Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler)

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Raadsnummer 05. RI2IO. OOI Inboeknummer o4joxosx6 Dossiernummer sxy.aox x6 april zoog Raads informatiebrief (Ruimtelijke pijler) Betreft vastgoedconstructie sale and leaseback. 1 Inleiding In deze raadsinformatiebrief wordt de toepassing van een sale and leaseback constructie toegelicht ten aanzien van De Effenaar, Dynamo, Stadsschouwburg, het Nationaal Zwemstadion De Tongelreep (NZT) en het Stadshuis om beheersbaarheid en transparantie van kosten te bewerkstelligen. 2 Probleemstelling Door ons is in de vergadering van 13 april 2004 de toezegging gedaan de sale and leaseback constructie voor Effenaar en Dynamo op beheersbaarheid en transparantie van kosten te onderzoeken en hierover te rapporteren. In de raadsvergadering van 19 april 2004 is de toezegging op basis van de ingediende motie verbreed tot in ieder geval de nieuwbouw van de Stadsschouwburg Eindhoven (SSE), het Nationaal Zwemcentrum De Tongelreep (NZT) en het Stadshuis. Daarnaast is in de motie van 19 april 2004 gevraagd de bij het onderzoek geopperde kansen en bedreigingen gesignaleerd door kenners en betrokkenen te betrekken, zodat de gemeenteraad een compleet beeld krijgt van de materie. 3 Wijze van aanpak De gevolgen van de toepassing van een sale and leaseback constructie wordt u toegelicht door middel van: a een algemene beschrijving van sale and leaseback; b een specifieke beoordeling voor de situatie ten aanzien van de vijf objecten; c een advies waaronder een financiele onderbouwing van Ernst & Young. A Algemeen. Sale and leaseback is een financiele constructie waarbij de eigenaar (lessee) van een vastgoedobject dit object verkoopt, maar direct aansluitend het gebruiksrecht ervan verwerft door met de koper (de lessor) een lease-overeenkomst voor een langere periode aan te gaan voor het betreffende object. Er wordt onderscheid gemaakt tussen operationele lease en financiele lease,

2 Raadsnummer 05.RI2IO.OOI De aard van de overeenkomst lijkt bij financiele lease op huurkoop en bij operationele lease op huur. Sale and leaseback is in feite een financieringsconstructie. Het doel van de constructie is de middelen die vastzitten in het vastgoed liquide te maken. Dit wordt doorgaans gedaan omwille van een aantal redenen: 1 om op korte termijn (andere) lasten te dekken (zuivere liquiditeitsoptiek); 2 rendement op eigen projecten. Vanuit de veronderstelling dat met de vrijgekomen middelen beter andere projecten kunnen worden gefinancierd (met daarbij een hoger rendement); 3 vanuit het oogpunt dat de vastgoedvoorraad flexibeler wordt door een deel te huren en daardoor sneller op veranderingen kan worden ingesprongen; 4 op basis van een veronderstelling dat een marktpartij een efficientere exploitatie zou kunnen realiseren. Vanuit de optiek van de ruimtelijke ordening is er geen belemmering om over te gaan tot vervreemding. B Situatie Eindhoven. In het kader van transparantie en beheersbaarheid van kosten is sale and leaseback een mogelijke optie om de kosten transparant te maken en bovendien de kosten beheersbaar te maken over een lange periode. Dit vanuit de optiek dat als men verkoopt en terughuurt de huur het bedrag is dat moet worden betaald voor huisvesting. 6ezien de aard van de betreffende vastgoedobjecten (Effenaar, Dynamo, SSE, NZT en Stadshuis) kan hierover het volgende gezegd worden. Ad 1 Liquiditeitsoptiek. Er is voor de gemeente Eindhoven geen directe aanleiding vanuit liquiditeitsoptiek over te gaan tot sale and leaseback. Ad 2 Rendement. Als het vastgoedobject is gefinancierd met eigen vermogen kunnen bij verkoop de vrijgekomen middelen worden ingezet voor het opzetten van andere projecten door de gemeente. Voor het betreffende vastgoedobject moet dan een partij worden gezocht die het wil ver werven tegen een acceptabele prijs. De koper heeft daarbij doorgaans een andere doelstelling dan de gemeente heeft, namelijk financieel rendement maken. Op basis daarvan zal de huurovereenkomst worden opgezet. Aangezien Effenaar, Dynamo, SSE en NZT zijn te typeren als incourante objecten voor een specifieke functie, heeft de koper/verhuurder bij vertrek van de huurder (gemeente) weinig tot geen alternatieven voor verhuur. Dit risico wordt door de koper/belegger verdisconteerd in een hogere huur of een langer huurcontract. Uiteindelijk betaalt de gemeente dan de totale kosten plus een rendementsopslag (winst).

