Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed

Transcriptie

1 Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed 2014 Versie: 28 april 2014

2 Bijlagen I. Lijst accommodaties (geheime bijlage) 2

3 Inhoudsopgave MPUV 2014 H1. Inleiding 6 H2. Vastgoedportefeuille Inleiding Beheer en exploitatie vastgoedportefeuille Samenstelling vastgoedportefeuille Taakstellingen Ontwikkelingen vastgoedportefeuille Verkoopstrategie Uitgifteproces Financiering vastgoed 15 H3. Programma Vastgoed Inleiding Omvang en bezetting Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie Verkoop vastgoed Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed Afdracht aan concern Nota Kapitaalgoederen terugblik Nota Kapitaalgoederen vooruitblik Status Verduurzaming 26 H4. Onderhoud Inleiding Onderhoud Onderhoudsbenadering vastgoed Beheerproces Conditiebepaling Kwaliteitsaspecten Onderhoudscategorie Inkoopbeleid vastgoedbeheer Energie en duurzaamheid 35 H5. Nota Kapitaalgoederen Inleiding Terugblik investeringen overstijgend Vooruitblik overstijgend 37 H6. Deelportefeuilles Sport Onderwijs Welzijn Erfgoed Cultuur Multifunctionele Accommodaties (MFA's) Overig Bereikbaarheid Ruimtelijke Ontwikkeling Eigen huisvesting 71 Bijlagen 73 3

4 Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) legt het college verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de financiële positie van de vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn. Het MPUV brengt transparant en systematisch de vastgoedportefeuille in beeld. Dit jaar is het MPUV voor het eerst uitgebreid met de Nota Kapitaalgoederen voor de onderdelen Sociale Infrastructuur en Gemeentelijke Gebouwen. Het vastgoed van UVO werkt voor verschillende programma's: Sport, Onderwijs, Welzijn, Vastgoed, Stedelijke Ontwikkeling, Bereikbaarheid en Ondersteuning. Het programma Vastgoed is in zijn totaal in deze MPUV verantwoord, voor de overige programma's geldt dat het vastgoed- gedeelte van die programma's in dit MPUV opgenomen zijn. De belangrijkste kaders waarbinnen wordt gewerkt zijn de Kadernota Vastgoed, het MPUV 2012, de Voortgangsrapportage Masterplannen Onderwijs en het Uitvoeringsprogramma Energie. De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in objecten (904 panden en 569 gronden). 55% van het vastgoed wordt voor een maatschappelijk beleidsdoel ingezet, 33% wordt ingezet ten behoeve van ruimtelijke ordening en 12% van het vastgoed is niet aan een beleidsdoelstelling gekoppeld. Het beleidsmatig vastgoed omvat in m2 bruto vloeroppervlak (BVO) en 487 hectare grond. De totale WOZ-waarde is in miljoen euro. De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen te benoemen die van invloed zullen zijn op de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet. Het betreft onder andere: vernieuwend welzijn; de ontwikkeling van huisvestingsplannen voor alle portefeuilles; vertaling van nieuw beleid naar vastgoed; verduurzaming gemeentelijk vastgoed en de Utrechtse Onderhoud Methodiek (UOM). Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren is een portefeuille management systeem nodig; VastgoedMaps. De implementatie van dit systeem is in volle gang. Om invulling te geven aan de taakstelling "uitgeven vastgoed" is de verkoopstrategie gemeentelijk vastgoed opgesteld. Op basis hiervan worden de objecten verkocht en de gronden worden in erfpacht uitgegeven conform het grondbeleid van de gemeente. In het uitgifteproces wordt het vastgoed in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurder. Indien er geen marktconform bod gedaan wordt, zal het vastgoed via een openbare procedure aangeboden worden op de markt. Ondanks de lastige markt en de economische crisis is er een netto opbrengst gerealiseerd van 6,2 miljoen euro door verkoop van vastgoed in Hiermee is de taakstelling 2013 volledig behaald. Begin 2014 is het Uitvoeringsprogramma Energiezuinige gemeentelijke gebouwen door het college vastgesteld. Daarmee zijn de kaders om tot energiebesparing van het vastgoed te komen vastgelegd. Bij keuzes voor het vervangen en vernieuwen van installaties of gebouwelementen wordt gekozen voor energetisch beter presterende producten. Ook worden de komende jaren Energie Maatwerk Adviezen (EMA) opgesteld in combinatie met de onderhoudsinventarisaties van de panden uit diverse portefeuilles. Hiermee worden geïntegreerde en uitvoerbare adviezen voor energiebesparing opgeleverd. Door duurzaamheidmaatregelen te combineren met natuurlijke onderhoudsmomenten en daar waar mogelijk te versnellen worden de duurzaamheiddoelstellingen van 2015 (gemeente CO2 neutraal) en 2020 (30% energie bespaart) zo dicht mogelijk benaderd. Tot op dit moment wordt onderhoud gepleegd conform de NEN 2767 op niveau drie. Als vervolg hierop is de Utrechtse Onderhoud Methodiek opgesteld. Hierbij is de verdiepingsslag gemaakt om genuanceerde keuzes te kunnen maken in afwijking van de basis onderhoudscategorie op zowel portefeuille- als gebouw(deel)niveau. In Utrecht kiezen we er voor om op de onderdelen Veiligheid en Gezondheid altijd minimaal niveau drie toe te passen. Het uitgangspunt voor de overige onderdelen is op onderhoudscategorie basis aan te sturen, tenzij in overleg met de klant en met het betreffende beleidsveld hiervan wordt afgeweken. 4

5 Nota Kapitaalgoederen Het totaal van de geprogrammeerde investeringen voor het gemeentelijk vastgoed in de periode is in onderstaande tabel weergegeven. Hierin zijn niet de investeringen opgenomen uit de portefeuille Ruimtelijke Ontwikkeling, aangezien deze vanuit het eigen programma worden gedaan. Bedragen x 1.000,- Programmering investeringen Onderhoudsinvesteringen Vervangingsinvesteringen Uitbreidingsinvesteringen Totaal Genoemde investeringen hebben allen een financiële dekking, waarover in de deelportefeuilles is gerapporteerd. In deze nota zijn dit jaar voor het eerst de investeringen in energiezuinige maatregelen opgenomen. Over het algemeen is te concluderen dat er enkele investeringen worden gedaan voor onderhoud en voor vervanging. Voor uitbreiding worden bijna geen investeringen gedaan. In hoofdstuk zes is nader inzicht verschaft in samenstelling, omvang, bezetting en kwaliteit van de objecten per deelportefeuille. Ook de terugblik en vooruitblik met betrekking tot investeringen is per deelportefeuille uitgewerkt. Voor Sport, Welzijn, Onderwijs en Programma Vastgoed is in deze nota ook het resultaat en de meerjarenexploitatie inzichtelijk gemaakt. 5

