Zodra een onroerend goed in een vennootschap zit, kan het niet zonder fiscale kleerscheuren uit de vennootschap worden gehaald.

Transcriptie

1 TIPS EN ADVIES Nr 68 Vastgoed in een vennootschap: de goede jaren zijn voorbij Jarenlang adviseerden fiscale specialisten om woningen, gronden en bedrijfsgebouwen aan te kopen via een vennootschap. Maar aan de belastingvoordelen die daaraan verbonden zijn, wordt meer en meer geknaagd. In welke omstandigheden is de aankoop van een onroerend goed nog wel interessant? Fiscaliteit Vastgoed kopen, blijft populair en vandaag is dat misschien nog meer het geval dan vroeger. De economische crisis is daar ongetwijfeld voor een deel verantwoordelijk voor. Dat vennootschappen investeren in vastgoed is ook niet nieuw. Ze doen dat om uiteenlopende redenen. Sommige kopen onroerend goed ten dienste van hun activiteit, andere doen dat als belegging. Maar vastgoed is niet goedkoop. Boven op de aankoopprijs komen andere kosten, zoals de registratierechten en de btw, die sinds 1 januari 2011 in sommige gevallen ook is verschuldigd op de aankoop van grond. Wie investeert in vastgoed, wil die aankoop fiscaal optimaliseren. Jarenlang hebben specialisten daarom geadviseerd om woningen, gronden en bedrijfsgebouwen aan te kopen via een vennootschap. De vraag of die techniek nog altijd interessant is, is niet eenvoudig te beantwoorden, temeer omdat de regering-di Rupo de spelregels heeft veranderd. Om de afweging te maken of u vastgoed koopt via uw vennootschap, laat u zich beter niet uitsluitend leiden door fiscale argumenten. Ook niet-fiscale criteria, zoals het ondernemingsrisico, kunnen belangrijk zijn. Dat maakt de vraagstelling er natuurlijk niet gemakkelijker op. Zodra een onroerend goed in een vennootschap zit, kan het niet zonder fiscale kleerscheuren uit de vennootschap worden gehaald. Patrimoniumvennootschap Het klassieke verhaal is dat een zaakvoerder naast zijn werkvennootschap een immobiliën- of patrimoniumvennootschap opricht. Dat is een gewone vennootschap zoals een nv of een bvba, die (bijna) uitsluitend vastgoed als activa bezit. De patrimoniumvennootschap koopt een of meer onroerende goederen, al dan niet met een vruchtgebruikconstructie. Ze krijgt haar inkomsten in de vorm van vergoedingen, bijvoorbeeld uit bestuursmandaten de patrimoniumvennootschap is dan bestuurder in de werkvennootschap- of via managementfees. Het voordeel van die techniek is dat er met bruto-inkomsten vastgoed kan worden gekocht. Stel dat een werkvennootschap 100 euro winst heeft gemaakt en de zaakvoerder dat bedrag wil overhevelen naar zijn privé-vermogen. Na aftrek van de vennootschapsbelasting en de roerende voorheffing (bij een dividenduitkering) blijft dan nog 50 euro of minder over. Via de patrimoniumvennootschap daarentegen kan 100 euro worden geïnvesteerd. Bovendien zit het vastgoed in een aparte vennootschap die is afgescheiden van de werkvennootschap. Dat kan voordelen hebben als het met de werkvennootschap zou misgaan. Ook met het oog op de successierechten is een patrimoniumvennootschap interessant. De zaakvoerder kan de aandelen tegen 3% schenkingsrechten doorgeven aan zijn kinderen. Zo vermijdt hij dat zijn kinderen na zijn overlijden tot 27% successierechten op het onroerend goed moeten betalen. In de zijlijn kunnen die successietarieven zelfs oplopen tot 65%

