluiten van de overeenkomsten rekening moet houden. Verantwoordelijkheid sloop In sommige situaties zal de verkoper niet overgaan tot sloop. Dit zorgt ervoor dat de koper de sloopmeters niet door kan verkopen, aangezien de sloopmeters pas inzetbaar zijn na de feitelijke sloop en de bestemmingsplanwijzing van de sloopoppervlakte. Wat veel kopers in de overeenkomst regelen, is dat een bepaling wordt opgenomen die luidt: Verkoper blijft verantwoordelijk over de eisen en afspraken van de gemeente om uitvoering te geven aan de sloop ofwel sanering van VAB. Hiermee wordt het risico verkleind voor de koper en zal de verkoper gestimuleerd worden om uiteindelijk te gaan slopen en de bestemming te wijziging. Hiermee ontstaan schone sloopmeters, die direct inzetbaar zijn in compensatieregelingen. Deze bestemmingswijzigingsprocedure kan soms tot wel een half jaar duren. 70 Goedkeuring gemeente De veilingmeester weet bij de aankoop vaak niet of de verkoper de overdracht van zijn ontstane bouwmogelijkheden (voortvloeiend uit de sloopmeters) heeft gemeld bij de gemeente. In de beginjaren van de regeling zijn er gevallen geweest waarin sloopmeters dubbel werden gebruikt. Om dit te voorkomen, kan de stichting actief onderzoek doen door de gemeente zelf hierover te benaderen. De gemeente zou een verklaring kunnen afgeven met het aantal sloopmeters dat in eigendom is van de verkoper. Dit kan geschieden door in de overeenkomst een bepaling op te nemen, waarin is geregeld dat de koper bij het tekenen van de overeenkomst ervan uit mag gaan dat de bevoegde instantie akkoord is met de overdracht van de sloopmeters. Indien mogelijk zouden de gemeenten in de regio Twente een register op 70 Interview Dirk Reggevaart 35

37 kunnen maken met toekomstige sloopmeters en ingezette sloopmeters. Dit zal de verhandelbaarheid ten goede komen. 71 Koper verkrijgt alleen de bouwrechten voortvloeiend uit de sloopmeters De koper neemt alleen het recht op bebouwingsmogelijkheden voortvloeiend uit de sloopmeters over. Het perceel wordt dus niet aangeschaft. Hier is dus geen sprake van een onroerend goed transactie. Het is belangrijk dit expliciet in de overeenkomst te vermelden om verwarring te voorkomen. Puur het bouwrecht wordt overgedragen door de verkoper. 72 Bijkomende kosten van het slopen Bij het slopen van VAB komen allerlei extra kosten. Hier kan gedacht worden aan bijvoorbeeld: kosten voor asbestinventarisatie, Flora- en Faunaonderzoek, gemeentelijke heffingen (zoals leges) en landschapsplan. De vraag is wie deze kosten gaat dekken. In de praktijk bestaan twee mogelijkheden: de koper en verkoper betalen de helft of de verkoper is verantwoordelijk voor alle bijkomende kosten van sloop. Om vervelende situaties te voorkomen, wordt aangeraden dit expliciet te regelen in de overeenkomst. 73 Belasting toegevoegde waarde Op de overdracht kan belasting toegevoegde waarde worden geïnd. Partijen kunnen onderling afspreken wie deze last zal dragen. Meestal zal dat de verkoper zijn. Om het risico te verkleinen voor de koper, dient dit ook in de overeenkomst geregeld te worden. Levering na betaling gehele koopsom In de praktijk wordt veelal gewerkt met termijnbetalingen, die worden gekoppeld aan de handelingen van de verkoper of koper. De constructie die zich het meest voordoet, is dat de verkoper een derde van de gehele koopsom krijgt bij ondertekening van de koopovereenkomst, twee derde bij het voltooien van de sloop en het gehele deel na de bestemmingsplanwijziging van de slooplocatie. Juristen adviseren vaak om in de koopovereenkomst een bepaling op te nemen waarin de levering pas plaatsvindt na gehele betaling van de koopsom. Met andere woorden: de eigendomsoverdracht van de sloopmeters vindt dan pas plaats na het betalen van het gehele koopsom Veilingmeester verkoopt sloopmeters In deze positie zal de veilingmeester, in naam van de stichting, sloopmeters verkopen. De stichting wordt gebonden bij de overeenkomsten, dus deze wordt aangeduid als verkoper. Hieronder zijn de risico s en knelpunten genoemd waarmee de koper bij het sluiten van deze overeenkomsten rekening moet houden. 71 Interview Thijs Evers 72 Interview Dirk Reggevaart 73 Interview Dirk Reggevaart 74 Interview Peter Scholten 36

38 Overschot aan sloopmeters De verkoper kan in een situatie terechtkomen waarin de koper, bij het realiseren van zijn beoogde bouwontwikkelingen, minder sloopmeters nodig heeft. Wanneer in de overeenkomst niet is geregeld dat bij een overschot aan sloopmeters de verkoper niet aansprakelijk is, ontstaat de mogelijkheid voor de koper om het bedrag van het overschot aan sloopmeters terug te vorderen bij de verkoper. In de praktijk wordt vaak een bepaling opgenomen om de aansprakelijkheid van de verkoper uit te sluiten bij een overschot aan gekochte sloopmeters. 75 Aansprakelijkheid niet toereikend aantal sloopmeters In sommige gevallen zullen de aangekochte sloopmeters door de koper niet als bebouwingsmogelijkheid op zijn perceel kunnen worden ingezet, bijvoorbeeld omdat de welstandtoets negatief is of omdat er te veel bezwaren hierover bestaan bij de buren. Het eerste wat een koper op dat moment gaat proberen, is de overeenkomst ontbinden. Het is van belang dit goed te regelen in de overeenkomst. Indien dat niet gebeurt, zou de koper immers hiermee de overeenkomst kunnen ontbinden en de koopsom terug kunnen vorderen. 76 Aansprakelijkheid na wijziging wet- en regelgeving De koper kan bijvoorbeeld 1000 sloopmeters kopen die, bij het sluiten van de overeenkomst, voldoende waren om een compensatiewoning te realiseren op grond van de geldende Rood voor Rood beleidsregel. Op het moment dat de koper de sloopmeters wil inzetten, zijn de weten regelgeving gewijzigd, waardoor hij 1500 sloopmeters nodig heeft. Dit wordt de koper te duur, waarop hij besluit geen compensatiewoning meer te realiseren. De vraag in deze situatie is of de koper op grond hiervan de overeenkomst kan ontbinden. Om dit probleem te voorkomen, zou in de overeenkomst een bepaling kunnen worden opgenomen waarin het de koper onmogelijk wordt gemaakt om af te zien van koop op deze grond Algemene knelpunten Sloopmeters inzetten regionaal aanpak In de regio FoodValley is de markt voor aankoop en/of verkoop van sloopmeters door markpartijen groter dan in de regio Twente. Het slopen van VAB wordt daar bevorderd door een regionale inzetbaarheid van sloopmeters. Dit betekent dat in de regio FoodValley de mogelijkheid bestaat om sloopmeters te benutten die in een andere gemeente liggen dan de locatie waar de sloopmeters worden ingezet. In de gemeente Hof van Twente bijvoorbeeld staat daarentegen in de Rood voor Roodregeling dat het verboden is VAB uit een andere gemeente te gebruiken. In de regio FoodValley zijn in regioverband afspraken gemaakt over de registratie van sloopmeters, om een goede basis te verschaffen om transparant deze sloopmeters over gemeentegrenzen heen in te kunnen zetten. Dit zal het systeem ook ten goede komen. 75 Interview Dirk Reggevaart 76 Interview Dirk Reggevaart 77 Interview Thijs Evers 37