6 H1. INLEIDING In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) legt het college verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de financiële positie van de vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn. Het MPUV brengt transparant en systematisch de vastgoedportefeuille in beeld. Het MPUV wordt gemaakt in de planning- en controlecyclus van de gemeente Utrecht. Dit jaar is het MPUV voor het eerst uitgebreid met de Nota Kapitaalgoederen voor de onderdelen Sociale Infrastructuur en Gemeentelijke Gebouwen. Deze Nota Kapitaalgoederen wordt één keer per vier jaar opgesteld. De Nota Kapitaalgoederen maakt onderdeel uit van het wettelijke kader Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten. Hierin wordt verantwoording afgelegd over de investeringen in het vastgoed van de afgelopen periode en wordt een begroting gepresenteerd voor de investeringen voor de komende vier jaar. De integratie van het MPUV en de Nota Kapitaalgoederen is toegezegd in de MPUV van Het MPUV is daarom één keer per vier jaar in een uitgebreide vorm uitgewerkt en jaarlijks in een verantwoordingsvorm. Het verschil tussen het MPUV en de Nota Kapitaalgoederen is het volgende: het MPUV gaat over het exploitatieresultaat van het vastgoed (baten en lasten met betrekking tot onderhoud, beheer, verhuur etc.) en de Nota Kapitaalgoederen over onderhoud en investeringen (vervanging en uitbreiding van het vastgoed). Het MPUV houdt in de doorkijk van de meerjaren exploitatie rekening met de ontwikkeling van nieuw vastgoed. De financiële consequenties van die projecten worden verwerkt vanaf het jaar dat ze naar verwachting worden opgeleverd en deel gaan uitmaken van de portefeuille. In de Nota Kapitaalgoederen was nog de informatie opgenomen van diverse organisatieonderdelen die inmiddels in enige mate een verzelfstandiging hebben ondergaan. Deze organisatieonderdelen zijn door deze verzelfstandiging geen zelfstandig onderdeel meer van de Nota Kapitaalgoederen en zijn opgenomen in Programma Vastgoed. Het betreft het Centraal Museum, de Schouwburg, het Muziekcentrum en de Bibliotheek. UVO is nog steeds eigenaar van het vastgoed. De investeringen die deze organisaties in het kader van gebruikersonderhoud doen, zijn geen onderdeel meer van deze nota. De Kadernota Gemeentelijk Vastgoed is het beleidskader met de spelregels voor het gemeentelijk vastgoed. De vigerende nota is in november 2012 vastgesteld. Hierin zijn de kaders voor het gehele vastgoedbezit van de gemeente Utrecht vastgelegd. Vanaf april 2012 is al het vastgoed in eigendom van de gemeente onder één dak gebracht in de Utrechtse Vastgoed Organisatie, afgekort UVO. UVO is er om activiteiten te accommoderen die een bijdrage leveren aan de Utrechtse gemeentelijke doelstellingen van de verschillende beleidssectoren. Dit doet de UVO in die situaties waarin andere vastgoedeigenaren op de markt of andere beheerders deze taak niet, onvoldoende of tegen te hoge kosten oppakken. Leeswijzer In hoofdstuk twee is de vastgoedportefeuille indeling toegelicht. In hoofdstuk drie staat de verantwoording van programma Vastgoed beschreven. Hoofdstuk vier omschrijft de werkwijze van het onderhouden van het vastgoed en hoofdstuk vijf is een totaaloverzicht van de investeringen, de Nota Kapitaalgoederen Hoofdstuk zes geeft verdieping per deelportefeuille. Deze verdieping geeft inzicht in zowel de omvang van de portefeuille, het exploitatieresultaat als de investeringen. 6

7 H2. VASTGOEDPORTEFEUILLE 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt toelichting gegeven op de totale vastgoedportefeuille van UVO. Hierin wordt inzicht gegeven in de samenstelling van de portefeuille, de taakstellingen voor vastgoed in kaart gebracht en ook de ontwikkelingen op hoofdlijnen. Vervolgens wordt inzicht gegeven in de verkoopstrategie en de financiering van vastgoed. Het vastgoed van UVO werkt voor verschillende programma's: Sport, Onderwijs, Welzijn, Vastgoed, Stedelijke Ontwikkeling, Bereikbaarheid en Ondersteuning. Het programma Vastgoed is in zijn totaal in deze MPUV verantwoord, voor de overige programma's geldt dat het vastgoed-gedeelte van die programma's in dit MPUV opgenomen zijn. Om al het vastgoed te ordenen, werkt UVO met de volgende indeling in deelportefeuilles. In de tabel wordt zichtbaar welke deelportefeuille in welk programma hoort. Portefeuille: Programma: Sportaccommodaties en Volkstuinen Sport Onderwijshuisvesting (inclusief Bibliotheken) Onderwijs Welzijn en Zorg Jeugd, Welzijn en Volksgezondheid Erfgoed Vastgoed Cultuur Vastgoed MFA's Diverse programma's Overige Vastgoed Bereikbaarheid Bereikbaarheid Ruimtelijke ontwikkeling Stedelijke Ontwikkeling Eigen huisvesting Qua budget: in Algemene ondersteuning, Qua objecten: in Vastgoed 2.2 Beheer en exploitatie vastgoedportefeuille Het beheer en de exploitatie van vastgoed wordt uitgevoerd conform kaders die door de gemeenteraad worden vastgesteld. Het belangrijkste document dat als basis dient is de Kadernota. De Kadernota geeft aan waarom de gemeente Utrecht vastgoed heeft, wat de financiële consequenties zijn, waar we het voor inzetten en hoe we dat doen. Vastgoed in bezit hebben is voor de UVO geen doel op zich. Vastgoed is bij de Gemeente Utrecht in bezit vanwege de beleidsdoelen die bereikt worden. De Kadernota is een strategisch instrument dat richting geeft aan het vastgoedbeleid, waarbij het bieden van transparantie en eenduidigheid belangrijk is in de diversiteit van soorten vastgoed, contractvormen en gebruikers. De Kadernota wordt eens in de vier jaar gemaakt. Het MPUV wordt jaarlijks gemaakt en uitwerkingen of nieuwe inzichten worden hierin verwerkt. Het beheer en exploitatie van vastgoed kent vele kaders. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste weergegeven met daarbij het document waarin dit vastgelegd is en wanneer het beleid is vastgesteld door de gemeenteraad. Kader Huurbeleid: kostendekkende huur als de activiteiten van de huurder gemeentelijk beleid ondersteunen en in alle andere gevallen markt huur Afschrijvingsbeleid. Bij nieuwbouw wordt de totale investering in 40 jaar afgeschreven De voortgang m.b.t. het uitvoeren van de wettelijke taak voor onderwijshuisvesting. Het realiseren van duurzaamheidmaatregelen in gemeentelijke gebouwen Waar vastgelegd Wanneer Kadernota Vastgoed MPUV 2012 VJN 2012 Voortgangsrapportage Masterplannen Onderwijs Uitvoeringsprogramma Energie 7