3 Raadsnummer 05.RI2IO.OOI Als de gemeente toch een kortere huurperiode af weet te sluiten en vervolgens niet tot akkoord komt voor een nieuwe huurperiode, zal de investering geindexeerd met de bouwkosteninflatie alsnog moeten worden gedaan. Dit betekent daarmee slechts een uitstel van de investering. Ad 3 Flexibiliteit. Door een deel van de vastgoedvoorraad te huren wordt aan flexibiliteit en risicospreiding gedaan. Voor een commerciele instelling is dit handig indien men aan het einde van het huurcontract opzegt en vertrekt. De positie voor de gemeente is anders. Haar taken liggen binnen de gemeente Eindhoven. Een volgend project zal dan ook wederom binnen gemeentegrenzen worden opgezet. Voor de betreffende vastgoedobjecten geldt eveneens dat de lange contracten bij sale and leaseback de flexibiliteit zelfs beperken. Ad 4 Kostenbesparing. Vastgoedorganisatie. In de in mei 2002 vastgestelde bestuurlijke visie Samen Stad heeft de gemeenteraad aangegeven dat ingezet wordt op een meer integraal en doelmatig accommodatiebeleid. Naar aanleiding van de invulling van de bestuurlijke visie Samen Stad is in februari 2003 de nota Rationeel vastgoedbeheer, naar een vorm van centraal vastgoedbeheer bij de gemeente Eindhoven door ons vastgesteld. Wij hebben, in het kader van de ontwikkeling van een gemeentelijk vastgoedorganisatie, inmiddels een tweetal besluiten genomen. Door ons wordt daarbij ingezet op een centraal beheer van het gemeentelijk vastgoed. Aanleidingen voor de oprichting van een vastgoedorganisatie zijn onder meer transparantie en het behalen van kostenbesparing/efficiencyvergroting door het bundelen van vastgoed. Subsidies. Voor diverse projecten zijn (Stimulus-) subsidies toegekend (bijvoorbeeld De Effenaar ,ÃćâĆňâĂİ ), waarbij als voorwaarde is opgenomen dat geen vervreemding door de aanvrager naar een marktpartij mag plaatsvinden tot vijf jaar na het moment van toezegging. Indien toch vervreemd wordt, moet de volledige subsidie worden terugbetaald. Dit betekent een aanzienlijke extra kostenpost, die uiteindelijk zal worden verrekend in een hogere huur. Fiscale gevolgen. De fiscale gevolgen van het toepassen van sale and leaseback constructies leveren geen voordeel op. Door de verkoop van het object kan het zijn dat de kopende partij overdrachtsbelasting moet betalen. De overdrachtsbelasting zal vervolgens weer worden verrekend in de huur, waarmee dit een kostenverhogend effect kent.

4 Raadsnummer 05.RI2IO.OOI Vervreemding eigendom. Bij vervreemding aan een belegger wordt de zeggenschap over het vastgoed en daarmee de mogelijkheid het vastgoed aan te passen aan de veranderende wensen van gebruikers bemoeilijkt. Uiteindelijk heeft dit daarmee een kostenverhogend effect. C Advies sale and leaseback Ernst & Young. In het advies van Ernst & Young zijn vier varianten doorgerekend waarbij uitgegaan is van de objecten Effenaar en Dynamo. 1 Eigendom met eigen vermogen (EV) financiering. 2 Eigendom met 801o vreemd vermogen (VV) financiering. 3 Financial lease (1009b financiering met vreemd vermogen). 4 Sa(e and full operationele leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. De eerste variant vormt de uitgangssituatie: eigendom bij de gemeente met eigen vermogen. Deze wordt vergeleken met de drie andere varianten. De evaluatie van de opties heeft plaatsgevonden op basis van de volgende criteria: controle zeggenschap; vrijmaken van geld; jaarlijkse huisvestingslasten; risico s. 1 Eigen- 2 Eigen- 3 Finandoml00e/o dom 80 /o cial lease EV VV Tabel 1: voor- en nadelen exploitatie opties. Optie 1 Eigendom met eigen vermogen financiering. Deze optie heeft als belangrijkste voordeel zeggenschap over gebruik/aanpassing van het vastgoed en uitoefenen van invloed op ontwikkelingen in de directe omgeving. Uit strategisch oogpunt is eigendom dan een voordeel. Vastgoed in eigendom legt beslag op het vermogen en staat daarmee op de balans en beinvloedt in negatieve zin financiele ratio s.

5 Raadsnummer 05.RI2IO.OOI Optie 2 Eigendom met 8096 vreemd vermogen financiering. Deze optie heeft als belangrijkste voordelen ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect, doordat vermogen wordt betrokken bij een externe bank. Nadeel is echter het renterisico. Optie 3 Financial lease (10096 financiering met vreemd vermogen). Deze optie heeft als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect. Optie 4 Sale and full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. Deze optie heeft als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 geen beperking van de totale financieringscapaciteit c.q. balansverkorting. Een nadeel vormen de hogere jaarlijkse huisvestingslasten, onder meer door het hogere vereist rendement op de investering, die een belegger hanteert. Een belangrijke kanttekening bij de berekeningen is dat de gemeente voor de financieringslast de methodiek van totaalfinanciering hanteert. Dit heeft tot gevolg dat binnen de gemeente met een omslagrente wordt gerekend van op dit moment 5,5%o. Terwijl als op dit moment de financiering wordt betrokken bij de BNG een rentepercentage van 49o moet worden betaald. Conclusie. De goedkoopste varianten (optie 2 en 3) hebben betrekking op een financieringsconstructie. Deze aspecten hebben vooral met het huidige financieel beleid van de gemeente te maken en niet met de mogelijkheden van het toepassen van vastgoedconstructies. De gemeente werkt met een methode van totaalfinanciering. Intern wordt daardoor gerekend met een omslagrente van 5,59o, terwijl de gemeente op dit moment bij de BNG (4%) of een andere bank zou kunnen betrekken. De financieringsconstructies (optie 2 en 3) lijken daardoor goedkoper maar zijn dit dus niet. Dit wordt veroorzaakt door de gehanteerde methodiek en is niet gebaseerd op een daadwerkelijk kostenvoordeel. Uit het advies van Ernst 8 Young blijkt dat sale and leaseback (variant vier) de hoogste kosten veroorzaakt, terwijl de gemeente bovendien de zeggenschap over het vastgoed verliest. 4 Besluit van college van burgemeester en wethouders Wij hebben besloten: 1 niet over te gaan tot verkoop middels een sale and leaseback constructie ten aanzien van De Effenaar, Dynamo, Stadsschouwburg, het Nationaal Zwemstadion

6 Raadsnummer 05.RI2IO.OOI de Tongelreep en het Stadshuis om beheersbaarheid en transparantie van kosten te bewerkstelligen. 5 Ter inzage gelegde stukken Rapportage Ernst & Young, "Analyse van exploitaties (eigendom vs. sale 8 leaseback) inzake de objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven", d.d. 17 maart Burgemeester en wethouders van Eindhoven, C. Langerwerf, secretaris EJ