39 Het verschil in sloopmeters Sloopmeters kunnen verdeeld worden in twee categorieën: direct inzetbare sloopmeters (ook wel schone sloopmeters genoemd) en niet direct inzetbare sloopmeters. De veilingmeester dient bij de prijsbepaling hier ook rekening mee te houden. In de praktijk gaan de direct inzetbare sloopmeters logischerwijs voor een grotere geldsom over op de koper, aangezien deze sloopmeters direct kunnen worden ingezet. Meestal zullen de niet direct inzetbare sloopmeters voor een lager bedrag verkocht worden. Dit komt omdat de koper meestal pas na een aantal maanden de sloopmeters kan gebruiken Beoogde bepalingen van het lectoraat In deze paragraaf worden de beoogde bepalingen van het lectoraat uitgelegd. Per beoogde bepaling wordt de achterliggende gedachte ervan in kaart gebracht. Ook vindt de juridische toetsing van de drie juristen hier plaats Boetebeding te laat slopen VAB-eigenaar in de koopovereenkomst Om VAB-eigenaren te stimuleren om VAB zo spoedig mogelijk te slopen, wil het lectoraat een boetebeding voor te laat slopen in de overeenkomst opnemen. Hiermee wil het lectoraat bewerkstelligen dat de sloopmeters ook op korte termijn te gebruiken zijn. De praktijk leert dat het een half jaar kan duren voor de sloopmeters ingezet kunnen worden voor de realisering van bouwmogelijkheden in het buitengebied. Het boetebeding is terug te vinden in art. 6:91 BW. Een boetebeding is een contractuele afspraak met de bedoeling dat als zich tussen partijen een bepaalde situatie voordoet, de ene partij aan de andere partij een boete verschuldigd is. De boete kan ofwel bestaan uit een prestatie, ofwel een geldsom. Een boetebeding is slechts geldig als dit schriftelijk tussen de partijen is overeengekomen. Het boetebeding dient ook duidelijk te omschrijven bij welke overtreding een boete verschuldigd is en hoe hoog deze boete is. Als zich bijvoorbeeld een situatie voordoet waarin de VAB-eigenaar niet tijdig sloopt, maar dit hem niet kan worden toegerekend, dan kan geen boete uit het boetebeding gevorderd worden. 79. Hierbij kan men denken aan overmacht. Partijen kunnen wel onderling afspraken maken over de uitzonderingen op het vorderen van een boete. Partijen kunnen de gevallen waarin een boetebeding kan worden gevorderd in samenspraak versoepelen of verscherpen, door deze schriftelijk op te nemen in de overeenkomst. Volgens de wet komt de boete dan in de plaats van een schadevergoeding. 80 Partijen kunnen dus niet zowel een boete opleggen als een schadevergoeding vorderen. In de praktijk wordt meestal dan ook een bepaling in de overeenkomst opgenomen dat de koper de keuze heeft een boete op te leggen of een schadevergoeding te vorderen. De rechter heeft de bevoegdheid om de hoogte van een verschuldigde boete op grond van een boetebeding te matigen. Dit is in de wet geregeld. Op het moment dat de nakoming van het boetebeding een onbillijke of onredelijke situatie creëert, zal de rechter de boete matigen. 78 Interview Dirk Reggevaart 79 Art. 6:92 lid 3 BW 80 Art. 6:92 lid 2 BW 38

40 Aangezien het boetebeding is voortgekomen tussen partijen, zal de rechter marginaal toetsen. Ook heeft de rechter de bevoegdheid om te matigen indien de boete onevenredig hoog is vergeleken met de gevraagde prestatie. Het is dus van belang dat partijen een boetebeding opnemen in de overeenkomst, om zo precies mogelijk te beschrijven wat over en weer de verplichtingen zijn van de partijen, waarom een boete verschuldigd is en waaruit de schade bestaat bij schending van het boetebeding. In dit soort gevallen zal de rechter minder snel tot matigen overgaan. Indien een boetebeding niet goed is geformuleerd, is deze nietig. Dit betekent dat het boetebeding nooit heeft bestaan en er geen boete gevorderd kan worden. In het algemeen is dit een bepaling die niet in veel overeenkomsten is terug te vinden. Meestal staat in de overeenkomsten wel een bepaling die er mede voor zorgt dat de VAB-eigenaar gedwongen is te slopen. Een voorbeeld hiervan is de volgende bepaling: - Verkoper blijft verantwoordelijk over de eisen en afspraken van de gemeente om uitvoering te geven aan de sanering van de sloop VAB-eigenaar ontvangt pas gehele koopsom na voltooiing sloop Het lectoraat wil een goed werkend veilingmodel verhandelbare slooprechten tot stand brengen. De bepaling in de overeenkomsten dat de VAB-eigenaar pas na voltooiing van sloop de gehele koopsom ontvangt, helpt hierbij. Hierdoor wordt de VAB-eigenaar nogmaals gestimuleerd om te slopen. In de praktijk wordt ook een bepaling opgenomen dat pas sprake is van levering na betaling van de gehele som. Voor de koper van sloopmeters vormt dit een bescherming. Meestal kunnen kopers sloopmeters pas inzetten op het moment dat gesloopt is en de bestemming van de slooplocatie is gewijzigd. De meeste gemeenten geven pas dan goedkeuring voor het realiseren van een bouwmogelijkheid die voortvloeit uit de sloopmeters. In de praktijk wordt ook gebruikgemaakt van constructies waarin de gehele som in drieën wordt gedeeld. De VAB-eigenaar ontvangt het eerste deel wanneer de overeenkomst is getekend. Dit deel dekt vaak de sloopkosten. Het tweede deel krijgt hij na gehele uitvoering van de sloop. Het laatste deel wordt ontvangen wanneer de bestemmingswijziging van de slooplocatie heeft plaatsgevonden. De levering wordt geacht niet eerder te hebben plaatsgevonden dan na volledige betaling van de koopsom Verbod indienen nieuwe bouwvergunning na verkoop Het lectoraat wil voorkomen dat wordt gefraudeerd bij het verkopen van sloopmeters. Door onoplettendheid in een paar gemeenten zijn in de beginjaren van de Ruimte voor Ruimte regeling sloopmeters ingezet, waarna op de oude locaties weer stallen zijn gebouwd. Hierdoor nemen sloopmeters tevens toe op de markt. Dit was planologisch mogelijk, aangezien de bestemming niet gewijzigd was naar wonen. Om dit soort situaties te voorkomen, is het wenselijk om in de overeenkomst een bepaling op te nemen die een verbod stelt op het aanvragen van een nieuwe bouwvergunning op de slooplocatie na het verkopen van de sloopmeters. Dit soort bepalingen moet voldoende bepaalbaar zijn voor partijen, aangezien de verkoper hiermee aangeeft afstand te doen van zijn recht om een omgevingsvergunning in te dienen. Indien dit niet het geval is, kan de betreffende bepaling in strijd zijn met de grondwet of de openbare orde en daardoor nietig worden verklaard. In de regio FoodValley heeft men 39