8 2.3 Samenstelling vastgoedportefeuille De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in objecten. Hieronder wordt inzicht gegeven in de portefeuille door in te gaan op de vastgoedcategorieën, het aantal objecten per deelportefeuille, de verdeling van het vastgoed in vierkante meters, het aantal objecten in eigendom dan wel in aanhuur en de WOZwaarde. Vastgoedcategorieën De vastgoedportefeuille is globaal in drie categorieën te onderscheiden: Verdeling aantal objecten naar categorie 12% 33% 55% Beleidsmatig vastgoed Vastgoed tbv RO beleid Overig/geen beleid 1. Beleidsmatig vastgoed: vastgoed om een gemeentelijk beleidsdoel te accommoderen zoals scholen, sportaccommodaties, buurthuizen en speeltuinen, forten en landgoederen, bibliotheken en theaters maar ook de Dom en de eigen gemeentelijke huisvesting. Dit is meer dan de helft van de totale portefeuille. 2. Het vastgoed Ruimtelijke Ontwikkeling betreft vastgoed dat de gemeente in (tijdelijk) eigendom heeft om toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Vooruitlopend op de ruimtelijke ontwikkelingen heeft de UVO de taak om het vastgoed (zowel objecten als gronden) zo economisch rendabel als mogelijk te exploiteren. Dit doet de UVO door te zoeken naar passende huurders/gebruikers. Voor gronden geldt dat deze zo veel als mogelijk vooruitlopend op herontwikkeling of uitgifte worden verhuurd/verpacht. Dit vastgoed is 33% van het totaal. 3. Vastgoed zonder beleidsdoelstelling: dit is vastgoed dat vanuit de historie in bezit van de gemeente is gekomen (winkels, woonhuizen, tuinen, terreinen en gronden), wat in het verleden een beleidsdoel diende wat niet langer een beleidsdoel is (bijvoorbeeld kinderopvang), of dat niet langer gebruikt wordt voor het betreffende beleidsdoel (oude scholen, buurthuizen). In 2013 valt nog 12% van het gemeentelijke vastgoed in deze categorie. 8

9 Aantal objecten per deelportefeuille Hieronder wordt nader inzicht gegeven in de samenstelling van het vastgoed. Aantal objecten per portefeuille Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur M ultifunctionele Accomodaties 178 Onderwijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Overig 482 Sport / recreatie Welzijn 191 Zorg Bereikbaarheid Ruimtelijke Ontwikkeling Van het beleidsmatig vastgoed is onderwijs de grootste gebruiker van gemeentelijk vastgoed in het aantal objecten, en daarna sport. Verdeling in vierkante meters BVO Hieronder wordt inzicht gegeven in de verdeling van de m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) van de objecten. verdeling m2 BVO in percentage naar gebruik Erfgoed 9% 3% 11% Gemeentelijke huisvesting 5% Kunst en Cultuur 6% 9% 2% 8% 13% Multifunctionele Accomodaties Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie Welzijn en Zorg Bereikbaarheid 34% Overig Ruimtelijke ontw ikkeling In totaal is er m2 BVO vastgoed in eigendom van de gemeente Utrecht. Hiervan is er in m2 BVO dat beleidsmatig wordt ingezet. Onderwijs is hierbij verreweg de grootste m2 gebruiker. Ondanks het kleine aantal objecten van de Multifunctionele Accommodaties (MFA's), is het aandeel van de MFA's significant in de totaalportefeuille qua m2 BVO. Dit is te verklaren doordat de MFA's grote accommodaties zijn met meerdere gebouwpartners in één object. 9

10 Verdeling vierkante meters terrein Hieronder is de indeling van de vierkante meters van de gronden per deelportefeuille weergegeven. verdeling m2 terrein in percentage naar gebruik Erfgoed 18% 0% 0% 1% Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accomodaties 52% 4% Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie 19% Welzijn en Zorg Bereikbaarheid 4% 1% 1% Overig Ruimtelijke ontw ikkeling Er is in 2013 in totaal hectare grond in bezit, waarvan 487 hectare grond voor beleidmatig gebruik. Van het beleidsmatig vastgoed heeft sport/recreatie het grootste oppervlak met de sportparken en volkstuinen, gevolgd door erfgoed met de landgoederen en forten. Verdeling vierkante meters in getallen Hieronder is de verdeling van de vierkante meters per deelportefeuille in getallen weergegeven. Aantal m2 Aantal m2 Aantal m2 BVO terrein terrein Beleidsveld gebouwen gebouwen gronden Totaal aantal al m2 terreinen (gebouwen + gronden) Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Sport / Recreatie Welzijn Zorg Bereikbaarheid totaal Overig Ruimtelijke Ontwikkeling totaal In bovenstaande tabel worden de m2 getoond van de gebouwen voor de verschillende beleidsvelden voor de totale vastgoedportefeuille. Dit betreft het bruto vloer oppervlak (BVO). Naast panden is de Gemeente Utrecht ook in het bezit van gronden. In de tweede kolom is het aantal m2 van terreinen behorende bij de gebouwen getoond. In de derde kolom is het aantal m2 van de gronden getoond, zonder bebouwing van UVO. In de laatste kolom is het totaal van de m2 terreinen getoond, wat een optelling is van de m2 terrein gebouwen en de m2 terrein gronden. 10

