Vidomes jaarverslag Heldere keuzes maken

Transcriptie

1 Vidomes jaarverslag 2011 Heldere keuzes maken

2 Inhoudsopgave Voorwoord... 6 Leeswijzer van dit jaarverslag Strategische Visie Betaalbare woningen Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep... 9 Minder woningen verhuurd in Kenmerken nieuwe huurders Toewijzingen aan de BBSH-doelgroep conform afspraak Europese regelgeving succesvol geïmplementeerd Kenmerken verhuurde woningen Huur op Maat in Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil Wij houden de woonlasten betaalbaar Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen Vitale buurten Visie Vitale buurten Vitale buurten Delft Wijkaanpak in Delft Vitale buurten Delft: Buitenhof Vitale buurten Delft: Wippolder Vitale buurten Delft: Harnaschpolder Vitale buurten Rijswijk Vitale buurten Rijswijk: Muziekbuurt Herontwikkeling woonwagenlocatie Molenhof in Rijswijk Pilot en toetsing schotelantennebeleid in Rijswijk Vitale buurten Leidschendam-Voorburg Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: algemeen Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Prinsenhof Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Heuvel Vitale buurten Leidchendam-Voorburg: Bovenveen Vitale buurten Den Haag: Leidschenveen Vitale buurten Zoetermeer Wijkontwikkelingsplannen Zoetermeer Vitale buurten Zoetermeer: Palenstein Vitale buurten Zoetermeer: Buytenwegh Vitale buurten Zoetermeer: Meerzicht Senioren Kadernota Senioren en Vidomes vastgesteld Wij verleiden senioren te verhuizen Seniorenmakelaar actief Huurgewenning voor appartementencomplex Bijdorp Zoetermeer Senioren kunnen in onze woningen zelfstandig blijven wonen Voldoende woningaanbod voor senioren Opplussen woningen voor 65-plussers in Delft Werkgroep Toegankelijkheid Leidschendam-Voorburg We realiseren woon-zorgconcepten met onze partners Nieuw Mariënpark, Leidschendam Samenwerkingsovereenkomst Wijkrestaurants Zoetermeer Senioreninformatieavond Zoetermeer Kwetsbare mensen Bijzondere huisvesting voor kwetsbare mensen Fokus-woningen Leidschendam stapje dichterbij Verbeteren opvang voor zwerfjongeren in Zoetermeer We realiseren een sluitend vangnet met onze partners Ontruimingen en huurachterstanden... 34

3 Incasso- en laatste kansbeleid herzien in Instrumenten voor huurders met financiële problemen Laatste kansbeleid in Vidomes en Pieter van Foreest tekenen voor intentie tot verdere samenwerking Partners in Delft Nieuw steunpunt van Steinmetz De Compaan en Florence in Muziekbuurt Samenwerking met Stichting Jeugdformaat in Leidschendam-Voorburg Meldpunt Bemoeizorg voor Zoetermeerse zorgmijders Samenwerking Stichting Wende in Zoetermeer Duurzaamheid Evaluatie Milieubeleidsplan Onze woningen hebben een laag energieverbruik Terugdringen energieverbruik Verbeteren energielabels Geslaagde pilot energiemaatregelen Stompwijk Vidomes E-team adviseert ook in Aanbrengen Led-verlichting in algemene ruimten in Delft Onze woningen hebben een gezond binnenmilieu Vervanging open verbrandingstoestellen Onderzoek naar vocht en ventilatie Nieuwe verwarmingsinstallatie Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer Warmtepompsysteem geplaatst aan de Griekenlandlaan in Zoetermeer De Drie Torens, Rijswijk: verwarming en koeling door warmtepompen Tevreden klanten De klant is tevreden over onze dienstverlening KWH-Huurlabel Vidomes-enquêtes meten klanttevredenheid Klanttevredenheidsmonitor nieuwbouw gestart De klant kan voldoende kiezen Keuze- en optiepakketten Zelf klussen aan je woning Realisatie vrije sector verhuur in KoopGarant als deel van de oplossing Dialoog en samenwerking Bewonersparticipatie op centraal niveau: het CBO Klachten en geschillen Participatie Delft Nieuwe bewonerscommissies sterflats in Delft Klantenpanel Isaac da Costalaan in Delft Timmeren aan relatie tijdens Burendag in Delft Onderhandelingen gezondheidscentrum Tanthof leiden niet tot gewenste resultaat Participatie Leidschendam-Voorburg Prestatieafspraken Leidschendam-Voorburg Een pleidooi voor de gemeente Leidschendam-Voorburg Leerlingen Wellantcollege vergroenen de wijken in Voorburg Themabijeenkomst bewonerscommissies Leidschendam-Voorburg Huurdersorganisatie Leidschendam-Voorburg in 2011 opgeheven Participatie Rijswijk Buurtbemiddeling in Rijswijk Voorlichting brandweer in Ostadelaan, Rijswijk Uitbreiding aantal bewonerscommissies Planvorming met bewoners over groot onderhoud Risantwick Rijswijk bundelt krachten in hennepbestrijding Prestatieafspraken met gemeente Rijswijk Rijswijk: Week van Nederland Schoon Buurtbewoners Rijswijk ontmoeten elkaar op Burendag Participatie Zoetermeer Samenwerking met partners in Zoetermeer Pagina 3 van 88