41 hiervoor een oplossing bedacht, door het functieveranderingsbeleid te verplichten dat sloopmeters pas inzetbaar zijn na bestemmingswijziging van de slooplocatie. Hierdoor zullen gemeenten pas planologische medewerking verlenen aan de bouwmogelijkheden voortvloeiend uit de sloopmeters wanneer de bestemming van de slooplocatie is gewijzigd en er feitelijk is gesloopt. Indien hetzelfde wordt opgenomen in het beleid van de deelnemende gemeenten in de regio Twente, zullen dit soort situaties niet meer voorkomen. 40

42 Hoofdstuk 6: Conclusie en aanbevelingen Het laatste hoofdstuk van deze scriptie bevat de conclusies die aan de hand van de onderzoeksresultaten kunnen worden getrokken. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de centrale vraag van dit onderzoek. Afsluitend wordt, aan de hand van deze conclusies, de aanbevelingen gedaan. 6.1 Conclusie Het doel van het onderzoek is geweest om een advies uit te brengen aan het lectoraat over de juridische vormgeving van de overeenkomsten binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten. Om deze doelstelling te bereiken, is de volgende centrale vraag gesteld: Aan welke juridische eisen dienen de overeenkomsten, gesloten door de veilingmeester, binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten te voldoen en wat is de juridische haalbaarheid van de beoogde bepalingen? Deze centrale vraag valt uiteen in twee delen: de juridische eisen waaraan de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel moeten voldoen en de juridische haalbaarheid van de beoogde bepalingen. Om het eerste deel van de vraag te beantwoorden, is onderzoek gedaan naar wat wet- en regelgeving en literatuur hierover vermelden. Het tweede deel van de centrale vraag is vervolgens beantwoord met behulp van interviews. Met betrekking tot de overeenkomsten die ontstaan in het veilingmodel verhandelbare slooprechten kan geconcludeerd worden dat deze koopovereenkomsten zijn in de zin van 7:1 BW. Sloopmeters zijn juridisch gezien publiekrechtelijke vermogensrechten. Er wordt dus gesproken van het kopen van vermogensrechten. Door de schakelbepaling in art.7:47 BW kunnen de bepalingen in titel 7.1 BW van overeenkomstige toepassing zijn op koop van alle vermogensrechten. In beginsel zijn deze bepalingen geschreven voor zaken. Indien de aard van het recht dat wordt overgedragen zich hier niet tegen verzet, zijn de bepalingen van overeenkomstige toepassing. Aangezien sloopmeters vermogensrechten zijn, dient op grond van art. 3:84 lid 1 BW de overdracht te voldoen aan drie eisen. Ten eerste dient een geldige titel ten grondslag te liggen aan de overdracht, ten tweede moet de vervreemder beschikkingsbevoegd zijn en ten laatste dient het goed op de juiste manier geleverd te worden. De leveringsvorm van sloopmeters is een authentieke akte of onderhandse akte. Pas als aan alle eisen is voldaan, gaan de sloopmeters over van rechthebbende naar de koper. Tevens zijn door de gelaagde structuur van het BW alle algemene regels omtrent rechtshandelingen uit Boek 3 en omtrent overeenkomsten uit Boek 6 van toepassing op de koopovereenkomsten. Uit de interviews is gebleken dat de beoogde bepalingen juridisch haalbaar zijn, indien deze zo duidelijk mogelijk in de overeenkomsten beschreven zijn. Het verbintenissenrecht kent een contractsvrijheid voor partijen. Partijen zijn daarmee vrij om zelf de inhoud van de overeenkomsten te bepalen. Voor het opnemen van een boetebeding in de overeenkomsten zal duidelijk moeten worden opgenomen in welke situaties dit kan worden gevorderd. Uit de overeenkomst moet tevens blijken wat de schade is na het niet nakomen van de verplichting waarop een boete staat. 41

43 De bepaling waarin na het volledig uitvoeren van de prestatie de gehele koopsom wordt overgemaakt, is een bepaling die vaak wordt gebruikt door juristen in dit type overeenkomst. Dit is zondermeer een toepasbare bepaling. Het contractueel verbieden van een aanvraag voor een bouwvergunning op dezelfde slooplocatie waarvan sloopmeters zijn verkocht, is een bepaling die, hoewel juridisch haalbaar, een aantal haken en ogen kent. Het contractueel verbieden van een aanvraag voor een bouwvergunning komt strikt gezien neer op het verbieden van een aanvraag. Dit kan strijdig zijn met de grondwet. Tevens is het handhaven van deze bepaling problematisch, aangezien de aanvraag wordt ingediend bij de desbetreffende gemeente. De juristen geven allen aan dat dit weliswaar een bepaling is die juridisch haalbaar is, maar dat het wenselijk is dit te communiceren aan de gemeente. Dit is het geval in de regio FoodValley, waarin gemeenten pas planologische medewerking geven aan een bouwproject in het buitengebied wanneer dit met sloopmeters is verbonden. Door dit in het functieveranderingsbeleid vast te leggen, is de verkoper van sloopmeters gedwongen om de bestemmingsplanwijziging door te voeren. Anders zal hij immers het gehele bedrag van de koop niet ontvangen of wordt de overeenkomst ontbonden. 6.2 Aanbevelingen Het lectoraat De aanbeveling die logischerwijs volgt uit de conclusie is om de overeenkomsten te laten opstellen door een advocaat. Een advocaat die affiniteit heeft met sloopmeters verdient hierbij de voorkeur. In dit onderzoek is binnen de regio Twente niet een dergelijke advocaat gevonden. Veelal wordt dit soort overeenkomsten opgesteld door een planoloog van een makelaarskantoor. In de provincie Noord-Brabant en de regio FoodValley zijn juristen werkzaam die bekend zijn met de sloopmeters, aangezien daar de vraag naar sloopmeters groter is. Met betrekking tot het veilingmodel verhandelbare slooprechten wordt lectoraat geadviseerd om een site op te richten. Door op de site oproepen te plaatsen waarop men kan reageren, bereikt de stichting veel meer mensen. Hiermee ontstaat dus ook een digitale markt. Door op de site een korte toelichting te geven, met vermelding van een telefoonnummer voor verdere vragen, wordt de stichting ook toegankelijker De gemeenten in regio Twente In de regio Twente is de vraag naar sloopmeters gering. Door het toegankelijk maken van sloopmeters buiten de gemeentegrenzen zal deze vraag vergroot worden. De gemeenten waarin de verwachting is dat veel VAB vrij zullen komen, kunnen net als de regio FoodValley een samenwerking aangaan. Hierdoor zal het uiteindelijk doel waarnaar alle gemeenten streven, VAB zoveel mogelijk saneren, bereikt worden. De regionale aanpak om VAB te bestrijden zal ook helpen om kennis met elkaar te delen. De gemeenten hoeven immers niet het wiel opnieuw uit te vinden, omdat het mogelijk wordt sloopmeters buiten de gemeentegrenzen in te zetten. Op deze manier zal ook meer vraag naar sloopmeters gegenereerd worden. Dit zal bovendien resulteren in een efficiënte werking van het ontwikkelde veilingmodel verhandelbare slooprechten. 42