2 Financieel voordelig De aankoop van een onroerend goed via een vennootschap is financieel voordelig, vooral als de vennootschap een andere winstgevende activiteit heeft. De kosten van het goed zijn in principe aftrekbaar van de winst van de vennootschap. Maar er moet wel op worden teogezien dat de aankoop aansluit bij het maatschappelijke doel en de activiteit van de vennootschap. Anders bestaat het gevaar dat de fiscus de aftrekbaarheid van de kosten niet aanvaardt. Opletten is dus de boodschap. De vennootschap kan alle mogelijke kosten aftrekken van haar belastbare winst. Ook de intresten van leningen zijn integraal aftrekbaar. Ze zijn niet beperkt tot een maximumbedrag zoals in de personenbelasting. De voordelen van een patrimoniumvennootschap De aankoop van een gebouw of een grond door een vennootschap heeft nog altijd belangrijke voordelen. De vennootschap kan een gebouw afschrijven. Voor de grond is dat niet mogelijk. De kosten die gepaard gaan met de aanschaf van grond zijn wel aftrekbaar, waaronder de btw die eventueel wordt betaald. Dat is onder meer belangrijk voor de aankoop van een appartement aan de Belgische kust, omdat de grondwaarde vaak een hoog percentage vertegenwoordigt in de aankoopwaarde. De vennootschap kan alle mogelijke kosten aftrekken van haar belastbare winst, zoals de kosten van onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing en de verzekeringspremies. De interesten van leningen zijn integraal aftrekbaar. Ze zijn niet beperkt tot een maximumbedrag zoals in de personenbelasting het geval is. Er is successieplanning mogelijk. Die kan gebeuren via een schenking van de aandelen tegen betaling van 3 of 7% schenkingsrechten. Een onroerend goed kan worden onttrokken aan het ondernemingsrisico door het onder te brengen in een vennootschap. Belastbaar voordeel bij privébewoning Veel bedrijfsleiders kopen een woning via hun vennootschap, die ze deels gebruiken om erin te wonen. De bedrijfsleider moet daarvoor een vergoeding betalen aan zijn vennootschap. Doet hij dat niet, dan wordt hij belast op een voordeel in natura voor de privébewoning, waardoor hij mogelijk meer socialezekerheidsbijdragen zal moeten afdragen. Het belastbare voordeel wordt forfaitair berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI) van het privédeel van het gebouw. Dat voordeel wordt vanaf het inkomstenjaar 2012 zwaarder belast als gevolg van de begrotingsmaatregelen van de regering-di Rupo. Tot en met het inkomstenjaar 2011 Indien het niet-geïndexeerde KI van het privédeel van het gebouw maximaal 745 euro bedraagt, is het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde KI x 100/60 x 1,25 Indien het niet-geïndexeerde KI van het privédeel van het gebouw hoger is dan 745 euro, is het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde KI x 100/60 x 2 Interessant is dat de vennootschap ook de elektriciteit en de verwarming van het privédeel kan betalen. In dat geval wordt de bedrijfsleider belast op een forfaitair voordeel van euro per jaar voor de verwarming, en 820 euro per jaar voor de elektriciteit. Op die voordelen betaalt de bedrijfsleider tot 50% (marginale aanslagvoet) belastingen en sociale bijdragen. Vanaf het inkomstenjaar 2012 Vanaf 1 januari 2012 worden de voordelen in natura- zowel voor de gratis woonst als voor de gratis verwarming en elektriciteit- zwaarder belast. Voor de gratis woonst is het belastbare voordeel gelijk aan: Indien het niet-geïndexeerde KI van het privédeel van het gebouw maximaal 745 euro bedraagt, blijft het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde KI x 100/60 x 1,25.