11 Voor de deelportefeuille Bereikbaarheid zijn nog niet alle gegevens bekend, deze worden in 2014 toegevoegd, zodat de data verder zijn gecompleteerd. Aantal objecten in eigendom en aanhuur Beleidsveld Aantal objecten Aantal beheereenheden eigendom extern gehuurd totaal eigendom extern gehuurd totaal Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Sport / Recreatie Welzijn Zorg Bereikbaarheid Totaal Overig Ruimtelijke Ontwikkeling Totaal Een vastgoedobject kan meerdere beheereenheden omvatten. Dat zijn de eenheden die verhuurd worden of in gebruik worden gegeven. In de objecten (904 panden en 569 gronden) zijn verschillende beheereenheden te onderscheiden. Een voorbeeld van een object met meerdere beheereenheden is Lumax uit de portefeuille Overig. Dit object met 43 beheereenheden, heeft 43 verhuurbare ruimten die door verschillende bedrijven gehuurd worden. De kolom extern gehuurd geeft aan hoeveel objecten door de gemeente Utrecht aangehuurd worden. WOZ- waarde De totale WOZ- waarde in 2013 van alle objecten is 966 miljoen euro. Voor beleidsmatig vastgoed (exclusief de objecten voor Ruimtelijke Ontwikkeling en de objecten uit de portefeuille Overig) is het in totaal 822 Miljoen euro. Ten opzichte van vorig jaar is de WOZ-waarde gestegen met 106 miljoen. Het verschil is te verklaren door recentelijk opgeleverde accommodaties. In onderstaande tabel is de WOZ- waarde per portefeuille inzichtelijk gemaakt in nominale cijfers en in het diagram is de verdeling in percentages van het totaal uitgedrukt. WOZ-waarde Totaal Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accommodaties Onderwijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie Welzijn Zorg Bereikbaarheid Totaal Overig Ruimtelijke Ontwikkeling Totaal

12 verdeling WOZ gebouwen en terreinen in percentage van totaal Erfgoed 2% 3% 3% 8% 1% 4% 4% 12% Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accomodaties Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Overig 20% Sport / recreatie Welzijn 6% 37% Zorg Bereikbaarheid Ruimtelijke Ontw ikkeling 2.4 Taakstellingen De UVO kent, naast de gemeentebrede taakstellingen, een aantal taakstellingen die direct betrekking hebben op de vastgoedportefeuille. Deze zijn op basis van de doorlichting Vastgoed (uitgevoerd door de Brink Groep) verwerkt in de begroting. Daarnaast zijn er taakstellingen voor UVO die volgen uit de Voorjaarsnota's. Voor de realisatie van de taakstellingen heeft UVO een aantal vormen van besparingen geformuleerd. Deze staan hieronder beschreven. Deze manieren van besparen zijn onderdeel geworden van de uitgangspunten van UVO. Doelmatigheid Het bundelen van vastgoedexpertise op één centrale plek binnen de gemeente, de UVO, heeft geresulteerd in een taakstelling op doelmatigheid van in 2013, in 2014 en vanaf De taakstelling is verwerkt in het programma Vastgoed. De voordelen van de bundeling van de expertise worden in de loop van de tijd vertaald in een financieel voordeel. Het betreft hier met name het bundelen van kennis omtrent vastgoed financiën, technische kennis en portefeuillemanagement. Door deze kennis niet versnipperd binnen de gemeente te organiseren, maar gebundeld in één organisatie wordt de kennis versterkt, hoeft er minder te worden ingehuurd en is er minder overhead nodig. Efficiënter gebruik van vastgoed De taakstelling voor UVO bedraagt in 2013, in 2014 en vanaf Deze taakstelling is in het programma Vastgoed verwerkt. Daarnaast wordt door vernieuwend welzijn het vastgoed efficiënter gebruikt en daarmee dragen zij bij aan het efficiënter gebruiken van vastgoed zoals in de doorlichting is aangegeven. In het programma Welzijn is een bezuiniging oplopend tot in 2015 ingeboekt. Het efficiënter gebruik van vastgoed komt onder andere naar voren door de doelstelling om niet meer nieuw te bouwen, maar eerst bestaand vastgoed in te zetten voor nieuwe vragen naar ruimte. De bezetting van het vastgoed wordt verbeterd door invulling te vinden voor ruimtes die op momenten van de dag / week niet gebruikt worden, daarmee wordt het gebruik van de vierkante meters verhoogd. Uitgeven Vastgoed De UVO heeft als taakstelling om vastgoed uit te geven en zo inkomsten voor de gemeente te genereren. Vanaf 2011 t/m 2015 wordt ieder jaar 4 miljoen euro ingeboekt. De taakstelling is daarmee in totaal 20 miljoen euro. Daarnaast is besloten de taakstelling op de Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM) Lombok van 2,3 miljoen in 2012 te betrekken bij de taakstelling verkoop vastgoed. Bij de Voorjaarsnota 2013 is besloten drie maal (voor de 12

