Assetmanagement. Waar begin ik? CORPORATIEDAG VABI en ORTEC FINANCE Nieuwegein, 9 maart 2017

Transcriptie

1 Assetmanagement Waar begin ik? CORPORATIEDAG VABI en ORTEC FINANCE Nieuwegein, 9 maart 2017 Ir. P.R. de Vries MSc MSRE Manager vastgoedsturing Lefier Bestuurslid Vereniging Van Assetmanagers Woningcorporaties (VVAW) 1

2 Werkgebied Slochteren Woningen per gemeente Assetmanager 1. Emmen AM1 2. Borger/Odoorn AM2 3. Stadskanaal AM2 4. Hoogezand AM3 5. Slochteren AM3 6. Groningen AM4 Totaal woningen ca Niet-Daeb (incl) AM4 BOG m2 2

3 Introductie: doel Het doel van deze presentatie is u een aantal tips mee te geven waarmee u een volgende stap kunt zetten op het gebied van assetmanagement. 1. Definitie en rollen 2. Proces 3. Inhoud (keuzemenu 8 invalshoeken) 3

4 Assetmanagement 1) Definitie en rollen 4

5 Assetmanagement: algemene definitie Het doel is om de optimale prestatie uit uw gebruiksmiddelen, de assets, te halen. En dat binnen acceptabele risico s en tegen aanvaardbare kosten, gemeten over de gehele levensduur van de assets. 5

6 Assetmanagement: Lefier definitie Het zo slim mogelijk bereiken van maatschappelijke doelstellingen door middel van vastgoedbeslissingen 6

7 Slim Optimaliseren vanuit drie invalshoeken (maatschappelijk, vastgoed, financiën) Maatschappelijke doelen effectief bereiken Efficiënt vastgoedmanagement Financiele continuïteit (rentmeesterschap) 7

8 Maatschappelijke doelstellingen Maatschappelijke doelstellingen Afgestemd met stakeholders betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid, kwaliteit 8

9 Vastgoedbeslissingen Vastgoedbeslissingen Optimaliseren exploitatieresultaat Investeren Verkopen Slopen (nieuwbouw) Aankopen 9

10 Drie rollen Eigenaar van de assets (bestuur/ directie, vertegenwoordigd door portefeuillemanager) Manager van de assets (assetmanager) Dienstverlener van de assets (propertymanager) 10

11 De positie van de assetmanager 11

12 Organogram Uitvoering (operationeel) Beleid (strategisch/ tactisch) 12

13 Definitie en rollen tips (1/2) Introduceer assetmanagement als manier om maatschappelijke doelen te bereiken en keuzes uit te leggen. Onderscheid de rollen (asset) eigenaar, manager, dienstverlener maar blijf het gezamenlijk belang benadrukken. Maak koppeltjes portefeuille- en assetmanager en property- en assetmanager en leer elkaars taal. 13

14 Definitie en rollen tips (2/2) Begin laagdrempelig, afhankelijk van waar de organisatie staat. Veel voorwerk kan worden gedaan (relevante data op orde) voordat assetmanagement wordt ingericht. Duidelijke directe positionering kan echter ook als breekijzer werken. Veel hangt af van kwaliteit van mensen. Bij twijfel; start met kwartiermaken maar geef niet alles uit handen. 14

15 Assetmanagement 2) Proces 15

16 De positie van de assetmanager 16

17 Asset- en portfoliomanagement Portefeuillemanager is opdrachtgever van het assetmanagement Portefeuillestrategie vormt het toetsingskader voor de assetmanager Portefeuillestrategie geeft invulling aan (maatschappelijke) doelstellingen Assetmanager spreekt taal van portefeuillemanagement 17

18 Asset- en propertymanagement Assetmanager is opdrachtgever propertymanagement Complex- en projectplannen vormen toetsingskader assetmanager Complex- en projectplannen opgeteld vormen vastgoedbegroting Assetmanager spreekt taal van propertymanagement 18