44 Literatuurlijst Literatuur Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014 C. Asser, A.S. Hartkamp & C.H. Sieburgh, Verbintenissenrecht. Algemeen overeenkomstenrecht (6III), Deventer: Kluwer 2014 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-I* 2012 C. Asser, A.S. Hartkamp & C.H. Sieburgh, Verbintenissenrecht. De verbintenis in het algemeen, eerste gedeelte (6-I*), Deventer: Kluwer 2012 Asser/Hijma 7-I* 2013 C. Asser, J. Hijma, Bijzondere overeenkomsten. Koop en ruil (7-I*), Deventer: Kluwer 2013 Gies 2014 Edo Gies, Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied, Wageningen: Alterra 2014 Huijgen, in: T&C BW 2015 W.G. Huijgen, Commentaar op BW, in: J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker & W.L. Valk (red.), Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Deventer: Kluwer 2015 (online). Parl. Gesch. Boek 6 C.J. van Zeben & J.W. du Pon, Parlementaire geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Boek 6 Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht, Deventer: Kluwer 1981 Parl. Gesch. Boek 7 W.H.M. Reehuis & E.E. Slob, Parlementaire geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Invoering boeken 3, 5 en 6. Boek 7 Bijzondere overeenkomsten, titels 1, 7, 9 en 14, Deventer: Kluwer 1991 Schaaijk 2015 G.A.F.M. van Schaaijk, Praktijkgericht juridisch onderzoek, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2015 Verhoeven 2011 N.Verhoeven, Wat is onderzoek? Methoden en technieken voor het Hoger Onderwijs, Den Haag: Boom Lemma uitgevers 2011 Van Zeijl 2014 A.M.M.M. van Zeijl, Grondslag vermogens- en ondernmeningrecht / 1 vermogensrecht, Groningen: Noordhoff Wolters

45 Digitale bronnen Rijksoverheid 2017 Rijksoverheid, verbod asbestdaken. Geraadpleegd op 20 april 2017, Veilingnotaris 2017 Veilingnotaris, kopen op een inschrijving, Geraadpleegd 1 mei 2017, Juridische artikelen Prof. mr. drs. J.W.A. Biemans, 'Algemene beschouwingen over koop van vermogensrechten (en meer)' Boom juridisch: Maandblad voor vermogensrecht. Jurisprudentie HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 HR 10 april 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4177 HR 20 september 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE7842 Wet en regelgeving Burgerlijk Wetboek 3 Burgerlijk Wetboek 6 Burgerlijk Wetboek 7 Functieveranderingsbeleid regio FoodValley KGO beleidinstrument Gemeente Hof van Twente Nota Ruimte Provincie Overijssel KGO 44

46 Bijlagen 45

47 Blanco interviewvragen Wat zijn uw ervaringen omtrent het verhandelen van sloopmeters? Uitleg geven veilingmodel verhandelbare slooprechten (meenemen document) In hoeverre vindt u de wijze waarop u sloopmeters verhandeld en het verhandelbare slooprechten verschillen? veilingmodel Welke knelpunten en risico s ervaart uw bij het verhandelen van sloopmeters? Voorziet u dezelfde knelpunten en risico s voor de veilingmeester binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten? Het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht wil om het veilingmodel verhandelbare slooprechten efficient te laten werken een drietal bepalingen opnemen in de overeenkomsten. 1:. een boetebeding opnemen waarin het te laat slopen van de verkochte sloopmeters bestraft wordt met een geldboete. 2: Een bepaling waarin het indienen van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen van een nieuwe schuur daar waar de sloopvouchers reeds verkocht zijn door de VAB-eigenaar te verbieden. 3: Een bepaling waarin de verkoper pas het volledig bedrag ontvangt als alle vierkante meter is gesloopt door de verkoper. (Bescheming koper sloopmeter). Wat vindt u van de hierboven genoemde bepalingen? Zijn de beoogde bepalingen volgens u juridisch houdbaar? Hoe regelt u deze zaken in uw overeenkomsten? Heeft u nog aanbevelingen voor het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht? 46

48 Interview 1 Peter Scholten, jurist werkzaam bij BBR Advocaten te Putten Op welk moment raakt u betrokken bij het verhandelen van de sloopmeters en welke diensten adviezen levert u aan uw klant? In veel gevallen komen bekenden of makelaarskantoren bij mij uit voor advies omtrent een overeenkomst die opgesteld of om hun te helpen een overeenkomst op te stellen. Veelal zijn de stoppende agrariërs genoodzaakt om te slopen. Hier maken de investeerders in de regio gebruik van om de sloopmeters op te kopen en hun bouwmogelijkheden die niet passen in de bestemmingsplan toch te realiseren. In hoeverre vindt u de huidige werkwijze verschillen t.o.v. het veilingmodel? Ik ben zelf werkzaam als omgevingsrecht advocaat dus de huidige werkwijze ken ik eerlijk gezegd niet. Maar ik weet wel dat de regio Foodvalley niet zelf overgaat tot kopen of verkopen van sloopmeters. Het enige wat de gemeenten doen is de registratie van sloopmeters en het al dan niet goedkeuren van een bouw of legisatiemogelijkheid in verband met inzetten sloopmeters. Welke knelpunten en risico s ervaart uw bij het verhandelen van sloopmeters? In mijn werkzaamheden als advocaat kwam ik in die gevallen dat ik mocht adviseren. Zag ik veelal dat sloopmeters werden verhandeld zonder dat er een degelijke overeenkomst stond tussen partijen. De verwachting was dat partijen beide hun verplichtingen na gaan komen. Er stonden veel leemten in overeenkomsten in verband met aansprakelijkheid. Dit zijn belangrijke bepalingen om mee te nemen in de overeenkomst. Ook de juridische gevolgen van de overeenkomst. Wanneer vindt nu eigenlijk eigendomsoverdracht plaats. Een sloopmeter is een afgeleide bouwrecht. Dus geen agrarisch onroerend goed. Dit onderscheidt moet goed worden opgenomen in de overeenkomst. Zijn de beoogde bepalingen volgens u juridisch houdbaar? Om de beoogde bepalingen te toetsen dient te worden gekekeken of deze in overeenstemming zijn met het recht. Je moet kijken of de beoogde bepalingen geen dwingende wetsregels overtreedt. Indien dat het geval is geef ik vaak een alternatief. Een boetebeding opnemen in een overeenkomst is vaak gebonden aan een aantal wettelijke vereisten. Indien daar aan is voldaan. Moet de hoogte van de boetebeding ook redelijk en bilijk zijn. De bepaling waarin het betalen van de gehele koopsom wordt gekoppeld aan een toekomstige gebeurtenis is een veel voorkomend bepaling in de overeenkomst. Vergelijkbaar met een eigendomsvoorbehoud. Het de VAB-eigenaar verbieden om een omgevingsvergunning in te dienen voor het bouwen van een nieuwe stal op de slooplocatie. Dit is een bepaling dat in strijd kan zijn met de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht. Op grond van deze wet kan elke burger een aanvraag indienen voor een omgevingsvergunning. Het is maar de vraag of deze wordt verleend. Maar in beginsel staat dit open voor alle burgers. Het verbieden van een aanvraag door een gemeente kan gezien worden als misbruik van bevoegheid. Dus het is maar de vraag of deze bepaling juridisch stand houdt. De gemeente zou wel kunnen eisen dat de bestemming van de 47