13 jaren 2013, 2014, 2015) 0,3 miljoen toe te voegen aan de taakstelling. Deze wordt gerealiseerd door voorafgaand aan de verkoop na te denken over hoe de verkoopopbrengst gemaximaliseerd kan worden. De verkoopstrategie is in 2013 verder uitgewerkt en heeft geresulteerd in de verkoopstrategie van UVO. In paragraaf 2.6 is deze verder toegelicht. 2.5 Ontwikkelingen vastgoedportefeuille De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen die van invloed zullen zijn op de vastgoedportefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet en zal leiden tot aanpassing van de portefeuille en de sturing op de portefeuille. Deze ontwikkelingen zijn hieronder beschreven: Vernieuwend Welzijn. In het kader van Vernieuwend Welzijn zijn de taken m.b.t. het technisch beheer en de exploitatie van de accommodaties per 1 augustus 2013 overgeheveld naar de UVO. De aanbieders van welzijnsactiviteiten richten zich puur op het ondersteunen van bewoners die activiteiten willen organiseren. Hierdoor moet de gemeente beter in staat zijn te sturen op de bezetting en het goed inzetten van accommodaties voor verschillende activiteiten. De implementatie van Vernieuwend Welzijn betekent een enorme verandering in de maatschappij. Daarmee is dit ook de komende jaren een punt van aandacht. De implementatie is ook aan continue verbetering onderhevig, bijvoorbeeld het aanpassen van de tariefstructuur en de ontwikkeling van zelfbeheer. In 2014 zal er een nieuwe tarievenstructuur worden ingevoerd die ervoor moet zorgen dat er meer transparantie komt en tarieven in de stad op het terrein van Sport en Welzijn eenduidiger zal maken. In 2014 wordt een nieuw reserveringssysteem geïntroduceerd. Daarmee wordt het gemakkelijker ruimtes te reserveren (in de toekomst via internet) en zal er betere informatie beschikbaar komen over de bezetting van de accommodaties. Er zijn een aantal huisvestingsplannen gerealiseerd. Het Masterplan (portefeuille Onderwijs), het plan Vernieuwend Welzijn en het huisvestingsplan Veldsport zijn voorbeelden hiervan. Voor ieder van de tien portefeuilles zal een of meerdere huisvestingsplan(nen) moeten worden gemaakt en jaarlijks bijgesteld. UVO en MO zullen hierin gezamenlijk optrekken. Vertaling van nieuw beleid naar vastgoed zoals Vernieuwend Welzijn, wijzigingen in de eigen huisvesting door de bouw van het stadkantoor en bezuinigingen in de culturele sector. Deze ontwikkelingen leggen druk op de bestaande portefeuille en zullen tot mutaties van de portefeuille leiden. Tegelijkertijd zullen de toekomstige ontwikkelingen goed in beeld gebracht moeten worden. Bij de beslissingen die moeten worden genomen dient niet alleen de korte termijn, maar ook de lange termijn ontwikkeling te worden meegewogen. Algemeen gehanteerd uitgangspunt hierbij is proberen nieuwbouw te voorkomen en optimalisatie van de bezetting van het bestaande vastgoed. Verduurzaming gemeentelijk vastgoed. In het programma Utrechtse Energie zijn afspraken gemaakt over de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. Om het resultaat te bereiken is er een uitvoeringsplan gemaakt. Adviezen van panden moeten worden gemaakt en de voorgestelde maatregelen moeten worden besproken met de huurder / gebruiker, gefinancierd en uitgevoerd worden. Sturing geven aan de conditie van het vastgoed en/of gebouw: als verdieping van de NEN systematiek is de Utrechtse Onderhouds Methodiek uitgewerkt in de UOM 2013 om in te spelen op de behoeftes op bijv. pandniveau. Door de werkwijze te volgen van de UOM 2013 kan er (bij)gestuurd worden om het vastgoed op conditie te houden en waar nodig genuanceerde onderhoudsniveaus te formuleren. Daarnaast geeft het handvatten om beleidsmatige keuzes op zowel (deel)portefeuille niveau als gebouw(deel)niveau te maken in afwijking van het standaard onderhoudscategorie basis, welke overeenkomt met conditieniveau 3 van de NEN In hoofdstuk vier is deze methodiek verder uitgewerkt. Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren is een portefeuille management systeem nodig. De basis informatie van het vastgoed wordt vastgelegd in SAP Real Estate. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van VastgoedMaps om de data te ontsluiten voor medewerkers van de gemeente. De implementatie van dat systeem is in volle gang. 2.6 Verkoopstrategie Om invulling te geven aan de taakstelling "uitgeven vastgoed" is de verkoopstrategie gemeentelijk vastgoed opgesteld. Op basis hiervan worden de objecten verkocht en de gronden worden in erfpacht uitgegeven conform het grondbeleid van de gemeente. De verkoopstrategie is hieronder nader toegelicht. 13

14 Zoals eerder gezegd, vastgoed in bezit hebben is voor de UVO geen doel op zich, maar vastgoedobjecten zijn een middel om gemeentelijke beleidsdoelen te faciliteren. Van belang is inzicht te krijgen in de vastgoedportefeuille om tot een kader te komen voor de sturing met betrekking tot de totale portefeuille. Door het toepassen van integraal portefeuillemanagement wordt gestuurd op optimalisatie van de vastgoedportefeuille. Om een goed beeld te krijgen van mogelijke optimalisaties, zoals de verkoop van vastgoed, is volledige vastgoedinformatie essentieel. De UVO heeft al een groot deel van de vastgoedinformatie verzameld. De vastgoedinformatie is echter nog niet zo volledig dat zicht is ontstaan op alle mogelijke optimalisaties. Daarnaast wordt er momenteel in nauwe samenwerking met de beleidsvelden verder gewerkt aan het opstellen of actualiseren van huisvestingsplannen voor de diverse beleidsonderdelen. Door de huisvestingsplannen komt zicht op panden die zeker behouden moeten worden, panden die beter benut kunnen worden en panden die niet meer nodig zijn voor het realiseren van de beleidsdoelstelling. Om een helder afwegingskader voor aanhouden, optimaliseren of afstoten van gemeentelijk vastgoed te kunnen opstellen is een methodiek opgesteld waarmee op de lange termijn wordt gestuurd op een optimale samenstelling van de portefeuille. Kern van de methodiek is om met enkele criteria de vastgoedportefeuille te beoordelen: In hoeverre ondersteund het vastgoed het beleidsdoel, met betrekking tot de gebruiker, de locatie of het vastgoedobject. In hoeverre is het vastgoed flexibel in te zetten In hoeverre is het vastgoed functioneel In hoeverre is het vastgoed goed bezet In hoeverre is het vastgoed financieel gezond In hoeverre heeft het vastgoed potentie om een financieel resultaat op te leveren Vooral bij vastgoed dat minder presteert op bovengenoemde criteria zijn optimalisaties te verwachten. Naast de beleidmatige component worden de prestaties van een pand gewogen op het gebied van flexibiliteit, financiën, functionaliteit, bezetting en financiële potentie (bij verkoop). In de afweging of een pand verkocht kan worden of behouden moet blijven weegt de beleidsmatige component het zwaarst. Deze methodiek wordt dus toegepast bij het samenstellen van de lijst van panden die verkocht kunnen worden in het kader van de taakstelling. Voordat een pand daadwerkelijk verkocht wordt, wordt ook afgewogen of het in de huidige vastgoedmarkt voldoende opbrengt in relatie tot het rendement dat het pand levert. 2.7 Uitgifteproces In deze paragraaf wordt expliciet ingegaan op de aanbieding- en gunningprocedure verkoop gemeentelijke panden. Om te komen tot een uitgiftebesluit worden onderstaande stappen doorlopen: 1 Samenstellen onderzoekslijst op basis van de in 2.6 genoemde criteria 2 Er worden factsheets gemaakt van de objecten op de lijst 3 Er vindt een onafhankelijke taxatie van het vastgoedobject plaats. Uitgangspunt is de staat waarin het pand zich bevindt, conform de huidige bestemming, al dan niet verhuurd en in de huidige onderhoudsstaat 4 Aanbieden van het object conform het uitgifteproces In het uitgifteproces worden de volgende stappen gezet: I. Huurders Indien het vastgoed nu verhuurd is krijgt de huidige huurder de eerste mogelijkheid tot het kopen van het object. In geval van één huurder, wordt het object aangeboden d.m.v. een aanbiedingsbrief. In het geval van meerdere huurders, wordt het object als geheel aangeboden en niet gesplitst. Dit aanbieden gaat d.m.v. een meervoudig onderhandse procedure op basis van de hoogste prijs. De taxatiewaarde is de ondergrens waarvoor verkocht kan worden aan de / een zittende huurder. Indien een van de huurder(s) besluit te willen kopen en het bod past binnen de taxatie dan wordt het vastgoed uitgegeven aan deze huurder. 14