7 Aan GEMEENTE EINDHOVEN, DIENST APZ, EINDHOVEN Analyse van exploitatieopties (eigendom vs. sale dk leaseback) inzake de objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven Dynamo d.d. 22 februari2005 Effenaar d.d. 22 februari 2005 Ernst & Young Real Estafe Advisory Services Michel Leemhuis Jimmie Mul Utrecht, 17 maart 2004

8 INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding en vraagstelling 2 Beschrijving van objecten 3 Beschrijving en evaluatie van exploitatie opties 3.1 Toelichting op de exploitatie opties 3.2 Evaluatie van de exploitatie opties 4 De vastgoedbeleggingsmarkt 5 Calculatie van de kostprijsdekkende huur per exploitatieoptie 5.1 Waarder ingsmethode 5.2 Algemene uitgangspunten 5.3 Optie 1 en 1A: Eigendom met 100 /o EV financiering 5.4 Optie 2 en 2A: Eigendom met 80 /o VV financiering 5.5 Optie 3: Financial lease met een bank 5.6 Optie 4: Sale & operational leaseback inet een vastgoedbelegger 5.7 Analyse van de resultaten 5.8 Scenarioanalyse inflatie versus bouwkosten 6 Conclusies en aanbevelingen ll Bijlagen 12 Analyse exploiiaiieopiies (eigendom vs. sale & leaseback) Pagina I

9 I Inleiding en vraagstelling De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Dienst APZ verzocht om de mogelijkheden te onderzoeken om geld vrij te maken uit het vastgoed dat in bezit is van de gemeente. In onderhavige studie worden twee in aanbouw zijnde objecten belicht. In eerste instantie heeft de Dienst APZ (afdeling huisvesting en vastgoed) de gemeenteraad hieromtrent geinformeerd met de raadsnotitie d.d 27 januari Naar aanleiding daarvan heea de geineenteraad verzocht om een nadere onderbouwing, onder meer op financiele aspecten. Op 4 maart jl. heea de heer Van Doesburg, hoofd Programmamanagement Vastgoed van Gemeente Eindhoven, aan Ernst & Young Real Estate Advisory Services BV (REAS) opdracht verstrekt tot het becommentarieren en aanvullen van de eerder genoemde raadsnotitie en het opzetten van een financiele onderbouwing. In deze rapportage zal worden onderzocht in hoeverre een tweetal vastgoedobjecten zich lenen voor een sale & leaseback. Hiertoe zijn de volgende vier varianten uiteengezet: 1. Eigendom met 100 /o EV financiering; 2. Eigendom met 80 /o VV financiering; 3. Financial lease (met een bank); 4. Sale & full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. De geanalyseerde objecten zijn: cultureel centrum de Effenaar aan Dommelstraat 2 te Eindhoven en jongerencentrum Dynamo aan Tenhagestraat (hoekpand) te Eindhoven. De uitgangspunten voor deze berekening zijn in overleg met de heer N. Janssen van Dienst APZ (afdeling huisvesting en vastgoed) besproken en vastgesteld. 2 Beschrijving van objecten De objecten waar het in deze rapportage om gaat zijn zeer specifiek en voor weinig andere doeleinden geschikt. Het eerste object betreft het cultureel centrum De Effenaar, met een poppodium en twee zalen die plaats bieden aan respectievelijk en 350 bezoekers. Daarnaast is er een restaurant en een eetcafe gevestigd. Totaal beschikt de Effenaar over m bruto vloer oppervlakte (BVO). Het tweede object is het jongerencentrum Dynamo, bestaande uit een atrium voor publieksfuncties, twee (sport)zalen, een kantine, een inpandige laad- en losruimte, een tekenkamer, een coordinatiecentrum en een cafe. Op dit moment wordt de nieuwbouw van beide objecten gerealiseerd in opdracht van de gemeente Eindhoven. De aard van de objecten en de bijzondere combinatie van functies maken deze objecten incourant. Immers, het zou voor een belegger zeer moeilijk zijn om deze objecten te kunnen verhuren aan derden. Analyse ezploiiaiieopiies (eigendom vs. sale & leasebaek) Pagina 2