4 Samenwerking met bewoners in Zoetermeer Brandweeroefening en voorlichting in de waterflats en Het Fregat in Zoetermeer Opening pannakooi Van Leeuwenhoeklaan in Zoetermeer Participatie algemeen Klantenpanels VvE beheer in Samen aan het ontbijt Zendmastenbeleid vastgesteld Participatiekalenders in de maak Sober en doelmatig Financiën Financiën: economische ontwikkelingen Financiën: financieel resultaat Financiën: bestaande vastgoedportefeuille Financiën: onrendabele toppen Financiën: KoopGarant Financiën: leningen Financiën: derivaten Financiën: exploitatie Financiën: verkopen Financiën: fiscaal Financiën: ontwikkeling financiële positie Projectontwikkeling verder geprofessionaliseerd Succesvolle aanpak ketenintegratie Conceptueel bouwen Programma van Eisen bijgesteld Risicomanagement Interne besluitvorming beter georganiseerd Modelovereenkomsten Toekomstig onderhoud meegenomen in de afweging Goed georganiseerd Organisatieontwikkeling Vidomes Organisatieverandering: 3H4U Klantgericht werken Ontwikkeling KlantContactCentrum en klantvolgsysteem Organisatie in beweging Ontwikkeling medewerkers Kennismanagement binnen de sector projectontwikkeling Actieve deelname aan netwerken VidoYoung voor jonge medewerkers Onze organisatie is vitaal en in balans Opbouw van het personeelsbestand in Ziekteverzuim Instroom, doorstroom en uitstroom Beoordelingsmethodiek Duurzaam inzetbare medewerkers Uitvoering medewerkerstevredenheidsonderzoek Werken aan gewenst en ongewenst gedrag De Ondernemingsraad in Structuur, samenstelling en verkiezingen Scholing en vorming Samenwerking OR-bestuurder Activiteiten OR in Vergaderingen en contacten Vooruitblik Communicatie Corporate communicatie: Vidomes in het nieuws in Corporate communicatie: uitgaven en publicaties in Pagina 4 van 88

5 Corporate Communicatie: nieuwe communicatiekanalen Managementcommunicatie Mediatraining in Corporate communicatie: waardering en gebruik website Corporate communicatie: interne communicatie en profilering door intranet Joost! Sponsoractiviteiten Vidomes Woonkrant afgeschaft Adequate vastgoedstrategie Portfoliobeleid vastgesteld Ons vastgoed rendeert op lange termijn Hoe rendeert ons bezit? Woonzorgcomplex Zoetermeer onder de loep Ons vastgoed maakt maatschappelijke doelstellingen mogelijk We realiseren onze wensportefeuille in een beheerst tempo Nieuwbouwprojecten opgeleverd in Nieuwbouwprojecten in ontwikkeling in Realisatie verkoopaantallen Onderhoud Onderhoud algemeen Onderhoudsprojecten Delft Onderhoudsprojecten Leidschendam-Voorburg Onderhoudsprojecten Rijswijk Onderhoudsprojecten Zoetermeer Pagina 5 van 88

6 Voorwoord Heldere keuzes maken Met dit jaarverslag 2011 blikken we graag terug op de belangrijkste ontwikkelingen en de prestaties van Vidomes is een jaar geweest dat landelijk gekenmerkt werd door dynamiek op allerlei fronten. Een vastzittende vastgoedmarkt, stagnerende verkoop, teruglopende bouwproductie en een doorstroming op de woningmarkt die steeds verder afneemt. Tegelijkertijd werd het afgelopen jaar duidelijk dat het kabinet niet het voornemen heeft om ingrijpende hervormingen door te voeren op de woningmarkt. Dat maakt dat we behalve de bezuinigingen weinig kunnen verwachten van diezelfde overheid. Tevreden Ik ben blij dat Vidomes er in geslaagd is om binnen de geschetste ontwikkelingen op een aantal fronten goed te presteren. We hebben 4 nieuwbouwprojecten opgeleverd met in totaal 343 woningen en voorzieningen, we zijn ook 4 nieuwe projecten gestart met in totaal nog eens 275 woningen en bijna m 2 maatschappelijke voorzieningen. Ook zijn we er in geslaagd om aan onze verkoopdoelstelling te voldoen en is onze mutatiegraad op peil gebleven. In een jaar waarin de interne organisatie in ontwikkeling was, hebben we goede scores gehaald op de KWH-meting. De inzet van onze medewerkers en de samenwerking met onze samenwerkingspartners in ons werkveld heeft er voor gezorgd dat we in 2011 goed gepresteerd hebben. Strategische visie was ook het jaar waarin we onze nieuwe strategische visie presenteerden. Een visie waarin we laten zien dat we de sociale huisvester blijven die onder meer betaalbaarheid als belangrijke ambitie heeft. We realiseren ons dat we macro-economisch in zwaar weer verkeren, daarom zijn we scherp en steeds meer gefocussed op de dingen die we wel en niet doen. Heldere keuzes maken dus. Financieel gezond De financiële situatie van Vidomes is gezond. Dat betekent dat we onder meer voldoen aan externe eisen van sectorinstituten, maar ook dat we actief sturen op belangrijke parameters als kasstromen en verantwoord omgaan met ons maatschappelijk vermogen. Het is immers belangrijk dat Vidomes de financiële continuïteit van de organisatie waarborgt. Er wordt op ons gerekend en die verantwoordelijkheid nemen we graag op ons. Vooruitblik Er liggen ook in 2012 forse uitdagingen in het verschiet. We zullen er alles aan doen om ook in 2012 onze ambities waar te maken en de dingen te doen die u van Vidomes mag verwachten. We kunnen dit echter niet alleen: ook in 2012 werken we graag samen met klanten en belanghebbenden verder aan onze ambities. Het maken van heldere keuzes en de samenwerking met partners in onze wijken is daarbij van groot belang. Een inleiding is en blijft te kort om alle highlights te bespreken. Ik nodig u dan ook van harte uit om het jaarverslag te lezen. Ik wens u veel leesplezier toe. Carla van de Wiel algemeen directeur Pagina 6 van 88

7 Leeswijzer van dit jaarverslag De inhoud van het jaarverslag 2011 is gebaseerd op de thema s van onze Strategische Visie In dit jaarverslag leest u welke resultaten er in 2011 zijn behaald. Online beschikbaar op Het jaarverslag is online beschikbaar op Deze online versie heeft als groot voordeel dat u zelf uw persoonlijk jaarverslag kunt samenstellen. Door het aanbrengen van vinkjes, selecteert u de artikelen die u belangrijk vindt. Om de online leesbaarheid te bevorderen staan alle artikelen op zichzelf en zijn alle artikelen afzonderlijk en in willekeurige volgorde terug te lezen en terug te vinden. Download printversie Naast het persoonlijke jaarverslag zijn alle artikelen in één bestand gebundeld. Kijk op de site onder Downloaden en klik op Vidomes jaarverslag Dit document kan in één keer in zijn geheel worden gedownload als pdf-bestand. Pagina 7 van 88