49 slooplocatie wordt gewijzigd voordat ze de inzetbaarheid van de sloopmeters goedkeurt. Dit zal voorkomen dat de stichting deze bepaling moet gebruiken. Daarom adviseer ik partijen om bij het opmaken van contracten een juridisch adviseur in te schakelen die affiniteit heeft met het contractenrecht. Het maken van een waterdicht contract is een vak apart. Door velen ook beschouwd als een van de moeilijkste taken binnen de rechtspraktijk. Dit omdat met zoveel verschillende dingen rekening moet worden gehouden soms ook toekomstige ontwikkelingen daar moet ook op geanticipeert worden. Heeft u nog aanbevelingen voor het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht? De overeenkomsten die de stichting sluit op laten stellen door een advocaat met verstand van de regelingen. Het gebruiken van sloopmeters lijkt eenvoudig maar er komt veel bij kijken. Tevens bekijken of het een en ander niet op digitale wijze kan. Dit zal de werklast voor de stichting verminderen en geld besparen. 48

50 Interview 2 Dirk Reggevaart en Addy Ruitenbeek Struikhoeve BV te Harskamp Op welk moment raakt u betrokken bij het verhandelen van de sloopmeters en welke diensten adviezen levert u aan uw klant? In eerste instantie begeleid ik stoppende boeren. Boer komt langs wil stoppen met agrarisch bedrijf heeft zoveel m2 staan. Hij wil weten wat zijn opties zijn. Gewoon slopen en sloopmeters verkopen of bouwkavel of twee bouwkavels ter plekke realiseren.hier is sprake van de standaard Ruimte voor Ruimte regeling. Daar is behoefte aan advies. Op sommige plekken mogen geen extra woningen komen, omdat er andere bedrijven dichtbij zit of iets niet matcht op sommige plekken heeft het geen zin om woningen te gaan bouwen, want als je een woning bouwt op die plek is het onverkoopbaar, omdat plek niet mooi is. Heeft ook geen zin. Zo heb je allerlei onderzoeksvragen voor dat je boer echt advies kan geven over zijn financiele opties. Wat zijn uw ervaringen omtrent het verhandelen van sloopmeters? Ik bemiddel veelal in de koop en verkoop van sloopmeters Om te illustreren wat mijn ervaringen zijn is het belangrijk om te weten wat de vraag naar sloopmeters bepaald. Daar hebben gemeenten hier een hele goede regeling voor. Voor mijn gevoel is die beter dan in het oosten van het land. Want wil je een goed vraag en aanbod verhaal maken en je maakt je heel erg zorgen over de toenemende vraag naar sloopmeters en hoeveelheid stoppende boeren moet je ook zorgen dat er veel vraag naar sloopmeters komt anders dan krijg je ze niet voor een goede prijs verkocht. Dus wat zegt de gemeente hier. Iemand die in het buitengebied. Gaat altijd over het buitengebied. Iemand die stopt in het buitengebied. Iemand die in het buitengebied een woning wilt bouwen. Wat normaal niet kan. Kan misschien wel, maar moet je een bouwrecht kopen of 1200 vierkante meter zelf slopen. Of als je woning iets groter wil maken dan standaard normaal is 600 kuub inhoud. Wil je groter bouwen. Nou mag dat wel. In het algemeen inhoud van 1000 kubieke meter. Maar dan moet je voor iedere kubieke meter extra inhoud 2 m² sloopmeters kopen. Dus dat genereert ook veel vraag. Wil je een wat groter bijgebouw, schuur of garage groter dan standaard. Mag dat ook wel. Moet je ook sloopmeters kopen. Dus men kan zelfs ernaar toe dat kleine bedrijfsbestemmingen in het buitengebied worden gerealiseerd. Normaal gesproken gaat het met sloopmeters erom dat je een woonbestemmning krijgt. Dus je kunt ook kleine bedrijfjes opstarten en dat kan tot maximaal 1000m2, maar dan moet je wel tot 1 op 3 compenseren, Dus kan zo zijn dat uugh uuh dat je zeg maar een bedrijfsbestemming wil van 500 m². Dat mag dan moet je 1000 sloopmeters aankopen Dat is 1 op 2. Op die manier komt er heelveel vraag naar sloopmeters. Je maakt het interessanter. Dat betekent dat er echt mensen zijn die zeggen ik heb sloopmeters nodig, want ik wil mijn bedrijf uitbreiden. Ik wil bouwen. Die komen bij mij die zeggen weet jij nog ergens een boer die stopt. Want ik heb sloopmeters nodig. Daarmee kun je een hele goeie prijs krijgen.voor die boer. Om even voorbeeld te geven. UUHM anderhalf jaar geleden terug. Zat de prijs van sloopmeters. Rond de 90 euro. In dit gebied. 90 euro per m². En dan praten we eigenlijk over schone sloopmeters. Zo noem ik dat altijd. De boer is verantwoordelijk voor alles voor op zijn eigen terrein. Dus hij moet leges kosten betalen. Hij moeten slopen. En alles wat der mee samenhangt. Flora Fauna onderzoek. Alles moet hij regelen. Alleen de 49

51 sloopmeters die der vanaf komen dus het bouwrecht. Die gaan over. 90 per m². En die zitten nu in dit gebied op 165 euro. Je merkt dat prijs heel erg omhoog gegaan is. Doordat er gewoon meer vraag is dan aanbod. Zo goed werkt de regeling hier. Dat er meer vraag dan aanbod is. UUH dus het marktmodel in tegenstelling tot Twente werkt hier uitstekend eigenlijk. UUHM dus wij hebben hier eigenlijk geen extra middelen nodig om dat goed te doen slagen. Wat ik weleens hoor. Want ik heb vorig jaar. Een hele tijd terug gesproken met iemand van de gemeente Hof van Twente. Frans Olde Nie Bijvank gesproken. Die had het ook al over het veilingmodel en uuhm Die vroeg ook aan mij hoe werkt het dan bij jullie. Toen heb ik alles een beetje uitgelegd. Maar hij gaf ook aan. Dat in de Achterhoek, Twente veel minder vraag is naar de sloopmeters. Dat is het probleem. Kijk hier Heb je druk vanuit het westen. Mensen willen graag bouwkavels creeren mensen uit Utrecht, Amersfoort komen deze kant op. Dus die markt is heel goed. Bedrijfsontwikkelingen gaat hier ook allemaal naar toe. Hoe verder naar het oosten. Hoe minder goed dat is. Uuuhm. Daar zit volgens mij de meeste pijn. Je kunt wel sloopmeters aanbieden allemaal, maar als der geen inzet is, geen gebruik van die sloopmetes gevraagd wordt. Ja wat moet je dan he. Daar zit een heel groot stuk wat je ook moet benoemen in je onderzoek. Zorg dat je kunt wel een heel mooi model organiseren hoe je dit moet doen uuhm. Als de vraag naar sloopmeters niet goed is.dan ben je weg. Dat is het allerbelangrijkste vind ik. Je moet vraag hebben. Aanbod dat is er wel. Daar ben ik niet bang voor. Want je wil nou juist stimuleren dat het aanbod en VAB juist verdwijnen. Dus je moet vooral op richten. Op de vraag verhaal. En in feite als dit goed zit. Als er genoeg vraag is. Zal je de veilingmeester niet nodig hebben eigenlijk. Je moet de Functieveranderingsbeleid van de regio Foodvalley erbij pakken. Die legt alles tot in detail uit. In hoeverre vindt u de huidige werkwijze verschillen t.o.v. het veilingmodel? Op dit moment is er op de markt geen tussenpersoon die sloopmeters daadwerkelijk koopt van VAB-eigenaren om sloop te bevorderen. Dit is een goede ontwikkeling in de regio Twente aangezien de vraag niet enorm is. Hier in de regio Foodvalley loopt de regeling beter en is geen behoefte aan een veilingmeester. De VAB-eigenaar in financiele problemen is hier ook bij gebaat. In de regio FoodValley zal de VAB-eigenaar veelal zijn sloopmeters kwijt kunnen bij vragers in de markt. Welke knelpunten en risico s ervaart uw bij het verhandelen van sloopmeters? Zoals ik eerder zei bemiddeld ik bij de koop en verkoop van sloopmeters.belangrijk om te regel in de overeenkomsten om risico s te verkleinen bij de koper is om de verantwoordelijkheid over de eisen en afspraken van de gemeente om uitvoering te geven aan de sanering van de sloop. Hieronder vallen onder andere: kosten van asbestinventarisatie, Flora en Fauna onderzoek, gemeentelijke heffing, leges, Landschapsplan, inpandverplichtingen. Tevens om de risico te verkleinen voor koper moet de verkoper garant staan voor de juistheid en daarmee uiteindelijke inzetbaarheid van de overeengekomen aantal overgedragen sloopmeters. Tevens zal in de overeenkomsten een verplichting voor de verkoper worden opgenomen om alle nodige handelingen en verplichtingen aan deze sloopmeters gekoppeld aan de koper over te dragen. In de overeenkomst meot duidelijk 50