10 3 Beschrijving en evaluatie van exploitatie opties 3.1 Toelichting op de exploitatie opties Vanuit gebruikersperspectief onderscheiden wij de volgende omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de gemeente om het vastgoed in eigendom te houden: De gemeente heeft maatschappelijke doelstellingen en wil in dit kader maximale zeggenschap over het gebruik en de aanpassing van het onroerend goed, nu en op lange termijn. Zeggenschap wordt het beste geborgd bij eigendom; Een overliquiditeit, die dwingt tot het zoeken van investeringsalternatieven, met als doel verbetering van het rendement op het geinvesteerd vermogen; Gebruik dat leidt tot een niet marktconform programma van eisen en dito gebruik. Sterk afwijkend gebruik kan leiden tot een incourant object, welke niet of beperkt wederverhuurbaar is (bijvoorbeeld een bibliotheek of theatergebouw). De marktrisico s voor beleggers leiden tot een zodanig rendement dat huren een relatief kostbaar alternatief voor de gebruiker is. Leasing is een begrip dat is ontleend aan het Amerikaanse verbintenissenrecht. De overeenkomst van leasing is een overeenkomst, waarbij de ene partij (de lessor) aan de andere partij (de lessee) het gebruik van een zaak verschaft tegen vergoeding. Zolang de overeenkomst tussen partijen bestaat, blijft de lessor eigenaar van de zaak. Bij het einde van de overeenkomst zijn er ten aanzien van het eigendomsrecht drie mogelijkheden: Het eigendomsrecht blijft bij de lessor; De lessee moet de geleasde zaak overnemen (koopverplichting); De lessee mag de geleasde zaak overnemen (koopoptie). De overnameprijs kan vooraf zijn vastgesteld. Men kan uitgaan van de marktconforme koopprijs of oorspronkelijke stichtingskosten verminderd met reeds verrichte aflossingen. In hoofdzaak onderkent men twee vormen van leasing, namelijk financiãńle lease (juridisch en economisch eigendom bij de lessee) en operationele lease. Indien het een operational lease zonder koopverplichting betreft, dan blijft het juridisch en economisch eigendom bij de lessor. De optie Financial Lease is een overeenkomst, waarbij de lessee het gebruiksrecht van een onroerende zaak heeft met alle lusten en lasten. Het juridisch en economisch eigendom berust bij de lessee. Het vastgoed staat op de balans van de lessee. De lessor kijkt met name naar de kwaliteit van de debiteur. Beheer en onderhoud wordt buiten de lease-overeenkomst gehouden. Financi8e leases betreffende vastgoed zijn niet gebruikelijk in de markt en biedt niet of nauwelijks voordelen ten opzichte van een hypotheek (met uitzondering van de normen voor geldverstrekking). Bij de optie Sale & Full Operational Leaseback zonder terugkoopverplichting wordt het onroerend goed juridisch en economisch eigendom van de lessor (belegger). De belegger draagt de economische risico s (o.a. waardeontwikkeling, leegstand, ontwikkeling van exploitatiekosten). In dit geval ontstaat een off-balance effect: de balans wordt optisch geschoond van niet tot de kernactiviteiten behorende activa. Een variant op een full operational lease is een net operational lease, waarbij de lessee (gebruiker) zelf de exploitatiekosten (o.a. onderhoud) draagt. Leasing vult in feite de kloof tussen kopen en huren. De wettelijke kaders van leasing zijn vrij gecompliceerd. Zodra een verplichte afname aan het einde van de lease van toepassing is, is veelal sprake van huurkoop van onroerende zaken. Indien een overname in het geheel niet van Analyse explottatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback) Pagina 3

11 toepassing is, neigt de leasing zo zeer in de richting van huur dat de wettelijke bepalingen van huur van toepassing kunnen zijn. 3.2 Evaluatie vau de exploitatie opties In deze paragraaf worden de volgende exploitatie opties, zoals besproken met de gemeente Eindhoven, geevalueerd: l. Eigendom met 100% EV financiering; 2. Eigendom met 80% VV financiering; 3. Financial Lease (100% financiering VV); 4. Sale & full operational leaseback (met vastgoedbelegger) zonder terugkoopverplichting. De evaluatie van de vier opties vindt plaats op basis van de volgende criteria: controle/zeggenschap vrijmaken van geld jaarlijkse huisvestingslasten risico s De voor- en nadelen van de alternatieven zijn voor de genoemde criteria aangegeven in tabel 1 en hieronder nader toegelicht. De gewichten van de besluitvormingscriteria en de keuze voor 1 van de opties is afhankelijk van de doelstellingen van de gemeente, het vastgoedbeleid en de huidige stand van de economie en de vastgoedmarkt. Exploitatie opties l. Eigendom, 2. Eigendom, 3. Financial 100% EV 80% VV lease Ze enscha /controle ++ Vri maken van eld Jr. huisvestin slasten ++ Risico s Tabel l: voor- en nadelen van exploitatie opties. Optie 1 "Eigendom met 100% EV financiering" heeft als belangrijkste voordeel zeggenschap over gebruik/ aanpassing van het onroerend goed en uitoefenen van invloed op ontwikkelingen in de directe omgeving. Uit strategisch oogpunt is eigendom dan een voordeel. Vastgoed in eigendom legt beslag op het vermogen en staat daarmee op de balans en beinvloedt in negatieve zin financiele ratio s. Investeren in onroerend goed gaat tevens gepaard met financiele en marktrisico s die voortvloeien uit eigendom en exploitatie, zoals functionele/ technische veroudering van de locatie/het object en de ontwikkeling van de marktwaarde, leegstand en explo itat ie lasten. Optie 1A "Eigendom met 100% EV financiering" is het zelfde als optie 1, echter de interne omslagrente is in dit scenario lager. Optie 2 "Eigendom met 80% VV financiering" heeft als belangrijke voordelen ten opzichte van optie 1 minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect. Nadeel is echter het renterisico. Analyse exploitatieopties (ei gendom vs. sale & leaseback) Pagina 4