15 II. Openbare procedure Indien er niet een huurder is waarmee tot een uitgifteovereenkomst kan worden gekomen wordt er een openbare procedure gestart. Het vastgoed wordt dan openbaar aangeboden en iedereen kan een bod uitbrengen. Alvorens over wordt gegaan tot aanbieden van het vastgoed, wordt samen met het gebiedsteam onderzocht of een andere bestemming gewenst is en een financieel voordeel oplevert. Alvorens het vastgoed aan te bieden met een andere bestemming of gebruik, wordt dit voorgelegd aan de wethouder Vastgoed. Als er bepaald is hoe het vastgoed aangeboden dient te worden, wordt vastgelegd hoe er gegund moet worden. Over het algemeen wordt gegund op grond van hoogste prijs. In uitzonderingsgevallen wordt echter gegund op prijs en kwaliteit, bijvoorbeeld als het onderdeel uit maakt van een grotere gebiedsontwikkeling. III. Geen gewenst resultaat n.a.v. openbare procedure Indien de openbare procedure niet tot het gewenste resultaat leidt, kan er alsnog besloten worden om een onderhandse procedure te gaan voeren. Dit kan zonder problemen als er geen (geldige) inschrijvingen zijn. Indien er wel inschrijvingen zijn, maar de biedingen niet passen binnen de taxatie, dan zullen alle partijen eerst worden afgewezen (met inachtneming van de bezwaartermijn). IV. Termijnen Als tot overeenstemming is gekomen over de uitgifte van een object, dient de akte binnen twee maanden te zijn gepasseerd bij de notaris. Het is mogelijk een uitzondering te maken op deze termijn in geval van een vakantieperiode of een beleidsmatige uitzondering, bijvoorbeeld bij een uitgifte gekoppeld aan een subsidieverlening. Beslispunt 8 Er wordt gevraagd in te stemmen met het uitgifteproces vastgoed. Het proces van uitgifte gemeentelijke eigendommen in voortgekomen uit de praktijk van de afgelopen periode. De kaders zijn met het College en de Gemeenteraad besproken. In dit MPUV (paragraaf 2.7) zijn de kaders in zijn geheel opgenomen om een overzichtelijk geheel aan te kunnen bieden. In dit proces van uitgifte wordt het vastgoed in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurder. Indien er geen marktconform bod gedaan wordt, zal het vastgoed via een openbare procedure worden aangeboden aan de markt. 2.8 Financiering vastgoed In de begroting zijn budgetten opgenomen om onder andere de kapitaallasten af te dekken. Deze kunnen bestaan uit inkomsten van derden (huren) of een bijdrage uit een gemeentelijk programma. Deze budgetten dienen ter dekking van de kapitaallasten van investeringen voor bijvoorbeeld een gezondheidscentrum of een MFA. Als het budget structureel is (bijvoorbeeld door middel van een vaste bijdrage vanuit de Algemene Dienst of een huur die wordt gegarandeerd vanuit een langdurige subsidierelatie) en een object is afgeschreven, kunnen deze budgetten weer opnieuw ingezet worden voor vervangingen of voor levensduurverlengende investeringen. Niet alle investeringen zijn gedekt met een structureel budget, deze zijn (deels) met incidentele middelen gefinancierd. Dit zijn rijksgelden, externe subsidies of incidentele gemeentelijke middelen (bijvoorbeeld een eenmalige bijdrage vanuit een grondexploitatie). Rijksmiddelen en externe subsidies zijn eenmalige bijdragen en niet beschikbaar na 40 jaar afschrijving. Gemeentelijke middelen moeten we volgens de wettelijke voorschriften reserveren in een vaste activa reserve. Vanuit deze reserve wordt jaarlijks een bedrag onttrokken om de kapitaallasten te kunnen betalen. Als de investering boekhoudkundig afgeschreven is, valt de dekking van de kapitaallasten weg, omdat er met incidentele middelen gefinancierd is. 15

16 Voor Onderwijs, Sport en Vastgoed is in beeld gebracht welke incidentele gemeentelijke middelen ingezet zijn voor investeringen in deze programma's. Onderstaande tabel geeft de bedragen voor Programma Aanschafwaarde gebouwen incl. gebouwgebonden en installaties Vaste Activa Reserves Onderwijs 350,7 miljoen 44,2 miljoen Sport 179,9 miljoen 45,5 miljoen Vastgoed 438,7 miljoen 31,5 miljoen Investeringen in het programma Vastgoed worden uit de kostprijsdekkende huur gedekt. Als er een investering is die toch niet geheel uit de huur wordt gedekt, wordt deze met een vaste activa reserve afgedekt. De totale vaste activa reserve voor UVO bedraagt 121,2 miljoen euro ten opzichte van een aanschafwaarde van 967 miljoen. Om een compleet beeld te krijgen zijn we gestart met een inventarisatie van de toekomstige kapitaallasten en de vrijval van kapitaallasten per object. Vrijval ontstaat doordat een actief volledig afgeschreven is en waarvoor de kapitaallasten niet meer gedekt hoeven worden. Deze vrijval is nodig om de kapitaallasten van vervangingsinvesteringen in de toekomst te kunnen dekken. De vervangingsinvestering betekent niet een totaal nieuw vastgoedobject. Dit kan ook bestaan uit levensduurverlengend onderhoud of een renovatie, zodat de accommodatie weer minimaal 20 jaar mee kan. Voor Onderwijs zijn de kapitaallasten en de vrijval hiervan gedetailleerd doorgerekend over de komende 40 jaar. Uit deze doorrekening blijkt dat er voor levensduurverlengende onderhoud en vervangingsinvesteringen gemiddeld een investeringsbudget van 4 miljoen euro per jaar beschikbaar is. Met deze doorrekening is nog niet bepaald welk pand in welk jaar toe is aan renovatie of vervanging. Deze informatie komt uit het nog op stellen integraal huisvestingsplan onderwijs. Voor de veldsport is een inventarisatie gemaakt van de vervanging en onderhoud/renovatie van sportvelden. Hiervoor is een doorrekening gemaakt en een plan gemaakt welke velden in welk jaar vervangen en of gerenoveerd worden. Dit staat gedetailleerd in het plan Veldsport welke is vastgesteld in het collegebesluit Veldsport 11 maart Met ingang van 2012 is het rentepercentage van 5% naar 4% gegaan. Dit betekent dat toekomstige investeringen met een rente van 4% doorgerekend worden. Dit leidt voor nieuwe investeringen tot lagere kapitaallasten. De budgetten zijn met hetzelfde bedrag verlaagd, zodat het effect op de programma s budgettair neutraal is. 16