8 1. Strategische Visie In 2011 hebben we onze Strategische Visie vastgesteld. De strategische visie draagt de titel Het maatschappelijk resultaat telt. Daarmee benadrukken wij ons bestaansrecht: wij zijn er voor mensen die het niet op eigen kracht redden op de woningmarkt. Voor hen zetten wij ons in. Dat doen we niet alleen, maar in dialoog en samenwerking met onze omgeving. Missie In onze missie benadrukken we onze positie als sociale huisvester. Onze missie: Vidomes is een ondernemende woningcorporatie in de rand van Haaglanden. Wij richten ons op mensen met onvoldoende kansen op de woningmarkt. Samen met onze klanten en belanghebbenden nemen wij onze verantwoordelijkheid voor een goed woon- en leefklimaat. Nu en in de toekomst. Op basis van onze missie hebben we zes strategische keuzes gemaakt: betaalbare woningen: iedereen kan zijn woonwens waarmaken vitale buurten: iedere bewoner voelt zich thuis in zijn buurt senioren: voor iedere senior een arrangement op maat kwetsbare mensen: goed wonen voor kwetsbare mensen duurzaamheid: een beter milieu voor de volgende generatie tevreden klanten: een tevreden klant in iedere woning Bij het realiseren van onze strategische keuzes voldoen we aan de volgende randvoorwaarden: in dialoog en samenwerking sober en doelmatig goed georganiseerd een adequate vastgoedstrategie Pagina 8 van 88

9 2. Betaalbare woningen Ons ideaal: Iedereen kan zijn woonwens waarmaken Als corporatie maakt Vidomes zich sterk voor mensen met onvoldoende kansen op de woningmarkt. De primaire doelgroep is gedefinieerd in wetgeving en vormt de legitimering van ons handelen. De verdere afbakening van deze doelgroep doen wij op basis van de lokale woningmarkt. We zoeken hierbij de grenzen op die de wetgeving ons biedt. Onze doelen voor : Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil Wij houden de woonlasten betaalbaar Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen 2.1 Wij wijzen onze woningen toe aan de doelgroep Minder woningen verhuurd in 2011 Het aantal woningen dat wij verhuren is afhankelijk van de verhuisbewegingen op de woningmarkt. Pas als een woning leegkomt, kunnen wij deze weer aanbieden. De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Minder doorstroming Regionaal is het aantal mutaties in de corporatiesector teruggelopen van in 2010 naar in Een afname van 12%. Met andere woorden; er zijn regionaal circa huishoudens minder aan een nieuwe woning geholpen dan een jaar eerder. De daling van het aantal verhuringen is voor een groot deel te verklaren uit het lagere aantal nieuwbouwwoningen dat in 2011 regionaal is opgeleverd en verhuurd: 734 in 2011 ten opzichte van 2014 in Ook de onzekerheid op de woningmarkt, de discussie over de hypotheekrenteaftrek en de crisis spelen hierin een rol. Minder nieuwbouw Ook wij hebben in 2011 gemerkt dat er minder doorstroming is. Ten opzichte van 2010 waren er 14% minder mutaties. In 2011 hebben we in totaal woningen verhuurd, ten opzichte van 2010 een afname van 14%. De grootste daling heeft plaatsgevonden in Den Haag. Dit is te verklaren door het feit dat we in 2010 veel nieuwbouwprojecten hebben opgeleverd in Leidschenveen. Opvallend is verder de toename in Rijswijk en Zoetermeer. Dit hangt samen met de oplevering van nieuwbouwprojecten. Hieruit blijkt het belang van nieuwbouw voor de doorstroming op de woningmarkt. Tabel: Aantal verhuurde Vidomes-woningen per gemeente in 2010 en Verschil t.o.v Delft % Den Haag % Leidschendam- Voorburg % Rijswijk % Zoetermeer % Totaal verhuringen % Pagina 9 van 88

10 Kenmerken nieuwe huurders Leeftijd nieuwe huurders Onderstaande figuur laat de leeftijdsopbouw zien van de huishoudens die in 2011 bij Vidomes zijn geslaagd voor een woning. Alle leeftijden zijn vertegenwoordigd. Opvallend is het aandeel huishoudens met een leeftijd van 65 jaar of ouder. In 2011 was 19% van onze nieuwe huurders ouder dan 65 jaar. Dit is in vergelijking met het regionale gemiddelde van 12% hoog. Figuur: Leeftijd nieuwe huurders % 14% tm 22 jaar 14% jaar jaar 22% 31% jaar 65 plus Huishoudensgrootte nieuwe huurders De meeste huishoudens die we in 2011 geholpen hebben bestonden uit een of twee personen. Dit sluit aan bij de regionale trend. In 2011 hebben we ook een aantal grote huishoudens geholpen. In totaal hebben we aan vijftien huishoudens bestaande uit zes of meer personen een woning verhuurd. Vidomes vindt het belangrijk dat ook grote gezinnen adequate woonruimte krijgen aangeboden op de woningmarkt. Wij zetten ons in om deze kwetsbare groep zo goed mogelijk te bedienen. Tabel: Aantal personen in het huishouden Delft Leidschendam-Voorburg Rijswijk Zoetermeer Totaal Doorstromers en starters Het aantal geslaagde doorstromers mensen die een woning achterlaten was in 2011 hoger dan het aantal starters. In totaal hebben we 743 doorstromers geholpen en 586 starters. Vidomes is voorstander van een gunstige positie van doorstromers op de woningmarkt in het algemeen en binnen het regionale woonruimteverdeelsysteem in het bijzonder. Een doorstromer laat immers altijd een woning achter die weer beschikbaar komt op de woningmarkt. Hoe langer de verhuisketen die hierdoor ontstaat, hoe meer mensen zijn verhuisd naar een door hen gewenste woning. Pagina 10 van 88