3 Indien het niet-geïndexeerde KI van het privédeel van het gebouw hoger is dan 745 euro, is het belastbare voordeel gelijk aan het geïndexeerde KI x 100/60 x 3,8. Dat is een verhoging met 90%. De belasting gratis woonst: een voorbeeld Jan is bedrijfsleider van een bvba. Het niet-geïndexeerde KI van het privédeel van de woning die zijn vennootschap hem ter beschikking stelt, bedraagt euro. In het inkomstenjaar 2011 is zijn belastbare voordeel gelijk aan: x 1,5790 (indexatie aanslagjaar 2012) x 100/60 x 2 = euro. Vanaf het inkomstenjaar 2012 is zijn belastbare voordeel gelijk aan: x 1,6349 (indexatie aanslagjaar 2013) x 100/60 x 3,8 = euro. Het belastbare voordeel voor de gratis woonst stijgt dus met euro. Berekend tegen een marginale aanslagvoet van 50%, komt dat neer op een extra belasting van euro. De nadelen van een patrimoniumvennootschap Naast het feit dat de bedrijfsleider wordt belast op een voordeel van alle aard als hij gratis woont in een gebouw van de vennootschap of als hij gratis beschikt over verwarming en elektriciteit, zijn er nog andere nadelen verbonden aan een onroerend goed dat in een vennootschap zit. De huur die de vennootschap ontvangt, wordt integraal gevoegd bij haar belastbare winst. Dat is in de personenbelasting niet altijd het geval. Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, wordt doorgaans een meerwaarde gerealiseerd. Die meerwaarde de reële marktwaarde min de boekwaarde op moment van de verkoop- wordt belast in de vennootschapsbelasting. Een nieuwe investering kan die fiscale druk enigszins verzachten. Als de aandelen van de vennootschap worden verkocht, kan een onroerend goed dat eigendom is van de vennootschap dat bemoeilijken. De notionele-interestaftrek die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerde) eigen vermogen, wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed dat de bedrijfsleider (de bestuurder, de zaakvoerder of de vereffenaar van de vennootschap), zijn huwelijkspartner en de niet-ontvoogde minderjarige kinderen gebruiken. De inbreng van een woning in een bestaande vennootschap brengt de betaling van registratierechten met zich. Die bedragen 10% in het Vlaams Gewest en 12,5% in het Brussels en het Waals Gewest. De eindafrekening van de successierechten zal mogelijk hoger uitvallen, omdat er geen splitsing wordt gemaakt tussen onroerende en roerende goederen. De vrijstelling voor de vererving van de gezinswoning door partners is niet van toepassing op aandelen. Het belastbare voordeel van een zaakvoerder die in een woning van zijn vennootschap woont, kan vanaf het inkomstenjaar 2012 tot 90% duurder worden. Een gebouw verhuren aan uw vennootschap Een zaakvoerder kan een gebouw ook buiten zijn vennootschap houden en het verhuren aan zijn vennootschap, die het dan professioneel gebruikt. Om te vermijden dat de vennootschap een te hoge huur zou betalen, legt de fiscus een beperking op. De huurprijs en de huurvoordelen die een bestuurder of een bedrijfsleider krijgt voor gebouwde onroerende goederen die aan de vennootschap worden verhuurd, worden niet beschouwd als inkomsten van onroerende goederen maar als een belastbare bezoldiging als de huur en de huurvoordelen meer bedragen dan vijf derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.

4 Fiscalisten spreken in dat verband van een herkwalificatie. In sommige gevallen worden de huurinkomsten niet geherkwalificeerd. Dat is bijvoorbeeld het geval als het verhuurde gebouw in volle eigendom toebehoort aan de huwelijkspartner van een bestuurder of een bedrijfsleider en die zelf geen bestuurder of bedrijfsleider in de hurende vennootschap is. Soms wordt de ontvangen huur slechts gedeeltelijk omgevormd. Dat is het geval als het verhuurde gebouw deel uitmaakt van het gemeenschappelijke vermogen van de echtgenoten. In dat geval komt slechts de helft van het huurinkomen in aanmerking voor een herkwalificatie. Als de echtgenoten zijn getrouwd met een scheiding van goederen en het verhuurde gebouw een eigen goed is van de partner die geen bestuurder of bedrijfsleider van de vennootschap is, kan het gebouw worden verhuurd aan de vennootschap zonder dat het huurinkomen wordt geherkwalificeerd. Ook partners die getrouwd zijn met een scheiding van goederen kunnen een gebouw samen aankopen. Juridisch is er dan sprake van een onverdeeldheid. De beide echtgenoten zijn dan samen