19 Tips (1/2) Maak onderscheid tussen strategisch, tactisch en operationeel niveau Maak een integrale jaarplanning waarin het opleveren van een strategie en begroting (complex- en projectplannen) duidelijk worden gemarkeerd, evenals het gesprek met stakeholders. Zorg dat bestuur en/of directie stuurt op deze planning. 19

20 Tips (2/2) Organiseer het gesprek (maandelijks) tussen asset- en portefeuillemanagement en tussen asset- en propertymanagement en maak hierbij onderscheid tussen: Sturing op exploitatie en ontwikkeling Totstandkoming strategie en complexen projectplannen 20

21 Assetmanagement 3) Inhoud 21

22 Product 1. Portefeuillestrategie is opdracht voor het assetmanagement 2. Complex- en projectplannen Totstandkoming in samenwerking met propertymanagement Uitvoeren door sturing op exploitatie en projectvoortgang 22

23 Onderwerpen: een selectie (keuzemenu) 1. Omgevingsanalyse 2. Marktwaarde (in verhuurde staat) 3. Performance analyse en benchmarking 4. Complexplannen 5. Investeringsbeslissingen 6. Exploitatiegesprekken 7. Sturen op (direct) rendement 8. Modellen 23

24 1) Omgevingsanalyse (1/4) Startpunt van de jaarcyclus vastgoedsturing Initiatief strategisch management Assetmanagement draagt bij vanuit kennis en expertise op tactisch niveau Centrale vraag: is er aanleiding in de omgeving om doelstellingen en/ of strategie te herzien? 24

25 1) Omgevingsanalyse (2/4) OGSM: techniek om strategie te positioneren in organisatie. Object (missie/ visie) Goals (doelstellingen) Strategie (strategie om doelstellingen te bereiken) Measures (dashboard met kpi s) 25

26 1) Omgevingsanalyse (3/4) DESTEP is een acroniem en staat voor demografisch, economisch, sociaal/cultureel, technologisch, ecologisch en politiek/juridisch, dit zijn allemaal factoren die de omgeving van een onderneming bepalen voorbeeld technologisch: kunnen we over 10 jaar goedkoper verduurzamen? permanent onderzoek naar goedkopere manieren om te bouwen Thema Doelstelling Betaalbaarheid Gemiddeld 30% van het inkomen wordt betaald aan woonlasten Duurzaamheid In 2026 heeft de portefeuille gemiddeld een label B (tussenstap naar gasloos in 2050) Marktaandeel(beschikbaarheid) Niet DAEB BOG Over 10 jaar heeft Lefier tussen eenheden m2 wordt verkocht in 10 jaar 26

27 1) Omgevingsanalyse tips (4/4) Neem de omgevingsanalyse op in de jaarplanning. Laat de omgevingsanalyse via een gestructureerde indeling (bv STEP) antwoord geven op de variabelen in de strategie. Hecht de omgevingsanalyse af in bestuur/ directie voordat scenario s en alternatieven worden opgebouwd. 27

28 2) Marktwaarde in verhuurde staat (1/2) Marktwaarde in verhuurde staat is vertrekpunt werk assetmanager. Denken als belegger, handelen als corporatie. Sturen op direct en indirect rendement, als een belegger. Vraag: welke IRR gaat u realiseren? 28

29 2) Marktwaarde tips (2/2) Redeneer vanuit beleggersperspectief Ken de marktwaarde per complex Discussieer over ratio s (disconteringsvoet, opslagen, exit yield, leegwaarde, mutatiegraad, etc.) Selecteer een softwarepakket Bovenal: begin met het op orde brengen van basisinformatie zoals bv. m2 s en energielabels. 29

30 3) Performance analyse (1/4) Ook wel hold/ sell of complex-prestatieanalyse Stap 1 is de opdracht voor de assetmanager: hoe presteren complexen binnen de portefeuillestrategie? Waarom performance analyse? 30