12 Optie 3 "Financial Lease (met een bank)" heeft als belangrijke voordelen ten opzichte van optie 1 Optie 2A "Eigendom met 80Yo VV financiering" is het zelfde als optie 2, echter de interne omslagrente is in dit scenario lager. minder beslag op het eigen vermogen en een lagere discontovoet als gevolg van het leverage effect. Optie 4 "Sale dc full operational leaseback (met een vastgoedbelegger) zonder terugkoop" heeft als belangrijke voordeel ten opzichte van optie 1 geen beperking van de totale financieringscapaciteit c.q. balansverkorting. Een nadeel is hogere jaarlijkse huisvestingslasten, onder meer door het hogere vereist rendement op de investering, die een belegger hanteert. 4 De vastgoedbeleggings markt In de afgelopen jaren (gekenmerkt door economische laagconjunctuur) is het belegd vermogen in vastgoed op peil gebleven en zijn er hoge rendementen op vastgoedbeleggingen gerealiseerd in tegenstelling tot aandelen. Ook momenteel is er nog altijd veel interesse voor vastgoedbeleggingen. De stabilisering van de economie (dieptepunt lijkt bereikt te zijn), de huidige lage rentestand en de karakteristieken van vastgoed (o.a. langlopende huurcontracten en inflatiebestendigheid) beperken de neergang in de vastgoedcyclus. De verwachting is dat de vraag naar kwalitatief goede beleggingsobjecten onverminderd hoog zal zijn. De beleggingsmarkt wordt echter wel door een tweesplitsing gekenmerkt. De huidige markt wordt getypeerd door schaarste aan eersteklas nieuwe vastgoedbeleggingsobjecten dat langjarig is verhuurd aan solvabele huurders. Daarentegen is er een toename van het aanbod van verouderd en incourant vastgoed op B-locaties met minder solide huurders c.q. leegstand. De belangrijkste spelers in de vastgoedbeleggingsmarkt zijn momenteel particuliere vastgoedbeleggers, banken en in mindere mate institutionele beleggers. De laatste categorie is momenteel kritischer ten aanzien van de kwaliteit van de locatie, begroot de investering op conservatieve wijze en is voorzichtiger in hun beleggingsbeleid: de nadruk ligt nu meer op het matchen met de eigen beleggingsportefeuille en de soliditeit van de huurder. Door de institutionele terughoudendheid en de lage rentestand zijn de afgelopen jaren de particuliere beleggers relatief belangrijke spelers op de vastgoedmarkt geworden. Gezien de huidige schaarste aan eersteklas vastgoedbeleggingsobjecten op kwalitatief goede locaties met de gemeente als contractspartij en lange huur- c.q. leasetermijnen, in combinatie met de huidige lage rentestand, verwachten wij dat er interesse zal zijn bij zowel banken, institutionele beleggers als particuliere vastgoedbeleggers voor een financieringsconstructie inzake de objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven. Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale dc leaseback) Pagina 5

13 5 Calculatie van de kostprijsdekkende huur per exploitatieoptie 5.1 Waarde rlngs methode Hieronder wordt beknopt de waarderingsmethode toegelicht: Het financiele criterium is de kostprijsdekkende huur die de gemeente zal doorberekenen naar de gebruiker(s). De optie met de laagste kostprijsdekkende huur heeft vanuit dit oogpunt de voorkeur. Aangezien de gemeente Eindhoven de gebruikers subsidieert, is voor de gemeente Eindhoven dit een relevant financieel criterium; De kostprijsdekkende huur is die prijs, waarbij de netto contante waarde van de kasstromen voor de afdeling APZ van de gemeente Eindhoven nul is; DCF methode (discounted cash flow analyse): de kasstromen worden verdisconteerd naar de datum l oktober De typen kasstromen zijn (des)investerings- en exploitatiekasstromen. De discontovoet is de gewogen gemiddelde kostenvoet van de financiering (EV + VV). De jaarlijkse exploitatiekasstromen worden halverwege het desbetreffende jaar verondersteld; De restwaarde van onroerend goed in eigendom aan het eind van de beziene exploitatieperiode wordt meegenomen als positieve desinvesteringskasstroom; De vier opties worden doorgerekend over een exploitatieperiode van jaar ten behoeve van onderlinge vergelijking; De huurprijzen (door te berekenen naar de gebruikers) en de exploitatiekosten worden jaarlijks geindexeerd; De restwaarde van het onroerend goed wordt bepaald op basis van de grond plus opstal methode. De grond wordt jaarlijks geindexeerd met de inflatie en de opstal wordt jaarlijks afgeschreven over de economische levensduur en geindexeerd met de inflatie. 5.2 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten die voor beide objecten zijn doorgesproken met ir. N. Janssen van de gemeente Eindhoven zijn in de rekenmodellen gehanteerd. Ten behoeve van de opstalwaarden zijn voor beide objecten stichtingskostenberekeningen gehanteerd als uitgangspunt. Tevens is aangenomen dat de stichtingskosten gelijk zijn aan de marktwaarde. De BTW is in de berekening van de Effenaar volledig buiten beschouwing gelaten De gemeente heeft het pand namelijk bestemd voor verhuur en dat beschouwt de fiscus als ondernemingsactiviteiten die BTW belast zijn. Tevens voldoet de huurder aan het criterium van meer dan 90 /o BTW-belaste prestaties. Het saldo van de te betalen BTW en te ontvangen BTW dient te worden afgedragen, dus het heeft geen invloed op deze vergelijking. Dynamo kent echter twee gebruikers, waarvan bdn gebruiker niet kan opteren voor BTW-belaste verhuur. Die gebruiker zal 47,5 /o van het object huren, dus dat deel van de BTW zal zowel in de stichtingskosten als in de BTW belaste exploitatielasten worden meegenomen als kostenpost. Het andere deel, zijnde 52,5 /o, zal buiten beschouwing worden gelaten. Deze gegevens zijn aangedragen door de gemeente Eindhoven en niet fiscaal onderzocht door Ernst & Young. Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sa!e Ck leaseback) Pagina 6