52 omschreven worden dat de koper alleen de rechten op de bebouwingsmogelijkheid voortvloeiend uit de sloopmeters overneemt. Welke juridische risico`s of knelpunten zal de veilingmeester volgens uw rekening mee moet houden? Dit zullen grotendeels hetzelfde risico s zijn bij het kopen van sloopmeters. Alleen is het van belang te weten dat de sloopmeters niet door de veilingmeester worden omgezet naar bouwmogelijkheden. In het systeem worden ze zoals ik het heb begrepen sloopmeters doorverhandeld aan een partij die ze in gaat zetten om een bouwmogelijkheid te creeren in het buitengebied. Dus bij de koopovereenkomsten staan er geen bepalingen over de toekomstige bouwmogelijkheden. Dit zal in de verkoopovereenkomsten van de veilingmeester wel ingebracht moeten worden. Dus de overschot en niet toereikend aantal sloopmeters en de mogelijkheid om bij niet verwezenlijking van het project de overeenkomst de beeindingen. Zijn de beoogde bepalingen volgens u juridisch houdbaar? De bepalingen die het lectoraat wil gaan toepassen in de overeenkomst zijn naar mijn mening logische bepalingen. Dit zijn bepalingen die ervoor gaan zorgen dat het lectoraat het veilingmodel in de praktijk tot een succes kan brengen. De mogelijkheid om een boetebeding op te nemen is gebonden aan een aantal wettelijke regels in boek 6. Daarbij moet rekeninggehouden worden dat schadevergoeding geen optie meer is. Puur is het ook maar de vraag of het de VAB-eigenaar toe kan worden gerekend dat hij niet op tijd sloopt. Soms zijn er voor dat feitelijk gesloopt kan worden een aantal zaken waaraan voldaan moet worden. Denk hierbij aan Flora en Fauna onderzoek en asbestinventarisatie. Gemiddeld duurt slopen een aantal maanden. In de overeenkomst opnemen dat het volledig bedrag pas wordt overgemaakt na feitelijk sloop is een belangrijke bepaling. Vaak regel ik in de overeekomst dat de levering pas heeft plaatsgevonden indien het gehele bedrag is overgemaakt. Het verbieden van de bouwvergunning is niet van toepassing in de regio Foodvalley aangezien in de functieveranderingsbeleid is vastgelegd dat planologische medewerking pas wordt verleend door de gemeente aan de inzet van sloopmeters op het moment dat de bestemming is gewijzigd op de oude locatie. Heeft u nog aanbevelingen voor het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht? Meer focus om de vraag naar sloopmeters in de regio Twente te vergroten. Misschien is het een mogelijheid om sloopmeters in te zetten voor legalisatiemogelijkheden. Dit zal de markt groter maken. Tevens zal ik kijken naar mogelijkheden om een samenwerkingsverband aan te gaan met de gemeenten die sloopregelingen implementeren. Door een grotere markt te creeren in de regio Twente zodat de sloopmeters buiten de gemeentegrenzen gebruikt kunnen gaan worden. 51

53 Interview 3 Thijs Evers DLV Advies te Uden 14 juni 2017 Op welk moment raakt u betrokken bij het verhandelen van de sloopmeters en welke diensten adviezen levert u aan uw klant? Wij als adviseurs van DLV Advies krijgen regelmatige zoekopdrachten voor sloopmeters binnen van clienten. Aangezien wij een groot bereik hebben in het gebied. Voor diverse gemeenten zoeken wij naar sloopmeters ofwel bouwrechten. We hebben op onze site meestal oproepen staan. Soms bellen wij mensen uit onze netwerk op die sloopmeters nodig hebben. Die brengen wij in verbinding met de stoppende boer. Wat zijn uw ervaringen omtrent het verhandelen van sloopmeters? Over het algemeen bellen stoppende boeren mij op om advies in te winnen. Meestal zijn die buren gedwongen om te stoppen ivm financiele tekortkomingen. Ik zal de stoppende boer een aantal alternatieven geven. Hij kan de sloopmeters meestal wel kwijt aan vragers. Hier zal hij een som aan geld ontvangen die hij kan gebruiken om de sloop te financieren. Wat ik vaak doe is samen met de partijen een overeenkomst op stellen waar beide partijen tevreden mee zijn. In hoeverre vindt u de huidige werkwijze verschillen t.o.v. het veilingmodel? Het ontwikkeld systeem heeft een aantal goede uitgangspunten. Alleen zal het voor de boer ingewikkelder worden. Op dit moment zou je kunnen zeggen dat wij als DLV de positie bezitten van de veilingmeester. Alleen kopen wij geen sloopmeters of verkopen die. Het enige wat wij doen is bemiddelen tussen de partijen. Hiermee dus ook het risico verkleinen voor mij client. Tevens is ons netwerk in het gebied erg groot. We komen vaak in aanraking met investeerders en bouwbedrijven. Hierdoor hebben ik en mijn collega s met een aantal belletjes meestal een vrager gevonden. Het is maar de vraag of de zogeheten veilingmeester in het veilingmodel markt know- how bezit in de regio Twente. Welke knelpunten en risico s ervaart uw bij het verhandelen van sloopmeters? Wij als DLV advies verhandelen strikt gezien zelf niet in sloopmeters. We adviseren klanten waarnodig bij het vinden van ofwel aanbieders of vragers van sloopmeters brengen wij bijelkaar. Bij het opstellen van de overeenkomsten is het de kunst om beide partijen zo goed mogelijk te adviseren. Want het kan zo zijn dat de andere partijen ons met andere projecten zullen benaderen voor advies of andere werkzaamheden. Welke juridische risico`s of knelpunten zal de veilingmeester volgens uw rekening mee moet houden? Om dit beter in kaart te brengen zal ik een voorbeeld overeenkomst erbij pakken, die ik heb opgesteld. Ik vind het niet chique om die overeenkomsten mee te geven.dus ik zal die met jouw doornemen. Bij het opstellen van de overeenkomst is het belangrijk om eerst de situatie te schetsen. Wat wil de client en wat wil de andere partij. In de praktijk wordt dit soort overeenkomsten vaak niet door een jurist opgesteld, maar door partijen zelf. Het belangrijkste om in de overeenkomsten te regelen is wat de voorwaarden zijn voor de overdracht. De koper 52