11 Tabel: Aantal geslaagde doorstromers en starters Doorstromer Starter Totaal Delft Leidschendam-Voorburg Rijswijk Zoetermeer Totaal Toewijzingen aan de BBSH-doelgroep conform afspraak De zogenaamde BBSH-doelgroep zijn de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Binnen de regio Haaglanden zijn regionale prestatieafspraken gemaakt tussen de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en het Stadsgewest. Eén van de afspraken gaat over de toewijzing van sociale woningen aan de doelgroep. Van alle woningen die wij verhuren (exclusief nieuwbouw), dient mimimaal 70% verhuurd te worden aan onze primaire doelgroep, de BBSH-doelgroep. In 2011 hebben we 73% van onze woningen verhuurd aan de BBSH-doelgroep. Tabel: Verhuringen aan de BBSH-doelgroep in 2011 (exclusief nieuwbouw) BBSH 205 (78%) 4 (33%) 145 (70%) 101 (76%) 430 (73%) 885 (73%) Bron: WMS De 70%-afspraak hebben we, met uitzondering van Den Haag, in alle gemeenten gehaald. In Den Haag hebben we niet aan de 70%-afspraak kunnen voldoen. We hebben daar relatief nieuw bezit in de Vinex-wijk Leidschenveen, waarvan de helft in het duurdere sociale prijssegment zit. Logischerwijs hebben ook de wat hogere inkomens op deze woningen gereageerd. Europese regelgeving succesvol geïmplementeerd Per 1 januari 2011 is er binnen de EU nieuwe regelgeving van kracht geworden. Corporaties moeten vanaf die datum 90% van hun sociale woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot Dit betekent dat we nog 10% ruimte hebben om ook huurders die meer verdienen te huisvesten. Om deze 10% zo optimaal mogelijk te benutten heeft Vidomes een sluizenmodel geïntroduceerd. Dit model geeft ons de mogelijkheid om heel gericht te sturen. In de loop van 2011 zagen we dat we 93% van onze woningen hadden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot We hadden dus nog wat extra ruimte om ook de lagere midden-inkomens te helpen. We hebben als het ware de sluis iets verder opengezet. Eind 2011 concluderen we dat we 92% van onze woningen aan de EU-doelgroep hebben verhuurd. Tabel: Verhuringen aan de EU-doelgroep in 2011 (inclusief nieuwbouw) Delft Den Haag Leidschendam- Voorburg Rijswijk Zoetermeer Totaal Totaal verhuringen Delft Den Haag Leidschendam- Voorburg Rijswijk Zoetermeer Totaal Totaal verhuringen EU-doelgroep 239 (96%) 14 (78%) 182 (86%) 149 (83%) 579 (94%) (92%) Bron: WMS De inkomenstoetsing en registratie van verhuur aan de EU-doelgroep verliep niet geheel vlekkeloos door onvolledige inkomensgegevens van kandidaat huurders. Pagina 11 van 88

12 Kenmerken verhuurde woningen Van alle woningen die we verhuurd hebben in 2011 was het grootste deel een flat met lift. Ook hebben we in 2011 relatief veel seniorenwoningen verhuurd, in totaal 17%. Tabel: Woningtype verhuurde woningen 2011 Woningtype Aantal % Flat met lift % Seniorenwoning % Portiekwoning % Eengezinswoning 117 9% HAT-woning 106 8% Flat zonder lift 78 6% Benedenwoning 42 3% Bovenwoning 56 4% Maisonnette 27 2% Onzelfstandige HAT-woning 8 1% MIVA-woning 6 0% Totaal % Huur op Maat in 2011 In 2009 startte Vidomes met 12 andere corporaties met het landelijk SEV-experiment Huur op Maat. De woningen in Leidschendam-Voorburg verhuren we tegen een reële huur, waarbij we op basis van inkomen en huishoudensgrootte een huurkorting geven. Dat inkomen toetsen we jaarlijks. Eind 2011 was bij Vidomes sprake van 550 lopende Huur op Maat contracten. Daarvan zijn er 140 in 2011 afgesloten. De uitvoering van het experiment, inclusief de jaarlijkse inkomenstoets, is goed verlopen in Positief experiment In april 2011 zijn de landelijke resultaten van Huur op Maat gepresenteerd. De uitkomsten waren zeer positief. De vooraf gestelde doelstellingen zijn gehaald: huurders hebben door het experiment meer keuzevrijheid; het aantal betaalbare woningen is toegenomen; de maatschappelijke middelen zijn beter besteed en de verhouding tussen prijs en kwaliteit is vergroot. Het was nog te vroeg om uitspraken te doen over de verwachting dat Huur op Maat bijdraagt aan een betere doorstroming. Dat is pas na langere tijd te concluderen. Een andere belangrijke constatering van het onderzoek is dat er groot draagvlak blijkt te zijn onder huurders en woningzoekenden voor woningen via Huur op Maat. Meer dan 75% vindt het een rechtvaardig systeem en van de hogere inkomens vindt ook nog 60% het een eerlijke manier om de woningen aan te bieden. Experiment krijgt geen vervolg De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) adviseerde in juni 2011 aan de minister van BZK om Huur op Maat als aanvullend instrument lokaal in te zetten. Helaas heeft de minister op 17 januari 2012 laten weten het experiment geen vervolg te willen geven. Het kabinet beperkt zich tot een landelijke huurverhoging van 5% voor inkomens boven per 1 juli Daarnaast wordt mogelijk een nieuw experiment in Amsterdam opgezet. Huurders die meer gaan verdienen dan moeten verhuizen of de markthuur gaat betalen. Verder vindt de minister dat de normen voor inkomensafhankelijke huren niet lokaal maar door de landelijke overheid bepaald zouden moeten worden. Pagina 12 van 88