14 De beziene exploitatieperiode ten behoeve van de onderlinge vergelijking van de opties is ÃćâĆňâĂİ installaties vastgesteld op jaar. Daar is voor gekozen, omdat de gemeente de mogelijkheid tot gebruik van de objecten voor jaar wenst te waarborgen. In de situatie dat de gemeente het eigendom behoudt, wordt bij de afschrijving rekening gehouden met een economische levensduur van 50 jaar. Uitgangspunten objecten: - Bruto vloeroppervlakte - beziene exploitatieperiode - gemiddelde inflatie per jaar - gemiddelde huurstijging per jaar - alschrijving opstal - grondwaarde - bouwkosten (excl. installaties) ÃćâĆňâĂİ bouwkosten (incl. installaties) - stichtingskosten - subsidie - premie verzekering (vw*0, *1,156) - WOZ-belasting (per volle waardeeenheid 62268: 63,67 - beheerskosten (=2,5% van jaarhuur) ÃćâĆňâĂİ klein onderhoud (1% van bouwkosten) - groot onderhoud (2% van stichtingskosten) overige lasten (waterschapsbelasting rioolheffng) van Effenaar m jaar 2,5% 3,0% 50 jaar Dynamo m jaar 2,5% 3,0% 50 jaar Optie 1 en 1A: Eigendom met 100% EV financiering Het object wordt volledig gefinancierd uit eigen middelen. Het beheer en onderhoud worden gedurende de levensduur volledig verzorgd door de gemeente Eindhoven. Er is bij de gemeente Eindhoven ook voldoende kennis en capaciteit aanwezig om dergelijke objecten te exploiteren, Specifieke uitgangspunten optie 1 en 1A 100% financiering met eigen vermogen; discontovoet in optie 1 is 6,5%. Deze bestaat uit de gehanteerde omslagrente van 5,5% en een risico-opslag van 1%. discontovoet in optie 1A is 5%. Deze bestaat uit de gehanteerde omslagrente van 4% en een risico-opslag van 1%. Analyse exploitatieopties (eigendotn vs. sale & leasebac ) Pagina 7

15 Resultaten inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: Resultaten optie 1 en 1A inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: optie nihil optie nihil optie 1A nihil optie 1A nihil 5.4 Optie 2 en 2A: Eigendom met SO /o VV financiering In deze variant blijft het gebouw in eigendom van de gemeente. Ook het beheer en onderhoud wordt gedurende de levensduur verzorgd door de gemeente. Het enige verschil met variant 1 is dat voor 80 /o van de investering (stichtingskosten inclusief grond) vreemd vermogen wordt aangetrokken in de vorm van een hypotheek (externe lening). Specifieke uitgangspunten optie 2 en 2A 20 /o financiering met eigen vermogen en 80/o financiering met vreemd vermogen (hypotheek) ; Rente van de lening is 10 jaars rente op een Nederlandse Staatslening met een risico-opslag van 50 basispunten oftewel ca. 4,14 /o per heden; Aflossing aan het einde van de looptijd; Kosten van eigen vermogen in optie 2 is 6,5 /o. Deze bestaat uit de omslagrente van 5,5/o en een risico-opslag van I /a, Kosten van eigen vermogen in optie 2A is 5 /o. Deze bestaat uit de omslagrente van 4 /o en een risico-opslag van I /o, De discontovoet is de gewogen gemiddelde van de kosten van het eigen en vreemd vermogen en in optie 2 is 4,61 /o., De gemiddeld gewogen discontovoet in optie 2A is 4,31 /o. Resultaten optie 2 en 2A inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1 : Kostprijsdekkende huur in jaar 1 : Vrij gemaakt geld: optie optie 2A Resultaten optie 2 en 2A inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: optie optie 2A Analyse exploi tati capties (ei gendom vs. sale & leaseback) Pagina 8

16 5.5 Optie 3: Financial lease met een bank Bij de financial lease blijft het juridisch en economisch eigendom bij de gemeente. De economische risico s (waardeontwikkeling en ontwikkeling van exploitatielasten) blijven dus bij de gemeente Eindhoven. Het is in feite een 100 lo VV financiering middels een leaseovereenkomst met een bank of leasemaatschappij (de lessor) voor een lange periode. De lessor kijkt met name naar de kwaliteit van de debiteur. Beheer en onderhoud wordt buiten de leaseovereenkomst gehouden. De gemeente Eindhoven zorgt voor het beheer en onderhoud van het object. Specifieke uitgangspunten optie 3 De discontovoet van de bank is de 10 jaars rente op een Nederlandse Staatslening met een risico-opslag van 75 basispunten oftewel ca. 4,39 lo per heden. Resultaten optie 3 inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1 : Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld; Resultaten optie 3 inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: Optie 4: Sale & operational leaseback met een vastgoedbelegger Bij de sale & operational leaseback constructie ("verkoop & terughuur") verkoopt de gemeente het object aan een vastgoedbelegger, maar verwerft direct aansluitend het gebruiksrecht ervan door met de vastgoedbelegger een huurovereenkomst voor een langere periode aan te gaan zonder een terugkoopverplichting. De vastgoedbelegger zorgt voor het beheer en onderhoud van het object. Het economische risico (waardeontwikkeling en ontwikkeling van de exploitatielasten) wordt geheel gedragen door de vastgoedbelegger. De belegger wordt juridisch en economisch eigenaar. De gemeente Eindhoven kan wel het eerste recht op onderhandeling eisen, maar dat biedt natuurlijk geen zekerheden. De belegger zal voor deze objecten relatief een hoog risico-opslag hanteren, want deze specifieke gebouwen zijn moeilijk aanwendbaar voor ander gebruik. Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale dc leaseback) Pagina 9

17 Specifieke uitgangspunten optie 4 1 De discontovoet van de vastgoedbelegger is 8,0 /o, Professionele vastgoedbeleggers schrijven de opstallen, zoals de desbetreffende objecten, in maximaal 40 jaar af; Bij de bepaling van de restwaarde over jaar houdt de belegger rekening met 7/o kostenkoper (6 lo overdrachtsbelasting plus notaris en kadaster); lagere beheerskosten ad 2/o van de jaarhuur. Het betreft immers een professionele vastgoedbelegger, die vastgoedbeleggen/exploitatie als haar kerntaak beschouwd en eaicilnter te werk gaat dan de gemeente Eindhoven die dat niet als kerntaak beschouwd. Resultaten optie 4 inzake object Effenaar Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: Resultaten optie 4 inzake object Dynamo Kostprijsdekkende huur per m bvo in jaar 1: Kostprijsdekkende huur in jaar 1: Vrij gemaakt geld: Analyse van de resultaten De resultaten zijn hieronder nog eens overzichtelijk in een tabel opgenomen. Optie 1A 2 2A 3 4 Effenaar Effenaar Dynamo Dynamo Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende Kostprijsdekkende aar 1 aar 1 huur per m bvo in huur in jaar 1 huur per m bvo in huur in jaar Opties 2 en 3 zijn de meest gunstige opties gebaseerd op het criterium "kostprijsdekkende huur". Dat komt hoofdzakelijk doordat in die opties lagere discontovoeten gelden. Aangezien de lange termijn rente momenteel historisch laag staat, is dit een gunstig moment om een lening of financial lease af te sluiten. Optie 3 scoort beter dan optie 2 op het criterium vrijmaken van geld (100/o versus 80 /o VV financiering). De verschillen tussen opties 2 en 3 zijn: kosten van het vreemd vermogen (iets lager bij optie 2 dan optie 3); gehanteerde discontovoeten (is iets gunstiger in optie 3); kasstromen (vrijgemaakte kasstroom bij aanvang is gunstiger in optie 3) E Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leasebaek) Pagina lo