54 van sloopmeters wil ze vaak op eigen bestemming gebruiken om een bouwmogelijkheid te creeren. Het beleid in de regio staat dit toe. Ik begin zelf altijd met de ontbindende voorwaarden. Hier is het belangrijk om voor de verkoper in kaart te brengen wat zijn verplichingen zijn en voor de koper geldt hetzelfde. Voor sommige bestemmingen is het niet mogelijk hetgeen te creeeren wat de koper wilt. De koper draagt hier zelf de verantwoording. De koper dient met de gemeente een verkennend gesprek te houden over de plannen die hij heeft. Verder zullen de overeenkomsten vaak maatwerk zijn. Veelal is er een model waar een aantal variabelen ingevuld wordt. Soms willen partijen extra dingen opnemen. Wat vindt u van de hierboven genoemde bepalingen? Het lectoraat wil dus als ik het goed begrijp deze bepalingen inbrengen op alle overeenkomsten. Het zijn veelal bepalingen die in het praktijk ook worden gebruikt alleen is het boetebeding een nieuw toevoeging. De bepaling omtrent de betaling in termijnen komt heel vaak voor in de praktijk. Aangezien de koper pas op een later moment zijn gekochte sloopmeters kan omturnen naar bouwontwikkeling. Wil die koper ook logischerwijs later betalen. De kunst is om hierin creatieve oplossingen te vinden. Het contractenrecht kent contractsvrijheid in beginsel kunnen partijen zelf de inhoud bepalen. Indien redelijk en bilijk. Zijn de beoogde bepalingen volgens u juridisch houdbaar? Het is moeilijk om te bepalen of aparte bepalingen juridisch haalbaar zijn. Dit dient bekeken te worden per geval en de rest van de inhoud van de overeenkomst. Als de bepalingen apart bekeken worden zijn de bepalingen in eerste instantie haalbaar. De mogelijkheid om een boetebeding in een overeenkomst in te brengen is verankerd in het Burgerlijk Wetboek en is ook van toepassing op de koopovereenkomst. Hoe regelt u deze zaken in uw overeenkomst In veel gevallen is het maatwerk wat ik lever. Ik stel de overeenkomsten op naar wensen van mijn clienten. Veel van mijn clienten zijn stoppende boeren die de oude stallen willen omvormen naar een klein bedrijfsgebouw. In sommige gevallen willen ze sloopmeters verkopen daarbij is voor hun belangrijk wanneer ze het geld krijgen om de sloop te financieren. Hierbij stel ik vaak voor dat de boer de kosten om de sloop te financieren geheel of een gedeelte daarvan ontvangt na ondertekening van de overeenkomst. Meestal wordr de mogelijheid om een bouwvergunning aan te vragen voor de stallen gedekt door de aansprakelijheid dan bij de verkoper te leggen indien de sloopmeters dan niet gebruikt kunnen worden. De boetebeding heb ik tot nu toe niet gebruikt. Het liefst maak ik gebruik van schadevergoedingen. Dit is een iets gangbare term voor leken. Dit is in principe hetzelfde. In de overeenkomst zijn er vaak verplichtingen voor koper en verkoper indien die niet zijn nagekomen. Kan een van de partijen ten eerste nakoming vorderen. Daarna ingebrekstellen en vervolgens schadevergoeding vorderen. Heeft u nog aanbevelingen voor het lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht? Het is een mooi plan van het lectoraat. Wat mij betreft zal een stichting oprichten veel geld gaan kosten. Er moet personeel komen. Het financieren van de sloop zal al veel geld gaan kosten. Daarom zou ik liever zien dat ze actief gaan praten met de VAB-eigenaren en 53

55 initatiefnemers. Op dit moment is in de regio Twente de vraag naar sloopmeters niet erg groot. Om dit systeem een succes te laten worden moet de vraag wel aanwezig zijn. Aanbod is er altijd. 54

56 Voorbeeld Machtiging Bijzondere volmacht De ondergetekende: (Hier dienen de gegevens van de stichting ingevuld worden) Gelet op: (reden voor volmachtverlening) Geeft hierbij volmacht aan: [naam gevolmachtigde], geboren [geboortedatum] met als huidige woonplaats [straatnaam] [huisnummer], [postcode], [woonplaats] (hierna te noemen: Gevolmachtigde ) (Hier gegevens van de veilingmeester invullen) Teneinde: Namens Volmachtgever alle privaatrechtelijke rechtshandelingen te verrichten die Gevolmachtigde noodzakelijk of wenselijk acht binnen het veilingmodel verhandelbare slooprechten, Met in achtneming van het volgende: 1. Deze volmacht omvat alle vermogensrechten van en rechtshandelingen namens Volmachtgever. 2. De Gevolmachtigde zal niet bevoegd zijn om als wederpartij van Volmachtgever op te treden. 3. Op deze volmacht is Nederlands recht van toepassing. 4. Geschillen aangaande deze volmacht zullen worden beslecht door de bevoegde rechter in de [locale rechtbank]. Aldus getekend te [plaats ondertekening] op [datum ondertekening]. 55

57 Beroepsproducten 56

58 Concept koopovereenkomst sloopmeters Inleiding Dit is overeenkomst waarin de koop van sloopmeters wordt geregeld. De ondergetekenden: 1. De heer/mevrouw, wonende te.., aan de, hierna te noemen de verkoper. 2. De stichting., te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar vertegenwoordiger, de heer /mevrouw, handelend ter uitvoering van een volmacht, hierna te noemen de koper, in aanmerking nemende: dat koper bij ondertekening van de overeenkomst eigenaar wordt van de hoeveelheid sloopmeters afkomstig van. (adres VAB-eigenaar) de op het perceel staande stallen worden gesloopt waarbij sprake is van (aantal sloopmeters) dat door een gemeentelijke beleidsregel de mogelijk bestaat om met planologische medewerking van de betrokken gemeente de sloopmeters om te zetten in een bouwmogelijkheid op de slooplocaties of op andere locaties. dat partijen zijn overeengekomen, dat verkoper... sloopmeters in eigendom zal overdragen aan koper die de sloopmeters in eigendom wenst te aanvaarden; 57