13 2.2 Wij houden onze voorraad betaalbare woningen op peil Een van de belangrijkste maatschappelijke doelstellingen van Vidomes op het gebied van vastgoed is het behoud van betaalbare woningen. Onze ambities voor 2011 waren: 95% betaalbare woningen Dat wil zeggen dat minimaal 95%, ongeveer woningen, een huur onder de huurtoeslaggrens heeft. 83% bereikbare woningen Dat wil zeggen dat minimaal 83%, ongeveer woningen, een huur onder de aftoppinggrenzen heeft. De genoemde aantallen zijn inclusief verzorgingshuisplaatsen en verkochte woningen via KoopGarant; onze totale voorraad is ongeveer Betaalbare woningvoorraad: een grote opgave voor de toekomst In 2011 hebben we onze ambities waargemaakt en hebben we de voorraad betaalbare woningen op peil gehouden. Het doel voor de komende jaren is om deze 95% betaalbare woningen vast te houden. En 83% met een bereikbare huurprijs voor de primaire doelgroep. We zien echter een grote opgave voor de realisatie van onze ambities voor de komende jaren; door verkoop en sloop zal onze betaalbare woningvoorraad onder spanning komen te staan. Deze afname zal door nieuwbouw of huurprijsverlagingen in de bestaande voorraad gecompenseerd moeten worden. Tabel: Opbouw woningvoorraad Vidomes op stand op WONINGTYPE HUURKLASSE stand op eengezinswoning Jongeren (tot 362, max 3k) benedenwoning A. Kleine huishoudens (tot 518, <=3k) appartement met lift < B. Meerpersoons hh (tot 555, >=4k) appartement met lift > A. Kleine huishoudens ( 518 tot 653, <=3k) zorg- / serviceflat B. Meerpersoons hh ( 555 tot 653, >=4k) appartement zonder lift Markthuur (vanaf 653) 467 Eindtotaal Eindtotaal Wij houden de woonlasten betaalbaar Aanpassingen in het huurbeleid De jaarlijkse huurverhoging was in 2011 inflatievolgend zoals voorgeschreven door het kabinet. Dit betekent dat de meeste huurders een huurverhoging hebben ontvangen van 1,3%. Voor huurders die een vrije sector woning van ons huren, bedroeg de maximale huurverhoging 3,3%. Energielabel telt mee Per 1 juli 2011 is landelijk een nieuw woningwaarderingstelsel ingevoerd. De maximale huur die een woning mag hebben hangt nu sterk samen met de energieprestatie van de woning. Hoe hoger het energielabel, hoe meer punten de woning krijgt en hoe meer huur wij als corporatie mogen vragen. Pagina 13 van 88

14 Dat het energielabel sinds 2011 meetelt in de puntenwaardering van de woning, betekent voor Vidomes een verlies aan huurinkomsten. Dit komt doordat we bij mutatie van een woning met een laag energielabel minder huur kunnen vragen dan voorheen. In totaal is de huur die we vragen bij nieuwe verhuringen sinds 1 juli 2011 gemiddeld 0,8% lager dan de totale oude streefhuursom. Daarnaast zijn we verplicht om van circa 200 woningen die op 1 januari 2014 als de overgangsregeling afloopt - de huurprijs te verlagen. Deze woningen hebben op dat moment naar verwachting een nieuwe maximale huur die lager is dan de huidige huurprijs. Dat kost ons dan op jaarbasis. Onze totale huuropbrengst is door het aangepaste woningwaarderingstelsel ruim 7 ton minder dan in het oude stelsel. Dit verlies gaan we opvangen door energiemaatregelen te treffen in de woningen met een laag energielabel. Vidomes vindt betaalbare woonlasten erg belangrijk. We kijken in ons huurbeleid daarom niet alleen naar de huurprijs, maar ook naar de energielasten. Wij willen dit in 2012 consequenter in ons beleid gaan toepassen, door ook onze interne huurnormen afhankelijk te maken van de energieprestatie. Zo is de norm voor een bereikbare huur nu nog gekoppeld aan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag, ongeacht de energieprestatie. In 2012 gaan we deze huurgrens variëren op basis van de energieprestatie. Aanpassing streefhuur Naast een verbreding van het huurbeleid hebben we in 2011 ook het besluit genomen om ons streefhuurbeleid aan te passen. Vanaf 1 januari 2012 verhogen we bij mutatie de huur tot 90% van wat we maximaal aan huur mogen vragen. Dit percentage lag in 2011 voor de meeste woningen nog op 80%. Maar bereikbare woningen zijn nooit duurder dan 562 en sociale woningen niet duurder dan 664. Zo kan iedereen nog wel betaalbaar wonen. Helaas zijn hierdoor wel veel woningen met verschillende kwaliteit, toch hetzelfde geprijsd. We hebben hiervoor gekozen als één van de maatregelen om in te spelen op de verslechterde financiële omstandigheden die de sector, en ook Vidomes, raken. Pagina 14 van 88

15 2.4 Wij stimuleren doorstroming vanuit schaarse woningen Doorstroming blijven bevorderen Als gevolg van de economische crisis, het terugvallen van nieuwbouwproductie en de onzekerheid op de koopwoningmarkt, stagneert de woningmarkt. De staatssteunregeling die vanwege Europa is ingevoerd zorgt ervoor dat het sinds begin 2011 lastiger is geworden om met een laag middeninkomen een nieuwe woning te vinden. Hoewel het totaal aantal woningen dat we in 2011 hebben verhuurd is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar, is in ons bestaande bezit in 2011 nog geen echte daling zichtbaar van het aantal mutaties. Onderstaande figuur laat het verloop van de mutatiegraad per maand zien over Met uitzondering van de maanden september en oktober is het aantal mutaties nog altijd boven de 6%. Figuur: Mutatiegraad 2011 per maand 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december De doorstroming op de woningmarkt is essentieel om ervoor te zorgen dat vraag en aanbod optimaal op elkaar worden afgestemd. Als Vidomes hebben we daarom in 2011 de seniorenmakelaar geïntroduceerd. Doorstroming eengezinswoningen Ook binnen de regionale woonruimteverdeling is een aantal maatregelen van kracht dat ervoor moet zorgen dat mensen door blijven stromen. Zo hebben mensen die een eengezinswoning achterlaten voorrang, omdat zij een verhuisketen op gang brengen. De eengezinswoning komt vaak terecht bij gezinnen die zelf ook weer een woning achterlaten. Daar kan dan bijvoorbeeld een startend huishouden voor in aanmerking komen. Pagina 15 van 88