eigenaar van de woning. Als de woning die aan de vennootschap wordt verhuurd de onverdeelde eigendom van de huwelijkspartner is die niets te maken heeft met de vennootschap, is er wel een herkwalificatie, maar die bedraagt dan slechts 50%. Korte en lange termijn Of het interessant is een onroerend goed aan te kopen via een vennootschap, hangt af van veel factoren. Bij de afweging houdt u beter niet enkel rekening met de voordelen op korte termijn, maar ook met de nadelen op lange termijn. De belangrijkste criteria zijn deze: is het pand een eigen woning of wordt het verhuurd? Is de huurder een beroepsgebruiker of een privépersoon? Is er btw verschuldigd? Wordt het goed gebruikt voor de beroepsactiviteit van de vennootschap? De antwoorden op die vragen zullen de beslissing over de aankoop van een onroerend goed via de vennootschap in de een of andere richting doen kantelen. Het is raadzaam bij die afweging een beroep te doen op een boekhouder, een accountant, een revisor, een notaris of een bankier. Maar het is een feit dar er meer en meer wordt geknaagd aan de voordelen van een onroerend goed in een vennootschap; Het voordeel op gratis woonst en gratis elektriciteit en verwarming wordt vanaf 1 januari 2012 zwaarder belast. Houd er bovendien rekening me dat een onroerend goed, zodra het in een vennootschap zit, niet zonder fiscale kleerscheuren uit de vennootschap kan worden gehaald. De btw op de aankoop van een grond Sinds 1 januari 2011 wordt 21% btw in plaats van 10 of 12,5% registratierechten- geheven op de aankoopprijs van grond, als die samen met een nieuwe woning wordt gekocht van één en dezelfde verkoper. Er moet dan 21% btw op het geheel de prijs van de grond plus die van de woning- worden afgedragen. In andere gevallen moeten er 10 of 12,5% registratierechten worden betaald op de grond en 21% op het gebouw. Voor een particuliere koper is de btw van 21% een pure kostenverhoging, omdat hij die btw niet kan recupereren. Een btw-plichtige vennootschap die een grond en een nieuw gebouw koopt, heeft die mogelijkheid wel. Om de btw van 21% op het geheel te vermijden, wordt weleens gewerkt met gesplitste verkopen, waarbij er twee verschillende verkopers zijn: één voor de grond en één voor de nieuwbouw. Volgens de btw-administratie is er in dat geval geen sprake van rechtsmisbruik. Kopers die geen recht hebben op een btw-aftrek, kunnen ook overwegen de grond onder te brengen in het patrimonium van een eerste vennootschap en de nieuwbouw in dat van een tweede. Als die voor andere bouwprojecten, waarvoor ze eveneens recht op de btw-aftrek hebben, de grond en de nieuwbouw toch samen onderbrengen in het patrimonium van een van beide vennootschappen, beschouwt de btw-administratie dat wel als een rechtsmisbruik.

5 De herkwalificatie: een voorbeeld Een bedrijfsleider is eigenaar van een gebouw met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van euro. Hij verhuurt dat aan zijn vennootschap voor een maandelijkse huurprijs van 750 euro (9.000 euro op jaarbasis). De betaalde huurgelden zijn voor de vennootschap aftrekbare kosten. Voor de bedrijfsleider is de ontvangen huur een belastbaar onroerend inkomen tot deze grens: euro (basis-ki van het verhuurde gebouw) x 5/3 x 3,97 (revalorisatiecoëfficient voor het inkomstenjaar 2011) = euro. De fiscus beschouwt het surplus van euro ( euro) als een belastbare bezoldiging voor de bedrijfsleider. Dat bedrag wordt gevoegd bij zijn andere belastbare inkomsten en onderworpen aan sociale bijdragen en de progressieve tarieven van de personenbelasting (maximaal 50% plus gemeentebelasting). De bedrijfsleider mag de kosten van het verhuurde gebouw bijvoorbeeld de interesten van leningen- niet aftrekken van het deel van de ontvangen huur dat wordt geherkwalificeerd als een bezoldiging. Van het onroerend inkomen wordt in principe een kostenforfait van 40% of euro afgetrokken, zodat er een belastbaar onroerend inkomen van euro overblijft ( euro). Op dat onroerende inkomen hoeft de bedrijfsleider geen sociale bijdragen te betalen. Het is ook niet onderworpen aan de belastingverhoging wegens onvoldoende voorafbetalingen. Bovendien kan de bedrijfsleider dat belastbare onroerende inkomen verminderen met interesten van leningen die hij heeft betaald om onroerende goederen te kopen of te bouwen. Bron: Moneytalk, Iven De Hoon en Johan Steenackers, 2 februari 2012