17 H3. PROGRAMMA VASTGOED 3.1 Inleiding In dit deel wordt het vastgoed verantwoord dat onderdeel uitmaakt van het programma Vastgoed, dit betreft de deelportefeuilles Cultuur, Erfgoed, MFA's en Overig. Er wordt gerapporteerd over de omvang van de portefeuille, het resultaat, de verkoop van vastgoed, het weerstandsvermogen en de afdracht aan concern. Vervolgens is in het gedeelte Nota Kapitaalgoederen inzicht gegeven in de investeringen voor het vastgoed in dit programma. Er is een terugblik op en een vooruitblik voor Tevens wordt in dit hoofdstuk inzicht gegeven in de voortgang van de verduurzaming van de gemeentelijke accommodaties. Het vastgoed van de deelportefeuilles Sport, Onderwijs, Welzijn en Bereikbaarheid rekenen over het algemeen af in hun eigen programma en daarmee dus niet in programma Vastgoed. Er zijn uitzonderingen in elke portefeuille, waardoor er enkele vastgoedobjecten zijn die i.v.m. het financieel eigenaarschap van oudsher in programma Vastgoed afrekenen. Met die enkele aantallen maken de deelportefeuilles dus alsnog onderdeel uit van de verantwoording in dit hoofdstuk programma Vastgoed. Het exploitatieresultaat van die uitzonderingen rekent wel af naar de betreffende programma's. 3.2 Omvang en bezetting Aantal objecten per beleidsveld in programma Vastgoed Aantal objecten Beleidsveld Eigendom Extern gehuurd Totaal Aantal beheereenheden Totaal Erfgoed Eigen huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig Sport / Recreatie Welzijn Zorg Bereikbaarheid Totaal Bovenstaande tabel toont in welk beleidsveld het vastgoed wordt ingezet. De eerste kolom toont het aantal objecten (dit zijn de panden en de gronden bij elkaar) in eigendom bij de gemeente Utrecht binnen programma Vastgoed aan. De tweede kolom toont het vastgoed dat voor het betreffende beleidsveld wordt gehuurd van een andere eigenaar aan. Het aantal objecten betreft het aantal panden en gronden vastgoed en de beheereenheden toont het aantal onderdelen van het object dat apart in gebruik wordt gegeven aan. Zo is binnen de categorie 'overig' één object met de noemer tuinen, hieronder vallen alle groenstroken die als tuin verhuurd worden bij de naastgelegen woning. Programma Vastgoed omvat dus 467 objecten met in totaal in 1178 beheereenheden in Dit is 32% van de in totaal objecten van de UVO. 17

18 Aantal m2 per beleidsveld in programma Vastgoed Beleidsveld Aantal m2 BVO gebouwen Aantal m2 terrein gebouwen Aantal m2 terrein gronden Totaal aantal m2 terreinen (gebouwen + gronden) Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig Sport / Recreatie Welzijn Zorg Bereikbaarheid Totaal In bovenstaande tabel worden de m2 getoond van de gebouwen voor de verschillende beleidsvelden. Dit betreft het bruto vloer oppervlak (BVO). Naast panden is de Gemeente Utrecht ook in het bezit van gronden. In de tweede kolom is het aantal m2 van terreinen behorende bij de gebouwen getoond. In de derde kolom is het aantal m2 van de gronden getoond, waar geen bebouwing op staat. In de laatste kolom is het totaal van de m2 terreinen getoond, wat een optelling is van de m2 terrein gebouwen en de m2 terrein gronden. Dit geeft inzicht in het totaal aantal m2 grond waar UVO binnen programma Vastgoed verantwoordelijk voor is. Eind 2013 is dat in totaal 269 hectare. Verder ter toelichting bij deze tabel; bij Sport staat er 0 m2 gebouwen en 0 m2 terrein gebouwen. Dat klopt en komt omdat het object van Sport wat in programma Vastgoed afrekent een grond betreft zonder bebouwing van de UVO. Deze zelfde redenering is van toepassing voor Bereikbaarheid. Bij Zorg geldt juist dat er wel gebouwen zijn, en daardoor ook m2 van terrein gebouwen. Hier is geen terrein zonder gebouw van de UVO, wat de 0m2 in de derde kolom verklaart. 18

19 3.3 Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie Resultaat Bedragen *1.000 werkelijk werkelijk werkelijk elijk Werkelijk begroot werkelijk Belastingen en heffingen verzekering service onderhoud kapitaallasten beheer overige exploitatielasten Interne huisvesting / betaalde huren Kostentoerekening UVO totaal lasten l Huren (intern en extern) overige opbrengsten service totaal baten resultaat vastgoedbeheer afdracht aan concern resultaat mutatie in reserves Resultaat lopende projecten vastgoedreserve Door de samenvoeging van vastgoed binnen de gemeente zijn er afwijkingen tussen realisatie en begroot. Dit komt onder meer door de komst van de forten vanuit Stadswerken en de toevoeging van de lasten interne huisvesting. Hierdoor nemen de lasten en de interne huuropbrengsten toe. Door de komst van de gemeentelijke huisvestingen nemen ook de servicekosten (en de verrekende servicekosten) toe. Ten opzichte van het MPUV 2013 zijn er taakstellingen verwerkt zoals incidenteel een lager onderhoudsbudget, daarnaast neemt het onderhoudsbudget toe door de budgetoverheveling van de forten. Hierdoor is de afdracht aan concern hoger dan in het vorige MPUV opgenomen. De lasten zijn 0,6 miljoen hoger door hogere OZB, heffingen, waterschapslasten en verzekeringspremies. Er is een bedrag van 0,4 miljoen euro afgeboekt aan oninbare vorderingen. Er zijn lagere lasten op het gebied van onderhoud. Er zijn verschillende onderhoudscontracten opgezegd, hierdoor is er voor 2,1 miljoen minder onderhoud in 2013 uitgevoerd. De aanbesteding voor de nieuwe onderhoudscontracten is inmiddels gestart, het niet uitgevoerde onderhoud zal in latere jaren gerealiseerd worden. De overige opbrengsten zijn 0,6 miljoen lager dan begroot Meerjaren eigenaar exploitatie De Meerjaren eigenaar exploitatie is de verzamelstaat voor de begroting waarin alle onderdelen bij elkaar komen. Hierin staan alle lasten en baten die een vastgoedeigenaar nu heeft en in de toekomst. De doorrekening naar latere jaren komt tot stand door een indexcijfer op de werkelijke cijfers van dit verantwoordingsjaar toe te passen. Deze indexen zijn vastgesteld bij de kadernota Vastgoed. De uitzondering hierop zijn de kapitaalslasten. Deze zijn bekend voor de huidige portefeuille en het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Deze kapitaalslasten staan vast gedurende de periode waarin het vastgoed wordt afgeschreven (40 jaar). De werkelijke lasten zijn dan ook opgenomen in deze meerjaren eigenaar exploitatie. 19