16 3. Vitale buurten Ons ideaal: Iedere bewoner voelt zich thuis in zijn buurt In een vitale buurt wonen mensen met plezier, ze voelen zich er thuis. Die buurt is voor velen minstens zo belangrijk als de woning zelf. Een buurt is vitaal als bewoners er zelf verantwoordelijkheid voor nemen. In veel buurten waar Vidomes woningen verhuurt, is de basis-leefkwaliteit in orde. Vanzelfsprekend werken wij er samen met bewoners aan om dat zo te houden. In een aantal buurten is het woonklimaat niet goed genoeg. We pakken deze problemen samen met onze huurders en samenwerkingspartners aan. Wij nemen graag het initiatief en scheppen mogelijkheden om mensen in een buurt met elkaar te verbinden. Onze doelen voor : Wij realiseren buurten waar mensen prettig samenwonen Wij leveren overal een basis-leefkwaliteit Samen met onze partners keren we het tij in kwetsbare buurten 3.1 Visie Vitale buurten In 2011 zijn we gestart met het formuleren van onze visie over vitale buurten. We kijken integraal naar de verschillende aspecten van een wijk. Belangrijke aspecten zijn: spreiding en concentratie, leefstijlen, intensief beheer en de samenwerking met partners. Door buurten op deze manier nauwkeurig in kaart te brengen, kunnen we onze beperkte middelen zo optimaal mogelijk verdelen. De Vidometer een intern instrument om onze wijken te monitoren geeft hiervoor handvatten. De visie op vitale buurten die op deze manier ontstaat, leidt in de toekomst tot scherpere keuzes. Ook wordt onze rol en verantwoordelijkheid duidelijker in de verschillende wijken waar we actief zijn. In 2011 hebben we ons gericht op de wijken Palenstein en Buytenwegh in Zoetermeer, Prinsenhof en De Heuvel in Leidschendam-Voorburg, Buitenhof, Wippolder en Harnaschpolder in Delft en de Muziekbuurt in Rijswijk. 3.2 Vitale buurten Delft Wijkaanpak in Delft Samen met de gemeente Delft, de Delftse collega-corporaties en de verschillende maatschappelijke partners werkt Vidomes aan schone, veilige en leefbare buurten. In Delft heeft iedere wijk een wijkcoördinatieteam waarin gewerkt wordt aan een integrale wijkaanpak. Vidomes neemt deel aan de totstandkoming van deze aanpak door het bijwonen van lokale overleggen en persoonlijke contactmomenten met de wijkcoördinatoren van de specifieke wijken. In Delft is in 2011 veel aandacht uitgegaan naar de wijken Buitenhof, Wippolder en Harnaschpolder. Dit is terug te zien in de volgende projecten waar we actief bij betrokken waren. Vitale buurten Delft: Buitenhof De wijk Buitenhof is een aandachtsgebied van de gemeente Delft. In 2010 heeft het Rijk een subsidie van twee miljoen euro toegekend in het kader van het budget 40+ wijken. De 40+ wijken zijn wijken die niet binnen de 40 aandachtswijken vallen (de zogenoemde kracht-, of Vogelaarwijken), maar die wel een vergelijkbare problematiek kennen. Het bevorderen van werkgelegenheid is een belangrijk thema in de wijk. Met onze partners werken we aan het Pagina 16 van 88

17 vooruit helpen van deze wijk op sociaal en economisch niveau, onder het motto: Samen op weg naar een buitengewoon goed Buitenhof. Terugkijkend op 2011 gaat de wijk langzaam de goede kant op. Een belangrijke mijlpaal was het relatief rustige verloop van de jaarwisseling. Ook in 2012 blijven we ons extra inzetten in Buitenhof. Vliegende brigade aan de slag in Buitenhof De Vliegende Brigade is een re-integratieproject dat er voor zorgt dat mensen met behoud van uitkering op vrijwillige basis klussen in de wijk. De Vliegende Brigade is een initiatief van de Delftse corporaties samen met Stichting Stunt. Eén dag in de week is de Vliegende Brigade actief voor Vidomes. In 2011 hebben zij onder andere geholpen bij het opruimen van zwerfvuil bij de kinderspeelplaatsen rondom de Debussyflat en leegden zij de prullenbakken in de wijk. Daarnaast hebben ze graffiti verwijderd én hebben ze een bankje gemaakt voor in de entreehal van de Debussyflat. Zakgeldproject voor jongeren in Buitenhof In september van 2011 is het Zakgeldproject in het leven geroepen door de gemeente, Breed Welzijn Delft, Vidomes en de overige woningcorporaties. Doel van het project is meer interactie tussen de bewoners en de jongeren uit de wijk en het bevorderen van begrip en respect voor elkaar. Vooral jongeren die voor overlast in de wijk zorgen worden gestimuleerd mee te doen aan dit project. In het Zakgeldproject kunnen jongeren stempels verdienen met klusjes in de wijk, zoals bijvoorbeeld het wassen van ramen. Met een vol stempelboekje kunnen ze met elkaar iets leuks gaan doen, zoals bijvoorbeeld een bezoek aan het Tikibad. Voor de jongerenwerker blijft het een uitdaging om de jongeren te enthousiasmeren voor klussen. Vitale buurten Delft: Wippolder In de wijk Wippolder is onze aandacht in 2011 voornamelijk uitgegaan naar sloop en nieuwbouwplannen aan de Telderslaan. Ons wooncomplex met 66 portieketagewoningen in de Professor Telderslaan en de Hendrik Casimirstraat wordt in 2012 gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 40 energiezuinige eengezinswoningen in de sociale huursector teruggebouwd. Begeleiding sloop en nieuwbouw in de Wippolder In 2011 hebben we samen met de gemeente verschillende informatieavonden georganiseerd om omwonenden mee te nemen in planvorming. Ook zijn alle oorspronkelijke bewoners verhuisd. De woningen worden totdat ze gesloopt worden tijdelijk verhuurd om de leefbaarheid in het complex en de buurt te behouden. De tijdelijke verhuur aan vaste partners, zoals Stichting Stunt, en aan studenten gaat goed. Er is geen sprake van leegstand geweest. Ruilwinkel in de Wippolder In 2011 is in dit complex een ruilwinkel opgezet, waar vertrekkende huurders goede en bruikbare spullen kunnen achterlaten. Andere bewoners die op zoek zijn naar bijvoorbeeld huisraad, kunnen in ruil voor een tegenprestatie weer spullen meenemen. Zo proberen we rommel op straat en in de portieken te voorkomen en werken we mee aan duurzaamheid. Dit ruilpunt loopt goed en wordt regelmatig ververst met nieuwe spullen. Vitale buurten Delft: Harnaschpolder In juni 2010 hebben we in de nieuwbouwwijk Harnaschpolder in Delft 92 woningen opgeleverd. In 2011 bleek dat de leefbaarheid in het complex onder druk stond. Samen met de gemeente en de politie proberen we het negatieve imago van de wijk dat dreigt te ontstaan, tegen te gaan. In 2011 hebben we meegedaan aan 'Schatten van de Harnaschpolder', een project waarbij oude en nieuwe bewoners is gevraagd naar hun favoriete plek in de wijk en tijdens Pagina 17 van 88