18 De huurprijs in scenario 4 is in het aanvangsjaar veel hoger, omdat het opstal in dit scenario in 40 1 jaar wordt afgeschreven en de hogere discontovoet die een belegger hanteert. Daar staat tegenover dat de gemeente geen risico loopt ten aanzien van de waardeontwikkeling en de exploitatie lasten. 5.8 Scenarioanalyse inflatie versus bouwkosten Aanvullend op de calculaties heeft de gemeente Eindhoven verzocht op een scenariosanalyse uit te voeren met betrekking tot de inflatie en stijging van de huurprijs. Er is verzocht om de resultaten weer te geven, indien de jaarlijkse stijging van de huurprijs wordt gesteld op 2%o (i.p.v. 3 /a) en de inflatie, die is gebaseerd op de bouwkostenindex, van 2,68 lo (i.p.v. 2,5/o). Scenario I is de oude situatie en scenario 2 is gebaseerd op de nieuwe situatie, dus een jaarlijkse huurverhoging van 2/o en een inflatie van 2,68/o. De verschillen, gemeten in de kostprijsdekkende huur per m bvo in het aanvangsjaar, zijn dan als volgt: Optie 1A 2 2A 3 4 Effenaar Effenaar Dynamo Dynamo Scenario 1 (oude Scenario 2 nieuwe Scenario 1 (oude Scenario 2 nieuwe situatie situatie situatie situatie Conclusies en aanbevelingen De gemeente Eindhoven overweegt een sale & leaseback transactie inzake de twee objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven. Belangrijke beslissingscriteria van de gemeente zijn het vrijmaken van geld en lage huisvestingslasten voor de gebruikers. In dit kader zijn onderstaande opties geãńvalueerd op basis van de criteria controle/zeggenschap, vrijmaken van geld, jaarlijkse huisvestingslasten en risico s en is de kostprijsdekkende huur en de vrijkomende kasstroom per optie berekend: Optie 1: eigendom met 100/o EV financiering; Optie 2: eigendom met 80 lo VV financiering; Optie 3: financial lease (met een bank of leasemaatschappij) ; Optie 4: sale 4 full operational leaseback (met een belegger) zonder terugkoopverplichting. Opties 2 en 3 zijn de gunstigste opties gebaseerd op het criterium "kostprijsdekkende huur". Dat komt hoofdzakelijk doordat in die scenario s lagere discontovoeten gelden. Aangezien de lange termijn rente momenteel historisch laag staat, is dit een gunstig moment om een lening of financial lease af te sluiten. Optie 3 scoort beter dan optie 2 op het criterium vrijmaken van geld. Analyse exploiiaiieopiies (eigendom vs. sale Ck leaseback) Pagina I I

19 Optie 4 is het minst aantrekkelijk vanwege de beperking van zeggenschap over het onroerend goed en de hoge kostprijsdekkende huur. Gezien de huidige schaarste aan eersteklas vastgoedbeleggingsobjecten op kwalitatief goede locaties met solide huurders en lange huur- c.q. leasetermijnen, in combinatie met de huidige lage rentestand, verwachten wij dat er interesse zal zijn bij zowel banken, institutionele beleggers als particuliere vastgoedbeleggers voor een financial lease of een sale & leaseback constructie inzake de objecten De Effenaar en Dynamo te Eindhoven. Vervolgstappen Indien de gemeente Eindhoven kiest voor optie 2 (eigendom met het aantrekken van een externe lening) of optie 3 (financial lease) of optie 4 (sale & full operational leaseback), is Ernst & Young REAS uiteraard gaarne bereid de gemeente te begeleiden bij de implementatie daarvan. Indien de gemeente Eindhoven kiest voor een financial lease of een sale & operational leaseback, dan adviseren wij de gemeente de volgende stappen te doorlopen: I Informele markttoets van de interesse bij potentiãńle beleggers c.q. banken; 2 Bepalen van de doelstellingen/uitgangspunten/condities van de transactie, het profiel van de koper en de verkoopstrategie; 3 Opstellen van een informatiememorandum voor geinteresseerde beleggers c.q. banken; 4 Selectie van potentiele beleggers c.q. banken; 5 Benaderen van de potentiele belegger/bank met een verzoek tot een indicatief bod en het coordineren van de contacten met deze partijen; 6 Selectie van de beste bieder; 7 Onderhandelingen; 8 Afsluiten van de transactie resulterend in een overeenkomst en levering. Bijlagen overzicht gehanteerde uitgangspunten Dynamo berekeningen Dynamo overzicht gehanteerde uitgangspunten Effenaar berekeningen Effenaar Analyse exploitaiieopties (eigendom vs. sale & leaseback) Pagina 12