59 verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 a. Verkoper verkoopt aan koper, die koopt:... sloopmeters,..., tezamen,... sloopmeters afkomstig van adres b. Eventueel schuldige belasting toegevoegde waarde komt ten laste van de verkoper. Artikel 2 a. Verkoper is met koper overeengekomen dat slechts de bouwrechten voortvloeiende uit de sloop over gaan. b. Koper neemt alleen het recht op de bebouwingsmogelijkheden voortvloeiende uit de sloopmeters over. c. Verkoper blijft derhalve verantwoordelijk voor het uitvoeren van de eisen en afspraken die gemaakt zijn met de gemeente om uitvoering te geven aan de sanering van de sloop. Hieronder kunnen dus vallen maar niet uitsluitend: de kosten van asbestinventarisatie, Flora en Fauna onderzoek en inpandverplichtingen en gemeentelijke heffingen. Artikel 3 a. De verkoper staat garant met de juistheid en daarmee de inzetbaarheid van de overeenkgekomen aantal sloopmeters. b. Koper mag er vanuit gaan dat de gemeente akkoord is met de overgedragen sloopmeters en dat ze elders ingezet gaan worden. Artikel 4 a. Verkoper zal alle nodige handelingen verrichten om de aan deze sloopmeters gekoppelde en aan koper verkochte rechten over te dragen aan koper. b. De verkoper erkent dat met de overdracht de oorspronkelijke aan verkoper toekomende bebouwingsmogelijkheden voor dat aantal komt te vervallen. Artikel 5 Bij niet tijdig slopen zal de verkoper ten behoeve van de koper een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van X [meestal 10% van de koopsom] verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal. Artikel 6 In het geval de verkochte sloopmeters voor koper niet leidt aan de tot de sloopmeters gekoppelde bebouwingsmogelijkheden vanwege gebreke die voor rekening van de verkoper komen wordt de koopsom als onverschuldigd betaald beschouwd en op eerste schriftelijke verzoek van koper aan koper terugbetaalt. 58

60 Artikel 7 a. De verkoper is ook niet aansprakelijk indien het aantal sloopmeters niet toereikend blijkt te zijn in de inrichingsbehoefte van koper te voorzien. b. Verkoper is ook niet aansprakelijk indien de verkochte sloopmeters leiden tot een overschot aan sloopmeters bij koper die niet kan worden gebruikt. c. Verkoper is ook niet aansprakelijk indien de sloopmeters niet kunnen worden ingezet als bebouwingsmogelijkheid op de door koper beoogde percelen vanwege aan de percelen of bebouwingen eisen van welstand gebonden zijn. d. Verkoper is ook niet aansprakelijk indien na levering van sloopmeters de bevoegde instantie de wet en regelgeving wijzigt of komt te vervallen. Artikel 8 Het gebruik en toepassen van de sloopmeters zijn ten volle voor rekening en risico van de koper na datum tekenen van de overeenkomst. Artikel 9 Betreffende de overdracht en betaling hebben koper en verkoper de volgende afspraken gemaakt. Koper betaalt aan verkoper de koopsom. De eerste 50 procent direct na ondertekening van de overeenkomst en de tweede nadat de verkoper zich aan alle eisen en afspraken heeft gehouden van de sloop. Artikel 10 De levering van sloopmeters wordt geacht niet eerder te hebben plaatsgevonden dan op moment de gehele koopsom door koper is voldaan. Artikel 11 Partijen doen bij deze uitdrukkelijk afstand van hun recht om ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst te vorderen, in het bijzonder om dit te doen op grond van het bepaalde in artikel 265 van het Burgerlijk Wetboek Boek 6. Als op enig moment blijkt dat de verkoper ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst kennis bezat van een feit of omstandigheid, die door de koper niet is gewenst, dan heeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, niettegenstaande het recht van de koper om een schadevergoeding te eisen van de verkoper. Getekend in...voud te...,... Verkoper:... Koper:... 59

61 Inleiding Dit is een overeenkomst waarin de verkoop van sloopmeters wordt geregeld. De ondergetekenden: 1. De stichting., te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar vertegenwoordiger, de heer /mevrouw, handelend ter uitvoering van een volmacht, hierna te noemen de verkoper, 2. De heer/mevrouw, wonende te.., aan de, hierna te noemen de koper. in aanmerking nemende: dat koper bij ondertekening van de overeenkomst eigenaar wordt van de hoeveelheid sloopmeters afkomstig van. (adres oorspronkelijke VAB) dat door een gemeentelijke beleidsregel de mogelijk bestaat om met planologische medewerking van de betrokken gemeente de sloopmeters om te zetten in een bouwmogelijkheid op de slooplocaties of op andere locaties. dat partijen zijn overeengekomen, dat verkoper... sloopmeters in eigendom zal overdragen aan koper die de sloopmeters in eigendom wenst te aanvaarden; 60

62 verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Artikel 1 a. Verkoper verkoopt aan koper, die koopt:... sloopmeters,..., tezamen,... sloopmeters afkomstig van adres b. Eventueel schuldige btw komt ten laste van de verkoper. Artikel 2 a. Verkoper is met koper overeengekomen dat slechts de bouwrechten voortvloeiende uit de sloop over gaan. Koper neemt alleen het recht op de bebouwingsmogelijkheden voortvloeiende uit de sloopmeters over. Artikel 3 a. De verkoper staat garant met de juistheid en daarmee de inzetbaarheid van de overeenkgekomen aantal sloopmeters. b. Koper mag er vanuit gaan dat de gemeente akkoord is met de overgedragen sloopmeters en dat ze elders ingezet gaan worden. Artikel 4 c. Verkoper zal alle nodige handelingen verrichten om de aan deze sloopmeters gekoppelde en aan koper verkochte rechten over te dragen aan koper. d. De verkoper erkent dat met de overdracht de oorspronkelijke aan verkoper toekomende bebouwingsmogelijkheden voor dat aantal komt te vervallen. Artikel 5 In het geval de verkochte sloopmeters voor koper niet leidt aan de tot de sloopmeters gekoppelde bebouwingsmogelijkheden vanwege gebreke die voor rekening van de verkoper komen wordt de koopsom als onverschuldigd betaald beschouwd en op eerste schriftelijke verzoek van koper aan koper terugbetaalt. Artikel 6 a. De verkoper is niet aansprakelijk indien het aantal sloopmeters niet toereikend blijkt te zijn in de inrichingsbehoefte van koper te voorzien. b. Verkoper is niet aansprakelijk indien de verkochte sloopmeters leiden tot een overschot aan sloopmeters bij koper die niet kan worden gebruikt. c. Verkoper is niet aansprakelijk indien de sloopmeters niet kunnen worden ingezet als bebouwingsmogelijkheid op de door koper beoogde percelen vanwege aan de percelen of bebouwingen eisen gebonden zijn. d. Verkoper is ook niet aansprakelijk indien na levering van sloopmeters de bevoegde instantie de wet en regelgeving wijzigt of komt te vervallen. Artikel 7 Het gebruik en toepassen van sloopmeters zijn ten volle voor rekening en risico van de koper na datum tekenen van overeenkomst. 61

63 Artikel 9 De levering van sloopmeters wordt geacht niet eerder te hebben plaatsgevonden dan op moment dat de gehele koopsom door koper is voldaan. Artikel 10 Partijen doen bij deze uitdrukkelijk afstand van hun recht om ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst te vorderen, in het bijzonder om dit te doen op grond van het bepaalde in artikel 265 van het Burgerlijk Wetboek Boek 6. Als op enig moment blijkt dat de verkoper ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst kennis bezat van een feit of omstandigheid, die door de koper niet is gewenst, dan heeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, niettegenstaande het recht van de koper om een schadevergoeding te eisen van de verkoper. Getekend in...voud te...,... Verkoper:... Koper:... 62