20 De onderstaande tabel geeft het overzicht weer van de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in de komende jaren. Alle nu bekende projecten (o.a. Stadskantoor, Muziekpaleis en Castellum) zijn meegenomen in de berekeningen. De forse toename in 2014 en 2015 wordt veroorzaakt doordat het Stadskantoor en het Muziekpaleis in de portefeuille komen. Bedragen *1.000 werkelijk begroot begroot begroot begroot begroot Belastingen en heffingen verzekering service onderhoud kapitaallasten beheer overige exploitatielasten Interne huisvesting / betaalde huren Kostentoedeling UVO totaal lasten Huren (intern en extern) overige opbrengsten service totaal baten resultaat vastgoedbeheer afdracht aan concern resultaat mutatie in reserves vastgoedreserve De exploitatie is wat minder positief dan in het MPUV 2013 is weergegeven. Dit is te verklaren doordat de belastingen en heffingen en verzekeringen structureel hoger is. De kentering naar een lagere vastgoedreserve en de minder snelle groei van de reserve heeft alles te maken met de genoemde stijging van deze lasten. Dat zijn lasten die niet beinvloedbaar zijn. Daarnaast hebben we in 2014 een extra bedrag van toegevoegd voor onderhoud. Vanwege het opzeggen van raamcontracten is er in 2013 minder onderhoud uitgevoerd. Beslispunt 7 UVO wil deze meerjarenbegroting verwerken in SAP bij de tweede technische wijziging Hiermee sluit het MPUV aan bij de programmabegroting. In het MPUV wordt de verwachte exploitatie meerjarig aangegeven. Hierbij wordt rekening gehouden met toekomstige objecten zoals het Stadskantoor. Dit beeld moet ook in de programmabegroting opgenomen worden. 3.4 Verkoop vastgoed De taakstelling voor 2013 was om een netto opbrengst te realiseren van 4 miljoen euro door verkoop van vastgoed. Bij de Voorjaarsnota 2013 is de taakstelling opgehoogd met 0,3 miljoen euro. In 2013 heeft het projectteam "20 miljoen" een uitstekend resultaat gehaald. Ondanks de lastige markt en de economische crisis is er een netto opbrengst gerealiseerd van 6,2 miljoen euro. Het is met name ontstaan door uitgifte van grond aan de bijenkorf en uitgifte van de panden Lange Nieuwstraat 7, Anthoniedijk 9, Moldaudreef 15, Nieuwlichtstraat 59, Oudegracht 183 en 185, Oudegracht aan de werf 230, Groeneweg 54 en springweg Daarnaast zijn er een aantal kleine uitgiftes van grond en objecten geweest. 20

21 De volledige taakstelling van verkoop vastgoed 2013 is hiermee gerealiseerd. 3.5 Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed Het weerstandsvermogen is in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) artikel 11 gedefinieerd als 'de mate waarin de gemeente in staat is de gevolgen van risico's op te vangen zonder dat het beleid of de uitvoering ervan in gevaar komt'. Het weerstandsvermogen is afhankelijk van de benodigde weerstandscapaciteit (hoeveel middelen zijn nodig om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen) en de beschikbare weerstandscapaciteit: hoeveel middelen zijn beschikbaar om eventuele tegenvallers op te vangen. In deze paragraaf wordt beschreven wat het weerstandsvermogen voor de vastgoedportefeuille zou moeten zijn om aan de BBV te voldoen. Specifiek voor het onderdeel vastgoed kunnen als risico's worden gezien: huur inning, leegstand, rente, inflatie, wet- en regelgeving, marktontwikkeling, onderhoud, calamiteiten en ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten. In de Kadernota zijn die uitgebreid beschreven. Wij nemen maatregelen om de risico's te beperken. Zo werken we zoveel mogelijk met langdurige huurcontracten, die het risico op leegstand beperken. In het bepalen van de kostendekkende huur houden wij rekening met de eerder genoemde risico's (conform Kadernota Vastgoed). Om fluctuaties en onverwachte risico's te kunnen ondervangen dient de vastgoedreserve als buffer. Het risico van het beheer van de vastgoedportefeuille is in de kostprijsdekkende vergoeding inbegrepen. Voor panden in portefeuille rekenen we met een opslag van 1% voor de berekening van de kostprijsdekkende huur. Met deze opslag dekken we de eerder beschreven risico's zoals wanbetaling, marktontwikkelingen en calamiteiten. Daarnaast rekenen we met een opslagpercentage voor leegstand. Het opslagpercentage is afhankelijk van de looptijd van het huurcontract. Voor een huurcontract van 10 jaar rekenen we met een opslag van 5%, voor een huurcontract van 40 jaar met een opslag van 0%. Als risico's zich niet voordoen, blijft er jaarlijks een deel van deze kostprijsdekkende vergoeding over, namelijk het deel van de risico opslag. Dit deel storten we dan in de vastgoedreserve. Deze vastgoedreserve dient om te kunnen worden ingezet als risico's zich in enig jaar wel voor doen. Als deze risico's (stormschade, faillissement aannemer en of huurder, ondeugdelijk aangelegde installaties) zich voordoen, leidt dit tot extra onvoorziene kosten. Het is niet te doen om het risico per pand te bepalen omdat de hoeveelheid en diversiteit aan panden te groot is. Als de risico-opslag van een vastgoedobject in een jaar niet voldoende is om een calamiteit te dragen, wordt de vastgoedreserve aangesproken. De vastgoedreserve dient dan als buffer voor deze lasten. De hoogte van deze reserve zal fluctueren over de jaren. We hanteren de 1 procent van de WOZ waarde als indicatie voor de stand van de vastgoedreserve. Jaarlijks bekijken we bij iedere actualisatie van het MPUV of de stand van de vastgoedreserve voldoende is of dat er aanvulling of bijsturing nodig is. Daarbij vindt een weging plaats op basis van onder andere de marktsituatie, ontwikkeling bezetting (of leegstand), debiteuren, ontwikkeling wet- en regelgeving. Dit is een eerste stap op weg naar de aansluiting met het gemeentebrede risicomodel. In overleg met financiën zullen vervolgstappen worden uitgewerkt om tot een volledige aansluiting te komen. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de reserve zien in combinatie met de maximale omvang van 1 % van de WOZ waarde. Hier wordt de WOZ waarde gebruikt van de panden die in het programma Vastgoed zitten. 21