18 vertelbijeenkomsten levensverhalen zijn verzameld. Daarnaast hebben we intensief overleg gevoerd met politie, de gemeente en de bewonerscommissie om zaken te stroomlijnen. Dit heeft onder andere geleid tot inzet Toezicht Openbare Ruimte en een gedeeltelijke afsluiting van de woonstraatjes in ons complex. Zelf hebben we tijdelijk complexbeheerders ingezet om de zichtbaarheid van Vidomes in de wijk te vergroten en zijn we betrokken geweest bij trajecten van Bureau Bemiddeling en Mediation, waarbij gesprekken hebben plaatsgevonden met diverse gezinnen in de wijk. In 2012 laten we een onderzoek uitvoeren om te kijken waar de oorzaak precies ligt en welke maatregelen we samen met onze bewoners kunnen nemen om de leefbaarheid ten goede te keren. We zullen daarnaast in de toekomst meer rekening gaan houden met de leefstijlen van mensen bij het huisvesten in deze wijk. Verder ondersteunen we alle initiatieven van bewoners die de sociale binding verder verbeteren. 3.3 Vitale buurten Rijswijk Vitale buurten Rijswijk: Muziekbuurt In 2011 hebben we net als in 2010 veel geïnvesteerd in de Muziekbuurt. Samen met de gemeente Rijswijk en Rijswijk Wonen heeft Vidomes een wijkvisie voor de Muziekbuurt vastgesteld. In dit document is een visie op lange termijn en een wijkprogramma voor korte termijn opgenomen. In 2011 is gestart met de uitrol van dit programma waar ook buurtbewoners, Welzijn Rijswijk, politie en andere partners een belangrijke rol in spelen. In het programma is veel ruimte voor ideeën van bewoners. Zij krijgen ondersteuning bij de uitvoering ervan. De activiteiten in het wijkprogramma zijn ingedeeld rond drie belangrijke thema s: elkaar leren kennen, een aantrekkelijke woonomgeving, spelen en ontmoeten. Een goed voorbeeld van de concrete invulling van het activiteitenprogramma is het mozaïekkunstwerk dat in het kader van elkaar leren kennen is gemaakt door bewoners uit de wijk ter verwelkoming van de nieuwe bewoners van de Paulinesymfonie. Herontwikkeling woonwagenlocatie Molenhof in Rijswijk Vidomes, de gemeente Rijswijk en collega-corporatie Rijswijk Wonen hebben intensief met elkaar samengewerkt om afspraken te maken over woonwagenlocatie Molenhof. Er zullen 24 nieuwe woonwagens op woonwagenlocatie Molenhof aan de Vrijenbanselaan/Broekmolenweg in Rijswijk worden gerealiseerd. Het aantal standplaatsen gaat van 15 naar 24 en het openbaar gebied wordt opgeknapt. De Rijswijkse gemeenteraad heeft op 13 december 2011 unaniem ingestemd met het bestemmingsplan Molenhof. Gemeente Rijswijk en Vidomes voeren het project gezamenlijk uit. Rijswijk Wonen zal meer op de achtergrond een financiële bijdrage leveren aan de herontwikkeling. De werkzaamheden zijn inmiddels gestart. De verwachting is dat het vernieuwde Molenhof in 2013 wordt opgeleverd. Pagina 18 van 88