31 3) Performance analyse (2/4) Inzicht in toekomstig rendement Rendement/ risico sturing Verbeterkansen exploitatie Herijking verkoopvijver Helpt prioriteiten stellen Maatschappelijke versus vastgoed-as Bijvangst: kwaliteit data, taxaties, MJOB 31

32 3) Performance analyse (3/4) R e n d e m e n t + houden uitbreiden Maatschappelijke - meetlat 0 + ingrijpen afbouwen 32

33 3) Performance analyse tips (4/4) Gebruik deze analyse als brug tussen maatschappelijk, vastgoed en financiën. Breng data op orde en maak resultaten inzichtelijk Benoem gezamenlijke knelpunten 33

34 4) Complexplannen (1/3) Alle complexplannen opgeteld vormen de vastgoedbegroting voor het bestaande vastgoed. Complexplan geeft antwoord op het in de performance analyse vastgestelde knelpunt. Bevat helder uitgewerkte beleidslabels: doorexploiteren, investeren (niveau a, b, c ), verkopen, slopen. 34

35 4) Complexplannen (2/3) Relatie met prestatie-indicatoren zoals: Huurbeleid (dervingspercentage) Onderhoudsbeleid Verkoopbeleid Investeringsbeleid Basis voor exploitatierapporten gesprek asset- en propertymanagement. 35

36 4) Complexplannen tips(3/3) Bepaal een eenduidige complexindeling voor de gehele organisatie. Maak helder dat het assetmanagement het plan vaststelt maar dat kennis en expertise vanuit de dienstverlenende teams onmisbaar is (co-productie). Houdt het plan beperkt tot inzicht in bijdrage aan de strategie (performance analyse). Vermijd een complexanalyse. 36

37 5) Investeringsbeslissingen (1) Assetmanager neemt initiatief voor investeringsbesluit. Elke investering moet aantoonbaar bijdragen aan de portefeuilledoelen. Redeneren vanuit knelpunt. Kaders zijn noodzakelijk (stem investeringsstatuut af op doelstellingen) Daag de assetmanager uit alternatieven door te rekenen. Investeer in software. 37

38 6) Exploitatiegesprekken tips (1/2) Assetmanager voert gesprek met propertymanagement over complexexploitaties. Kies complexen met de grootste afwijking tussen realisatie en complexplan en vraag het propertymanagement om een voorstel tot bijsturing. Automatiseer de rapporten vanuit een primair systeem. 38

39 6) Exploitatiegesprekken tips (2/2) Voorbeeld Lefier 39

40 7) Sturen op (direct) rendement (1/2) Het vermogen van een corporatie is volledig geïnvesteerd in vastgoed. Voor realisatie opgave is een corporatie afhankelijk van deze belegging. Prestaties worden uitgedrukt in rendementen. Rendementen maken prestaties transparant en meetbaar 40

41 7) Sturen op (direct) rendement tips Bepaal per complex het gerealiseerd en het begroot rendement. DR = netto exploitatieresultaat / KW (t-1) + investeringen waarbij netto resultaat het saldo is van: Huuropbrengsten en derving, beheer-, onderhouds- en overige kosten. Maak deze per complex inzichtelijk en vergelijk realisatie met begroting. 41

42 8) SBI/Vabi/TMS/Performance analyse 42

43 Resume 43

44 Resume (1/2) Assetmanagement is complexe maar zeer boeiende functie. Denk goed na hoe je de functie introduceert, leg focus op verbinding. Houd het eenvoudig, kies een onderwerp en maak dit werkend (korte termijn). Doel is om zo slim mogelijk maatschappelijke doelen te bereiken door middel van vastgoedbeslissingen. 44

45 Resume (2/2) Durf te kiezen, fouten te maken, te leren binnen en buiten (VVAW) de organisatie, geniet van het proces en de inhoud, neem de tijd, leer elkaars taal, vier successen, en bovenal: maak assetmanagement werkend! 45

46 door het opstellen van heldere complex- en projectplannen en deze uit te voeren 46