20 Informatieblad E E E E 2,68 /a 2,0 /o 504/o 5,50 /o 1,00 /o 6,50 /o 4,61 /o 5,00 /o 4,31 /o 4,39 %%d 10 jrs. Staatslening + 0,75 /a 8,00 /a 37,50 /a (=2,5 /o j aarhuur) Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) Algemeen bouwjaar oppervlakte perceel in m2 BVO in m2 ingang huurovk. expiratie huurovk, exploitatieduur servicekosten bouwkosten index huurstijging gemiddeld per jaar Afschrijving opstal restwaarde opstal na exploitatie jr jaar buiten beschouwing 50 jaar Waarden (voor 47,5 /o met BTW Grondwaarde bouwkosten (excl. Installaties) Installaties bouwkosten (incl. installaties) Stichtingskosten subsidie Netto stichtingskosten (Gemeente) verzekerde waarde WOZ waarde Exploitatiekosten jaar I premie verzekering WOZ belasting beheerkosten klein onderhoud groot onderhoud (gem. p/jr.) overige lasten belast) g g =stichtinkskosten -/- subsidie = bouwkosten = stichtingskosten = 0, verzwaarde*l, I 56 per volle waardeeenheid van g2.268: 63,67 I /a bouwkosten 2 /o st.kosten (incl. herinvestering) waterschapsbelasting en rioolheffing Variabelen optie I ea 2 omslagrente risico-opslag discontovoet beheers-/apparaatskosten Vreemd vermogen financiering financieringsdeel VV Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2) Variabelen optie IA en 2A discontovoet gemeente Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2) Variabelen bank (optie 3) discontovoet Variabelen Vastgoedbelegger (optie 4) discontovoet correctie beheerkosten (ipv 2,5 /o) correctie afschrijving (ipv 50 jr.) restwaarde opstal 2,50 /a van jaarhuur 4,14 /o 10 jrs. Staatslening + 0,5 /o risico-opslag 80,00/o van totale investering 2,00/o (=2/o jaarhuur) 40 jaar Analyse exploitatieoplies (eigendom vs. sale dc leaseback) Pagina l3

21 optie 1 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema jaar investerin Restwaarde huur Ex 1.kosten saldo Netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: kost ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar f 222 Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale dc leaseback) Pagina l4

22 optie 1 A Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema investerin Restwaarde huur Ex 1.kosten saldo , Netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: kos ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback) Pagina l5

23 optie 2 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 80 /o VV 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema aar Investerin Restwaarde Huur Ex 1.kosten saldo NCW per , , , , Totaal netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: kos ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale Ck leaseback) Pagina 16

24 optie 2 A Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 80% VV 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema aar Investerin NCW per Restwaarde Huur Ex l.kosten Totaal netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: saldo kost ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar 181 Analyse exploitatieopties (eigendom vs. saie Ck ieaseback Pagina 17

25 optie 3 Financial Lease Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven, financiering 100/o VV 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema aar Investerin ll NCW per Restwaarde Huur Ex I.kosten saldo Totaal netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: kost ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar Analyse exploi tati capties (ei gendom vs. sale Ck leaseback) Pagina l8

26 optie 4 Sale & Leaseback (operational) zonder terugkoop 1 Dynamo Ten Hagestraat (hoekpand) kasstroomschema belegger (te betalen huur aan belegger wordt direct doorberekend aan gebru)! ÃćâĆňâĂİ Investerin Restwaarde Lease Ex I.kosten saldo , NCW per Totaal netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: kos ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leaseback) Pagina 19

27 Informatieblad Effenaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2 Algemeen bouwj aar oppervlakte perceel in m2 BVO in m2 ingang huurovk. expiratie huurovk. exploitatieduur servicekosten bouwkostenindex huurstijging gemiddeld per jaar Afschrijving opstal restwaarde opstal na exploitatie jr jaar buiten beschouwing 2,68 lo 2,0 /o 50 jaar 50 /o Waarden (excl BTW) Grondwaarde bouwkosten (excl. Installaties) Installaties bouwkosten (incl. installaties) Stichtingskosten subsidie Netto stichtingskosten (Gemeente) verzekerde waarde WOZ waarde Exploitatiekosten jaar 1 premie verzekering WOZ belasting beheerkosten klein onderhoud groot onderhoud (gem. p/jr.) overige lasten =stichtinkskosten -/- subsidie = bouwkosten = stichtingskosten = 0, verzwaarde 1, per volle waardeeenheid van : E3, (2,54/o jaarhuur) I /o bouwkosten lo st.kosten (incl. herinvestering) waterschapsbelasting en rioolheffing Variabelen optie I en 2 omslagrente risico-opslag discontovoet beheers-/app araats koste n Vreemd vermogen financiering financieringsdeel VV Gewogen gemidd.discontovoet (sc.2) Variabelen optie IA en 2A discontovoet gemeente Gewogen gernidd.discontovoet (sc.2) Variabelen bank (optie 3) discontovoet Variabelen Vastgoedbelegger (optie 4) discontovoet correctie beheerkosten (ipv 2,5 ro) correctie afschrijving (ipv 50 jr.) restwaarde opstal 5,504io 1,00 lo 6,50 /o 2,50 /o van jaarhuur 4,14 10 jrs. Staatslening + 0,5 /o risico-opslag 80,004lo van totale investering 4,61 /o 5,00 ro 4,31o/o 4,39/o 10 jrs. Staatslening + 0,75 lo 8 00Âő 2,00 /o (=2 /o jaarhuur) 40 jaar 37,50 /o Analyse exploitatieopties (eigendotn vs. sale Ck leaseback) Pagina 20

28 optie 1 Eigendom en exploitatie gemeente Eindhoven 1 Effcnaar, cultureel centrum, Dommelstraat 2 kasstroomschema jaar investerin Restwaarde huur Netto contante waarde v/d kasstromen per 1 oktober 2005: Ex l.kosten saldo kos ri sdekkende huur er m2 BVO in aanvan s aar Analyse exploitatieopties (eigendom vs. sale & leasebaclt) Pagina 21