19 Pilot en toetsing schotelantennebeleid in Rijswijk In Steenvoorde Noord heeft Vidomes 25 huurders van eengezinswoningen aangeschreven over de onjuiste bevestiging en plaatsing van hun schotelantenne. Deze pilot is gestart om het schotelantennebeleid van Vidomes te toetsen in onze wijken. Waar de schotelantenne niet goed geplaatst was, vroegen we huurders de schotels opnieuw, volgens de regels en het beleid van Vidomes, te bevestigen. Van de 25 huurders die we hebben aangeschreven, hebben 22 huurders hun schotelantenne herplaatst. In de loop van 2012 ronden we deze pilot af waarbij we evalueren of we het bestaande beleid moeten aanpassen. 3.4 Vitale buurten Leidschendam-Voorburg Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: algemeen De focus lag in 2011 op de wijken Prinsenhof, De Heuvel, Bovenveen en Leidschenveen. De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed heeft de wijken De Prinsenhof en De Heuvel in Leidschendam in 2011 aangewezen als Wederopbouwgebied van nationaal belang tijdens de periode De Prinsenhof en De Heuvel zijn ontworpen door stedenbouwkundige Ir. W. de Bruijn. Voor die tijd was de wijkopbouw zeer vernieuwend. Met name door de aanleg van binnenhoven. Daarbij was het streven om geborgenheid en een nieuwe vorm van collectiviteit te realiseren, door middel van de stedenbouw. Vidomes heeft veel bezit in deze wijken en is blij met de erkenning van het cultuurhistorisch belang van deze gebieden voor de Nederlandse stedenbouwkunde. Bij het opstellen van toekomstige visies houden we hier zeker rekening mee. Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Prinsenhof Ongeveer tien jaar geleden sloegen de gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties Vidomes en WoonInvest de handen ineen om de jaren- 60-wijk De Prinsenhof te moderniseren en een maatschappelijke impuls te geven. Het publiek-private project Revitalisering Prinsenhof is in mei 2011 officieel beëindigd. Ter afsluiting organiseerden de gemeente Leidschendam-Voorburg, Vidomes en WoonInvest in het symposium De Prinsenhof: Succesvol vernieuwen zonder sloop. Tevreden bewoners De Prinsenhof wordt door haar bewoners steeds positiever ervaren. Dat blijkt uit de vijfde en laatste wijkenquête die onlangs werd afgenomen om het effect van de grootschalige wijkvernieuwing op de leefbaarheid te meten. In vergelijking met eerder afgenomen enquêtes in 2001, 2004, 2006 en 2009 zijn bewoners in het bijzonder positief over de staat van hun woning, de woonomgeving en de faciliteiten. De bewoners zijn het meest te spreken over het gerealiseerde park met de Brede School. Wijkfeest Bij de vernieuwing van de wijk is vanaf het begin sterk ingezet op een wijkbrede communicatie met de bewoners en wijkorganisaties. Om de bewoners te bedanken voor hun inzet heeft in september 2011 een groot wijkfeest plaatsgevonden. Het wijkfeest is georganiseerd door Stichting Woej, de gemeente Leidschendam-Voorburg en de woningcorporaties WoonInvest en Vidomes. Beheerconvenant Om de wijk ook in de toekomst schoon, heel, veilig en leefbaar te houden is een beheerconvenant opgesteld tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, WoonInvest en Vidomes. De gemeente zorgt voor het sociale en fysieke beheer van de wijk. De corporaties zijn lid van de vereniging van eigenaars van verschillende wooncomplexen als volledig Pagina 19 van 88

20 eigenaar of als groot eigenaar. De afspraken zijn er op gericht vanuit de verschillende rollen de samenwerking tussen de woningcorporaties en gemeente te stimuleren voor een goed beheer van de wijk. De gemeente en woningcorporaties benadrukken hiermee het belang van samenwerking en zouden graag zien dat andere netwerkpartners zich gaan aansluiten bij dit beheerconvenant. De in 2010 verkregen subsidie van 2 miljoen in het kader van de 40+ wijken aanpak, maakt een aanpak gericht op beheer mogelijk. Jeugd op het rechte pad De gemeente is in samenwerking met politie, Vidomes en WoonInvest in 2011 gestart met het project Jeugd op het rechte pad. Door een brede aanpak willen we de jeugdcriminaliteit en overlast door de jeugd in de wijk Prinsenhof terugdringen. Door een actieve samenwerking met diverse partijen kunnen we constructieve maatregelen nemen. Denk hierbij aan het aanspreken van ouders. Door dossieropbouw hoort huisuitzetting tot een van de mogelijkheden. Buurtpreventieteam Prinsenhof opgericht In 2011 is een convenant getekend door de gemeente, politie, Vidomes en WoonInvest. Hierin staan voor twee jaar werkafspraken voor het buurtpreventieteam in de Prinsenhof. Dit preventieteam bestaat uit acht actieve buurtbewoners die zich vrijwillig inzetten voor een veiligere buurt. Het team is sinds april 2011 actief. In de eerste maanden waren er enkele incidenten. Dit heeft ertoe geleid dat het team is uitgebreid en dat er meer politieondersteuning is. Sindsdien loopt het voorspoedig. Vitale buurten Leidschendam-Voorburg: De Heuvel In 2011 is de basis gelegd voor de intentieovereenkomst tussen gemeente Leidschendam- Voorburg, Vidomes en WoonInvest, die in februari 2012 is ondertekend. De drie partijen gaan met de bewoners van de wijk een toekomstvisie voor de buurt ontwikkelen. Deze buurtvisie moet de leefbaarheid verbeteren en de wijk weer aantrekkelijk maken voor de toekomst. Investeren in de wijk Bewoners waarderen de goede bereikbaarheid en voorzieningen in en rondom de buurt, maar geven aan dat de buurt in hun beleving achteruit gaat. Met het opstellen van de buurtvisie wordt verkend hoe de voorzieningen in de buurt in de toekomst versterkt kunnen worden. Ook het grote verloop en de eenzijdige bevolkingssamenstelling worden in de visie opgenomen. Een provinciale subsidie voor Stedelijke Vernieuwing maakt het mogelijk om in deze tijden van bezuinigen toch de investering te doen die de buurt nodig heeft. Bewoners worden intensief bij dit traject betrokken. Vitale buurten Leidchendam-Voorburg: Bovenveen Onder de noemer Straataanpak Bovenveen is in 2011 een samenwerkingsproject gestart tussen de gemeente Leidschendam-Voorburg, Woej, Disck SC&W, WoonInvest en Vidomes. Aanleiding voor het project zijn klachten die via het team jongerenwerk van Disck naar voren zijn gekomen over het gebrek aan samenhang in de wijk. Het project bestaat uit drie fasen. In de eerste fase worden bewoners huis aan huis geïnterviewd. In de tweede fase wordt in ieder geval aan leefregels gewerkt. In de derde fase worden afspraken voor de toekomst vastgelegd. Pagina 20 van 88